【剖析萬科】萬科的產(chǎn)品策略VIP

1、【剖析萬科】萬科的產(chǎn)品策略2014-02-21房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟剖析萬科系列一萬科從進(jìn)入房地產(chǎn)至今，生命力仍然很旺盛，因?yàn)樽非蟆耙?guī) ?；?quot;和"高品質(zhì)"，王石認(rèn)為房地產(chǎn)核心理念是向大眾提 供一種新的生活方式，項(xiàng)目的成功70%源于產(chǎn)品，產(chǎn)品的成 功70%源于規(guī)劃，萬科對(duì)于社區(qū)規(guī)劃“開發(fā)性”的詮釋再發(fā) 展到現(xiàn)在的“新市鎮(zhèn)”模式之后已經(jīng)日趨完善，把住宅建筑 當(dāng)作產(chǎn)品而進(jìn)行設(shè)計(jì)，對(duì)于細(xì)節(jié)的精益求精和開放性社區(qū)的 執(zhí)著追求是萬科產(chǎn)品的一個(gè)基本理念。概括而言，萬科的產(chǎn)品策略有以下幾種：產(chǎn)品總體戰(zhàn)略延長(zhǎng)產(chǎn)品線，鎖定終身客戶。國(guó)外成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)律是，普通消費(fèi)者一生通常需要經(jīng) 歷四

2、次置業(yè)，即：首次置業(yè)、首次換房、二次換房、退休置 業(yè)，因?yàn)榧幢闶峭蝗巳?，處在人生不同階段，首次置業(yè)和 換房以及退休置業(yè)時(shí)對(duì)產(chǎn)品的需求也會(huì)不同。萬科所說的鎖 定終身客戶，就是指為特定人群打造的住宅產(chǎn)品，適應(yīng)他們 在不同人生階段的需求而做的產(chǎn)品細(xì)分。萬科認(rèn)為，目前小國(guó)城市消費(fèi)者70%以上已經(jīng)歷首次置業(yè)， 不少正在首次或二次換房，至于退休置業(yè)，隨著中國(guó)人口老 齡化的趨勢(shì)，需求其實(shí)已經(jīng)存在。相比之下，萬科目前所能 提供的產(chǎn)品已經(jīng)開始注意到照顧客戶的這種需求差異。產(chǎn)品質(zhì)量戰(zhàn)略產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化萬科的產(chǎn)品定位是做城市的主流產(chǎn)品，到目 前為止，以大規(guī)模多層住宅開發(fā)為主的項(xiàng)目占萬科總開發(fā)項(xiàng) 目的80%左右。做主流產(chǎn)

3、品與做另類產(chǎn)品不同，首先是量大， 其次是跨地域發(fā)展，因此需要“像造汽車一樣造房子”，即 用標(biāo)準(zhǔn)化手段來解決規(guī)?；a(chǎn)和跨地域開發(fā)的問題。磐石行動(dòng)一一“磐石行動(dòng)”是通過對(duì)萬科十余年來產(chǎn)品質(zhì)量 管理經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)分析，以全面質(zhì)量提升為目標(biāo)，提出未來一 至五年萬科工程管理的發(fā)展策略?！芭褪袆?dòng)”的愿景是“零 缺陷”?！芭褪袆?dòng)”倡導(dǎo)開發(fā)商通過對(duì)供應(yīng)商、建筑商進(jìn) 行雙向評(píng)估，嚴(yán)格過程管理制度，根據(jù)客戶反饋的質(zhì)量缺陷 發(fā)生頻度對(duì)采購(gòu)、施工的所有過程進(jìn)行工序分解，設(shè)定質(zhì)量 控制關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)?！芭褪袆?dòng)”將質(zhì)量觀念進(jìn)行細(xì)化，譬如門 較鏈質(zhì)量、電插座安裝質(zhì)量等都將予以規(guī)范。這種關(guān)注質(zhì)量 的深度在萬科以前的質(zhì)量管理史上

4、是沒有的。產(chǎn)品研發(fā)戰(zhàn)略萬科建筑研究屮心2002年1月，萬科建筑研究中心大樓落成，作為萬科對(duì)建筑、 新材料、新技術(shù)的應(yīng)用研究的基地，研究中心的任務(wù)是以市 場(chǎng)需求為導(dǎo)向，深刻了解客戶的需求，追蹤行業(yè)發(fā)展的新亮 點(diǎn)，關(guān)注住宅科技成果的轉(zhuǎn)化和應(yīng)用，確保萬科在住宅開發(fā) 領(lǐng)域的技術(shù)領(lǐng)先地位。一、成熟的城市住區(qū)模式從萬科逐步清晰的探索中，我們可以感受到：城市作為 人類生活和活動(dòng)的重要場(chǎng)所，它與住區(qū)的關(guān)系貫穿于住區(qū)建 設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中。無論是在進(jìn)行具體地段的規(guī)劃 設(shè)計(jì)之前、設(shè)計(jì)建設(shè)過程中，還是住區(qū)在投入使用之后，住 區(qū)規(guī)劃建設(shè)的方方面面與城市、社會(huì)發(fā)展都有著密切的關(guān)連。城市發(fā)展的未來走向決定了城市建設(shè)

5、的投資分配和時(shí)空組 織，住區(qū)在時(shí)空上的選擇一方面從宏觀上與城市發(fā)展相吻合, 另一方而也會(huì)對(duì)城市的建設(shè)有所促進(jìn)和影響；住區(qū)在規(guī)模上 的選擇同樣也是與城市空間的有機(jī)融合呈現(xiàn)互動(dòng)關(guān)系。因而 在城市發(fā)展與住區(qū)建設(shè)的研究屮，重點(diǎn)在于吋機(jī)、區(qū)位和規(guī) 模的選擇方面，挖掘住區(qū)規(guī)劃、建設(shè)與城市的關(guān)聯(lián)。經(jīng)過二十年的發(fā)展，萬科形成了四大產(chǎn)品系列：城市花園系 列、四季花城系列、金色家園系列和自然人文系列。城市花園系列是指城市中心外圍住宅，是萬科第一個(gè)產(chǎn)品系 列，代表樓盤有上海萬科城市花園、天津城市花園等。而2001 年成都城市花園和2003年武漢城市花園的出現(xiàn)，使城市花 園系列走向成熟，形成了同一產(chǎn)品體系下不同的特色

