豐臺區(qū)大紅門西路住宅公寓商業(yè)地塊市場研究及定位報(bào)告

1、 豐臺區(qū)大紅門西路住宅、公寓、商業(yè)地塊市場研究及定位報(bào)告營銷管理中心報(bào)告目錄第一部分 市場分析第一章 座落區(qū)域市場分析一、區(qū)域概況及總體特征分析.51、區(qū)域經(jīng)濟(jì)和人口狀況52、區(qū)域發(fā)展趨勢5二、區(qū)域內(nèi)各板塊現(xiàn)狀瀏覽.81、花鄉(xiāng)板塊82、大方莊板塊93、馬家堡板塊10三、區(qū)域交通環(huán)境分析.12四、區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施分析.14五、區(qū)域房地產(chǎn)市場供應(yīng)量分析.16六、區(qū)域發(fā)展預(yù)測.181、成熟度指數(shù).182、本地塊評定.18第二章 區(qū)域競爭項(xiàng)目分析一、住宅分析.191、供應(yīng)量統(tǒng)計(jì).192、在售項(xiàng)目價(jià)格分析.203、項(xiàng)目建筑類型分析.214、戶型面積、配比情況分析.215、車位狀況及價(jià)格對比分析.276、社

2、區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施比較分析.277、物業(yè)管理狀況分析.288、區(qū)域項(xiàng)目主力客群分析.28二、商業(yè)配套分析301、現(xiàn)有市場上商業(yè)物業(yè)的分類.302、主要商業(yè)業(yè)態(tài)的特點(diǎn)及選址要求.303、商業(yè)理想地址的要素分析.334、周邊項(xiàng)目商業(yè)供應(yīng)總量統(tǒng)計(jì).355、商業(yè)租售價(jià)格分析.356、商業(yè)經(jīng)營的主要方式.36第二部分 項(xiàng)目定位第一章 項(xiàng)目自身分析.37一、 項(xiàng)目概況.371、地塊四至.372、地塊內(nèi)及土地現(xiàn)狀描述.39二、項(xiàng)目原有各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)401、地塊主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo).402、建設(shè)用地具體規(guī)劃技術(shù)指標(biāo).403、其他規(guī)劃條件.40三、地塊周邊配套現(xiàn)狀分析.42四、項(xiàng)目座落區(qū)位分析.431、區(qū)域的城市功能定位

3、已初具雛形.432、區(qū)域交通“天地通行”.43第二章 項(xiàng)目SWOT分析45一、優(yōu)勢：（S）.45二、劣勢：（W）45三、機(jī)會：（0）.45四、威脅：（T）.46第三章 項(xiàng)目座落區(qū)域市場研判.47第四章 項(xiàng)目定位建議.48一、 項(xiàng)目定位思路.48二、 項(xiàng)目整體定位.48（一） 客群定位.48（二） 形象定位.48（三） 產(chǎn)品定位.491、產(chǎn)品定位.492、住宅類產(chǎn)品戶型配比建議.493、具體定位方案建議.50（四） 初步價(jià)格定位.51報(bào)告分析結(jié)論.52第一部分 市場分析第一章 座落區(qū)域市場分析一、區(qū)域概況及總體特征分析1、區(qū)域狀況本次投標(biāo)地塊坐落于豐臺區(qū)大紅門西路，屬馬家堡板塊。馬家堡地處城鄉(xiāng)結(jié)

4、合部，屬北京市外來人口管理試點(diǎn)之一。除職工宿舍住宅之外，大量經(jīng)營“皮革、服裝、木材、塑料工業(yè)”的外地經(jīng)商人士租住在該區(qū)域內(nèi)。評估：馬家堡現(xiàn)有居民中拆遷戶、職工宿舍較多，另外，除了本地居住外，外地居民如浙江、福建、湖北等地的大批生意人集聚在南城。2、區(qū)域發(fā)展趨勢2.1北京市首個服裝商貿(mào)會展中心將落戶大紅門2006年11月5日豐臺區(qū)召開了第二屆金融博覽會，會上明確：2008年豐臺區(qū)大紅門服裝商貿(mào)區(qū)將建成北京市首個服裝貿(mào)易會展中心。中心集服裝交易、設(shè)計(jì)、展示及流行信息發(fā)布為一體，還計(jì)劃引入服裝文化，全面提升大紅門地區(qū)服裝產(chǎn)業(yè)。據(jù)悉，目前本市尚無服裝行業(yè)集中展示的場所，預(yù)計(jì)到2008年，大紅門地區(qū)將建

5、成北京國際輕紡城和總面積超過10萬平方米的木樨園購物廣場及相關(guān)的商務(wù)、金融、餐飲娛樂配套設(shè)施。據(jù)統(tǒng)計(jì)，大紅門服裝商貿(mào)區(qū)的年交易總額已超過100億元，占北京市同類商品交易額的54.5%。目前，北京國際輕紡城和木樨園購物廣場已進(jìn)入拆遷階段。2.2交通網(wǎng)路日益改善大紅門商貿(mào)區(qū)從南三環(huán)路木樨園橋延伸至南四環(huán)路大紅門橋，作為南城最大的服裝集散地，聚集著20余家大型服裝、紡織品市場，日常服裝產(chǎn)品的交易對該區(qū)域的交通造成了影響。為緩解南三環(huán)木樨園橋地區(qū)，尤其是大紅門服裝市場周邊的交通狀況，豐臺區(qū)今年將修建兩條連接三環(huán)和四環(huán)之間的城市干道公路，其中一條路從南三環(huán)洋橋通往南四環(huán)，另外一條從南三環(huán)劉家窯橋通往南四

