個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)

1、100 個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)節(jié) 解密萬達(dá)第四代綜合體前言一、背景和要求結(jié)合萬達(dá)第三代城市綜合體產(chǎn)品形態(tài)以及后期營運(yùn)管理要求，集團(tuán)商管公司將在新工程前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，對(duì)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行深度解讀，認(rèn)真研究總結(jié)第三代綜合體的產(chǎn)品特質(zhì)和潛在問題，充分關(guān)注和重點(diǎn)介入新產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的相關(guān)內(nèi)容和要項(xiàng)，完善設(shè)計(jì)品質(zhì)，努力實(shí)現(xiàn)萬達(dá)廣場整體價(jià)值最大化目標(biāo)。二條件和依據(jù)在遵循“交通優(yōu)先、功能分區(qū)、突出商業(yè)、公共空間”、以實(shí)現(xiàn)“城市貢獻(xiàn)和兩個(gè)統(tǒng)一”的原則下，集團(tuán)規(guī)劃院將“萬達(dá)廣場”的整體設(shè)計(jì)工作分解為6 個(gè)設(shè)計(jì)階段 ：1、概念設(shè)計(jì)階段（摘牌前）；2、方案設(shè)計(jì)階段，含深化設(shè)計(jì)階段（摘牌后）；3、初步設(shè)計(jì)階段（初步設(shè)計(jì)是完善

2、和實(shí)現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)方案以及指導(dǎo)施工圖設(shè)計(jì)的重要階段，相關(guān)未落實(shí)的設(shè)計(jì)條件均需在此階段提供完整，因此原則上本階段商管公司應(yīng)確認(rèn)所有的設(shè)計(jì)條件；包括提供基本的步行街業(yè)戶的房產(chǎn)技術(shù)要求等。非正常拆改在商業(yè)步行街初步設(shè)計(jì)完成后原則上不得再有）；4、施工圖設(shè)計(jì)階段；5、實(shí)施階段（此階段的設(shè)計(jì)變更，若屬“錯(cuò)、漏、碰、缺”情況可正常拆改）。6、營運(yùn)階段（反饋設(shè)計(jì)、建筑問題，逐步完善設(shè)計(jì)和建筑品質(zhì)）三作用和目的根據(jù)規(guī)劃院在上述各階段中所進(jìn)行的各種產(chǎn)品評(píng)審、圖紙審核、方案會(huì)簽并形成會(huì)簽意見的要求，以及集團(tuán)商管公司與規(guī)劃院“關(guān)于設(shè)計(jì)工作流程和操作要點(diǎn)”，為不斷完善“萬達(dá)廣場”的設(shè)計(jì)品質(zhì)和建筑品質(zhì)，集團(tuán)商業(yè)管理公司將不

3、同設(shè)計(jì)階段的相關(guān)意見及建議進(jìn)行了匯編，形成萬達(dá)廣場（步行街）規(guī)劃/ 設(shè)計(jì)意見及建議（關(guān)注點(diǎn)）100 項(xiàng)，以此做為商管系統(tǒng)反饋產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)意見和建議以及實(shí)施新工程商管籌備工作計(jì)劃的重要參考依據(jù)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，并將在不斷總結(jié)和完善的過程中，能進(jìn)一步充實(shí)和豐富集團(tuán)萬達(dá)廣場強(qiáng)制性設(shè)計(jì)準(zhǔn)則，真正使我們的“萬達(dá)廣場”成為人文建筑、綠色建筑、品味建筑。同時(shí)要求商管系統(tǒng)應(yīng)及時(shí)跟蹤集團(tuán)規(guī)劃院、成本控制部、工程公司等相關(guān)部門，落實(shí)對(duì)意見及建議的采納和實(shí)施情況。目錄第一階段 產(chǎn)品定位研討會(huì)（一）關(guān)于工程“產(chǎn)品研討會(huì)”市場調(diào)研及產(chǎn)品建議提綱【關(guān)注點(diǎn)1】：一、工程所在城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)【關(guān)注點(diǎn)2】：二、商圈狀況分析【關(guān)注

4、點(diǎn)3】：三、個(gè)案分析【關(guān)注點(diǎn)4】 :四、本工程分析四產(chǎn)品及平面規(guī)劃建議 關(guān)于工程總體的平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議【關(guān)注點(diǎn)5】：主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和規(guī)模、空間布局【關(guān)注點(diǎn)6】：交通組織、人車動(dòng)線、出入口（包括各業(yè)態(tài)客用、貨用及車場等）停車場（規(guī)模、車位數(shù)等）【關(guān)注點(diǎn)7】：配套功能及有關(guān)還建部分各項(xiàng)設(shè)施的建議【關(guān)注點(diǎn) 8】：結(jié)合萬達(dá)綜合體本身的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，建議主力店的區(qū)域內(nèi)盡量不出現(xiàn)伸縮縫，減小由于地震、漏水等對(duì)其造成的影響；【關(guān)注點(diǎn) 9】：商業(yè)管理用房的設(shè)計(jì)要求； 關(guān)于步行街的平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議【關(guān)注點(diǎn)11】：步行街設(shè)計(jì)規(guī)模及原因分析【關(guān)注點(diǎn)12】：步行街整體布局的問題【關(guān)注點(diǎn)13】：步行街內(nèi)部交通組織的建議【關(guān)注

5、點(diǎn)14】：步行街內(nèi)部配套設(shè)施問題【關(guān)注點(diǎn)15】：升降電梯位置和扶梯區(qū)域內(nèi)人流動(dòng)向的合理性【關(guān)注點(diǎn)16】：涉及經(jīng)營管理的問題【關(guān)注點(diǎn)17】：涉及停車場的問題（二）建議、意見反饋方法和形式【關(guān)注點(diǎn)18】：一、市場調(diào)研【關(guān)注點(diǎn)19】：二、演示形式和內(nèi)容第二階段 方案及深化設(shè)計(jì)（一）室內(nèi)商業(yè)步行街設(shè)計(jì)：【關(guān)注點(diǎn)20】： 1、關(guān)于步行街主入口【關(guān)注點(diǎn)21】：關(guān)于步行街主出入口商鋪【關(guān)注點(diǎn)22】：關(guān)于避風(fēng)閣設(shè)置【關(guān)注點(diǎn)23】：關(guān)于步行街室內(nèi)通道【關(guān)注點(diǎn)24】：關(guān)于步行街次主力店【關(guān)注點(diǎn)25】：關(guān)于步行街出入口交通【關(guān)注點(diǎn)26】：關(guān)于步行街設(shè)置客流計(jì)數(shù)系統(tǒng)【關(guān)注點(diǎn)27】：關(guān)于步行街頂棚【關(guān)注點(diǎn)28】：關(guān)于L

6、ED【關(guān)注點(diǎn)29】：關(guān)于商鋪裝修【關(guān)注點(diǎn)30】：關(guān)于商鋪面積【關(guān)注點(diǎn)31】：關(guān)于商鋪開門【關(guān)注點(diǎn)32】：關(guān)于商鋪層高【關(guān)注點(diǎn)33】：關(guān)于商鋪天棚【關(guān)注點(diǎn)34】：關(guān)于商鋪的調(diào)整【關(guān)注點(diǎn)35】：關(guān)于扶梯【關(guān)注點(diǎn)36】：關(guān)于垂直梯【關(guān)注點(diǎn)37】：關(guān)于地下電梯廳【關(guān)注點(diǎn)38】：關(guān)于觀光梯【關(guān)注點(diǎn)39】：關(guān)于中庭及觀光梯【關(guān)注點(diǎn)40】：關(guān)于公共衛(wèi)生間【關(guān)注點(diǎn)41】：關(guān)于顧客通道【關(guān)注點(diǎn)42】：關(guān)于夜間通道【關(guān)注點(diǎn)43】：關(guān)于貨物通道【關(guān)注點(diǎn)44】：關(guān)于地下設(shè)施【關(guān)注點(diǎn)45】：關(guān)于配套設(shè)施【關(guān)注點(diǎn)46】：關(guān)于吸煙室【關(guān)注點(diǎn)47】：關(guān)于員工休息室【關(guān)注點(diǎn)48】：關(guān)于垃圾房的建造【關(guān)注點(diǎn)49】：關(guān)于步行街油煙

