工業(yè)用地評(píng)估操作指南

1、工業(yè)用地評(píng)估操作指南（草稿）前言工業(yè)用地評(píng)估是房、 地產(chǎn)評(píng)估工作中相對(duì)簡(jiǎn)單的一種類(lèi)型，本文基本拋開(kāi)書(shū)本，以評(píng)估實(shí)務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，總結(jié)了工業(yè)用地評(píng)估、審核中遇到的多數(shù)情況，初學(xué)者通過(guò)閱讀本教程， 會(huì)極大的縮短獲取評(píng)估經(jīng)驗(yàn)所需時(shí)間，如能配合理論書(shū)籍學(xué)習(xí)，會(huì)收到更好效果。一、概論1、土地使用權(quán)分類(lèi)土地使用權(quán)按類(lèi)型分為集體所有、國(guó)有二大類(lèi)，其中國(guó)有包括出讓、劃撥、租賃、授權(quán)經(jīng)營(yíng)、作價(jià)出資五種，評(píng)估實(shí)踐中常見(jiàn)的是出讓、劃撥二種，其他幾中用地因?yàn)楸容^少見(jiàn)， 擬另辟專(zhuān)題， 本文著重于出讓、 劃撥二種使用權(quán)類(lèi)型的評(píng)估闡述。2、土地使用權(quán)價(jià)值構(gòu)成理解土地使用權(quán)評(píng)估的基礎(chǔ)在于了解土地使用權(quán)價(jià)值構(gòu)成，完整土地使用權(quán)價(jià)值

2、分為三大類(lèi)，拆遷補(bǔ)償款、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、土地出讓金。出讓地價(jià)值構(gòu)成包括上述三部分；劃撥地價(jià)值構(gòu)成包括上述前二部分，初步解釋如下：拆遷補(bǔ)償款是指對(duì)于原土地使用方的補(bǔ)償，在農(nóng)村，補(bǔ)償對(duì)象包括土地本身（土地屬于生產(chǎn)資料，如同機(jī)器設(shè)備）、地上附著物（青苗 -尚未收割的農(nóng)產(chǎn)品、房屋、水井、果樹(shù)等） 、人員安置三部分， 在城市，補(bǔ)償對(duì)象主要為舊有房地產(chǎn)。拆遷補(bǔ)償有二種方式進(jìn)行：一是由土地?cái)M取得方與原土地使用方簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，并將拆遷補(bǔ)償款直接支付給原土地使用方， 當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)不參與此過(guò)程， 此時(shí)土地?cái)M取得方與當(dāng)?shù)貒?guó)土局簽訂的 國(guó)有土地出讓合同 中的地價(jià)款為不完全地價(jià)， 僅包括出讓金與基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，此類(lèi)

3、情況多在偏遠(yuǎn)地區(qū)發(fā)生，土地為零星開(kāi)發(fā)；二是由當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)與原土地使用方簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，擬用地方不參與此過(guò)程，拆遷補(bǔ)償款通過(guò)當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)轉(zhuǎn)手交給原土地使用方，此時(shí)國(guó)有土地出讓合同中的地價(jià)款為完全地價(jià)，包括拆遷補(bǔ)償款、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、土地出讓金三部分，此類(lèi)情況多在近郊區(qū)，土地為當(dāng)?shù)卣善_(kāi)發(fā)?；A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是指宗地紅線(xiàn)外通上水、下水、強(qiáng)電、弱電、通路等所需支付的成本費(fèi)用，有二種方式進(jìn)行：一是由當(dāng)?shù)卣M織建設(shè)，各種水、氣主干管網(wǎng)及電纜沿道路兩側(cè)鋪設(shè)，工程無(wú)需擬用地方參與， 僅需向當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)繳納價(jià)款， 各市均會(huì)出臺(tái)文件規(guī)定繳納標(biāo)準(zhǔn)。此類(lèi)情況多在較為成熟的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。二是由擬用地方自行組織施工

