松華生態(tài)休閑農莊概念規(guī)劃

1、松華生態(tài)休閑農莊旅游開發(fā)概念性總體規(guī)劃黃材鎮(zhèn)項目招商旅游辦公室二九年一月目錄第一章總論11.1規(guī)劃性質11.2規(guī)劃范圍11.3規(guī)劃期限11.4規(guī)劃依據(jù)11.5規(guī)劃方法31.6指導思想31.7發(fā)展目標31.8規(guī)劃定位41.9總體思路41.10近期重點5第二章旅游開發(fā)條件分析52.1現(xiàn)狀和問題52.2主要優(yōu)勢52.3主要機遇62.4主要劣勢、威脅7第三章市場分析及產(chǎn)品構建73.1長株潭城市居民休閑度假市場的總體特征73.2產(chǎn)品需求角度的市場分析103.3旅游市場開發(fā)策略123.4游憩模式構建123.5旅游產(chǎn)品定位143.6游玩線路組織15第四章功能分區(qū)與項目設置164.1總述164.2綜合服務區(qū)1

2、74.3農事體驗區(qū)184.4景觀游憩區(qū)194.5野營拓展區(qū)214.6森林保育區(qū)22第五章形象標識與市場營銷235.1旅游形象簡述235.2旅游形象定位分析235.3市場營銷245.4旅游節(jié)會26第六章基礎設施規(guī)劃276.1交通規(guī)劃276.2給排水規(guī)劃28- 1 -6.3電力電訊規(guī)劃286.4環(huán)衛(wèi)設施規(guī)劃296.5解說系統(tǒng)規(guī)劃29第七章環(huán)保及旅游安全規(guī)劃307.1環(huán)境質量保護307.2旅游安全317.3防災規(guī)劃31第八章投資估算與效益分析328.1投資估算及項目分期328.2資金籌措348.3效益分析34- 2 -第一章總論1.1規(guī)劃性質本規(guī)劃是黃材鎮(zhèn)松華村獼猴桃基地及其附近區(qū)域的旅游開發(fā)概念性

3、總體規(guī)劃， 為該區(qū)域的旅游開發(fā)選定今后一段時期內的發(fā)展方向、目標，進行主要項目建設的構想、布局和時序安排，是該基地 2009- 2020 年旅游開發(fā)的藍圖。1.2規(guī)劃范圍規(guī)劃區(qū)域位于寧鄉(xiāng)縣黃材鎮(zhèn)松華村大沖里，是一處狹長山谷，南北兩端分別以古塘堤壩和李家墳山處山頂為界， 東西兩側各以山脊為界。 大致范圍為 : 南至 28°1020N，北至 28°1110N，東至 112°0838E，西至 112°0819E。該區(qū)域東西平均寬約 200m，南北長約 1.5km，總面積約 30ha（合 450 畝）。1.3規(guī)劃期限旅游開發(fā)是一項長期、漸進的工程。 依據(jù)規(guī)劃項目

4、的資源條件、資金實力、市場趨勢等各種情況，將松華生態(tài)休閑農莊旅游發(fā)展期限劃分為近、中、遠三個時段，分別對應于2009 年 - 2011年、 2012 年 - 2015 年、2016 年- 2020 年。近、中期著重于項目建設、游憩方式的摸索和市場的拓展，遠期則注重產(chǎn)品更新轉型。1.4規(guī)劃依據(jù)中華人民共和國森林法 （修正），全國人大委員會， 1998. 4 中華人民共和國水法 ，全國人大委員會， 2002. 8中華人民共和國環(huán)境保護法，全國人大委員會，1989. 121中華人民共和國野生動物保護法 （修正），全國人大委員會， 2004. 8中華人民共和國大氣污染防治法 （修正），全國人大委員會，

5、 2000. 4中華人民共和國水污染防治法 （修正），中華人民共和國全國人大委員會， 1996. 5湖南省旅游條例 ，湖南省人大常委會，2008. 12旅游規(guī)劃通則 （ GB/ T18971 2003），國家質量監(jiān)督檢驗檢疫總局， 2003. 2旅游資源分類、調查與評價 （ GB/ T18972 2003），國家質量監(jiān)督檢驗檢疫總局， 2003. 2湖南省建設項目環(huán)境保護辦法 ，湖南省人民政府， 1997. 11 關于促進農村旅游發(fā)展的指導意見 ，國家旅游局， 2006. 8 旅游安全管理暫行辦法 ，中華人民共和國國家旅游局，1990. 2認真貫徹落實省委重大戰(zhàn)略決策，加快培育壯大湖南旅游支柱

6、產(chǎn)業(yè)，湖南省旅游局，2006. 9湖南省人民政府辦公廳關于加快發(fā)展休閑農業(yè)的通知，湖南省人民政府， 2006. 12湖南省休閑農業(yè)莊園星級評定辦法（修訂稿），湖南省旅游局， 2007. 10國家旅游局農業(yè)部關于大力推進全國鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的通2知，國家旅游局、農業(yè)部，2007. 4湖南旅游業(yè) “十一五” 發(fā)展規(guī)劃，湖南省旅游局， 2005. 12 長沙市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 ，2005寧鄉(xiāng)縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 ，2005長沙市五區(qū)四縣（市）旅游資源調查與評價 ，長沙市旅游局， 2006湖南省旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃，湖南省旅游局，2007崛起中建設“兩型”社會的城市

