商業(yè)定位與招商關(guān)系

1、1商業(yè)定位與招商關(guān)系易居中國克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司2 2春城無處不飛花地產(chǎn)無處不商業(yè)韓翃韓翃寒寒 食食：春城無處不飛花，：春城無處不飛花，寒食東風(fēng)御柳斜。寒食東風(fēng)御柳斜。日暮漢宮傳蠟燭，日暮漢宮傳蠟燭，輕煙散入五侯家。輕煙散入五侯家。3 34 4住宅 變化性小商業(yè) 可塑性大隨著時間 所有一切將慢慢老去隨著時間 可以不斷地變化成長5 56 67 7務(wù)實&高效效率：回報速度效果：好的投資回報&正面的形象8 89 91010樂具象食衣育住行生抽象死老病11具象衣食住行育樂各類賣場體驗消費生產(chǎn)消費生態(tài)農(nóng)場餐飲酒店villa農(nóng)家樂車站高速路休息站會議才藝學(xué)校專業(yè)學(xué)校寵物游樂花鳥生

2、老病死主題醫(yī)院月子中心健診中心安養(yǎng)理療社區(qū)診所藥居醫(yī)院周邊墓園相關(guān)服務(wù)具象12121313141415151616商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅市場調(diào)研的區(qū)別-住宅市場調(diào)研流程以業(yè)主為主要受眾；可以滾動開發(fā)，資金壓力相對小投資回報僅能通過銷售實現(xiàn)住宅地產(chǎn)價值鏈上包裝開發(fā)商和消費者住宅地產(chǎn)的開發(fā)流程相對簡單，但商業(yè)地產(chǎn)的定位更加復(fù)雜和系統(tǒng)化在銷售環(huán)節(jié)，住宅地產(chǎn)銷售后即可實現(xiàn)終端消費1717商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅市場調(diào)研的區(qū)別-商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研流程以投資者為主要受眾；需要雄厚資金儲備,建設(shè)維護成本較高；投資回報包口三種形式:銷售、經(jīng)營收益、物業(yè)升值；價值鏈上包括開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、消費者；在消費環(huán)節(jié)，商業(yè)

3、地產(chǎn)銷售后不能直接消費，還要進行招商和經(jīng)營；1818商業(yè)地產(chǎn)項目選址-關(guān)于商圈 核心商圈次級商圈 邊緣商圈輻射半徑1公里左右 輻射半徑3-4公里左右輻射半徑7公里左右（一般情況下只有大型百貨商場、專業(yè)店具備這樣的輻射能力） 核心商圈次級商圈19192020商業(yè)地產(chǎn)的成敗關(guān)鍵地段客戶開發(fā)商操盤者政府交通消費人流膽識決斷資金務(wù)實定位招商資源回款手段政策配合城市發(fā)展方向?qū)徟俣扰c招商手段2121商業(yè)地產(chǎn)的成功關(guān)鍵耐心 人流 決心細節(jié) 金流 魄力（天時 & 地利 & 人和 ） + 運氣2222商業(yè)定位依據(jù)交通條件消費心理2323商業(yè)定位依據(jù)2424商業(yè)定位依據(jù)2525商業(yè)定位依據(jù)262

4、6商業(yè)定位依據(jù)2727商業(yè)定位依據(jù)282828案例案例-上海長風(fēng)商務(wù)區(qū)上海長風(fēng)商務(wù)區(qū)292929長風(fēng)地塊天山古北、仙霞曹楊梅川長征蘇州河天山河畔花園仁恒河濱花園御翠豪庭 強生古北花園長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)位于普陀區(qū)，毗鄰長風(fēng)公園生態(tài)綠地，面向蘇州河。其南面是長寧的天山、古北、仙霞板塊，擁有大量高檔住宅物業(yè)。但長風(fēng)在開發(fā)過程中為何不隨波逐流建住宅？為何優(yōu)先選擇發(fā)展生態(tài)商務(wù)區(qū)？原因在于其擁有不同的開發(fā)、發(fā)展條件，包括外因和內(nèi)因兩部分。隨波逐流收獲成功303030長風(fēng)選擇生態(tài)商務(wù)不是偶然313131上海整體寫字樓火爆，引發(fā)次中心區(qū)域的商務(wù)價值提升2000年開始，隨著房地產(chǎn)市場的火熱發(fā)展上海甲級寫字樓市場也保

5、持異?；鸨纳蠐P局面，整體市場的利好是長風(fēng)成功的前提。區(qū)域商務(wù)發(fā)展受規(guī)劃重視扶持根據(jù)普陀區(qū)商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展和布局“十一五”規(guī)劃，在普陀區(qū)新一輪區(qū)域城市規(guī)劃發(fā)展中，建設(shè)新興服務(wù)業(yè)集聚區(qū)成為主要的工作目標。而長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)正是“十一五”期間普陀區(qū)確立的三大新興服務(wù)業(yè)集聚區(qū)之一?？偛拷?jīng)濟發(fā)展進入快速通道近年來，越來越多企業(yè)總部的聚集上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，使上海涌現(xiàn)出一批初具規(guī)模的總部經(jīng)濟載體。陸家嘴金融區(qū)、虹橋商務(wù)區(qū)、淮海路商務(wù)區(qū)等由此而生，總部經(jīng)濟在區(qū)域中的作用正變的越來越重要。長風(fēng)擁有適合總部經(jīng)濟發(fā)展的資源條件，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?23232目前普陀西區(qū)的商務(wù)集群房價具有一定的優(yōu)勢上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，而且隨著市

