我國住宅小區(qū)停車位法律制度的建議

1、引言位于南京水佐崗的星漢花園小區(qū)共有59個(gè)地下車庫，開發(fā)商以至少8萬元的單價(jià) 賣掉了其中37個(gè)，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。為此，業(yè)主委員會曾 代表廣大業(yè)主，多次要求開發(fā)商將車庫歸還給業(yè)主，但開發(fā)商堅(jiān)決反對。業(yè)主委員會無 奈之下，將開發(fā)商告上法庭，法院經(jīng)開庭審理后作出一審判決：開發(fā)商將地下停車庫移 交給業(yè)主委員會管理，全體業(yè)主享有地下停車庫的權(quán)益。深圳某樓盤小區(qū)，現(xiàn)有住戶1758戶，商鋪280間，已出售10間，停車位1000多 個(gè)，每個(gè)停車位每月祖金200元。2011年8月16日，小區(qū)業(yè)委會通過公開招標(biāo)聘請的 某物業(yè)管理發(fā)展有限公司接管小區(qū)，因開發(fā)商以地下停車場歸己所有為由，拒不

2、移交管 理權(quán)，所以該物業(yè)公司僅接管了業(yè)主住宅樓，其余區(qū)域如地下停車場、商鋪、游泳池、 物管辦公室等由開發(fā)商管理，由此導(dǎo)致水電費(fèi)拖欠及糾紛，給小區(qū)居民的生活帶來諸多 不便。隨著住宅小區(qū)的壯大，關(guān)于小區(qū)停車位的糾紛會越來越多，越來越激烈，因此明確 住宅小區(qū)各種停車位的權(quán)屬，以解決日益增加的私家車數(shù)量與小區(qū)停車位緊缺之間的矛 盾便是本文研宄的現(xiàn)實(shí)意義。開發(fā)商往往從自己的利益出發(fā)，通過格式合同出租或者出售停車位，筆者調(diào)斉了周 邊幾個(gè)小區(qū)停車位的出售，無一例外的都是采用這種做法，只有唯一的一份合同能夠證 明購買了停車位，結(jié)果往往會發(fā)生許多停車位權(quán)屬糾紛問題，而業(yè)主的權(quán)益又怎樣得到 保障？能不能依據(jù)買賣合

3、同主張自己的權(quán)益呢？物權(quán)法第74條這樣規(guī)定：“建筑 區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的停車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需耍。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于 停放汽車的停車位的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共 有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！边@條規(guī)定便是解決這一 問題的法律依據(jù)，可是由于規(guī)定的比較籠統(tǒng)，在具體理解和實(shí)施的時(shí)候還存在很多問題, 一些細(xì)節(jié)和配套的解釋還有待出臺。一、住宅小區(qū)停車位的法律定位及權(quán)屬爭議（一住宅小區(qū)停車位的含義停車位是指各種停車場所屮可供丑僅供一輛汽車停放的單元，有的在住宅小 區(qū)地面上，有的在小區(qū)地下停車場，而住宅小區(qū)停車位又分為車位和車庫兩種類

4、型。所謂停車場是指專門為各種機(jī)動車或者非機(jī)動車停放的露天場所，停車位是 其構(gòu)成的基本單元：而所謂車庫是指隸屬于整個(gè)小區(qū)，并且具有獨(dú)立的空間，是 存放車輛的附屬建筑物。除此之外，停車位還包括首層架空停車位、利用人防工 程改造的地卜車庫、樓房屋頂平臺停車位等等。本文的研宄對象是建造在民用住宅小區(qū)內(nèi)的、是開發(fā)商為小區(qū)業(yè)主提供的建 筑區(qū)劃內(nèi)的小區(qū)停車位，不以盈利為目的，而主要是為小區(qū)業(yè)主提供生活方便的 停車位，不討論建造在商業(yè)用地或者其他用途土地上的停車位。本文所講停車位 包括開放式的車位，也包括封閉式的車庫，同時(shí)涵蓋地上、地下，以及不與樓房 相連的露天停車區(qū)域。二住宅小區(qū)停車位的類型1. 路邊劃線停

5、車位此種類型停車位在一些老小區(qū)比較常見，通常設(shè)置在小區(qū)的道路旁邊，通過 欄桿或者標(biāo)線等方式劃定。2. 小區(qū)地面停車位住宅小區(qū)地面停車位即直接設(shè)置在小區(qū)地表，以劃線分割的方式標(biāo)明的專門 的停車場地，$是經(jīng)政府發(fā)出的建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)同意的，這類型的 停車位通常是免費(fèi)供小區(qū)業(yè)主使用，也有按比例出租給小區(qū)業(yè)主，但通常是不出 售的，只不過隨著地價(jià)的不斷上漲，此種類型的停車位正逐漸減少。3. 小區(qū)地下停車位住宅小區(qū)地下停車位是指開發(fā)商利用地下空間而建造的停車位。在如今的社 會，市場經(jīng)濟(jì)的競爭下，土地的需求日益膨脹，很多開發(fā)商就不得不向地表上空 和地下空間發(fā)展。一般包括兩種：一是通常概念上的地h亭車位

6、；二是防空設(shè)施 改造而形成的停車位。4. 架空層停車位®陳鑫：建筑物區(qū)分所冇權(quán)，中國法制出版社2007年版，第40貞。住宅小區(qū)樓房首層架空停車位，是指將住房地而上的第一層架空而形成的停 車位，此種設(shè)計(jì)可以改善一樓住戶的潮濕、采光等問題，但是造價(jià)相對較高，并 且汽車尾氣和噪音影響了實(shí)際意義上的一樓住戶?，F(xiàn)實(shí)生活中，很多開發(fā)商將蘇 改為店鋪進(jìn)行租賃，也有住戶自己將其改為雜物儲存間等等，其使用率不是很高, 現(xiàn)在新建的小區(qū)一般不再建造此種類型的停車位。5. 小區(qū)樓房屋頂平臺停車位住宅小區(qū)樓房屋頂平臺停車位，是指在小區(qū)商品房樓頂平臺上設(shè)置的停車 位，隨著現(xiàn)代小區(qū)高層建筑的興起，此種停車位在住宅

