房地產(chǎn)項(xiàng)目前期顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容6頁(yè)

1、 本項(xiàng)目前期顧問(wèn)+營(yíng)銷診斷階段工作內(nèi)容階段服務(wù)內(nèi)容第一階段：整體市場(chǎng)調(diào)研第一篇 ：項(xiàng)目背景及項(xiàng)目本體分析1. 項(xiàng)目本體情況Ø 項(xiàng)目整體的規(guī)模、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和初步的規(guī)劃Ø 項(xiàng)目的區(qū)位、邊界與四至Ø 現(xiàn)狀地塊自然資源條件Ø 周邊現(xiàn)有的交通狀況Ø 項(xiàng)目及其周邊人口（居住人口/產(chǎn)業(yè)人口）Ø 地塊的附著物及其拆遷安置情況Ø 周邊已建成物業(yè)對(duì)項(xiàng)目的影響Ø 其它設(shè)施狀況Ø 小結(jié)：項(xiàng)目屬性界定四線城市的產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目第二篇：城市特點(diǎn)及機(jī)會(huì)分析1. 城市發(fā)展?fàn)顩r研究Ø 鶴壁市城市發(fā)展階段及特征分析Ø 鶴

2、壁市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況分析Ø 鶴壁市城市化情況及趨勢(shì)分析Ø 鶴壁市未來(lái)消費(fèi)、人口發(fā)展研究Ø 鶴壁城市交通格局及發(fā)展機(jī)會(huì)Ø 小結(jié)：城市發(fā)展趨勢(shì)總結(jié)2. 城市空間及規(guī)劃研究Ø 鶴壁城市發(fā)展規(guī)劃研究及展望項(xiàng)目所在區(qū)域在城市規(guī)劃中的價(jià)值功能定位Ø 項(xiàng)目所在區(qū)域未來(lái)的規(guī)劃發(fā)展機(jī)會(huì)Ø 城市功能板塊構(gòu)成研究Ø 小結(jié)：城市功能機(jī)會(huì)研判3. 總結(jié)：鶴壁在河南區(qū)域面臨的機(jī)會(huì)和價(jià)值體系梳理第四篇：城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究1. 鶴壁市土地市場(chǎng)概況2. 鶴壁市各種物業(yè)類型市場(chǎng)分析a) 住宅市場(chǎng)研究（供給、需求、競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品、客戶研究）b) 商業(yè)市場(chǎng)研究（

3、供給、需求、競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品、客戶研究）c) 酒店市場(chǎng)研究（供給、需求、競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品、客戶研究）d) 公寓市場(chǎng)研究（供給、需求、競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品、客戶研究）e) 其他市場(chǎng)供給及需求分析3. 潛在客戶需求特征分析（置業(yè)客戶、商務(wù)客戶等）Ø 資源價(jià)值感知Ø 置業(yè)動(dòng)因分析Ø 配套設(shè)施需求Ø 商業(yè)設(shè)施需求Ø 價(jià)格接受水平Ø 產(chǎn)品需求特征總結(jié)項(xiàng)目的城市機(jī)會(huì)、資源優(yōu)勢(shì)和客戶機(jī)會(huì)，發(fā)掘項(xiàng)目賴以依存的核心價(jià)值和市場(chǎng)空間階段服務(wù)內(nèi)容第二階段：項(xiàng)目前期產(chǎn)品及營(yíng)銷診斷第一篇：消費(fèi)者價(jià)值取向研究a) 消費(fèi)者細(xì)分類型b) 消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)偏好分析c) 消費(fèi)者價(jià)值主張d) 價(jià)值取向

4、與項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)銜接第二篇：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)解析a)   房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售階段特征b)    市場(chǎng)供求、價(jià)格研究c)    競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究d)    項(xiàng)目營(yíng)銷SWOT解析第三篇：營(yíng)銷案例借鑒第四篇：營(yíng)銷策略總綱a)   項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力解析b)   營(yíng)銷條件評(píng)價(jià)c)   營(yíng)銷核心問(wèn)題界定d)    項(xiàng)目形象定位e)    項(xiàng)目客戶定位第五篇：營(yíng)銷策略體系a)

5、0;   推廣、渠道策略b)    活動(dòng)、事件策略c)    推售、價(jià)格策略d)    展示、包裝策略e)    銷售、管理策略階段服務(wù)內(nèi)容第三階段：項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議第一篇：規(guī)劃布局及物業(yè)建議1. 概念性規(guī)劃意向方案2. 總體規(guī)劃理念3. 規(guī)劃布局原則4. 未來(lái)打造意向5. 創(chuàng)新要點(diǎn)建議6. 項(xiàng)目規(guī)劃布局及分區(qū)建議7. 項(xiàng)目功能分區(qū)及空間結(jié)構(gòu)8. 規(guī)劃指標(biāo)（功能比例、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等）9. 項(xiàng)目核心區(qū)的位置與規(guī)模

