淺析物業(yè)稅稅收效應與模式選擇

1、淺析物業(yè)稅稅收效應與模式選擇 近年來，物業(yè)稅開征及改革模式受到了社會各界的極大關注。通過對物業(yè)稅改革的兩種模式進行理論分析，以及對深圳市進行實證考察的結果表明：對所有物業(yè)征收物業(yè)稅，將帶來較強的稅負遞增效應和地區(qū)差異效應以及對房屋租賃市場的沖擊效應，但稅收收入有較強的穩(wěn)定性與充足性。因此，從我國現(xiàn)實考慮，現(xiàn)階段應該對居民基本住宅免征物業(yè)稅；但在長期內(nèi)，應對所有物業(yè)征收物業(yè)稅。 物業(yè)稅；稅收效應；房地產(chǎn)市場 一、引言 2009年以來，房地產(chǎn)市場再度升溫并且房地產(chǎn)價格又一次快速上漲。因開征物業(yè)稅對房價會起到明顯有效的抑制作用，可以緩解現(xiàn)行房地產(chǎn)市場過熱，抑制房地產(chǎn)泡沫，因此，開征物業(yè)稅也再次成為社

2、會關注的焦點問題。雖然幾年來一直有消息說要開征物業(yè)稅，但物業(yè)稅并沒有如期而至，不過2010年以來物業(yè)稅開征的腳步似乎越來越近了。如有報道稱，今年兩會上，北京市地稅局有關負責人稱北京最早2011年底開征物業(yè)稅。由于我國物業(yè)稅改革既承擔著普通的稅收收入功能，又肩負著調(diào)控房地產(chǎn)市場的重任，因而，物業(yè)稅推出的時機、物業(yè)稅改革的模式成為人們關注和爭論的熱點話題。 對于物業(yè)稅改革的模式，目前爭論較多的有兩個問題：一是土地出讓金要不要并入物業(yè)稅當中；二是對居民基本住宅或第一套住宅要不要征收物業(yè)稅。對于第一個問題，已經(jīng)有很多學者進行了研究：一些學者主張取消土地出讓金，將土地出讓金并入物業(yè)稅中；更多的學者則認為

3、土地出讓金與物業(yè)稅是兩種不同性質(zhì)的稅費，二者不能相互替代，因此，土地出讓金不能并入物業(yè)稅中。LOcaLhOsT在此筆者贊同第二種觀點。對于第二個問題，從國外的實踐來看，應該對所有的物業(yè)類型進行征稅；但從國內(nèi)的現(xiàn)實看，主流聲音主張對居民基本住宅免征物業(yè)稅。本文分別對居民基本住宅征收物業(yè)稅和免征物業(yè)稅兩種模式的稅收效應進行理論分析，并以深圳市為例進行實證考察。 二、全面征收物業(yè)稅的稅收效應分析 目前，對所有物業(yè)征收物業(yè)稅的稅制模式已經(jīng)在很多國家實行，如美國、英國、日本等國。這一模式的優(yōu)點有以下幾個方面：一是稅收征管成本較低，因為是對所有住宅征收，不需要花費很多人力、物力去甄別是第一套房還是二套以上

4、住宅；二是稅收覆蓋面廣、稅源穩(wěn)定，政府可以獲得一項穩(wěn)定而充足的稅收收入。這一方案所帶來的沖擊主要有：一是居民基本住宅也需要繳納物業(yè)稅，有可能加重普通居民的稅收負擔；二是不利于居民改善居住條件，提高了人們的居住成本；三是由于普通居民的稅負可能增加，因而物業(yè)稅改革的阻力較大，恐怕難以順利實施。物業(yè)稅開征后，可能會產(chǎn)生以下效應： 1.稅負遞增效應。物業(yè)稅具有稅負難以轉(zhuǎn)稼、稅負水平隨著房地產(chǎn)價值的增加不斷提高的特點，并且由于征稅對象是人們的基本住宅，房地產(chǎn)市場價值的增加并不能通過市場交易實現(xiàn)，反而會因為升值而需要繳納更多的物業(yè)稅。因此，物業(yè)稅收入只能來自于人們的可支配收入，人們需要從自己的收入里拿出一