4、建設(shè)，比如將開(kāi)閉站或變電站的電纜自行引至用地紅線(xiàn)內(nèi)的變配電站， 自行打井取水等， 此類(lèi)情況多在偏遠(yuǎn)地區(qū)， 此時(shí)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)表現(xiàn)為工程成本，往往體現(xiàn)在固定資產(chǎn)-構(gòu)筑物或管道科目中。收取基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)有些借雞生蛋的意思，雖然機(jī)場(chǎng)建設(shè)費(fèi)已經(jīng)取消， 但基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)不可能被取消。土地出讓金是指國(guó)家做為土地所有者應(yīng)收取的價(jià)款以體現(xiàn)所有者權(quán)益。3、土地使用權(quán)取得的一般方式出讓用地：當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)將可利用土地通過(guò)媒體發(fā)布公告，擬用地方通過(guò)招、拍、掛方式（工業(yè)用地基本為掛牌方式）參與競(jìng)價(jià)，競(jìng)得后，擬用地方與當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)簽訂國(guó)有土地出讓合同 ，繳納地價(jià)款及契稅，繳納完畢后，取得國(guó)有土地使用證。劃撥用地：擬用地方

5、向當(dāng)?shù)赜?jì)委 （發(fā)改委）提交項(xiàng)目使用土地申請(qǐng)， 批復(fù)后，著手進(jìn)行拆遷補(bǔ)償工作，完畢后即取得國(guó)有土地使用證。二、評(píng)估準(zhǔn)備工作1、取得國(guó)有土地使用證 、 國(guó)有土地出讓合同 、拆遷補(bǔ)償協(xié)議、曾做過(guò)的估價(jià)報(bào)告、了解入賬成本構(gòu)成國(guó)有土地使用證 是正式的權(quán)屬證明文件， 當(dāng)委估宗地剛剛簽訂 國(guó)有土地出讓合同，尚未來(lái)得及取得國(guó)有土地使用證時(shí)， 國(guó)有土地出讓合同也可以做為權(quán)屬證明文件，但效力上不如國(guó)有土地使用證，按照國(guó)內(nèi)常規(guī)，處于此階段期間， 土地價(jià)款往往尚未支付完畢， 如果資產(chǎn)占有方無(wú)能力按照出讓合同要求支付剩余地價(jià)款， 那么可能導(dǎo)致二種結(jié)果， 一是承擔(dān)額外的滯納金， 二是土地被國(guó)土局無(wú)償收回。所以尚未取得國(guó)有

6、土地出讓合同的宗地，是具有產(chǎn)權(quán)瑕疵的，應(yīng)予批露，當(dāng)然，如果連國(guó)有土地出讓合同都未簽訂，則無(wú)法確定土地權(quán)屬，談不上瑕疵問(wèn)題。取得上述資料后， 通過(guò)將入賬成本與土地出讓合同、拆遷補(bǔ)償協(xié)議中的約定的價(jià)款進(jìn)行比較，核對(duì)地價(jià)款是否支付完全。2、確定評(píng)估方法首先查詢(xún)?nèi)珖?guó)工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn) ，了解委估宗地最低限價(jià)，其次收集各種評(píng)估方法所需相關(guān)資料， 確定評(píng)估方法， 建議首選市場(chǎng)法， 次之基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，再次之成本逼近法。原則上應(yīng)選擇二種方法評(píng)估，具體要求詳見(jiàn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程。三、市場(chǎng)比較法評(píng)估過(guò)程1、評(píng)估公式宗地價(jià)格比較案例價(jià)格abc d 式中： a：正常情況指數(shù)比較案例宗地情況指數(shù)b：待估宗地估價(jià)期日

7、地價(jià)指數(shù)比較案例宗地交易日期指數(shù)c：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)d：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)比較案例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)2、評(píng)估過(guò)程1）搜索比較對(duì)象通過(guò)委估宗地所在市、區(qū)、 縣的國(guó)土資源局網(wǎng)站查詢(xún)土地成交信息，如未果，可以在百度搜索關(guān)鍵字： “地區(qū)名 +掛牌” 、 “地區(qū)名 +工業(yè)用地 +成交” 等，因?yàn)閭€(gè)別地方的土地成交信息在當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)區(qū)網(wǎng)站、政府門(mén)戶(hù)網(wǎng)站、中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)（http:/ ） 、新浪地產(chǎn)網(wǎng)（ http:/ ）顯示。如已查詢(xún)的部分比較對(duì)象具體位置描述不清楚，可以通過(guò)百度地圖、google 地球等配合查找。比較對(duì)象與委估宗地必須用途一致且應(yīng)在同一開(kāi)發(fā)區(qū)或行政區(qū)

