不動產(chǎn)登記制度

1、不動產(chǎn)登記制度不動產(chǎn)登記制度細則不動產(chǎn)登記為物權法中的重要制度， 是指經(jīng)權利人或利害關系人 申請，由國家專職部門將有關不動產(chǎn)物權及其變動事項記載于不動產(chǎn) 登記簿的事實。 作為物權公示手段， 不動產(chǎn)登記本質上為產(chǎn)生私法效 果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。 目前世界上存在的契據(jù) 登記制、權利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長， 我們應充分 比較借鑒上述登記制度的長處， 結合中國的現(xiàn)實國情， 構建有中國特 色的不動產(chǎn)物權登記制度。不動產(chǎn)登記制度的意義不動產(chǎn)登記， 是指經(jīng)權利人或利害關系人申請， 由國家專職部門 將有關不動產(chǎn)物權及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。例如， 某甲通過合法建筑建

2、造住宅一處， 經(jīng)甲向房產(chǎn)管理部門申請， 由房產(chǎn) 管理部門將其房屋權屬狀況記載于不動產(chǎn)登記簿， 該項記載就是不動 產(chǎn)登記，又稱不動產(chǎn)物權登記。不動產(chǎn)登記具有如下含義。1. 登記是依當事人申請的行為。2. 登記是國家專職部門的活動。3. 登記內容為不動產(chǎn)物權及其變動事項。不動產(chǎn)登記的對象包括以下權利： (1)所有權 ;(2)地上權 ;(3)永佃 權;(4)地役權 ;(5)先取特權 ;(6)質權;(7)抵押權 ;(8)租賃權;(9)采石權。4. 登記事項須記載于不動產(chǎn)登記簿。不動產(chǎn)登記制度的性質不 動產(chǎn)登記的性質， 是指不動產(chǎn)登記行為的法律屬性。 關于不動產(chǎn)登記 的性質，大致有三種學說： (1)公法

3、行為說。 (2)證明行為說。 (3)私法 行為說。我們認為，不動產(chǎn)登記并非登記機關的行政管理行為，其本 質應為產(chǎn)生私法效果的事實行為。不動產(chǎn)登記制度細則內容一、不動產(chǎn)登記制度的相關理論 不動產(chǎn)登記為物權法中的重要制度， 是指經(jīng)權利人或利害關系人 申請，由國家專職部門將有關不動產(chǎn)物權及其變動事項記載于不動產(chǎn) 登記簿的法律制度。 作為物權公示手段， 不動產(chǎn)登記本質上為產(chǎn)生 私法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。 登記的首要意義 在于物權變動的公示與公信， 其所產(chǎn)生的是私法上的效果。 不動產(chǎn)登 記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。不動產(chǎn)登記的主 要目的在于公示，即通過登記向公眾公開

4、不動產(chǎn)物權歸屬及變動情 況，使其了解不特定的物權狀態(tài)， 使第三人在參與交易時有一個識別、 判斷物權的客觀標準 ;登記的形成力是指登記具有使基于法律行為的 不動產(chǎn)物權變動能否生效的效力 ;登記的推定力，又稱權利正確性推 定效力，是指以不動產(chǎn)登記簿上所記載的當事人的權利內容為正確不 動產(chǎn)權利的效力， 但是登記權利正確性推定效力不及于明知登記權利 瑕疵而惡意取得該項權利者 ;登記的公信力是指不動產(chǎn)登記簿所記載 的權利推定為真正的權利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即 使登記錯誤或遺漏， 因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意 第三人，其所得利益仍將受到法律的保護。研究不動產(chǎn)登記制度， 對于搞

5、好涉及不動產(chǎn)案件的執(zhí)行具有重要 意義。作為物權公示手段的不動產(chǎn)登記在財產(chǎn)權保護中扮演了極為重 要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動產(chǎn)物權變動能否發(fā)生效 力。著名民法學者梁慧星先生指出： "不論物權法如何完善，如果沒 有一個好的登記制度， 那你的物權法就不會有好的結果， 不會得到切 實的實施。 "研究不動產(chǎn)登記制度，掌握物權法關于不動產(chǎn)登記的新 規(guī)定，正確理解物權變動法理，處理好物權法與民法通則、擔保法以 及最高法院的相關司法解釋的銜接問題， 對于搞好涉及不動產(chǎn)案件的 執(zhí)行，進而保障交易安全，維護交易秩序，都具有重要意義。二、物權法出臺前后關于不動產(chǎn)登記的規(guī)定以及對不動產(chǎn)

