創(chuàng)業(yè)園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

1、目 錄第一章 項(xiàng)目總論1.1.項(xiàng)目概述1.2.項(xiàng)目可行性研究結(jié)論1.3.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表第二章 項(xiàng)目背景2.1.項(xiàng)目背景2.2.工業(yè)助跑：*制造高昂龍頭第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件3.1.區(qū)位條件3.2.交通運(yùn)輸條件第四章 項(xiàng)目工程建設(shè)方案4.1.項(xiàng)目用地概況4.2.項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容第五章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度5.1.項(xiàng)目建設(shè)周期5.2.項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排5.2.項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安表第六章 投資估算6.1.基礎(chǔ)建設(shè)投資估算6.2.項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資總額第七章 融資方案7.1.項(xiàng)目融資主體7.2.項(xiàng)目融資來源7.3.融資方案分析第八章 財(cái)務(wù)分析8.1.編制說明8.2.經(jīng)營收入預(yù)測8.3.利潤預(yù)測8.4.財(cái)務(wù)評(píng)估8.5.財(cái)務(wù)分

2、析結(jié)論第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策9.1.風(fēng)險(xiǎn)防范的識(shí)別和評(píng)估9.2.風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策第十章 項(xiàng)目節(jié)能、環(huán)保與安全生產(chǎn)10.1節(jié)能10.2.環(huán)境保護(hù)10.3.安全生產(chǎn)10.4.消防第十一章 研究結(jié)論與建議11.1.結(jié)論11.2.建議第一章 項(xiàng)目總論1.1.項(xiàng)目概述1.1.1.項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目暫定名稱：*金鳳凰創(chuàng)業(yè)園1.1.2.承建單位概況 開發(fā)商：*投資有限公司公司法定代表人：*公司性質(zhì)：有限責(zé)任公司（民營企業(yè)）公司注冊(cè)資本：500萬公司地址：*市公司業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)投資、工業(yè)投資等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。1.1.3.項(xiàng)目主管部門 江西*工業(yè)園區(qū)管委會(huì) 1.1.4.報(bào)告編制單位1.1.5.項(xiàng)目擬建地點(diǎn)江西*工業(yè)園區(qū)

3、1.2.項(xiàng)目可行性研究結(jié)論1.2.1.項(xiàng)目內(nèi)容項(xiàng)目擬定名為*金鳳凰創(chuàng)業(yè)園，規(guī)劃建設(shè)日用品（衛(wèi)?。┥a(chǎn)區(qū)、包裝工業(yè)生產(chǎn)區(qū)兩大制造區(qū)域。項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)包括生產(chǎn)區(qū)、商務(wù)區(qū)和其他配套設(shè)施三大部分。項(xiàng)目規(guī)劃用地200畝（133400平方米），其中：生產(chǎn)區(qū)涵蓋上述兩大制造區(qū)域，全部建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房；商務(wù)區(qū)規(guī)劃包括科技交流中心、產(chǎn)品展示中心、電子資訊中心、人力資源服務(wù)中心、行政管理中心、營銷服務(wù)中心以及園區(qū)客戶管理中心等。1.2.2.項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃用地133400平方米，建筑面積140040平方米。主要基礎(chǔ)工程建設(shè)項(xiàng)目包括工業(yè)園內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房、配套附屬建筑；園內(nèi)市政設(shè)施；園內(nèi)道路、綠化等。1.2.3.投資估算項(xiàng)

4、目土地成本為500萬元人民幣、基礎(chǔ)工程建設(shè)總投資12053.64萬元人民幣?？梢M(jìn)廠房生產(chǎn)設(shè)備及生活配套等設(shè)備投資約7546.36萬元。合計(jì)項(xiàng)目投資總額2.01億元。1.2.4.項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目建設(shè)一期為一年半（18個(gè)月），總投資約為2.01億元。1.2.5.項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)項(xiàng)目建成后，工業(yè)園將每年實(shí)現(xiàn)12556.86萬元人民幣的營業(yè)收入，年納稅額將超過1456.63萬元（其中：所得稅按15%測算）。項(xiàng)目的投資回報(bào)率約41.07%。項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)2.44年就會(huì)收回投資成本。項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)較好。1.2.6.項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論項(xiàng)目符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的需要，符合本地本開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展的需要和*