6、環(huán)，屆時南三環(huán)尤其是木樨園橋到大紅門服裝市場之間的交通循環(huán)網(wǎng)將初步建成。預(yù)計(jì)2007上半年馬家堡東路將全線貫通，同時，劉家窯橋向南一直到南四環(huán)的道路也將完成建設(shè)，大紅門商貿(mào)區(qū)的交通環(huán)境將得到徹底改變。評估：受到這一規(guī)劃的連帶影響，本項(xiàng)目所處馬家堡板塊也將受益于交通環(huán)境的改善，從而使地段價(jià)值得到提升。2.3、與區(qū)域規(guī)劃相關(guān)的文件今年，市發(fā)改委發(fā)布北京市“十一五”專項(xiàng)規(guī)劃，即北京市“十一五”時期服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃其中明確表示在北京二環(huán)路以內(nèi)，不再新批成片建設(shè)普通商品住宅項(xiàng)目；加大南城及重點(diǎn)新城房地產(chǎn)開發(fā)力度。不久，北京住房建設(shè)規(guī)劃（2006年-2010年）發(fā)布，其中規(guī)定，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土

7、地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)；中心城中心地區(qū)嚴(yán)格控制新增住房建設(shè)用地規(guī)模和高層、高密度、高容積率項(xiàng)目建設(shè)，主要通過擴(kuò)大存量住房市場規(guī)模、優(yōu)化調(diào)整土地結(jié)構(gòu)和更新改造工業(yè)用地，保障住房供應(yīng)。11月，北京市“十一五”時期固定資產(chǎn)投資與重大項(xiàng)目規(guī)劃出臺，其中表明，“十一五”時期，城八區(qū)禁止建設(shè)容積率小于0.5的低密度住宅(一般普通住宅的密度在1.0以上)，嚴(yán)格控制別墅性質(zhì)的高檔住宅、度假村，90平方米以下商品住房面積所占比重達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，增量住宅主要建在通州、順義、大興、昌平等新城、南城和邊緣集團(tuán)。評估：年內(nèi)出臺的幾項(xiàng)大的規(guī)劃都提到了要加大南城的建設(shè)，根據(jù)規(guī)劃，未來南城

8、將會建設(shè)成為營銷中國的“大柜臺”、大商場以及大批發(fā)市場。隨著南四環(huán)、京開高速路、廣安門大街、南中軸路的貫通，以及未來貫穿南北的地鐵四號線、五號線的修建，軌道交通、路面交通和快速公交的并行，南城發(fā)展日益利好。二、區(qū)域內(nèi)主要板塊現(xiàn)狀瀏覽如圖所示，我們將就馬家堡板塊及臨近兩大板塊塊做簡單的分析及評估。1、花鄉(xiāng)板塊板塊花鄉(xiāng)板塊。因臨近西四環(huán)，屬于南城的傳統(tǒng)優(yōu)勢板塊，塊位于馬家堡西側(cè)，具體為玉泉營橋西南角，京開高速路以西，西南三環(huán)路以南，西至豐臺鐵路橋，南至世界公園。是豐臺區(qū)政府和豐臺法院的所在地。成熟度按照規(guī)劃，花鄉(xiāng)板塊今后將形成以教育、高科技、旅游、貿(mào)易、居住五大部分為主體的綜合新區(qū)，主推“宜居”概

9、念。土地供應(yīng)量布洛城、怡然家園、萬年花城在2007年均有放量，億城天筑、中體奧林匹克花園后期全面啟動。區(qū)域供應(yīng)日趨增長價(jià)格走勢隨著花鄉(xiāng)面貌整體改善，新項(xiàng)目的品質(zhì)也逐步提升，價(jià)格自然也開始沖高。目前萬年花城塔樓的均價(jià)由一期4200元/漲到了7500元/；鴻業(yè)興園均價(jià)由4500元/漲至6900元/；怡?；▓@六期均價(jià)6600元/。億城·天筑項(xiàng)目均價(jià)達(dá)到了8000元/左右，為花鄉(xiāng)板塊的價(jià)格新標(biāo)桿。銷售狀況穩(wěn)中有升項(xiàng)目檔次從經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅項(xiàng)目到別墅的居住物業(yè)產(chǎn)品線開始形成代表項(xiàng)目億城·天筑、中體奧林匹克花園、怡?；▓@六期、萬年花城、鴻業(yè)興園評估：花鄉(xiāng)處于北京四環(huán)的西南角，在交通

10、、配套、人文等方面都較完善，首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)、總部基地以及未來的國美第一商都也都為區(qū)域帶來了商機(jī)和人氣。交通方面，京城兩大交通動脈三環(huán)路和四環(huán)路貫穿花鄉(xiāng)板塊，京石、京開高速路發(fā)散形成楔形特征，車輛分流條件良好；輕軌9號線工程(世界公園至西直門)即將施工建設(shè)。區(qū)域發(fā)展?jié)摿ξ阌怪靡?。但是，這一板塊目前還存在重住宅、輕商業(yè)的缺陷，寫字樓、商業(yè)領(lǐng)域明顯欠缺。從目前豐臺區(qū)科技總部新區(qū)的現(xiàn)狀布局看，商務(wù)配套設(shè)施明顯不足。除了6萬的歐尚、樂華梅蘭超市、總部基地即將開始建設(shè)的12萬的五星級酒店、商務(wù)公寓、商業(yè)街集群以及一些零星分布的小型商務(wù)服務(wù)設(shè)施外，科技總部新區(qū)內(nèi)其余的配套設(shè)施并不充足，無法滿足總部新區(qū)未來15