7、群區(qū)域規(guī)劃 ，湖南省發(fā)改委， 2008. 4寧鄉(xiāng)縣旅游總體規(guī)劃 2006- 2020，寧鄉(xiāng)縣旅游局， 2006 黃材鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展總體規(guī)劃 ，黃材鎮(zhèn)人民政府， 20051.5規(guī)劃方法一是采取訪談的方法，了解項目利益相關者的想法意圖；二是結合項目實際情況，參照經(jīng)驗模型進行借鑒和設計；三是運用了網(wǎng)絡及 Photoshop、Google Earth 等一些工具軟件進行資料收集和規(guī)劃表達。1.6指導思想腳踏實地，因地制宜，緊抓特色，滾動發(fā)展。要認清優(yōu)勢與不足， 本著經(jīng)濟可行的原則，充分利用本地資源物產(chǎn)，吸引互補型的優(yōu)良資金，堅持“特色就是生命” ，打造極具鄉(xiāng)土氣息的特色產(chǎn)品，先易后難，分期分片，滾動發(fā)展。

8、1.7發(fā)展目標3近期：項目啟動初期，主要以推介休閑型旅游產(chǎn)品為主，在2009 年實現(xiàn) 50 人/ 日的接待規(guī)模，在2011 年達到 100 人/ 日的接待規(guī)模， 2009 年進入鄉(xiāng)村旅游服務接待單位名錄， 2011 年被評為四星級農家樂；中期：隨著互補型優(yōu)良資金的加入，旅游產(chǎn)品將逐步由休閑型向度假休閑并重轉變，形成200 人 / 日的接待規(guī)模，并不斷進行景觀建設， 2013 年被評為五星級農家樂；后期：結合市場需求進一步進行產(chǎn)品更新和轉型，成為寧鄉(xiāng)縣域內獨一無二的山村旅游目的地， 2019 年被評為 AAA 級旅游景區(qū)。1.8規(guī)劃定位總體定位：長沙大河西鄉(xiāng)村旅游的一顆新星。產(chǎn)品定位：以山村酒店

9、、生態(tài)餐飲為重點，以農事體驗、山地觀光、山野拓展為輔助。市場定位： 積極溶入大溈山旅游線， 近期以寧鄉(xiāng)縣及長沙市區(qū)為主要市場；中期開始拓展株洲、湘潭及周邊其他城區(qū)市場。1.9總體思路依托環(huán)境、氣候、景觀、物產(chǎn) 4 大優(yōu)良資源， 開發(fā)山村酒店、生態(tài)餐飲、農事體驗、山野拓展、山地觀光5 種旅游產(chǎn)品，設置綜合服務區(qū)、農事體驗區(qū)、景觀游憩區(qū)、野營拓展區(qū)、森林保育區(qū) 5 個旅游功能區(qū)，盡快解決路、電、水3 大基礎問題，重點抓好產(chǎn)品設計和市場營銷2 項關鍵工作， 將農莊打造成為長沙市大4河西鄉(xiāng)村旅游的1 顆新星。1.10近期重點建好水電路，搞成綜合區(qū)，摸索好的玩法，打開市場局面。第二章 旅游開發(fā)條件分析2

10、.1現(xiàn)狀和問題規(guī)劃區(qū)所在山谷中有昊天園林工程實業(yè)有限公司建設的獼猴桃基地， 該基地由湖南省農科院提供技術支持，通過 8 年持續(xù)投入和建設，已基本建成并實現(xiàn)了經(jīng)濟收益。對于旅游開發(fā)，該基地老板也已有所謀劃和行動， 做了一些基礎工作， 打下了好的基礎。目前，該項目主要存在以下問題：整個生態(tài)休閑農莊還沒有確定一個明確的區(qū)域界線；當前的獼猴桃基地老板沒有兩側山林的承包權，而要開發(fā)和保持谷中良好的生態(tài)環(huán)境和景觀條件，就必須維護兩側山林的完好；基礎設施方面，入口道路還沒有硬化，山谷中的供水和景觀用水是個難題，供電情況也不理想；目前的開發(fā)商實力不強，資金上存在缺口；沒有旅游經(jīng)營經(jīng)驗，需要一個具備較強旅游市場

11、開拓能力的合作伙伴；休閑農莊的具體項目、產(chǎn)品的形式和特色等方面，尚沒有一個明晰的概念。2.2主要優(yōu)勢5環(huán)境優(yōu)勢林茂土凈，水清氣潔，環(huán)境清幽。景觀優(yōu)勢 植被茂盛，林相優(yōu)美，流水潺潺，春有杜鵑，秋有紅葉，具備很好的景觀資源條件，是開發(fā)鄉(xiāng)村旅游的好地方。區(qū)位優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)良、交通便捷、可進入性強。規(guī)劃區(qū)毗鄰長株潭城市群，與周邊主要城市均能快速便捷地到達，距寧鄉(xiāng) 50 公里，距長沙 80 公里，距湘潭 85 公里，距株洲 100 公里。后起優(yōu)勢 規(guī)劃區(qū)此前未有過旅游經(jīng)營，還是一張白紙，而且本身規(guī)模較小，可塑性、靈活性極強，同時又具備生態(tài)農業(yè)等良好基礎條件，只要合理規(guī)劃科學發(fā)展，后起優(yōu)勢明顯。2.3主要機

12、遇氛圍機遇規(guī)劃區(qū)處于大溈山旅游區(qū)范圍內，臨近密印寺、溈山漂流、峽溪漂流、千佛洞、三福門及清羊湖等景區(qū)，只要找準定位，就一定能利用好這種旅游行業(yè)發(fā)展的氛圍。市場機遇 城市居民離退休者、家庭、自駕車者、機關團體等市場主體的旅游消費需求持續(xù)增長， “長假改短，短假增多”，短途旅游、郊野旅游越來越盛行，對鄉(xiāng)村旅游的需求量越來越大。政策機遇新農村建設對發(fā)展旅游業(yè)積極支持，目前經(jīng)濟危機形勢下拉動內需、加強基礎設施建設的政策，以及國家對于鄉(xiāng)村旅游的一貫支持等一系列的利好政策機遇。62.4主要劣勢、威脅名氣劣勢 旅游經(jīng)營完全要從零開始，沒有半點知名度。資源劣勢 雖然規(guī)劃區(qū)內景觀相對良好，但不能成其為吸引力因素