6、產(chǎn)品。 四季花城系列是指城郊結(jié)合部的住宅，是萬科的新市鎮(zhèn)造鎮(zhèn) 計(jì)劃。代表項(xiàng)目有深圳四季花城，其成功開發(fā)帶動(dòng)了周邊地 區(qū)的發(fā)展。金色家園系列是指城市屮心區(qū)住宅，它揭開了萬科在城市屮心區(qū)住宅開發(fā)的序幕。在有限的土地局限下，規(guī)劃出良好的 居住環(huán)境，不僅注重了對(duì)環(huán)境的改善，同時(shí)符合了城市更新 的性質(zhì)，這是該系列的特征。自然人文系列是指尊重自然、尊重文脈的產(chǎn)品系列。2003和2004年，在建筑文化的探尋上，萬科開始確立自己的建筑觀,在尊重自然、尊重文脈的原則上，主動(dòng)創(chuàng)造住宅的產(chǎn)品形式。比之從前，這一時(shí)期的作品增加了更多的建筑張力、更加強(qiáng) 烈的文化取向、更進(jìn)取的風(fēng)格表現(xiàn)，同時(shí)，住宅多樣性已經(jīng) 隨地域擴(kuò)張進(jìn)

7、一步強(qiáng)化。代表項(xiàng)目有反映人文生活的北京西 山庭院項(xiàng)目、依照山體原有地形地貌建造的深圳17英里花 園等。（一）城市花園系列1、上海城市花園基于上海市區(qū)土地價(jià)格高昂的因素，1992年萬科拿下了 遠(yuǎn)離城市中心的閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)的開發(fā)用地，選擇了 “大眾住 宅”的定位，這是萬科集團(tuán)城市花園品牌系列的第一個(gè)項(xiàng)口， 隨著城市開發(fā)向郊區(qū)發(fā)展的進(jìn)程，改變了人們對(duì)居住需求的 觀念，為上海城市花園項(xiàng)目的成功帶來了契機(jī)，極大地推動(dòng) 了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和發(fā)展，并成為地區(qū)的核心。一段時(shí)期以來，中國(guó)城市空間擴(kuò)張動(dòng)力十分強(qiáng)勁，不僅壓抑 了數(shù)十年的居住需求激發(fā)了城市空間的迅速拓展和城市結(jié) 構(gòu)的重塑，而且隨著城市化進(jìn)程的加速，城市住

8、宅不再僅僅 滿足城市人口，還要滿足不斷涌入城市的外來人口。萬科意 識(shí)到在城市中，大眾的住房需求必然會(huì)增加，郊區(qū)的較高品 質(zhì)的住宅市場(chǎng)前景日益凸現(xiàn)。因此在尋找住區(qū)新空間的目標(biāo) 之一就是在擴(kuò)張動(dòng)力強(qiáng)勁的城市參與新市鎮(zhèn)的開發(fā)，比如上 海萬科春申萬科城、天津萬科花園新城、沈陽萬科新城等。 上海城市花園是萬科最早涉及住區(qū)開放問題項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)“開 放式住區(qū)”的概念還未形成明晰統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，但是由新加坡 建筑師率先提出“開發(fā)社區(qū)+封閉單元”的規(guī)劃方案，強(qiáng)調(diào) 人、車都可以自由進(jìn)入的開放式管理模式，均在一定程度上 體現(xiàn)了開放式住區(qū)的規(guī)劃思路。住區(qū)道路的開放為城市花園項(xiàng)目帶來了商業(yè)的繁榮和發(fā) 展，在城市花園商業(yè)興起z

9、初，七寶鎮(zhèn)發(fā)展還不是很成熟, 周邊住區(qū)都前來“借用”城市花園的配套設(shè)施，商業(yè)服務(wù)范 圍也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了住區(qū)自身。這些都是因?yàn)槌鞘谢▓@有著“開 放”的道路系統(tǒng)，能夠?yàn)橹苓叺貐^(qū)的居民前來消費(fèi)提供了可 能，并且能滿足相應(yīng)的停車需求。這種互惠互利的關(guān)系使城 市化花園的商業(yè)配套火了起來，隨著其后周邊配套設(shè)施的補(bǔ) 充和完善，城市花園及周邊成為整個(gè)地區(qū)居民所認(rèn)同的區(qū)域 中心的一部份，不僅培育了良好的商業(yè)氛圍，更為項(xiàng)目未 來開發(fā)提供了良好的平臺(tái)。城市花園項(xiàng)目每一期的開發(fā)都隨著市場(chǎng)的變化、認(rèn)識(shí)的 不同有所調(diào)整，每一期的客戶足位、產(chǎn)品定位也相應(yīng)有所改 變，從物業(yè)類型、建筑立面、組團(tuán)綠化到活動(dòng)設(shè)施設(shè)置等細(xì) 部均體現(xiàn)出一

10、定的差異化，這種多樣混合的狀態(tài)，賦予城市 花園極大的豐富性和持續(xù)的生命力，開發(fā)商為社區(qū)營(yíng)造的多 樣性和共存性使住戶生活真正得益。作為城市花園的升級(jí)版本，將2 4米寬的市政道路（碗 町路）規(guī)劃成為“l(fā)”形穿過住區(qū)用地，使之成為住區(qū)的主 干道，并通過1 0米寬的小區(qū)級(jí)道路連接各個(gè)組團(tuán)。同時(shí)這 一市政道路還依次連接了小區(qū)的商業(yè)中心和以運(yùn)動(dòng)為主題 的會(huì)所，使得住區(qū)內(nèi)與居住相關(guān)的各種活動(dòng)都通過市鎮(zhèn)道路 與城市融為體。市政道路的引入，可以綜合組織交通出行， 有效避免在城市外圍住區(qū)中大量客戶一私家車為主要單一 出行工具的現(xiàn)象。商業(yè)形式采用節(jié)日集會(huì)式布置，以增加城 市娛樂、休閑的氣氛，并通過貫穿整個(gè)商業(yè)中心的

