上半年連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

1、上半年 總第五期2009 年連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告連云港市房產(chǎn)管理局目 錄連房報(bào)告分區(qū)說(shuō)明為了方便報(bào)告使用者，報(bào)告以連云港市建成區(qū)為調(diào)查范圍，將連云港市分為新浦區(qū)、海州區(qū)、連云區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)（新浦區(qū)和連云區(qū)之間，朝陽(yáng)以東，平山以西為開(kāi)發(fā)區(qū)）四個(gè)區(qū)域，同時(shí)新浦區(qū)又分為中心、東、西、南、北五個(gè)版塊。另將贛榆、東海、灌云、灌南四縣作為獨(dú)立的區(qū)域納入本分析報(bào)告作專(zhuān)題研究。此區(qū)域根據(jù)連云港市目前城市建設(shè)的狀況特點(diǎn)與房地產(chǎn)的價(jià)格之間的影響因素進(jìn)行劃分，不完全等同于現(xiàn)有的行政區(qū)域劃分及土地，規(guī)劃、拆遷以及其他有關(guān)部門(mén)相關(guān)的區(qū)域劃分。請(qǐng)本報(bào)告使用者注意。新浦區(qū)板塊劃分連房?jī)r(jià)格綜合水平2003年-2009年（上半年

2、）連房商品住宅均價(jià)走勢(shì)圖2008年6月2009年6月連云港市商品住宅價(jià)格情況 單位：元/2009年上半年連云港市區(qū)八大分區(qū)商品房均價(jià)圖單位：元/2009年上半年連云港市四縣商品房、商品住宅均價(jià)比較圖 單位：元/連云港市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況注：相關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還未公布連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（不含政策性住房）1、供應(yīng)情況據(jù)市房產(chǎn)管理局網(wǎng)上交易備案系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)顯示：09年上半年，我市市區(qū)商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積84.81萬(wàn)，同比下降29.35%，其中，商品住房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積63.07，同比下降40.36%。截止今年6月底，我市商品房月末累計(jì)可售面積為270.97萬(wàn)，環(huán)比下降5.60%；其中商品住房為178.

3、47萬(wàn)，環(huán)比下降7.43%。09年6月份，我市市區(qū)商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積11.01萬(wàn)，環(huán)比下降53.30，同比下降37.23%，其中，商品住房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面9.37萬(wàn)，環(huán)比下降29.30%，同比下降36.19%。2、銷(xiāo)售情況09年上半年，我市市區(qū)商品房登記銷(xiāo)售面積143.69萬(wàn)m2，同比上升111.70%；其中商品住房登記銷(xiāo)售面積123.09萬(wàn)m2，同比上升109.35。6月單月，我市市區(qū)商品房登記銷(xiāo)售面積28.98萬(wàn)m2，同比上升176.63%，環(huán)比下降9.10%；其中商品住房登記銷(xiāo)售面積25.02萬(wàn)m2，同比上升190.35%，環(huán)比下降11.27%。3、商品房?jī)r(jià)格情況09年上半年，我市市區(qū)

4、商品房和商品住房成交均價(jià)分別為3536元/和3273元/，商品房成交均價(jià)同比上升1.81%，商品住房同比下降0.82%。從同比變化看，我市市區(qū)商品房和商品住房市場(chǎng)成交價(jià)格增長(zhǎng)勢(shì)頭趨緩，商品住房成交價(jià)格增幅低于商品房。4、住房二級(jí)市場(chǎng)情況在國(guó)家一系列調(diào)控政策的影響下，我市二手房市場(chǎng)仍然不夠活躍，有待積極培育。09年上半年，我市二手房交易套數(shù)為3019套，交易面積為27.74萬(wàn)，同期二手房成交面積占市區(qū)商品房的19.31%2009年上半年二手房成交量用途套數(shù)（套）面 積（）比例（%）住 宅2686241022.986.89%非住宅16232859.4911.85%車(chē) 庫(kù)1713491.541.26

5、%合 計(jì)3019277373.9100.00%連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資分析1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)2、商品房在建規(guī)模有所增加連云港市2009年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資施工情況（含四縣）單位：億元、萬(wàn)、元/名 稱(chēng)08年上半年09年上半年同比%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）其中：住宅商品房施工面積（萬(wàn)）其中：住宅商品房新開(kāi)工面積（萬(wàn)）其中：住宅商品房竣工面積（萬(wàn)）其中：住宅連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)分析一、連云港市市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)分析1、2009年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)各板塊供應(yīng)綜述從以下圖表可以看出，新浦區(qū)是2009年上半年連云港市主要的供應(yīng)區(qū)域，共有23個(gè)項(xiàng)目拿證上市，推出房源59.81萬(wàn)，約占市區(qū)上市量的7

6、0.99%，其中，新浦東區(qū)為重點(diǎn)上市片區(qū)，推出房源41.93萬(wàn)，新浦南區(qū)推出房源5.22萬(wàn)，新浦西區(qū)推出房源5.15萬(wàn)，新浦北區(qū)推出房源4.59萬(wàn)，新浦中心區(qū)推出房源2.92萬(wàn)。連云區(qū)僅次于新浦區(qū)，09年上半年共有5個(gè)項(xiàng)目拿證上市，推出房源13.43萬(wàn)。海州區(qū)09年上半年度共有4個(gè)項(xiàng)目拿證上市，推出房源8.54萬(wàn)。開(kāi)發(fā)區(qū)上市量最小，只有2個(gè)項(xiàng)目拿證上市，推出房源2.47萬(wàn)。2009年一季度分區(qū)域商品房批準(zhǔn)上市情況2、09年上半年分月度上市量分析2009年連云港商品房供應(yīng)走勢(shì) 單位（萬(wàn)）從上圖可以看出，09年上半年連云港商品房上市總量較去年同期一定幅度下滑，這主要是由于受全球性的金融危機(jī)的不利影