7、排放( 二 ) 關(guān)于機(jī)電系統(tǒng)配置及計(jì)量【關(guān)注點(diǎn)50】：關(guān)于空調(diào)系統(tǒng)【關(guān)注點(diǎn)51】：關(guān)于用電系統(tǒng)【關(guān)注點(diǎn)52】：關(guān)于屋頂設(shè)施【關(guān)注點(diǎn)53】：關(guān)于系統(tǒng)計(jì)量【關(guān)注點(diǎn)54】：關(guān)于設(shè)備房（三）關(guān)于地下室及停車場【關(guān)注點(diǎn)55】：關(guān)于地下停車場【關(guān)注點(diǎn)56】：關(guān)于地下室廣告【關(guān)注點(diǎn)57】：關(guān)于地下餐廳設(shè)置【關(guān)注點(diǎn)58】：關(guān)于地下室附屬功能（四）關(guān)于管理用房【關(guān)注點(diǎn)59】：關(guān)于管理用房面積及標(biāo)準(zhǔn)【關(guān)注點(diǎn)60】：關(guān)于管理用房設(shè)施【關(guān)注點(diǎn)61】：關(guān)于管理用房平面功能設(shè)計(jì)（五）建議、意見反饋形式第三階段 6 1 單項(xiàng)設(shè)計(jì)（一）關(guān)于外力面及廣告位設(shè)計(jì)【關(guān)注點(diǎn)62】：關(guān)于外立面設(shè)計(jì)效果【關(guān)注點(diǎn)63】：關(guān)于廣告位的設(shè)計(jì)【

8、關(guān)注點(diǎn)64】：關(guān)于廣告位的計(jì)量【關(guān)注點(diǎn)65】：關(guān)于廣告位的制作標(biāo)準(zhǔn)（二）關(guān)于泛光及照明設(shè)計(jì)【關(guān)注點(diǎn)66】：關(guān)于泛光及照明設(shè)計(jì)（三）外環(huán)境及景觀設(shè)計(jì)（商業(yè)住宅）【關(guān)注點(diǎn)67】：商業(yè)廣場及園區(qū)【關(guān)注點(diǎn)68】：關(guān)于外廣場地磚及鋪裝【關(guān)注點(diǎn)69】：關(guān)于外廣場木裝材料【關(guān)注點(diǎn)70】：關(guān)于外廣場井蓋【關(guān)注點(diǎn)71】 : 關(guān)于外廣場配套設(shè)施【關(guān)注點(diǎn)72】 : 關(guān)于景觀照明【關(guān)注點(diǎn)73】 : 關(guān)于垃圾箱設(shè)置【關(guān)注點(diǎn)74】 : 關(guān)于休閑設(shè)施【關(guān)注點(diǎn)75】 : 關(guān)于交通組織及動(dòng)線【關(guān)注點(diǎn)76】：關(guān)于坡道及無障礙設(shè)計(jì)【關(guān)注點(diǎn)77】：綠植配植【關(guān)注點(diǎn)78】：屋頂花園【關(guān)注點(diǎn)79】：豎向及坡度【關(guān)注點(diǎn)80】：酒店景觀【關(guān)

9、注點(diǎn)81】：燈具及小品【關(guān)注點(diǎn)82】：住宅區(qū)景觀（四）關(guān)于步行街內(nèi)裝設(shè)計(jì)【關(guān)注點(diǎn)83】：關(guān)于商鋪立面【關(guān)注點(diǎn)84】：關(guān)于步行街通廊地面【關(guān)注點(diǎn)85】：關(guān)于電梯【關(guān)注點(diǎn)86】：關(guān)于商鋪【關(guān)注點(diǎn)87】：關(guān)于步行街廣告【關(guān)注點(diǎn)88】：關(guān)于中央大廳【關(guān)注點(diǎn)89】：關(guān)于衛(wèi)生間【關(guān)注點(diǎn)90】：關(guān)于穹頂設(shè)計(jì)【關(guān)注點(diǎn)91】：關(guān)于空調(diào)設(shè)施【關(guān)注點(diǎn)92】：關(guān)于服務(wù)臺(tái)【關(guān)注點(diǎn)93】：關(guān)于休閑設(shè)施【關(guān)注點(diǎn)94】：關(guān)于衛(wèi)生設(shè)施（五）關(guān)于導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)【關(guān)注點(diǎn)95】：室外導(dǎo)示【關(guān)注點(diǎn)96】：室內(nèi)導(dǎo)示【關(guān)注點(diǎn)97】：導(dǎo)示制作及按裝（六）關(guān)于智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)（商業(yè)住宅）【關(guān)注點(diǎn)98】：（六）關(guān)于智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)（商業(yè)住宅）（七）關(guān)

10、于建筑單體方案設(shè)計(jì)【關(guān)注點(diǎn)99】：（七）關(guān)于單體建筑方案設(shè)計(jì)（略）第四階段：擴(kuò)初（初步）及施工圖設(shè)計(jì)階段【關(guān)注點(diǎn)100】：關(guān)于施工建造細(xì)節(jié)根據(jù)萬達(dá)第四代城市綜合體產(chǎn)品形態(tài)以及后期營運(yùn)管理要求，集團(tuán)商管公司將在新工程前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，對(duì)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行深度解讀，認(rèn)真研究總結(jié)第四代綜合體的產(chǎn)品特質(zhì)和潛在問題，充分關(guān)注和重點(diǎn)介入新產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的相關(guān)內(nèi)容和要項(xiàng)，完善設(shè)計(jì)品質(zhì)，努力實(shí)現(xiàn)萬達(dá)廣場整體價(jià)值最大化目標(biāo)。為不斷完善“萬達(dá)廣場”的設(shè)計(jì)品質(zhì)和建筑品質(zhì),在遵循 “交通優(yōu)先、功能分區(qū)、突出商業(yè)、公共空間”、以實(shí)現(xiàn)“城市貢獻(xiàn)和兩個(gè)統(tǒng)一”的原則下，集團(tuán)規(guī)劃院將“萬達(dá)廣場”的整體設(shè)計(jì)工作分解為6 個(gè)設(shè)計(jì)階

11、段 ,并對(duì)不同設(shè)計(jì)階段的相關(guān)意見及建議進(jìn)行了匯編，形成 萬達(dá)第四代綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)重點(diǎn)，以此做為商管系統(tǒng)反饋產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)意見和建議以及實(shí)施新工程商管籌備工作計(jì)劃的重要參考依據(jù)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，真正使我們的“萬達(dá)廣場”成為人文建筑、綠色建筑、品味建筑。第一階段：“產(chǎn)品定位研討會(huì)”關(guān)注內(nèi)容一、工程“產(chǎn)品研討會(huì)”市場調(diào)研及產(chǎn)品建議【關(guān)注點(diǎn)1】：工程所在城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：（數(shù)據(jù)采集時(shí)間段：前一年度，可參照“萬達(dá)廣場”城市商業(yè)信息匯編）1. 工程所在城市的城市 GDP、商業(yè) GDP、人均 GDP、人均月收入、可支配收入、恩格爾系數(shù)；2. 人口總量、分布、年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、就業(yè)狀況；3. 城市機(jī)動(dòng)車保有量（

