房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究

1、    房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究    摘 要：稅收對(duì)價(jià)格的影響主要通過(guò)稅收對(duì)市場(chǎng)供求的影響和稅收轉(zhuǎn)嫁來(lái)實(shí)現(xiàn)的。房地產(chǎn)稅費(fèi)從交易環(huán)節(jié)來(lái)看，不同的征收對(duì)象，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也不同。在短期內(nèi)，對(duì)購(gòu)買者征稅會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的下降，對(duì)供給者征稅則會(huì)使得房地產(chǎn)價(jià)格上升，當(dāng)同時(shí)對(duì)購(gòu)買者和供給者征稅時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的升降則取決于兩者的征收力度。從長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)購(gòu)買者征稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格并無(wú)影響，而對(duì)供給者征稅則只能帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲關(guān)鍵詞：流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)；稅費(fèi)；供求平衡；房地產(chǎn)價(jià)格在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，稅收對(duì)價(jià)格的影響主要是通過(guò)根據(jù)供求規(guī)律，當(dāng)一種商品價(jià)格上升時(shí)

2、，供給量增加，反之亦然；當(dāng)一種商品價(jià)格下降時(shí)，需求量增加。供給曲線與需求曲線相交，決定了市場(chǎng)均衡價(jià)格和數(shù)量。一般而言，對(duì)房地產(chǎn)購(gòu)買者征稅，會(huì)導(dǎo)致需求的減少，即需求曲線的向左下方移動(dòng)；對(duì)房地產(chǎn)供給者征稅，會(huì)導(dǎo)致供給減少，即供給曲線向左上方移動(dòng)。因此，征稅將導(dǎo)致形成新的均衡價(jià)格和均衡數(shù)量。在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)征稅時(shí)，通常會(huì)發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁，即納稅人通過(guò)種種途徑將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給他人。稅收轉(zhuǎn)嫁取決于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)以及供給和需求的價(jià)格彈性（注1：需求的價(jià)格彈性表示在一定時(shí)期內(nèi)價(jià)格一定程度的變動(dòng)所引起的需求量變動(dòng)的程度，需求的價(jià)格彈性= 需求量變動(dòng)的百分比/ 價(jià)格變動(dòng)的百分比；供給價(jià)格彈性是指供給量相對(duì)價(jià)格變化作出的反應(yīng)

3、程度，供給價(jià)格彈性 = 供給量變動(dòng)百分比 / 價(jià)格變動(dòng)百分比）。如果需求相對(duì)于供給缺乏彈性，則稅收主要是向前轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買者；而如果供給相對(duì)于需求缺乏彈性，則稅收要向后轉(zhuǎn)嫁給供給者。在我國(guó)現(xiàn)行稅制體系中，對(duì)房地產(chǎn)在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種有：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅和印花稅。這些稅收政策的變動(dòng)勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)產(chǎn)生一定的影響。從征收對(duì)象上來(lái)看，由于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅費(fèi)有的是對(duì)供給者征收，有的是對(duì)購(gòu)買者征收，不同的征收對(duì)象，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也不同。從期限上來(lái)看，房地產(chǎn)稅費(fèi)對(duì)短期和長(zhǎng)期的房地產(chǎn)價(jià)格的影響也是不一樣的。一、短期內(nèi)稅費(fèi)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

4、（一）對(duì)購(gòu)買者征稅引起的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況在短期內(nèi)，供給曲線則是一條向右上方傾斜的曲線，即隨著價(jià)格的提高，供給數(shù)量增加。此時(shí)需求曲線與供給曲線的交點(diǎn)所決定的均衡價(jià)格水平為p1。當(dāng)政府對(duì)購(gòu)買者征稅時(shí)，同等價(jià)格下消費(fèi)者的需求量會(huì)減少，需求曲線向左下方移動(dòng)，與供給曲線相交形成了新的均衡價(jià)格p2，低于未征稅前的均衡價(jià)格p1，即：在短期內(nèi)，政府對(duì)購(gòu)買者征稅會(huì)使得房地產(chǎn)的價(jià)格趨于下降。（二）對(duì)供給者征稅引起的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況當(dāng)政府對(duì)供給者征稅時(shí)，在短期內(nèi)，同等價(jià)格下供給者所愿意提供的房屋數(shù)量是減少的，短期供給曲線向左上方移動(dòng)，此時(shí)移動(dòng)的短期供給曲線與需求曲線所決定的新的均衡價(jià)格水平p2高于未征稅前的均衡