11、開敞式內(nèi) 廊，強(qiáng)化大都市的商業(yè)氛圍。項(xiàng)口建筑類型多元化和戶型的差異化，使得社區(qū)人群構(gòu) 成在一定程度上實(shí)現(xiàn)了多元化。一期多為普通多層住宅，因 此客戶類型比較年輕，家庭規(guī)模也不大，二期產(chǎn)品檔次有所 提升，由獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅為主，人群定位為事業(yè)有一定 積累的相對(duì)成功人士，后面幾期開發(fā)建設(shè)的還包括單身公寓、 精裝修公寓、公園景觀公寓等類型，整個(gè)住區(qū)范圍內(nèi)形成了“小同質(zhì)、大混合”的人群構(gòu)成特點(diǎn)。開發(fā)時(shí)間上的大跨度，雖然造成了區(qū)域z間的分割，但也 使得城市花園具備了多樣性、豐富性的特征，這是一種人為 設(shè)計(jì)不出來的特質(zhì)。新區(qū)的幽靜、老區(qū)的便捷，造就了一個(gè) 無法模仿和復(fù)制的社區(qū)，它既有豐富的都市感，又有親切

12、的 人性尺度感，在強(qiáng)烈的對(duì)比和親密的融合之中形成了讓人意 想不到的生存空間，而城市花園的住戶最認(rèn)同的正是這種多 元化的社區(qū)生活方式。2、深圳城市花園位于景田片區(qū)的西北角，在項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期，這里 還是距市區(qū)較遠(yuǎn)的城市近郊區(qū)，剛完成基本的七通一平城市建設(shè)準(zhǔn)備工作，周邊 尚未形成成熟的配套設(shè)施和城市氛圍，在當(dāng)時(shí)的深圳市屬于 較為偏遠(yuǎn)的郊區(qū)樓盤。為此，項(xiàng)口通過庭院圍合和綠化組織 為 購(gòu)買萬科樓盤的客戶創(chuàng)造了一個(gè)最優(yōu)秀的室內(nèi)外居住 空間，將空間尺度設(shè)計(jì)到完美的境界，同時(shí)它的圍合也將這 樣一個(gè)住區(qū)從周邊城市環(huán)境中割裂出來。在營(yíng)造可防衛(wèi)空間的實(shí)踐中，萬科采取了圍合、組團(tuán)與院落 的空間模式，通過規(guī)劃東

13、西向住宅來實(shí)現(xiàn)圍合庭院空間，并 引發(fā)了景觀優(yōu)于朝向的住宅價(jià)值爭(zhēng)論。整個(gè)項(xiàng)目由于規(guī)模不 大，分為南北兩組圍合院落，并由結(jié)合步行交通系統(tǒng)的十字 形公共空間串聯(lián)起來，構(gòu)成完整的院落空間體系。在庭院圍 合的基礎(chǔ)上，通過對(duì)適當(dāng)部位的開口、底層架空或開洞、過 街樓、樓道等空間層面的設(shè)計(jì)，形成了具有整體性和連續(xù)感 的景觀空間，豐富了景觀變化的層次，從而使居民形成了強(qiáng) 烈的領(lǐng)域感和識(shí)別性。 但布局的封閉和人群的單一使城市 花園項(xiàng)冃沒能對(duì)城市文化的向外延伸發(fā)揮作用，沒有和周圍 環(huán)境一起對(duì)新的城市環(huán)境創(chuàng)造有所貢獻(xiàn)，這也是圍合空間無 法避免的副(-)金色家園系列中國(guó)許多城市進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造，萬科以其在房地 產(chǎn)業(yè)

14、的積累，參與城市核心區(qū)的開發(fā)建設(shè)，以作為住區(qū)空間 創(chuàng)造的重要領(lǐng)域。在一些大城市隨著城市公路的延展及私車 占右率的增長(zhǎng)，住宅高端需求正逐漸受到環(huán)境的影響而走向 郊外。萬科對(duì)城市中心區(qū)的住宅開發(fā)也不再局限于高端產(chǎn)品 市場(chǎng)，而是繼續(xù)拓展大眾住宅的概念，形成富有特色的“金 色家園”系列，其中最有代表的包括深圳萬科金色家園、沈 陽金色家園和南京的金色家園等。1、深圳金色家園項(xiàng)目的景觀實(shí)用性與可參與性一直受到關(guān)注，并有新的嘗試 和運(yùn)用。由于建設(shè)用地十分有限，為此采用了半圍合布局, 一方面保證順利開發(fā)建設(shè)而實(shí)現(xiàn)較大容積率，另一方面也獲 得了良好的住宅朝向和小區(qū)中心花園的完整性，營(yíng)造出寧靜 舒適的環(huán)境。同時(shí)為

15、了解決在城區(qū)用地綠化活動(dòng)場(chǎng)地有限的 問題，結(jié)合綠化環(huán)境的組織。萬科提出了 “泛會(huì)所”概念（960平米），即在傳統(tǒng)意義上 的服務(wù)與社區(qū)娛樂活動(dòng)的專用室內(nèi)“會(huì)所”概念加以突破, 將文化、娛樂、交往等功能安置于更豐富的空間之屮一一包 扌舌室外、架空層、空中花園、屋頂花園以及其他功能綜合使 用的建筑綜合體等等，把室內(nèi)會(huì)所延伸擴(kuò)展到整個(gè)社區(qū)。雖然綠化率不足4 0%,但是由于景觀環(huán)境的開放以 及多元活動(dòng)的參與，使得這里的活動(dòng)空間超過了同樣綠化率的其他項(xiàng)目。這也是萬科在城市 高密度住區(qū)項(xiàng)目中，將景觀與實(shí)際使用功能進(jìn)行融合的嘗試，試圖在有限空間限制下，強(qiáng) 化環(huán)境品質(zhì)以及景觀環(huán)境的開發(fā)與各種活動(dòng)的包容。2、成都

