dfs-service-第五章+房地產(chǎn)評估

1、第五章 房地產(chǎn)評估一、單項選擇題1某可比交易實例成交地價為3000元/m2，對應使用年期為 30年，若待估宗地出讓年期為 40 年，土地資本化率為 7%，則通過年限修正該宗土地的價格最接近于（）。A . 2900 元 /m2 B . 3223 元 /m2C. 3322 元 /m2D. 4000 元 /m22如果某房地產(chǎn)的售價為5000 萬元， 其中建筑物價格 3000 萬元，地價 2000 萬元， 該房地產(chǎn)的年客觀收益為 450 萬元，建筑物的資本化率為 10%，那么土地的資本化率最接近于 （）。A 9% B 12.5%C7.5%D 5%3某評估機構(gòu)采用市場法對一房地產(chǎn)進行評估，評估中共選擇了

2、A、B、C 三個參照物，并分別得到 127 萬元、 142 萬元、 151萬元三個評估結(jié)果。根據(jù) A、B、C 三個參照物與被 評估對象的差異因素分析， 判定其結(jié)果的權(quán)重依次為25%、40%和 35%，則被評估房產(chǎn)的評估值最接近于（）。A 140 萬元B 157.5 萬元C 141.4 萬元D 148.5 萬元4某評估機構(gòu)采用統(tǒng)計分析法對一企業(yè)的固定資產(chǎn)進行評估。其中磚混結(jié)構(gòu)建筑物10 棟，賬面原值 500 萬元；設備 100 臺，賬面原值 1000 萬元。評估中對 3 棟具有代表性的建筑物 進行估算，其重置成本為 180 萬元，而該 3 棟建筑物的賬面原值為 165 萬元；同時選擇 10 臺具

3、有代表性的設備進行了評估， 其重置成本為 150 萬元，而該 10 臺設備的賬面原值為 120 萬元；則該企業(yè)被評估建筑物及設備的重置成本最接近于（）。A 1736.85 萬元 B 1795.45 萬元C 1818.36 萬元D 2100 萬元5被評估建筑物賬面價值 80萬元， 1995年建成，要求評估 1998年該建筑物的重置成本。 根據(jù)調(diào)查得知， 被評估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價格環(huán)比指數(shù)從 1995年到 1998年每年比 上年提高分別為： 3%、3%、 2%，該建筑物的重置成本最接近于（）。A 86 萬元B 87 萬元C 90 萬元 D 85 萬元6. 某宗土地 2000平方米，土地上建

4、一幢 10層的賓館，賓館首層面積為 1200平 方米，第2層至第 10層每層建筑面積為 1000平方米，則由此計算出的建筑容積 率為（ ）A06B51C2D67某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地200平方米，建筑面積 120平方米， 月租金 3000元，土地還原利率 8%，取得租金收入的年總成本為8000 元，評估人員另用市場比較法求的土地使用權(quán)價格每平方米 1200 元，建筑物的年純收益為（）。A . 8600 元B. 8800 元 C. 9000 元D . 12000 元8有一宗地，占地面積為 500 平方米，地上建有一幢三層的樓房，建筑密度為0.7，容積率為 2.0，土地單價為 3000 元 /平

5、方米，則樓面地價為（）。A . 1000元/平方米B. 1500元/平方米C 2100 元/平方米D 2800 元/平方米9 有一宗地，出讓年期為 50 年，已使用 30 年，資本化率為 1 0%，預計未來每年的收益為1 5萬元，則該宗地的評估價值最接近于（）。A 128 萬元 B 141 萬元C 149 萬元D 150 萬元10 有一宗房地產(chǎn)，評估基準日后第一年的純收益預計為70 萬元，資本化率為 8%，以后未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長 1% ，則該宗房地產(chǎn)的在永續(xù)使用的前提下評估 價值最近近于（）。A 700 萬元 B 800 萬元 C 1000 萬元 D 1100 萬元二、計算

6、題1 待估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得采用成本法進行評估，有 關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補償、安置費5 萬元 /畝，其他費用（含稅費） 3 萬元 /畝，開發(fā)費用 1.5億元 /平方公里， 當?shù)劂y行貸款年利率為 9%，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的 3/4，利潤率為 1 0%，土地所有權(quán)收益為土地成本的1 0%，試估算該地產(chǎn)的市場價值。2 某商業(yè)用房地產(chǎn)， 按國家規(guī)定其土地使用權(quán)最高年限為 40 年，現(xiàn)該房地產(chǎn)擬出租，出租期為 10年，按租賃雙方的租賃合同規(guī)定，前 5年租金是以第一年租金 8萬元為基礎(chǔ)，每年 按等比級數(shù)遞增，每年遞增比率為2%，后 5 年租金按每年 1 5萬

