上海市公有房屋租賃管理辦法試行實施細(xì)則

1、上海市公有房屋租賃管理辦法 （ 試行） 實施細(xì)則一、為正確貫徹執(zhí)行上海市人民政府滬府 （1980）110 號文批準(zhǔn)發(fā)布的上海市公有房 屋租賃管理辦法 （ 試行） （以下簡稱辦法 ） ，特制訂本實施細(xì)則。二、凡房屋管理部門直接管理的房屋，均依照本實施細(xì)則辦理。各部門、各單位自管房屋亦參照本實施細(xì)則執(zhí)行。三、租用公房憑證是承租人或承租單位 （ 以下統(tǒng)稱承租戶 ） 與房管部門建立租賃關(guān) 系的憑證。對新配、增配、分戶、過戶、交換住房的承租戶由房管所與承租戶建立租賃關(guān) 系時發(fā)給;對原已租用公房的，可經(jīng)過核對租賃戶名， 分期分批逐步補發(fā)。承租戶要求分戶、 過戶、交換住房，或要求自費對承租的公房進(jìn)行改裝、搭

2、建等事項，須憑本證向房管所辦 理申請。 承租戶在取得房屋分配單位的配房證明后， 必須在兩個月內(nèi)與房管所辦理租賃手 續(xù)，逾期作廢。任何單位或個人未與房管部門建立租賃關(guān)系，擅自占用空關(guān)的公有房屋，即構(gòu)成強占 公房行為。在辦法公布后強占公房者，房管所應(yīng)宣傳辦法規(guī)定，說服其立即遷出， 同時用書面通知限期遷出 （限期一般不超過一個月 ） 。強占期間處以月租額加倍的罰款，由 區(qū)（縣）房地局核定。逾期拒不遷出的，根據(jù)辦法規(guī)定，提請人民法院依法制裁。在辦 法公布前強占的，亦應(yīng)限期遷出，強占期間應(yīng)交付月租額相等的房屋使用費，由房管所 核定。如有特殊情況，需另行調(diào)整房屋的，應(yīng)從嚴(yán)掌握，由區(qū) （縣） 房地局 （ 郊

3、縣房管所，下 同） 核定。四、承租戶擅自將公房轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、收取高租、押租或頂費等，均屬非法行為。一經(jīng) 發(fā)現(xiàn)，應(yīng)即取締，沒收其非法所得，并視情況，收回其多余房屋。對利用住房交換，勒索 財物或進(jìn)行投機倒把活動的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，應(yīng)沒收其非法所得，并視情況撤銷其交換房屋的 申請。這類問題，一律由房管所報區(qū) （ 縣） 房地局核定?？咕芊抗懿块T處理的，按辦法 第四條規(guī)定，移請人民法院處理。五、承租人或同住的家庭成員要求分立租賃戶名，凡符合下列原則，可以分戶：1. 雙方有本處常住戶口，經(jīng)濟(jì)上已分開獨立生活的 ;2. 房屋可以分間單獨使用，分戶后不致造成居住上或使用上困難的 ;3. 有欠租的，分戶各方必須落實償付

4、欠租的責(zé)任 ;4. 單位承租的職工家屬宿舍中有非本單位職工居住的可以分戶 ; 如屬本單位職工，無其 它糾葛，經(jīng)單位書面同意，也可分戶。凡符合以上原則，雙方立具書面協(xié)議，由房管所核定分戶 ; 如一方堅持要求分戶，另一 方不同意分戶而發(fā)生糾紛或有特殊情況確需分戶時， 由房管所查明情況， 提出意見，報區(qū)（縣） 房地局核定。六、承租人外遷或死亡，同住親屬申請過戶，處理原則如下：1. 同住親屬與原承租人共同生活，并有本處常住戶口，他處確無住房，要求合理的， 一般可同意過戶繼續(xù)承租，由房管所核定，如同住親屬成員有多人的，必立具書面協(xié)議， 確定過戶戶名后辦理 ; 如承租人外遷或死亡后，房屋顯著空寬，則可視情