11、萬以上的商務(wù)人群和30萬以上的居住人群的消費(fèi)需求。2、大方莊板塊板塊大方莊板塊。方莊是南城最早開發(fā)的地塊之一，最早可追溯至1984年。隨著核心區(qū)內(nèi)土地的開發(fā)完畢，方莊的開發(fā)正往南延伸至三環(huán)外成壽寺并逐步輻射到宋家莊、小紅門一帶，形成了所謂的“大方莊”板塊。成熟度非常成熟土地供應(yīng)量中海城后期放量價(jià)格走勢即將突破9000元/銷售狀況良好項(xiàng)目檔次中、高檔代表項(xiàng)目中海城、狀元城、晶城秀府評估：位置優(yōu)越，交通條件非常便利。規(guī)劃中的地鐵5號線、10號線都從該區(qū)域經(jīng)過，作為區(qū)域內(nèi)縱貫?zāi)媳钡母傻?，成壽寺路也即將進(jìn)行改擴(kuò)建。區(qū)域內(nèi)商業(yè)基礎(chǔ)不錯，城外誠、家世界、頤芳園等提供了一定的休閑、購物場所。尤其吸引人的是，

12、這里原本與方莊就是難舍難分，只相隔一條三環(huán)路，所有方莊的醫(yī)療、服務(wù)、金融、娛樂餐飲資源，新區(qū)域內(nèi)都能共享。是三個板塊中最具優(yōu)勢的一個。3、馬家堡板塊板塊馬家堡板塊。位于南三、四環(huán)間，西起草橋、東到洋橋，分別可輻射至洋橋和草橋以及大紅門、小紅門地區(qū)。成熟度隨著2004年底從南四環(huán)直通西單的馬西路建成通車， 土地供應(yīng)量截至目前，馬家堡板塊總建筑面積282.4萬，其中已推出面積220.2萬，存量73.71萬，潛在供應(yīng)量62.6萬。價(jià)格走勢該板塊房價(jià)顯現(xiàn)較強(qiáng)的增長態(tài)勢，增長幅度接近12%。星河城、遠(yuǎn)洋自然等項(xiàng)目價(jià)格已經(jīng)升至均價(jià)8800元/以上。銷售狀況區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目基本售罄項(xiàng)目檔次中高檔代表項(xiàng)目星河城、遠(yuǎn)

13、洋自然評估：馬家堡區(qū)域以木樨園大紅門為核心的服裝貿(mào)易區(qū)已經(jīng)形成了以服裝貿(mào)易為主，集批發(fā)、采購、倉庫、配送、展覽展示、加工、電子商務(wù)、金融服務(wù)為一體的現(xiàn)代化綜合性城市服裝產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)，輻射范圍達(dá)到華北、東北等地區(qū)，成為全國幾個重要的的服裝集散地之一。馬家堡是近兩年發(fā)展比較迅速的板塊之一，與其強(qiáng)勁的交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)展不無關(guān)系。馬家堡西路、右外大街延長線嘉園路的開通；地鐵4、5號線的開建以及北京南站的改建國鐵、地鐵、市政鐵路、公交、出租匯集，京津城際鐵路、京滬高速鐵路始發(fā)站，京山鐵路的中轉(zhuǎn)站等，隨著交通網(wǎng)絡(luò)的不斷增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)格局日益發(fā)展成熟，蘇寧、國美、肯德基等商業(yè)、餐飲巨頭相繼落戶馬家堡，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍將

14、與日俱增。馬家堡板塊成為物流中心，甚至區(qū)域中心已指日可待，發(fā)展?jié)摿芍^不可估量。三、區(qū)域交通環(huán)境分析本地塊坐落于豐臺區(qū)大紅門西路26號，馬家堡東路沿線，距南三環(huán)洋橋1400米，至南四環(huán)公益橋700米，與地鐵4號線、5號線相鄰。評估：馬家堡板塊位于南三環(huán)、四環(huán)之間，西起草橋、東到洋橋，因馬家堡西路的通車而迅速崛起。豐臺地區(qū)緊圍南三環(huán)沿線發(fā)展布局已逐步形成，稱為“三點(diǎn)一線”，即麗澤商務(wù)區(qū)、豐臺新區(qū)、大紅門商業(yè)街（第五商圈）三個點(diǎn)和“南三環(huán)”這條線。而“馬家堡板塊”恰好在這“三點(diǎn)一線”圍合的區(qū)域核心地帶，將是這個經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展直接受惠者。 近年，南城的改造力度在所有城區(qū)中是最大的。兩廣大街的通車、麗澤路

15、的通車、南中軸路的修建，涼水河還清工程，使得南城的面貌發(fā)生巨變，更為房地產(chǎn)發(fā)展掃平了道路。馬家堡西路直通西單，與菜市口南大街、宣外大街連接成為北京重要的南北交通“新干線”。由馬家堡板塊到西單商業(yè)區(qū)僅需10多分鐘車程，利于西單等商業(yè)圈對南城的滲透，真正縮短南北城差距，對馬家堡板塊住宅價(jià)值的提升作用無疑是巨大的。另外，全長28.65公里的地鐵4號線貫穿京城、成為連接京南與京西北地區(qū)的“交通大動脈”。地鐵4號線不僅使馬家堡板塊與宣武門、西單、新街口、西直門、中關(guān)村等商業(yè)區(qū)緊密相連，更直接推動馬家堡板塊自身的商業(yè)發(fā)展。地鐵站與地上商業(yè)設(shè)施結(jié)合將出現(xiàn)巨大商機(jī)，并形成沿地鐵商業(yè)帶。許多國際大都市的地鐵沿線