16、金色家園新近開發(fā)的成都金色家園，屬于舊廠區(qū)改造項(xiàng)目，周邊現(xiàn)有 的城市商業(yè)、公共服務(wù)設(shè)施嚴(yán)重不足，因此在臨街一隅劃出比較大的用地建設(shè) 商業(yè)，同時(shí)利用商業(yè)與住宅之間的道路形成商業(yè)步行街，起到擴(kuò)大城市有效商業(yè)界面的作用。 雖然在規(guī)模上萬科金色家園比不上上海新天地，但是與其有 著極為相近的地方，即把服務(wù)定位于城市的商業(yè)服務(wù)設(shè)施， 與居住建筑分開，并通過商業(yè)活動(dòng)相對(duì)較少的步行街家進(jìn)行 分隔和過渡，使其在對(duì)城市提供可能的商業(yè)服務(wù)的同時(shí)，保 證了居住的安靜與安全性沒，而且還能夠從商業(yè)設(shè)施的建設(shè) 中獲得一定的收益。同時(shí)吸取了深圳金色家園的商業(yè)設(shè)施廳 車位數(shù)量不足而影響了居住環(huán)境的教訓(xùn)，在獨(dú)立商業(yè)設(shè)施下 設(shè)置了

17、地下車庫。萬科金色家園，建筑設(shè)計(jì)一直采用簡(jiǎn)約的古典主義，立面簡(jiǎn) 潔純粹，古典的三段式立面構(gòu)圖，強(qiáng)調(diào)其雕塑感。凸窗、陽 臺(tái)、挑臺(tái)等都被消隱到建筑體量之內(nèi)，以達(dá)到簡(jiǎn)潔體量的冃 的。始終堅(jiān)持表里如一的奢華格調(diào)，將品質(zhì)的意念，推崇至 建筑的每一細(xì)節(jié)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念秉承在環(huán)境設(shè)計(jì)中，以客 戶的需求出發(fā)，為每一位客戶找在社區(qū)中的位置，從而營(yíng)造 歸屬感，烘托"家園”的氛圍。(-)四季花城系列與第一次城市地域擴(kuò)張時(shí)期不同的是，萬科在城市地域地二 次擴(kuò)張的過程中，對(duì)不同城市擴(kuò)張的規(guī)律已經(jīng)十分關(guān)注，其 中最具有代表性的實(shí)例是深圳萬科四季花城的規(guī)劃建設(shè)。與 上海萬科城市花園偶然性的成功不同的是，隨著對(duì)城市

18、空間 發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識(shí)逐步加深，深圳四季花城項(xiàng)目的建設(shè)表現(xiàn)出 萬科隊(duì)城市住區(qū)開發(fā)的深層把握，體現(xiàn)在與住區(qū)開發(fā)的時(shí)機(jī)、 區(qū)位以及規(guī)模等諸多方面，對(duì)于這個(gè)地處深圳關(guān)外、遠(yuǎn)離城 市中心的項(xiàng)目，萬科通過開發(fā)住區(qū)、引導(dǎo)公共交通、完善配 套等一系列嘗試，不僅僅一次取得了成功，而且使“四季花 城”成為萬科地產(chǎn)的一個(gè)新的品牌代名詞。1、深圳四季花城深圳四季花城位于深圳的坂田地區(qū)，在萬科進(jìn)入該地區(qū)進(jìn)行 開發(fā)前，坂田地區(qū)是典型的城市郊區(qū)，農(nóng)民住宅、低檔次小 規(guī)模的居住建筑群和小企業(yè)相互混雜。出于銷售考慮將社區(qū) 商業(yè)街開放，旨在創(chuàng)造出一種活躍的城市生活氛圍，并將1 5期的商業(yè)服務(wù)設(shè)施全部集屮在一期進(jìn)行開發(fā)，以應(yīng)對(duì)周

19、邊商業(yè)配套設(shè)施有限的狀況。為了保證有充分的人流，規(guī)劃 時(shí)采用“院落圍合式+步行商業(yè)街”的整體布局。商業(yè)街呈 “l(fā)”形，一半朝向城市道路，形成沿街商業(yè)街，另一半伸 入社區(qū)，形成步行尺度的純商業(yè)步行街，他們同時(shí)服務(wù)于住 區(qū)及住區(qū)周邊居民。這一開放商業(yè)步行街的形成，營(yíng)造出一 個(gè)與城市相融合，同時(shí)本身具有鮮明城市氣質(zhì)的住區(qū)公共空 間，商業(yè)街及假日廣場(chǎng)不僅豐富了住區(qū)居民的生活氛圍，同 時(shí)又能為商業(yè)引入更多人流。落，端頭單元輔以平屋頂，轉(zhuǎn)角部分的造型使建筑立面錯(cuò)落 有致。社區(qū)入口處結(jié)合會(huì)所及頂層商業(yè)街形成配套中心，頂 層為小型商鋪設(shè)計(jì)，會(huì)所由三個(gè)體塊組成，功能分別為餐飲、 超市及文體娛樂。交通采用主干結(jié)合

20、環(huán)形或半環(huán)形車行系統(tǒng)，人行步道可穿越 街區(qū)中間，將街區(qū)庭院相連；車行在外圍，加強(qiáng)院落的圍合 感。四季花城高度成熟的社區(qū)環(huán)境，四維景觀的規(guī)劃設(shè)計(jì)，全面 家居解決方案以及360度萬科物業(yè)貼心服務(wù)，不僅滿足青年 人生活的需求，更讓青年人從有家到優(yōu)家，輕松置業(yè)，為年 輕生活注入全新動(dòng)力。二期二區(qū)精裝小戶型是萬科全面家居解決方案的青年版新 產(chǎn)品。從房型及裝修標(biāo)準(zhǔn)上都考量了家居舒適學(xué)，人體功學(xué) 等；完善廚衛(wèi)收納、細(xì)節(jié)定制、國(guó)際品牌三重定制體系，同 時(shí)引入電梯公寓升級(jí)產(chǎn)品檔次。新古典主義風(fēng)格的建筑風(fēng)格使得整個(gè)建筑群體高低錯(cuò)落，巧 妙利用立面的凹凸變化和不同比例的開窗設(shè)計(jì)，帶來變化豐 富的立面變化。從墻體、門