5、況，準(zhǔn)予原同住親 屬過戶承租一部分房屋，多余房屋由房管部門收回，由區(qū) （ 縣） 房地局核定。2. 承租人死亡或外遷前，親友在他處有住房而故意遷入戶口以達(dá)到占房目的的，應(yīng)限 期遷回原處， 由房管部門收回房屋 ; 經(jīng)一再教育拒不遷出的按強占公房處理。 如因特殊情況 需另行調(diào)整住房的，由區(qū) （ 縣）房地局核定。3. 承租人離開本市，戶籍未遷出的，同住親屬申請過戶，應(yīng)征得承租人本人的同意。4. 原承租人遺留的欠租在辦理過戶手續(xù)時，必須落實償付責(zé)任。七、承租戶必須按照市房地產(chǎn)管理局規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)交付房租。如房屋改變用途，房租應(yīng) 按規(guī)定相應(yīng)調(diào)整。拖欠房租經(jīng)一再教育后，仍無理拒付的，得罰以應(yīng)交租金額 2%的滯納

6、金。掌握原則、 計算口徑與審批手續(xù)如下：1. 凡在辦法公布后欠租累計達(dá)三個月者，應(yīng)從欠租第一個月起，逐月計算滯納金。 經(jīng)房管所所長核定后記帳員填發(fā) 房租滯納金繳款書 ，通知承租戶交付 ; 承租人如系職工， 其欠租連同滯納金通知所在工作單位在工資中扣交。經(jīng)教育后付清欠租的可以酌情免罰， 由房管所所長核定。2. 房管部門所收房租滯納金，作為“其它收入棗房租滯納金”科目入帳。3. 辦法公布前的欠租，仍按清理欠租的有關(guān)規(guī)定抓緊清理回收，不罰滯納金。八、房管部門必須認(rèn)真執(zhí)行“以租養(yǎng)房，?？顚Ｓ谩钡脑瓌t，公有房屋租金不得移作 他用。各級財務(wù)會計人員應(yīng)負(fù)監(jiān)督責(zé)任，任何人作出的違反這一原則的支付要求，財務(wù)會

7、計人員有權(quán)拒絕支付，并向上級報告。九、房管部門對辦法中規(guī)定的應(yīng)盡義務(wù)必須認(rèn)真執(zhí)行。對所管房屋建筑、設(shè)備應(yīng) 每年進(jìn)行一次普查，鑒定損壞等級，根據(jù)不同房屋類型制訂大修計劃或分項目的中修保養(yǎng) 計劃并按期實施 ; 屋頂水箱應(yīng)每年清洗一次 ;對日常零星報修應(yīng)根據(jù)公房養(yǎng)護(hù)范圍的規(guī)定及時服務(wù); 對房屋危急項目與水電急修項目，應(yīng)迅速搶修，確保正常使用與居住安全房屋管理人員應(yīng)經(jīng)常深入里弄， 了解房屋建筑情況， 訪問承租戶，聯(lián)系群眾管房組織 （包括大樓管理委員會 ） ，聽取對房屋維修與保養(yǎng)的意見，并定期訪問參加房租匯交的承租戶， 加強服務(wù)，樹立匯交信譽。房管所每隔半年左右召開群眾管房組織代表座談會，聽取意見， 不

8、斷改進(jìn)服務(wù)。由于房管部門工作失職造成房屋結(jié)構(gòu)損壞， 發(fā)生安全事故 （ 系指承租戶報修后， 房管部 門未及時修理，或因修理質(zhì)量不合格，造成房屋倒塌，平頂、外墻粉刷或門窗跌落，曬臺 欄桿斷裂等房屋結(jié)構(gòu)、裝修部件下墜事故 ） ，致使承租戶受到人身財產(chǎn)損失，或在修理施工 期間因措施不當(dāng)而損壞了承租戶財物的，房管部門應(yīng)負(fù)責(zé)賠償，審批權(quán)限：凡賠償在一百 元以內(nèi)的，由房管所 （工程隊）核定;一百元以上的由區(qū) （縣）房地局（修建公司 ）核定;一千元 以上的由市房地局 （郊縣報縣政府 ） 核定。屬于在施工中個人違反操作規(guī)程而損壞了承租戶 財物的，原則上應(yīng)由個人負(fù)責(zé)賠償。對玩忽職守，造成塌屋傷人嚴(yán)重事故的，要追究

9、責(zé)任。十、承租戶的合法權(quán)益受到他人侵犯，或者由于房管部門處理不當(dāng)，使承租戶的合法 權(quán)益受到侵犯，承租戶有權(quán)向上一級房管部門申訴，或直接向司法部門起訴。各級房管部 門對承租戶的申訴，應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)深入調(diào)查，秉公處理，任何人不得打擊報復(fù)。在“文化革命”期間，承租公房被沖擊擠占造成復(fù)雜的歷史遺留問題，由房地局另行 處理。十一、公有房屋中，承租人之間發(fā)生公用部位使用糾紛協(xié)商不成，要求處理時，房管 所應(yīng)予受理。由房管所會同地區(qū)組織及有關(guān)單位做好思想教育工作，進(jìn)行調(diào)處，訂立書面 協(xié)議; 無法達(dá)成協(xié)議的， 由房管所按實際情況秉公核定 ;情況復(fù)雜的可報區(qū) （縣）房地局核定。 掌握的原則是：除對恃強霸占 （ 指未經(jīng)