6、10. 項(xiàng)目的功能布局11. 資源利用等（水系的利用方式）12. 項(xiàng)目產(chǎn)品業(yè)態(tài)建議13. 商業(yè)業(yè)態(tài)及體量建議14. 酒店業(yè)態(tài)及體量建議15. 住宅業(yè)態(tài)及體量建議16. 商務(wù)業(yè)態(tài)及體量建議17. 其他業(yè)態(tài)及體量建議18. 公共配套設(shè)施建議第二篇：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施策略1. 開(kāi)發(fā)次序與期限2. 產(chǎn)品銷售節(jié)奏3. 配套實(shí)施節(jié)奏4. 項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)節(jié)奏第三篇：總體投資收益分析1. 項(xiàng)目總投資核算2. 項(xiàng)目總收益核算3. 項(xiàng)目投資可行性分析第四篇：?jiǎn)?dòng)策略1. 啟動(dòng)區(qū)位置2. 啟動(dòng)區(qū)規(guī)模3. 啟動(dòng)產(chǎn)品定位4. 客戶定位5. 價(jià)格定位第五篇：物業(yè)發(fā)展建議1. 本項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)模式與價(jià)值點(diǎn)銜接2. 當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有同類物業(yè)類型創(chuàng)

7、新點(diǎn)分析3. 基于競(jìng)爭(zhēng)及區(qū)域價(jià)值的物業(yè)發(fā)展建議Ø 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)Ø 建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)Ø 建筑風(fēng)格及外立面建議Ø 環(huán)境、景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議Ø 市場(chǎng)服務(wù)及市場(chǎng)管理要點(diǎn)Ø 配套設(shè)施建議Ø 其它相關(guān)事項(xiàng)第六篇：?jiǎn)?dòng)區(qū)環(huán)境及景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)1. 園林風(fēng)格建議2. 景觀體系建議3. 資源展示4. 與產(chǎn)品的價(jià)值聯(lián)動(dòng)第七篇：?jiǎn)?dòng)區(qū)配套設(shè)施建議1. 配套建議2. 共享空間/灰空間等3. 車位比階段服務(wù)內(nèi)容第四階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)跟蹤服務(wù)1、設(shè)計(jì)開(kāi)始前階段：1）完成規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，并與發(fā)展商進(jìn)行溝通；2）組織由發(fā)展商、設(shè)計(jì)單位、日盛達(dá)三方參加的設(shè)計(jì)交底會(huì)，同時(shí)匯

8、報(bào)項(xiàng)目定位與戰(zhàn)略，就有關(guān)項(xiàng)目整體發(fā)展思路、地塊規(guī)劃中的問(wèn)題和事項(xiàng)與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通和交底。2、概念設(shè)計(jì)階段（含規(guī)劃草案階段）：1）設(shè)計(jì)單位提供23個(gè)不同的概念方案并匯報(bào)方案思路，開(kāi)發(fā)商、日盛達(dá)就各方案進(jìn)行討論，初步確定12個(gè)優(yōu)選方案；2）與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通，提出修改方案和具體建議，設(shè)計(jì)單位完成優(yōu)選概念方案；3、修建性詳規(guī)階段：1）日盛達(dá)就規(guī)劃方案提出具體的修改意見(jiàn)，如：組團(tuán)結(jié)構(gòu)的細(xì)化、交通體系的落實(shí)、單體布置合理性的評(píng)價(jià)和調(diào)整意見(jiàn)，把控設(shè)計(jì)戶數(shù)，以便使后期的單體設(shè)計(jì)能順利進(jìn)行；2）設(shè)計(jì)單位就方案進(jìn)行修正、深化，世聯(lián)隨時(shí)與設(shè)計(jì)單位保持溝通，確保修建性詳規(guī)符合項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略的要求；3）就規(guī)劃階

9、段設(shè)計(jì)提出的概念性單體方案進(jìn)行把控，初步確定單體設(shè)計(jì)的深化方向。4、修建性詳規(guī)完成，至建筑方案設(shè)計(jì)開(kāi)始前1）最后評(píng)價(jià)規(guī)劃方案，保證方案的最終實(shí)施；2）出具建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，就建筑單體方案設(shè)計(jì)進(jìn)行技術(shù)交底，提供概念性參考圖片資料，明確建筑風(fēng)格、戶型格調(diào)、戶型配比、面積區(qū)間、物業(yè)類型區(qū)間和配套商業(yè)的設(shè)計(jì)要求，明確相關(guān)配套如幼兒園、會(huì)所等單體的設(shè)計(jì)要求和功能要求；3）與設(shè)計(jì)單位明確建筑方案的具體進(jìn)行時(shí)間。5、建筑方案概念階段從市場(chǎng)角度就設(shè)計(jì)單位的單體風(fēng)格、戶型格調(diào)進(jìn)行評(píng)價(jià)，與發(fā)展商、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑方案評(píng)價(jià)討論會(huì)，確定設(shè)計(jì)深化的優(yōu)選方向。6、戶型設(shè)計(jì)階段1）把控設(shè)計(jì)方案戶型的配比、面積區(qū)間控制、戶型格調(diào)等2）就每個(gè)戶型與設(shè)計(jì)單位展開(kāi)詳細(xì)討論，并提出修正意見(jiàn)，具體包含戶型內(nèi)部結(jié)構(gòu)、尺寸等；3）檢驗(yàn)戶型的面積區(qū)間、戶型比例和布局位置的合理性，保證產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)的“價(jià)