5、工業(yè)市場發(fā)展變化趨勢，符合桑海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃要求；項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊、市場空間很大，機(jī)遇很好；項(xiàng)目發(fā)展商*投資有限公司擁有雄厚的資金實(shí)力、有工業(yè)園運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，有良好的客戶資源和優(yōu)秀的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)；項(xiàng)目創(chuàng)稅額高、預(yù)測財(cái)務(wù)指標(biāo)較好，并能安置大量的就業(yè)。項(xiàng)目分析結(jié)果表明，項(xiàng)目是必要的，也是可行的，建議考慮實(shí)施。1.3.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表指標(biāo)類型指標(biāo)數(shù)值備 注項(xiàng)目規(guī)劃用地200畝（13.34萬）單位：平方米。下同 項(xiàng)目建筑面積140040項(xiàng)目投資總額20100單位：萬元人民幣，下同 其中：項(xiàng)目土地投資700基礎(chǔ)工程建設(shè)投資12053.64工業(yè)園設(shè)備投資7546.36項(xiàng)目建設(shè)周期1.5單位：年。1

6、期建成 建筑密度60%容積率1.05年?duì)I業(yè)收入12556.86單位：萬元人民幣 年創(chuàng)稅1456.63單位：萬元。所得稅按15%測算 投資回報(bào)率41.07%投資回收期2.44單位：年 第二章 項(xiàng)目背景2.1.項(xiàng)目背景項(xiàng)目擬定名為*金鳳凰創(chuàng)業(yè)園，位于江西*工業(yè)園區(qū)。規(guī)劃建設(shè)日用品（衛(wèi)?。┥a(chǎn)區(qū)、醫(yī)藥包裝工業(yè)生產(chǎn)區(qū)兩大制造區(qū)域。項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)包括生產(chǎn)區(qū)、商務(wù)區(qū)和其他配套設(shè)施三大部分。項(xiàng)目規(guī)劃用地200畝（133400平方米），其中：生產(chǎn)區(qū)涵蓋上述兩大制造區(qū)域，全部建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房；商務(wù)區(qū)規(guī)劃包括科技交流中心、產(chǎn)品展示中心、電子資訊中心、人力資源服務(wù)中心、行政管理中心、營銷服務(wù)中心以及園區(qū)客戶管理中心等。2

7、.2.工業(yè)助跑：*制造高昂龍頭2001年，市委、市政府確立以大開放為主戰(zhàn)略，以工業(yè)化為核心戰(zhàn)略；以及自2002年提出打造制造業(yè)重要基地核心戰(zhàn)略以來，短短幾年，*工業(yè)發(fā)展乃至城市面貌發(fā)生翻天覆地的變化。2003年，提出把*建設(shè)成現(xiàn)代制造業(yè)重要基地，并明確了具體目標(biāo)，從政治的高度和*做好“兩篇文章”的實(shí)際出發(fā)，確立并強(qiáng)化了工業(yè)經(jīng)濟(jì)作為城市經(jīng)濟(jì)支柱的核心地位。同年出臺(tái)了關(guān)于加快建設(shè)現(xiàn)代制造業(yè)重要基地的決定；2004年出臺(tái)了關(guān)于大力實(shí)施建設(shè)現(xiàn)代制造業(yè)重要基地核心戰(zhàn)略，加快工業(yè)發(fā)展的若干政策措施（簡稱“工業(yè)發(fā)展30條”）；2005年兌現(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)政策，激發(fā)了全市工業(yè)發(fā)展的熱情，營造了聚焦工業(yè)、工業(yè)優(yōu)先的社會(huì)氛

8、圍。如今，走馬洪城，最吸引人的是一棟棟現(xiàn)代化的廠房，一個(gè)個(gè)氣勢磅礴的工業(yè)園區(qū)，一條條具有國內(nèi)外領(lǐng)先技術(shù)水平的生產(chǎn)線，青山綠水間，一座嶄新的制造業(yè)新城正在拔地而起。以發(fā)展制造業(yè)為龍頭，進(jìn)而帶動(dòng)園區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，“*制造”正以世人矚目的速度牽引*工業(yè)經(jīng)濟(jì)邁向新的輝煌。2.2.2.優(yōu)越的*投資環(huán)境*是江西省的省會(huì)，共轄四縣五區(qū)、一個(gè)新區(qū)和兩個(gè)國家級(jí)開發(fā)區(qū)，總面積7402平方公里，總?cè)丝?49萬，其中市區(qū)人口196萬，是全國35個(gè)特大城市之一。今天，我們跨入充滿希望又充滿競爭、充滿生機(jī)更充滿挑戰(zhàn)的經(jīng)濟(jì)全球化時(shí)代，*正凸現(xiàn)出特有的潛質(zhì)和誘人的優(yōu)勢：首先，區(qū)位優(yōu)勢突出，交通通訊便捷。*地處長江中下游，鄱陽