6、執(zhí)行的 影響（一）物權法出臺前不動產(chǎn)登記的規(guī)定及主要缺陷評析 物權法出臺之前不動產(chǎn)登記規(guī)定存在的一個重要缺陷是基本上 認為登記為不動產(chǎn)轉讓合同的生效要件， 不適當?shù)財U大了登記的效力 范圍，把登記作為不動產(chǎn)物權移轉合同的生效要件， 誤解了登記的制 度屬性， "混淆了物權和債權法律性質的區(qū)別，混淆了物權變動和債 權變動在法律根據(jù)方面的區(qū)別"，違背了物權變動的區(qū)分原則的基 本法理和基本要求， 從而導致買受人的利益得不到完善的保護， 同時 也放縱了出賣人的隨意違約行為。如城市房地產(chǎn)管理法第 35 條 規(guī)定： "房地產(chǎn)轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章規(guī)定辦理權 屬登記。

7、 "城市私有房屋管理條例第 6 條規(guī)定："房屋所有權轉移 或房屋現(xiàn)狀變更時， 須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋 現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。 " 言下之意是，不動產(chǎn)交易要以登記為要件，具 體來說就是不動產(chǎn)交易是 "合同不登記不生效 "，不是 "物權不登記不 生效"，因此，如果當事人簽訂的不動產(chǎn)買賣合同沒有登記，該合同 就被判定為無效。事實上， 沒有進行不動產(chǎn)物權登記，只是未能發(fā)生 物權變動， 而不能否認有效成立的合同的效力。 物權法出臺之前不動 產(chǎn)登記規(guī)定還存在的一個重要缺陷是不動產(chǎn)登記的種類不健全， 缺少 預告登記和異議登

8、記等重要內容，有待進一步完善。(二)物權法關于不動產(chǎn)登記的規(guī)定以及對不動產(chǎn)執(zhí)行的影響(1) 對不動產(chǎn)變動原則的完善和發(fā)展。 一是物權法貫徹區(qū)分原則理 論，明確規(guī)定不動產(chǎn)物權變動采登記對抗主義。 規(guī)定登記不是法定 義務，不登記，也可以發(fā)生物權變動，但是不登記，不得對抗善意第 三人。即區(qū)分物權變動和債權變動， 將物權變動合同的效力與物權變 動的效力相區(qū)分， 不動產(chǎn)變動的合同雖然沒有登記仍然有效， 不受不 動產(chǎn)是否發(fā)生變動的影響。 物權法第 15 條規(guī)定：當事人之間訂立 有關設立、變更、 轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或 者合同另有約定外，自合同成立時生效 ;未辦理物權登記的，不影響 合

9、同效力。物權法第 129 條和第 158條也規(guī)定不動產(chǎn)物權變動采 登記對抗主義。二是登記要件原則。按照物權法第9 條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權的變動， 經(jīng)過依法登記而發(fā)生效力， 也是我國不動產(chǎn)物權 變動的主要方式。三是合同生效，發(fā)生物權變動。這是物權法第 127第第 1款的規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權通過合同就可以設立，這 是我國物權法獨有的規(guī)定。(2) 增加規(guī)定了更正登記、異議登記、預告登記等登記類型。 更正登記是指為消除因登記錯誤或遺漏而導致的登記與實體權 利關系的不一致狀態(tài)，對既存登記的部分內容進行修正而發(fā)生的登 記。更正登記的目的在于為錯誤的登記提供救濟途徑， 保護真正權利 人的權利，維護秩序安定

10、與交易安全。物權法第 19條第 1款規(guī)定： "權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申 請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證 明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。 "異議登記是指事實上的權利人或利害關系人對不動產(chǎn)登記簿記 載的權利提出異議而進行的登記。 該法第 19條第 2款規(guī)定： "不動 產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登 記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起 15 日內不 起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可 以向申請人請求損害賠償。 " 異議