7、小區(qū)內(nèi)并不常見，在一些大型超市樓頂還可以見到。6. 獨(dú)立車庫獨(dú)立車庫是指在小區(qū)內(nèi)建造的范圍明確具體、具有獨(dú)立的出入口、相互間由 墻壁隔開、專門停放車輛的場所。此種類型的車庫在業(yè)主購買或者承租之后，可 以辦理登記而享有所有權(quán)或者使用權(quán)，其權(quán)屬明確，在現(xiàn)實(shí)生活中很少有權(quán)屬糾 紛，故暫不討論此種類型的停車位。三住宅小區(qū)停車位的法律性質(zhì)1. 住宅小區(qū)停車位的獨(dú)立性民法上的“物”，是民事法律關(guān)系的客體之一，指存在于人身之外，能夠滿 足人們的社會需要而又能為人所控制或支配的物質(zhì)客體。°住宅小區(qū)停車位能否 成為獨(dú)立的物權(quán)客體呢？學(xué)界對此有諸多爭議。有學(xué)者認(rèn)為，停車位因不具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，因而 不

8、得作為區(qū)分所有之標(biāo)的，持此觀點(diǎn)的代表人物是王澤鑒先生。而學(xué)界同時(shí)也 盛行另一種觀點(diǎn)，即小區(qū)停車位是建筑物區(qū)分所有部分，成立區(qū)分所有權(quán)。謝在 全先生認(rèn)為，要成為獨(dú)立的物權(quán)客體除了要具備構(gòu)造上的獨(dú)立性和利用上的獨(dú)立 性，還應(yīng)當(dāng)具備法律上的獨(dú)立性，于小區(qū)停車位來說，法律上的獨(dú)立性即能否 辦理相應(yīng)的權(quán)屬證書。依據(jù)民法的相關(guān)理論，作為物權(quán)客體的物須為特定的和獨(dú) 立的物，特定物即具有獨(dú)特的性質(zhì)，不能用其他物來代替；獨(dú)立物是指在空間上 能夠相對另一物單獨(dú)地、個(gè)別地存在的物。在判定小區(qū)停車位到底是不是獨(dú)立物®魏振瀛：民法（第四版），北京：北京大學(xué)出版社，髙等教育出版社，2010年，第122頁。王澤鑒

9、:王澤鑒法學(xué)全集（第十五卷），中國政法大學(xué)出版社2003年版，第308頁。謝在全：民法物權(quán)論（上冊修訂三版）2004年自版，第378頁；轉(zhuǎn)引自高圣平：解釋論視野下的 車庫車位權(quán)利歸屬規(guī)則_以物權(quán)法第74條第2款、第3款為分析對象，載政治與法律2008 年第10期，第19頁。時(shí)，不能僅僅依據(jù)民法理論，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合現(xiàn)實(shí)生活的需要。實(shí)踐中，小區(qū)停車位 的買賣已然很常見，但是小區(qū)地面停車位買賣幾乎不存在，而均是出租或者免費(fèi) 供小區(qū)業(yè)主使用，常見的買賣對象是小區(qū)地下停車位。鑒于我國法律對小區(qū)停車位的獨(dú)立性沒有規(guī)定，筆者贊同謝在全先生的觀 點(diǎn)，即小區(qū)停車位僅僅具備構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性，并不等于小區(qū)停車位必

10、然 成為獨(dú)立的物權(quán)客體，還需要具備法律上的獨(dú)立性。作為不動產(chǎn)的各種類型的小 區(qū)停車位，其權(quán)利必須通過登記予以公示，并將權(quán)利記載于登記簿上，取得相應(yīng) 的權(quán)屬證書，才能保障交易安全。因此對于本文所提及的幾種類型的停車位，對 于路邊劃線停車位、地面停車位、架空層停車位因其不分?jǐn)傁鄳?yīng)的土地使用權(quán)份 額，無法辦理權(quán)屬證書，所以不能成為物權(quán)法上的所有權(quán)客體。而對于地下停車 位和獨(dú)立的停車庫而言，其分?jǐn)偭讼鄳?yīng)的土地使用權(quán)份額，能夠辦理相應(yīng)權(quán)屬證 書，因而可以成為獨(dú)立的物權(quán)客體。2. 住宅小區(qū)停車位不是建筑物或建設(shè)用地的添附有的學(xué)者認(rèn)為住宅小區(qū)停車位是建筑物或土地使用權(quán)的添附物，業(yè)主一旦購 買了地上建筑物便分

11、攤了建設(shè)用地使用權(quán)，車位只能成為建設(shè)用地使用權(quán)的添附 物。®就此種觀點(diǎn)，筆者不敢茍同。添附是指民事主體把不同所有人的財(cái)產(chǎn)或勞 動成果合并在一起，從而形成另一種新形態(tài)的財(cái)產(chǎn)。依據(jù)我國現(xiàn)有法律的規(guī)定， 添附物只適用于在兩個(gè)不同物權(quán)人的動產(chǎn)和動產(chǎn)以及動產(chǎn)和不動產(chǎn)之間，不能存 在于兩個(gè)不動產(chǎn)之上。而就小區(qū)地下停車位和建設(shè)用地使用權(quán)而言，兩者都是 不動產(chǎn)，且在修建車位時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)己經(jīng)屬于開發(fā)商所有，不存在不同物 權(quán)人之說。所以，筆者認(rèn)為小區(qū)地下停車位不是建筑物或土地使用權(quán)的添附物。3. 住宅小區(qū)停車位依附于小區(qū)土地使用權(quán)小區(qū)停車位建造于小區(qū)土地之上，小區(qū)土地使用權(quán)是小區(qū)停車位所有權(quán)的基

