個人貸款購房流程

1、個人貸款購房流程個人 貸款購 房流程個人購房按揭貸款操作流程包括樓盤審查和發(fā)放貸款兩部份一、樓盤審查在借款人提出申請之前，信用社（部）需要對擬提供個人購房貸款的樓盤進行審查， 樓盤審查操作流程為：開發(fā)商申請f項目調(diào)查一審查、審批f簽訂項目合作協(xié)議書一貸 后監(jiān)管。公司提出申請，信用社（部）要求房地產(chǎn)公司（以下簡稱"開發(fā)商”）提交以下資料：1、書面申請；2、公司資料、包括營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、法人代碼證、企業(yè)章程、貸款卡、開 戶情況、公司概況、法人代表人或授權(quán)代理人證明書、股東會決議等；3、項目資料，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程 規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可

2、證，國有土地使用證、工程概預算資料、商品房預售許 可證等。4、農(nóng)村信用社認為需要提供其他資料。項tl調(diào)查的主要內(nèi)容有手續(xù)的合法性、項目資金到位情況、項的基本情況，市場 前景及效益狀況。項U實地調(diào)查，核實資料、項LT惰況調(diào)查后撰寫調(diào)查報告，將調(diào)查悄 況交審查部門，審批同意后與開發(fā)商簽訂個人購房消費貸款項目合作協(xié)議。二、發(fā)放貸款操作流程具體流程為：借款人申請一貸前調(diào)查一審查、審批一簽訂借款合同一辦理保險、公 證、擔保等手續(xù)一發(fā)放貸款一資料歸檔一貸后管理一貸款償還一清戶撤押。（一）借款人申請借款人申請個人購房貸款，所購房必須為現(xiàn)房或多層主體結(jié)構(gòu)封頂、高層完成總投 資三分之二以上的期房。需要借款人填寫

3、個人購房借款表并提供以下資料：1、借款人身份證件（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）；2、婚姻狀況證明（已婚的提供結(jié)婚證或婚姻登記機關(guān)出具的夫妻關(guān)系證明書，未婚 的提供未婚證明書）；3、不低于房價30%的首付款付款憑證；但對購買首套自住住房且套型建筑面積90 平方米以下的可執(zhí)行首付款比例不低于20%的規(guī)定；購買商業(yè)門面的首付款比例不得低 于 40%o4、房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)一印制的、具有法律效力的商品房買賣合同；5、共有權(quán)人同意以所購房屋作為抵押物的證明；6、借款人家庭財產(chǎn)和經(jīng)濟收入證明，如果屬于借款人家庭成員共同還款，則各方 要簽訂共同還款責任確認書，明確在一方無力償還貸款的惜況下，其他方仍

4、要繼續(xù)承擔 還款責任。（二）受理和調(diào)查信貸部門收到如上資料，對其資料的真實性、借款人償還貸款本息能力進行調(diào)查， 確定貸與不貸、貸款的金額和期限，調(diào)查的主要內(nèi)容包括：1、首付款是否足額存入開立在信用社的售房專用賬戶上；2、屋價格是否合理，與當?shù)赝愇飿I(yè)的市場價格是否相當；3、借款年限加借款人的年齡是否超過60年；4、抵押擔保是否足額有效，共有人是否出具同意抵押的合法文書，必要時要求借 款人提供房產(chǎn)評估報告及他項權(quán)利證書。（三）貸款審查、審批審貸部門重點審查：1、購房行為的真實性，防止借款人和開發(fā)商串通騙取銀行貸 款;2、所購房屋價格與當?shù)赝愇飿I(yè)的市場價格是否相當，必要時可委托具有房地產(chǎn)評 詁資

5、質(zhì)的機構(gòu)進行評詁；3、共有人是否出具同意抵押的合法的書面意見；4、借款人償 還貸款本息的能力；審貸部門審查后，提出貸款額度和期限，可與借款人、開發(fā)商簽訂個人購房借款 合同，直接報有權(quán)審批人審批。簽訂借款合同時，經(jīng)辦人主動向借款人、保證人講解 合同條款。在借款人辦妥房屋保險、公證和抵押預登記手續(xù)后，方可發(fā)放貸款。發(fā)放貸款時， 山信貸員填寫借據(jù)，借款人簽章或按指印認定，同時借款人簽署劃款扣款授權(quán)書， 信用社將款項直接劃入開發(fā)商在信用社開立的售房專戶上，同時通知借款人貸款已經(jīng)發(fā) 放，開發(fā)商出具收款證明。貸款買房日漸成了北京年輕人的時尚。對這方面一點也不了解的張先生和好友李先 生也準備趕回時尚，貸款在