13、，游客不會因為這里的風景而來到這里；此外，水資源不足，供水、水景營造及相關活動的組織成為難題。生態(tài)威脅 規(guī)劃區(qū)面積較小，生態(tài)系統(tǒng)單一而脆弱，面臨火災、洪災、雷電災害、蟲害等多種威脅。競爭威脅周邊區(qū)域如本鎮(zhèn)龍泉村的旅游項目對本項目存在一定的同質競爭威脅；各成名景區(qū)對本項目存在一定的屏蔽威脅；外圍農民可能形成一定的分流威脅。尤其是在目前經(jīng)濟危機形勢下，對于剛剛踏進旅游行業(yè)的經(jīng)營者來說，所可能面對的挑戰(zhàn)更是未知的。第三章市場分析及產(chǎn)品構建3.1長株潭城市居民休閑度假市場的總體特征筆者對曾參與規(guī)劃編制的長株潭地區(qū)某景區(qū)所進行的調查數(shù)據(jù)進行了引用：市場面寬，潛力巨大市場面的寬度可以通過游客的人口學特征來

14、反映。當現(xiàn)實市場的人口學特征越接近客源地的人口學特征，市場發(fā)育面就越均衡。通過最近的調查經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，長株潭現(xiàn)實旅游客源市場的性別、年齡、文化程度、職業(yè)與家庭人均月收入等指標都呈現(xiàn)相對分散分布，與長株潭建成7區(qū)現(xiàn)有人口學特征接近，表明長株潭周邊休閑度假市場發(fā)育面寬廣，均衡度較好，說明了休閑度假產(chǎn)品能廣泛適應長株潭市場，潛力巨大。旅游活動注重親情 出游方式是旅游消費行為的重要征之一，游客選擇不同的出游方式，反映了內心深處的心理需要指向。最近的相關調查數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)游客是與家人一起（ 32. 25%）或親友結伴（ 28. 81%）前往休閑度假，由單位組織的占 21%。家庭市場與親友市場是長株潭休閑度假

15、市場的重心，也是區(qū)別于標準觀光旅游重要特征。參照群體作用顯著調查顯示， 33. 95%的游客是通過親友介紹，獲得休閑度假信息的。其次是旅游宣傳冊（21. 77%）等，這反映了參照群體口碑宣傳對游客的出游決策存在著高影響現(xiàn)象，從另一個方面也揭示了休閑度假開發(fā)必須重視游客經(jīng)歷對潛在市場的作用。同時，網(wǎng)絡（ 7. 93%）已成為人們獲取旅游信息新興途徑和選擇旅游目的地的重要參考，應加強網(wǎng)絡營銷的力度。自駕游與單位組織漸成主流調查表明，汽車是目前出游最主要的交通工具。其中自駕車的比例高達34. 51%，單位車占24. 33%。這種結構在客觀上受到交通條件的制約，在主觀上，也反映了特定人群的偏好。這與異

16、地觀光旅游多選擇飛機、火車與長途汽車有較大差異。指示休閑度假地建設中應充分注重道路、停車場的建設，加強交通組織的管理。8存在明顯的理想時間距離 統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：對于城市周邊的休閑度假，所有游客有一個心目中理想的時間距離，即：游客休閑度假的理想距離圍繞 1 2 小時車距雙向遞減， 集中度明顯。隨著交通條件的改善， 2 小時左右車程可以覆蓋 200km 范圍的鄉(xiāng)村，覆蓋面比較明確。過遠覺得行程太累，太近沒有出游的感覺。出游動機凸顯休閑度假多數(shù)游客選擇休閑度假的動機是休閑度假、釋放工作壓力和觀光旅游， 約占 80%。說明我國旅游業(yè)已從異地觀光旅游逐步走向了本地休閑與度假旅游，符合旅游業(yè)發(fā)展演進規(guī)律?！?/p>

17、鄉(xiāng)村”概念吸引人們前往緩解壓力旅游吸引力是人們做出旅游決策時的重要影響因素，調查表明，“鄉(xiāng)村”概念成為多數(shù)游客認定的吸引源（ 48. 00%）。其次才是休閑度假活動項目、綜合服務和距離和交通條件等。同時，游客選擇休閑度假存在三大自身性原因：緩解工作壓力（28. 26%）、景點本身的吸引力（ 24. 85%）和時間上更好安排（20. 45%），三者差別不明顯。說明鄉(xiāng)村本身的吸引力是休閑度假行為的首要決定因素，而價格和費用問題關注程度并不高，這與異地觀光旅游有較大的區(qū)別。出游頻率高客觀上，城市周邊的休閑度假目的地，使出游的時間限制、空間限制、費用限制較小，隨著人們生活生平的進一步提高，會越來越普及