16、都分布著大量商業(yè)設(shè)施，比如香港地鐵的尖沙咀站的新太陽廣場、銅鑼灣站的世貿(mào)中心等。北京同樣如此，無論是地鐵一號線還是環(huán)線，沿線地區(qū)的商業(yè)設(shè)施都很發(fā)達(dá)。地鐵口的便利性和巨大客流可以帶動周邊商業(yè)發(fā)展，形成輻射力很強(qiáng)的商業(yè)區(qū)。在馬家堡板塊，現(xiàn)在已聚集了包括萬客隆、美廉美、冠軍在內(nèi)的多家超市，以及大中電器、蘇寧電器、明日東方商廈等各類商業(yè)設(shè)施。未來本地塊所處區(qū)域亦將形成區(qū)域內(nèi)一個新的商業(yè)中心。四、區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施現(xiàn)狀類別名稱Mall無，搜寶商務(wù)中心10萬（在建）倉儲式超市萬客隆、京客隆、美廉美超市、大中電器、國美電器商城、集美家居、易初蓮花草橋店百貨鑫星鑫單商場銀行、證券中國銀行、工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、

17、北京銀行（原北京市商業(yè)銀行）。幼兒園瑞麗江畔社區(qū)幼兒園、本項(xiàng)目幼兒園中小學(xué)趙登禹中學(xué)(原豐臺18中初中部)、豐臺12中分校；馬家鋪小學(xué)、角門中學(xué)、角門小學(xué)、西馬場小學(xué)、大紅門一小等高校中央戲曲學(xué)院、北京一輕技術(shù)學(xué)校醫(yī)院北京同仁京苑醫(yī)院、豐臺婦幼保健醫(yī)院、北京市康復(fù)中心、博愛醫(yī)院、佑安醫(yī)院、洋橋醫(yī)院等酒店衡水飯店、尚方賓館、藍(lán)洋賓館、銀杏園賓館、海星大酒店公園陶然亭公園、天壇公園、萬芳亭公園、福海公園郵局角門郵局、馬家堡郵電所餐飲肯德基評估：本區(qū)域周邊生活配套設(shè)施完善，但受傳統(tǒng)“南城”觀念、區(qū)域消費(fèi)群體消費(fèi)能力較低的影響，區(qū)域內(nèi)中高檔酒店、大型mall類商業(yè)、高檔餐飲、時尚健身等業(yè)態(tài)較少，這與該

18、區(qū)域內(nèi)人群消費(fèi)能力有關(guān)。特別值得一提的是，全球快餐連鎖巨頭肯德基就位于本項(xiàng)目路東的萬客隆北側(cè)?？系禄x址時考察的問題極為細(xì)致，包括地區(qū)人口特征、住宅特點(diǎn)、集會場所、交通和人流狀況、消費(fèi)傾向，甚至店址是否與城市規(guī)劃發(fā)展相符合，是否會出現(xiàn)市政動遷和周邊動遷，是否會進(jìn)入城市規(guī)劃紅線等等。它的落戶意味著本區(qū)域內(nèi)存在著極大地商業(yè)機(jī)會。另外，區(qū)域周邊現(xiàn)有公園場所距離本項(xiàng)目稍遠(yuǎn)，居民區(qū)節(jié)次鱗比，整體自然綠化環(huán)境較差，因此居住有別于“花鄉(xiāng)板塊”打造的南城“宜居概念”。五、區(qū)域房地產(chǎn)市場供應(yīng)量分析區(qū)域項(xiàng)目名稱總供應(yīng)量（萬）住宅體量（萬）商業(yè)商務(wù)體量（萬）核心區(qū)域遠(yuǎn)洋自然37325（底商、寫字樓、酒店式公寓）瑞麗

19、江畔33.632.90.68（包括會所）名都家苑1413.380.62三星莊園7.570.5（寫字樓）楓南世嘉76.60.4小計(jì)/99.191.887.2周邊區(qū)域星河城1129715搜寶商務(wù)20020（寫字樓、商業(yè)）未來假日大廈2.7902.79小計(jì)/134.799737.79結(jié)論：本區(qū)域及周邊區(qū)域在近13年間住宅供應(yīng)量偏少，且多為3年以上的老項(xiàng)目。除“星河城”、“遠(yuǎn)洋自然”外，現(xiàn)有項(xiàng)目均無配套底商。配套商業(yè)供應(yīng)多為小面積分割，銷售狀況良好且預(yù)期租金偏高。區(qū)域內(nèi)有少量寫字樓供應(yīng)，大部分為小面積分割，只租不售，不收物業(yè)費(fèi)，收益狀況不太樂觀。54 / 54文檔可自由編輯打印六、區(qū)域發(fā)展預(yù)測1、成熟

20、度指數(shù)指數(shù)級別12345評定標(biāo)準(zhǔn)待開發(fā)區(qū)域社區(qū)型住宅較少，周邊多為小面積商業(yè)，缺乏醫(yī)療、學(xué)校、中大型購物中心等生活配套，有少量公交路線，區(qū)域內(nèi)人員成分較為雜亂，治安狀況一般。一定規(guī)模的住宅社區(qū)，醫(yī)療、學(xué)校、銀行、郵局、超市等生活配套較為齊全，各交通道路四通八達(dá)但路況一般，周邊公交路線較為發(fā)達(dá)，任一地點(diǎn)至公共交通位置路程不超過20分鐘，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)代化、都市化程度一般。 住宅、商業(yè)規(guī)模較大，醫(yī)療、學(xué)校、銀行、郵局、超市、娛樂休閑等生活配套較為齊全，各交通道路四通八達(dá)且路況較好，公共交通較為便利，任一地點(diǎn)至公共交通位置路程不超過15分鐘，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)代化程度較高、都市感較強(qiáng)，將要形成生產(chǎn)、居住、消費(fèi)的良性