6、政投入的增加、各項配套設(shè)施的逐步完善、人氣的進一步聚集，普陀西區(qū)未來發(fā)展空間將會更大，該地塊的升值空間也會更大。交通好環(huán)境好地利地利基礎(chǔ)好區(qū)位好位于虹橋、中山、古北三大成熟商務(wù)區(qū)交匯之地，地理位置優(yōu)越?？绾哟髽?、內(nèi)環(huán)、中環(huán)、多條軌道交通為長風(fēng)地塊提供便捷的交通網(wǎng)路。綠色生態(tài)是這個商務(wù)區(qū)最顯著的特點之一。地塊緊鄰蘇州河2.7公里黃金水岸線，將“就勢”建80130米寬的沿線公共綠帶，形成一條綠色親水景觀走廊。333333人和人和與其他新生CBD相比，長風(fēng)地區(qū)具有一定的優(yōu)越性中國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，再加上金沙江路、真北路的商業(yè)氛圍，長風(fēng)地區(qū)能夠成為一個很好的商務(wù)辦公區(qū)域文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，同時也是很好的休閑地區(qū)

7、。長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)將努力引進總部和地區(qū)總部型的企業(yè)，重點引進一批國內(nèi)外知名公司總部和地區(qū)總部，目前在長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)內(nèi)組建、或正在籌建的項目公司和運行的公司有38家，其中8家是總部投資型企業(yè)。而總部經(jīng)濟形成的強磁場，又成了吸引上下游產(chǎn)業(yè)集聚、提升地區(qū)經(jīng)濟能級的“功臣”，造就了一個又一個商務(wù)密集的經(jīng)濟區(qū)塊。相似案例：上海張江高科技園區(qū)-浦東總部經(jīng)濟的聚集地u項目背景：上海市張江高科技園區(qū)成立于1992年7月，位于浦東新區(qū)中部，規(guī)劃面積25平方公里，分為技術(shù)創(chuàng)新區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、科研教育區(qū)、生活區(qū)等功能小區(qū)。u入駐企業(yè)：通用電氣中國總部、阿爾卡特等139家跨國公司總部及研發(fā)中心。u園區(qū)創(chuàng)收： 2008

8、年1-11月，張江園區(qū)實現(xiàn)經(jīng)營總收入649.99億元，同比增長9.7%；工業(yè)總產(chǎn)值394.5億元，同比增長13.1%。2008全年實現(xiàn)稅收78.76億元，同比增長32.85%，其中地方稅收25.32億元，同比增長30.36%。園區(qū)最終將建設(shè)成為國家自主創(chuàng)新示范基地，具有國際競爭力的科學(xué)城。343434整體布局長風(fēng)地塊共分兩大板塊。蘇州河濱水地區(qū)及沿長風(fēng)公園、中環(huán)線地塊規(guī)劃為現(xiàn)代服務(wù)區(qū)，規(guī)劃建設(shè)150.5萬平方米辦公樓和商業(yè)娛樂設(shè)施，云嶺東路以北中部地塊為高尚住宅區(qū)，規(guī)劃興建144.6萬平方米酒店式公寓和中高檔住宅，并規(guī)劃建設(shè)23.9萬平方米中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院及社區(qū)服務(wù)中心等各種公建配套設(shè)施，

9、成為現(xiàn)代服務(wù)區(qū)的生活基地。周全的規(guī)劃為后續(xù)良好的發(fā)展提供了必要的支持和保障。價格優(yōu)勢隨著上海甲級寫字樓市場的興旺發(fā)展，目前市中心及浦東陸家嘴地區(qū)的租金已處在相對的高位。相比之下，長風(fēng)商務(wù)區(qū)內(nèi)寫字樓租金只有19.5美元/平方米/天，大約相當(dāng)于部分傳統(tǒng)CBD的一半，而在環(huán)境交通以及硬軟件方面，則優(yōu)于部分傳統(tǒng)CBD。因此，價格的優(yōu)勢及高性價比的體現(xiàn)使長風(fēng)地區(qū)的寫字樓成為越來越多企業(yè)的親睞之處。353535北岸長風(fēng)第一個吃螃蟹的人是搶占先機？還是為他人做嫁衣？36區(qū)域位置優(yōu)勢：項目位于長風(fēng)商務(wù)生態(tài)區(qū)東南角，是上海市中心城區(qū)，緊鄰長風(fēng)公園與蘇州河，地理位置優(yōu)越。高架環(huán)線：本項目距離內(nèi)環(huán)線大約58分鐘車程