18、，成為城市居民的經(jīng)常性消費9活動。調查表明，休閑度假出游頻率高，約九成的游客有過多次城市周邊短程旅游的出行經(jīng)歷。存在季節(jié)差異，冬季明顯偏冷 長株潭周邊休閑度假存在一定的季節(jié)性，春秋季節(jié)成為旺季，夏季為平季，冬季為淡季。訪談得知，春季是鄉(xiāng)村美麗的季節(jié)、秋季是鄉(xiāng)村收獲的季節(jié)，最吸引人；部分人夏季嫌熱，多數(shù)人冬季怕冷，人們難于選擇這樣的季節(jié)前往。旅游花費高，消費潛力大長株潭城市周邊休閑度假的現(xiàn)實旅游花費較高：約六成游客花費為 200599 元，也有約一成的游客消費超過 1000 元。在未來休閑度假花費方面，有一半游客集中在 200599 元，而愿意花費 1000 元以上的約占兩成。與現(xiàn)實相比 100

19、0 元以上花費等級上升近一成，因此，長株潭休閑度假的市場潛力巨大，可以通過開發(fā)好的項目來挖掘其消費潛力。“鄉(xiāng)村特色”倍受青睞 “鄉(xiāng)村特色”普遍受到了游客的歡迎。約八成的游客愿意鄉(xiāng)村特色商品；超過一半游客最喜歡“鄉(xiāng)村特色”和“鄉(xiāng)村元素”產(chǎn)品。因此，開發(fā)具有“鄉(xiāng)村特色”的旅游商品和產(chǎn)品對提高休閑度假的經(jīng)濟效益具有重要意義。3.2產(chǎn)品需求角度的市場分析除應弄清楚主要目標市場即長株潭市場的總體特征外， 我們還應對不同專項需求的細分市場特征進行分析， 以明了那塊市場10是我們所需要或不需要的。這類專項旅游需求市場主要包括生態(tài)休閑市場、懷舊市場、自駕車市場、銀發(fā)市場、學生市場、自由人市場、本土消費市場、商

20、務政務市場及香客市場等方面，通過分析我們可以得出結論，生態(tài)休閑市場、 自駕車市場、 學生市場、本土消費市場和銀發(fā)市場是松華生態(tài)休閑農莊的重點目標市場，而懷舊市場、自由人市場、商務政務市場不是我們的重點。細分特征分析產(chǎn)品重點市場年齡在 30 50 歲之間，多數(shù)學歷較高，以企業(yè)中、高層人員或私營業(yè)主為主，個人月收入在3000 元以上，生態(tài)傾向于高價高質、與眾不同、知名度高的旅游產(chǎn)品，偏山村酒店、生休閑愛休閑度假、修身養(yǎng)性的旅游方式，追求輕松自由、不態(tài)餐飲、山地市場同尋常的感覺，多數(shù)喜歡與家人或朋友同游，大多自主觀光安排出游計劃，對交通工具、住宿條件、旅游設施、服務水平的景點質量要求較高。年齡在 3

21、0 50 歲之間，傾向于中高檔價格、差異于現(xiàn)懷舊代文化特征的旅游產(chǎn)品。決策謹慎、安排周密，體現(xiàn)在農事體驗、生對于確定性、安全性、舒適性的要求較高。出游主要集態(tài)餐飲、山地市場中在黃金周、工作日（公差） 、帶薪假期等，這類人群觀光一般喜歡“過夜游” ，以滿足其差異化的生活需求。傾向于中高檔價格、文化和自然特征兼?zhèn)涞穆糜萎a(chǎn)品，山村酒店、農自駕出游時間多集中在周末、黃金周以及帶薪假期。多選擇事體驗、生態(tài)車市短途路線為主，長途路線為輔（ 3 小時休閑市場），傾向餐飲、山野拓場于以家庭為單位或以車友會、俱樂部為單位的集體出展、山地觀光游，對旅游地停車、住宿、安全等條件要求相對較高。年齡在 60 歲以上，經(jīng)

22、濟基礎強，有充分的休閑時間，山村酒店、農銀發(fā)對于確定性、安全性和服務的要求較高。不容易接受新事體驗、生態(tài)市場鮮事物，但一旦接受可長期發(fā)展。此類市場對要求配套餐飲、山地觀完善，對養(yǎng)老、養(yǎng)生和健康有極高的需求。光傾向于中低檔價格、高內涵的旅游產(chǎn)品，求知、交流、探奇、娛樂欲望強，注重旅游產(chǎn)品的參與性、體驗性和山村酒店、農教育性，對精神層面的追求高于對物質層面的追求。該學生事體驗、生態(tài)人群主要以寒暑假消費為主體，大多有朋友、家人或戀市場餐飲、山野拓人同行，對旅游產(chǎn)品要求較高，對文化、生態(tài)、歷史、展、山地觀光宗教類景點有較大熱情，就規(guī)劃區(qū)而言，“親近自然”和“山地生態(tài)”是其主要出游引力。自由年齡在 18

23、 30 歲之間，已參加工作，收入中等水平的山村酒店、農人市青年人群，傾向于價格合理、富有特色、功能多元化的事體驗、生態(tài)11細分特征分析產(chǎn)品重點市場場旅游產(chǎn)品。追求獨立、自由、個性、新奇、時尚的旅游餐飲、山野拓方式，屬于風險偏好類型，知識層面相對較高，有強列展、山地觀光求知欲和交際欲， 出游率高，傾向于自主安排出游計劃，與朋友、同事、家人出行的比例較高。本土黃材、寧鄉(xiāng)等近程消費市場，主要消費目的為接待、聚山村酒店、生會和日常休閑，是規(guī)劃區(qū)的長期消費目標群體，主要消態(tài)餐飲、山地市場費集中于餐飲、接待、周末度假、旅游購物（農產(chǎn)品）。 觀光商務25 歲以上，各年齡層次都有， 住宿標準一般在中等偏上水平