7、響，資金緊縮以及過(guò)去市場(chǎng)的過(guò)度開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致市場(chǎng)存量增大，市場(chǎng)供求失衡，消費(fèi)者的觀望心態(tài)導(dǎo)致成交量下降，造成開(kāi)發(fā)商在推盤(pán)節(jié)奏上有所控制；但是在09年第二季度以來(lái)由于市場(chǎng)的初步回暖，開(kāi)發(fā)商信心開(kāi)始恢復(fù)，上市量較第一季度有所上升；在09年上半年申請(qǐng)預(yù)售的樓盤(pán)當(dāng)中，純住宅和商住依然是連云港樓市物業(yè)類(lèi)型的供應(yīng)主導(dǎo)，商業(yè)辦公用房的供應(yīng)很少。3、2009年上半年樓盤(pán)房源供應(yīng)排行一覽表排名區(qū)屬項(xiàng)目名稱(chēng)面積（）1新浦東中央華府90928.732連云區(qū)金海國(guó)際55073.413新浦東旺旺家園50989.384新浦東萬(wàn)潤(rùn)·陽(yáng)光麗景48414.925新浦東萬(wàn)潤(rùn)一品苑(A)區(qū)45234.886新浦東新世紀(jì)商貿(mào)城

8、43753.17新浦東萬(wàn)潤(rùn)順泰園43718.158新浦東萬(wàn)潤(rùn)怡景苑42809.169新浦西明珠萬(wàn)福家園35399.0110海州區(qū)石棚名居30756.3509年16月，我市市區(qū)商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積84.81萬(wàn)，同比下降29.35%，其中，商品住房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積63.07，同比下降40.36%。新浦東區(qū)是09年上半年商品房供應(yīng)的主要區(qū)域。截止今年6月底，我市商品房月末累計(jì)可售面積為270.97萬(wàn)，環(huán)比下降5.60%；其中商品住房為178.47萬(wàn)，環(huán)比下降7.43%。因此，控制供應(yīng)、進(jìn)一步擴(kuò)大和刺激需求是目前連云港樓市的當(dāng)務(wù)之急。二、連云港市市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況分析1、 2009年上半年房地產(chǎn)

9、市場(chǎng)成交情況綜述根據(jù)市房管局網(wǎng)上交易系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，09年上半年市區(qū)成交商品房房源14617套，商品房成交面積143.69萬(wàn)，相比去年同期成交量67.87萬(wàn)，同比上升111.70%；09年上半年市區(qū)成交商品住宅房源11013套，商品住宅成交面積123.09萬(wàn)，相比去年成交58.80萬(wàn)，同比上升109.35%。2009年上半年市區(qū)各板塊商品房銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)表區(qū) 域連云區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)海州區(qū)新浦中區(qū)新浦東區(qū)新浦南區(qū)新浦西區(qū)新浦北區(qū)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)）25.0617.2215.347.8647.6217.734.778.09銷(xiāo)售套數(shù)（套）20901838195780546131948680686銷(xiāo)售均價(jià)（元/）36642

10、853276236803909329031723947 09年上半年，我市商品房成交量相比去年同期有大幅度上升，市區(qū)商品房成交面積143.69萬(wàn)，同比上升111.70%；。在市區(qū)成交的商品房中，各個(gè)板塊樓盤(pán)銷(xiāo)售情況差別較大，新浦東區(qū)以47.62萬(wàn)的銷(xiāo)售量排在各板塊樓盤(pán)消化量之首。其后依次為連云區(qū)、新浦南區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、海州區(qū)、新浦北區(qū)、新浦中心區(qū)和新浦西區(qū)，成交面積分別為25.06萬(wàn)、17.73萬(wàn)、17.22萬(wàn)、15.34萬(wàn)、8.09萬(wàn)、7.86萬(wàn)和4.77萬(wàn)。銷(xiāo)售套數(shù)上看，09年上半年各大板塊銷(xiāo)售套數(shù)總量排名依次為新浦東區(qū)、連云區(qū)、海州區(qū)、新浦南區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、新浦中心區(qū)、新浦北區(qū)、新浦西區(qū)，銷(xiāo)售套

11、數(shù)分別為4613套、2090套、1957套、1948套、1938套、805套、686套和680套。2、2009年上半年商品住房銷(xiāo)售排行榜2009年上半年商品住房銷(xiāo)售面積排行榜項(xiàng)目名稱(chēng)套數(shù)面積（平米）單價(jià)（元/平米）九龍城市樂(lè)園1374119850.183285中央華府70671961.553855久和國(guó)際新城三期39141743.443126旺旺家園30635577.052459津華苑32534205.563580明珠萬(wàn)福家園44830554.573555上海之春高尚住宅小區(qū)34430088.823208水木華園31929719.433437潤(rùn)城東方24828561.143381明珠萬(wàn)福家園4

12、3028116.293463平山花園20227730.652438萬(wàn)潤(rùn)·陽(yáng)光麗景(萬(wàn)潤(rùn)花園C組團(tuán))23427084.883451四季花城26325757.953388中茵-名都小區(qū)25125552.543266御景龍灣22524678.283673萬(wàn)潤(rùn)一品苑(A)區(qū)18324551.294552博威.江南明珠苑23423117.853976香江花園38723023.762823龍門(mén)山莊19522725.385424映象西班牙21922452.062807從上表可以看出，09年上半年九龍城市樂(lè)園、久和國(guó)際和四季花城位列商品住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售的三甲，它們分別位于新浦南區(qū)，新浦東區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)。通過(guò)

13、分析以上圖表得知：銷(xiāo)售排名靠前的板塊均有銷(xiāo)售“領(lǐng)軍性”樓盤(pán)。新浦南區(qū)：09年市場(chǎng)的火暴銷(xiāo)售主要由于九龍城市樂(lè)園的強(qiáng)勢(shì)成交，雖然該區(qū)域配套的不完善，區(qū)域發(fā)展工作的緩慢使得消費(fèi)者的熱情逐步轉(zhuǎn)向東區(qū)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看該板塊依然有著較大的發(fā)展?jié)摿?。新浦東區(qū)：市場(chǎng)相當(dāng)活躍，未來(lái)行政中心區(qū)的地位使其發(fā)展前景看好，該區(qū)樓盤(pán)例如中央華府、萬(wàn)潤(rùn)花園等一批樓盤(pán)品質(zhì)較高且利用行政中心優(yōu)勢(shì)強(qiáng)勢(shì)推廣，取得很好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。連云區(qū)：上半年整體區(qū)域取得較好的市場(chǎng)成績(jī)，海景房、現(xiàn)房、降價(jià)等手段是該片區(qū)取得成功的主要原因。但是由于東部大開(kāi)發(fā)的不斷推進(jìn)，東部城區(qū)處于大發(fā)展的階段，大量土地開(kāi)發(fā)，存量房體量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，而連云區(qū)位于