10、；地鐵輕軌：沿天山路的地鐵2號線已建成通車；軌道交通十三號線（金沙江路站）規(guī)劃實施正在進行；沿大渡河路的地鐵15號線正在規(guī)劃中，并在北岸長風(fēng)商業(yè)娛樂中心的主入口設(shè)有云嶺路口站點?？绾咏煌ǎ哼B接長風(fēng)商圈和虹橋古北商圈的古北路橋已建成通車, 目前距虹橋商業(yè)中心約5分鐘車程。37預(yù)計到2010年整個商務(wù)區(qū)將全部建成后，開發(fā)總量將達到320萬平方米。其中包括辦公樓和商業(yè)娛樂設(shè)施建筑面積150萬平方米；酒店式公寓、高尚住宅144.6萬平方米；學(xué)校、醫(yī)院及社區(qū)服務(wù)中心等各種公建配套設(shè)施24.4萬平方米。北岸長風(fēng)作為長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)內(nèi)最早動工的項目，將娛樂注入商業(yè)地產(chǎn)的理念，成功塑造差異化戰(zhàn)略。北岸長風(fēng)將打造

11、為集商業(yè)、娛樂、辦公、酒店、游艇俱樂部為一體的商業(yè)綜合項目，深度挖掘產(chǎn)品附加效應(yīng)，使多產(chǎn)品組合相得益彰。38總部型寫字樓：4棟多層寫字樓17.9m超高挑空，毗鄰蘇州河水岸綠地，具有豐富的街道景觀和蘇州河景觀元素。標準型寫字樓：標準型寫字樓以人性化的理念，讓人與環(huán)境充分和諧，戶型空間可自由拼合，靈活應(yīng)用空間；服務(wù)式辦公樓功能完備，毗鄰辦公區(qū)和娛樂設(shè)施，客人可步行至綠地空間，裙房屋頂?shù)拇笮推脚_、花園為俯瞰步行綠軸和綠地創(chuàng)造了空間。39商業(yè)娛樂娛樂地產(chǎn)源于娛樂經(jīng)濟，而娛樂經(jīng)濟又是日漸成熟的體驗經(jīng)濟中的核心精髓。房地產(chǎn)作為與百姓生活最息息相關(guān)的高檔消費品，兩者的有機疊加，將使開發(fā)商與業(yè)主之間更好地實現(xiàn)

12、共贏。娛樂業(yè)的滲透和參與對于房地產(chǎn)業(yè)來說是一種強大的推動力和催化劑。作為娛樂的新載體，房地產(chǎn)將不同群體按照某一消費特征重新組合，這也將改變城市的娛樂消費取向。商業(yè)地產(chǎn)是休閑娛樂業(yè)的基礎(chǔ)，商業(yè)地產(chǎn)和休閑娛樂業(yè)是一個互補的關(guān)系，休閑娛樂業(yè)通過商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)可擴大自身企業(yè)的規(guī)模，商業(yè)地產(chǎn)也能通過知名娛樂品牌迅速提升自身的品牌附加值。40地上一層：休閑餐飲，MGM娛樂主題購物地上二層：流行時尚、特色餐飲，MGM主題娛樂地下一層：Tesco大型賣場地上三層：運動健身，主題餐飲，主題娛樂地上四層：兒童天地，家居用品，電影主題專賣及餐飲地上五層：電影院及威爾士健身會所。41項目地塊以7.3億元出讓與米高梅達

13、成合作協(xié)議，引入娛樂主題元素項目開始招商項目進入實質(zhì)性建設(shè)階段，總投資30億元項目一期開盤銷售除了引進大量的中高檔服飾、配件、化妝品、主題特色餐飲外，還將引進滬上頂級的健身會所，充分融合購物與娛樂項目首推總部型寫字樓，集聚總部企業(yè)的同時提升項目知名度，后續(xù)推出其他類型寫字樓2007年3月2006年4月2007年5月2007年6月2008年3月項目一期啟動沿河多層寫字樓，二期推出高層寫字樓，娛樂商業(yè)中心與五星級酒店4242市場需求項目定位項目招商經(jīng)營管理消費者是誰？在哪里？消費者的購買力如何？有何消費需求？消費心理消費觀念項目規(guī)格大小項目檔次業(yè)態(tài)業(yè)種商家：該業(yè)態(tài)業(yè)種的對應(yīng)商家是誰？在哪里？如何把