9、湖西南岸，是唯一一個(gè)與長江三角洲、珠江三角洲和閩東南經(jīng)濟(jì)區(qū)相毗鄰的省會(huì)城市，承東啟西，縱貫?zāi)媳?。市郊向塘?8股道的全國第二大貨運(yùn)編組站，京九、浙贛、皖贛三條鐵路線交匯于此，是京九線上唯一的省會(huì)城市，是我國鐵路交通的一個(gè)重要樞紐，同時(shí)也是105、316、320三條國道的交匯處?，F(xiàn)已開通昌九和梨溫高速公路，贛粵高速縱貫?zāi)媳?。?驅(qū)車安徽、湖北、湖南、浙江等周邊省省會(huì)的距離全部在5小時(shí)左右，形成了一個(gè)以*為中心的“5小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。水路可通贛江、撫河、錦江和鄱陽湖沿岸城鎮(zhèn)及長江各口岸。水路運(yùn)輸最大內(nèi)河裝載能力為1000噸，可由九江沿長江水域經(jīng)上海港出海，遠(yuǎn)洋運(yùn)載能力為5000噸。快速的航空運(yùn)輸服務(wù)為

10、*物流企業(yè)開拓國內(nèi)國際市場提供了極大的便利。從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上看，*已成為國際和東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的理想地區(qū)。其次，生產(chǎn)要素充裕，工業(yè)體系齊全。*電力供應(yīng)充足，2004年全市用電量56.3億千瓦時(shí)，大工業(yè)用電價(jià)格僅為0.485元/度。自來水供應(yīng)量2.39億立方米，工業(yè)用水價(jià)格為1.35元/立方米（含0.35元污水處理費(fèi)）。同時(shí)*也是全省的科技教育文化中心，市內(nèi)擁有包括全國重點(diǎn)大學(xué)-*大學(xué)在內(nèi)的20余所高等院校，其他各類學(xué)校2228所，每年可以為企業(yè)提供6萬多名高素質(zhì)的大學(xué)畢業(yè)生。*是江西省最大的工業(yè)城市，完善的工業(yè)設(shè)施、齊全的工業(yè)體系，奠定了制造業(yè)發(fā)展的厚實(shí)基礎(chǔ)。與此同時(shí)*勞動(dòng)力資源富足

11、且價(jià)廉，制造業(yè)產(chǎn)業(yè)員工月平均工資為600元人民幣，僅是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的60%70%，素質(zhì)較高而價(jià)位較低的人力資源，成為*吸引外來投資者的重要優(yōu)勢。最后，經(jīng)濟(jì)快速提升，投資商機(jī)無限。在當(dāng)今如火如荼的產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)移、資源大重組、發(fā)展大聯(lián)合的經(jīng)濟(jì)全球化趨勢下，*迎來了新一輪發(fā)展契機(jī)。在江西省委、省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在海內(nèi)外廣大投資者和企業(yè)家的積極參與下，英雄城發(fā)生著日新月異的深刻變化。*的投資環(huán)境日益改善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷加快，市場景氣度持續(xù)上升，尤其是企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)雙雙走強(qiáng)，這充分表明*所蘊(yùn)涵的巨大發(fā)展空間和投資機(jī)遇；“*現(xiàn)象”不僅正受國內(nèi)各界人士關(guān)注，而且已被國外各方友人矚目；“四最”品牌日

12、益彰顯，近年世界銀行發(fā)布的對(duì)中國23個(gè)城市投資環(huán)境調(diào)查報(bào)告中，*被列為“B”類，與北京、深圳、成都等特大城市并列；美國科勒公司在歷經(jīng)兩年、考察全國35個(gè)城市后，把“繡球”拋在了*。海納百川、誠實(shí)守信的*，打造了全國第一張“成本最低、回報(bào)最快、效率最高、信譽(yù)最好”的招商品牌，作出了全國第一個(gè)“親商、扶商、安商、護(hù)商、富商”的莊嚴(yán)承諾，頒布了全國第一部*市優(yōu)化投資環(huán)境條例地方性法規(guī)，這正是我們今天期待各位有志之士投資于*、創(chuàng)業(yè)于*、成功于*的呼喚！第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件3.1.區(qū)位條件江西*工業(yè)園區(qū)是通過國家發(fā)改委審核、江西省人民政府批準(zhǔn)的省級(jí)工業(yè)園區(qū)，是*國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和*國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)