12、礎(chǔ)，小區(qū)停車位作為不動產(chǎn)，具有不動產(chǎn)最基木的特性，而我國現(xiàn)行物權(quán)法實(shí)行 的是“房隨地走，地隨房走”的土地轉(zhuǎn)讓模式。土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)有著 密切聯(lián)系，房屋的建造必然要依附于一定的土地，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓也必然伴隨土 地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。這就意味著房地產(chǎn)開發(fā)商出售房屋所有權(quán)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)一并將 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給房屋買受人，這樣才不違背物權(quán)法的規(guī)定，才能保證土地使用® s圣平：住宅車位、車庫的性質(zhì)及其權(quán)利歸屬研究，載法學(xué)家，2008年第6期。場梁慧星，陳華彬：物權(quán)法（第二版），北京：法律出版社，2003年版，®金儉：房地產(chǎn)法研究，科學(xué)出版社2004年版，第161頁。權(quán)人和房屋所有權(quán)人的

13、統(tǒng)一，提高資源利用的效率，進(jìn)而減少沖突和矛盾。小區(qū)內(nèi)路邊劃線停車位、地面停車位、地h亭車位以及架空層停車位，都 是建造在小區(qū)土地使用權(quán)之上，而不能脫離小區(qū)的土地使用權(quán)單獨(dú)存在。小區(qū)業(yè) 主從房地產(chǎn)開發(fā)商手中購買住宅單元房時(shí)，一般會取得兩個(gè)產(chǎn)權(quán)證，即土地使用 權(quán)證和房屋分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)份額證書。依據(jù)目前我w法律的規(guī)定，小區(qū)路邊劃 線停車位、地而停車位和首層架空停車位都不計(jì)入容積率（即一個(gè)小區(qū)的地上總 建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋屮占 的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。），不分?jǐn)偼恋厥褂?權(quán)份額，只能依賴土地使用權(quán)證，而不能取得單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證，

14、所以不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。 而小區(qū)地下停車位絕大多數(shù)是計(jì)入容積率的，為的是規(guī)范房地產(chǎn)市場，防止不良 房地產(chǎn)開發(fā)商有漏洞可鉆，此時(shí)便分?jǐn)偭讼鄳?yīng)的土地使用權(quán)份額，可以辦理單獨(dú) 的產(chǎn)權(quán)證書，而不受小區(qū)土地使用權(quán)的限制。c四住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬關(guān)于住宅小區(qū)停車位權(quán)屬問題，由于法律并沒有明確規(guī)定，在目前眾多的學(xué) 說屮，具有代表向的主要有：業(yè)主共有說、業(yè)主所有說、開發(fā)商所有說、國家所 有說、約定歸屬說。由于住宅小區(qū)停車位與小區(qū)業(yè)主生活聯(lián)系密切，并且法律沒 有相關(guān)方面明確的規(guī)定，因此對其權(quán)屬問題的研究意義很大，也倍受各界的關(guān)注。1. 業(yè)主所有說持此觀點(diǎn)的人認(rèn)為，小區(qū)停車位作為住宅小區(qū)的附屬配套設(shè)施，屬于從物， 所以

15、應(yīng)該與其它設(shè)施如道路、管線一樣屬于業(yè)主共同共有。®其依據(jù)是國務(wù)院出 臺的物業(yè)管理?xiàng)l例中所規(guī)定的：“配套設(shè)施屬于全體業(yè)主”。此外，對于從物， 在沒有明確約定的時(shí)候，對物的處分及于從物，因而跟隨房屋出售一并轉(zhuǎn)移歸業(yè) 主所有。筆者認(rèn)為，業(yè)主所有說有一定的道理，實(shí)踐中的確存在住宅小區(qū)停車位 歸業(yè)主共有的情形，如占用業(yè)主共有道路或者其他場所新增設(shè)用于停放汽車的停 車位，其所有權(quán)歸業(yè)主共有。但該說明顯有些片面，該說的理論基礎(chǔ)是住宅小區(qū) 停車位是區(qū)分所有權(quán)的共有部分，而現(xiàn)實(shí)中小區(qū)停車位并不必然屬于區(qū)分所有制 度中的共有部分，有時(shí)也可成為專有部分。2. 開發(fā)商所有說®錢小：論地下車庫權(quán)利性

16、質(zhì)及歸屈，載南京市計(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)，2006年第1期。此種觀點(diǎn)主要是針對地下停車位而言，認(rèn)為小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偟氖菄型恋厥褂?權(quán)，分?jǐn)偯娣e僅僅限于地表的使用權(quán)，而地k車庫是利用該土地的地k空間建造 的，且是開發(fā)商投資建造的，依據(jù)“誰投資、誰所有，誰受益、誰維護(hù)”的原則， 理所當(dāng)然歸開發(fā)商所有。筆者認(rèn)為，將住宅小區(qū)地下停車位規(guī)定為開發(fā)商所有是 符合法律原則的，但是這里的所有權(quán)僅限于原始所有權(quán)。地下停車位的權(quán)屬不是 靜態(tài)的，還應(yīng)當(dāng)包括移轉(zhuǎn)變動后的權(quán)屬，即開發(fā)商將商品住宅房售出后，處于原 始權(quán)屬狀態(tài)的停車位經(jīng)過開發(fā)商和業(yè)主的約定往往會發(fā)生變化，此時(shí)的權(quán)屬一般 不再屬于開發(fā)商。3. 國家所有說此種觀點(diǎn)認(rèn)為，具有