14、商家招進來？如何提高招商質(zhì)量？從而提高銷售率商家進來后如何穩(wěn)定經(jīng)營？如何做好經(jīng)營管理實現(xiàn)持續(xù)創(chuàng)值、增值及促進物業(yè)銷售等？反瞻式思考反瞻式思考434344444545商業(yè)功能規(guī)劃貪大僅重視片面崇洋媚外想求短線操作主觀剛愎舉棋不定省錢省事未推敲精算經(jīng)營成本信設(shè)計院未融入當(dāng)?shù)兀ㄕ剃P(guān)系）業(yè)種組合不融洽僵化的業(yè)態(tài)46464747群光百貨群光百貨4848商業(yè)功能規(guī)劃營業(yè)面積停車面積儲藏面積交通面積交通面積零售娛樂餐飲4949商業(yè)功能規(guī)劃建筑本體業(yè)態(tài)組合業(yè)種搭配50505151購物中心功能定位-APM購物中心 APM ( 創(chuàng)紀之城五期 ) 位于香港觀塘，于2005年7月17日正式開幕，是香港首個以夜間消閑

15、及“品味生活志”為概念的大型商場（故大部份店鋪的營業(yè)時間直至凌晨, 甚至通宵營業(yè)）， 以年輕人為主要銷售對象，總面積逾600, 000 平方呎55742m2 ， 發(fā)展商為新鴻基地產(chǎn)。 由于九龍東部一直缺乏一個大型購物商場,，故APM 自2005年3月正式試業(yè)起， 即成為香港年輕人的消費娛樂熱點之一。在C層大堂廣場舞臺舉行，形式近以東京街頭表演的表演活動亦是，該商場的一大特色，不少新進歌手、音樂創(chuàng)作人及表演團體都會在此獻唱及表演。 5252APM 是把 am （上午）和 pm （下午）融合起來，與商場提倡的夜間消閑概念互相呼應(yīng)。香港的購物商場多數(shù)只營業(yè)至晚上十時，令上班人士在下班后幾乎無處消閑減

16、壓。APM 定位為一個店鋪營業(yè)時間特長的商場，讓顧客不再受時間束縛，盡情，購物消閑，并把口號定為“Play more, sleep less”（玩多點, 睡少點）。另一方面，由于新生代的生活品味日益提高， APM 亦同時定位為“品味生活志”，令A(yù)PM 的顧客彷如走進一本立體的時尚雜志般，時刻緊貼最新的娛樂飲食和潮流信息。 購物中心功能定位-APM購物中心5353APM Mall成功的因素 差異的主題定位APM Mall定位為年輕人為主要消費對象、以夜間消閑及“品味生活志”為概念的大型商場，樹立鮮明的主題定位，走差異化競爭之路。有了明確的定位之后，Mall的設(shè)計和運營方式都服從于這個主題。為了迎

17、合年輕人的品位和需求，APM采用了前衛(wèi)、人性的建筑設(shè)計，并且延長營業(yè)時間，滿足年輕人夜生活的需求。購物中心功能定位-APM購物中心5454購物中心功能定位-APM購物中心5555合理的規(guī)模及優(yōu)化的業(yè)態(tài)、店鋪組合APM的規(guī)模較小，但業(yè)態(tài)齊全，Mall內(nèi)高、中、低檔的比例搭配合適，集購物、娛樂、餐飲、休閑等各種功能于一身，集合了超市、個人護理及便利店、時裝、美容、禮品、影音、餐飲、娛樂等各種零售業(yè)態(tài)，能吸引大量的人氣。店鋪組合方面，APM引入吉之島超級市場作為主力店，其它經(jīng)營面積均散租給各品牌店，散租的比例很高，通過統(tǒng)一的運營管理，獲得較高的收益。購物中心功能定位-APM購物中心5656購物中心功

18、能定位-APM購物中心5757購物中心功能定位-APM購物中心5858人性化的細節(jié)設(shè)計為了方便顧客購物，APM還著眼細節(jié)，做了很多人性化的細節(jié)設(shè)計，如設(shè)置嬰兒護理間；快速扶手電梯；影像等候區(qū)；購物便利柜等區(qū)域。購物中心功能定位-APM購物中心5959案例：北京東方廣場6060東方廣場雄踞北京市中心東長安街1號，是一個集寫字樓、公寓、商場、酒店于一體的80萬平米都心型城市綜合體。項目概況6161突破北京市民固有觀念，在傳統(tǒng)旅游區(qū)打造新型綜合體功能定位突圍：一街一世界，一墻一重天遭遇困境尋求策略獲得成功東方廣場項鄰?fù)醺蠼?，是一個力圖突破北京市民對王府井固有形象，打造高端商務(wù)、商業(yè)、住宅、酒店的

19、城市綜合體項目。從80年代以后，王府井的形象卻顯得有點古板和老舊。來逛王府井的人們大多是外地來京的游客，而北京當(dāng)?shù)鼐用褚押苌僭敢庾呱贤醺蠼帧Ｓ捎陧椖慷ㄎ慌c原有區(qū)域商業(yè)布局的不同，東方廣場在運營初期缺乏足夠的消費人群和辦公企業(yè)的支撐東方廣場面對困境選擇堅守定位，調(diào)整商家、加大宣傳、增強推廣開業(yè)三年后，東方廣場本地消費者和游客的比例達到80：20，成功改變?nèi)藗冃哪恐型醺貐^(qū)的形象成功并非一帆風(fēng)順6262筑城：建高端辦公樓東方經(jīng)貿(mào)城共有八幢甲級辦公樓，現(xiàn)已成為不同行業(yè)的龍頭公司與眾多名列財富500強企業(yè)的匯聚地，包羅高科技、投資/證券、金融/銀行、保險、會計、律師、醫(yī)藥、媒體、廣告、奢侈品與消