10、房管部門同意，憑強力無理霸占的 ）或使用上確屬顯著不合理的應(yīng)予調(diào)整外，一般維持現(xiàn)狀。對于公用的衛(wèi)生間、灶間與走道等部位因房屋調(diào) 整分配、分戶、安裝煤氣等原因必須調(diào)整部位或增加使用戶數(shù)的，根據(jù)辦法規(guī)定，經(jīng) 過房管所批準(zhǔn)，調(diào)整使用公用部位。十二、承租戶因保護(hù)不善，使用不當(dāng)而造成房屋、設(shè)備和庭園 （ 包括新村內(nèi)，下同 ） 綠 化樹木損壞的，應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償，范圍如下：1. 浴缸、面盆、馬桶、水盤等由于承租戶不加愛護(hù)，丟入垃圾硬物等而造成的人為阻 塞;2. 承租戶在曬臺堆泥種花，在屋面堆物、搭建，或爬上屋面損壞瓦片面而造成的屋漏;3. 門窗玻璃因承租戶使用不當(dāng)造成的人為破碎 ;4. 攀折綠化樹木，損壞

11、綠地或庭園設(shè)置的 ;5. 其它因不加愛護(hù)、使用不當(dāng)、亂搭、亂拆而造成的人為損壞。十三、公房的原始結(jié)構(gòu)和用途不得任意改變。如承租戶確因生產(chǎn)或生產(chǎn)需要，改變房 屋原來用途或自費進(jìn)行增搭建，以及在公有房屋中挖掘弄內(nèi)路面、地下人防工程，或拆動 房屋設(shè)備的，必須由承租戶提出書面申請，經(jīng)過房管部門批準(zhǔn)，由房管所發(fā)給許可證后， 方可動工。 如屬翻建、加層，經(jīng)房管部門批準(zhǔn)后，還須取得城建部門發(fā)給的建筑執(zhí)照，并 與區(qū)（ 縣） 房地局訂立書面協(xié)議后，方可動工。（1）掌握原則如下：1. 凡對房屋結(jié)構(gòu)安全、建筑布局、周圍環(huán)境、市容觀瞻有不良影響者，不得增搭建 對大樓、公寓、花園住宅、新工房更應(yīng)從嚴(yán)掌握。2. 居住用房

12、改作非居住使用，應(yīng)從嚴(yán)控制，一般不能同意。3. 不得占用庭園、新村綠地進(jìn)行增搭建或建造房屋。4. 室內(nèi)平頂不得開洞使用。5. 大樓、公寓、新工房的陽臺、平臺上不準(zhǔn)搭建，內(nèi)部不得插層。6. 房屋內(nèi)的安全通道與消防扶梯不得改裝阻塞。7. 代理經(jīng)租及因落實政策待發(fā)還產(chǎn)權(quán)的房屋中，未經(jīng)業(yè)主同意，承租人不得增搭建8. 承租人增搭建如對其他住房有妨礙的，還應(yīng)取得他們的書面同意。（2）審批權(quán)限：下列情況由房管所核定：1. 舊里以下 （包括舊里 ）房屋改裝、搭建或添裝設(shè)備。2. 新里、新工房或非居住用房改裝，不拆動承重結(jié)構(gòu)的。3. 店面改裝不拆動承重結(jié)構(gòu)的。4. 挖掘公房里弄中路面。列情況由區(qū) （ 縣） 房地

13、局核定：1. 新里、新工房、花園住宅或非居住房屋改裝、搭建、拆動承重結(jié)構(gòu)或裝置動力的2. 新里以下 （包括新里、新工房 ）房屋改變用途。3. 公有房屋中 （包括庭園）構(gòu)筑地下工程。4. 改裝門面拆動承重結(jié)構(gòu)的。5. 添裝或拆除公有房屋中水汀片、衛(wèi)生設(shè)備。下列情況由市房地局核定：1. 拆動大樓、公寓承重結(jié)構(gòu)或拆除消防、鍋爐、電梯等特種設(shè)備。2. 大樓、公寓、花園住宅房屋改變用途。3. 加層（翻建需拆動公房的，按本實施細(xì)則第十六條規(guī)定的審批權(quán)限辦理 ） 。（3）違章“增搭建”的處理原則：未經(jīng)房管部門批準(zhǔn)， 擅自在公房（包括庭園）中搞的“增搭建”， 如損害公房結(jié)構(gòu)安全、 建筑布局、周圍環(huán)境、市容觀瞻