14、連云港的東部沿海，本地自身需求有限，加之目前連云港對(duì)外吸引力不足，不能吸引大量的外地需求，發(fā)展商對(duì)市場(chǎng)前景持不樂(lè)觀態(tài)度，嚴(yán)格控制推案節(jié)奏，導(dǎo)致上市量較小；因此大力改善投資環(huán)境，吸引外部資源，增加該區(qū)的人口數(shù)量及有效需求成為該區(qū)域房市進(jìn)一步發(fā)展的突破口。新浦西區(qū)：市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)合理，但是周邊配套缺乏使得該板塊價(jià)格處于新浦區(qū)盆地，同時(shí)隨著政府對(duì)西區(qū)建設(shè)的關(guān)注和投入，該板塊開(kāi)始逐步成為新浦區(qū)的又一宜居板塊。新浦北區(qū)：屬于待改造的老城區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度不大，但是火車(chē)站片區(qū)改造的逐步完成，該區(qū)域?qū)?huì)受到越來(lái)越多的關(guān)注，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將日趨激烈。開(kāi)發(fā)區(qū)： 09年久和國(guó)際新城的大盤(pán)效應(yīng)、降價(jià)策略使其取得良好的銷(xiāo)售

15、業(yè)績(jī)，平山花園的低價(jià)入市策略也取得較好的效果。對(duì)于開(kāi)發(fā)區(qū)而言，低廉的土地價(jià)格和優(yōu)惠的政策扶持，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿κ俏_(kāi)發(fā)商投資開(kāi)發(fā)的主要原因，但是過(guò)度的開(kāi)發(fā)，配套的匱乏成為開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。海州區(qū)：供銷(xiāo)量較去年有了大幅度的提升，板塊內(nèi)上海之春、中茵名都等項(xiàng)目的熱銷(xiāo)，使得板塊的居住氛圍日趨濃郁，隨著海州新城建設(shè)的進(jìn)一步深入，該片區(qū)將會(huì)得到很好的發(fā)展。3、市場(chǎng)供銷(xiāo)比分析總的來(lái)看，近幾年我市市區(qū)商品房供應(yīng)量大于銷(xiāo)售量，市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的特征。從批準(zhǔn)預(yù)售面積來(lái)看：從2002年2008年基本上呈上升趨勢(shì)，2009年上半年批準(zhǔn)預(yù)售面積明顯減少為84.81萬(wàn)，市場(chǎng)新增供應(yīng)量快速下降，更多的是在去化存量房

16、源。從實(shí)際銷(xiāo)售面積來(lái)看：2002年2009年上半年連云港商品房銷(xiāo)售量呈波浪式上升的態(tài)勢(shì)。2005年由于國(guó)家宏觀政策的影響，需求受到一定的壓制，商品房銷(xiāo)售量出現(xiàn)小幅下降，隨后市場(chǎng)進(jìn)入快速上升階段；08年受全球金融危機(jī)和國(guó)家金融信貸政策的影響，連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房銷(xiāo)售較去年同期出現(xiàn)下滑。09年上半年市場(chǎng)明顯回暖，成交量明顯上升。從商品房供銷(xiāo)比來(lái)看：除2002年以外，2008年之前供銷(xiāo)比全部大于1，2009年上半年當(dāng)年供銷(xiāo)比則迅速下降僅0.59，原因在于我市商品房投資增長(zhǎng)較快，市場(chǎng)供應(yīng)量逐年加大積累了大量的存貨，導(dǎo)致09年上半年市場(chǎng)的新增供應(yīng)量非常小，同期市場(chǎng)銷(xiāo)量卻放大使得當(dāng)年供銷(xiāo)比很小。2002

17、年-2009年上半年連云港市區(qū)商品房供銷(xiāo)比情況年度2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年上半年批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)）81.4879.68109.22147.39201.18266.11236.4384.81實(shí)際銷(xiāo)售面積（萬(wàn)）83.577410096132.84160.71131.97143.7當(dāng)年供銷(xiāo)比（%）0.971.081.091.541.511.661.790.594、市區(qū)商品住宅供銷(xiāo)結(jié)構(gòu)分析（1）分面積段供銷(xiāo)分析09年上半年商品住宅各戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu)圖（面積）09年上半年商品住宅各戶型銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)圖（面積）總的看來(lái)，2009年上半年連云港住宅市場(chǎng)供應(yīng)和銷(xiāo)售

18、以90-144為主，占總供應(yīng)量的77%，占總成交量的74%。具體來(lái)看，144以上商品住宅供應(yīng)量較高占17%，而成交比例僅為12%，市場(chǎng)供大于求，銷(xiāo)售壓力較大；60-90商品住宅供應(yīng)比例僅5%，成交比例卻高達(dá)12%，表明該面積段戶型市場(chǎng)需求較大，體現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)；60以下戶型供銷(xiāo)比例都非常低，非市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品。由此可見(jiàn)，我市商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)尚不夠合理，大戶型產(chǎn)品供應(yīng)量偏大，而中小戶型產(chǎn)品供應(yīng)量較小。（2）分價(jià)格段銷(xiāo)售分析09年上半年商品住宅各價(jià)格房源所占銷(xiāo)售比例（價(jià)格）從從圖中可以看出：1-6月，3000-4000元/價(jià)格段成交量最大，共成交57.93萬(wàn)平方米，占總成交量的47%。其次是2

19、500-3000元/區(qū)間段，共成交24.04萬(wàn)，占總成交量的20%。另外，4000-5000元/價(jià)格段也是成交的主要價(jià)格段。由此可見(jiàn)，目前我市2500-5000元/價(jià)格段是成交價(jià)格的主體區(qū)間，其中又以3000-4000元/價(jià)格段成交量最大。（3）分總價(jià)段銷(xiāo)售分析09年上半年商品住宅分金額段銷(xiāo)售比例（總價(jià)）1-6月，成交總價(jià)在30-40萬(wàn)區(qū)間段的產(chǎn)品占比最高，占總成交量的34，其次為2030萬(wàn)和4050萬(wàn)區(qū)間段的產(chǎn)品。由此可見(jiàn)，總價(jià)在20-50萬(wàn)是我市市區(qū)成交的主力總價(jià)區(qū)間。另外，30萬(wàn)以上總價(jià)段占比的逐漸上升，表明我市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)開(kāi)始進(jìn)入新的調(diào)整期。連云港市市區(qū)商品住宅價(jià)格分析2009年上半