24、，參加旅行社的比例較低，多參加單位組織和自助政務旅行，在旅游目的地游覽的時間一般較短。該市場潛力生態(tài)餐飲會務不可低估，隨著政務活動的增加，其出游力將會有很大市場的增長空間。3.3旅游市場開發(fā)策略通過對長株潭城市居民休閑度假市場分析，可以看出包括松華生態(tài)休閑農莊在內的大溈山旅游區(qū)所面臨的巨大休閑度假市場需求。 針對長株潭城市居民休閑度假旅游市場特征，松華生態(tài)休閑農莊在開發(fā)市場和設計產(chǎn)品時應注重以下方面的問題：重視散客旅游市場，尤其是親友結伴旅游市場；打造休閑度假線路，突出鄉(xiāng)土特色，進行特色營銷；注重道路與停車場建設，改善旅游通達狀況；加強與各旅游、汽車、自行車等俱樂部的聯(lián)系與溝通；營造親情氛圍，

25、強化口碑宣傳，強調特色服務、溫情服務；提高滿意度，增加重游率，提倡跟蹤管理、折扣營銷；做好春秋兩季，平衡季節(jié)差異，打造避暑產(chǎn)品，挖掘冬季特色，沖淡季節(jié)影響；3.4游憩模式構建在解決好“吃、住、行”之外，還要多在“游、購、娛”等12方面多下工夫， 通過“觀 學 養(yǎng)樂跟”這種參與性強、“養(yǎng)成式”的游憩方式，來實現(xiàn)產(chǎn)品的價值和達到預期的目的：觀觀花、觀果、觀葉、觀農。觀花，利用林地和田土，通過利用自然原有和人工栽培，做到四季有花可賞。春有杜鵑、梨花、桃花、櫻花（可林間間植） 、油菜花（外圍）；夏有石榴、梔子、茉莉、 鳳仙、文竹、仙人掌、荷花、牽牛等；秋有桂花、菊花、百合等；冬有木瓜、梅花、山茶、水仙

26、、一品紅、君子蘭、馬蹄蓮、仙客來、櫻草等。另外，計劃在峽谷深處開辟一處蘭花基地， 屆時蘭花培育與旅游經(jīng)營相得益彰，旅游經(jīng)營為蘭花基地帶來人氣， 蘭花基地提升旅游品味。觀果，逐漸改變目前只有獼猴桃果品的現(xiàn)狀， 今后將針對觀賞需求“多種類， 少數(shù)量” 地種植一些果木， 可選種類包括木瓜、梨、桃、李、櫻桃、金桔、葡萄、楊梅、桑葚、柚子、柿子、枇杷、草莓等，主要注重于觀賞價值，不一定采用良種，而以掛果期越長、觀賞性越強越好，并可借鑒遮光印字水果手段。觀葉，觀林相、觀植物葉片，如竹、芭蕉、棕樹、梧桐及各種色葉植物等。觀農，觀賞農作過程、農作器具等。13學學耕、學種、學栽、學做、學采摘、學設計、學農俗、學

27、土玩，總之，學一切易于學習而城市人從未體驗或久未體驗的鄉(xiāng)村活動和知識，可選活動包括耕地、播種、移栽、采摘、初加工、農俗講述、踢毽子、打陀螺、走高蹺、跳房子、下土棋、推磨、舂碓、放羊、喂雞、丟沙包等。養(yǎng)通過購買、認養(yǎng)、租養(yǎng)果樹、花株、林木、小動物，來頤養(yǎng)天年、培養(yǎng)愛心， 使得幼、老、女、侶等類客人在農莊有事可做，使其心曠神怡， 既產(chǎn)生實實在在的經(jīng)濟效益， 又讓游客享受真真切切地放松。樂通過參與易于組織，又讓人快樂的項目，如摸魚撈蝦、農作運動會、野營活動、篝火晚會、土屋 KTV 、土制乒乓球、多人蹺蹺板、親子手推車、伴侶喜服秀等，暢懷放松。跟通過玩樂，強化紀念性的購買需求， 產(chǎn)生跟進式的購買行為，

28、如購買水果、花卉、土特產(chǎn)等；通過跟蹤服務，禪僧跟進式的口碑，促進“客帶客”形式的市場拓展。3.5旅游產(chǎn)品定位先易后難，逐步構建以山村酒店、生態(tài)餐飲為重點，以農事體驗、山地觀光、山野拓展為輔助的旅游產(chǎn)品體系，滿足目標市14場多樣化的旅游需求。盈利重點：山村酒店、生態(tài)餐飲；引力輔助：農事體驗、山地觀光、山野拓展；3.6游玩線路組織農莊規(guī)劃項目初步建成后，可自身單獨或結合周邊景區(qū)開發(fā)為 12 日游線路：內部游線組織農莊一日游農莊接待中心 （ 9：00）參觀磊石小屋 花溪 蘭花基地 山頂觀景臺 午餐（ 11：30） 土玩場 四季花果園 燒烤場 晚餐 回程（ 18：00）。農莊二日游A 方案第一天：農莊

29、接待中心（9：00）入住磊石小屋 山頂觀景臺 蘭花基地 午餐（ 11：30）花溪 四季花果園 晚餐（ 17：30）土屋 KTV （或棋牌）；第二天：早餐（8：00） 土玩場 燒烤場（或釣魚）午餐 回程（ 15：00）。B 方案第一天：農莊接待中心（9：00）野營登記 山頂觀景臺 蘭花基地 花溪 午餐（ 11： 30） 野戰(zhàn)對抗 土屋KTV （或棋牌） 晚餐（ 17：00）篝火燒烤； 第二天：早餐（8：00） 四季花果園 土玩場 午餐 回程（ 15： 00）。外部游線組織一日游方案農莊接待中心 （9：00）四季花果園 （或其他）15 午餐（ 11： 30） 其他景區(qū) 回程。二日游方案 第一天：農