20、費品等各界精英，營造了良好的國際化商圈氛圍。 育高檔消費圈東方新天地坐落在東方廣場內(nèi)，面積12萬平方米，現(xiàn)已成為不少知名品牌店的首選地點,也成為北京白領(lǐng)、國內(nèi)外游客購物、就餐、娛樂、休閑的理想場所。東方新天地擁有不同主題的購物區(qū)、四季常青的花壇、市中心最大的五彩音樂噴泉以及擁有逾1,800個停車位的室內(nèi)停車場。造高雅居民區(qū)東方豪庭公寓共有四幢豪華服務(wù)式公寓，包括“尊萃豪庭”、“君匯豪庭”、“金悅豪庭”、“匯賢豪庭”四個主題。全屬美輪美奐的豪華公寓，一柱一梁皆精雕細琢，為您重新詮釋北京高尚生活的定義。東方廣場強調(diào)的是“協(xié)同效應(yīng)”。作為一個綜合性商業(yè)建筑群，東方廣場“城中之城”的設(shè)計為租戶帶來了極

21、大的便利，許多公司不僅是東方廣場寫字樓的租戶，同時也是東方新天地的消費者與“東方豪庭公寓”的租戶。東方君悅酒店、東方經(jīng)貿(mào)城與東方新天地的整體營銷策略，使東方廣場的用戶能夠有機地融合起來，增加?xùn)|方新天地的忠實用戶群。功能定位先破后利，發(fā)揮綜合體“ 城中之城”優(yōu)勢，自成體系，互相支持6363布局：繽紛新天地都市新天地庭苑新天地寰宇新天地活力新天地天空大道東方新天地功能定位根據(jù)區(qū)域環(huán)境合理排布不同主題商業(yè)，囊括全方位消費品類6464擺陣：功能定位他山之石，可以攻玉，合理借鑒成熟商業(yè)規(guī)劃，打造城市“空中平臺”屋頂平臺：商業(yè)樓宇上的“客廳”65656666主題商業(yè)功能定位+3商業(yè) + 歷史 + 人文 +

22、 建筑+1+21文化主題6767主題商業(yè)功能定位-蘋果二十二院街 設(shè)計師大膽地將下沉種植院落引入院街地下一層，院落的精髓在于頭頂一方藍天，自然光線和綠色景觀的引入，為這種垂直方向的空間帶來了個體建筑完全不同的體驗 公共綠地布置上分成兩種：一種純公共綠地空間，一種半私密性綠地空間。讓每一個房間都有自然的陽光，每一房間都有綠色。 6868主題商業(yè)功能定位-蘋果二十二院街蘋果二十二院街距北京國貿(mào)中心僅600米，在建筑形態(tài)上極具原創(chuàng)性。主體由兩層建筑組成，在立面和空間上借鑒了許多中國傳統(tǒng)民居的符號，平行構(gòu)置成蜿蜒400米的多院落式建筑格局，而著名的今日美術(shù)館正位于蘋果二十二院街西端。6969主題商業(yè)功

23、能定位-蘋果二十二院街作為今典集團商業(yè)地產(chǎn)的扛鼎力作，今典集團已將蘋果二十二院街定位于“中國&國際畫廊街”，由國際畫廊、拍賣機構(gòu)、藝術(shù)家工作室、國際雕塑廣場以及創(chuàng)意型餐飲、酒吧等配套業(yè)態(tài)組成。7070主題商業(yè)功能定位-南新倉文化休閑街 “南新倉”是明清兩代京都儲藏皇糧、俸米的皇家官倉，現(xiàn)在的南新倉仍保留倉廒9座。 南新倉文化休閑街建筑面積2.58萬平方米，步行街總長千余米。建筑設(shè)施主要由南新倉古倉群、仿古建筑群和南新倉國際大廈底商組成，具有“新的在舊的中，時尚在歷史中”的特色。 街區(qū)內(nèi)現(xiàn)有商戶22家，分為文化、休閑兩類。其中，文化類的商戶有藝術(shù)畫廊、音樂傳播中心、影視文化俱樂部、拉丁舞

24、俱樂部、珠寶文化藝術(shù)市場等。休閑類的商戶有中外特色風(fēng)味餐廳、酒吧、國際名牌汽車展銷中心和中國傳統(tǒng)特色的茶苑。7171主題商業(yè)功能定位-南新倉文化休閑街7272 皇家糧倉是一家空間巨大、時尚感極強的高檔次商務(wù)會所?？梢蚤_展高級商務(wù)派對、品牌展示發(fā)布、主題藝術(shù)展覽、現(xiàn)場表演等活動。用以滿足高檔商務(wù)派對、酒會、產(chǎn)品發(fā)布、論壇、首映、年會、慶典等商務(wù)活動之需。 主題商業(yè)功能定位-南新倉文化休閑街7373 香江會館俱樂部由香港香江集團經(jīng)營管理，是服務(wù)于香港香江集團客戶的私人會所。 主題商業(yè)功能定位-南新倉文化休閑街7474 尚云軒茶館是一個具有特色的小院中，有“梅”、“蘭”、“竹”、“菊”命名的四個包間