12、分私家車、計(jì)程車、公交線路等）；4. 統(tǒng)計(jì)年鑒（城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）總表【關(guān)注點(diǎn)2】 :商圈狀況分析：1商圈結(jié)構(gòu)組織；2建成時(shí)間及演變過程時(shí)間節(jié)點(diǎn)；3商圈現(xiàn)狀：規(guī)模、店鋪數(shù)量、各業(yè)態(tài)（百貨、超市、電氣、步行街等）數(shù)量、租金水平；4商圈的主要消費(fèi)特點(diǎn)：分品類數(shù)量占比、業(yè)態(tài)的數(shù)量配比、租金水平分段占比?！娟P(guān)注點(diǎn)3】 :個(gè)案分析：（選取原則：以出租形式統(tǒng)一經(jīng)營的購物中心或步行街）1. 整體規(guī)模、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)配比；2. 租金水平；3. 輔助及配套設(shè)施情況4. 在建新工程調(diào)查與分析【關(guān)注點(diǎn) 4】 : 本工程分析：1. 交通組織、配套設(shè)施2. 周邊環(huán)境、各種現(xiàn)有業(yè)態(tài)情況，該區(qū)域人口狀況、消費(fèi)水平3. 工程 S

13、WOT分析二、產(chǎn)品及平面規(guī)劃建議：（一）關(guān)于工程總體的平面規(guī)劃設(shè)計(jì)【關(guān)注點(diǎn)5】：主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和規(guī)模、空間布局1）、新興業(yè)態(tài)內(nèi)容的增加及比重；2）、各主力店的比鄰關(guān)系及匹配；【關(guān)注點(diǎn)6】：交通組織、人車動(dòng)線、出入口（包括各業(yè)態(tài)客用、貨用及車場等）停車場（規(guī)模、車位數(shù)等）1) 萬達(dá)商業(yè)綜合體一般設(shè)置大型城市廣場（ 300010000 平 M左右）。大型城市廣場應(yīng)結(jié)合城市主要交通道路設(shè)置，其他廣場結(jié)合步行街入口設(shè)置；（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）2) 工程周邊交通是否較為復(fù)雜？為方便客流出入，建議增設(shè)車輛港灣?？空荆?) 根據(jù)實(shí)際考查當(dāng)?shù)刭徫锵M(fèi)出行習(xí)慣，及市區(qū)停車位規(guī)劃是否嚴(yán)重不足？建議在合理設(shè)置機(jī)動(dòng)車停

14、車位的同時(shí)，應(yīng)充分考慮在工程地上及地下設(shè)置較為充足的非機(jī)動(dòng)車停車位；4) 停車場的出入口位置，對(duì)停車場內(nèi)的車輛出入交通組織是否有利？同時(shí)出入口是否可能造成室外路面的交通擁堵，是否應(yīng)考慮在適當(dāng)位置增加出入口的可能性，形成便捷的車流動(dòng)線；建議地下停車場保證吞吐能力達(dá)到1000 輛 / 小時(shí)以上；5) 工程整體在交通組織方面如何與環(huán)境（工程各業(yè)態(tài)板塊間、工程周邊大環(huán)境）相銜接？大、小交通動(dòng)線組織（機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車、人流）、平面、立體（各車道、樓梯、客、貨、扶梯等）動(dòng)線組織產(chǎn)生的沖突點(diǎn)如何解決？【關(guān)注點(diǎn)7】：配套功能及有關(guān)還建部分各項(xiàng)設(shè)施的建議；【關(guān)注點(diǎn)8】：結(jié)合萬達(dá)綜合體本身的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，建議主力店的

15、區(qū)域內(nèi)盡量不出現(xiàn)伸縮縫，減小由于地震、漏水等對(duì)其造成的影響；【關(guān)注點(diǎn)9】：商業(yè)管理用房的設(shè)計(jì)要求；（二）關(guān)于步行街的平面規(guī)劃設(shè)計(jì)【關(guān)注點(diǎn)11】：步行街設(shè)計(jì)規(guī)模及原因分析（重點(diǎn)掌握分析當(dāng)?shù)厥袌鲋饕獦I(yè)態(tài)數(shù)量即注冊(cè)的個(gè)體店總量、城市已有步行街的規(guī)模和經(jīng)營狀況等）；【關(guān)注點(diǎn)12】：步行街整體布局的問題1) 步行街內(nèi)各業(yè)態(tài)劃分格局的合理性（如商鋪的寬度、進(jìn)深、面積大?。?) 步行街業(yè)態(tài)與其他業(yè)態(tài)的聯(lián)動(dòng)及是否存在相互影響問題？3) 若為三層室內(nèi)步行街，其第三層的業(yè)態(tài)規(guī)劃以餐飲業(yè)態(tài)為主，重點(diǎn)布置具有當(dāng)?shù)夭惋嬅朗澄幕厣牟惋嫎I(yè)態(tài)。如有重油煙餐飲業(yè)態(tài)，必須放置在三層，以減少其對(duì)一、二層的影響，并盡量高空排放。

16、（規(guī)劃院強(qiáng)制設(shè)計(jì)條文）建議屋頂油煙井距高層水平距離20M以上；4) 根據(jù)具體情況室內(nèi)步行街的中庭附近、以及其他層的端部等部位可布置輕油煙的餐飲、快餐、咖啡、冷飲等餐飲業(yè)態(tài)。（規(guī)劃院強(qiáng)制設(shè)計(jì)條文）【關(guān)注點(diǎn) 13】：步行街內(nèi)部交通組織的建議（包括街寬、出入口位置、客、貨梯及通道的設(shè)置等），涉及步行街交通節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)問題，包括但不限于以下問題：1) 步行街的長度以 280 350M為宜。（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）2) 步行街出入口設(shè)置位置的合理性；3) 步行街出入口的寬度、高度、門廳大小的合理性；4) 步行街出入口的數(shù)量與客流動(dòng)線的匹配性；5) 步行街內(nèi)部豎向交通的設(shè)計(jì)位置和數(shù)量的合理性；6) 地下和地上停

17、車場的出入口設(shè)計(jì)的合理性；【關(guān)注點(diǎn)14】：步行街內(nèi)部配套設(shè)施問題（考慮夜間通道、垃圾通道、衛(wèi)生間、煙道走向等）1) 餐飲的定點(diǎn)位置和是否預(yù)留油煙通道？2) 餐飲和娛樂區(qū)域是否需留專用夜間通道？3) 餐飲區(qū)域是否規(guī)劃專用垃圾清運(yùn)通道？4) 衛(wèi)生間位置和數(shù)量的合理性？【關(guān)注點(diǎn)15】：升降電梯位置和扶梯區(qū)域內(nèi)人流動(dòng)向的合理性【關(guān)注點(diǎn)16】：涉及經(jīng)營管理的問題1) 步行街區(qū)域與其他業(yè)態(tài)之間的管理交叉問題？2) 步行街管理的安全性和方便問題？【關(guān)注點(diǎn) 17】：涉及停車場的問題1) 地下和地上停車場的位置和數(shù)量的合理性？2) 是否考慮非機(jī)動(dòng)車停車的需要和位置？3) 是否考慮機(jī)械車停車的需要和位置？三、意見

18、、建議反饋方法和形式【關(guān)注點(diǎn) 18】：一、市場調(diào)研1、市場調(diào)研原則：實(shí)用性準(zhǔn)確性2、市場調(diào)研內(nèi)容：標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)一化3、市場調(diào)研標(biāo)準(zhǔn)：表格化數(shù)據(jù)化（招商部、物管部、人力資源部編制標(biāo)準(zhǔn)化表格）【關(guān)注點(diǎn)19】：二、演示形式和內(nèi)容1、演示形式：采用PPT文件形式，以集團(tuán)商管公司CI 為頁面設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行演示。2、演示內(nèi)容：（ 1）工程所在城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：表格數(shù)據(jù)（可參照“萬達(dá)廣場”城市商業(yè)信息匯編）（ 2）商圈調(diào)查與分析：a. 主要商圈和位置（標(biāo)準(zhǔn)：在地圖上進(jìn)行特殊標(biāo)注和分層展示）；b. 主要商圈介紹：包括位置、范圍和距離、規(guī)模和檔次、業(yè)態(tài)分布及數(shù)量、消費(fèi)人群、日客流量、底商租金水平和租賃情況（數(shù)量、比例