11、登記制度的目的在于阻卻登記的公 信力，從而保護事實上的權利人或真正權利人的利益， 它是為更正登 記所設置的臨時保全措施。 登記錯誤的更正需要一個過程， 在此過程 中，登記權利人有可能處分不動產(chǎn)， 從而使真正權利人的權利受到損 害。為防止更正登記之前登記權利人的處分行為， 有必要采取異議登 記這項措施來保全權利。預告登記是指當事人所期待的不動產(chǎn)物權變動所需要的條件缺 乏或者尚未成就時， 法律為保全這項將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權變動為目 的的請求權而進行的登記。 我國物權法亦規(guī)定了預告登記制度， 該 法第 20條規(guī)定： "當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議， 為保障將來實現(xiàn)物權， 按照

12、約定可以向登記機構申請預告登記。 預告 登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權 效力。預告登記后， 債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個 月內未申請登記的，預告登記失效。 "預告登記的目的就在于保護關 于未來發(fā)生不動產(chǎn)物權變動的請求權，以維護不動產(chǎn)交易秩序。(3) 物權法關于不動產(chǎn)登記的規(guī)定對不動產(chǎn)執(zhí)行之影響 物權法有關不動產(chǎn)物權變動的規(guī)定對傳統(tǒng)的不動產(chǎn)執(zhí)行方式和 執(zhí)行理念有較大影響，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是物權法的實施對涉及不動產(chǎn)的執(zhí)行既帶來機遇，也有挑戰(zhàn)。 這種機遇主要表現(xiàn)為對不動產(chǎn)的執(zhí)行提供了明確的法律依據(jù)和有力 的理論支撐。如執(zhí)行中處理不動產(chǎn)登

13、記名義人與實際權利人不一致的 問題時，可結合物權法關于異議登記的規(guī)定，及時解決爭議，恰當處 置不動產(chǎn) ;還例如物權法關于預告登記的規(guī)定，使執(zhí)行人員在查封前 對不動產(chǎn)的相關權利人了如指掌，為及時采取預查封措施提供了便 利。同時，物權法的實施也使執(zhí)行工作面臨較大挑戰(zhàn)，需要執(zhí)行人員 深入學習和研究物權法的相關規(guī)定， 準確把握物權法的立法宗旨， 深 刻理解物權變動的內涵， 依法及時執(zhí)行涉及不動產(chǎn)的案件， 維護權利 人的合法物權。二是對傳統(tǒng)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念產(chǎn)生較大影響， 要求執(zhí)行人員在 執(zhí)行中及時調整執(zhí)行思路， 改變執(zhí)行方式， 增強執(zhí)行技巧，依法執(zhí)行。 物權法第六條規(guī)定： "不動產(chǎn)物權的設立

14、、變更、轉讓和消滅， 應當依照法律規(guī)定登記。 動產(chǎn)物權的設立和轉讓， 應當依照法律規(guī)定 交付" 。該條規(guī)定從根本上區(qū)分了不動產(chǎn)和動產(chǎn)物權設立和變動的公 示方法。對于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據(jù)，不動 產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。 執(zhí)行人員執(zhí)行中要認 真貫徹物權法規(guī)定的不動產(chǎn)變動規(guī)則， 在采取強制執(zhí)行措施前應認真 調查不動產(chǎn)物權變動的情況， 不能簡單地以登記確定權屬， 還要看該 不動產(chǎn)上是否存在預告登記、異議登記等情況，準確采取執(zhí)行措施。三是要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中注重保護執(zhí)行當事人的合法權利。 既 保護申請人的合法債權， 又要保護被執(zhí)行人的合法不動產(chǎn)物權， 做

15、到 二者的統(tǒng)一。執(zhí)行實踐中， 對當事人合法權益產(chǎn)生侵害的行為主要為 有關機關的協(xié)助執(zhí)行行為和法院的執(zhí)行行為本身。 對于一些行政機關 在協(xié)助執(zhí)行時拒絕協(xié)助、 縮小或擴大協(xié)助范圍或違法采取措施造成其 損害的， 執(zhí)行人員應當告知當事人通過行政訴訟判決其履行職責， 拒 不履行職責造成損失的， 承擔行政賠償責任。 法院執(zhí)行人員違法執(zhí)行， 侵害當事人的合法權益的，法院要承擔行政賠償責任。三、貫徹物權法，執(zhí)行涉及不動產(chǎn)的案件應注意的幾個問題1、關于國有劃撥土地使用權的執(zhí)行 實踐中，對于能否強制執(zhí)行被執(zhí)行人擁有使用權的國有劃撥土地 問題，存在不同的認識。本人認為，法院在執(zhí)行中應當本著既有利于 最大化實現(xiàn)債權，