17、人防工程性質(zhì)的小區(qū)停車位，作為國防的組成部分， 是國防資產(chǎn)的一部分，應(yīng)當(dāng)規(guī)定為國家所有。q人防工程實(shí)質(zhì)上是一種防護(hù)建筑， 指為保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)而單獨(dú)修建的地k防護(hù) 建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)吋可用于防空的地下室，而人防性質(zhì)的小區(qū)停 車位是在非戰(zhàn)爭時(shí)期對人防工程的再開發(fā)再利用而形成的車位。但在我們的生活 中，住宅小區(qū)具有人防工程性質(zhì)的停車位多是由開發(fā)商投資建造，而不是國家投 資，此種地下停車位雖具有人防性質(zhì)，但并不屬于國防資產(chǎn)，不是國家所有。國 防法第37條屮明確規(guī)定：“國防資產(chǎn)的內(nèi)容以及國防資產(chǎn)歸國家所有國防 資產(chǎn)必須首先滿足國家的直接投資。”由此可見，人防性

18、質(zhì)的停車位只有滿足國 家投資建造這一前提才屬于國家所有。根據(jù)人民防空法的規(guī)定，我們可以得 知國家對個(gè)人、組織和社會團(tuán)體投資建造的人防工程持支持和鼓勵(lì)的態(tài)度，并且 投資者對人防工程有使用、管理和收益的權(quán)利。因此，武斷的將人防性質(zhì)的停車 位視為國家所有是片面的，而是在其權(quán)屬沒有被明確界定的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)推定由投資者所有，這一方面保護(hù)了人民的財(cái)產(chǎn)利益，同吋也提高了投資者的投資熱情。4. 約定歸屬說此種觀點(diǎn)認(rèn)為，對車位的歸屬應(yīng)當(dāng)通過約定來確定，物權(quán)法第74條的規(guī) 定：“建筑區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過 出售，出祖或者附贈等方式約定”。筆者認(rèn)為，此種觀點(diǎn)充分體現(xiàn)了民法中°

19、;彭辰：住宅小區(qū)停車位法律問題研允d.煙臺大學(xué),2013."王利明：論物權(quán)法巾車庫的歸屬及相關(guān)法捧問題，載于現(xiàn)代法學(xué)2006年第5期，第76貝?！八椒ㄗ灾巍钡脑瓌t，該原則要求當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)分配應(yīng)該由當(dāng)事人協(xié)商 決定，國家應(yīng)該盡量不予干涉。在現(xiàn)實(shí)生活中，小區(qū)業(yè)主通過向開發(fā)商支付合理 對價(jià)來獲得良好的居住環(huán)境，而開發(fā)商受利益的驅(qū)使，會積極開發(fā)建造更多的停 車位，這對于緩解住宅小區(qū)“停車難”問題有很大意義。但是，“私法自治”的 前提是雙方法律主體的地位平等，實(shí)際上處于強(qiáng)勢地位的開發(fā)商和處于相對弱勢 的業(yè)主之間很難實(shí)現(xiàn)真正意義上的公平協(xié)商，往往是通過格式合同來實(shí)現(xiàn)自身利 益的最大化。所

20、以，筆者認(rèn)為“私法自治”不能完全排斥國家的干預(yù)，還有待出 臺相關(guān)的司法解釋來完善物權(quán)法，以實(shí)現(xiàn)真正意義上的約定歸屬。住宅小區(qū)停車位與小區(qū)居民的生活關(guān)系密切，加上土地資源稀缺，所以必須 加快立法完善法律法規(guī)，一方面以保障小區(qū)居民的權(quán)益，另一方面以鼓勵(lì)開發(fā)商 更加積極主動的去開發(fā)建設(shè)更多的小區(qū)停車位來滿足居民日益增長的需求。筆薺 認(rèn)為，對于住宅小區(qū)停車位的歸屬問題應(yīng)當(dāng)結(jié)合目前我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展極為不均 衡的現(xiàn)狀，針對不同形式的小區(qū)停車位，采取不同的符合我國實(shí)際的權(quán)屬規(guī)定， 此外還要加強(qiáng)國家適度的干預(yù)，以調(diào)整強(qiáng)勢的開發(fā)商和弱勢的業(yè)主之間的利益分 割。二、住宅小區(qū)停車位制度國內(nèi)立法不足和域外立法借鑒 （

21、一）我國關(guān)于小區(qū)停車位制度構(gòu)建現(xiàn)狀有關(guān)住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題我國法律并無明確規(guī)定，司法實(shí)踐之屮 通常作為審判依據(jù)的有：中華人民共和國物權(quán)法（2007年10月1日）、中華 人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（1995年1月1日）、中華人民共和國土地管理 法（1999年1月1日）、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行 條例（1990年5月19日）、城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍暫行管理辦法（1991年1月1 口）和城市房屋權(quán)屬登記管理辦法（1997年10月27日）。®物權(quán)法第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的 歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。第136規(guī)定

22、：“建設(shè)用 地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)， 不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)?！?2009年3月23日最高人民法院于出臺并施行的 關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋根據(jù)實(shí)踐$劉艾迎：試論住宅小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屈d, 2007年。中所出現(xiàn)的問題對物權(quán)法第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”進(jìn)行了進(jìn)一步的完 善。對于住宅小區(qū)地下停車位，根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的城市地下空間開發(fā)利用管理 規(guī)定第二十五條規(guī)定：地下工程應(yīng)木著“誰投資、誰所有，誰受益、誰維護(hù)” 的原則，允許建設(shè)單位對其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營或者依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租 賃。此外，由人防工程改建的小區(qū)停

23、車位，依據(jù)中華人民共和國人民防空法 的第5條第2款和第26條規(guī)定：“國家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個(gè) 人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使 用管理，收益歸投資者所有，平時(shí)利用人民防空工程，不得影響其防空效能?！?以及建設(shè)部1994年6月18日頒布的關(guān)于結(jié)合民用建筑修建防空地下室的若干 規(guī)定屮規(guī)定：防空地k室的使用管理按照“誰投資，誰受益”的原則，實(shí)行有 償使用。由于現(xiàn)實(shí)生活的復(fù)雜多變，以及相關(guān)方面矛盾日益激化，我國有一些城市對 此參考物權(quán)法制定了地方性法規(guī)，通過結(jié)合本地方的具體情形對住宅小區(qū)停 車位的歸屬做進(jìn)一步的規(guī)定，有助于和諧發(fā)展。比如上海市頒布的