20、年我市市區(qū)商品住房成交均價(jià)3273元/，同比漲幅趨緩。全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政府政策加之近年來(lái)土地大量上市等原因，市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重供大于求的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，樓市進(jìn)入新的一輪調(diào)整期，價(jià)格漲幅回歸理性。 從09年上半年各板塊的商品住宅成交均價(jià)來(lái)看，新浦區(qū)的成交均價(jià)為3525元/；海州區(qū)的成交均價(jià)為2740元/；開(kāi)發(fā)區(qū)的成交均價(jià)為2647元/；連云區(qū)的成交均價(jià)為3224元/。1、總體價(jià)格走勢(shì)分析連房商品住宅均價(jià)走勢(shì)圖如上圖所示：從2002年以來(lái)，我市市區(qū)商品房住宅均價(jià)呈逐年上升的態(tài)勢(shì)，07年開(kāi)始由于市場(chǎng)供求原因，以及受政府宏觀調(diào)控政策的影響，商品住宅成交均價(jià)上漲幅度趨緩，09年上半年為3273元/。2、商品住宅成交價(jià)

21、格情況綜述近一年來(lái)連云港商品住宅成交價(jià)格走勢(shì)分析從上圖可以看出，近一年連云港市商品住宅價(jià)格呈現(xiàn)高位震蕩的走勢(shì)，08年下半年價(jià)格受大環(huán)境影響開(kāi)始震蕩下跌，在12月達(dá)到谷底。隨著08年底國(guó)家一系列政策出臺(tái)后，09年市場(chǎng)開(kāi)始回暖，房?jī)r(jià)有所回升。3、各分區(qū)價(jià)格分析2009年上半年各分區(qū)商品住宅價(jià)格指 標(biāo)區(qū) 域商品房均價(jià)（元/平方米）商品住房均價(jià)（元/平方米）價(jià)格同比（%）價(jià)格同比（%）市 區(qū)35361.81%3273-0.82%新浦區(qū)37879.48%35257.93%海州區(qū)2762-11.42%2740-4.33%連云區(qū)3664-3.66%3224-11.74%開(kāi)發(fā)區(qū)2853-11.86%2647-

22、18.25%由以上圖表可以看出，2009年上半年連云港市區(qū)商品住宅均價(jià)為3273元/，其中，新浦區(qū)商品住宅均價(jià)高于市區(qū)均價(jià)，連云區(qū)、海州區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)的商品住宅均價(jià)低于市區(qū)平均均價(jià)。從從區(qū)域比較情況來(lái)看，16月新浦商品房成交均價(jià)同比增長(zhǎng)9.48%，其余三區(qū)價(jià)格出現(xiàn)不同程度下降。開(kāi)發(fā)區(qū)下降幅度最大達(dá)到11.86%。商品住房成交均價(jià)水平由高到低分別是新浦區(qū)、連云區(qū)、海州區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)。新浦區(qū)商品住房均價(jià)同比增長(zhǎng)最快，達(dá)到7.93%；海州區(qū)、連云區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)同比出現(xiàn)下降，降幅分別為4.32%、11.74%、18.25%，價(jià)格逐步回落。在此，我們對(duì)區(qū)域商品房成交均價(jià)與成交量進(jìn)行交叉對(duì)比分析。2009年上半年商品

23、房分區(qū)域成交量與成交均價(jià)區(qū) 域連云區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)海州區(qū)新浦中區(qū)新浦東區(qū)新浦南區(qū)新浦西區(qū)新浦北區(qū)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)）25.0617.2215.347.8647.6217.734.778.09銷(xiāo)售均價(jià)（元/）36642853276236803909329031723947目前港城八大板塊在09年上半年的商品房成交均價(jià)分別為新浦中心區(qū)3680、新浦東區(qū)3909、新浦南區(qū)3290、新浦西區(qū)3172、新浦北區(qū)3947、連云區(qū)3664、開(kāi)發(fā)區(qū)2853、海州區(qū)2762元/。新浦中心區(qū)：該區(qū)域位于老城區(qū)中心地段，配套成熟，地段價(jià)值凸顯，具有穩(wěn)定的市場(chǎng)需求，由于土地稀缺，所以成交均價(jià)相對(duì)較高。新浦東區(qū)：新浦東區(qū)受益于市政府

24、發(fā)展重心的東移，當(dāng)前均價(jià)在八大板塊中處于第二。雖然目前區(qū)域配套尚不完善，但是伴隨著八佰城市走廊、金海置業(yè)廣場(chǎng)等一系列商業(yè)配套樓盤(pán)、高檔住宅樓盤(pán)的跟進(jìn)開(kāi)發(fā)，配套上會(huì)逐步到位，人氣會(huì)逐漸火旺，預(yù)計(jì)該區(qū)域房?jī)r(jià)還有上漲空間，該區(qū)域仍將是我市未來(lái)相當(dāng)具有活力的板塊之一。新浦北區(qū)：新浦北區(qū)的商品房均價(jià)水平，目前已經(jīng)位于全市之最，其上漲速度較快，之所以該板塊銷(xiāo)售價(jià)格上漲較快，主要是受到火車(chē)站、汽車(chē)總站等配套到位因素的拉動(dòng)，以及受多家開(kāi)發(fā)商開(kāi)始投資動(dòng)工形成的板塊聚合效應(yīng)的利好影響。新浦西區(qū)：當(dāng)前雖然項(xiàng)目不少，且部分項(xiàng)目也取得較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，但是由于該區(qū)域配套條件較為缺乏，購(gòu)房者目前對(duì)該區(qū)域還沒(méi)有完全認(rèn)同，房?jī)r(jià)

25、水平上，西區(qū)價(jià)格位于新浦區(qū)最低。連云區(qū)：在八大樓市板塊中，連云區(qū)價(jià)格水平較高，主要得益于海景優(yōu)勢(shì)一激動(dòng)不大開(kāi)發(fā)的進(jìn)一步要深入，但是由于東部城區(qū)發(fā)展的相關(guān)規(guī)劃，預(yù)計(jì)該區(qū)域從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看將保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，但供應(yīng)量過(guò)大將導(dǎo)致該區(qū)域近期市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力較大。海州區(qū)：該區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展比較平穩(wěn)，隨著海州新城的建設(shè)，海州區(qū)的住房?jī)r(jià)格水平將會(huì)得到較快的發(fā)展。開(kāi)發(fā)區(qū)：雖然具有良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)和規(guī)劃前景，但目前總體供應(yīng)量較大，周邊配套不足，有效需求不旺，導(dǎo)致其價(jià)格同比下降。連云港市市區(qū)非住宅物業(yè)類(lèi)型供銷(xiāo)分析2009年上半年，我市非住宅物業(yè)類(lèi)型（包括商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、自行車(chē)庫(kù)、汽車(chē)庫(kù)、公寓(辦公)和辦公用房，不含居住型公寓）共