19、）（標(biāo)準(zhǔn)：以表格和數(shù)據(jù)為主，文字描述為輔。特別重點(diǎn)介紹工程所處商圈情況）；c. 結(jié)論分析：用精練的文字條理化高度提煉和簡況城市商業(yè)及商圈突顯特點(diǎn)和關(guān)注點(diǎn)；（3）個(gè)案調(diào)查與分析a. 已開業(yè)主要商業(yè)體的位置、開業(yè)時(shí)間、產(chǎn)品形式、業(yè)態(tài)配比、經(jīng)營規(guī)模和檔次、消費(fèi)人群、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)設(shè)施、優(yōu)勢和劣勢、日客流量、年?duì)I業(yè)額、室內(nèi)鋪位租金標(biāo)準(zhǔn)；（標(biāo)準(zhǔn)：以表格、數(shù)據(jù)為主，圖片、文字描述為輔，分層演示。特別重點(diǎn)介紹工程所處位置周邊個(gè)案情況）；b. 在建新商業(yè)工程的位置、開業(yè)時(shí)間、產(chǎn)品形式、建筑規(guī)模、經(jīng)營定位、開業(yè)時(shí)間（標(biāo)準(zhǔn)：以表格、數(shù)據(jù)和圖片為主，、文字描述為輔，分層演示。特別重點(diǎn)介紹工程所處位置周邊個(gè)案情況）；

20、c. 結(jié)論分析：用精練的文字條理化高度提煉和簡況商業(yè)個(gè)案的共性特點(diǎn)和差異化；（ 4）工程 SWOT分析a. 對(duì)新工程的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會(huì)、威脅方面進(jìn)行客觀、準(zhǔn)確和全面評(píng)價(jià)及評(píng)估，包括位置、規(guī)模、交通、環(huán)境、配套、產(chǎn)品、定位、政策、品牌等。（標(biāo)準(zhǔn)：以文字描述為主，分層演示。）；b. 劣勢和威脅的規(guī)避和戰(zhàn)略矩陣：（標(biāo)準(zhǔn)：以表格和文字描述為主，分層演示。）；（5）產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議建議原則：統(tǒng)籌兼顧，重點(diǎn)關(guān)注（步行街）建議方式：結(jié)合規(guī)劃方案和上述要項(xiàng)進(jìn)行合理表述第二階段：方案及深化設(shè)計(jì)關(guān)注內(nèi)容集團(tuán)規(guī)劃院完成深化設(shè)計(jì)后兩周內(nèi)向集團(tuán)商務(wù)部提供主力店和步行街計(jì)租面積，并統(tǒng)一由商務(wù)部向商管公司提供，進(jìn)行租賃經(jīng)營決策

21、文件的編制（一）室內(nèi)商業(yè)步行街設(shè)計(jì)：【關(guān)注點(diǎn)20】：關(guān)于步行街主入口1) 是否緊鄰交通主干道、主通道？2) 是否入口設(shè)計(jì)醒目、寬敞、通透？3) 是否設(shè)計(jì)有入口外廣場，便于室外商業(yè)促銷活動(dòng)？建議至少保證一處出入口可以進(jìn)出車輛（展示用）；4) 商業(yè)廣場主出入口門高不低于3M；5) 步行街主出入口兩側(cè)及上方立面應(yīng)采用通透玻璃幕墻設(shè)計(jì)，以增強(qiáng)該區(qū)域商鋪的通透性和良好采光，充分提高商鋪價(jià)值；【關(guān)注點(diǎn) 21】：關(guān)于步行街主出入口商鋪步行街出入口處的兩側(cè)商鋪商業(yè)價(jià)值最高，而步行街出入口處設(shè)置的通往主力店的通道距離出入口太近，考慮到各主力店是否均有獨(dú)立的對(duì)外主出入口，建議調(diào)整此通道于步行街出入口到中庭的區(qū)間內(nèi)

22、，調(diào)整后此通道處可作黃金商鋪；【關(guān)注點(diǎn) 22】：關(guān)于避風(fēng)閣設(shè)置商業(yè)廣場主出入口是否設(shè)置了“避風(fēng)閣”（北方地區(qū)應(yīng)設(shè)計(jì)卷簾門）？步行街出入口設(shè)雙層門，并設(shè)風(fēng)幕，不宜設(shè)門簾；（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）【關(guān)注點(diǎn) 23】：關(guān)于步行街室內(nèi)通道為確保步行街商鋪整體連貫性，建議各層與主力店的通道應(yīng)適當(dāng)減少，主力店在步行街開口設(shè)置的原則：主力店單邊與步行街相接的開口為一處，雙邊與步行街相接的不超過兩處，除萬千百貨外，原則上不在中庭設(shè)主力店開口，主力店的開口位置盡量設(shè)在步行街的盡端部以帶動(dòng)整個(gè)步行街的人流，非零售型（如影院、 KTV、網(wǎng)吧等）的業(yè)態(tài)開口一定要和其入口大堂結(jié)合，開口尺寸為 48M；（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）

23、【關(guān)注點(diǎn) 24】：關(guān)于步行街次主力店根據(jù)肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客的租賃條件要求，應(yīng)保證步行街主出入口處的店鋪面積不低于 150 平 M，并在一二層增加樓梯設(shè)計(jì)或留口，具體位置需在施工時(shí)另行確定；【關(guān)注點(diǎn) 25】：關(guān)于步行街出入口交通為方便顧客購物需要，建議在步行街主出入口兩側(cè)規(guī)劃出租車等候區(qū)域；【關(guān)注點(diǎn) 26】：關(guān)于步行街設(shè)置客流計(jì)數(shù)系統(tǒng)步行街的出入口要設(shè)置客流計(jì)數(shù)系統(tǒng)；（集團(tuán)文件規(guī)定）【關(guān)注點(diǎn) 27】：關(guān)于步行街頂棚1）一定要加蓋封頂，一是保持室內(nèi)步行街產(chǎn)品的純粹性；二是避免冬季無法正常經(jīng)營；步行街采光頂?shù)拈_口寬度，應(yīng)較下層開口兩側(cè)各擴(kuò)大800mm；（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）2）一定要設(shè)計(jì)為玻璃采

24、光頂，為便于后期經(jīng)營管理，提升建筑品質(zhì)，建議玻璃采光頂由連續(xù)設(shè)計(jì)方式改為分段設(shè)立；3）步行街的采光廊和中庭的采光天棚：步行街的采光廊考慮廣告裝飾物的安裝，需要預(yù)留一定數(shù)量的吊掛件，中庭的吊掛件預(yù)留最低4 6 個(gè)（商管建議最好達(dá)到8 個(gè)），采光廊按每跨預(yù)留一處吊掛件，宜考慮電動(dòng)提升裝置。中庭的采光天棚及步行街的采光廊應(yīng)進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)，必須設(shè)置電動(dòng)遮陽裝置。（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）【關(guān)注點(diǎn)28】：關(guān)于 LED1）是否設(shè)有步行街入口大標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、,LED 的規(guī)格應(yīng)該多大，視距應(yīng)保障多少? LED 顯示屏且視覺醒目程度?2）中庭的采光天棚在設(shè)計(jì)中要考慮方便安裝LED電子屏，總荷載20KN。（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已

25、列）【關(guān)注點(diǎn)29】：關(guān)于商鋪裝修1) 室內(nèi)商業(yè)步行街各商鋪，除餐飲類商鋪外，其他商鋪均為精裝標(biāo)準(zhǔn)交鋪；2) 餐飲區(qū)應(yīng)預(yù)留廚房點(diǎn)位位置和排油煙位置；【關(guān)注點(diǎn)30】：關(guān)于商鋪面積零售和服務(wù)類商鋪面積一般為100 以下，餐飲類商鋪面積一般為單間100 左右。所有商鋪單元進(jìn)深宜8M 16M（商管建議不宜超過12M），面寬8.4M（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列），盡可能減少不符合設(shè)計(jì)要求的商鋪數(shù)量，降低招商難度；【關(guān)注點(diǎn)31】：關(guān)于商鋪開門1) 室內(nèi)商業(yè)步行街各商鋪不能有門對(duì)門式設(shè)計(jì)，一則影響商鋪引客的便利性，再則做店招形象也不方便，同時(shí)有些商戶門對(duì)門比較犯忌諱，所有商鋪門應(yīng)全部正對(duì)步行街；2) 室內(nèi)商業(yè)步行街各