13、區(qū)的配套園區(qū)，是昌九工業(yè)走廊的的魅力板塊，是*半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的耀眼新星，是鑲嵌在兩個(gè)國家級(jí)森林公園之間的璀璨明珠。工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃20平方公里，現(xiàn)已拉開10平方公里發(fā)展框架，依據(jù)區(qū)位和產(chǎn)業(yè)布局已規(guī)劃建設(shè)為“一心、二軸、三縱橫、四區(qū)、六產(chǎn)業(yè)、八組團(tuán)”結(jié)構(gòu)形態(tài)，初步形成建材、紡織、化工、食品加工、磨具磨料、電子等支柱產(chǎn)業(yè)。園區(qū)依新城而建，學(xué)校、醫(yī)院、銀行、賓館和職工就業(yè)培訓(xùn)中心等配套設(shè)施齊全。一心：即規(guī)劃在基地偏東南部南安一級(jí)公路側(cè)布置集行政、商業(yè)、文化娛樂、公共綠地為一體的中心區(qū)。中心區(qū)設(shè)置管委會(huì)、會(huì)展中心、金融服務(wù)中心、接待中心、購物中心、企業(yè)家俱樂部、職工休閑中心等主要項(xiàng)目。同時(shí)，保留中心區(qū)域

14、植被情況較好的一處山體，形成工業(yè)區(qū)內(nèi)的“綠心”。      二軸：即一條以*至*縣城的通道南安一級(jí)公路為主軸線，一條以園區(qū)主干道鳳凰循環(huán)大道為中軸線向東西面縱深發(fā)展。三縱橫：即以鳳凰路、舞鳳路、循環(huán)東路為路網(wǎng)框架，向南北兩向拓展，并形成內(nèi)、外環(huán)路，“三縱三橫”主干道為園區(qū)提供與外界的主要聯(lián)系，內(nèi)、外環(huán)路則完成了各工業(yè)組團(tuán)間的網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系。四區(qū)：即在園區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)金融區(qū)、生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、行政服務(wù)區(qū)，合理配置小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、便利中心等便民服務(wù)項(xiàng)目，各自服務(wù)于東、西兩側(cè)的工業(yè)組團(tuán)及周邊居民。并派金融、電力、水力、工商等職能部門進(jìn)駐，為園區(qū)提供功能齊全

15、的配套服務(wù)。六產(chǎn)業(yè)：做強(qiáng)做大建材、紡織、食品、電子、化工、磨料磨具六大產(chǎn)業(yè)。八組團(tuán)：規(guī)劃依據(jù)*縣及工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位、工業(yè)布局結(jié)構(gòu)，結(jié)合工業(yè)區(qū)一期已經(jīng)開發(fā)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，由東至西布置了八個(gè)相對(duì)獨(dú)立完整的工業(yè)組團(tuán)紡織園、食品園、建材園、精工園、創(chuàng)業(yè)園、磨具園、起步園和高新園。3.2.交通運(yùn)輸條件*工業(yè)園區(qū)位于縣城東大門鳳凰山上,南安一級(jí)公路穿境而過,距縣城1.5公里、*市50公里、昌北國際機(jī)場35公里、九江港和國際名山廬山100公里、昌九高速公路和京九鐵路新祺周車站25公里，完全融入了“*半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。伴隨著江西高速路網(wǎng)日益發(fā)達(dá)，以*市為中心的天字型高速框架已完全形成，江西*工業(yè)園已形成8小

16、時(shí)之內(nèi)通達(dá)“浙、閩、粵、滬、蘇、皖、鄂、湘”等八個(gè)省會(huì)城市、涵蓋人口4.6億的“8小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。創(chuàng)業(yè)園座落在*工業(yè)園區(qū)內(nèi)，總體規(guī)劃面積為1.5平方公里。為鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)業(yè)，針對(duì)創(chuàng)業(yè)園，我縣出臺(tái)了一系列政策，如：在企業(yè)用地上，落戶創(chuàng)業(yè)園的企業(yè)用地價(jià)格在基準(zhǔn)地價(jià)的的基礎(chǔ)上下浮20%，并允許創(chuàng)業(yè)者“先上車后買票”，分期繳納土地出讓金。同時(shí)，一如既往地做到“辛勤工作365天不休息，優(yōu)質(zhì)服務(wù)24小時(shí)無區(qū)別”，取消雙休日，工作在現(xiàn)場、解決問題在一線。千方百計(jì)為投資者提供用電、用水、用工、信貸等個(gè)性化優(yōu)質(zhì)服務(wù)。至創(chuàng)業(yè)園開工以來，已吸引落戶企業(yè)32戶，合同資金10億元，意向項(xiàng)目15個(gè)，意向投資金額2.5億元。未