26、上市3482套，供應(yīng)面積21.74萬(wàn)，同期共成交3625套，成交面積達(dá)21.22萬(wàn)，供銷(xiāo)比達(dá)到1.02：1,成交金額11.06億元。具體情況如下表所示：市區(qū)非住宅物業(yè)類(lèi)型供應(yīng)情況表用途套數(shù)面積（）車(chē)庫(kù)50112740.79儲(chǔ)藏室30810308.47其他1325454.62汽車(chē)庫(kù)1233462.74商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1660168985.98自行車(chē)庫(kù)111816429.22市區(qū)非住宅物業(yè)類(lèi)型成交情況表用途套數(shù)面積（）單價(jià)（元/）金額（萬(wàn)元）辦公用房10218206.9251799429.69別墅216261.7486275402.00賓館221641.775561240.47車(chē)庫(kù)67804.5726

27、77215.38儲(chǔ)藏室783631.4735791299.61公寓(辦公)42534155.21476516275.63其他1094652.3133191544.10汽車(chē)庫(kù)1254073.4732531325.10商業(yè)營(yíng)業(yè)用房75683823.37657255085.37自行車(chē)庫(kù)174023664.7823055453.67綜合11127129.75439911933.84NULL6471.032790131.431 非住宅物業(yè)類(lèi)型成交套數(shù)分析如下圖所示：09年上半年我市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、自行車(chē)庫(kù)、汽車(chē)庫(kù)、公寓(辦公)和辦公用房等非住宅類(lèi)物業(yè)共成交3625套。其中，自行車(chē)庫(kù)成交套數(shù)最多,達(dá)到174

28、0套,占總成交套數(shù)48%,其次為商業(yè)用房,成交756套,占總成交套數(shù)的21%。在所有非住宅物業(yè)類(lèi)型成交套數(shù)中，自行車(chē)庫(kù)和商業(yè)用房占到69%。主要非住宅物業(yè)類(lèi)型成交套數(shù)比較圖2 非住宅物業(yè)類(lèi)型成交面積分析如下圖所示:09年上半年我市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、自行車(chē)庫(kù)、汽車(chē)庫(kù)、公寓(辦公)和辦公用房共成交21.22萬(wàn)。其中，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交面積最多,達(dá)到8.38萬(wàn),占總成交面積的39%,其次為公寓（辦公）和賓館 ,分別占總成交面積的16%和15%。在所有非住宅物業(yè)類(lèi)型成交面積中，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、公寓辦公及賓館用房合計(jì)占到70%。儲(chǔ)藏室成交面積最少。與成交套數(shù)進(jìn)行交叉分析可見(jiàn):自行車(chē)庫(kù)個(gè)體面積小,價(jià)格較低,成交量

29、大,但成交面積有限,商業(yè)和辦公用房是非住宅物業(yè)類(lèi)型里面的主力,雖然成交套數(shù)不多,但無(wú)論成交面積,成交金額都占到非住宅物業(yè)類(lèi)型的一半以上。主要非住宅物業(yè)類(lèi)型成交面積比較圖3 非住宅物業(yè)類(lèi)型成交金額分析如下圖所示:09年上半年我市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、自行車(chē)庫(kù)、汽車(chē)庫(kù)、公寓(辦公)和辦公用房等非住宅類(lèi)物業(yè)成交金額達(dá)11.06億元。其中，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交金額最多,占非住宅物業(yè)類(lèi)型成交金額的50%,其次為公寓辦公,占總成交金額的15%。在所有非住宅物業(yè)類(lèi)型成交金額中，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和公寓辦公用房合計(jì)占到65%。儲(chǔ)藏室成交金額最少。與成交套數(shù)、成交面積交叉分析可見(jiàn):自行車(chē)庫(kù)個(gè)體面積小,價(jià)格較低,成交套數(shù),成交面積

30、有限,成交金額所占比例不大，商業(yè)和公寓辦公用房是非住宅物業(yè)類(lèi)型里面的主力,雖然成交套數(shù)不多,但無(wú)論成交面積,成交金額都占到非住宅物業(yè)類(lèi)型的一半以上，這也進(jìn)一步印證其單價(jià)高的特點(diǎn)，同時(shí)成交面積有限也反映了該類(lèi)型物業(yè)有效需求有限。主要非住宅物業(yè)類(lèi)型成交金額比較圖4 非住宅物業(yè)類(lèi)型成交均價(jià)分析09年上半年，我市商品住宅的平均成交價(jià)格為3273元/。同期，我市各非住宅物業(yè)類(lèi)型成交均價(jià)如下圖所示：在所有非住宅物業(yè)類(lèi)型里面，別墅類(lèi)成交均價(jià)最高，達(dá)到7556元/ ,達(dá)到商品住宅均價(jià)2.5倍多,其他非住宅類(lèi)物業(yè)（儲(chǔ)藏室除外）成交均價(jià)也高于商品住宅成交均價(jià)。自行車(chē)庫(kù)和汽車(chē)庫(kù)的價(jià)值與住宅價(jià)值本身緊密相連，住宅價(jià)格

31、的提升，加上車(chē)庫(kù)的相對(duì)稀缺，使得車(chē)庫(kù)價(jià)格不斷攀升。 主要非住宅物業(yè)類(lèi)型成交均價(jià)比較圖5 分區(qū)域非住宅物業(yè)類(lèi)型成交情況分析海州區(qū)用途套數(shù)面積（）單價(jià)成交金額（萬(wàn)元）儲(chǔ)藏室16197.91226944.91汽車(chē)庫(kù)411295.733274424.22商業(yè)營(yíng)業(yè)用房181851.5863011166.68自行車(chē)庫(kù)5597373.0722321645.67開(kāi)發(fā)區(qū)用途套數(shù)面積（）單價(jià)成交金額（萬(wàn)元）公寓(辦公)221533.273983610.70其他14978.1514313.99汽車(chē)庫(kù)372.03325323.43商業(yè)營(yíng)業(yè)用房30521722.24470110211.63自行車(chē)庫(kù)2553692.815