21、循環(huán)體系住宅、商務(wù)、商業(yè)適均分布，醫(yī)療、學(xué)校、郵局、銀行、超市、娛樂休閑等生活配套一應(yīng)俱全，各交通道路四通八達(dá)且路況很好，公共交通（包括軌道交通）非常便利，任一地點(diǎn)至公共交通位置路程不超過8分鐘，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)代化程度高、都市感強(qiáng)，已經(jīng)形成生產(chǎn)、居住、消費(fèi)的良性循環(huán)體系代表區(qū)域遠(yuǎn)郊垡頭亦莊、朝陽路沿線朝陽公園區(qū)域、望京CBD說明：本指數(shù)僅用于評定本地塊成熟程度之用2、本地塊評定 根據(jù)本地塊現(xiàn)有交通、配套、路況、居住環(huán)境等條件，本地塊成熟度指數(shù)正處于由第2階段向第3階段發(fā)展過程中。第二章 區(qū)域競爭項(xiàng)目分析一、住宅分析1、供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)區(qū)域項(xiàng)目名稱坐落范圍住宅總量（萬）已、在售體量（萬）存量（萬）核心區(qū)域遠(yuǎn)

22、洋自然南三環(huán)洋橋往南萬客隆超市南側(cè)，臨近南四環(huán)32320瑞麗江畔馬家堡東路，三、四環(huán)之間32.931.11.8名都家苑馬家堡西路東側(cè)臨地鐵四號線終點(diǎn)站13.3813.380三星莊園南三環(huán)洋橋十字路口向南2.5公里，臨近南四環(huán)770楓南世嘉豐臺角門14路總站東側(cè)，臨近南四環(huán)6.66.60小計(jì)/91.8890.081.8周邊區(qū)域星河城馬家堡西路西側(cè)，臨地鐵四號線終點(diǎn)站，距南四環(huán)較近97907小計(jì)/97907評估： 區(qū)域內(nèi)及周邊項(xiàng)目基本已售罄或?qū)⒁垠溃挥猩贁?shù)如瑞麗江畔、星河城等項(xiàng)目留有少量存量。2、在售項(xiàng)目價(jià)格分析（單位：元/） 均價(jià)時間項(xiàng)目名稱2005-122006-32006-62006-9

23、2006-11遠(yuǎn)洋自然64007100800086008800瑞麗江畔65007200780080008200名都家苑60006000710083009600三星莊園54005500550062007500楓南世嘉59006200720075007600星河城73007500750088008800評估：自進(jìn)入2006年之后，本區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目漲幅速度、價(jià)格走勢均非常迅速，包括3年前開發(fā)的項(xiàng)目（如三星莊園等）已攀升到7500元/的價(jià)位；靠近地鐵4號線的項(xiàng)目名都家苑，售價(jià)已達(dá)到9600元/；緊鄰本地塊的遠(yuǎn)洋自然即將突破9000大關(guān)。我們感覺，目前均價(jià)已趨于南城項(xiàng)目售價(jià)的臨界點(diǎn)。這一方面與政策、市場大

24、勢有關(guān)，另一方面也與各項(xiàng)目均臨近尾盤銷售不無關(guān)系。3、項(xiàng)目建筑類型分析項(xiàng)目名稱容積率交房標(biāo)準(zhǔn)建筑形態(tài)外立面材質(zhì)建筑風(fēng)格遠(yuǎn)洋自然2毛坯板、板塔結(jié)合面磚+涂料普通名都家苑2.36毛坯板樓面磚+涂料普通瑞麗江畔2.64毛坯板樓、塔樓板樓面磚塔樓涂料普通三星莊園1.7毛坯板樓面磚+涂料普通楓南世嘉2.56毛坯板樓面磚+涂料普通星河城2.23 毛坯板樓面磚+涂料普通評估：區(qū)域內(nèi)及周邊項(xiàng)目在建筑類型分項(xiàng)中都基本一致，這與本區(qū)域住宅類項(xiàng)目的目標(biāo)客群較為單一有關(guān)。4、戶型面積、配比情況分析項(xiàng)目名稱一居兩居三居四居及以上面積比例面積比例面積比例面積比例遠(yuǎn)洋自然56-6210%100-12050%125-1483

25、5%180-1885%瑞麗江畔47-7620%104-11630%120-15230%144左右10%名都家苑50-6010%80-12045%120-15045%無無三星莊園40-8015%85-12050%137-17825%210左右10%星河城38-4510%90-10710%120-14860%230左右20%評估：如上表所示，區(qū)域內(nèi)及周邊各項(xiàng)目戶型面積區(qū)間基本一致。本區(qū)域總體供給量最大的，以二居與三居為本區(qū)域主力戶型，諸如81125的二居，其次是131150的三居。四居所占比例較少，但四居面積跨度較大（144230）。附1：“遠(yuǎn)洋自然”項(xiàng)目主力戶型圖4款遠(yuǎn)洋自然總體規(guī)劃示意圖戶型示

26、意： 2室2廳2衛(wèi)，114.313室2廳2衛(wèi)137.152室2廳1衛(wèi)107.7 4室2廳2衛(wèi)179.03附2：星河城星河城規(guī)畫示意圖戶型示意3款：一室兩廳一衛(wèi) 66 三室兩廳一衛(wèi)122平米兩室兩廳兩衛(wèi)102平米5、車位狀況及價(jià)格對比分析項(xiàng)目名稱比例地下車位地上車位租金售價(jià)租金遠(yuǎn)洋自然1：0.7不售600元/個150元/月瑞麗江畔1：0.78.28.4萬元/個350元/月名都家苑1：1.05不售350元/月三星莊園1：1只有地上車位星河城1：1.2不售400元/月京品不售350元/月珠江駿景2500戶/800個6萬元/20年500元/月福海家園只有地上車位政洋家園東麗溫泉家園鑫寶苑評估：區(qū)域內(nèi)較