26、商鋪主立面，除預(yù)留店招位置外，應(yīng)全部采用通透白玻璃到頂設(shè)計(jì)；次立面也應(yīng)盡可能設(shè)計(jì)為玻璃墻（包括部分商鋪與主力店通道的次立面）；【關(guān)注點(diǎn) 32】：關(guān)于商鋪層高室內(nèi)商業(yè)步行街的剖面：步行街一般以二至三層為最佳。步行街首層層高為5.4M ，二、三層層高為5.1M，走道吊頂下凈高分別控制為3.6M 和 3.3M；（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）【關(guān)注點(diǎn)33】：關(guān)于商鋪天棚應(yīng)充分考慮步行街商鋪內(nèi)以及公共區(qū)域內(nèi)的天花檢修口設(shè)計(jì)和預(yù)留?！娟P(guān)注點(diǎn)34】：關(guān)于商鋪的調(diào)整1) 商戶提出的特殊具體設(shè)計(jì)要求是否和規(guī)劃沖突問題的解決；2) 應(yīng)考慮商戶升級(jí)換代的預(yù)留性，建議自有物業(yè)商業(yè)區(qū)域考慮設(shè)置百變租區(qū)，以適應(yīng)后期招商調(diào)鋪的面積

27、需要和房產(chǎn)技術(shù)需要（如服飾改為餐飲）；3) 建議步行街商鋪盡可能按柱距進(jìn)行分割，以方便日后商鋪布局調(diào)整；4) 建議設(shè)計(jì)合理動(dòng)線，將墻體改為防盜卷簾和防火卷簾，使同層不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營場所聯(lián)通，充分調(diào)動(dòng)客流?！娟P(guān)注點(diǎn) 35】：關(guān)于扶梯1) 根據(jù)步行街面積及空間距離，為避免前期投資增大，后期維護(hù)成本過高，建議配置數(shù)量適當(dāng)?shù)姆鎏荩?) 步行街的人流主要以電動(dòng)扶梯和觀光梯來組織人流的垂直交通，設(shè)置的一般原則是，在步行街的主入口10M左右距離設(shè)第一組扶梯，扶梯的間距控制在45M 70M之間，也就是在樓板開洞的兩個(gè)洞口至三個(gè)洞口之間設(shè)，步行街內(nèi)的扶梯必須有一部通地下停車場以便將人流直接引入步行街。扶梯應(yīng)靠洞口

28、一側(cè)并平行布置；（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）3) 設(shè)置位置應(yīng)避免對(duì)商鋪的經(jīng)營造成影響，特別是不宜設(shè)置在步行街主入口處；4) 為使步行街客流動(dòng)線生動(dòng)，方便顧客目的性購物，建議各層扶梯由平行布局調(diào)整為交叉布局；5) 扶梯應(yīng)設(shè)置光感、變頻裝置；【關(guān)注點(diǎn)36】：關(guān)于垂直梯1) 步行街內(nèi)的所有垂直電梯應(yīng)具有三方通話功能2) 主力店各樓層的客梯是否可以相互抵達(dá)，且不會(huì)造成相互管理影響或干擾；【關(guān)注點(diǎn) 37】：關(guān)于地下電梯廳1) 建議在電梯廳不設(shè)計(jì)排水槽，以防止排水槽排水不暢造成外溢，回灌進(jìn)電梯底坑，損壞電氣設(shè)備；2) 鑒于冬季地下車庫溫度較低，防止管道爆裂、損壞造成跑水，殃及電梯及底坑設(shè)備安全的考慮，建議將觀光

29、電梯門的外沿口略微墊高，形成一個(gè)向外的緩坡，即使發(fā)生跑水事故，短時(shí)間內(nèi)也不致影響到電梯的運(yùn)行安全?！娟P(guān)注點(diǎn) 38】：關(guān)于觀光梯1) 步行街中庭觀光電梯數(shù)量和位置是否適宜并滿足使用，且與中廳面積匹配（橢圓型中庭，其位置在短邊所在弧邊上為宜）；2) 觀光梯在中庭設(shè)置，以 23 部為一組，觀光梯轎廂要做成玻璃通透，井道為鋼結(jié)構(gòu)。觀光梯應(yīng)通到地下停車場。在停車場設(shè)置通透玻璃候梯廳，候梯廳需設(shè)計(jì)空調(diào)及安全欄桿；（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）【關(guān)注點(diǎn) 39】：關(guān)于中庭中庭設(shè)置的位置：一般中庭設(shè)在步行街的轉(zhuǎn)折處、入口處；中庭的平面尺度：兩個(gè)中庭要分主次，大的500700 平 M（開洞面積），小的300400 平方

30、M（開洞面積）；中庭的間距： 80 100M；（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）【關(guān)注點(diǎn)40】：關(guān)于公共衛(wèi)生間1) 衛(wèi)生間不合適設(shè)置在黃金位置，應(yīng)設(shè)計(jì)在較隱蔽的位置，衛(wèi)生間的出入口應(yīng)設(shè)計(jì)在步行街與其他業(yè)態(tài)連接的通道內(nèi)，而不能直接對(duì)步行街開口，否則對(duì)周邊商鋪均有較大負(fù)面影響，百貨一樓可以不設(shè)衛(wèi)生間；2) 每層步行街至少應(yīng)設(shè)置一處專用衛(wèi)生間，以保證步行街與主力店錯(cuò)時(shí)營業(yè)時(shí)使用需要；3) 步行街衛(wèi)生間的設(shè)置：根據(jù)步行街的長度不同一般設(shè)3 5 處衛(wèi)生間，衛(wèi)生間的間距80 100M，面積 70 100 平方 M，每處衛(wèi)生間蹲位；男廁不少于3 個(gè)；女廁不少于6 個(gè)；男衛(wèi)生間小便池不少于3 個(gè)；公用洗手盆不少于3 個(gè)。

31、應(yīng)與主力店合用并作無障礙設(shè)計(jì)并應(yīng)考慮設(shè)母嬰室，以方便帶小孩的顧客使用。（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）4) 為避免出現(xiàn)員工與顧客爭搶使用衛(wèi)生間的現(xiàn)象（尤其是餐飲區(qū)域員工），建議在步行街增設(shè)“員工專用衛(wèi)生間”；5) 步行街設(shè)計(jì)的洗手間應(yīng)充分考慮設(shè)置有保潔用水點(diǎn)；6) 建議在步行街、超市、百貨、影院等區(qū)域增設(shè)殘疾人衛(wèi)生間專用設(shè)施，以滿足不同人群的需要；7) 由于各設(shè)備機(jī)房主要集中在地下，考慮到值班、巡視、車場管理等人員及員工餐廳的實(shí)際需要，建議在地下室合適位置增設(shè)衛(wèi)生間；8) 衛(wèi)生間內(nèi)的梳妝鏡離梳妝臺(tái)高度為400 公分為宜?！娟P(guān)注點(diǎn)41】：關(guān)于顧客通道1) 在步行街主力店入口做客流緩沖區(qū)設(shè)計(jì)；2) 步行街兩

32、側(cè)店面之間寬度：首層 1011M，二、三層16 17M，步行街樓板開口尺度：層數(shù)為 2 層的步行街，開口寬度宜8M；層數(shù)為3 層的步行街，開口寬度宜9M；開口長度：為 1625M。步行街走道凈寬宜 4M，“橋”的凈寬度宜 3.5M，在中庭周圍走道凈寬可適當(dāng)加寬至 56M；規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）3)2 層以上的廊橋不宜過密（間隔在3050M）；4) 主力店與步行街的連通口至少有兩處，其寬度應(yīng)為一個(gè)柱距；（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）5) 各主力店與步行街通道接口處應(yīng)設(shè)置防盜卷簾，并且控制權(quán)在步行街一側(cè)；6) 設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮公共區(qū)域通道運(yùn)營安全問題（如 KTV場所），建議不采用玻璃等易碎材料做墻面。7) 因影