6、亞北買套房。2月底，張先生和李先生帶著各自的夫人開始 他們的貸款買房經(jīng)歷。-第一步：選哪種貸款更合適2月16 0,張先生和李先生同時在亞北某個項H選了套總價為348894元的三居。 在簽預售合同的時候，他們碰到了第一個問題：住房貸款有3種一一公積金貸款、商業(yè) 貸款和組合貸款，申請哪種貸款更合適靈機一動，兩家到了售樓處的律師辦公處詢問，一位姓蔡的律師把三種貸款的特點 告訴了他們。公積金貸款好在哪首先，與商業(yè)貸款相比，住房公積金貸款有如下一些特點：1貸款利率低。兩者相比，5年期內(nèi)（含5年）的住房貸款，住房公積金貸款年利率 要比商業(yè)貸款低, 5年期以上的住房貸款，貸款年利率要低,如果按上限貸款的話（

7、LI 前住房公積金貸款的上限為39萬元），這個利息差額還是挺大的，一年下來，大約相差 2000多元；貸15年，就差三四萬元左右。2. 首付款有差別。商業(yè)貸款目前最高的成數(shù)是八成，即購房者至少要支付房款20% 的首付款，而住房公積金貸款最高可達到九成，即購房者可以申請房款90%的貸款，首 付10%即可。張先生買的房恰好住房公積金貸款可以做到九成。3. 貸款保險不同。商業(yè)貸款只需辦理住房保險，而住房公積金貸款如果不選擇擔保 中心做擔保的話，按規(guī)定要辦理壽險，而住房保險則自愿購買。而山于辦理了壽險，根 據(jù)與保險公司簽訂的合同，一旦貸款人因疾病或遭受意外傷害事故所致身故或全殘時， 貸款將曲保險公司償還

8、；此外，貸款人如失業(yè)一年以上，無法償還貸款時，保險公司將 為其償還領(lǐng)取失業(yè)救濟金期間須償還的貸款本息。在做完房產(chǎn)抵押登記后，還可以解除 壽險合同，去保險公司退回保險費。4. 手續(xù)相對繁雜商業(yè)房貸好在哪相對于公積金貸款，商業(yè)貸款的特點是：1、利率稍高2、首付款高3、手續(xù)相對簡單組合房貸好在哪組合貸款是購房人辦公積金貸款額度不夠或辦理商業(yè)貸款額度不夠時，可以同時申 請商業(yè)貸款或公積金貸款。因此，住房公積金貸款和商業(yè)貸款的優(yōu)點和缺點它都具備。-第二步：過關(guān)斬將，貸款買房張先生因為兩口子都在國家機關(guān)工作，兩口子都有公積金，便選擇了手續(xù)可能繁雜 點、但利率要低的公積金貸款。而李先生因為兩口子都在外企，工

9、作比較繁忙，便選擇 了手續(xù)相對簡單的商業(yè)貸款。全程體驗公積金貸款張先生了解到律師可以代辦住房公積金貸款，但必須交納900元的代辦費?？紤]到 一輩子也許就買這一次房，張先生決定自己全程體驗一次。2月16 0,他和開發(fā)商簽訂北京市商品房預售合同（以下簡稱預售合同）, 并交了 10%的首付款。售樓人員告訴他，開發(fā)商須把他的購房合同拿到區(qū)房地產(chǎn)局去辦 理預售登記手續(xù)，而只有拿到預售合同，他才能到位于方莊的市住房資金管理中心 去辦理申請公積金貸款的手續(xù)。2月23日，經(jīng)歷了一星期的等待后，張先生接到了售樓人員領(lǐng)取購房合同的通知。 2月24日，張先生和夫人拿著首付款發(fā)票、身份證、戶口簿、結(jié)婚證等身份證明到售

10、樓 處，拿了購房合同又打車去了方莊的市管理中心領(lǐng)取借款申請表。到了市住房資金管理中心一樓，張先生兩口子領(lǐng)了申請表?？催^之后，發(fā)現(xiàn)根本無 法在當天填完并交給中心。因為兩人必須到單位查各自的公積金賬號。就這樣，直到2 月26日的下午，兩口子才把填完的表和身份證、戶口本等復印材料交到市住房公積金 管理中心。經(jīng)辦人員告訴他們，中心必須對他們的申請表進行初審，初審合格后，再通 知他們來領(lǐng)取抵押物審核評估通知單。3月1日上午，張先生接到了去市住房資金管理中心領(lǐng)取抵押物審核評估通知 單的通知。下午，兩口子請假帶著預售合同、身份證及身份證復印件等，先去住 房資金管理中心領(lǐng)取抵押物審核評佔通知單，然后乂按要求到