27、早項(xiàng)目（19972003年開發(fā)）基本只有少量地上車位而無地下車庫，新近項(xiàng)目即使有地下車庫，其銷售方式也以租為主，這與本區(qū)域目標(biāo)客群有限的消費(fèi)能力不無關(guān)系。6、社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施比較分析項(xiàng)目名稱社區(qū)配套遠(yuǎn)洋自然5000會所、約1萬底商、2棟寫字樓、1棟酒店式公寓豐臺一小遠(yuǎn)洋分校瑞麗江畔幼兒園、6800平米會所、北京同仁京苑醫(yī)院衛(wèi)生站名都家苑4500獨(dú)立商業(yè)樓，小區(qū)內(nèi)約6000平米底商三星莊園5000平米獨(dú)立商業(yè)樓已整售，無底商星河城6000平米動靜會所（SPA生活會館）、高爾夫練習(xí)場、幼兒園東麗溫泉家園5000平米溫泉游泳館西馬金潤家園中學(xué)、小學(xué)、幼兒園楓南世嘉1000平米臨街2層商業(yè)、2000平

28、米臨街3層寫字樓（均整售）評估：區(qū)域內(nèi)在售的典型項(xiàng)目多數(shù)都有會所，教育配套尤其是幼兒園在新項(xiàng)目都有體現(xiàn)。商業(yè)類產(chǎn)品特別是底商在各在售項(xiàng)目或多或少都有分布，無滯銷。7、物業(yè)管理狀況分析項(xiàng)目名稱物業(yè)公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)特色遠(yuǎn)洋自然遠(yuǎn)洋基業(yè)1.982.35普通瑞麗江畔洋橋瑞麗1.8普通名都家苑眾泰馨1.9普通三星莊園恒星物業(yè)1.8普通星河城璽萌物業(yè)2.5普通評估：本區(qū)域各項(xiàng)目物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大多較為低廉（大多項(xiàng)目沒有水系、園林等景觀維護(hù)費(fèi)用），其提供物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)基本一致，屬中低檔次。8、區(qū)域項(xiàng)目主力客群分析工作區(qū)域工作地點(diǎn)多數(shù)在周邊，即南二環(huán)以南區(qū)域，只有少量在其他區(qū)域居住區(qū)域多數(shù)居住在周邊，即南二環(huán)以南職

29、業(yè)特征部分外地商戶，以南方人為主部分上班族，收入中低層次，一般為早出晚歸型購房動機(jī)改善本身居住條件，第一次置業(yè)，極少投資置業(yè)次數(shù)多數(shù)第一次，少數(shù)第二次年齡多數(shù)為首次置業(yè)者，年齡在35歲以下評估：本區(qū)域受原有下風(fēng)下水觀念影響，其客群特征較為單一且特征較為明顯，主要為具有南城情結(jié)且需要改善現(xiàn)有居住條件的地緣性客戶、周邊工作學(xué)習(xí)的中青年首次置業(yè)者及臨近的木樨園商圈有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的外地經(jīng)商人士。二、商業(yè)配套分析1、現(xiàn)有市場上商業(yè)物業(yè)的分類按商業(yè)建筑形式底商一種是建在住宅樓下，一種是建在寫字樓下。為滿足政府對商業(yè)配套7%的要求，這部分底商由于規(guī)模小、需求旺，銷售情況很好，是大部分開發(fā)商對商業(yè)的開發(fā)思路。

30、集中商業(yè)一般指在傳統(tǒng)的商業(yè)中心開發(fā)的大型商業(yè)地產(chǎn)。按商業(yè)業(yè)態(tài)類型綜合商場Shopping mall如世紀(jì)金源、燕莎奧特萊斯時尚購物中心如中友百貨傳統(tǒng)百貨商場如王府井百貨綜合批發(fā)市場如萬通商品批發(fā)市場超級市場大型綜合超市如普爾斯馬特超級市場如京客隆超市便利店如迪亞天天便利店專業(yè)市場服裝類精品店、專賣店、批發(fā)市場電子電器類如中關(guān)村大中、海龍家居建材類如集美、百安居、環(huán)三環(huán)農(nóng)副產(chǎn)品類如玉泉營花卉、紅橋生鮮、大鐘寺水果餐飲類中式美食街、高檔餐飲、快餐西式高檔西式餐飲、快餐休閑娛樂美容美發(fā)美體保健如希蔓俱樂部運(yùn)動健身如中體倍力KTV如樂圣、錢柜酒吧如三里屯、后海2、主要商業(yè)業(yè)態(tài)的特點(diǎn)及選址要求根據(jù)國內(nèi)貿(mào)

31、易局1998年6月5日發(fā)布的關(guān)于商業(yè)業(yè)態(tài)分類指導(dǎo)意見：商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場(主題商城)、專賣店、購物中心和倉儲式商場等8種形式。其分類依據(jù)是零售業(yè)的選址、規(guī)模、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施、經(jīng)營方式、服務(wù)功能等。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營特征如下：2.1百貨店A. 是指在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū),開展進(jìn)貨、管理、運(yùn)營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。B. 選址在城市繁華區(qū)、交通要道。C. 店面規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上。D. 商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。E. 商店

32、設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。F. 采取柜臺銷售與自選(開架)銷售相結(jié)合方式。G. 采取定價(jià)銷售,可以退貨。H. 服務(wù)功能齊全。2.2超級市場A. 超級市場指采取自選銷售方式、以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。B. 選在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。C. 以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達(dá)。D. 商店?duì)I業(yè)面積在1000平方米左右。E. 商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主。F. 采取自選銷售方式,出入口分設(shè),結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行。G. 營業(yè)時間每天不低于11小時。H. 有一定面積的停車場地。2.3大型綜合超市A. 大型綜合超市是指采取自選銷售方式，

33、以銷售大眾化實(shí)用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。B. 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。C. 商店?duì)I業(yè)面積2500平方米以上。D. 商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全,重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。E. 采取自選銷售方式。F. 設(shè)與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。2.4便利店A. 便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。B. 選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。C. 商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。D. 居民徒步購物5-7分鐘可到達(dá)，80%的顧客為有目的的購買。E. 商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料、小百貨為主，有即時消費(fèi)性、小容量