30、莊接待中心（ 9：00）入住磊石小屋 土屋 KTV （或野戰(zhàn)對抗） 午餐（ 11： 30） 其他景區(qū) 花溪 晚餐（ 17： 00）篝火燒烤；第二天：早餐（ 8： 00） 四季花果園 蘭花基地 土玩場 山頂觀景臺 午餐 回程（ 15：00）。第四章功能分區(qū)與項目設置4.1總述劃分景綜合服務區(qū)、 農事體驗區(qū)、 景觀游憩帶、 野營拓展區(qū)、森林保育區(qū) 5 個旅游功能區(qū)。各功能區(qū)塊之間并沒有嚴格的界線，它們是部分重疊交叉的， 進行分區(qū)是為了分析起來更加明晰。功能區(qū)比例主要功能核心項目綜合服務區(qū)10%游客集散游客接待中心、停車場、餐廳、棋牌室、吧房、餐飲住宿土屋 KTV、磊石客房、老井小院農事體驗區(qū)20%

31、農事體驗花果園、蘭花基地、菜園、魚塘、土雞圍欄、田間游樂馬頭羊圍欄、梯土整理景觀游憩帶10%山地觀光大門、奇石草坪區(qū)、 小品、花溪、山頂觀景臺、農園游賞林下游憩區(qū)、游道環(huán)線野營拓展區(qū)10%林間拓展入口游道、營地、林間拓展區(qū)、土玩場、燒烤野營對抗場、篝火區(qū)、野戰(zhàn)對抗場森林保育區(qū)50%森林保育景觀樹種、防火樹種景觀營造在各個功能區(qū)的項目設計中，始終圍繞“因地制宜、緊抓特色”的指導思想，堅持“土極而近乎雅”的風格信仰。所有房屋一律采用天然卵石或漂石砌筑而成，房屋頂蓋則覆以茅草、杉樹皮、小青瓦，景觀營造多采用茅屋、夯土、原木、砌石、陶器、16竹器、馬燈等鄉(xiāng)土符號。4.2綜合服務區(qū)綜合服務區(qū)位置以原老房

32、子為中心， 向東、南、西三方拓展，集中游客集散、餐飲、住宿、娛樂、購物等功能，是整個農莊的心臟，這里的房屋全部采用石砌或土筑，形成農莊核心特色，外墻不加修飾而內墻以石灰抹平，內部器具設施要求舒適而動感。游客接待中心 ：設于現(xiàn)老房子東面，為游客提供入住登記、咨詢、導游、寄存、休息、購物等服務，占地面積約60m2，12 層，內設存放區(qū)、咨詢臺、休息區(qū)、洗手間、導游區(qū)、小超市。停車場：在綜合服務區(qū)接待中心南面修建一處生態(tài)停車場，面積約 300m2，可停放小車 20 臺，另在接待中心東南面公路旁修建小停車場一處，面積約 60m2，可停放大巴 2 臺。停車場采用水泥鋪建， 各車位之間栽植有景觀樹， 保留

33、停車場一側的梯土墻。并在石墻上設置滴水竹枧多個， 引老井水，下放置石臼盛之，形成獨具特色的石臼洗手盆。餐廳：在原老房子處分期新建及改造餐廳約200m2，包括一個大廳和 6 個包廂， 餐廳菜肴全部采用綠色原材料烹制而成，擬將土雞、山羊菜品打造成農莊的特色招牌菜品。棋牌室：設棋牌室 3- 5 間，另外各客房中也可提供棋牌及點心、茶飲服務。土屋 KTV ：獨具特色的夯土或土磚砌筑的KTV 包房，冬暖夏涼，音箱效果極好，同時富有野性色彩。17吧房：整合茶室、網(wǎng)吧、書吧功能，并提供一些小型活動如投壺、擲飛鏢等。磊石客房 ：分期新建客房約 1000m2，包括 1 個小會議室。分別配置不同的內部物品，用作普

34、通客房、單身客房、情侶房、家庭房、老年靜養(yǎng)房等不同用途，并相應地賦以不同的名稱，如觀云、聞鶯、聽泉、習畫等?？头績扰P具、衛(wèi)生間、空調、電視、網(wǎng)絡接口齊全，并提供洗衣和叫醒服務，方便、舒適。老井小院 ：將留存的老井修葺后形成一處景觀， 并在各棟石屋之間留出一塊空地，形成一個具有復古主義色彩的老井小院，是休憩休閑的理想場地，可兼作露天餐廳。4.3農事體驗區(qū)農事體驗區(qū)主要是分布在田土區(qū)域，其主體是獼猴桃園。獼猴桃園 ：保留現(xiàn)有的大部分獼猴桃園， 在游客服務中心背面的獼猴桃架下圍養(yǎng)土雞。四季花果帶 ：分片種植多種花果兩用的果木， 并引進反季節(jié)品種以彌補不足， 使游客一年四季到農莊都有花可賞， 有果可嘗

35、。并可推出印字水果體驗服務， 如游客親手培育的印有自己或親屬名字的桃子等。馬頭羊圍欄 ：在現(xiàn)新房子北面建一個馬頭羊圍欄，用以關養(yǎng)18購買來的馬頭羊，游客可體驗放羊、喂雞等。梯土整理 ：谷中原本有很多梯土，現(xiàn)均已荒蕪，可將一部分比較集中的梯土整理出來， 栽植一些觀賞樹種和花卉， 以及用作游客租種體驗之用。魚塘：在規(guī)劃小停車場對面及現(xiàn)有新房子北面各挖掘一口山塘，面積分別約 1. 2 畝、 1 畝，蓄水，放養(yǎng)家魚，供游客享受垂釣之樂。游客可自帶釣具，也可到游客服務中心租借和購買。菜園：辟菜園子，種植時令蔬菜，實現(xiàn)農莊餐廳部分有機蔬菜自給； 各類蔬菜分壟而植， 在距離游道較近的一端樹立木牌標明種類以利