25、和雅座若干。環(huán)境清雅幽靜，以經(jīng)營茶藝、展賣名家字畫為主。 在這里，不僅可以品茗，而且還可以欣賞到茶藝表演，古玩字畫愛好者，來這里絕對不虛此行。 主題商業(yè)功能定位-南新倉文化休閑街7575精致中餐法國餐廳日本料理主題商業(yè)功能定位-南新倉文化休閑街7676珠寶市場藝術(shù)畫廊主題商業(yè)功能定位-南新倉文化休閑街7777主題商業(yè)功能定位-上海新天地7878主題商業(yè)功能定位-上海新天地7979主題商業(yè)功能定位-上海田子坊8080主題商業(yè)功能定位-上海田子坊8181主題商業(yè)功能定位-南京19128282主題商業(yè)功能定位-南京191283838484無可取代的歷史地位(中國第一座)獨一無二的文化價值 (民國文化

26、)碩果僅存的建筑遺產(chǎn)(府衙式建筑)8585整合外圍資源，充分發(fā)揮雙核心地利價值 總統(tǒng)府長江路文化一條街中山南路 中山東路 新街口 夫子廟 鼓樓商圈 湖南路商圈 中山陵漢府美食街文化服務(wù)區(qū)86868787南京總統(tǒng)府及其文化服務(wù)區(qū)的策劃目標應(yīng)該是：中國近代文化的唯一代表 (國際亮點)全國獨特歷史文物熱門景點 (觀光地標)南京對外展示的窗口 (城市象征)南京新型商業(yè)文化中心 (新生活形態(tài))8888本項目府衙式建筑8989打造南京旅游新王朝 9090主題商業(yè)功能定位-成都 錦里9191主題商業(yè)功能定位-成都 錦里9292主題商業(yè)功能定位-成都 錦里9393主題商業(yè)功能定位-成都寬窄巷子94949595

27、南京西路本案雖然本案位于商業(yè)的邊陲地帶；但是，他將扭轉(zhuǎn)靜安區(qū)的商業(yè)形態(tài)；創(chuàng)造新的商業(yè)地標。步行15分鐘的距離96969797989899圓融時代廣場作為金雞湖東商業(yè)服務(wù)的核心中樞，擁有快速便捷空間交通網(wǎng)絡(luò)；同時，大體量圓融時代廣場作為金雞湖東商業(yè)服務(wù)的核心中樞，擁有快速便捷空間交通網(wǎng)絡(luò)；同時，大體量的開發(fā)能夠形成較強的規(guī)模效應(yīng)的開發(fā)能夠形成較強的規(guī)模效應(yīng)蘇州圓融廣場蘇州圓融廣場/ /背景背景地理位置占地面積(平方米）建筑面積（平方米）建筑設(shè)計開幕時間蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖東210000510000美國HOK國際（亞洲太平洋）有限公司 2008年12月16日圓融時代廣場作為蘇州金雞湖湖東核心商業(yè)服務(wù)

28、功能區(qū)的核心中樞,作為蘇州市重點建設(shè)工程，已成為蘇州發(fā)展市級商業(yè)中心區(qū)的重中之重。圓融時代廣場交通網(wǎng)絡(luò)四通八達，現(xiàn)代大道、機場路、金雞湖大橋環(huán)繞周圍；2個大型公交換乘中心位于時代廣場兩端；蘇州輕軌一號線6個地鐵出入口與廣場全面對接，一號線將連接蘇州最重要的城市節(jié)點與商業(yè)、文脈動線。100蘇州市總體規(guī)劃確定的都市圈（約2000平方公里）共分4個層次：p 第一層次為古城圈層，以蘇州古城護城河為界，面積約14.2平方公里。p 第二層次為核心圈層，東至東環(huán)路，西、南至京杭大運河，北至滬寧高速公路，面積約81.5平方公里。p 第三層次為中心城圈層，以繞城高速公路為界，面積約1000平方公里。p 第四層次