21、窗到屋面的拼接，精選高性價(jià)比 品牌建材，全面提高住宅整體質(zhì)量，努力為客戶創(chuàng)造更加健 康、舒適和先進(jìn)的生活方式，實(shí)現(xiàn)居住改變生活的夢(mèng)想。二、逐步形成的產(chǎn)品系列（一）魅力之城系列1、無錫魅力之城無錫魅力之城位于未來新城市中心一太湖新城，距離蠡 湖僅1公里，項(xiàng)目總占地面積96萬平米，總建筑面積130 萬平方米，容積率1.4,綠化率40%,包括多層、小高層、 高層花園洋房、soho辦公等多種物業(yè)類型。整個(gè)社區(qū)規(guī)劃采 用開放式街區(qū)布局，充分利用占地面積龐大的優(yōu)勢(shì)，萬科采 用了一貫的造鎮(zhèn)模式，體現(xiàn)出成熟的復(fù)合社區(qū)概念。及空間的同時(shí)，享受到具備高度創(chuàng)造性和豐富精神生活的“城”?，F(xiàn)行開發(fā)的包扌舌魅力一區(qū)、二區(qū)

22、兩個(gè)部分，項(xiàng)目原 型來自日本幕張新城，借鑒其高度融合城市中心功能和舒適 居住功能、注重營(yíng)造城市氛圍的規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)非常重視與 毗鄰的無錫大學(xué)城資源的結(jié)合，在社區(qū)內(nèi)增加了大量的培訓(xùn) 設(shè)施、老年學(xué)校、大學(xué)的分支機(jī)構(gòu)，與醫(yī)院互聯(lián)的健康系統(tǒng)、 社區(qū)信息中心等設(shè)施，突出了住區(qū)的文化性。為了體現(xiàn)復(fù)合型社區(qū)的概念，將就業(yè)、屆住、旅游等功能統(tǒng) -進(jìn)行規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)社區(qū)的開放性，一方面提高了生活的便利 度，另一方面實(shí)現(xiàn)了社區(qū)與城市環(huán)境的融合。為了解決社區(qū) 開放后社區(qū)安全管理的難度，運(yùn)用不同路網(wǎng)將社區(qū)進(jìn)行劃分, 將公共設(shè)施靠近主要路網(wǎng)設(shè)置，結(jié)合社區(qū)集中組團(tuán)綠化，形 成有效區(qū)隔，引導(dǎo)業(yè)主形成自我管理的氣氛，進(jìn)而提升社區(qū)

23、 的整體環(huán)境。這樣的規(guī)劃布局至少體現(xiàn)以下4個(gè)優(yōu)點(diǎn)：1.方 便生活；2.增加就業(yè)；3.減少上下班鐘擺式交通；4.增加 社區(qū)活力景觀方面為了配合周邊道路的大尺度，所以規(guī)劃了大尺度的 東西，沿社區(qū)外周盡量多的植栽大樹，形成一道環(huán)繞的“綠 色城廓",grand park以草皮、灌木和喬木這三種不同植 栽，營(yíng)造出錯(cuò)落有致、層次分明的景觀體驗(yàn)。而緩坡為主的 設(shè)計(jì)，大部分的起伏是由坡度5%左右，高低差在2.0m左右 的草坪斜面構(gòu)成，視線開闊。起伏重疊的遠(yuǎn)近空問，創(chuàng)造了 更強(qiáng)的寬闊感，使得整個(gè)社區(qū)就象一個(gè)森林公園。魅力之城不只是一個(gè)單純的住，而是由不同地域、不同人群、 不同的文化觀和價(jià)值體系構(gòu)建起來

24、的整體。每個(gè)社區(qū)如同- 座城市，有完整的生活體系和相應(yīng)的生活小心，吸引人們到 此游樂、消費(fèi)、居停。從地塊規(guī)模、容積率、住區(qū)的規(guī)劃設(shè) 計(jì)、開發(fā)周期等方面來看無錫魅力z城實(shí)際上更接近萬科的 城市花園系列，萬科在此項(xiàng)目中關(guān)注的核心已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了產(chǎn) 品層面、技術(shù)性的規(guī)劃層面，而非常強(qiáng)調(diào)對(duì)人居文化、城市、 歷史以及“人與自然”的深度思考，是次全新的住區(qū)開發(fā) 實(shí)踐。2、成都魅力z城、杭州魅力z城、青島魅力z城開發(fā)。與之不同的是，這三個(gè)項(xiàng)目的容積率指標(biāo)、區(qū)域地段 等方面更加趨同，相對(duì)無錫魅力之城的大規(guī)模住區(qū)開發(fā)而言, 成都、杭州、青島魅力之城更像是其屮的一個(gè)組成部分。 項(xiàng)目容積率在2. 0-2. 3之間，物業(yè)

25、類型包括多層花園洋房、 小高層及高層住宅。與無錫項(xiàng)目隸屬新建設(shè)的經(jīng)濟(jì)新區(qū)不同 的是，地塊周邊的生活、交通配套等設(shè)施已經(jīng)相對(duì)完善，在 整體規(guī)劃上僅需要考慮小型社區(qū)商業(yè)、會(huì)所、幼兒園等公建 配套設(shè)施即可。整體規(guī)劃仍采用圍合式組團(tuán)布局，利用獨(dú)特的環(huán)境特點(diǎn) 進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)，青島魅力之城-與世紀(jì)公園僅一路相隔，為了 最大限度發(fā)揮景觀優(yōu)勢(shì)，所有物業(yè)類型均以強(qiáng)化景觀為最大 賣點(diǎn)，以“中央大道”、“社區(qū)景觀綠軸”作為支撐，配合 四個(gè)景觀主題園林，呈現(xiàn)出“自然、森林”的景觀脈絡(luò)，同 吋弱化立面效果，色彩采用重度純色降低視覺刺激，拉開樓 宇距離之間的心理距離。而成都魅力之城在保留原有高低起 伏的地勢(shì)特點(diǎn)的前提下，建

