萬科商業(yè)建筑的設計要點總結都是精華！

1、萬科商業(yè)建筑的設計要點總結，都是精華！ 店鋪的價值由銷售價值與經(jīng)營價值租金決定。面積小的店鋪銷售價值高，大店鋪經(jīng)營價值高。店鋪價值邏輯：1銷售型：雙三角規(guī)律大面積、小價格，小面積、大價格。銷售型商鋪合理的切小面積。商鋪3050、5070、70100最好銷售。單鋪大于300萬元較難銷售。2持有型：商鋪價值與層數(shù)關系：7A原理商鋪租金隨層數(shù)增加逐層減半，盡可能加大占地面積、降低層數(shù)。但是考慮將來經(jīng)營階段合理的商鋪面積，切分并非越小越好，要結合業(yè)態(tài)規(guī)劃進行劃分。店鋪價值與其所處層數(shù)及街區(qū)/盒子中的相對位置相關，與客流量緊密相關。銷售型因重視外部展示，越臨街價值約高；經(jīng)營型重視內(nèi)部經(jīng)營，因此約靠近室內(nèi)

2、人流集中區(qū)域，價值約高。店鋪價值邏輯銷售型：金角、銀邊外側、草肚皮持有類：金口、銀邊室內(nèi)、草肚皮店鋪可分為單層鋪、雙層鋪、樓鋪、一拖二鋪、小拖大鋪。單層鋪與一拖二、小托大的組合可提升整體商業(yè)價值。單層鋪和一拖二商鋪可通過一些排列組合形成豐富的沿街立面。開間進深比1:23:10之間是合理區(qū)間,一般來說，3:5的開間進深比例對于一般業(yè)態(tài)來說是比擬有利于經(jīng)營的，最接近黃金比例0.618。開間進深比合理區(qū)間為1:23:10一般情況下進深最大不要超過15m商鋪鋪的面寬與柱距相關，進深一般以消防規(guī)劃與合理的進深比決定，要預留合鋪的可能性。單鋪面寬通常為一個柱距的一半，進深相同時，可兩個商鋪組合成大商鋪。根

3、據(jù)不同的柱距有不同的店鋪尺寸，可多個單鋪組合成大鋪案例：商鋪面寬與柱距的關系反面案例：深圳翡麗郡開間進深標準鋪：4mx812m，4MX20M鋪進深過大，不利于銷售，同時影響后續(xù)經(jīng)營。單層鋪是社區(qū)商業(yè)中最小的單元，其平面包括售貨區(qū)、儲藏間與洗手間、所有功能的布置以提高商鋪實用率與易用性為目的。案例：深圳壹海城單層鋪模型騎樓鋪通常為分層銷售的商鋪，單個商鋪間通過公共走道和連廊連接，每層商鋪均獨立對外開門。騎樓鋪特點一般是首層商鋪內(nèi)退，店鋪外形成走廊式的灰空間。二層騎樓鋪騎樓店鋪外廊柱網(wǎng)對齊鋪間分隔；為提升整體價值，一般在中部設置小尺寸商鋪，盡端為大尺寸商鋪。中部小尺寸商鋪，盡端大尺寸商鋪4一拖二鋪

4、可通過組合兩間單層鋪形成一拖二店鋪來提升整體價值。"一拖二"店鋪通過戶內(nèi)樓梯連接首層、二層，且首層、二層作為一個獨立單元同時銷售的商鋪，單個商鋪間無連通。一拖二鋪除了銷售區(qū)、儲藏間與洗手間外新增了樓梯模塊，商鋪層高過高會降低店鋪的實用率。為提高一拖二商鋪實用率應將層高控制在合理范圍內(nèi)并選擇樓梯雙跑、或三折的布置方式同時，在一層樓梯底部設置衛(wèi)生間和儲藏室。•在"一拖二"店鋪案例中，在鋪內(nèi)樓梯的形狀不變前提下，分別表示在5.1m，4.8m，4.5m層高中樓梯所產(chǎn)生的變化。•5.1m、4.8m、4.5m層高樓梯占商鋪面積百分

5、比分別為20.37%、20.03%、19.36%單層商鋪采用分體式空調(diào)且商鋪背部為其他功能房間；店鋪立面通常呈現(xiàn)為三段式，店鋪標示、空調(diào)位、商鋪門，商鋪門寬除去必要的設備寬外做滿墻寬。案例：室內(nèi)商鋪立面設計1立面呈現(xiàn)為兩段式或三段式案例：室外商鋪立面設計2案例：組合商鋪立面可適用于"一拖二"式商鋪及兩層獨立產(chǎn)權的商鋪。將兩層立面綜合設計，廣告位放置于醒目的二層，店鋪標示放置于層間梁處，給店鋪展示盡可能大的空間。單層商鋪立面廣告位與空調(diào)格柵排列可分為上下式，左右式，包含式。案例：普通商鋪立面廣告位與空調(diào)格柵的4種排列單鋪獨立空調(diào)需要在門上加板。案例：普通商鋪立面無空調(diào)格柵單層