29、為都市圈層，以總體規(guī)劃擬定的都市圈范圍為界，面積約2000平方公里。中心城圈層核心圈層古城圈層本案本項目處于蘇州中心城圈層，臨近核心圈層，項目所在的金雞湖區(qū)域?qū)⒊蔀橹鞒菂^(qū)外延新的發(fā)力點蘇州圓融廣場/項目與城市101從蘇州城市的發(fā)展進程看，“城市東進”已是大勢所趨，隨著金雞湖東土地開發(fā)的日益稀缺，建設(shè)中的“湖東”將引領(lǐng)城市發(fā)展。 蘇州圓融廣場/項目與城市/城市發(fā)展特點蘇州古城區(qū)園區(qū)一期（湖西）園區(qū)二期（湖東）園區(qū)三期起步較早，但發(fā)展上卻落后于后來居上的園區(qū)；房產(chǎn)開發(fā)檔次不高，大盤少，布局散亂，不夠集中。 蘇州新區(qū)已形成古色古香，江南風(fēng)情的宜居氛圍；未來居民也以蘇州原籍居民為主，古城區(qū)暫不具備居住

30、品質(zhì)整體抬高一個水準的可能。 蘇州古城區(qū)園區(qū)規(guī)劃、建造融合新加坡國際化理念與蘇州文化底蘊于一體；其特色為整體規(guī)劃較為合理，在綠化，道路方面較城區(qū)完善，其嶄新的居住環(huán)境與現(xiàn)代化的配套，翻開了蘇州城市進程的新一頁。 工業(yè)園區(qū)102輕軌一號線，25.739公里，24站城市中心區(qū)城市邊緣地鐵開通居住群體擴大輻射范圍提升城市功能提升居住環(huán)境改善交通時間縮短片區(qū)開發(fā)升溫居住郊區(qū)化次級商務(wù)中心白領(lǐng)置業(yè)群增加城市功能強化集客能力增加輻射范圍擴大商業(yè)中心強化辦公區(qū)域集中沿線中小戶升溫支撐支撐地鐵對房地產(chǎn)的影響機理u 地鐵對房地產(chǎn)影響最直接的結(jié)果，是促進市場格局的重整，還對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生影響；u 從地產(chǎn)市場格局來

31、說，地鐵不僅會加速沿線片區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和成熟，還會加速片區(qū)價值的重組；u 地鐵的高效率變輸能力會促使站點快速形成商業(yè)氛圍，提升區(qū)域商業(yè)能級蘇州圓融廣場/項目與城市/城市發(fā)展特點103蘇州圓融廣場/項目與城市/啟示項目適時介入城市多核心形成新區(qū)開發(fā)老城區(qū)發(fā)展飽和104蘇州工業(yè)園區(qū)商業(yè)發(fā)展歷程鄰里中心新型社區(qū)商業(yè)大賣場商業(yè)輻射半徑增大規(guī)模型商業(yè)區(qū)休閑、娛樂類商業(yè)圓融時代廣場都市綜合型商業(yè)蘇州工業(yè)園區(qū)的商業(yè)從鄰里中心發(fā)展到大賣場，再到后來帶有休閑娛樂性質(zhì)的規(guī)模型商業(yè)，已經(jīng)完成了量的積累，圓融時代廣場適時的進行了質(zhì)的升級蘇州圓融廣場/定位/區(qū)域商業(yè)發(fā)展105作為蘇州首家城市級 “商業(yè)綜合體”，圓融

32、時代廣場在諸多方面開創(chuàng)了蘇州商業(yè)地產(chǎn)先河。全方位經(jīng)營業(yè)態(tài)包括零售、餐飲、娛樂、商務(wù)、文化、休閑、旅游等，薈萃國際國內(nèi)知名品牌，滿足一站式消費。圓融時代廣場以前瞻視野創(chuàng)新蘇州商業(yè)格局，引領(lǐng)蘇州CBD湖畔時尚生活方式。適度前瞻性的商業(yè)規(guī)劃定位使圓融時代廣場成為蘇州商業(yè)格局的風(fēng)向標，引領(lǐng)蘇州商業(yè)市場的時尚生活方式蘇州圓融廣場/定位綜合體商業(yè)規(guī)模型商業(yè)區(qū)大賣場社區(qū)商業(yè)106蘇州圓融廣場/定位/啟示大賣場階段社區(qū)商業(yè)購物中心階段百貨階段基礎(chǔ)配套改善型消費一站式消費體驗式消費商業(yè)業(yè)態(tài)及功能發(fā)展趨勢項目定位在區(qū)域消費群體認同的前提下引領(lǐng)消費趨勢 107u久光百貨區(qū)為蘇州注入時尚都會魅力總面積16萬平方米，建

33、筑設(shè)計新穎獨特，是集國際著名品牌、餐飲美食及流行娛樂于一體的超大型“一站式”百貨公司，引進了首次進入蘇州市場的100多個品牌，部分更是首次進入中國市場。u生活休閑區(qū)家時尚聯(lián)合體匯集生活全主題包括家居、家電、數(shù)碼及兒童天地等主題專業(yè)商場，充分滿足家庭式消費。u圓融天幕街區(qū)全權(quán)代言活色生香的游購情景體驗天幕街區(qū)分為圓融天幕東街和圓融天幕西街兩大部分。通過500米LED巨型天幕把多個獨立建筑有機串聯(lián)，將休閑、娛樂、餐飲與購物融合在一起，使得購物本身變?yōu)橐环N獨特的情景體驗。u濱河餐飲區(qū)體驗美食美景動感地帶沿河的餐飲，包羅環(huán)球美食及娛樂。將美食與美景融為一體，網(wǎng)羅無國界美味，成為一種別有情趣的生活享受。