26、造了 6 0 0 0 0平米的公園群落, 7個(gè)北歐主題園區(qū)形成大圍合下的小圍合，集中綠化不僅成 為項(xiàng)目的最大景觀亮點(diǎn)，同時(shí)綠化的體量效應(yīng)改善了社區(qū)的 環(huán)境質(zhì)量。（二）金域藍(lán)灣系列2）必須毗鄰江河湖海之原生水系，貝有優(yōu)越的自然景觀優(yōu)勢(shì)；深圳的紅樹林、珠海的香爐海灣、天津的濱海湖、廈門水庫生態(tài)區(qū)、成都的沙河自然生態(tài)圈都是不可 比擬的稀缺景觀資源q3）必須建立城市立面，建立城市舒適居住最高標(biāo)準(zhǔn)；項(xiàng)目容積率高達(dá)3斗，在高密度心的都市核心，金域藍(lán)灣從規(guī)劃方面完全滿足舒適居住需要的所有條件。首先，在景觀上考慮到城市人對(duì)綠色植被的需求，社區(qū)外部設(shè)苴綠化防護(hù)林，社區(qū)內(nèi)部運(yùn)用半圍合空間以泰式園林為主題，營(yíng)造不同

27、的情景空間，同時(shí)運(yùn)用架空層的設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)化與主題景觀相連接，保持社區(qū)的通透性。其次，面對(duì)都市的高密度，在建筑的要求, 園林的運(yùn)用上，萬科金域藍(lán)灣做得簡(jiǎn)潔，尺度恰當(dāng)，細(xì)節(jié)豐富，能夠在高容積率的 環(huán)境中為人提供更細(xì)膩的感受。在建筑風(fēng)格上，深圳、珠海采用簡(jiǎn)潔的立面形式，而 成都則采用了新古典主義，這主要取決于當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的偏好及周辺競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異 化，而不杲一味的進(jìn)行照搬復(fù)制。a4）必須領(lǐng)先常規(guī)居住，根植城市人文地脈；根據(jù)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的生活習(xí)慣進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)a新，其中最大的亮點(diǎn)在于戶型設(shè)計(jì)，必須要解 決在面積確定的情況下増加住戶與自然的聯(lián) 系，將外部的自然瓷源最大限度的得到利用， 因此采用飄窗、大露臺(tái)、陽臺(tái)、2層

28、挑空等設(shè)計(jì) 都是在力求強(qiáng)調(diào)人與自然同居住的親近，盡可 能拓展使用空間，拓寬視線延伸距離口 “5）必須享有増值服務(wù)，滿足居住改善所需，成 為城市標(biāo)；在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面盡可能的凸現(xiàn)產(chǎn)品 的品質(zhì)感，入口運(yùn)用下沉式庭院，與主景觀園dichcin360林形成一定高差，猶店式標(biāo)準(zhǔn)打造保安崗?fù)ぃ?并設(shè)置休息桌椅、咖啡吧可供臨時(shí)洽談，室內(nèi)外恒溫泳池, 隨著產(chǎn)品設(shè)計(jì)的升級(jí)，更有圍繞主體景觀自動(dòng)扶梯、垂直景 觀電梯、精景漫步道、架空層風(fēng)雨廊的設(shè)施。（三）新里程系列萬科新里程系列包括上海新里程和沈陽新里程兩個(gè)項(xiàng)目，最 大的共同點(diǎn)在于項(xiàng)目所處的位置以及與政府等多方合作的 開發(fā)模式。沈陽萬科新里程坐落于渾河新區(qū)核心區(qū)，項(xiàng)冃

29、容積率2. 2, 由12棟高層組成，最高高達(dá)32層，成為渾南大學(xué)城內(nèi)地標(biāo) 性建筑。項(xiàng)目作為大學(xué)城內(nèi)的住宅項(xiàng)目，得到了政府的支持, 建立了大學(xué)城內(nèi)各資源互通系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了園內(nèi)資源共享。項(xiàng) 地塊采用方正兵列式規(guī)劃，簡(jiǎn)單的圍合將更大的空間留門 作為綠化及活動(dòng)場(chǎng)所。新里程系列立面均采用純粹的現(xiàn)代風(fēng) 格，除了必要的架構(gòu)以外基本不加任何裝飾性元素，單純利 用綠化作為自然區(qū)隔，力求達(dá)到人與自然的最大融合。上海新里程位于浦東三林地區(qū)，由地方政府、三大著名開發(fā) 商、家樂福、社區(qū)學(xué)校等四方共同參與建設(shè)，項(xiàng)口提倡“和 諧生活”概念，從規(guī)劃之初就是以建設(shè)“和諧社區(qū)”作為其 基本定位的，在實(shí)施過程中，從硬件建設(shè)、服務(wù)商招

30、商到物 業(yè)營(yíng)運(yùn)管理建設(shè)，以至未來社區(qū)的運(yùn)營(yíng)，都建立在建設(shè)該基 礎(chǔ)之上。項(xiàng)目由小高層和高層組成，1. 5的容積率對(duì)于整體 規(guī)劃的表現(xiàn)提供了較人的空間，強(qiáng)調(diào)和諧社區(qū)家庭之間、鄰 里之間、人與自然之間的融洽關(guān)系。述有一點(diǎn)值得關(guān)注的是, 上海新里程項(xiàng)目承擔(dān)了萬科住宅產(chǎn)業(yè)化的使命，分別用兩棟 樓進(jìn)行試驗(yàn)，采用日本pc工法和香港pc工法，安裝門窗、 外墻裝飾、內(nèi)保溫在工廠一次性完成，五六天完成一層，雖 然制造成本相對(duì)提高了 20%,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，環(huán)保、節(jié)能是 發(fā)展的必然趨勢(shì)。三、住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程從1999年萬科總部在深圳成立建筑研究中心算起，萬科在 住宅產(chǎn)業(yè)化方面已經(jīng)研究了 8年,京津區(qū)域未來在“工廠化”