17、來2-3年，我縣規(guī)劃在創(chuàng)業(yè)園引進(jìn)落戶企業(yè)100戶，創(chuàng)業(yè)資金20億元，實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值50億元，利稅5億元，安排就業(yè)崗位3000個(gè)。第四章 項(xiàng)目工程建設(shè)方案4.1.項(xiàng)目用地概況 *金鳳凰創(chuàng)業(yè)園擬規(guī)劃用地200畝（約13.34萬平米），位于江西*工業(yè)園區(qū)。4.2.項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容4.2.1.生產(chǎn)車間根據(jù)江西*工業(yè)園區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目建設(shè)強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代工廠建筑風(fēng)格，標(biāo)準(zhǔn)兩層生產(chǎn)廠房，簡潔大方，色調(diào)采用明快的色調(diào)，顯得大氣，有大工業(yè)園之氣勢。*金鳳凰創(chuàng)業(yè)園將著力建設(shè)日用品（衛(wèi)浴）生產(chǎn)區(qū)、包裝工業(yè)生產(chǎn)區(qū)兩大制造區(qū)域。4.2.2.商務(wù)辦公及展示中心 商務(wù)中心區(qū)建設(shè)為一棟六層現(xiàn)代的公共建筑體，充分展示現(xiàn)代工業(yè)商務(wù)氣息。將

18、園區(qū)的科技交流、商務(wù)會(huì)談、電子資訊服務(wù)、人力資源服務(wù)、管理和營銷等于一體，為園區(qū)企業(yè)的科技研發(fā)、商務(wù)活動(dòng)等提供必要的設(shè)施和便利服務(wù)。4.2.3.生活配套服務(wù)配套服務(wù)區(qū)主要為園內(nèi)企業(yè)提供良好的后勤生活保障。如員工的員工宿舍、食堂、娛樂活動(dòng)中心等。4.2.4.項(xiàng)目建設(shè)用地及建筑規(guī)劃項(xiàng)目建設(shè)用地及建筑面積規(guī)劃表（單位：平方米）建設(shè)項(xiàng)目 用地面積 建筑面積 建筑用地80040/其中：生產(chǎn)車間（一層廠房） 6904069040商務(wù)辦公中心（6層） 10006000生活配套服務(wù) /員工宿舍（6層）1000060000公共食堂（一半隔空）5000公共綠化用地(廠區(qū)道路、停車場、綠化)53360/合 計(jì) 13

19、3400140040容積率1.05/建筑密度60%/綠化率22%/道路占有率18%/第五章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度5.1.項(xiàng)目建設(shè)周期基于本項(xiàng)目總規(guī)模不是很大，但廠房功能對(duì)建筑的要求有異。同時(shí)根據(jù)同類項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)周期結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況需要，本報(bào)告建議采取統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，一起進(jìn)行施工。項(xiàng)目建設(shè)期為一年半（18月）。5.2.項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排由于項(xiàng)目的建設(shè)期和招商、銷售期會(huì)重疊進(jìn)行，項(xiàng)目施工建設(shè)需要配合廠房招商、營銷工作，包括很多的具體事項(xiàng)的實(shí)施，出于對(duì)資金投入和回籠的統(tǒng)籌兼顧，提高資金的使用效率，控制資金總投入量，促進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)作的各項(xiàng)實(shí)物的有序有效進(jìn)行，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)事務(wù)，貫徹項(xiàng)目管理的思想，實(shí)行成果目標(biāo)、工期目

20、標(biāo)、成本目標(biāo)管理的方式，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施全過程進(jìn)行管理。 項(xiàng)目建設(shè)分為九個(gè)實(shí)施階段：1、項(xiàng)目最初準(zhǔn)備階段：項(xiàng)目前期的市場調(diào)研，并初步分析項(xiàng)目的可行性。2、項(xiàng)目的前營銷準(zhǔn)備階段：通過進(jìn)一步的市場調(diào)查分析，進(jìn)行項(xiàng)目的功能定位，價(jià)格定位，以及根據(jù)市場情況提出相應(yīng)的初步規(guī)劃建議，以服務(wù)與項(xiàng)目的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)；制定初步的市場推廣計(jì)劃，融資計(jì)劃和資金投入計(jì)劃。3、項(xiàng)目立項(xiàng)階段：編制項(xiàng)目建議書，到政府計(jì)劃發(fā)展行政主管部門辦理項(xiàng)目立項(xiàng)的相關(guān)手續(xù)，取得相應(yīng)的立項(xiàng)批文。4、項(xiàng)目建設(shè)前期階段：政府行政主管部門審批包括選址意見書和設(shè)計(jì)任務(wù)書在內(nèi)的相關(guān)文件，并取得開工報(bào)告和建設(shè)項(xiàng)目用的規(guī)劃許可證；進(jìn)行土地的征用、出讓和拆遷