5、定的持續(xù)不斷增長的額度，為自己的住宅支付物業(yè)稅；這意味著人們的稅負水平在不斷提高(假定收入不變)，即產(chǎn)生稅負遞增效應。 我們以深圳市的數(shù)據(jù)資料對物業(yè)稅稅負遞增效應進行分析。假設物業(yè)稅稅率為1，計稅金額按房屋市場價值的70進行估算，單套住房以100平方米計算。根據(jù)表1中數(shù)據(jù)，可計算出20062009年深圳市各行政區(qū)的物業(yè)稅稅額，計算結果見表2。表2數(shù)據(jù)顯示，由于房價上漲，從2006年到2009年，各區(qū)的物業(yè)稅都有較大幅度上漲，其中寶安區(qū)上漲了88.5，龍崗區(qū)上漲了78.6，福田區(qū)上漲了82.1，南山區(qū)上漲了80.8，鹽田區(qū)上漲了57.8，羅湖區(qū)上漲了76.2。因為物業(yè)稅是根據(jù)房屋的市場價值進行計

6、算的，因此房價上漲越快，物業(yè)稅上漲幅度也越大。當然，從20062009年，深圳市居民人均可支配收入從22 567元增加到29 245元，增長幅度為30。但與房價和物業(yè)稅的上漲幅度相比，要小了許多，因此，如果對居民基本住宅征收物業(yè)稅，居民的稅收負擔將隨著房價上漲而不斷上升。 2.地區(qū)差異效應。從地區(qū)角度看，如果兩個地區(qū)的房價不同，物業(yè)稅稅率標準相同，則房價高的地區(qū)居民家庭將為自住住宅支付更高的物業(yè)稅，而房價低的地區(qū)的居民家庭將支付一個相對較低的物業(yè)稅，因此，在不同地區(qū)之間產(chǎn)生了一個稅收差異效應。因?qū)儆谧宰∽≌?，房屋增值并不能通過市場交易來實現(xiàn)，因此，這也意味著房價高的地區(qū)居民家庭將支付更高的居住

7、成本。在這里，物業(yè)稅將產(chǎn)生一種“擠出效應”，收入水平較低、收入增長緩慢的居民將不得不離開房價高的地區(qū)，而轉(zhuǎn)向房價低的地區(qū)尋求就業(yè)和居住場所?！皵D出效應”的存在，使得房價高的地區(qū)對房地產(chǎn)的需求減少，而房價低的地區(qū)則房地產(chǎn)需求增加，因而不同地區(qū)的房價差異將逐漸縮小而趨于一致。 從表2可以看出，由于房價不同，深圳市6個區(qū)的物業(yè)稅稅額有較大差異，其中福田區(qū)稅負最高，2009年稅額為13220元，而龍崗區(qū)物業(yè)稅最低，2009年為6716元，福田區(qū)物業(yè)稅比龍崗區(qū)高了一倍，這就是物業(yè)稅的地區(qū)差異效應。而這只是一個城市不同區(qū)域的物業(yè)稅差異，如果是不同城市之間，由于房價差異更為突出，因而物業(yè)稅的差異也將更為突出

8、。對于普通居民來說，對其基本住宅征收物業(yè)稅，且房價高的地區(qū)要繳納更多的物業(yè)稅，將迫使眾多中低收入家庭從房價高的區(qū)域向房價低的區(qū)域遷移，以減輕物業(yè)稅負擔。如深圳市內(nèi)福田、南山區(qū)的居民向龍崗、寶安區(qū)遷移。 3.結構沖擊效應。在商品房銷售市場中，征收物業(yè)稅后，由于所有房屋均需繳納物業(yè)稅，且需按房屋的市場價值來繳納，根據(jù)理性選擇規(guī)律，人們會更多地選擇小戶型、低總價的住房，而減少對大戶型、豪華型住房的購買。需求的改變必將引起供給層面的變化，也就是住房供給結構中，小戶型住房將增多，大戶型、高檔公寓以及別墅的供應將減少。 4.行業(yè)差異效應。物業(yè)稅的開征，對房屋租賃市場、房屋買賣市場、土地市場都將產(chǎn)生影響，但

9、影響程度存在較大差異，下面對此進行 【1】【2】【3】分析。 (1)房屋租賃市場。由于征收物業(yè)稅，住房投資成本增加，投資者要么自己承擔增加的稅收，要么將增加的稅負部分或全部轉(zhuǎn)嫁給租房者。由于目前房地產(chǎn)市場上房屋“租售比”較低，租房收入只夠抵消資金成本，投資者主要是通過房屋的“低買高賣”來獲取投資收益。因此，征收物業(yè)稅后，投資者自己承擔稅負的程度有限，只能通過稅負轉(zhuǎn)嫁將大部或全部稅負轉(zhuǎn)嫁給租房者，這意味著租賃市場上租金將較大幅度上漲。同時，由于基本住宅也需要繳納物業(yè)稅，這將使部分居民放棄購買住宅，而通過租賃住房來滿足居住需要，這使得租賃市場上房租有進一步提高的可能。 目前房地產(chǎn)市場上“租售比”較