34、u商務(wù)辦公區(qū)CBD原點國際商務(wù)寫字樓四棟國際標準寫字樓組成的CBD地標級國際商務(wù)建筑群。為高端優(yōu)質(zhì)企業(yè)量身打造。圓融時代廣場其它四大區(qū)域為其配套，商務(wù)優(yōu)勢不顯自露。圓融時代廣場有機結(jié)合五大功能區(qū)，建立了一種空間依存、價值互補的能動關(guān)系，成為一個有活力的都市綜合體，相對傳統(tǒng)單一商業(yè)形態(tài)擁有壓倒性的優(yōu)勢蘇州圓融廣場/功能組合久光百貨區(qū)商務(wù)辦公區(qū)濱河餐飲區(qū)天幕街區(qū)生活休閑區(qū)108蘇州圓融廣場/功能組合/啟示有機組合、相互依存、協(xié)同促進109商業(yè)商業(yè)旅游旅游天幕時代的到來，不但為項目的前期集聚了大量人氣，也成就了項目標桿型商業(yè)的打造蘇州圓融廣場/項目開發(fā)/標桿打造u圓融時代廣場區(qū)域內(nèi)有天然河道貫通，進

35、而開發(fā)了水上巴士；空中連廊連接各大商業(yè)功能區(qū)；4000多個地下車位、6個地鐵出口、水霧廣場、巨型LED天幕、主題景觀、時尚夜景為商業(yè)融入了豐富的旅游休閑元素。u圓融時代廣場中部的LED天幕，堪稱世界之最：天幕全長約500米，寬32米，高約21米。在建筑規(guī)模上，已超越了美國拉斯維加斯天幕。現(xiàn)代科技帶來的富于夢幻色彩和時尚品位的聲光藝術(shù)，成就蘇州巨型空中光影奇觀。每晚定時開啟，咫尺繽紛，臨境震撼，將極大滿足大家對視覺享受的終極渴望。110圓融時代廣場迎合湖東新型商圈興起的歷史契機，規(guī)避未來寫字樓激烈競爭的壓力，以商業(yè)為主導(dǎo)驅(qū)動整個綜合體的運營蘇州圓融廣場/項目開發(fā)/開發(fā)模式辦公商業(yè)居住都市綜合體蘇

36、州工業(yè)園區(qū)其他一些重大項目，在建的摩天輪公園、檔案中心大樓、青少年活動中心、月光碼頭等將以圓融時代廣場為核心，發(fā)展成為蘇州市域CBD最繁華的商業(yè)中心。而在未來，周邊還會豎起新鴻基、九龍倉等300400米以上的摩天樓。作為未來CBD的重要組成部分，湖東在城市化大商業(yè)格局中扮演著舉足輕重的角色。p湖東用地規(guī)劃湖東用地規(guī)劃111蘇州圓融廣場/項目開發(fā)/啟示強力引擎，樹立標桿居住前期驅(qū)動商業(yè)會展寫字樓酒店品牌驅(qū)動規(guī)模驅(qū)動功能驅(qū)動針對二三線城市相對較弱的消費支撐力，其都市綜合體的開發(fā)必須確定具有相當(dāng)影響力的引擎觸媒，起到強大的人氣集聚效應(yīng)，帶動綜合體各項功能開始運轉(zhuǎn)112112113113114114七

37、任書記：義烏發(fā)展的有力推手115115謝高華（任職時間：1982年4月1984年11月）衢州市人大常委會副主任1995年退休四個允許n義烏縣政府發(fā)布關(guān)于加強義烏小百貨市場管理通告， 宣布自1982年9月5日起正式開放稠城小百貨市場，這是第一代小商品市場。n11月25日，縣委書記謝高華提出：允許農(nóng)民進城經(jīng)商，允許長途販運， 允許城市市場開放，允許多渠道競爭。n這一年，義烏稠城鎮(zhèn)小百貨市場個體工商戶發(fā)展到750個，年成交額392萬元。興商建縣n1984年5月6日，義烏縣政府同意在稠城鎮(zhèn)太祖殿建造小商品市場。12月6日，占地面積13590平方米、1849個攤位的第二代小商品市場建成，更名為義烏小商品市場。n10月，縣委書記謝高華提出了“興商建縣”這一戰(zhàn)略思路。116116趙仲光（任職時間：1984年11月1987年3月）省政協(xié)常委億元市場n1985年8月21日，義烏縣政府同意小商品市場搬遷和擴建征地。9月26日， 第三代小商品市場開業(yè)。n這一年，義烏小商品市場成交額首次突破億元大關(guān)，上繳國家稅收284萬元， 占全縣財政總收入的5.24%。 117117鄭尚金（任職時間：1987年3月1991年9月）浙江省藥監(jiān)局局長神州第一市n1990