11、指定的位于中軸路的 康正評佔事務所接受評佔，并交了評估費。評估師告訴他們，需要一周左右的時間才能 來取評估報告。3月7日上午，張先生接到了取評估報告的通知。下午，張先生兩口子趕到康正評 佔機構(gòu)取了評佔報告，并送到市住房資金管理中心。一番審核后，張先生終于拿到了管 理中心開具的貸款承諾書和貸款調(diào)查通知書，并被告知，拿著這些材料到朝陽門附近的 建行北京分行朝陽支行申請貸款。3月8日，張先生兩口子拿著貸款調(diào)查通知書到了建行北京分行朝陽支行。銀行經(jīng) 辦人在審核了材料后，讓他們填寫北京市住房資金管理中心個人住房擔保委托貸款借 款合同。因為張先生選擇了抵押擔保方式，即開發(fā)商在張先生產(chǎn)權(quán)證辦理下來之前， 為

12、張先生承擔擔保責任。因此，工作人員乂讓他們填寫了房屋所有權(quán)證收押合同并 要求他們把收押合同拿回開發(fā)商處蓋章。3月11日，張先生兩口子帶著蓋完章的收押合同以及預售合同復印件（三 份）等材料，乂到了建行北京分行朝陽支行，交給經(jīng)辦人審驗。經(jīng)過半個多小時的審 驗，經(jīng)辦人告訴他們，還必須到市住房資金管理中心擔保中心或太平洋喜洋洋保險公司 辦保險。已經(jīng)對各種手續(xù)有點害怕的張先生打聽到買保險的手續(xù)可能要比去擔保中心辦 擔保來得簡單，便毫不猶豫地和夫人打車直奔位于西直門外德寶飯店的喜洋洋保險公 司。保險公司的工作人員一番計算后，告訴他們兩人都必須買壽險一一按規(guī)定申請人的 月收入減去月還款額后，剩下不到400元

13、的，夫婦兩人都必須買壽險，而張先生的月收 入減去還款額后不到400元，所以他的夫人也必須買壽險。下午4點，張先生兩口子拿 著保險單回到了銀行。工作人員收了保險單的發(fā)票后，告訴他們等通知辦最后一道手續(xù) 劃款、放貸手續(xù)。3月21日，張先生終于接到了銀行將在3月25日給他放貸的通知，讓他第二天帶 身份證到銀行辦理劃款、放貸手續(xù)。3月22日，早早趕到銀行的張先生按要求先在一樓 業(yè)務柜臺辦了張建行龍卡，乂拿著龍卡到房貸部辦理了最后一道手續(xù)一一還款手續(xù)。至 此，張先生辦理完了貸款買房的種種手續(xù)。深感手續(xù)繁雜的張先生總結(jié)出了兒點注意事項，提醒“后來者”：1. 戶口本、身份證、首付款發(fā)票等所有與購房有關(guān)的資料

14、最好隨時攜帶，如方便， 準備數(shù)份復印件。2. 詢問管理中心、銀行等機構(gòu)的聯(lián)系電話，有不明口的事惜可以隨時咨詢。3. 在各種表格上留聯(lián)系電話時，最好留一個在白天隨時可以找到申請人的號碼。4. 填寫各種表格時，事先問清填寫方法，如遇到不會填的，可以空著，交表時問清 楚再補填。5. 保險費：貸款在5年期以上的，首次最少按5年期限購買保險。但張先生覺得，最好還是委托專業(yè)中介機構(gòu)代辦，雖然出一筆中介費，但自己辦， 打車費用加請假的時間，綜合成本比中介費要高。就在張先生辦理公積金貸款的同時，李先生也在辦理商業(yè)貸款。2月16 B,他和開發(fā)商簽訂北京市商品房預售合同（以下簡稱預售合同）， 并交了 20%的首付