8、。2）進(jìn)行比較交易情況修正：所選比較對(duì)象均應(yīng)為正常交易，非正常交易難以量化修正；交易日期修正： 工業(yè)用地價(jià)格隨時(shí)間波動(dòng)很小，實(shí)際上全國(guó)工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施后的近三年成交信息均可采用，但優(yōu)先選用一年內(nèi)的成交信息。如無(wú)特殊情況，交易日期修正系數(shù)一年內(nèi)不會(huì)超過(guò)2%。區(qū)域因素修正系數(shù)：區(qū)域因素信息來(lái)源備注產(chǎn)業(yè)集聚程度現(xiàn)場(chǎng)、地圖、當(dāng)?shù)匾?guī)委一般情況下比較對(duì)象與委估對(duì)象在同一區(qū)域，可以省略區(qū)域因素修正交通便捷度現(xiàn)場(chǎng)、地圖區(qū)域土地利用方向當(dāng)?shù)匾?guī)委，一般情況下，未來(lái)利用方向按現(xiàn)狀考慮環(huán)境狀況現(xiàn)場(chǎng)、地圖個(gè)別因素修正系數(shù)：個(gè)別因素信息來(lái)源備注地勢(shì)、地耐力現(xiàn)場(chǎng)、設(shè)計(jì)資料、地圖地耐力：城市用地農(nóng)用地灘地基礎(chǔ)配套狀況現(xiàn)

9、場(chǎng)、土地出讓合同相關(guān)條款、開(kāi)發(fā)區(qū)網(wǎng)站介紹接通管網(wǎng)數(shù)量越多分值越高面積土地使用證一般面積越大，分值越低，面積相差不成倍數(shù)可以不修正形狀及可利用程度現(xiàn)場(chǎng)、土地使用證附圖一般形狀越規(guī)則，分值越高宗地臨路條件現(xiàn)場(chǎng)、地圖一般臨路等級(jí)越高、數(shù)量越多，分值越高建筑密度土地出讓合同相關(guān)條款一般建筑密度越小，分值越高容積率限制土地出讓合同相關(guān)條款一般容積率越小，分值越高土地尚可使用年限土地使用證參照土地年期修正公式確定房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范要求修正范圍合計(jì)不超過(guò)30%，單項(xiàng)不超過(guò) 20%，對(duì)于具體修正幅度， 沒(méi)有相關(guān)規(guī)定， 評(píng)估人員可自行掌握， 建議單項(xiàng)修正多數(shù)不超過(guò)5%，個(gè)別不超過(guò) 10%。以上結(jié)果為出讓地價(jià)，如為劃

10、撥地，應(yīng)扣除出讓金，出讓金來(lái)源如下： 少數(shù)地方國(guó)土部門(mén)發(fā)布基準(zhǔn)地價(jià)文件時(shí)，一并發(fā)布出讓金標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)出讓地價(jià)的百分比確定，百分比可參照各省文件確定，可百度搜索： “* 省城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法細(xì)則” ； “* 省實(shí)施中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例辦法” ；根據(jù)劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法相關(guān)條款確定。修正后的評(píng)估結(jié)果為土地成交價(jià)，但在辦理國(guó)有土地使用證 初始登記或變更登記時(shí)還應(yīng)繳納契稅， 評(píng)估實(shí)踐中均未考慮此部分價(jià)值，筆者認(rèn)為在股權(quán)評(píng)估中可以考慮，物權(quán)評(píng)估中不應(yīng)考慮。四、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估過(guò)程1、評(píng)估公式宗地價(jià)格 =基準(zhǔn)地價(jià)期日修正系數(shù)因素修正系數(shù)年期修正系數(shù)

11、+土地開(kāi)發(fā)水平修正值2、評(píng)估過(guò)程基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法實(shí)質(zhì)上仍為市場(chǎng)法，只是比較對(duì)象只有一個(gè)， 是地方國(guó)土部門(mén)發(fā)布的基準(zhǔn)地價(jià)，比較因素基本上與市場(chǎng)法一致。1）基準(zhǔn)地價(jià)的確定基準(zhǔn)地價(jià)文件查找 ：可以通過(guò)所在市、區(qū)、縣的國(guó)土資源局網(wǎng)站查詢(xún)，或者百度搜索關(guān)鍵字：“城市 +基準(zhǔn)地價(jià)”。絕大部分城市的基準(zhǔn)地價(jià)文件均可以從網(wǎng)絡(luò)上查找到。地價(jià)級(jí)別的確定： 找到基準(zhǔn)地價(jià)文件后需要確定委估宗地所在地價(jià)級(jí)別，公開(kāi)的基準(zhǔn)地價(jià)文件中少部分會(huì)配發(fā)地價(jià)級(jí)別范圍描述或級(jí)別圖，再配合地圖，會(huì)較容易確定委估宗地級(jí)別， 對(duì)于大部分未發(fā)布級(jí)別范圍描述或級(jí)別圖的情況，按以下方式確定： 1、查詢(xún)中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè) （http:/ ；2、