10、低的狀況，可從深圳市的房地產(chǎn)市場得到證實。表3數(shù)據(jù)顯示，從2006年到2009年，深圳市各區(qū)的住宅租金上漲幅度都不大，上漲幅度最大的福田區(qū)漲了17.1，上漲幅度最小的鹽田區(qū)僅漲了3.2，遠不及同期房價上漲的幅度。我們以2009年的數(shù)據(jù)來分析投資者對物業(yè) 稅的承受能力。這里有以下假設：投資者貸款額度為房屋價格的70，貸款期限為20年，住宅面積為100平方米。根據(jù)等額還款公式： r=pi(1+i)n(1+i)n-1 其中r為每期還款額，p為貸款額，i為貸款利率，n為還款期數(shù)。將表1中各區(qū)的房價數(shù)據(jù)乘以0.7，再乘以100(住宅面積100平方米)，即為貸款額，利率以5年以上貸款利率計算(貸款期內(nèi)利率

11、會有變動，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，這里取7作為平均利率水平)。根據(jù)等額還款公式，可得每年還款額、每年償付利息額及本金，計算數(shù)據(jù)見表4。 從上表中可以看出，除羅湖區(qū)外，其他5區(qū)的房屋租金收入還不夠償還貸款的利息支出，說明房地產(chǎn)市場“租售比”嚴重偏低。因此投資者投資房屋的收益并不是來自于房屋租金收入，而是通過房價上漲來獲取房屋買賣的差額利潤。由于房屋出租的利潤率很低甚至為負，因此，如果提高物業(yè)稅，那么投資者自身的消化能力非常有限，勢必會通過稅負轉(zhuǎn)嫁將提高的物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁給房屋承租者。如果投資者將物業(yè)稅全額轉(zhuǎn)嫁給租房者，按表2中2009年的物業(yè)稅數(shù)據(jù)計算，寶安區(qū)房屋租金將增加26.1，龍崗區(qū)將增加25.3，福田區(qū)

12、將增加23，南山區(qū)將增加24.9，鹽田區(qū)將增加28.3，羅湖區(qū)將增加19.9。由于自住住房也需要繳納物業(yè)稅，因此租賃市場上將保持較高的租賃需求，使得房屋租金可以大部或全部甚至超額轉(zhuǎn)嫁給租房者。 (2)房屋買賣市場。物業(yè)稅的開征對房價的影響又如何呢?一方面，由于開發(fā)與流通環(huán)節(jié)的稅費減少，因而房屋開發(fā)與交易成本降低，這將有利于降低房價；另一方面，由于房屋保有環(huán)節(jié)成本提高，房屋需求將減少，特別是投資性需求有可能大幅減少。具體地說，自住型需求雖然是剛性需求，但由于每年需要繳納不斷增長的物業(yè)稅，因而理性的購房者會更多地購買小戶型、低總價的住房，這樣，從面積與價格上看，住房需求減少，房價降低；而對于投資性

13、需求，雖然物業(yè)稅占其月供支出的比例相對較小，但物業(yè)稅開征將使房價上漲速度下降，房價漲幅的降低將使投資利潤率加速下降。據(jù)王曉明、吳慧敏(2008)的研究結論，房價上漲速度從10下降到8，投資利潤將下降20。因此，物業(yè)稅開征對投資性需求的沖擊是相當大的?，F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)需求中，很大部分是投資性需求，因而，物業(yè)稅開征后將使住房需求減少，而房屋供給有可能由于開發(fā)成本的降低而增加，房價(包括新房和二手房)下降或上漲速度減緩。 (3)土地市場。在房地產(chǎn)市場中，從經(jīng)濟學理論的角度分析，土地是房屋需求的引致需求，也就是說，地價將隨著房價的變動而同向變動，但土地價格也將從成本途徑影響房屋價格；在這二者中，房價的

14、影響是主要的、長期的，而地價的影響是次要的，更多是短期內(nèi)的影響。因此，物業(yè)稅開征后，房價上漲幅度將趨緩或下降，地價上漲幅度也將趨緩甚至下降。 綜上所述，物業(yè)稅開征后，房屋租金有可能大幅提高，而房價則有可能下降或上漲幅度趨緩，因而有可能改變我國房地產(chǎn)市場上長期以來“租售比”過低的情況，使得房屋租賃市場與買賣市場實現(xiàn)平衡發(fā)展。 三、基本住房免征物業(yè)稅改革模式的稅收效應分析 這一模式是對居民的基本住宅或者是第一套住宅免征物業(yè)稅，而對第二套以上住宅征收物業(yè)稅。其優(yōu)點在于：一是保證了居民的基本居住需要，普通居民的稅負不會增加；二是更加著重于物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場的調(diào)控功能，重點抑制住房市場的投資性需求；三是