15、款。售樓人員告訴他，開發(fā)商須把他的購房合同拿到區(qū)房地產(chǎn)局去辦 理預售登記手續(xù)，等預售登記手續(xù)辦完后，他才可以拿著預售合同到位于該項U的 合作銀行一一農(nóng)業(yè)銀行北京分行西城支行在售樓現(xiàn)場設(shè)的律師辦公處辦理申請手續(xù)。2月23日，李先生接到了到售樓處拿購房合同的通知。2月24日，李先生和夫人拿著首付款發(fā)票、身份證、戶口簿、結(jié)婚證等身份證明到 了售樓處，拿了購房合同便到農(nóng)業(yè)銀行指定的律師事務所現(xiàn)場辦公地點填寫借款申請 表，并交納了所有材料和法律服務費。按律師的要求，2月24日，李先生乂交了兩口子近期證件照各一張、財產(chǎn)證明、收 入證明。律師告訴他們，律師將對他們的材料進行初審并向銀行出具法律意見書。3月1

16、日，張先生接到律師的通知，要求他們到售樓處現(xiàn)場的銀行辦公地點購買房 屋保險，保險費為購房款妝0輾崖.45%。狀金啥尷凳一一3月14 0,李先生接到律師的通知，告知他們已經(jīng)通過銀行的審核，可以來售樓處 簽借款合同。3月15 B,李先生按約定的時間到了售樓處的律師辦公地點簽訂了個人住房貸款借 款合同、擔保合同、委托轉(zhuǎn)賬付款授權(quán)書等文件，并到銀行現(xiàn)場辦公柜臺辦理了個人住 房貸款專用賬戶。至此，李先生辦完了貸款手續(xù)。-相關(guān)資料1. 三家商業(yè)銀行貸款品種簡介A、建行北京分行特色：以支持基本建設(shè)著稱的建行，房地產(chǎn)金融業(yè)務是其傳統(tǒng)業(yè)務，同眾多房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)的密切聯(lián)系，也使其可在地產(chǎn)項目的合法性上起把關(guān)作用

17、。由于近兩年工行、 農(nóng)行、商業(yè)銀行等多家銀行介入房地產(chǎn)金融市場，建行的市場份額有所減少，近來采用 各種優(yōu)惠政策鞏固市場。主要貸款品種:1商業(yè)性個人住房貸款（包括一手房、二手房、房改房等）；2. 北京市住房資金管理中心的個人住房擔保委托貸款（公積金貸款）；3. 中央國家機關(guān)的個人住房擔保委托貸款；4. 中共中央直屬機關(guān)的個人住房擔保委托貸款；5. 建行、市住房資金管理中心的個人住房組合貸款；6. 建行、中央國家機關(guān)的個人住房組合貸款；7. 建行、中共中央直屬機關(guān)的個人住房組合貸款。B、工行北京分行特點：網(wǎng)點多、人員充足，在搶灘個人住房貸款市場上有潛力。承諾從受理到放款 15個工作日內(nèi)辦完，最快可

18、在3個工作日內(nèi)辦完。另外還將陸續(xù)開辦網(wǎng)上受理業(yè)務、外 地（籍）人的房貸款業(yè)務以及二手房購房貸款業(yè)務等。主要貸款品種:1. 一手房貸款：包括高檔公寓、別墅、經(jīng)濟適用房貸款。2. 二手房貸款；3. 房改房貸款；4. 商用房個人貸款；C、農(nóng)行北京分行特點：最早介入二手房貸款的專業(yè)銀行。在一手房貸款上雖起步晚，但發(fā)展不慢， 如近期推出的購房、家裝組合貸款（以購房者個人房貸首付款（三成）返貸的形式來滿足 客戶的裝修需求的，年限為八成20年）、車房組合貸款和押舊買新業(yè)務等，都較具特 色。主要貸款品種：二手房貸款。2.房貸利率公積金1-5 年 %5-30 年商業(yè)性1-5 年 %5-30 年北京青年報購房者辦理辦理二手房業(yè)務流程及個人貸款手續(xù)辦理二手房業(yè)務流程，具體的貸款手續(xù)和須攜帶的資料如下：買賣雙方簽定購房合同并支付首付款后，到個貸中心提出貸款申請。填寫貸款申請 表（如果您已婚，請夫妻雙方一起前來），中心工作人員經(jīng)過審批通過后，由建行出具 貸款承諾書，作為購房者辦理貸款手續(xù)的依據(jù)。憑身份證原件領(lǐng)借款合同的貸款支付憑證回單，所需經(jīng)過的流程為:受理柜（受理貸 款申請）-保險柜（辦理保