33、城、 KTV、餐飲等租戶的營業(yè)時(shí)間與步行街營業(yè)時(shí)間的不同，影城、KTV、大餐飲租戶應(yīng)設(shè)立單獨(dú)的顧客進(jìn)出通道，以方便顧客在步行街關(guān)門后的進(jìn)出?！娟P(guān)注點(diǎn)42】：關(guān)于夜間通道餐飲和娛樂區(qū)域需設(shè)計(jì)專用夜間通道，并貫通商場、機(jī)動(dòng)車停車場、非機(jī)動(dòng)車停車場，出入口可直接通往建筑體外；【關(guān)注點(diǎn)43】：關(guān)于貨物通道1) 通道寬度不小于 2.5M，應(yīng)設(shè)計(jì)位于大租戶的貨物倉庫附近，并與貨運(yùn)電梯相聯(lián)通；2) 由于貨梯可兼顧消防梯的緣故，各層均可到達(dá)，由此對(duì)百貨、影院夜間的安防工作帶來了不便，為此建議對(duì)以上區(qū)域增加門禁設(shè)計(jì)；3) 貨梯不宜安置在步行街主入口的明顯位置；4) 步行街的貨梯（客貨梯）一般間隔 80 100m

34、設(shè)一組，噸位為 1.6 2 噸，貨梯可與主力店合用（百貨宜單獨(dú)設(shè)置）；（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）5) 應(yīng)步行街較長，為方便步行街客戶運(yùn)貨尤其是餐飲租戶，建議設(shè)立專門的泔水或貨運(yùn)通道；6) 餐飲區(qū)域應(yīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)專用垃圾清運(yùn)通道?！娟P(guān)注點(diǎn) 44】：關(guān)于地下設(shè)施1) 建議考慮步行街、各主力店業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)，完善步行街卸貨區(qū)、貨運(yùn)通道和專用貨梯；2) 為方便超市送、卸貨的需要，建議增加卸貨平臺(tái)的規(guī)劃，并建議在超市區(qū)域增加獨(dú)立的貨梯設(shè)計(jì)；3) 為便于觀察配電室設(shè)備運(yùn)行狀況，建議將配電室與值班室之間的隔墻改為防暴玻璃窗；4) 為方便對(duì)各主機(jī)設(shè)備的管控，建議增設(shè)運(yùn)行值班室；5) 建議將開閉所與其它變電所規(guī)劃在同一層，以

35、方便安裝施工及運(yùn)行管理，節(jié)約投資；6) 地下各設(shè)備用房門口通道寬度是否合適？，是否利于設(shè)備運(yùn)輸安裝和日后維修？7) 為滿足步行街商戶貨物存放的需要，建議在地下適當(dāng)位置增加步行街倉庫用房的規(guī)劃，面積不小于 200 平 M；8) 若超市設(shè)置于地下區(qū)域，其臨時(shí)推車停放區(qū)周邊不宜設(shè)置有設(shè)備間門口。【關(guān)注點(diǎn)45】：關(guān)于配套設(shè)施1) 整個(gè)步行街總體量、單層面積和長度是否適宜？貨梯、扶梯、觀光梯、衛(wèi)生間、消防通道等配套設(shè)施是否匹配得當(dāng)？2) 不宜將消防控制中心設(shè)置在一樓黃金臨街位置，應(yīng)改在其它低價(jià)值位置；3) 區(qū)域面積設(shè)置消防樓梯數(shù)量是否過密？建議在消防要求允許的情況減少該樓梯設(shè)計(jì)，以增大可租賃面積；【關(guān)注

36、點(diǎn) 46】：關(guān)于吸煙室建議在步行街各層適當(dāng)位置設(shè)置一處吸煙室，面積在10 平M左右，并加設(shè)排煙設(shè)施?！娟P(guān)注點(diǎn)47】：關(guān)于員工休息室應(yīng)設(shè)在B1 層靠近員工專用通道附近，面積不小于60 （約為步行街建面的0.5%）；【關(guān)注點(diǎn)48】：關(guān)于垃圾房的建造1) 垃圾房的位置應(yīng)設(shè)在靠近地下停車場出入口，并兼顧貨梯及卸貨區(qū)，充分考慮垃圾運(yùn)送通道應(yīng)注意當(dāng)?shù)乩嚨母叨?，盡量靠近主通道標(biāo)高最高區(qū)域；2) 垃圾房應(yīng)區(qū)分設(shè)置招綜合垃圾房、建材垃圾房和危險(xiǎn)品垃圾房；3) 考慮到步行街將設(shè)置較多餐飲商鋪，建議在地下停車場設(shè)立各主力店及步行街小商戶相對(duì)獨(dú)立的 4-5 個(gè)卸貨區(qū)域，卸貨區(qū)域應(yīng)接近各業(yè)態(tài)入口處，并與貨梯區(qū)、垃圾

37、房組合設(shè)計(jì)，垃圾房應(yīng)相對(duì)獨(dú)立，分設(shè)干、濕垃圾房，每組面積各不小于60 為宜，不建議主力店共用垃圾房；4) 關(guān)于濕垃圾房的建造標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)充建議墻面、地面統(tǒng)一鋪瓷磚，墻面到頂、排污溝亦應(yīng)鋪磚，并配置上下水、照明、滅蠅燈等設(shè)施；其中危險(xiǎn)品垃圾房還應(yīng)配置防暴燈、防潮燈及泄暴口5) 適當(dāng)增大垃圾房的面積，且一定要設(shè)計(jì)排風(fēng)系統(tǒng)，特別是危險(xiǎn)品垃圾房應(yīng)設(shè)置可燃?xì)怏w報(bào)警裝置和自動(dòng)強(qiáng)制排風(fēng)系統(tǒng)，確保廣場消費(fèi)環(huán)境品質(zhì)?！娟P(guān)注點(diǎn) 49】：關(guān)于步行街油煙排放（另附內(nèi)容）( 二 ) 關(guān)于機(jī)電系統(tǒng)配置及計(jì)量【關(guān)注點(diǎn)50】：關(guān)于空調(diào)系統(tǒng)1. 鑒于第三代綜合體建筑體量大、業(yè)態(tài)復(fù)雜、綜合性強(qiáng)、現(xiàn)代化程度高的特點(diǎn)，建議在空調(diào)、照明、小

38、動(dòng)力等方面采用“自動(dòng)控制系統(tǒng)”設(shè)計(jì)，兼具手、自動(dòng)切換功能；其中空調(diào)主機(jī)采用廠家自主控制系統(tǒng)（制冷機(jī)組聯(lián)動(dòng)控制、冷凍泵、冷卻塔聯(lián)動(dòng)控制），“樓宇自控系統(tǒng)”只采集數(shù)據(jù)不進(jìn)行控制，各家商鋪支路空調(diào)水閥獨(dú)立控制；照明系統(tǒng)采用“回路控制“設(shè)計(jì)方式；小動(dòng)力（插座）部分采用整層控制；2. 中央空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)盡量將需要深夜服務(wù)的業(yè)戶（如電玩、KTV、影院、酒吧等）系統(tǒng)合并空調(diào)機(jī)組相關(guān)運(yùn)行參數(shù)可與樓宇自控系統(tǒng)共享，以達(dá)到樓宇自控系統(tǒng)對(duì)末端設(shè)備適時(shí)調(diào)節(jié)的作用；3. 由于步行街通道為全部開敞式設(shè)計(jì)，每層中間有天井，建議在一層頂部增設(shè)側(cè)出風(fēng)空調(diào)設(shè)備，分別在冬季供暖和夏季供冷使用，保證步行街內(nèi)不出現(xiàn)溫度分層現(xiàn)象；4.