14、，或損害其他承租戶合法權(quán)益的，應(yīng)限期拆除 ; 經(jīng)一再教育 拒不拆除的，經(jīng)區(qū) （ 縣） 房地局批準(zhǔn)，并聯(lián)系建筑管理部門后，在會同居民委員會等有關(guān)單 位并通知承租人到場的情況下， 可由房管所派人拆除 ; 如搭建人借故回避或阻撓拆除， 情節(jié) 惡劣的，可移請公安機關(guān)或人民法院依法處理 （ 由房管所查明情況， 報區(qū)（ 縣） 房地局核定后 移送）。在公房里弄中或新村街坊內(nèi)占用綠地、空地、路面無照施工的違章搭建，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)， 房管所應(yīng)予制止 ; 制止無效的，應(yīng)即聯(lián)系建筑管理部門，按本市建筑管理的有關(guān)規(guī)定處理（4）“增搭建”產(chǎn)權(quán)處理原則：1. 全民所有制單位經(jīng)批準(zhǔn)在承租公房中的“增搭建”，應(yīng)無償移交給房管部門統(tǒng)

15、一管 理（ 屬增添的辦公用裝置除外 ） 。2. 辦法公布后，經(jīng)過批準(zhǔn)私人或集體所有制單位出資在公房中的增搭建，產(chǎn)權(quán)歸 出資者所有，自行負(fù)責(zé)維修，在退租時由房管部門洽商收購或同意拆除。為便于分清管理 維修責(zé)任，對依附公房結(jié)構(gòu)進(jìn)行的擴建、升高屋面、頂層閣開窗等與公房結(jié)構(gòu)部分交叉不 可分割的，可根據(jù)材料新舊程度，按國營商店牌價，由房管部門作價收購歸公計租; 也可將不可分割的公房結(jié)構(gòu)部份作價出售給搭建人。收購或出售價款在三百元以內(nèi)的由房管所審 批;三百元以上，一千元以內(nèi)的由區(qū) （縣）房地局審批;一千元以上的，報市房地局審批 （郊縣 報縣政府 ） 。3. 辦法公布前公房中原已存在的私人或集體所有制單位所

16、作的增搭建，已按原來 政策規(guī)定處理歸公的 （ 包括根據(jù)市軍管會規(guī)定已由房管部門接管歸公， 或已由房管部門收購 歸公，免租年限到期歸公，因無力修理歸公，自愿交公，及已處理拆除的等等 ） ，不再重作 處理。對尚未明確處理產(chǎn)權(quán)的，按如下原則掌握：凡屬自搭自用或購進(jìn)自用有憑證或確切 旁證的，產(chǎn)權(quán)歸出資人所有 ; 如已經(jīng)房管部門修理過的應(yīng)結(jié)算費用 ;但對其中依附公房進(jìn)行 的擴建、頂層閣開窗、升高屋面等與公房結(jié)構(gòu)部分交叉無法分割管理的，也可同樣按本條 上述第 2 點的處理原則與承租人協(xié)商辦理對“文化革命”期間，被沖擊歸公的增搭建，以及因承租戶遷出滿一年，因房管部門 修理過或因房屋接管前購進(jìn)而作無償歸公處理

17、的私人“增搭建”， 如目前仍屬自住自用的， 予以發(fā)還，并結(jié)清帳目 ; 目前不屬自住自用的，由房管部門補償費用。已轉(zhuǎn)租、頂讓的私人“增搭建”，轉(zhuǎn)租、頂讓雙方均不得主張產(chǎn)權(quán)。(5) 對全家(或單位全部 )住用公房中產(chǎn)權(quán)屬他們所有的“增搭建”內(nèi)， 在同幢房屋內(nèi)并 未承租其他部位的， 應(yīng)向搭建人 (或單位)收搭建費;凡屬正規(guī)加層， 則不論其在公房中有無 其他承租部分，亦應(yīng)收搭建費。(6) 對增搭建的申請、審批、產(chǎn)權(quán)處理等均應(yīng)具備書面手續(xù)。并歸入租賃檔案件袋，以 便查考。十四、承租戶遷出，必須在十五天前向所在房管所辦理退租手續(xù)，結(jié)清房租，交還房 屋、設(shè)備和庭園設(shè)置，繳銷“租用公房憑證”。房管員應(yīng)至現(xiàn)場清