36、于游客識別，并留取少量空地以供游客體驗之用。4.4景觀游憩區(qū)景觀游憩區(qū)嚴格意義上應稱作景觀游憩帶， 它是沿游道而分布的一個區(qū)域，功能主要定位于交通和游賞。大門：景區(qū)大門設計成一段已部分坍塌的磊石墻，上面歪歪斜斜地掛著用小原木做成的幾個大字，即“花溪小屋歡迎您” ，城墻外是一片草地，點綴著一些奇石，這就是奇石草坪區(qū)。1950m2，栽植了一種鄉(xiāng)奇石草坪區(qū) ：位于大門兩邊，面積約村常見的草皮，草坪中間點綴著幾塊奇石?；ㄏ簭钠媸萜簠^(qū)開始，到蘭花基地止。通過對小溪沿途進行雜草雜木清理， 以及一些地段進行花草栽植， 形成一條可觀石、可賞花、可親水、可摸蝦的趣味“花溪” 。景觀小品 ：主要包括一些石景、

37、樹景、亭榭，以及一些農家器物的大小擺件，如小橋、水車、石磨、碓、犁、耙、片石墻、山石盆景等。山頂觀景臺 ：游客接待中心西北面山頂上有一棵大梓樹， 我們因此將該山頂名為梓樹頂。 規(guī)劃在山頂上這棵梓樹上修建一個觀景臺，可實現(xiàn)樹上觀景。林下游憩區(qū) ：在梓樹頂下方開辟一塊林下游憩區(qū)， 用于森林靜養(yǎng)，呼吸負離子和植物精氣。游道環(huán)線 ：規(guī)劃修建農莊游道環(huán)線， 主要包括登山游道和親水游道兩個部分，二者在野營拓展區(qū)連通。登山游道：接待中心20梓樹頂戶外拓展區(qū)；親水游道：入口花溪戶外拓展區(qū)，沿花溪修建， 并可在沿途修建1- 2 個小亭子和幾處景觀小品。游道沿線通過雜木清理，讓一些石壁、石罅露出來，從而成為景觀點

38、。4.5野營拓展區(qū)野營拓展區(qū)主要位于獼猴桃基地北面盡頭的一塊區(qū)域， 包括一塊平地和周邊的坡地，主要用于野營和戶外拓展活動。入口游道 ：由游客接待中心修建一條游道到達獼猴桃基地西側山坡的臺地上，游道長約0. 5km，寬 2m，后期可改建為公路，以緩解停車壓力。營地：現(xiàn)獼猴桃基地北端西側山坡有一處臺地，面積約 15 畝，規(guī)劃辟 5 畝建設野營地，包括樹下營位區(qū)、吊床區(qū)、公共廁所、商店及管理房等，共設營位 50 個。林間拓展區(qū) ：在營地入口一側的臺地上及級緩坡地帶的林下設置拓展運動區(qū)， 面積約 1 畝，巧妙運用樹干及地勢， 設置秋千、梅花樁、索橋、獨木橋、單杠、過夾墻、信任背摔、挑柴擔、峽谷蕩躍等戶

39、外游憩及拓展項目。21趣味土玩場 ：修建土玩小廣場一個及土玩小屋一座，提供成品土玩租、售及土玩DIY 材料、工具出租，親子同樂、同齡同樂，包括踢毽子、打陀螺、走高蹺、跳房子、下土棋、推磨、舂碓、丟沙包、土制乒乓球、多人蹺蹺板、親子手推車等。燒烤場：在營地東南面修建燒烤場一處，燒烤灶位20 個，燒烤場周圍的雜木及枯枝要經(jīng)常清理，并配置有消防滅火器材。篝火區(qū)：在營地與燒烤場之間設篝火區(qū)， 用于夜間篝火燒烤晚會。野戰(zhàn)對抗場 ：在燒烤場西北面山坡及山窩中設置野戰(zhàn)對抗場，滿足背包客及真人 CS 迷的需求。冷浸浴沙灘 ：炎炎夏日， 游客還可以在花溪的沙灘上洗個涼水澡。4.6森林保育區(qū)森林保育區(qū)包括未直接被

40、旅游開發(fā)利用的其他林地區(qū)域， 其中為美化林相景觀，會在其中間植景觀樹種，如水杉、雞爪槭、22馬褂木等；還會在其中培育幾條防火林帶，栽植木荷等樹種。第五章形象標識與市場營銷5.1旅游形象簡述準確、具有強烈感染力的旅游形象，是提升旅游區(qū)品味、傳播旅游區(qū)理念的重要途徑和必然舉措。旅游形象的基本認知旅游形象可以實現(xiàn)對內梳理關系、 統(tǒng)一認識；對外明確地位，清晰印象。它包括旅游形象理念體系（ MI ）、旅游視覺形象識別體系（ VI ）、聽覺形象識別體系（ AI ）、行為（風情形象識別體系（ BI ）等。旅游形象一旦建立便成為無形資產(chǎn)，需要最大限度的保護其所包涵的品牌價值，并最大化的發(fā)揮其作用。旅游形象建立