6、商鋪立面無空調(diào)格柵，空調(diào)放于屋頂、鋪側邊或商鋪間，店鋪廣告放置更加靈活，可結合店鋪門設計。以萬科壹海城工程為例，商鋪層高為5.1m，梁高為0.9m。商鋪中有風管在不加吊頂情況下凈高為3.35m，無風管商鋪在不加吊頂情況凈高為3.85m。案例：壹海城工程普通商鋪凈高例如一社區(qū)商鋪店招設計要點1商業(yè)區(qū)域主標識是指位于商業(yè)街入口處的醒目標識，其上面有商業(yè)街名稱、主力店logo，或商業(yè)樓梯上的標識。主廣告牌位于建筑樓梯上的主要商業(yè)廣告，可供物業(yè)出租，廣告設計應與建筑立面結合設計。2商家集中標識位于商業(yè)核心交通流線區(qū)域，涵蓋業(yè)態(tài)分布，功能布置示意，引導消費者的消費路線。主要店鋪名稱、洗手間、垂直交通、平

7、安出口、您的位置等等3商鋪店招：商鋪自身的店招及廣告位于商業(yè)核心交通流線處，有樓層業(yè)態(tài)分布，功能布置示意，包括：主要店鋪名稱、洗手間、垂直交通、平安出口、"您的位置"等信息，引導消費者行為動線。1統(tǒng)一性與街區(qū)整體形象統(tǒng)一設計，統(tǒng)一店招設計風格。標識不是獨立的設計要素，應與里面及其他因素如雨棚、空調(diào)室外機、櫥窗等綜合統(tǒng)一設計。a.指示性標識：引導消費者至特定區(qū)域如衛(wèi)生間、吸煙區(qū)、問詢處等的標識b.裝飾性標識：為促進商業(yè)氣氛而設置的裝飾性構件，上面有店鋪編號、店招或品牌理念等信息。c.警示性標識：為標準合理的消費行為而設置的警示性標識。2適應性a.預留足夠的廣告位和店招位：商業(yè)

8、的廣告招牌需要預留，為適應不同類型商業(yè)隊店招廣告位的需求，需要考慮一定的靈活性；二層及以上可結合建筑立面劃分，預留大幅廣告位置，并根據(jù)商鋪使用情況連續(xù)或分段設置。b.預留商家的個性化店招可能性：店招應考慮后期商家經(jīng)營改造的可能性如合并商鋪等。3昭示性第一，盡可能使不同位置不同角度都能看到；第二，結合外立面做多層次招牌。商業(yè)的廣告招牌在規(guī)劃設計的時候，要追求多層次、多角度的昭示性，招牌的可見性越強，價值越高。因此，在進行店招設計時需對其尺寸、比例、角度，針對不同動線人流的視線進行分析。值得注意的是，騎樓影響商鋪的昭示性，如沒有在外立面設計預留廣告位，容易造成商家隨意增加廣告面。4強制性在保證相對

9、靈活性的前提下，不能由商家亂改造，影響整體形象。設計應設置幾個強制因素，如店招的高度、深度、寬度、根本樣式才材質，商家必須遵守；后期管理應有管理手冊來控制商家的店面改造。二商鋪細部設計要素影響層高的因素：梁高根據(jù)柱距而定；設備層高包括消防、煙道橫管、橋架、空調(diào)位等；凈高。一般情況下：首層層高宜小于或等于4.8米，不得超過6m，其它層商業(yè)設施層高宜小于等于4.2m，不得超過5.1米。在商鋪規(guī)劃設計時應預留靈活的店招位，結合外立面其他因素統(tǒng)一考慮，其他設計原那么與上述細部設計原那么一致，設計時建議控制一下幾個要素的高度：設計原那么：通用性，不做個性化設計，兼顧店招適應性及可控性；通透性原那么，保證

10、足夠的展示面，防止出現(xiàn)剪力墻遮擋門面；完整性原那么，保證商鋪門做平，當商鋪面寬小于3米時，采用1米寬單扇門，保證櫥窗展示面。在規(guī)劃設計時應該預留足夠的空調(diào)位容量，且防止空調(diào)外機以及空調(diào)管直接裸露在外墻上。合理設置空調(diào)位，防止出現(xiàn)無空間安裝空調(diào)或者空調(diào)位不夠導致死機，防止出現(xiàn)室外機影響塔樓住宅；合理設置空調(diào)冷凝水管，防止出現(xiàn)冷凝水四溢影響商業(yè)形象；防止出現(xiàn)空調(diào)位對著人流吹的情況。三商鋪戶型設計1能提供客戶附加值的如增加層高贈送面積應盡可能提供附加值。2商鋪最小面寬應不小于3m，進深面寬比不超過4：1。3建議非住宅下部商鋪柱網(wǎng)為8m*8m，以方便拆分成4m+4m面寬，或3m+5m面寬，對地下車庫停車位布置也比擬經(jīng)濟。4商鋪無外廊得房率套內(nèi)建筑面積/銷售面積*100%不應低于90%。5首層商鋪凈高板下不宜低于3.5m，二層商鋪凈高板下不宜低于3m。6底層商鋪做結構轉換的必要條件為：a.商鋪位于區(qū)域商業(yè)中心位置，人流量很大，商業(yè)