16、又不違反現(xiàn)行法律規(guī)定的原則，依據(jù)物權法 、 土地管理法律法規(guī)和 最高人民法院關于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用 權應否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復 （法釋20196 號）的有關規(guī)定， 在 與土地管理部門取得一致意見后，再行裁定轉移，進行妥善處理。對 原屬劃撥方式取得但不再屬于供地范圍的， 應告知權利受讓人辦理國 有土地使用權出讓手續(xù)。 如果該國有劃撥土地上還有房屋及其他附著 物，法院應當通過房地產(chǎn)評估將土地使用權與房屋所有權價值分離 (僅限執(zhí)行房產(chǎn) )，并會同國土資源部門完成收回承載房屋及其他附著 物的國有劃撥土地使用權， 由國土資源部門依據(jù)土地管理和城市規(guī)劃 等有關法律規(guī)定采取招標拍賣， 掛牌出讓等方

17、式對該土地依法進行處 置。2、關于集體土地使用權的處理問題在我國， 集體土地所有權和使用權原則上是禁止交易的， 但實踐 中集體土地權屬也存在事實上的交易。 如擔保法第 34條第(5)項、 第 36 條第 3 款規(guī)定，農(nóng)村 "四荒 "土地的使用權和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房等建 筑物所占用范圍內的土地使用權可以設定抵押， 那么該抵押權人在行 使抵押權時， 必然牽涉到集體土地使用權的處分問題。 對此應當如何 處理?本人認為，法院執(zhí)行案件涉及集體土地使用權時應與當?shù)貒?資源管理部門進行協(xié)商，取得一致意見后予以執(zhí)行。依照土地管理 法第 63 條的規(guī)定，人民法院執(zhí)行集體土地使用權僅限于用地單位

18、因破產(chǎn)、兼并等情形。執(zhí)行土地成交前，人民法院應當會同國土資源 部門查驗原土地使用權證書和用地批文， 完成地籍調查， 責成集體土 地所有權單位簽訂征地補償協(xié)議書， 并書面告知權利受讓人成交價款 中是否包含該集體土地的征地補償費。按照土地管理法第 62條、第 63條之規(guī)定，權利受讓人應僅限于該集體經(jīng)濟組織內符合宅基地審批條件的農(nóng)戶。 執(zhí)行農(nóng)村房屋涉 及集體土地使用權的處置時， 應會同國土資源部門查驗原土地使用權 證書和用地批文， 并完成地籍調查， 并對該集體組織范圍內符合宅基 地審批條件的農(nóng)戶進行審查，確認權利受讓人的資格 ;人民法院應當 責成該集體經(jīng)濟組織出具相關證明材料， 協(xié)助權利受讓人依法辦

19、理土 地變更登記手續(xù)。3、關于不動產(chǎn)登記名義人與實際權利人不一致時的處理 實踐中，不動產(chǎn)登記名義人與實際權利人不一致存在以下幾種情 形。第一種情形是：申請執(zhí)行的房地產(chǎn)登記在案外第三人名下，卻被 被執(zhí)行人占有、使用，對此法院一般不能直接裁判權屬爭議。如果申請執(zhí)行人認為登記虛假， 執(zhí)行人員應當告知其通過以下幾 種渠道尋求救濟， 一是依照物權法的規(guī)定向登記機構提出異議登記申 請，請求撤銷該登記 ;二是依據(jù)合同法中的撤銷權訴訟，通過民事審 判撤銷案外第三人的虛假登記行為 ;三是通過提起行政訴訟，撤銷登 記機構的登記行政行為。 如果法院發(fā)現(xiàn)登記行為虛假， 則只能建議登 記機構撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復為被執(zhí)行人登記，此 后，法院方可采取查封措施。當然，如果登記名義人明確承認其并非實際權利人且書面認可房 地產(chǎn)實際屬于被執(zhí)行人時，為了提高執(zhí)行效率，節(jié)省司法資源，執(zhí)行 法院也可以直接采取查封措施。第二種情形是，被執(zhí)行人通過繼承、 判決和執(zhí)行等合法途徑已經(jīng)得到了不動產(chǎn)的占有權， 但還沒有進行物 權變動登記的， 可以對該不動產(chǎn)先行采取預查封措施， 待不動產(chǎn)辦理 了過戶登記后，預查