41、的途徑旅游形象體系的建立， 主要依據(jù)以下三個方面的把握： 一是通過綜合分析旅游區(qū)地脈、 文脈及旅游區(qū)發(fā)展愿景， 從中提煉出最具代表性、 操作性、前瞻性和親和力的元素， 進行設計和打造；二是正確把握旅游區(qū)與相關的重點旅游區(qū)之間的關系， 考慮如何實現(xiàn)消除形象屏蔽現(xiàn)象， 最大限度地實現(xiàn)形象疊加； 三是在旅游形象的打造實施過程中， 要分清重點和步驟， 盡可能在最短時間內，突出相關重要節(jié)點，實現(xiàn)旅游區(qū)形象的高效提升。5.2旅游形象定位分析基于將農莊命名為“花溪小屋”生態(tài)休閑農莊的前提，通過23分析后將農莊的旅游形象定位如下。優(yōu)選形象：春夏秋冬·小屋一統(tǒng)花溪小屋生態(tài)休閑農莊定位闡釋：“春夏秋冬”

42、：直指農莊的景觀特點，四季如一季，四季花開不謝，四季碩果累累；同時指出這里就如世外桃源一般，安寧幽靜、安樂和諧，隨時都歡迎人們的到來?！靶∥菀唤y(tǒng)”：點出了農莊的名字，也點出農莊的特色建筑，磊石小屋、夯土小屋；同時指出了農莊是享受私密環(huán)境的好地方，無論你在都是有多么緊張強悍，到這里你都可以“躲進小樓成一統(tǒng)”，盡情徹底放松自己。5.3市場營銷營銷意識特色意識：所謂“人無我有，人有我優(yōu)” ，緊抓鄉(xiāng)土特色，形成區(qū)域精品?；匾庾R：注重團體消費的力量，立足資源，契合需求，做“塊產(chǎn)品”。炒作意識： 新興旅游產(chǎn)品的適度炒作是有必要的， 有助于形成“人氣”。營銷策略產(chǎn)品策略：常規(guī)產(chǎn)品+時令產(chǎn)品。作為一個定位為

43、短程游憩24休閑性質的農莊， 應足夠地重視回頭客， 在產(chǎn)品方面除了配置常規(guī)性的項目如外，還應適時推出時令產(chǎn)品。價格策略：項目自選+各樣折扣。游客到農莊消費產(chǎn)品種類和數(shù)量都由其自身選擇， 農莊還可以根據(jù)游客對象、 地點、時間、消費次數(shù)的不同，實行各種折扣活動，如對單位團體游客、旅行社團隊、學生等實行優(yōu)惠價格，在黃金周、周末、旺季和淡季實行不同的價格，以及與各單位制定特約價格等。渠道策略：所謂渠道，就是有效促成消費者消費的通道。渠道的建設是循序漸進而非一蹴而就的， 結合農莊自身情況， 應該是先易后難，由單純的零階通道向零階通道與一階通道并重轉變。前期，通與顧客面對面的交流溝通，吸引本地消費者前來；

44、后期，在注重自身宣傳的同時，尋找合適的旅行社、俱樂部及其他組織機構建立合作伙伴關系。公關策略： 應關注以下幾種公共關系的建立與維系： 媒體公關經(jīng)常性、 靈活性的邀請有關媒體前來報導采風； 行業(yè)交流積極參與行業(yè)活動；匯報溝通與主管部門保持良好溝通，爭取其理解和支持； 社區(qū)公關支持和引導社區(qū)居民的參與和保護。促銷策略：廣告選擇經(jīng)濟、有效的媒體進行廣告宣傳；組合與互補性較強的景區(qū)企業(yè)聯(lián)合促銷， 如“買家居獎農家樂”、“買電器送旅游” 、“先進工作者獎勵旅游”等。25通過平面媒體宣傳和媒體高曝光率拉動此類人群的旅游消費；生態(tài)休閑市場促銷宣傳持續(xù)長期進行， 可逐步發(fā)展 VIP 長期或常居型消費群懷舊市場

45、體；加強與旅行社合作，提供更多、更詳實的旅游宣傳材料。提供客房預訂、停車位等服務；加強與車友會、車迷俱樂部等自駕車市場組織的合作；逐步發(fā)展 VIP 消費群體；注重在時尚類、汽車類別、旅游類別平面媒體的宣傳促銷。保持項目的高曝光率， 通過相關老年對口管理機構或保健單位銀發(fā)市場進行滲透式宣傳。產(chǎn)品宜中低價位； 產(chǎn)品以內涵豐富、 游覽時間較長的修學和體學生市場驗為主；旅游接待設施不必豪華，只要衛(wèi)生、舒適即可；與學校等單位聯(lián)系，建立校園旅游代理。盡量安排可生態(tài)探險，可休閑度假，可康體健身，還可體味鄉(xiāng)自由人市場土風情的游線。通過戶外廣告、 口碑傳播、相關單位定向營銷及旅游專店的展本土消費市場示拉動消費需求。5.4旅游節(jié)會結合自身，關注時尚，結合農莊旅游項目建設進度，旅游區(qū)可以選擇適時地組織、舉辦一些節(jié)會活動來進行促銷，提交下面這些例子以拋磚引玉：端午相聚·櫻花小屋端午櫻桃節(jié)；綠色信仰·健康人生獼猴桃采摘節(jié)；走近花溪·親近小屋花溪親水活動；紅葉醉秋·魅麗身影書畫攝影采風；浪漫山谷·幸福一生特色婚慶活動。等等。26第六章 基礎設施規(guī)劃6.1交通規(guī)劃入口公路入口公路已有較好的路基，規(guī)劃在2009 年完成水庫接待中心路段的