7、元固定不變。假定資本化率（折現(xiàn)率）為 10%，如按上述租賃合同條件為依據(jù)，該房地產(chǎn)1 0年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值是多少？要求：（1 ）按分段法計算并寫出公式，其中后5 年預期收益現(xiàn)值必須使用年金法計算；（2）寫出計算過程；（3）寫出正確結(jié)論。3. 待估地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為600平方米，要求評估其1997年5月的市場價值。評估人員通過搜集有關(guān)數(shù)據(jù)資料（過程略），選出3個交易實例作為比較參照物，交易實例有關(guān)情況見下表：項目ABC待估對象坐落略略略略所處地區(qū)繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)|非繁華區(qū)用地性質(zhì)商業(yè)商業(yè)商業(yè)|商業(yè)土地類型空地空地空地空地|價格總價:25.2萬元49萬兀43.5萬兀單價1500

8、元/m21400 元 /m31450 元 /m4交易日期1996.101996.121997.11997.5 I面積168m2350m2300m2600m2 I形狀長方形長方形長方形長方形|地勢平坦平坦|平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通|基礎(chǔ)設施完備較好較好較好|交通通訊狀況很好很好很好很好剩余使用年限35年30年35年30年已知以下條件：（1 ）交易情況正常；（2） 1996年以來，土地價格每月上漲1%。（3） 交易實例A與待估對象處于同一地區(qū)，B、C的區(qū)域因素修正系數(shù)情況可參照下表進 行判斷：項目1 B I|分值|1 C 11分值11自然條件H|相同|1 101相同I 10|社會環(huán)境相同10相

9、同10 |街道條件1稍差1I 8相同|1 10繁華程度1稍差117|稍差|17交通便捷程度稍差8稍差8規(guī)劃限制相同10相同10交通管制相同10相同10離公交車站稍遠7相同10交通流量稍少8稍少8周圍環(huán)境較差8相同10綜合打分8693注：比較標準以待估地塊的各區(qū)域因素標準，即待估地塊的區(qū)域因素分值為100。(4) 待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3%。(5 )折現(xiàn)率為8%。4有一宗 七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為 2.5,擬開發(fā)建設寫字樓，建設期為2年，建筑費為3000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成

10、后即出售，預計售價為9000元/平方米，銷售費用為樓價的2.5%，銷售稅費為樓價的 6.5%，當?shù)劂y行年貸款利率為6%,開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。試估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價。5.某城市某用途土地容積率修正系數(shù)如下表容積率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系數(shù)0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1如果確定可比案例宗地地價每平方米為1000元，容積率為1.3，被評估宗地規(guī)劃容積率為2.0,試對被評估宗地的價格根據(jù)容積率因素作出修正。參考答案、單項選擇題1. B 解題思路:3000x1-1K1 + 7% 嚴1-1/(1+ 7%)知

11、= 3223（萬元）土地開發(fā)費用：150, 000, 0001 , 000, 000 = 150 元/平方米2. C解題思路:450 -3000 10% z二 7.5%20003. C 解題思路：127 >25%+142X40%+151X35%=141.4 (萬元)4. B 解題思路：180 >( 500/165) +150 > (1000/120) =1795.45 (萬元)5. B解題思路：80 >1+3%) >1+2%) >1+3%)=86.57 (萬元)6. B 解題思路:1200 9 10002000= 5.17. B 解題思路：房地產(chǎn)全年凈收益=

12、12 >3000-8000=28000 （元）； 土地凈收益=1200X200X8%=19200 (元) 建筑物年純收益 =28000-19200=8800 （元）8. B 解題思路：3000/2=1500 （元/平方米）9. A 解題思路：尚可使用年限 =50-30=20 （年）ja = 127.7評估價值=（萬元）注：此公式錯了： （1/10%）應改為(1+10%)10. C解題思路：70/（8%-1%）=1000 （萬元）二、計算題1 解：（1）估算每平方米土地取得費用和開發(fā)費用拆遷補償、安置費用：50000567 = 75元/平方米其他費用：30000北67 = 45元/平方米土