24、關(guān)于住宅物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動車停車位轉(zhuǎn)讓有關(guān)問題的通 知對小區(qū)住宅停車位做出規(guī)定：一套住宅只能配置一個(gè)停車位，多余的停車位 應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓前或轉(zhuǎn)讓的同時(shí)轉(zhuǎn)讓給木小區(qū)內(nèi)未取得停車位的業(yè)主。若房地產(chǎn)權(quán)利 人需耍將一套住宅和兩個(gè)以上停車位一并轉(zhuǎn)讓時(shí)，須向業(yè)主委員會和物業(yè)管理企 業(yè)告知停車位轉(zhuǎn)讓意向，并以其名義進(jìn)行公示。在公示期內(nèi)，尚未取得的業(yè)主在 同等條件下具有優(yōu)先購買權(quán)。公示期間屆滿后，房地產(chǎn)權(quán)利人持業(yè)主委員會和物 業(yè)管理企業(yè)共同出具的書面證明，按公示的價(jià)格辦理登記手續(xù)。對于具有民防工 程性質(zhì)的地下停車位，根據(jù)上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法第二十條， 民防工程的投資者可以按照房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定取得民防

25、工程的所有權(quán)。江蘇省蘇州市在頒布的蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例也對停車位權(quán)屬作出 丫更為細(xì)致的規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的汽車車位，其停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)，在政府指導(dǎo)下，由業(yè)主委員會征求二分之一以上的業(yè)主同意后確定。業(yè)主委 員會未成立的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格行政管理部門的規(guī)定執(zhí)行。公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行任務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得收取停 車費(fèi)”；第四十七條：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首 先滿足業(yè)主、非業(yè)主使用人的需要。尚未出售的停車位、車庫，業(yè)主、非業(yè)主使 用人需要承租的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)出租。仍有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū) 域外的單位、個(gè)人；

26、承租人可以使用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共道路。地下停車位尚 有空余的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得新辟規(guī)劃以外的停車位。地下停車位不足，確需 利用業(yè)主共有的道路或者其他公共場地作為停車位的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)鼎主（代表）大會 或者業(yè)主委員會決定，并依法辦理消防等相關(guān)手續(xù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛， 不得影響道路通行、阻礙特種車輛執(zhí)行任務(wù)或者損壞共用設(shè)施設(shè)備”。浙江省杭州市頒布的市區(qū)地下空間建設(shè)用地管理和土地登記暫行規(guī)定對 住宅小區(qū)地下停車位做出明確規(guī)定，其權(quán)屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或薺出租等 方式約定，權(quán)屬清楚的地k車位在辦理出讓手續(xù)后，可申請登記。還有杭州市 居住區(qū)配套設(shè)施建設(shè)管理?xiàng)l例中規(guī)定，地面公共停車泊位，按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)

27、的自行 車庫屬于居住區(qū)全體業(yè)主所有，開發(fā)商不得擅自租售用于牟利，否則可處以10 萬元以上50萬元以下罰款。福建省實(shí)施的福建省物業(yè)管理?xiàng)l例中規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列附屬 設(shè)施設(shè)備和共用部位歸全體業(yè)主所有：（一）物業(yè)管理企業(yè)辦公用房、業(yè)主委員會 辦公用房、門衛(wèi)房等物業(yè)管理用房；（二）建設(shè)單位在出售物業(yè)吋承諾歸全體業(yè)主 所有的其他設(shè)施設(shè)備。物業(yè)管理ix域內(nèi)按照規(guī)劃配建的公共綠地、道路以及其他 公共場地使用權(quán)屬全體業(yè)主。前兩款規(guī)定之外的地下室、底層架空層等配套設(shè)施 設(shè)備和共用部位的權(quán)屬在購房合同中，沒有約定或約定不明確的，歸全體業(yè)主所 有。（二我3法律制度的缺陷及存在的問題針對筑物區(qū)分所有權(quán)中停車位

28、問題，我國物權(quán)法第74條的規(guī)定作為一 個(gè)法律規(guī)則顯得過于原則和粗糙，操作性也不強(qiáng)，還需要在以后的立法活動屮以 司法解釋或者其他立法形式進(jìn)一步細(xì)化，以便更科學(xué)，更明確，更具可操作性。 另外，該規(guī)定內(nèi)部邏輯還有些相互矛盾之處。首先，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通 過出售、附贈或者出租等方式約定?！睆倪@條可以推出，車位的權(quán)屬在當(dāng)事人通 過出售、附贈或者出租等方式約定之前是屬于開發(fā)商的，開發(fā)商可以對停車位單 獨(dú)開發(fā)。需要說明的是，如果區(qū)分所有建筑物本身沒有建設(shè)停車位，開發(fā)商自己 獨(dú)立開發(fā)停車位并取得所有權(quán)的，是不允許的，因?yàn)楝F(xiàn)代社會的區(qū)分所有建筑物 的開發(fā)不能不建有停車位

29、，不建有足夠數(shù)量停車位的區(qū)分所有建筑物將是違法建 筑。而物權(quán)法該條并沒有區(qū)分小區(qū)的，是不允許的，因?yàn)楝F(xiàn)代社會的區(qū)分所 有建筑物的開發(fā)不能不建有停車位，不建有足夠數(shù)量停車位的區(qū)分所有建筑物將 是違法建筑。而物權(quán)法該條并沒有區(qū)分小區(qū)地上停車還是地下停車位，對于 地上的停車位武斷地歸為開發(fā)商所有顯然是不合理的。另外，“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主 共有。”這條其實(shí)是與“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬， 由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”相矛盾的。既然規(guī)劃用于停放汽 車的車位、車庫在建筑區(qū)劃pj,那么其建筑成本就被每個(gè)業(yè)主所分?jǐn)?，很顯然建 筑區(qū)劃內(nèi)