32、64577.55綜合64877.581642800.90連云區(qū)用途套數(shù)面積（）單價(jià)成交金額（萬(wàn)元）辦公用房246530.0767884432.61公寓(辦公)43196.6949911595.47其他23293.68187254.98商業(yè)營(yíng)業(yè)用房7512356.25874810809.25自行車(chē)庫(kù)16301.75143743.36綜合33719.270412618.69新浦區(qū)用途套數(shù)面積（）單價(jià)成交金額（萬(wàn)元）辦公用房7811676.8542804997.69賓館221641.775561240.47車(chē)庫(kù)67804.572677215.38儲(chǔ)藏室623433.5636551254.97公寓(辦

33、公)39929425.25478214071.15公寓(宿舍)633717.932801219.47其他723380.4843641475.24汽車(chē)庫(kù)812705.713243877.46商業(yè)營(yíng)業(yè)用房35847893.3686832893.12自行車(chē)庫(kù)91012297.1625913186.19綜合10218532.9745948514.05NULL6471.032791131.46贛榆、東海、灌云、灌南四縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、四縣房地產(chǎn)供銷(xiāo)及價(jià)格情況1、2009年上半年四縣供應(yīng)分析2009年上半年四縣批準(zhǔn)面積指 標(biāo)區(qū) 位批準(zhǔn)預(yù)售（09年16月）批準(zhǔn)預(yù)售（09年6月）月末累計(jì)可售（至09年6月底

34、）商品房面積（m2）商品住房面積（m2）商品房面積（m2）商品住房面積（m2）商品房面積（m2）商品住房面積（m2）贛榆面積96126.7482376.6633575.4830091.82308873.44259724.94同比（%）-51.97%-57.29%16.16%8.43%/環(huán)比（%）/-1.39%-2.48%東海面積254976.33210692.7391811.672249.13587945.42290310.06同比（%）-44.58%-39.14%-21.39%-25.37%/環(huán)比（%）/77.64%62.61%7.44%11.42%灌云面積328094.38265194.2

35、743383.0833516.52501460.5354151.12同比（%）42.73%116.47%57.03%46.05%/環(huán)比（%）/14.65%35.90%-2.76%0.23%灌南面積138846.1279883.5946541.6931190.58415268.29220228.63同比（%）-51.77%-54.39%-54.98%-67.76%/環(huán)比（%）/2.05%4.66%09年16月，四縣商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積合計(jì)81.80，同比下降30.55%，月末累計(jì)可售面積共181.35萬(wàn)，四縣商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積63.81萬(wàn)，同比上下降23.73%，月末累計(jì)可售面積112.44萬(wàn)。

36、分縣區(qū)來(lái)看：6月東?？h商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積最大為9.18萬(wàn)，灌南縣商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為4.65萬(wàn)，灌云縣商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積4.34萬(wàn)，贛榆縣3.36萬(wàn)；東海、灌南縣同、環(huán)比大幅度下降，而贛榆、灌云縣同、環(huán)比出現(xiàn)大幅度上升。從四縣商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積來(lái)看，四縣的走勢(shì)和商品房相似。截止09年6月末東海縣商品房月末累計(jì)可售面積58.79萬(wàn)m2，居四縣之首，灌云縣商品房月末累計(jì)可售面積50.15萬(wàn)；商品住房累計(jì)可售面積灌云一家獨(dú)大，為35.42萬(wàn)，贛榆和東?？h分別為25.97萬(wàn)、29.03萬(wàn)，灌南縣最低僅22.02萬(wàn)m2。2、2009年上半年四縣銷(xiāo)售分析2009年上半年四縣銷(xiāo)售面積 地 區(qū)項(xiàng) 目贛榆縣東

37、?？h灌云縣灌南縣商品房面積（萬(wàn)m2）25.3235.7831.2019.83同比（%）65.18%43.54%118.28%1.13%商品住房面積（萬(wàn)m2）24.0030.4724.1011.92同比（%）65.70%40.10%132.16%-18.07%從四縣商品房實(shí)際登記銷(xiāo)售面積同比看， 16月四縣同比均出現(xiàn)上升，灌云縣同比增幅達(dá)到118.28%，位居四縣第一。商品住房方面，市場(chǎng)走勢(shì)與商品房基本相當(dāng)，只有灌南縣商品住房登記銷(xiāo)售面積同比出現(xiàn)下降，降幅為18.07%。3、2009年上半年四縣售價(jià)分析2009年上半年四縣銷(xiāo)售均價(jià)（單位：元/）指 標(biāo)區(qū) 域商品房均價(jià)（元/平方米）商品住房均價(jià)（元

38、/平方米）價(jià) 格同比（%）價(jià) 格同比（%）贛榆縣20594.57%19131.92%東?？h24218.71%214414.84%灌云縣25107.26%1783-6.84%灌南縣225718.85%174510.09%從縣區(qū)比較情況來(lái)看，16月，灌云縣商品房成交均價(jià)為四縣最高，2510元/，同比增幅達(dá)7.26%；灌南成交均價(jià)也大幅度提高，達(dá)到2257元/，增幅達(dá)到18.85%。四縣商品住房成交均價(jià)水平由高到低分別是東海、贛榆、灌云和灌南縣。東海縣、灌南縣商品住房均價(jià)同比增長(zhǎng)較快，分別達(dá)到14.84%和10.09%，灌云縣同比小幅下降2、四縣房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售分析（1） 分面積段銷(xiāo)售分析贛榆縣商品住

39、宅分面積段銷(xiāo)售對(duì)比圖從上圖分析，贛榆縣房地產(chǎn)市場(chǎng)以100-120和120-144銷(xiāo)售比例最高，總共占到全縣銷(xiāo)量的75%，是該區(qū)域消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的主力房型。東海縣商品住宅分面積段銷(xiāo)售對(duì)比圖從上圖分析，東海縣房地產(chǎn)市場(chǎng)100-120和120-144占銷(xiāo)量比例分別為37%和33%，這兩個(gè)面積段的房源是購(gòu)房者青睞的主力戶型，另外，90-100的房源占銷(xiāo)售比例也較高為15%。灌云縣商品住宅分面積段銷(xiāo)售對(duì)比圖從上圖可以看出，灌云縣房地產(chǎn)市場(chǎng)以120-144和100-120銷(xiāo)售比例最高，總共占到全縣銷(xiāo)量的81%，該兩個(gè)面積段的產(chǎn)品是消費(fèi)者購(gòu)房的首選。灌南縣商品住宅分面積段銷(xiāo)售對(duì)比圖從上圖分析，灌南縣房地產(chǎn)市場(chǎng)1