31、方而的效益意義重大。早在2006年初，萬科北京區(qū)域本部 就專門成立了萬科北方工業(yè)化推進(jìn)工作小組，啟動(dòng)了北方“工廠化”住宅戰(zhàn)略的前期調(diào)研和準(zhǔn)備工作，此后其旗下的 北京、天津、沈陽等公司均相繼成立各自的工業(yè)化推進(jìn)工作 組。2007年10月又與北京榆樹莊構(gòu)件廠建立了戰(zhàn)略合作關(guān) 系，并在榆樹莊構(gòu)件廠建立了萬科北方工業(yè)化研發(fā)基地 榆構(gòu)萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研發(fā)中心。在今后的i段吋間內(nèi)，將會(huì)有國(guó)內(nèi)一流的設(shè)計(jì)、施工、防水、 保溫等專業(yè)單位加盟該研發(fā)中心，充實(shí)研發(fā)資源。該研發(fā)中 心的使命是：通過對(duì)適合北京區(qū)域特點(diǎn)的工業(yè)化住宅體系及 其適宜技術(shù)、住宅工業(yè)化建造模式下的資源優(yōu)化配置、工業(yè) 化起步階段關(guān)鍵技術(shù)的研究，力爭(zhēng)建

32、成北方地區(qū)乃至全國(guó)的 住宅產(chǎn)業(yè)化示范中心。據(jù)萬科有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，從發(fā)達(dá)國(guó)家的住宅發(fā)展史來看， 住宅產(chǎn)業(yè)化是一種必然趨勢(shì)，如日本、美國(guó)等。從生產(chǎn)方式 來看，一次性設(shè)計(jì)、作坊式生產(chǎn)曾經(jīng)是地產(chǎn)行業(yè)的常規(guī)，這 種落后的生產(chǎn)方式，帶來了難以克服的質(zhì)量通病和企業(yè)資金 的慢速周轉(zhuǎn)。隨著品質(zhì)導(dǎo)向、規(guī)模效應(yīng)和周轉(zhuǎn)要求等一系列 生存法則的變遷，市場(chǎng)上將主要是標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、工廠化生產(chǎn) 的住宅產(chǎn)品。目前在國(guó)內(nèi)，地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)普遍的建房產(chǎn)業(yè)化程 度水平在8%至10%,而作為國(guó)內(nèi)最早進(jìn)軍住宅產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)冃， 萬科的工廠化比例目前已經(jīng)超過了 20%的水平。住宅產(chǎn)業(yè)化用工業(yè)生產(chǎn)方式來建造住宅，以提高住宅生 產(chǎn)的勞動(dòng)生產(chǎn)率，提高住宅的

33、整體質(zhì)量、降低成本、降低物耗。住宅產(chǎn)業(yè)化是以提升 產(chǎn)品品質(zhì)性能、提升牛產(chǎn)效能、提升客戶價(jià)值為目標(biāo)，通過 研究客戶需求、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品定型、進(jìn)而工廠化預(yù)制， 現(xiàn)場(chǎng)裝配的住宅生產(chǎn)方式。其內(nèi)容主要包括四個(gè)方面：住宅建筑的標(biāo)準(zhǔn)化住宅建筑的工業(yè)化住宅生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的一體化住宅協(xié)作服務(wù)的社會(huì)化通過生產(chǎn)方式的改變，大幅提升房地產(chǎn)行業(yè)的節(jié)能環(huán)保性能, 相比傳統(tǒng)住宅，產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程中工廠化制造可節(jié)約材料30%, 節(jié)能70%,節(jié)地20%,同時(shí)大量減少施工垃圾廢棄物。2014 年如我國(guó)住宅行業(yè)20%份額用住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)，將節(jié)約木材 18萬立方米，折合森林2000公頃，減少垃圾500萬噸，減 少?gòu)U水排放5000萬噸，節(jié)約鋼

34、材4萬噸?！傲粲杏嗟亍钡娜f科目前有740萬平米的土地儲(chǔ)備，而它一 年的開發(fā)面積也就100多萬平方米。對(duì)于萬科，如何能夠在 留有余地的同時(shí)，有更新的突破才是關(guān)鍵。郁亮認(rèn)為，在當(dāng) 前的房地產(chǎn)行業(yè)，產(chǎn)品的質(zhì)量和創(chuàng)新仍然是最根本的。萬科 現(xiàn)在要做工廠化住宅，即通過提高工廠化比率來提高品質(zhì)。 在首先建立自己的住宅標(biāo)準(zhǔn)后，萬科需要整合各界資源進(jìn)行 部品的工業(yè)化生產(chǎn)。第三步是生產(chǎn)建造和安裝的問題。 萬科現(xiàn)在正著重做前兩步，著重把部品的工業(yè)化比率提咼, 這種比率在日本達(dá)到50%,美國(guó)達(dá)到30%,而萬科還只做到 5%6%。當(dāng)然如果房子按照這種標(biāo)準(zhǔn)蓋出來，相信房子的品 質(zhì)會(huì)好的多。規(guī)?；男б鎭碜匀蠓矫妫寒a(chǎn)業(yè)化