39、 建議增加衛(wèi)生間內(nèi)、通往各主力店通道部位的空調(diào)風(fēng)口設(shè)計(jì)?！娟P(guān)注點(diǎn)51】：關(guān)于用電系統(tǒng)1. 是否給供電局預(yù)留了（一般為10KV）開閉站的位置并標(biāo)明？2. 所有強(qiáng)弱電間門應(yīng)向外開；【關(guān)注點(diǎn) 52】：關(guān)于屋頂設(shè)施1. 屋頂設(shè)備層設(shè)施的安裝位置，建議統(tǒng)一規(guī)劃、排列所有排油煙風(fēng)機(jī)、油煙凈化器的安裝位置，包括出風(fēng)口的方向，以免影響塔樓客戶、管理公司和公寓樓的辦公、居住環(huán)境；2. 應(yīng)充分考慮群樓的風(fēng)機(jī)等設(shè)備降噪問題，煙氣異味問題以及所有同類設(shè)備的相關(guān)噪聲、煙氣、異味、飄水等對(duì)住宅、寫字摟的影響和預(yù)防處理；3. 除考慮到“步行街”頂部排油煙風(fēng)機(jī)或室外機(jī)設(shè)備基礎(chǔ)的預(yù)留及室內(nèi)機(jī)與室外機(jī)冷媒管、控制線、電源路徑的設(shè)

40、計(jì)外，應(yīng)將“主題餐廳”屋面的設(shè)計(jì)一并考慮；【關(guān)注點(diǎn) 53】：關(guān)于系統(tǒng)計(jì)量1. 各主力店、公寓樓設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)相互獨(dú)立，實(shí)現(xiàn)獨(dú)立計(jì)量管理；2. 建議不同業(yè)態(tài)的機(jī)電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)相對(duì)獨(dú)立，避免造成運(yùn)營后期界面分割困難，給設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作出現(xiàn)糾紛和扯皮；【關(guān)注點(diǎn) 54】：關(guān)于設(shè)備房1. 相同業(yè)態(tài)的的變電所和制冷機(jī)房緊鄰設(shè)置，各自的變電所與制冷機(jī)房中間應(yīng)設(shè)置值班室，亦可同時(shí)照看運(yùn)行，并設(shè)置值班用衛(wèi)生間。2. 充分考慮設(shè)備房的通風(fēng)和散熱問題。（三）關(guān)于地下室及停車場【關(guān)注點(diǎn)55】：關(guān)于地下停車場1、人行走道與車行通道之間建議有明確區(qū)分，避免人車混行；2、進(jìn)出口設(shè)計(jì)的合理性，實(shí)現(xiàn)“單進(jìn)單出”；3、車場內(nèi)部應(yīng)

41、設(shè)計(jì)為“單循環(huán)”交通形式，盡量避免交叉口；4、針對(duì)個(gè)別大型車輛無法進(jìn)入地下車庫，以及鑒于今后百貨上換貨、內(nèi)部調(diào)改的需要，建議增加大型、重型車輛停車位的設(shè)計(jì)，以供其及整座萬達(dá)廣場日后的使用；5、地下車庫必須預(yù)留機(jī)械停車（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列），由于機(jī)械式停車位的后期維護(hù)、保養(yǎng)投入較高，管理難度較大，顧客的認(rèn)可度不高，在地下平面停車位可以滿足的情況下，建議不采用該種停車方式；6、 IC 卡智能收費(fèi)管理系統(tǒng)，具備自動(dòng)發(fā)卡、辦理長期卡等功能；收費(fèi)軟件應(yīng)具備停車收費(fèi)、已停車輛數(shù)量統(tǒng)計(jì)、空余車位統(tǒng)計(jì)、停車區(qū)域信息顯示板“空”與“滿”的自動(dòng)調(diào)節(jié)等功能；7、為避免今后自行車的亂停亂亂放，影響到廣場的整體形象，增

42、加自行車存車處的規(guī)劃；非機(jī)動(dòng)車停車位：10002500 輛（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）；8、收費(fèi)亭面積2000× 2000mm，高 2500mm，并安裝分體空調(diào)；9、車庫出入口道閘應(yīng)盡可能設(shè)置在水平路段位置；10、車道地面增加指引方向形狀的減速帶，按出入方向分別按>>>>或<<<<紋路設(shè)置?！娟P(guān)注點(diǎn)56】：關(guān)于地下室廣告1、地下停車場應(yīng)在合適的位置設(shè)計(jì)按裝一定數(shù)量的燈箱廣告并分區(qū)設(shè)置。廣告位主要位于以下各處：內(nèi)墻面燈箱廣告、立柱燈箱廣告、坡道墻面廣告；轉(zhuǎn)角出口處以燈箱為主；部分位置可考慮集中長條燈箱；2、車場施工同時(shí)，必需預(yù)留管線和廣告所需的

43、取電點(diǎn)；【關(guān)注點(diǎn)57】：關(guān)于地下餐廳設(shè)置在地下室設(shè)置600 至 1000 平左右員工餐廳（含廚房）；（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）【關(guān)注點(diǎn)58】：關(guān)于地下室附屬功能1、地下出入口是否設(shè)計(jì)安裝門禁、監(jiān)控？2、為便于設(shè)備安裝和日后維修，地下各層設(shè)計(jì)的主力店或次主力店的制冷機(jī)房、水泵房、變電所開門應(yīng)面向車場等開闊區(qū)域；（四）關(guān)于管理用房【關(guān)注點(diǎn)59】：關(guān)于管理用房面積及標(biāo)準(zhǔn)1. 大商業(yè)用房面積不宜超過 1000 平 M，不含食堂；（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）2. 考慮到企業(yè)未來與外界溝通的形象，大商業(yè)物管用房位置應(yīng)設(shè)置在地上區(qū)域，綜合體商業(yè)用房面積不低于 1000 ，且綜合體插蠟燭銷售部分物管用房面積應(yīng)參照工程當(dāng)

44、地相應(yīng)法規(guī)規(guī)定住宅管理用房面積提供；3. 根據(jù)萬達(dá)廣場的物業(yè)管理模式及綜合體的產(chǎn)品特點(diǎn)，管理用房中除了大商業(yè)管理用房之外（包括大商業(yè)中的插蠟燭物業(yè)），還要單獨(dú)設(shè)置住宅部分的管理用房；4. 住宅部分的管理用房，應(yīng)嚴(yán)格按照各地方政府規(guī)定比例配置，按住宅總建筑面積的5預(yù)留，且位置獨(dú)立，避免后期出現(xiàn)住宅物管用房產(chǎn)權(quán)糾紛問題的出現(xiàn)；【關(guān)注點(diǎn)60】：關(guān)于管理用房設(shè)施1. 考慮到今后對(duì)屋頂設(shè)備的維護(hù)及人員緊急疏散的需要，建議插蠟燭部分塔樓及商業(yè)管理用房，分別在屋頂設(shè)計(jì)緊急出口；2. 管理用房中的員工宿舍應(yīng)具備采光通風(fēng)條件，并配套設(shè)置淋浴間、更衣室、訪親室；3. 員工食堂應(yīng)考慮燃?xì)夤艿馈⑿嘛L(fēng)、油煙排放風(fēng)道及凈

45、化器，上下水、隔油池等設(shè)施；4. 物管用房內(nèi)使用相對(duì)獨(dú)立的中央空調(diào)，接入相對(duì)獨(dú)立的天然氣管道，使用相對(duì)獨(dú)立的上下水。弱電系統(tǒng)（消防、電話、網(wǎng)絡(luò)）均應(yīng)相對(duì)獨(dú)立。其在物管用房內(nèi)的具體點(diǎn)位布置在施工圖紙中予以明確。5. 商業(yè)管理用房不能因陋就簡，要盡量一次性滿足面積需求，合理設(shè)計(jì)功能布局，因?yàn)樯坦苣撤N辦公條件代表了萬達(dá)在當(dāng)?shù)氐膶?duì)外形象。6. 各城市萬達(dá)廣場的物業(yè)管理用房設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn)按照房產(chǎn)技術(shù)條件的相關(guān)規(guī)定設(shè)計(jì)?！娟P(guān)注點(diǎn) 61】：關(guān)于管理用房平面功能設(shè)計(jì)（五）建議、意見反饋形式第三階段： 61 單項(xiàng)設(shè)計(jì)關(guān)注內(nèi)容 6 1 6 個(gè)單項(xiàng)工程設(shè)計(jì)（外立面泛光照明景觀內(nèi)裝導(dǎo)示系統(tǒng)智能化系統(tǒng)）1 個(gè)單體建筑方案