40、00-120銷(xiāo)售比例最高占45%，其次為120-144占22%，其他戶型銷(xiāo)售所占比例均較低。（2）分價(jià)格段銷(xiāo)售分析贛榆縣商品住宅分價(jià)格段銷(xiāo)售對(duì)比圖從上圖分析，贛榆縣市場(chǎng)上1500-2000元/和20002500元/價(jià)格段的房源銷(xiāo)售比例最高，分別為48%和40，另外， 1000-1500元/以下價(jià)格段的房源也占有一定比例，達(dá)到10。東海縣商品住宅分價(jià)格段銷(xiāo)售對(duì)比圖從上圖分析可知，東海縣房源的價(jià)格段主要集中在1500-2000元/和20002500元/，占銷(xiāo)售量的比例分別為33、36。灌云縣商品住宅分價(jià)格段銷(xiāo)售對(duì)比圖從上圖可以看出，灌云縣1500-2000元/價(jià)格段房源占銷(xiāo)售比例最高達(dá)到50%，其

41、次為2000-2500元/和1000-1500元/價(jià)格段的房源，所占銷(xiāo)售比例分別為24%和18%。灌南縣商品住宅分價(jià)格段銷(xiāo)售對(duì)比圖從上圖分析可知，灌南縣1500-2000元/價(jià)格段的房源銷(xiāo)售比例最高，占總銷(xiāo)量的59%，其次為1000-1500元/價(jià)格段的房源，占總銷(xiāo)量的21%，可見(jiàn)，灌南縣商品住宅在四縣中價(jià)格水平最低，居民消費(fèi)能力比較薄弱。二、四縣房地產(chǎn)非住宅物業(yè)供銷(xiāo)及價(jià)格情況2009年上半年，我市非住宅物業(yè)類(lèi)型（包括商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、自行車(chē)庫(kù)、汽車(chē)庫(kù)、公寓(辦公)和辦公用房，不含居住型公寓）共上市3097套，供應(yīng)面積17.99萬(wàn)，同期共成交1412套，成交面積達(dá)21.64萬(wàn)，供銷(xiāo)比達(dá)到0.83：

42、1,成交金額8.68億元。具體情況如下表所示：市區(qū)非住宅物業(yè)類(lèi)型供應(yīng)情況表用途套數(shù)面積（）辦公用房214264.49商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1947150235車(chē)庫(kù)965289.31儲(chǔ)藏室2905073.89汽車(chē)庫(kù)982728.72自行車(chē)庫(kù)5227720.62NULL881627.72綜合352956.55市區(qū)非住宅物業(yè)類(lèi)型成交情況表用途套數(shù)面積（）單價(jià)（元/）金額（萬(wàn)元）辦公用房183158.371703537.90商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1329211752.7403085344.95儲(chǔ)藏室9128.43152019.52汽車(chē)庫(kù)17460.165172237.99自行車(chē)庫(kù)34475.9911997571.05綜合

43、2296.92119835.57NULL224.8240229.98公寓(辦公)155218112.002、 分四縣房地產(chǎn)非住宅物業(yè)銷(xiāo)售及價(jià)格情況贛榆縣用途套數(shù)面積（）單價(jià)成交金額（萬(wàn)元）辦公用房52445.211879459.45商業(yè)營(yíng)業(yè)用房14510785.2353305748.53東?？h用途套數(shù)面積（）單價(jià)成交金額（萬(wàn)元）儲(chǔ)藏室9128.43152019.52汽車(chē)庫(kù)17460.165172237.99商業(yè)營(yíng)業(yè)用房36851569.11395620400.74自行車(chē)庫(kù)34475.9911997571.05綜合2296.92119835.57NULL224.8240229.98灌云縣用途套數(shù)

44、面積（）單價(jià)成交金額（萬(wàn)元）辦公用房13713.16110078.45商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3737032102灌南縣用途套數(shù)面積（）單價(jià)成交金額（萬(wàn)元）公寓(辦公)155218112.00商業(yè)營(yíng)業(yè)用房4437907766 2009年上半年綜合動(dòng)態(tài)一、政策篇1、十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃全部出齊 房地產(chǎn)未被列入鑒于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性和敏感性，政府未將房地產(chǎn)業(yè)納入這次產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃之中，但并不代表房地產(chǎn)行業(yè)不重要，可能會(huì)選擇單獨(dú)的長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃形式出爐。 “二套房”政策有可能進(jìn)行適度調(diào)整 未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)“長(zhǎng)期規(guī)劃”的具體內(nèi)容可能包括：鼓勵(lì)住房改善性需求，進(jìn)一步降低住房交易

45、稅費(fèi)，取消“二套房”限制政策，對(duì)支付能力不足的低收入階層在一定條件下予以購(gòu)房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)居民改善居住條件，促進(jìn)住房梯級(jí)消費(fèi)等。未來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)規(guī)劃中，應(yīng)該會(huì)對(duì)“二套房”政策作出比較細(xì)的規(guī)定，以規(guī)范當(dāng)前市場(chǎng)各家銀行對(duì)“二套房”政策各自為政的局面。推進(jìn)房企重組兼并 不斷做大做強(qiáng)在已經(jīng)出臺(tái)的產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中，產(chǎn)業(yè)調(diào)整是一項(xiàng)重要內(nèi)容，所以，房地產(chǎn)相關(guān)的規(guī)劃中料或包含推進(jìn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)重組的內(nèi)容。在當(dāng)下樓市低迷之際，國(guó)內(nèi)有實(shí)力的房企通過(guò)兼并和重組做大做強(qiáng)，應(yīng)能更好應(yīng)對(duì)目前困局。降低住房交易稅廣受期待去年年底的樓市新政中，各地已經(jīng)相繼減免了購(gòu)買(mǎi)和轉(zhuǎn)讓普通商品房過(guò)程中的稅費(fèi)，未來(lái)進(jìn)一步降低住房交易稅費(fèi)受到廣泛期