30、，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫是占用業(yè)主共有的道路或者其他場地 用于停放汽車的車位，也就是說應(yīng)該屬于業(yè)主共有，既然屬于業(yè)主共有，開發(fā)商 就無權(quán)出售、附贈或者出租。而事實(shí)上，“約定歸屬論”隱含了把建設(shè)規(guī)劃內(nèi)的 車位和車庫的原始?xì)w屬確定為開發(fā)商這一前提。®物權(quán)法第七十四條的規(guī)定，是我國建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的完善的重要 標(biāo)志之一，特別是針對現(xiàn)實(shí)生活中停車位緊張的實(shí)際情況，對占用共有道路或者 其他場所作為停車位的問題也給出了較明確的規(guī)定，但這項(xiàng)規(guī)定在異體實(shí)施的過 程中，還需要有其他的一些法律法規(guī)予以補(bǔ)充。對于第一款規(guī)定中“首先滿足業(yè) 主的需要”宂竟屬于什么性質(zhì)的規(guī)范？開發(fā)商怎么做才算是“首先

31、滿足業(yè)主需 要”？如果開發(fā)商沒有首先滿足業(yè)主的需要而將建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的 車位、車庫出賣給業(yè)主之外的第三人，那么其效力應(yīng)如何認(rèn)定？有觀點(diǎn)認(rèn)為“首 先”，是指車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先出租或出售給業(yè)主，而不能高價(jià)出租或出售給業(yè) 主以外的第三人，如果業(yè)主有能力購買，則應(yīng)當(dāng)予以出售；如果業(yè)主沒有能力購 買，則應(yīng)當(dāng)予以出租；還有觀點(diǎn)認(rèn)為，“首先”就是同等條件下業(yè)主對車位、車 庫取得優(yōu)先購買權(quán)或優(yōu)先承租權(quán)。筆者看來，這兩種觀點(diǎn)都有所偏頗，可對其李超：“論小區(qū)共用部分車位、車庫的約定專用一一兼評物權(quán)法第74條” j.天濰商業(yè)大學(xué)報(bào)，2011， 01:67-72。髙圣平：“首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)范意義一

32、一物權(quán)法第74條第1款的理解與適用j.法加以修正，比如，在開發(fā)商與業(yè)主就價(jià)格條款等達(dá)成一致時(shí)應(yīng)有一個(gè)緩和機(jī)制， 由具有專業(yè)評估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對車位評估，開發(fā)商與業(yè)主依據(jù)評估價(jià)格簽訂合同， 如業(yè)主仍不愿意以評估價(jià)格購買或承祖的，開發(fā)商即可以對外出售、出租；對于 業(yè)主是否愿意購買或者承租應(yīng)當(dāng)設(shè)定一個(gè)合理期間，逾期則視為放棄；為了保障 小區(qū)居民生活的便利，規(guī)定開發(fā)商可以將小區(qū)的車位出租給小區(qū)意外的人，而不 能出售，或者限制出租的期限或者出售的比例。而各地的地方性法規(guī)又不從相同，這樣就更不利于住宅小區(qū)停車位矛盾糾紛 的處理。此外，我們經(jīng)?？梢钥吹揭环N普遍現(xiàn)象，業(yè)主與開發(fā)商在約定以購買方式取 得車位所有權(quán)時(shí)

33、，實(shí)際得到的并非所有權(quán)，而是車位使用權(quán)。使用權(quán)作為所有權(quán) 的權(quán)能之一，依照物權(quán)法定原則，使用權(quán)本身并不是一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)，既非物權(quán)， 自然也無法獲得登記的法律宣示方式。在這樣的現(xiàn)狀之下，許多開發(fā)商實(shí)際以轉(zhuǎn) 讓使用權(quán)或長期租賃等方式變相銷售，業(yè)主無法取得真正的所有權(quán)，這為我們留 下新的隱患。在所有權(quán)沒有轉(zhuǎn)移的情況下，開發(fā)商依然享有所有權(quán)，那么就有 可能出現(xiàn)一物數(shù)賣，這時(shí)購買在先的居民權(quán)益如何得到保障？而對于標(biāo)的物的滅 失風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)，同樣是無法避免的，宂其根源還是由于我國的停車位權(quán)屬登記制度 的不夠完善。筆者認(rèn)為，既然小區(qū)業(yè)主同幵發(fā)商基于真實(shí)的意思表示簽訂了合同, 雙方潛在的意思即是買賣行為，h后發(fā)生

34、糾紛依然可以根據(jù)買賣合同來處理，而 停車位的權(quán)屬登記制度一旦成熟，業(yè)主便可憑借買賣合同進(jìn)行登記。小區(qū)住戶購買了地下車位以后，如果將其在本小區(qū)己購買的住房轉(zhuǎn)賣給第三 人，那么其所購買的地下停車位該做何處理？如果跟隨房屋一同出賣，就干涉了 私法自治的原則。如果繼續(xù)由原使用權(quán)人支配，那么既然住房已經(jīng)轉(zhuǎn)賣于他人， 便己不再是小區(qū)居民，沒有繼續(xù)支配地下停車位（庫）的理論依據(jù)。因此，對于 小區(qū)停車位的使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)加以明確限定，對于轉(zhuǎn)賣或者轉(zhuǎn)租行為法律同樣應(yīng)該 明確規(guī)定。三域外先進(jìn)立法1. 美國學(xué)，2009,02:156-160。°張順博：住宅小區(qū)停車位權(quán)屈探究d.吉林人學(xué)，2013。美國是聯(lián)邦制