46、（一）關(guān)于外立面及廣告位設(shè)計(jì)【關(guān)注點(diǎn) 62】：關(guān)于外立面設(shè)計(jì)效果1. 商業(yè)裙樓及塔樓墻體顏色不宜過暗，應(yīng)關(guān)注裙樓的晝夜色彩感，增強(qiáng)商業(yè)經(jīng)營氣氛；2. 嚴(yán)禁全玻璃幕；南方城市以玻璃幕墻、鋁板幕墻為主。北方城市以石材為主，結(jié)合部分玻璃幕墻及鋁板。商業(yè)裙樓部分的色彩不能過于灰暗。（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）3. 步行街出入口外立面應(yīng)設(shè)計(jì)顯明、大氣，并配有雨棚及“步行街標(biāo)識(shí)”；4. 步行街入口個(gè)數(shù)設(shè)計(jì)若在 2 個(gè)以上，應(yīng)增設(shè)門號(hào)，便于顧客識(shí)別；5. 凡有對(duì)外采光的商鋪，應(yīng)保證立面玻璃幕墻的透光率，確保正常經(jīng)營；一樓櫥窗全部為白玻璃；6. 塔樓與裙樓之間應(yīng)有過度結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和處理（即不要在一個(gè)立面上），防止塔樓墜

47、物傷害廣場行人安全及裙樓泛光對(duì)塔樓業(yè)主的光污染；7. 隱藏式LED的燈光顏色要求不應(yīng)過暗、過冷；室外應(yīng)設(shè)置大型LED，面積根據(jù)外立面的形式統(tǒng)一設(shè)計(jì)，在LED周圍不能有其它廣告位和店招，同時(shí)應(yīng)考慮LED的維護(hù)保養(yǎng)以及防水的需求；（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列【關(guān)注點(diǎn)63】：關(guān)于廣告位的設(shè)計(jì)1. 重點(diǎn)關(guān)注外墻廣告位設(shè)置位置、數(shù)量和大小與整體建筑品質(zhì)的合理匹配；2. 萬達(dá)廣場店招及主力店店招與廣告位在設(shè)計(jì)位置及內(nèi)容方面應(yīng)有不同的定位和區(qū)別；3. 外立面廣告位的數(shù)量分配原則，應(yīng)按照 08 年 5 月 24 日集團(tuán)總裁會(huì)會(huì)議紀(jì)要文件要求執(zhí)行；4. 外墻廣告位需根據(jù)外立面的高度及長度進(jìn)行總體的確定，寬度與高度比宜為

48、1： 1.618 黃金比例，面積宜大于30 平 M；( 規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）5. 萬達(dá)廣場、萬千百貨等主店面，在今后的經(jīng)營中將有許多的促銷、展示等活動(dòng)，屆時(shí)將需要懸掛一些條幅，為此建議，在商業(yè)樓體部分的結(jié)構(gòu)面上預(yù)埋不銹鋼掛環(huán)，供其使用；【關(guān)注點(diǎn) 64】：關(guān)于廣告位的計(jì)量1. 所有廣告位、店招及相關(guān)照明的電源，建議在配電室內(nèi)設(shè)立獨(dú)立的配電箱/ 柜，采取集中控制方式，并接入樓宇自控系統(tǒng)（BA系統(tǒng)）；廣場LOGO建議由光控開關(guān)控制；2. 為保證今后在實(shí)際使用中計(jì)量的準(zhǔn)確及權(quán)屬的明確，建議對(duì)每塊廣告位進(jìn)行獨(dú)立計(jì)量，最好能實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)傳抄表；【關(guān)注點(diǎn) 65】：關(guān)于廣告位的制作標(biāo)準(zhǔn)1. 燈箱廣告應(yīng)在四周預(yù)留散熱

49、孔，以保證內(nèi)部燈具的可靠運(yùn)行；2. 燈箱內(nèi)部的電器元件須使用知名品牌，如歐司朗、 GE的電子鎮(zhèn)流器、光源等；安裝、配線符合規(guī)范要求；3. 內(nèi)置廣告燈箱的燈具應(yīng)與廣告畫布保持一定距離，不小于300mm，以免過熱引發(fā)事故；4. 戶外廣告位鋼結(jié)構(gòu)支架應(yīng)做全面防銹處理，筋、梁密度分布合理；5. 內(nèi)襯鍍鋅板厚度要符合要求，鉚接牢固、密度合理，以避免在刮風(fēng)時(shí)出現(xiàn)噪音；6. 廣告牌邊框應(yīng)采用不銹鋼包邊，并進(jìn)行磨邊處理，以避免刮傷顧客；7. 處于今后維護(hù)、更換、清潔的考慮，樓體外立面廣告位建議設(shè)計(jì)可滑動(dòng)式爬梯以及吊籃；8. 外立面廣告位內(nèi)側(cè)應(yīng)設(shè)置檢修口，方便維護(hù)；【關(guān)注點(diǎn)66】：（二）關(guān)于泛光及照明設(shè)計(jì)1關(guān)注

50、商業(yè)綜合體夜間整體商業(yè)氛圍和泛光效果，泛光和照明明暗結(jié)合，泛光色彩應(yīng)合理搭配；2“萬達(dá)廣場”及主力店店招的泛光及照明應(yīng)明亮鮮明，增強(qiáng)遠(yuǎn)視效果；3廣告位的照明應(yīng)盡量采用以外置照明（金鹵投光燈）為主，內(nèi)部襯托照明為輔的設(shè)計(jì)。4、對(duì)泛光照明系統(tǒng)的控制提出具體的控制方式（比如：列不列入樓宇自控系統(tǒng)，還是單獨(dú)設(shè)置一個(gè)獨(dú)立的智能控制系統(tǒng)；分區(qū)域或分系統(tǒng)）。5、對(duì)泛光照明的開啟及熄燈的時(shí)間制定具體要求。6、提出控制系統(tǒng)前端設(shè)置的位置。（三）關(guān)于外環(huán)境及景觀設(shè)計(jì)【關(guān)注點(diǎn)67】：商業(yè)廣場及園區(qū)1、考慮廣場景觀整體格調(diào)應(yīng)以簡約為主以及維修保養(yǎng)的方便；2、考慮外環(huán)境所處地區(qū)（尤其是沿河、湖附近或地下水層較淺的區(qū)域）以及多功能作用（即可以做臨時(shí)停車又可以做活動(dòng)舞臺(tái)），外廣場地面應(yīng)設(shè)計(jì)上車條件，為避免今后出現(xiàn)不均勻塌陷現(xiàn)場，應(yīng)根據(jù)地質(zhì)承載力的實(shí)際現(xiàn)狀，重點(diǎn)處理基礎(chǔ)和墊層，砼墊層至少200MM；3、廣場應(yīng)間隔布置水、電預(yù)留接口，便于后期營運(yùn)需要進(jìn)行功能調(diào)整；4、人防出口、燃?xì)庹{(diào)壓站等公共設(shè)施外墻的裝飾要與周圍景觀相配合，建議設(shè)計(jì)成廣告位或指引圖例，以提高利用價(jià)值；5、為滿足百貨等主力店做各種促銷活動(dòng)的需要，建議門前廣場可盡量擴(kuò)大；6、為保障積水能夠迅速排出園區(qū)，建議將用于分界的中央通道略低于兩側(cè)地面，形成一條自然的導(dǎo)流帶，向市政道路分流，避免積水全部