18、點，發(fā)現(xiàn)房屋、設(shè)備、 庭園設(shè)置有人為損壞的，應(yīng)即追究賠償。退租時，必須結(jié)清欠租，對付清欠租有困難的，按如下原則處理：1. 全家遷往外地，交付欠租有困難，如承租人有工作單位，原則上應(yīng)由工作單位協(xié)助 解決; 沒有工作單位的，由地區(qū)組織證明，可以減免欠租的一部分或全部，從寬了結(jié)。2. 在市內(nèi)遷移，可以訂出撥付欠租計劃，轉(zhuǎn)到遷入地區(qū)房管所入帳追收，有關(guān)房管所 不得拒絕。3. 有欠租的公房住戶，從市區(qū)遷入郊縣或從郊縣遷入市區(qū)，以及代理經(jīng)租房屋有欠租的住戶欠租不得轉(zhuǎn)帳，但可以委托遷入房管所代收。十五、辦法十五條規(guī)定，房管部門得視具體情況調(diào)配其他房屋或收回房屋的一部 分或全部，掌握原則如下：1. 對住房過寬

19、過好，拖欠房租在一年以上的，房管部門得視具體情況調(diào)配其他房屋或 收回承租房屋的一部分。2. 單位（個人） 分到的住宅和調(diào)配中空出的其它房屋，其中作為住宅、市政建設(shè)等拆遷 用的，調(diào)撥后逾期一年 ;作為解決職工和居民居住困難用的，調(diào)撥后逾期九個月 ; 在調(diào)配過 程中空出的零星住房逾期六個月 ;以及配到住房的職工逾期二個月， 空關(guān)不用的， 均按市革 委會滬革 （79） 批字第 509號文件及市房地局滬房 （80） 第44號文件規(guī)定由房管部門收回另行 安排。3. 承租戶將承租房屋 （包括非居住用房 ）空關(guān)不用達(dá)六個月以上的，應(yīng)予收回。4. 承租戶外遷或者死亡，原無同住親屬的，應(yīng)將原承租房屋全部收回。如

20、有同住親屬 的，按本實施細(xì)則第六條規(guī)定辦理。5. 承租戶全家出國， 或去港澳定居的， 應(yīng)收回其承租的全部房屋 ;如屬短期出國或去港 澳，要求保留房屋租賃權(quán)的，可向房管部門申請并經(jīng)批準(zhǔn)后，一般可以保留房屋租賃權(quán)六 個月，最長不超過一年 ; 保留期間，租金照付 ;到期不回，收回房屋 ; 日后又返滬定居的，另 按規(guī)定安排住房。6. 由房管部門收回的空關(guān)房屋內(nèi)留有家具什物的，按如下原則與手續(xù)辦理：甲、空關(guān)房屋內(nèi)的家具什物產(chǎn)權(quán)人下落不明，確無音訊的，由區(qū) （ 縣） 房地局向公證處 提出申請作無主財產(chǎn)處理，并派干部二人會同公安派出所與居民委員會清點并列出清單一式二份（ 一份送公證處，一份留存歸租賃件袋 ）

21、 ，由在場人共同簽章證明，報公證處依法定 程序辦理后，收回欠租金額。乙、能查明家具產(chǎn)權(quán)人或代理人下落的?？捎脪焯栃艜嫱ㄖ奁?6 個月內(nèi)出空，到期不出空的，提請人民法院處理。7. 凡符合本條上述各款情況需處理時， 必須深入調(diào)查研究， 弄清情況，由房管所報區(qū) （縣） 房地局核定后辦理收回房屋手續(xù) ; 如涉及統(tǒng)戰(zhàn)、華僑、援外人員或判刑離滬對象，應(yīng)事先聯(lián) 系統(tǒng)戰(zhàn)、僑務(wù)、外事、公安等有關(guān)部門征求意見后辦理。十六、任何單位因公需要拆除房管部門管理的房屋 （ 包括占用庭園或新村綠地 ） 必須事 先經(jīng)過房管部門同意方可動工。未經(jīng)同意的，各級房管部門有權(quán)制止。結(jié)構(gòu)較好的居住房 屋應(yīng)盡量少拆或不拆。審批權(quán)限：凡屬住宅建設(shè)辦公室選定的統(tǒng)建工房地址需拆除公房的，均由區(qū)（ 縣） 房地局審核房屋產(chǎn)權(quán)并通知住宅辦按規(guī)定辦理補償及拆料回收事項。其它單位申請拆除公房