35、國家，實(shí)行聯(lián)邦法與州法的雙重法律制度，通常是先由聯(lián)邦 議會制定范法，再由各州依自身情況參照聯(lián)邦議會的示范法制定州立法。在對小 區(qū)停車位進(jìn)行規(guī)定的吋候，各州奮不同的做法，但艽制度設(shè)計(jì)都遵循兩個(gè)基本原 則：一是明確限定小區(qū)停車位的所有權(quán)者是小區(qū)業(yè)主，禁止小區(qū)以外的人獲得小 區(qū)停車位的所有權(quán)。二是禁止小區(qū)內(nèi)停車位作為專有部分進(jìn)行買賣。$在實(shí)際生活中，美國對小區(qū)停車位的制度設(shè)計(jì)，主要有以下以下幾種：（1） 將其性質(zhì)視為共有部分，由小區(qū)全體業(yè)主對停車位享有共有權(quán)。（2）把小區(qū)停車 位界定為住宅小區(qū)的組成部分，一旦業(yè)主擁有住宅的所有權(quán)，便自然擁有停車位 的所有權(quán)。當(dāng)業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)讓停車位，同時(shí)規(guī)

36、定停車位不可以單獨(dú) 轉(zhuǎn)讓。（3）將其性質(zhì)界定為共有，但不禁止特定業(yè)主對其享有專用使用權(quán)。也就 是說，小區(qū)停車位雖然由小區(qū)全體業(yè)主共有，但可通過簽訂合同等方式將該停車 位提供給特定業(yè)主使用。筆者認(rèn)為，對美國的禁止對外轉(zhuǎn)讓的立法設(shè)計(jì)，非常值得我們借鑒，這不僅 可以維護(hù)資源占有使用的有序，提高小區(qū)停車位的利用效率，還保護(hù)了小區(qū)業(yè)主 的利益，有利于改善城市環(huán)境和城市秩序。2. 日本由于日木是一個(gè)典型的車多地少的國家，其停車難的問題空前嚴(yán)峻，日木政 府對此非常重視，并通過了建筑物區(qū)分所有法，將円本將住宅小區(qū)的停車位 劃分為兩種類型：即屋內(nèi)停車場與屋外停車場。對于屋外停車位的權(quán)屬，理論界 和實(shí)務(wù)界均將其視

37、為業(yè)主共有部分，而在地k停車位的歸屬尚存在著重大的分 歧，其最高法院認(rèn)定地下車位為專有部分，地方法院認(rèn)定地下車位為共有部分， 而曰木學(xué)界則依據(jù)“建筑物一層或者地下部分之容積率是不計(jì)入建筑區(qū)總面積 的”，認(rèn)為最高法院將地下停車位認(rèn)定為專有部分是不合理的，而應(yīng)當(dāng)通過共有 部分的專有使用權(quán)來處理。®曰本學(xué)界提出的共有部分的專有使用權(quán)，是對共有部分進(jìn)行的法律意義上的 處分行為。介于小區(qū)地下車位的特殊性質(zhì)，簡單將蘇歸于共有部分或者專有部分， 都有能說得通的理由，但同時(shí)都缺乏一定的法律依據(jù)，共有部分的專有使用權(quán)這周樹褪：美國物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度及物業(yè)管理，北京大學(xué)出版社2005年版，第117頁。&

38、;周樹甚：美國物、ik產(chǎn)權(quán)制度與物、ik管理，北京大學(xué)出版杜2005年版，第119-121貞。 陳華彬：現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究，法律出版社，1995。一提法，非常有意義，而我國物權(quán)法沒有做出此規(guī)定。3. 德國德國1973年修訂住宅所有權(quán)法對小區(qū)車位做出明確規(guī)定，即該法的第 3條第2項(xiàng)規(guī)定：“以持久性界標(biāo)標(biāo)明范圍之停車場，視為有獨(dú)立性之房間”。 $在此之前，德國通說認(rèn)為，地下停車場是建筑物使用空間之附屬物，不能成為 德國住宅所有權(quán)法上的特別所有權(quán)標(biāo)的，而這一規(guī)定否定了德國學(xué)界關(guān)于地下車 庫所有權(quán)歸屬的通說。徳國法律明確了車位作為一種獨(dú)立的物,其所有權(quán)可由開發(fā)商自由出售給小 區(qū)內(nèi)的業(yè)主，而不

39、是作為從物，直接歸全體業(yè)主所有，這點(diǎn)值得我們借鑒。其優(yōu)點(diǎn) 在于保護(hù)了開發(fā)商和小區(qū)居民屮不需要車庫的業(yè)主的利益，其可以不用支付該車 庫的分?jǐn)傎M(fèi)用。同時(shí)，法律明確規(guī)定停車位的成本不得計(jì)入建筑物成本之中。此外，德國住宅所有權(quán)法對小區(qū)停車位的使用設(shè)計(jì)了多種解決方法，若 沒有對停車位作特別區(qū)分，則每一個(gè)共有權(quán)人均享有使用權(quán)，即如果小區(qū)業(yè)主未 預(yù)定任何一個(gè)停車位，他就可以使用任一停車位，但前提是不能影響其他共有權(quán) 人行使所有權(quán)。若對停車位作了特別劃分，那么小區(qū)業(yè)主可以通過住宅所有權(quán)人 全體或業(yè)主委員會約定，給予業(yè)主一個(gè)專用的停車位，如果每個(gè)停車位都被區(qū)分 開來，那么可以對小區(qū)業(yè)主設(shè)定特別所有權(quán)。由此看來，

40、德國實(shí)行的是以共有為 原則，以專有為補(bǔ)充的立法例。4. 我國臺灣地區(qū)根據(jù)我國臺灣地區(qū)現(xiàn)有規(guī)定，其將小區(qū)車庫劃分為法定車庫、自行增設(shè)車庫、 獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)車位。法定停車位，是指建設(shè)單位或者開發(fā)商依照相關(guān)法律強(qiáng)制規(guī)定 設(shè)立的停車位，此種類型停車位是由法律強(qiáng)制規(guī)定的，開發(fā)商不能自由選擇。在 臺灣公寓大廈管理?xiàng)l例屮明確規(guī)定，法定停車位不屬于法定共用部分，并且 只能在建筑物區(qū)分所有權(quán)人中轉(zhuǎn)移。其所有權(quán)既可能歸全體業(yè)主共有，也可能歸 部分業(yè)主所有。自行增設(shè)停車位是指建設(shè)單位或者開發(fā)商在完成法定停車位的建 設(shè)后額外增設(shè)的停車位。此種類型的停車位作為自由增設(shè)的獨(dú)立物，是建筑物區(qū)全w人大常委會法制工作委員會民法室編著