21、工作，并取得相應(yīng)的國有土地使用權(quán)證。5、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段：委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)，并經(jīng)過政府規(guī)劃部門審批，取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；編制工程設(shè)計(jì)概算和工程施工圖預(yù)算文件。6、項(xiàng)目建設(shè)施工實(shí)施階段：進(jìn)行工程招投標(biāo)，確定施工單位，工程監(jiān)理單位；辦理相關(guān)手續(xù)，取得建筑工程施工許可證；組織施工，進(jìn)行現(xiàn)場施工管理。7、項(xiàng)目營銷階段：實(shí)施項(xiàng)目融資計(jì)劃；設(shè)立營銷機(jī)構(gòu)，招聘人員，組織人員培訓(xùn)；適時(shí)編制相應(yīng)的推廣計(jì)劃，并付諸實(shí)施；全面開展項(xiàng)目的招商活動(dòng)。8、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和投入經(jīng)營階段：工程完工，進(jìn)行竣工驗(yàn)收，辦理工程結(jié)算事宜；與業(yè)主協(xié)同辦理交房入園事宜；組織工業(yè)園區(qū)的后期管理。9、項(xiàng)目第二期基

22、礎(chǔ)工程建設(shè)階段。第六章 投資估算6.1工業(yè)園土地成本按照江西*工業(yè)園區(qū)的土地拍賣價(jià)格預(yù)算，其項(xiàng)目土地投資成本為500萬元人民幣。6.2.基礎(chǔ)建設(shè)投資估算6.2.1.投資估算范圍項(xiàng)目基礎(chǔ)工程建設(shè)范圍包括工業(yè)園內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房、配套附屬建筑；園內(nèi)市政設(shè)施；園內(nèi)道路、綠化。及引進(jìn)生產(chǎn)商生產(chǎn)設(shè)備投資等。6.1.2.項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)投資額估算項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)投資額估算表 單位：萬元建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè)面積投資額 備注 生產(chǎn)車間（一層）69040 （×0.085）5868.4 /商務(wù)辦公中心（6層）6000（×0.08）480 /生活配套服務(wù)員工宿舍（6層）60000（×0.08）4800 /公

23、共食堂5000（×0.085）425/公共綠化用地(廠區(qū)道路、停車場、綠化)53360（×0.009）480.24/合 計(jì)259440 12053.64/6.3.項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額及投資計(jì)劃項(xiàng)目土地成本為500萬元人民幣、基礎(chǔ)工程建設(shè)總投資12053.64萬元人民幣?？梢M(jìn)廠房生產(chǎn)設(shè)備及生活配套等設(shè)備投資約7546.36萬元。合計(jì)項(xiàng)目投資總額2.01億元。項(xiàng)目建設(shè)一期為一年半（18個(gè)月），總投資約為2.01億元。第七章 融資方案7.1.項(xiàng)目融資主體 項(xiàng)目融資組織形式為項(xiàng)目法人融資形式。項(xiàng)目融資主體為*投資有限公司。是家私營企業(yè)，法定代表人為*，注冊(cè)資本500萬元，公司地址：*

24、市紅谷灘新區(qū)洪城時(shí)代廣場香榭座1802室。7.2.項(xiàng)目資金來源 7.2.1.項(xiàng)目自有資金籌措項(xiàng)目自有資金籌措為1.01億元。項(xiàng)目自有資金籌措擬通過以下幾種方式解決：項(xiàng)目法人資本金，*投資有限公司為開發(fā)本項(xiàng)目；招商引資款轉(zhuǎn)作投資，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入市場后，根據(jù)項(xiàng)目穩(wěn)定的客戶關(guān)系，租賃收入部分投入項(xiàng)目的后期運(yùn)作，轉(zhuǎn)作為投資，作為部分后續(xù)資金的來源。 7.2.2.項(xiàng)目債務(wù)資金籌措項(xiàng)目建設(shè)投入資金除項(xiàng)目自有資金外。債務(wù)資金為1億元，主要通過向銀行申請(qǐng)中長期開發(fā)貸款的形式解決。銀行貸款在建設(shè)期內(nèi)的利息按每年實(shí)際發(fā)生額分期支付，在項(xiàng)目租賃回款到位后償還本金。償還貸款的資金來源主要是項(xiàng)目可用于還本的開發(fā)投資利潤。

