租金所得稅亂象叢生稅收管理糾紛不斷(精編版)

1、租金所得稅亂象叢生稅收管理糾紛不斷一次性收取幾年的房租收入如何確認(rèn)收入？租賃開始日收取與租賃期滿收取有何異同？我公司出租房產(chǎn)一次收取幾個年度的租金，如租期五年（2010 年 1 月 1 日到 2014 年 12月 31 日） ，每年租金 100 萬元，在 2010 年一次性收取500 萬元的租金，企業(yè)按會計(jì)制度的規(guī)定分期確認(rèn)收入，在賬上確認(rèn)收入100 萬元，在 2010 年匯算清繳時是否要作納稅調(diào)增？我公司認(rèn)為不用作納稅調(diào)增，理由如下：（1）雖是一次性收取租金，但租期是五年，應(yīng)分期確認(rèn)收入，符合企業(yè)會計(jì)制度的有關(guān)規(guī)定及企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第九條規(guī)定的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。（2） 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例

2、第四十七條第（一）項(xiàng)規(guī)定，經(jīng)營方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費(fèi)支出，按照租賃期限均勻扣除。承租方支付的租金要在租賃期均勻扣除，而不是一次支付時就全額扣除，是符合權(quán)責(zé)發(fā)生制原則的。那出租方一次收取幾個年度的租金不是分期確認(rèn)收入而是一次性確認(rèn)收入，同一筆跨受益期款項(xiàng)的收付，收款方全額作收入，支付方而要分期扣除，顯然對納稅人來說是不公平的，也是違背權(quán)責(zé)發(fā)生制原則的。（3） 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第十九條第二款及國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問題的通知 （國稅函【 2009】98 號）第三條所規(guī)定的租金收入不明確，應(yīng)理解為本年度內(nèi)應(yīng)收取的租金收入，而不是指一次收取幾個年度的租金收入。請問：以上理

3、解是否正確？解答企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第九條規(guī)定：“企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。本條例和國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外?！闭堊⒁庠摋l強(qiáng)調(diào) “本條例和國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外?！倍髽I(yè)所得稅法實(shí)施條例第十九條第二款規(guī)定：“租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！?租金收入確認(rèn)時間的不合理規(guī)定，給企業(yè)避稅帶來很大空間。為此，國家稅務(wù)總局對此作了補(bǔ)充規(guī)定。國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通

4、知（國稅函【2010】79 號）規(guī)定，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)實(shí)施條例第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。小資料對于租金收入的確認(rèn)時間，近日引起廣泛關(guān)注的“鄭州人和公司案 ”中級人民法院判決部分極為相似：人和公司于 2008 年 12 月 28 日開始營業(yè)，當(dāng)年與租賃戶簽訂603 份名為商鋪經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并一次性收取了租金，在繳納稅款時，人和公司先按不動產(chǎn)銷售這一稅目繳納所得稅，在2009 年 1 月一次性繳納企業(yè)所得稅1.93 億元。后人和公司認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照租金收入進(jìn)行繳稅，遂根據(jù)企

5、業(yè)所得稅法實(shí)施條例第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則及國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知（國稅函（ 2010）79號）規(guī)定，提出退稅申請。稅務(wù)機(jī)關(guān)不予退稅，人和公司訴至法院。鄭州市中級人民法院一審認(rèn)為：人和公司對地下人防工程進(jìn)行開發(fā)，在不擁有產(chǎn)權(quán)的情況下，與商戶簽訂商鋪經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同并取得收入的行為不應(yīng)屬于銷售建筑物收入，該合同從性質(zhì)上來講屬于租賃合同，人和公司的收入為租金收入。對于租金收入如何繳稅的問題，中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例：“企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，

6、即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用?！倍鴩叶悇?wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知（國稅函（ 2010）79 號）第一條關(guān)于租金收入確認(rèn)問題中明確：“如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第九條規(guī)定收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。”從以上規(guī)定可以看出，對租金收入，繳稅時存在配比原則，該原則并非在國稅函（2010）79 號文中首次被規(guī)定，而是在中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第九條中已經(jīng)有規(guī)定。本案中，人和公司按照銷售建筑物一次性繳納稅款，無法扣除以后相

7、應(yīng)年度應(yīng)當(dāng)扣除的必要支出，存在多繳稅款的事實(shí)。根據(jù)中華人民共和國稅收征管法第五十一條規(guī)定，納稅人超過應(yīng)納稅額繳納的稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)后應(yīng)當(dāng)立即退還；納稅人自結(jié)算繳納稅款之日起三年內(nèi)發(fā)現(xiàn)的，可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)要求退還多繳的稅款并加算銀行同期存款利息，稅務(wù)機(jī)關(guān)及時查實(shí)后應(yīng)當(dāng)立即退還。當(dāng)然，此案最終高院的判決對事實(shí)的認(rèn)定有待商榷。另需關(guān)注的是，對于租金收取時間問題，這個問題并沒有最終解決，在你公司的案例當(dāng)中，如果合同約定租賃費(fèi)在第五年末一次性支付，則前五年不確認(rèn)所得，在第五年一次性確認(rèn)租賃收入500 萬元，不僅租賃收入要納稅調(diào)整，固定資產(chǎn)折舊也要隨之作納稅調(diào)整。因?yàn)楦鶕?jù)企業(yè)所得稅法第八條規(guī)定的原則，允許扣除的成本必須與應(yīng)稅收入相配比。此外，根據(jù)營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十五條規(guī)定：“納稅人提供租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！备鶕?jù)該規(guī)定，納稅人一次性收取五年的租金，應(yīng)當(dāng)一次性開具發(fā)票，一次性繳納營業(yè)稅及附加。稅款通過“長期待攤費(fèi)用 ”核算，分五年平均轉(zhuǎn)入“營業(yè)稅金及附加 ”科目。根據(jù)稅前扣除的配比性原則，允許在第一年全額扣除，即后四年的營業(yè)稅金及附加在第一年作納稅調(diào)減處理，