41、：物權(quán)法：立法背景與觀點(diǎn)全集，法律出版社2007年版， 第256頁。®王偉：住宅小區(qū)停車位權(quán)誠問題立法完善d.中國政法大學(xué),2010。卓杰輝：區(qū)分所冇建筑物附設(shè)停車場的比較法研究，載中外癘地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)2003年第2期，第5貝。分所有權(quán)中的專有部分，可以自由買賣，進(jìn)而能夠給開發(fā)商帶來利潤，有利于調(diào) 動其積極性、主動性，從而更好的服務(wù)于小區(qū)業(yè)主。獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)停車位，主要是為 公眾停車之用，是主管機(jī)關(guān)鼓勵(lì)開發(fā)商依法按照一定標(biāo)準(zhǔn)另行增設(shè)的停車位，主 要目的是為了提高停車位的數(shù)量，緩解停車壓力。此種類型停車位計(jì)入容積率， 屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)之專有部分，可以獨(dú)立買賣，且不限制對象，即小區(qū)以外 的人也可

42、以購買。從臺灣的立法來看，其采取的是法定分類的立法，對不同類型的停車位分別 作出規(guī)定，一方面有利于實(shí)務(wù)操作，另一方面在一定程度上使得幵發(fā)商在利益的 驅(qū)使下建造更多的停車位，以解決小區(qū)業(yè)主停車難的矛盾。但是，開發(fā)商掌握著 主動權(quán)也存在著一定的負(fù)面意義。比如開發(fā)商不自行建造額外的停車位，就使得 一些有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的業(yè)主也無法買到自己獨(dú)自所有的停車位。而對于獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)停車 位，對于購買主題沒有限制，允許小區(qū)業(yè)主以外的人購買，這必然會對原本相對 封閉的小區(qū)帶來不良影響。綜上所述，域外各地立法不盡相同，但是有好的方面值得我們借鑒，筆者期 望，我國能夠結(jié)合自身的發(fā)展背景，充分吸收、借鑒域外先進(jìn)的立法設(shè)計(jì)，為完

43、善我國在小區(qū)停車位法律制度方而作出有益的經(jīng)驗(yàn)參考。三、完善我國住宅小區(qū)停車位法律制度的建議健全和完善住宅小區(qū)停車位的物權(quán)制度，應(yīng)當(dāng)以“提高居民生活質(zhì)量和生活 便利”為最終目的，在借鑒域外立法時(shí)，既要充分考慮我國的國情，防止盲目照 抄照搬，又要防止盲目排外，在此制度的設(shè)計(jì)屮應(yīng)兼顧業(yè)主利益和開發(fā)商利益， 盡可能實(shí)現(xiàn)兩者利益的平衡。引發(fā)住宅小區(qū)停車位糾紛的原因是多方面的，究其根木原因，還在于權(quán)屬問 題的不明確，以及流轉(zhuǎn)等方面的不規(guī)范，因此也應(yīng)客觀的、系統(tǒng)的、前瞻性的進(jìn) 行研允解決。建議從以下幾個(gè)方而進(jìn)行健全和完善：一從法律層面明確規(guī)定主要類型停車位的所有權(quán)歸屬定紛止?fàn)幍幕A(chǔ)是明確所有權(quán)歸屬，所有權(quán)是

44、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)等其 他衍生權(quán)利的基礎(chǔ)。此問題若不明確，會引發(fā)諸多糾紛和矛盾。筆薺建議從國家 法律的高度完善目前住宅小區(qū)不同類型停車位所有權(quán)制度的缺陷，對于幾類典型 的小區(qū)停車位可以明確規(guī)定其權(quán)屬。對于占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的小區(qū)停車位，明確規(guī) 定其權(quán)屬為小區(qū)全體業(yè)主共同共有，這其實(shí)就是我國現(xiàn)行物權(quán)法的規(guī)定。對于住宅小區(qū)內(nèi)開發(fā)商為小區(qū)業(yè)主提供的建筑區(qū)劃內(nèi)的小區(qū)停車位，法律應(yīng) 明確規(guī)定開發(fā)商因合法建造而對其取得獨(dú)立的原始所有權(quán)，小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商協(xié) 商通過出售、出租或者附贈等方式確定停車位的最終歸屬。因?yàn)榫哂腥朔拦こ绦再|(zhì)的停車位具有特殊性，法律應(yīng)明確規(guī)定依法投資建設(shè) 的人防工程的原始所有權(quán)歸開發(fā)開發(fā)商所有，并不得影響其人防功能。該部分的 所有權(quán)與規(guī)劃的獨(dú)立的停車位的所有權(quán)一樣具有獨(dú)立性，可以單獨(dú)進(jìn)行買賣等方 式進(jìn)行處分。對于獨(dú)立的車庫，因其就像房屋一樣，是可以確定為法律上獨(dú)立的物，可以 進(jìn)行獨(dú)立的物權(quán)登記，或考在購房合同等權(quán)利證書中明確記載屬于該業(yè)主所有。對于住宅小區(qū)其他類型的停車位應(yīng)當(dāng)以協(xié)商確定歸屬為有限選擇的原則。（二明確業(yè)主對車位的優(yōu)先滿足權(quán)根據(jù)物權(quán)法第39條的規(guī)定，一般物權(quán)所有權(quán)人有權(quán)對其物進(jìn)行占有、 使用、受益、處分的自由權(quán)利。但對于業(yè)主來說，停車位實(shí)質(zhì)上是一