25、7.3.融資方案分析7.3.1.資金來源可靠性分析本項(xiàng)目融資方案中屬于項(xiàng)目法人自籌資金的份額較高，1.01億元的資本金達(dá)到項(xiàng)目總投資額的50.25%，根據(jù)法人*投資有限公司的現(xiàn)有實(shí)力，自籌資本金的能力可以得到保證。雖然，目前的宏觀政策環(huán)境導(dǎo)致銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款控制較嚴(yán)，基于本項(xiàng)目很好的市場前景，豐厚的投資匯報(bào)，信用等級(jí)，再加上開發(fā)商自有資本金比例高達(dá)50.25%，項(xiàng)目四證齊全，完全滿足銀行開發(fā)貸款的一切條件，爭取到1億元左右的銀行開發(fā)貸款是完全有可能的。7.3.2.融資結(jié)構(gòu)分析在項(xiàng)目投入總資金中，自有資金部分占：50.25%債務(wù)資金部分占：49.75%對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，融資

26、結(jié)構(gòu)基本算合理，債務(wù)資金利息負(fù)擔(dān)不重。7.3.3.融資成本分析對(duì)于以上融資結(jié)構(gòu)，基于自有資金和銀行開發(fā)貸款占去絕大部分比例的情況，雖然如今銀行加息，貸款利息水平有所增加，中長期貸款利率9%，但總的來看，不管是債務(wù)性固定回報(bào)率融資，還是權(quán)益性融資，都將面臨較大的融資成本支出，銀行開發(fā)貸款成本相比之下還是處于一個(gè)較低的水平，在這種情況下，此融資方案的成本算較低水平。第八章 財(cái)務(wù)分析8.1.編制說明本報(bào)告財(cái)務(wù)預(yù)測是通過充分借鑒廣東、浙江、江蘇等地關(guān)于工業(yè)園內(nèi)廠房出租市場規(guī)律及收入項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，做個(gè)以下科學(xué)、合理的財(cái)務(wù)預(yù)算，以及結(jié)合工業(yè)園投資規(guī)模估算，工業(yè)園廠房出租的主要收入分為以下幾個(gè)板塊：8.1.

27、1.廠房、倉庫、商務(wù)辦公等租金收入預(yù)測按照廣東、浙江、江蘇等地關(guān)于工業(yè)園內(nèi)廠房及商務(wù)辦公等租金計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)，通過對(duì)其工業(yè)園區(qū)出租市場的租金調(diào)查，結(jié)果告訴我們：其廠房及商務(wù)辦公等市場租金大約在3050元/·月；以此為依據(jù)及結(jié)合我省對(duì)工業(yè)招商引資的力度，我們金鳳凰創(chuàng)業(yè)園的廠房及商務(wù)中心等租金初步定為18元/·月。工業(yè)園廠房、倉庫、商務(wù)中心等年租金收入約為1620.86萬元。8.1.2.生活配套（宿舍、食堂等）按照廣東、浙江、江蘇等地的工業(yè)園內(nèi)宿舍規(guī)模，一般每間6070左右、住1012人，每間租金在8001000元/間·月，約每平米為12元/·月。從而初步預(yù)算金

28、鳳凰創(chuàng)業(yè)園的生活配套年租金收入約936萬元。8.1.3工業(yè)園年租金收入綜合年租金收入以上兩大塊，預(yù)計(jì)年租金收入為2556.86萬元。8.2.經(jīng)營收入預(yù)測根據(jù)預(yù)測，項(xiàng)目預(yù)計(jì)的總資產(chǎn)投資2.01億元人民幣，而工業(yè)園制造行業(yè)年對(duì)外主體營業(yè)收入約1億元人民幣。8.3.利潤預(yù)測 項(xiàng) 目 金 額（萬元） 主營業(yè)務(wù)收入10000 工業(yè)園租金收入2556.86 主營利潤9710.86所得稅（按15%預(yù)測） 1456.63凈利潤 8254.238.4.財(cái)務(wù)評(píng)估 根據(jù)上述財(cái)務(wù)預(yù)測的結(jié)果顯示，項(xiàng)目建成后，將每年實(shí)現(xiàn)12556.86萬元人民的營業(yè)收入。每年創(chuàng)稅額將超過1456.63萬元（所得稅按15%測算）。項(xiàng)目投資

