上海酒店式公寓概論

1、I. XX酒店式公寓概述XX酒店式公寓最早出現(xiàn)于2000年6月的普陀區(qū)My City。作為一個新興 的房地產(chǎn)產(chǎn)品由于其產(chǎn)品形態(tài)、開發(fā)模式較為特殊，在最初解決了一部分爛尾樓 改造問題，成為部分開發(fā)商相繼追捧的開發(fā)模式，酒店式公寓經(jīng)歷了較為特殊的 產(chǎn)品歷程。I. XX歷年酒店式公寓上市樓盤200320012005上海2001年1月-2005年4月酒店式公寓上市樓盤3025201510520012002早期的酒店式公寓主要為爛尾樓改建，產(chǎn)品單一。但作為一個新興的房地產(chǎn) 投資類型產(chǎn)品，酒店式公寓以其全裝修，面積小,總價低,高回報等因素不斷受 到市場追捧。由于其產(chǎn)品特殊,伴隨看XX整體房地產(chǎn)高速發(fā)展，其

2、發(fā)展步伐由2003年 達(dá)到高峰。2004年不斷受到相關(guān)政策影響,房地產(chǎn)市場開始調(diào)整,整體市場快 速降溫,雖然價格仍然保持增勢，但是需求減緩,二手房拋售快速增長,市場供求出現(xiàn)失衡。作為投資型物業(yè)的酒店式公寓開發(fā)力度有所減2. XX酒店式公寓分布從XX酒店式公寓分布情況來看,其主要集中于內(nèi)環(huán)內(nèi)，這主要也是同酒店式公寓發(fā)展及特性分不開的。上海酒店式公寓分布10%內(nèi)環(huán)內(nèi)中外環(huán)內(nèi)中環(huán)外環(huán)外早期的酒店式公寓多為爛尾樓改建，由于房產(chǎn)開發(fā)遺留問題具備開發(fā)酒店式 公寓的爛尾樓大多集中與內(nèi)環(huán)內(nèi)，而隨看酒店式公寓的發(fā)展，產(chǎn)品特殊性決定了 其需要較高區(qū)域?qū)傩约皡^(qū)域成熟度等條件作為產(chǎn)品支撐，大多開發(fā)商考慮到利潤 最大化

3、、產(chǎn)品多樣化的因素，加大了對酒店式公寓的開發(fā)力度。而內(nèi)環(huán)以外的部分區(qū)域，由于靠近成熟的內(nèi)環(huán)內(nèi),更多的采取開發(fā)住宅社區(qū) 的模式，回避開發(fā)對區(qū)域成熟度、區(qū)域配套要求較高的酒店式公寓產(chǎn)品。中外環(huán)地區(qū)由于大量的開發(fā)區(qū)建設(shè)成熟，外來高收入人口的不斷增加，區(qū)域成熟度的增加及外來人口的增加，使得酒店式公寓這一特殊住宅產(chǎn)品獲得了一定 市場,產(chǎn)品有進(jìn)T 放大趨勢。3- XX酒店武公寓價格分布上海酒丿占式公寓價格（均價）分布2500020000150001000050000內(nèi)環(huán)內(nèi)外環(huán)外內(nèi)中環(huán)中外環(huán)酒店式公寓作為房地產(chǎn)中特殊的產(chǎn)品形態(tài),其價格分布與XX房地產(chǎn)價格分 布狀況基本一致,由城市中心區(qū)域為發(fā)散點,由內(nèi)向外價

4、格逐步走低。同時也表 明酒店式公寓對區(qū)域成熟度的要求相對較高。4.影響酒店式公寓關(guān)鍵因素5. XX酒店式公寓發(fā)展趨勢因素影響分析作為投資型產(chǎn)品，地段因素影響相對較小區(qū)位項目所處區(qū)域是否有較高成熟度，成熟度高、區(qū)域配套 完善，接受度越高產(chǎn)品產(chǎn)品要有亮點，精裝修、注重實用性、舒適性總價要求低總你 進(jìn)入門檻低、投資成本低投資回報短期高投資回報率或長期高租金回報配套對自身配套、會所服務(wù)要求高客源作為投資客戶，注重投資回報物業(yè)管理酒店式服務(wù)、人性化管理,提升物業(yè)品質(zhì)銷售策略體現(xiàn)的投資回報銷售策略，能夠吸引更多的客源相關(guān)政策投資型物0寸于政策敏感度高，受相關(guān)政策影響較大未來發(fā)展：成熟居住區(qū)域環(huán)境內(nèi)，充分體現(xiàn)居住實用性、舒適性，人文的關(guān)懷，高品