15、減少了物業(yè)稅改革的阻力，有利于物業(yè)稅改革的順利推進。這一模式的缺陷在于：一是提高了物業(yè)稅的信息監(jiān)管成本，需要動用大量的人力、物力對居民的第一套房與二套以上住宅進行甄別；二是稅收收入具有不穩(wěn)定性，物業(yè)稅難以成為地方政府的主要財政收入來源。這一模式可能帶來如下稅收效應。 1.財政收入效應。如果對基本住宅免征物業(yè)稅，那么物業(yè)稅的主要征稅對象是工商業(yè)房產(chǎn)和經(jīng)營性住宅。而在我國房地產(chǎn)市場結構中，工商業(yè)房產(chǎn)的市場價值只占全部商品房市場價值的17，住宅占了83；對于住宅中用于投資性的住宅比例，據(jù)有關資料，目前北京市住房銷售中，投資性購房比例達到61，上海為51，深圳亦達到50以上。從這幾個城市來看，投資性比

16、例很高。當然，這是增量住宅的投資性比例，存量住宅中，由于2004年之前的投資性需求較小，因而從總體來看，投資性需求應比前面數(shù)據(jù)要小。這里假設為50的投資性比例，則可計算出在整個房地產(chǎn)市場中，應征收物業(yè)稅的房產(chǎn)比例為58.5(83×50+17)。不過，物業(yè)稅開征后，投資性需求預計將下降，那么投資性比例將減少，這樣，來自于物業(yè)稅的稅收收入將可能不斷下降，直至達到一個穩(wěn)定水平。同時，如果從全國范圍來考察，則投資性比例將遠低于上述幾個城市。這里假設為20，則所有房產(chǎn)中應征收物業(yè)稅的比例為33.6(83×20+17)，并且，隨著物業(yè)稅的開征，物業(yè)稅稅收收入也將經(jīng)歷一個下降過程，直至穩(wěn)

17、定。 因此，從財政收入角度來看，對基本住宅免征物 【1】【2】【3】業(yè)稅，對于一線城市來說，物業(yè)稅收入將減少一半以上；而從全國來看，物業(yè)稅稅收收入將減少三分之二以上。這樣，來自于物業(yè)稅的收入少且將不斷下降，作為地方政府財政收入的主要稅種，其財政收入功能將大為減弱。 2.結構沖擊效應。由于對居民的基本住宅或第一套住宅免征物業(yè)稅，在購置第一套房時，人們可能追求大戶型、高檔次的住房；當然，這是在有能力購買的前提下。而對于二套以上住房或投資性住房，需要征收物業(yè)稅，物業(yè)稅的征收將使租賃市場上租金提高，房租的提高，將使租房者更多選擇小面積的住房，這樣，租賃市場上房屋的供給與需求主要是小戶型住房；而在自住型

18、房屋供給結構中，根據(jù)購房者的經(jīng)濟條件與偏好，收入高的人可能會更多選擇大戶型、高檔公寓和別墅，而中低下收入階層可能更多選擇中小戶型。 3.行業(yè)差異效應。一是房屋租賃市場。由于二套以上住宅需要征收物業(yè)稅，目前房地產(chǎn)市場上嚴重偏低的“租售比”，將使得物業(yè)稅開征后房屋租金有較大幅度提高，這將減少對房屋租賃的需求；又由于基本住宅不需繳納物業(yè)稅，因此，只要經(jīng)濟能力許可，大部分的居民會選擇購置住房，而不會選擇租賃住房來改善居住條件。因此租賃需求將減少，反過來又使得房屋租金難以有很大程度的提高。二是房屋買賣市場。由于對基本住宅免征物業(yè)稅，而對二套以上住宅征收物業(yè)稅，加上租金提高，因此，將使得更多居民選擇購置自住住宅。我國正處于城市化與工業(yè)化快速發(fā)展時期，對基本住宅和改善型的住宅需求量很大，因此，房屋需求將會隨著城市化的不斷推進而增加，房價將會上漲，但投資性需求由于投資成本增加以及投資利潤率減少等原因，與物業(yè)稅開征前相比，投資需求將受到抑制，因此總體來說，房價可能會漲，但上漲幅度將比較平緩。三是土地市場。旺盛的自住型住房需求和較為溫和的投資性需求的存在，使得我國房地產(chǎn)市場在城市化還沒完成階段，房價仍有較大的上漲壓力。土地是房屋需求的引致需求，因而土地價格也將隨著房價的上漲而上漲，但上漲幅度和波動程度比開征物業(yè)稅前要小。