12、委估宗地以前的估價(jià)報(bào)告（個(gè)別時(shí)候可以在網(wǎng)絡(luò)搜索到周邊其他單位的估價(jià)報(bào)告） ；3、咨詢(xún)當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)； 4、參照當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)土地使用稅等級(jí)范圍確定；部分地區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)文件頒布時(shí)間早于2007 年（該年發(fā)布全國(guó)工業(yè)用地最低限價(jià)） ，此情況下的相應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)可能會(huì)低于最低限價(jià)，此時(shí)處理方式如下：將基準(zhǔn)地價(jià)最低級(jí)別價(jià)格按最低限價(jià)調(diào)整，其他級(jí)別地價(jià)按原比例或原增加額相應(yīng)調(diào)整；直接以最低限價(jià)做為委估宗地相應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)。仍按原相應(yīng)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)確定，通過(guò)期日修正找回差距。2）期日修正系數(shù)按城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 ，期日修正系數(shù) =待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/ 比較案例交易日期指數(shù)，但地價(jià)指數(shù)地方國(guó)土部門(mén)并未公開(kāi)，可通過(guò)如下方式

13、確定：查詢(xún)中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，以地價(jià)水平、 地價(jià)增長(zhǎng)率代替， 有時(shí)該二項(xiàng)指標(biāo)未能公布至評(píng)估基準(zhǔn)日所在年份，未公布年份可按往年年均增幅考慮；以近期周邊土地成交實(shí)例平均價(jià)格除以對(duì)應(yīng)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，此種方式可以使市場(chǎng)法與基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法二種方法評(píng)估結(jié)果接近；以工業(yè)用地最低限價(jià)除以相應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)及年份數(shù)，得出年均增幅， 再換算至評(píng)估基準(zhǔn)日所在年份。按照年均增幅 2% 考慮。3）年期修正系數(shù)年期修正系數(shù) (1-1/(1+r)m)/ (1-1/(1+r)n) r 土地還原率，土地是一切行業(yè)的根本， 工業(yè)用地一級(jí)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)很小，取值范圍常見(jiàn) 6-7%；n基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定土地使用年限，工業(yè)用地為50 年；m 待

14、估宗地剩余使用年限。4）因素修正系數(shù)此項(xiàng)修正類(lèi)似于市場(chǎng)法中因素修正， 少部分地區(qū)會(huì)有網(wǎng)絡(luò)公布， 如無(wú)法查到，可以參照其他城市因素修正表編制，也可以適當(dāng)微調(diào)。5）容積率修正系數(shù)工業(yè)用地一般均不進(jìn)行容積率修正，但個(gè)別地方基準(zhǔn)地價(jià)文件中會(huì)公布工業(yè)用地容積率修正系數(shù)， 此種情況多是因?yàn)楦呖萍紙@區(qū)中部分工業(yè)建筑為多層，如無(wú)法查找容積率修正，可不進(jìn)行此項(xiàng)修正。6）開(kāi)發(fā)修正修正基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)開(kāi)發(fā)程度一般會(huì)在基準(zhǔn)地價(jià)文件中公布，如未公布，可以通過(guò)“中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)” 查詢(xún)，如查詢(xún)不到， 可以假設(shè)基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)開(kāi)發(fā)程度與委估宗地一致， 而不進(jìn)行此項(xiàng)修正。 如需修正， 部分基準(zhǔn)地價(jià)文件中會(huì)規(guī)定每通的價(jià)格，如未公布

15、，可以參照每通20-30 元/確定。以上結(jié)果為出讓地價(jià)，如為劃撥地，應(yīng)扣除出讓金，扣除方式參見(jiàn)市場(chǎng)法中相關(guān)敘述；契稅問(wèn)題亦參見(jiàn)上文。五、成本逼近法評(píng)估過(guò)程1、評(píng)估公式地價(jià)土地取得費(fèi) +土地開(kāi)發(fā)費(fèi) +利息+利潤(rùn)+土地增值收益成本價(jià)格土地增值收益成本逼近法的本意是模擬土地取得并達(dá)到開(kāi)發(fā)狀態(tài)的過(guò)程中需要支付的各項(xiàng)成本，總的來(lái)說(shuō)，一是對(duì)原土地使用權(quán)人的補(bǔ)償，二是向土地所有者-國(guó)家繳納地價(jià)款以體現(xiàn)所有者權(quán)益，三是各項(xiàng)稅費(fèi)，四是土地通、平成本。2、評(píng)估過(guò)程1）土地取得費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)土地取得費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、人員安置費(fèi)、地上附著物（青苗-尚未收割的農(nóng)產(chǎn)品、房屋、水井、果樹(shù)等） 。土地補(bǔ)償費(fèi)、 人員安置費(fèi)的