34、、應(yīng)急性等特點(diǎn)。F. 營業(yè)時間長，一般在10小時以上，甚至24小時，終年無休日。G. 以開架自選貨為主，結(jié)算在收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行。2.5購物中心A. 購物中心指企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。B. 由發(fā)起者有計(jì)劃地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃,店鋪獨(dú)立經(jīng)營。C. 選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。D. 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店,與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。E. 設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮,實(shí)行賣場租賃制。F. 核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。G. 服務(wù)功能齊全,集零售、餐飲、娛樂為一體。H. 根據(jù)銷售面積,設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場。2

35、.6倉儲式商場A. 倉儲式商場指以經(jīng)營生活資料為主的，儲銷一體、低價(jià)銷售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。其中有的采取會員制形式，只為會員服務(wù)。B. 在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。C. 商店?duì)I業(yè)面積大，一般為10000平方米左右。D. 目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購買和有交通工具的消費(fèi)者為主。E. 商品結(jié)構(gòu)主要以食品(有一部分生鮮商品)、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品等為主。F. 店堂設(shè)施簡樸、實(shí)用。G. 采取倉儲式陳列。H. 開展自選式的銷售。I. 設(shè)有較大規(guī)模的停車場。結(jié)論：從選址、規(guī)模、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施、經(jīng)營方式、服務(wù)功能等因素開發(fā)商基本對擬開發(fā)的商

36、業(yè)地產(chǎn)有定性的判斷，該物業(yè)打算做什么即終端市場可測量、經(jīng)濟(jì)效益可支撐、差異化的競爭策略。3、商業(yè)理想地址的要素分析3.1具有未來持續(xù)經(jīng)營力店鋪選址是一項(xiàng)長期投資，當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生變化時，其他經(jīng)營因素都可隨之進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，以適應(yīng)外部環(huán)境的變化。而店址一經(jīng)確定就難以變動。因此，商業(yè)在選址時必須具有發(fā)展的眼光，不僅要研究現(xiàn)狀，還要正確的預(yù)測未來，如交通條件在改善、周這的競爭日漸激烈都是商業(yè)選擇要考慮的。3.2存在規(guī)模性的目標(biāo)客戶群。任何商業(yè)都應(yīng)把滿足顧客需求作為其宗旨。每一個網(wǎng)點(diǎn)都應(yīng)有一定規(guī)模的目標(biāo)顧客，這是保證其經(jīng)營達(dá)到一定規(guī)模的重要條件。但是對于任何一個店鋪來說，它的目標(biāo)顧客群都是經(jīng)常會發(fā)生變化的

37、。市政規(guī)劃、交通變革等都能導(dǎo)致顧客群的增加或減少，而這也成為預(yù)測未來顧客群的一個重要依據(jù)。如新建車站、碼頭、地鐵出口、旅游景點(diǎn)、公共指示設(shè)施等均能增加消費(fèi)者群。因此在進(jìn)行未來消費(fèi)者群的測定時，必須考慮到這些外部環(huán)境的變化。同時，選址前要了解其商圈范圍內(nèi)的中心圈、次級圈和邊緣圈內(nèi)各自居民或特定目標(biāo)公眾的數(shù)量和收入程度、職業(yè)分布、消費(fèi)特點(diǎn)與偏好，通過對這些情況的了解，可以對顧客的數(shù)量和質(zhì)量有個較為準(zhǔn)確的認(rèn)識。一個選址優(yōu)良的店鋪必然擁有一批穩(wěn)定的目標(biāo)顧客，這就要求在其商圈范圍內(nèi)擁有足夠多的戶數(shù)和人口數(shù)。許多店鋪設(shè)在有較強(qiáng)購買力，人口密度大的地區(qū)，其中一個重要原因，就是為了保證周圍有持續(xù)旺盛的購買力。

38、3.3保證進(jìn)出道路的暢通道路的暢通不僅影響商品的安全性，而且影響商品的運(yùn)達(dá)時間和運(yùn)輸費(fèi)用。一般來說，要求與店鋪有關(guān)的街道交通方便、道路寬闊、車輛進(jìn)出自由，且店鋪附近最好有車站。因?yàn)榫W(wǎng)點(diǎn)設(shè)在幾個車站的交匯點(diǎn)附近，往往能吸引大量顧客前往進(jìn)行購物。另外，店鋪前擁有一個大的停車場，往往可以吸引遠(yuǎn)距離的顧客，擴(kuò)大自己的商圈范圍，特別是對于大型綜合超市或倉儲式商場而言尤為重要。4、周邊項(xiàng)目商業(yè)供應(yīng)總量統(tǒng)計(jì)分類名稱體量（）特色商業(yè)萬客隆約20000 大型綜合超市蘇寧電器電器大中電器電器肯德基餐飲福海底商約3000 小面積分割鑫寶苑底商小面積分割，多為建材集美家居約100000 家居遠(yuǎn)洋自然不詳小面積分割與綜

39、合型大商場瑞麗江畔6800（包括會所）小面積分割名都家苑6200小面積分割楓南世嘉4000小面積分割寫字樓三星莊園5000規(guī)模小楓南世嘉30002層商業(yè)；4層辦公樓搜寶商務(wù)中心200000小面積分割（77180）未來假日大廈27900面積區(qū)間103223評估：本區(qū)域內(nèi)供應(yīng)商業(yè)形式多為小面積分割底商，面積范圍基本限制在200以內(nèi)，其銷售狀況良好，預(yù)期租金也較為樂觀，尤其肯德基與萬客隆的存在大大增強(qiáng)了區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍的營造。本區(qū)域內(nèi)供應(yīng)寫字樓非常有限，體量偏小，多為小面積分割，租售狀況并不樂觀。5、商業(yè)租售價(jià)格分析5.1寫字樓項(xiàng)目名稱售價(jià)（元/）租金（元/天/）出租率/銷售率其他楓南世嘉17000不