46、待。目前房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)主要存在的問(wèn)題是過(guò)于集中于交易環(huán)節(jié)，政府可以考慮將稅費(fèi)在房地產(chǎn)建設(shè)、上市的多個(gè)環(huán)節(jié)中重新分?jǐn)?，以降低?gòu)房者成本。另外，提高非普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)，或者取消普通商品房和非普通商品房的區(qū)分也是有效降低購(gòu)房稅費(fèi)成本的有效途徑之一。2、政府研究開(kāi)征物業(yè)稅5月25日，中國(guó)政府網(wǎng)公布國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見(jiàn)的通知，通知中再次提出要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅。開(kāi)征物業(yè)稅首先是為了滿足地方財(cái)政收入需要，能夠穩(wěn)定地方財(cái)政收入。另一方面，能平抑房?jī)r(jià)和地價(jià)，也體現(xiàn)了公平。開(kāi)征物業(yè)稅有利于理順?lè)康禺a(chǎn)領(lǐng)域各種稅費(fèi)，給地方政府建立穩(wěn)定的財(cái)稅來(lái)源渠道，改變地方政

47、府短期行為。開(kāi)征物業(yè)稅，將打擊商品房投資需求甚至改善性需求，抑制房?jī)r(jià)上漲。但開(kāi)征物業(yè)稅并不會(huì)使得房?jī)r(jià)直接下降，而會(huì)通過(guò)降低成交量、增加供給間接導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降?？偟膩?lái)看，開(kāi)征物業(yè)稅能夠穩(wěn)定地方財(cái)政收入，有利于平抑房?jī)r(jià)、地價(jià)。但是物業(yè)稅從研究到真正開(kāi)征至少經(jīng)歷2-3年，而且商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)稅有可能提前于住宅物業(yè)稅征收。3、大幅降低開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目資本金比例5月27日，國(guó)務(wù)院公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果：其中普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。資本金比例的調(diào)低說(shuō)明政府放出了信號(hào)，即促動(dòng)地產(chǎn)企業(yè)加大投入，拿地、開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，推進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，將投資需求釋放出來(lái)，以此拉動(dòng)整

48、個(gè)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。這也凸顯了地產(chǎn)行業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)的重要作用。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，投資需求活躍起來(lái)后，推動(dòng)了開(kāi)發(fā)商加大投入，新開(kāi)項(xiàng)目將會(huì)增多，使得樓盤(pán)房源供應(yīng)量繼續(xù)加大，買(mǎi)房人的選擇面也因此進(jìn)一步加大。而在房源不斷增多的情況下，房?jī)r(jià)自然不會(huì)隨之大幅上漲。未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)除全球市場(chǎng)通脹外，國(guó)內(nèi)在于可能會(huì)出現(xiàn)價(jià)格抬升過(guò)快導(dǎo)致政府重新打壓的現(xiàn)象。政府出臺(tái)這一政策的目的就在于，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商增加開(kāi)發(fā)量，以避免未來(lái)出現(xiàn)供應(yīng)不足的狀況。 近期住宅銷(xiāo)售量的增長(zhǎng)是剛性需求和改善型需求集中釋放的結(jié)果，但住宅投資和銷(xiāo)售并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)同步。因此國(guó)家出臺(tái)降低項(xiàng)目資本金比例的政策是非常及時(shí)和必要的。 4

49、、近期國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)40個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅開(kāi)發(fā)費(fèi)用進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查。據(jù)了解，本次調(diào)查的主要內(nèi)容，一是調(diào)查樣本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)基本情況、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目個(gè)數(shù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況等；二是調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用構(gòu)成情況。調(diào)查范圍和對(duì)象為包括北京、上海、廣州、杭州、無(wú)錫在內(nèi)的40個(gè)重點(diǎn)城市中部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及其2008年1月到2009年4月有銷(xiāo)售活動(dòng)的商品住宅樓盤(pán)項(xiàng)目。知情人士表示，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用構(gòu)成中，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局要求在此次調(diào)查中摸清項(xiàng)目土地費(fèi)用、城市基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、項(xiàng)目建造費(fèi)用、項(xiàng)目銷(xiāo)售費(fèi)用和各項(xiàng)稅費(fèi)、項(xiàng)目總建筑面積和項(xiàng)目銷(xiāo)售總收入，而這些正是目前的房地產(chǎn)常規(guī)統(tǒng)計(jì)制度還無(wú)法全面、詳細(xì)覆蓋的統(tǒng)計(jì)信息。

50、據(jù)悉，此次調(diào)查以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局各調(diào)查總隊(duì)為主負(fù)責(zé)組織實(shí)施，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的安排，在5月中旬布置該項(xiàng)任務(wù)后，各地調(diào)查總隊(duì)需要在6月15日前報(bào)送調(diào)查資料。這意味著國(guó)家統(tǒng)計(jì)局這次備受關(guān)注的房地產(chǎn)摸底調(diào)查很快就會(huì)有結(jié)果。宏觀調(diào)控最根本的是要調(diào)節(jié)地方政府、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者三者之間的利益博弈。從這個(gè)角度看，目前的思路應(yīng)該有二：一是摸底調(diào)查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，也就是開(kāi)發(fā)商的成本；另一方面，地方政府也應(yīng)該主動(dòng)公開(kāi)財(cái)政收入、土地出讓收入、房地產(chǎn)稅費(fèi)等內(nèi)容，這樣才能回應(yīng)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的關(guān)切，才有可能真正揭開(kāi)房?jī)r(jià)的成本構(gòu)成，促使房產(chǎn)企業(yè)在公開(kāi)透明的房產(chǎn)市場(chǎng)中積極履行社會(huì)責(zé)任。由于擔(dān)憂樓市持續(xù)回暖，房?jī)r(jià)可能“漲速失控”，目前情況下政府應(yīng)不會(huì)再出臺(tái)刺激性政策，現(xiàn)在處于樓市政策的空當(dāng)期，本次專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研的結(jié)果將為下一步的樓市政策醞釀方向，未來(lái)如果樓市過(guò)熱不排除政策方向出現(xiàn)微調(diào)的可能。5、我市出臺(tái)城市房屋安全管理暫行辦法旨在加強(qiáng)城市房屋安全管理，保障房屋居住和使用安全而制定