29、回報(bào)率41.07%，項(xiàng)目建成后，2.44年左右就會(huì)收回投資。 8.5.財(cái)務(wù)分析結(jié)論 項(xiàng)目建成后，年?duì)I業(yè)額達(dá)12556.86萬元，每年創(chuàng)稅額1456.63萬元，年投資回報(bào)率41.07%，項(xiàng)目投資回收期約為2.44年。項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)較優(yōu)，財(cái)務(wù)上是可行的。第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策9.1.風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析是在此前工作的基礎(chǔ)，進(jìn)一步綜合分析識(shí)別擬建項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營中潛在的主要風(fēng)險(xiǎn)，揭示風(fēng)險(xiǎn)來源，判別風(fēng)險(xiǎn)程度，提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，降低風(fēng)險(xiǎn)損失。9.1.1.風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分一般風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性不大，或者即使發(fā)生，造成的損失小，一般不影響項(xiàng)目的可行性。較大風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性較大，或者發(fā)生后

30、造成的損失較大，但造成的損失程度是項(xiàng)目可以承受的。嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)：有兩種情況，一是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性大，風(fēng)險(xiǎn)造成的損失大，使項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚?；二是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后造成的損失嚴(yán)重，但風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率很小，采取有效的防范措施，項(xiàng)目仍然可以正常實(shí)施。災(zāi)難性風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性很大，一旦發(fā)生將產(chǎn)生災(zāi)難性后果，項(xiàng)目將無法承受。9.1.2.風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估見下表。評(píng)估的方法采用簡單估計(jì)法。項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)因素名稱風(fēng)險(xiǎn)程度說明災(zāi)難性嚴(yán)重較大一般1市場風(fēng)險(xiǎn)1.1市場需求量1.2競爭能力周邊有同類產(chǎn)品競爭1.3價(jià)格項(xiàng)目的敏感性高2資源風(fēng)險(xiǎn)工程資源供給3技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)工程

31、方案3.1先進(jìn)性3.2適用性3.3可靠性3.4可得性4工程風(fēng)險(xiǎn)4.1工程地質(zhì)可以防范4.2水文地質(zhì)可以防范4.3工程量可以防范5資金風(fēng)險(xiǎn)5.1匯率5.2利率發(fā)生的概率小5.3資金來源中斷需要密切關(guān)注5.4資金供應(yīng)不足需要密切關(guān)注6政策風(fēng)險(xiǎn)6.1政策條件變化短期內(nèi)概率不大6.2經(jīng)濟(jì)條件變化短期內(nèi)概率不大6.3政策調(diào)整7外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn)工程建設(shè)7.1交通運(yùn)輸7.2供水7.3供電8社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)9其它風(fēng)險(xiǎn)由表中可以看出，項(xiàng)目沒有什么災(zāi)難性的風(fēng)險(xiǎn)；存在比較嚴(yán)重的市場風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)，其中有些可以控制，或發(fā)生的概率低，有些需要密切關(guān)注，做好防范準(zhǔn)備；另外項(xiàng)目存在的某些較大的風(fēng)險(xiǎn)，基本屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，如果采取合理的

32、措施，是完全可以規(guī)避的，況且其造成的損失本項(xiàng)目也可以承受的。9.2.風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 1 項(xiàng)目可以采取以下幾種風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策。1、風(fēng)險(xiǎn)回避風(fēng)險(xiǎn)回避是徹底規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種做法，即斷絕風(fēng)險(xiǎn)來源。對(duì)于資源供給風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)可以采取這種方式防范。2、風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)控制是可控制的風(fēng)險(xiǎn)，提出降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和減少風(fēng)險(xiǎn)損失的措施，并從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的角度論證擬采取控制風(fēng)險(xiǎn)的可行性和合理性。對(duì)于工程風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)比較適合采取這種方式。3、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將項(xiàng)目可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)的一部分轉(zhuǎn)移出去的風(fēng)險(xiǎn)防范方式，對(duì)于市場風(fēng)險(xiǎn)和其他自然風(fēng)險(xiǎn)可以采取這種防范措施。第十章 項(xiàng)目節(jié)能、環(huán)保與安全生產(chǎn)10.1.節(jié)能本項(xiàng)目主要能源消耗是電。項(xiàng)目遵循以下原則以達(dá)到節(jié)能目的： （1）按照國家節(jié)能設(shè)計(jì)的規(guī)范要求，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)中所采用的設(shè)備和器材采用與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)的先進(jìn)、可靠的節(jié)