35、、精細(xì)化、低成本經(jīng)營(yíng) 萬科歸納了美國(guó)四大住在企業(yè)在晉升500強(qiáng)的過程屮的三大 現(xiàn)象1）住宅產(chǎn)業(yè)水平不斷提高，住宅部件實(shí)現(xiàn)規(guī)?；墓S生 產(chǎn)2）客戶對(duì)品質(zhì)和性價(jià)比的要求趨于精細(xì)，住宅品牌日漸為 人們所關(guān)注3）1980年以后，美國(guó)的房地產(chǎn)融資不斷創(chuàng)新，大企業(yè)通過 債券等低成本融資渠道融資萬科07年產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程：1）萬科新里程5萬平米試水，預(yù)計(jì)08年達(dá)到25萬平米。 規(guī)?；a(chǎn)可以攤薄因此增加的成本，保證產(chǎn)業(yè)化的可能, 由于產(chǎn)業(yè)化初期成本較普通建安高出40%,只有每年住宅開 發(fā)量達(dá)到一定規(guī)模的情況下，才有能力進(jìn)行住宅產(chǎn)業(yè)化嘗試2）投入大量資金對(duì)墻體與屋頂進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化研究，并與東京 建屋、日木大成建設(shè)、豐

36、田建設(shè)建立合作關(guān)系3）在深圳著手兩幢實(shí)驗(yàn)樓的產(chǎn)業(yè)化研究，在實(shí)驗(yàn)樓旁設(shè)立 住宅部件工廠，以省略運(yùn)輸環(huán)節(jié)4）大力發(fā)展設(shè)計(jì)研發(fā)和設(shè)計(jì)管理在2007年以后的幾年中，萬科將進(jìn)行大量的實(shí)驗(yàn)工作， 繼續(xù)推動(dòng)工廠化住宅技術(shù)的探索，其中包括一系列實(shí)驗(yàn)設(shè)施 的建設(shè)，比如預(yù)制混凝土生產(chǎn)實(shí)驗(yàn)室，主要用于改善預(yù)制構(gòu) 件生產(chǎn)質(zhì)量和工藝流程。預(yù)制構(gòu)件對(duì)鋼筋加工精度要求非常 高,按日本前田建設(shè)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，誤差應(yīng)該控制在lmm以內(nèi)， 但國(guó)內(nèi)普遍在58mm左右，有的甚至更高。在pc車間里, 參照日本的生產(chǎn)方式，對(duì)工藝進(jìn)行各項(xiàng)優(yōu)化試驗(yàn)，使得預(yù)制 構(gòu)件能夠方便地安裝，不需將大量的時(shí)間花費(fèi)在解決構(gòu)件與 構(gòu)件之間的鋼筋“打架”問題，同時(shí)

37、將可以穩(wěn)態(tài)生產(chǎn)的鋼筋 誤差值作為萬科的標(biāo)準(zhǔn)。萬科還將在對(duì)廣州地區(qū)的青年群體 的客戶需求調(diào)研基礎(chǔ)上，通過2棟青群產(chǎn)品試驗(yàn)樓，對(duì)疊合 樓板、疊合梁、外掛pc墻板、預(yù)制樓梯、單層裝飾等工廠 化的構(gòu)件以及設(shè)備分離、同層排水等先進(jìn)的設(shè)備及施工方法 進(jìn)行實(shí)驗(yàn)，形成華南區(qū)域90平方米以下，針對(duì)青年群體客 戶的高層住宅產(chǎn)品定型，為2008年華南區(qū)域工業(yè)化產(chǎn)品推 廣提供支持。據(jù)王石透露，2007至2008年是萬科的一個(gè)高速成長(zhǎng)期 和商業(yè)模式及生產(chǎn)方式變革的過渡期，萬科“工廠化”住宅 到2009年才會(huì)全面發(fā)力。試驗(yàn)工作將聚焦于一方面：首先， 繼續(xù)開展90平方米以下高層工業(yè)化住宅產(chǎn)品従型，同時(shí)進(jìn) 行實(shí)際產(chǎn)品的客戶測(cè)

38、試；其次，在國(guó)家規(guī)定的范圍內(nèi)，基于 結(jié)構(gòu)試驗(yàn)室、pc試驗(yàn)室的平臺(tái)，對(duì)設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、施工技術(shù)進(jìn) 行改良和升級(jí)；第三，在2007年完成的設(shè)備試驗(yàn)塔、隔音 試驗(yàn)室、材料性能試驗(yàn)室的平臺(tái)上，進(jìn)行產(chǎn)品性能、環(huán)保試 驗(yàn)和升級(jí)。同時(shí)開始建設(shè)耐候試驗(yàn)室（俗稱會(huì)刮風(fēng)下雨的房 子）、空氣質(zhì)量檢測(cè)室等。其中，以技術(shù)研發(fā)為中心的產(chǎn)業(yè) 化和社會(huì)資源整合能力將成為萬科的主要競(jìng)爭(zhēng)力。2008年萬 科應(yīng)用工廠化技術(shù)的項(xiàng)冃開工面積將達(dá)到60萬平方米,2009 年要達(dá)到120萬平方米，未來5年內(nèi)工廠化生產(chǎn)比例更將提 高至50%,基本與日本、丹麥等發(fā)達(dá)國(guó)家住宅工廠化生產(chǎn)比 例持平。萬科提倡“全新建造理念”，將萬科的全面家居解決方案融入住宅產(chǎn)業(yè)化，通過研究細(xì)分市場(chǎng)客戶需求，進(jìn)行產(chǎn)品泄型，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)工廠預(yù)制、現(xiàn)場(chǎng) 裝配的住宅生產(chǎn)方式，最終形成產(chǎn)業(yè)化全面家居解決方案。 標(biāo)準(zhǔn)化不是否認(rèn)個(gè)性化，相反個(gè)性化建立在標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上, 通過對(duì)每一類客戶需求都要做到精心研究，繼而開發(fā)相對(duì)應(yīng) 的產(chǎn)品來匹配這樣的需求，而住宅產(chǎn)業(yè)化在于幫助萬科更好 的實(shí)現(xiàn)全面家居解決方案，根據(jù)客戶需求及使用功能設(shè)計(jì)房 型，進(jìn)而建立完善的產(chǎn)品分級(jí)體系，直接由設(shè)計(jì)人員從中調(diào) 用，決定最終選用的部品，室內(nèi)設(shè)計(jì)根據(jù)分級(jí)體系定位，形 成標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，直接進(jìn)行裝飾施工，不僅使房屋質(zhì)量得到改