16、計(jì)算是以土地年產(chǎn)值乘以適當(dāng)倍數(shù)確定，數(shù)據(jù)來(lái)源方式如下： 根據(jù)* 省實(shí)施中華人民共和國(guó)土地管理法辦法中相關(guān)條款確定； 根據(jù)各地土地補(bǔ)償費(fèi)、人員安置費(fèi)計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)文件，可百度搜索：“城市名 +征地區(qū)片”、 “城市名 +統(tǒng)一年產(chǎn)值”、 “城市名 +綜合地價(jià)”等； 百度搜索： “城市名 +區(qū)名+征地方案公告”， “城市名 +道路名+征地方案公告” ， “城市名 +征地補(bǔ)償、安置方案公告”等，如有征地行為，各地補(bǔ)償方案一般會(huì)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)發(fā)布， 該公告如與委估宗地處于同一市級(jí)行政區(qū)，可以認(rèn)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是一致的。相關(guān)稅費(fèi)包括征地管理費(fèi)、 耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)、菜地基金、防洪費(fèi)等，數(shù)據(jù)來(lái)源方式：百度搜索：“省名

17、 +征地管理費(fèi)暫行辦法”、 “* 省實(shí)施中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例辦法”、 “省名 +耕地開(kāi)墾費(fèi)管理辦法” 、 “城市名 +新菜地開(kāi)發(fā)基金征收管理使用辦法” 、 “城市名 +防洪費(fèi)”等。單價(jià)確定后，開(kāi)始確定數(shù)量，由于土地補(bǔ)償費(fèi)、人員安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)是區(qū)別不同用途來(lái)規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，比如耕地、園地、林地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是不同的，而委估宗地原始狀態(tài)多數(shù)情況都難以確認(rèn)，所以存在如下假設(shè)： 假設(shè)委估宗地原始狀態(tài)均為耕地； 假設(shè)委估宗地原始狀態(tài)為耕地、林地等各占一定比例，比例參見(jiàn)各地政府門(mén)戶(hù)網(wǎng)站相關(guān)介紹，此時(shí)注意耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)不能按全部面積計(jì)取。地上附著物的補(bǔ)償中最大部分為房屋補(bǔ)償，補(bǔ)償方式如下：

18、 各地會(huì)發(fā)布相關(guān)文件，百度搜索： “城市名 +征地補(bǔ)償安置辦法”； 各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低， 農(nóng)村民宅只有幾百元 /建筑平方米， 失地農(nóng)民難以在城市有固定居所，為使得公平合理，如果當(dāng)?shù)匮a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，可以不考慮，按照所在城市近郊區(qū)二手房或城市內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房平均單價(jià)做為房屋補(bǔ)償單價(jià)。具體由評(píng)估人員自行查詢(xún)， 補(bǔ)償房屋面積可以按照如下方式確定：農(nóng)村人均住房面積普通在 30-40 平方米，人均農(nóng)地?cái)?shù)量可以通過(guò)當(dāng)?shù)卣T(mén)戶(hù)網(wǎng)站或百度搜索，各地普遍不足 1 畝。除房屋、青苗外其他地上附著物價(jià)值比例極小，酌情處理。2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用公式如下：土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指土地紅線(xiàn)外的水、電等管網(wǎng)費(fèi)用及紅線(xiàn)內(nèi)場(chǎng)地平整，此筆費(fèi)用意義上近似于基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，計(jì)算方式如下： 部分地方的基準(zhǔn)地價(jià)文件中會(huì)規(guī)定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 參照各地基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)文件確定，百度搜索：“城市名 +基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)” ，但是基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是以建筑面積為基數(shù)繳納，需要根據(jù)容積率換算成土地面積單價(jià)， 委估宗地容積率可以按實(shí)際確定，也可以按規(guī)劃確定， 最后加上場(chǎng)地平整費(fèi)用。 可以參照每通 20 元左右 /確