13、地取得費用合計：75元/平方米+45元/平方米=120元/平方米每平方米土地取得費用和開發(fā)費用合計為：120+150 = 270元/平方米(2) 計算利息：土地取得利息：120X (19%)2 -1=22.572土地開發(fā)利息：150 X 3/4 X (19%)1.5 -1+ 150X 1/4 X (19%) 0.5 -1 =15.525+1.65=17.175總利息：22.572+17.175 = 39.7元/平方米(3) 計算利潤：270X10%= 27 (元/平方米)(4) 計算土地成本：270+39.7+27= 336.7 (元/平方米)(5 )計算待估土地公平市場價值：336.7X (

14、1+10%)= 370.37 (元/平方米)每平方米土地公平市場價值為370.37元/平方米，近似等于每平方米370元。2.解：(1) 計算公式為：P=y丄+ 陰 1?.臺葉)'應+1件 (l+r)w(2) 計算過程：前五年的租金收益分別為：R1=8 (萬元)R2=8 X(1+2%)=8.16 (萬元)2 一一R3=8 X(1+2%) =8.32 (萬兀)03 一一R4=8 X(1+2%) =8.49 (萬兀)4 一R5=8 X(1+2%) =8.66 (萬兀)后五年的租金收益均為：R=15 (萬元)折現(xiàn)率為： r=10%(3) 將(2)中的數(shù)據(jù)代入(1)中的公式中，求得 P=66.7

15、5 (萬元)3解：( 1 )進行交易情況修正。從評估人員的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)交易實例的交易沒有什么特殊情況，均 作為正常交易看待，故無需修正。( 2)進行交易時間修正。交易實例A交易時間修正系數(shù)=107/100 = 1.07交易實例B交易時間修正系數(shù)=105/100 = 1.05交易實例C交易時間修正系數(shù)=104/100 = 1.04(注： 由于地價每月上漲 1 ，故從交易實例 A 成交日期 1996 年 10 月至評估基準日 1997 年 5 月地價共上漲了 7；交易實例 B 從成交期 1996 年 12 月至評估基準日 1997 年 5 月地 價共上漲5%;交易實例 C從成交期1997年1月至評估

16、基準日1997年5月地價共上漲了 4。)( 3)進行區(qū)域因素修正。交易實例 A 與待估對象處于同一地區(qū)，無需做區(qū)域因素調(diào)整。交易實例B區(qū)域因素修正系數(shù)=100/ 86 = 1.163交易實例C區(qū)域因素修正系數(shù)=100/ 93 = 1.075(注：式中 86由表 2中加總獲得，同理 93也由表 2縱向加總獲得。)(4) 進行個別因素修正。關(guān)于面積因素修正。 由于待估對象的面積大于 3個交易實例地塊， 就商業(yè)用地而言， 面積較 大便于充分利用，待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3%。土地使用權(quán)年限因修正。除交易實例 B 與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實例 A 與C均需作使用年限因素

17、修正，修正系數(shù)計算如下(假定折現(xiàn)率為8%):交易實例A及C使用年限修正系數(shù)=1 1 / (1+8%) 30十 1 1/ (1+8%) 35 = 0.9659交易實例A的個別修正系數(shù)=1.03 >0.9659 = 0.995交易實例B的個別修正系數(shù)=1.03交易實例C的個別修正系數(shù)=1.03 >0.9659 = 0.995（5）計算待估土地初步價格。A = 1500 > X1.07 >X0.995 = 1597 （元/平方米）B = 1400 沁刈.05 1.163 1.03= 1761 （元/平方米）C= 1400 沁刈.04 1.075 0.995= 1613 （元/

18、平方米）（ 6）采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果。待估地塊單位面積價格評估值=（ 1597+1761+1613）/3=1657（元/平方米）待估地塊總價評估值= 1657 600= 994200（元）因此，這一地塊的評估值為 994200 元。4解：（ 1 ）現(xiàn)已知樓價的預測和各項開發(fā)成本及費用，可用假設開發(fā)法評估，計算公式為：地價=樓價 -建筑費-專業(yè)費-利息-銷售稅費 -利潤（ 2 ）計算樓價：樓價= 2000 2.5 9000= 45,000,000（元）（ 3）計算建筑費和專業(yè)費建筑費= 3000 2000 2.5= 15,000,000（元）專業(yè)費=建筑費10= 15,000,000 10= 1,500,000（元）（ 4）計算銷售費用和稅費銷售費用= 45,000,000 2.5= 1,125,000（元）銷售稅費= 45,000,000 6.5= 2,925,000（元）（ 5）計算利潤利潤=（地價 +建筑費 +專業(yè)費）10=（地價 +16,500,000）10（ 6）計算利息利息=地價 為(1+6%) 2 1+ ( 15,000,000+1,500,000)為(1+6%) 1- 1=0.1236 X地價 +990, 00