40、租尚未售出搜寶商務(wù)中心10500不租30%未來假日大廈8000不租50%政洋大廈不售1.880不收物業(yè)費(fèi)立業(yè)大廈不售280不收物業(yè)費(fèi)洋橋大廈不售1.690不收物業(yè)費(fèi)評估：區(qū)域內(nèi)寫字樓銷售基本以售為主，價(jià)格范圍根據(jù)地段相差較大，銷售狀況并不理想。5.2商業(yè)項(xiàng)目名稱售價(jià)（元/）租金（元/天/）出租率/銷售率其他遠(yuǎn)洋自然1700018000不租尚未出售名都家苑20000以上未定尚未租售楓南世嘉19000不租尚未售出星河城未定約34珠江駿景已售完2左右90%以上富卓苑已售完34100%福海、鑫寶苑已售完34100%評估：區(qū)域內(nèi)商業(yè)均為小面積分割，銷售價(jià)格偏高但市場前景看好，已售完底商有部分轉(zhuǎn)租，租金在

41、34元且租賃形式看好。6、區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營的主要方式各項(xiàng)目底商均以售為主，由于本區(qū)域商業(yè)租賃市場的利好，有不少業(yè)主將底商轉(zhuǎn)租，且租賃率保持在較高的范圍內(nèi)。第二部分 項(xiàng)目定位第一章 項(xiàng)目自身分析一、 項(xiàng)目概況1、地塊四至本地塊位于豐臺區(qū)大紅門西路26號。具體四至范圍是：東至馬家堡路，西至北京北旅汽車制造有限公司廠區(qū)宿舍，北至石榴莊路，南至西馬場北里。見下圖示意：左圖為地塊南側(cè)小區(qū)左圖為地塊東側(cè)入口左圖為地塊東側(cè)馬家堡東路左圖為地塊內(nèi)現(xiàn)狀左圖為地塊內(nèi)鍋爐房2、地塊內(nèi)及土地現(xiàn)狀描述2.1、本地塊原為北京北旅汽車制造有限公司劃撥工業(yè)用地。目前，出讓地塊紅線內(nèi)尚有部分廠房及辦公用房未拆除，但已完成騰空，原

42、土地使用單位保證于06年12月中旬完成全部地上物的拆除工作。2.2、本地塊東西長約455米，南北寬約140米。2.3、本地塊處區(qū)域消費(fèi)核心位置，隨著東、北兩側(cè)道路的拓寬，周邊現(xiàn)有肯德基、萬客隆、蘇寧電器等商業(yè)設(shè)施人氣的不斷聚集，使得本地塊在本區(qū)域的中心位置優(yōu)越性突顯二、項(xiàng)目原有各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)1、地塊主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)招標(biāo)編號用地性質(zhì)出讓年限土地面積（）建筑控制規(guī)模（）京土整儲招（豐）2006076號商業(yè)金融、住宅、托幼居住70年綜合50年商業(yè)40年79217.635其中：建設(shè)用地60483.692154351.0762、建設(shè)用地具體規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)用地性質(zhì)用地面積（）容積率建筑控制規(guī)模（）控高（米）綠

43、地率（%）住宅410002.51025006030商業(yè)金融16483.6923.049451.0766030托幼30000.824001230總計(jì)60483.692/154351.076/3、其他規(guī)劃條件代征城市公共用地面積共計(jì)18733.943平米。其中代征道路面積12733.943平米，代征綠地面積6000平米出入口方位北、東為主，西側(cè)為輔建筑退讓規(guī)劃用地邊界距離不小于5米停車泊位機(jī)動車：商業(yè)金融65輛/萬平米，住宅公寓1輛/戶自行車：商業(yè)金融200輛/萬平米，住宅公寓2輛/戶其它規(guī)劃要求1. 結(jié)合方案，在代征公共綠地及托幼西側(cè)設(shè)一條規(guī)劃路（紅線寬12米），以便與南側(cè)規(guī)劃路（紅線寬25米）

44、連通。2. 建設(shè)用地南側(cè)占地面積約1341平米，建筑面積約1297平米的鍋爐房，需現(xiàn)狀保留。分析：在獲取土地成本日益增高的市場條件下，住宅類產(chǎn)品的利潤逐漸趨于臨界點(diǎn)，因此，從上述規(guī)劃指標(biāo)上分析，本項(xiàng)目的盈利空間取決于商業(yè)類產(chǎn)品的開發(fā)運(yùn)作。三、地塊周邊配套現(xiàn)狀分析蘇寧電器、全球快餐連鎖巨頭肯德基就位于本項(xiàng)目路東的萬客隆兩側(cè)?？系禄x址時考察的問題極為細(xì)致，包括地區(qū)人口特征、住宅特點(diǎn)、集會場所、交通和人流狀況、消費(fèi)傾向，甚至店址是否與城市規(guī)劃發(fā)展相符合，是否會出現(xiàn)市政動遷和周邊動遷，是否會進(jìn)入城市規(guī)劃紅線等等。它的落戶意味著本區(qū)域內(nèi)存在著極大地商業(yè)機(jī)會。左圖為地塊東側(cè)蘇寧電器上圖為地塊東側(cè)萬客隆超市結(jié)論：本區(qū)域周邊生活配套設(shè)施較為完善，但檔次偏低。區(qū)域內(nèi)中高檔酒店、大型MALL類商業(yè)業(yè)態(tài)稀缺。由于區(qū)域周邊現(xiàn)有公園場所距離本項(xiàng)目稍遠(yuǎn)，進(jìn)行獨(dú)具特色的小區(qū)內(nèi)部園林景