5、價(jià)格水平p1。既在短期內(nèi)，政府對(duì)房地產(chǎn)供給者征稅會(huì)使得房地產(chǎn)的價(jià)格升高。此外，在對(duì)供給者征稅，通常會(huì)發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁，影響了房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，主要取決于稅收轉(zhuǎn)嫁和稅負(fù)最終的負(fù)擔(dān)者。經(jīng)過(guò)稅收轉(zhuǎn)嫁，房產(chǎn)稅收的負(fù)擔(dān)最終可以出現(xiàn)三種情況：一是買者與賣者按一定比例分?jǐn)?；二是全部由賣者負(fù)擔(dān)；三是全部由買者負(fù)擔(dān)。究竟由誰(shuí)承擔(dān)或誰(shuí)承擔(dān)多少稅收取決于很多因素，這些因素包括房地產(chǎn)的供給者和購(gòu)買者在市場(chǎng)上的壟斷程度、房地產(chǎn)的供給與需求狀況和政府的政策目標(biāo)等等。二、長(zhǎng)期期內(nèi)稅費(fèi)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響（一）對(duì)購(gòu)買者者征稅引起的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況在長(zhǎng)期內(nèi)，作為供給者決定性生產(chǎn)要素的土地?cái)?shù)

6、量是一定的，因此長(zhǎng)期供給曲線是一條垂線，但房產(chǎn)不同于其它商品，其可以作為一種固定資產(chǎn)來(lái)長(zhǎng)期持有，在價(jià)格低于一定水平時(shí)，供給者寧愿自己持有也不愿意對(duì)外出售，此價(jià)格為與需求曲線的交點(diǎn)p1，在價(jià)格為p1時(shí)，供給者所愿意提供的數(shù)量小于等于q1，長(zhǎng)期供給曲線為一條水平線。價(jià)格低于p1時(shí)，供給者愿意提供的數(shù)量為0；高于p1時(shí)，供給者愿意提供的數(shù)量為q1，是一條垂線，此時(shí)如果政府對(duì)購(gòu)買者征稅的話，同等價(jià)格下消費(fèi)者所愿意購(gòu)買的數(shù)量是減少的，需求曲線向左下方移動(dòng)，此時(shí)需求曲線與長(zhǎng)期供給曲線的交點(diǎn)，即新形成的均衡價(jià)格并未發(fā)生變化，即：政府對(duì)購(gòu)買者征稅，不會(huì)引起價(jià)格的變化。（二）對(duì)供給者征稅引起的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況

7、若政府對(duì)供給者征稅，從長(zhǎng)期來(lái)看，供給者為了保持一定的利潤(rùn)，必然會(huì)想辦法把這部分稅額轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)買者身上，這樣，購(gòu)買者購(gòu)買同等數(shù)量的房屋所需要的付出的價(jià)格必然會(huì)提高，既需求曲線向右上方移動(dòng)，移動(dòng)的需求曲線與長(zhǎng)期供給曲線所形成的新的均衡價(jià)格水平為p2，且p2>p1，即：政府對(duì)供給者征稅，會(huì)引起價(jià)格的上漲。三、結(jié)語(yǔ)房地產(chǎn)稅費(fèi)從交易環(huán)節(jié)來(lái)看，不同的征收對(duì)象，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也不同。在短期內(nèi)，對(duì)購(gòu)買者征稅會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的下降，對(duì)供給者征稅則會(huì)使得房地產(chǎn)價(jià)格上升，當(dāng)同時(shí)對(duì)購(gòu)買者和供給者征稅時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的升降則取決于兩者的征收力度。從長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)購(gòu)買者征稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格并無(wú)影響，而對(duì)供給者征稅則只能帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。參考文獻(xiàn)1 張學(xué)誕.中國(guó)財(cái)產(chǎn)稅研究m.中國(guó)市場(chǎng)出版社，2007年版.2 謝伏瞻主編.中