合肥商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格及租金年增長(zhǎng)率調(diào)研報(bào)告

1、2008年合肥商業(yè)價(jià)格及租金年增長(zhǎng)率調(diào)研報(bào)告前言:一、調(diào)研目的：受貴司委托，我司于近期針對(duì)合肥市場(chǎng)商業(yè)類型地產(chǎn)銷售單價(jià)及租金年增長(zhǎng)情況進(jìn)行了深入調(diào)研和市場(chǎng)分析，旨在取得目前合肥市商業(yè)地產(chǎn)銷售價(jià)格及租金年增長(zhǎng)率，為貴司操作美城第五大道項(xiàng)目商業(yè)部分提供一定的參考依據(jù)及相關(guān)數(shù)據(jù)支持。二、調(diào)研對(duì)象：選取項(xiàng)目周邊或近幾年來(lái)合肥市場(chǎng)熱銷或具有代表性的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，對(duì)歷年來(lái)商業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行一定的匯總及相關(guān)市場(chǎng)分析，預(yù)測(cè)未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)合肥商業(yè)銷售及租金年增長(zhǎng)率等情況，現(xiàn)主要調(diào)研樓盤包括：萬(wàn)振.逍遙苑、金色巴黎、環(huán)球購(gòu)物廣場(chǎng)、元一時(shí)代廣場(chǎng)、世紀(jì)陽(yáng)光花園、新鴻意聯(lián)邦花園、綠地.國(guó)際花都等代表性商業(yè)街（鋪），現(xiàn)

2、對(duì)相關(guān)案例及數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，其市場(chǎng)分析結(jié)論如下：來(lái)源于：房地產(chǎn)E網(wǎng)-合肥商業(yè)市場(chǎng)背景研究：² 合肥整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，人口總量、人均收入消費(fèi)能力穩(wěn)步上升，并在新一輪的城市規(guī)劃下城市未來(lái)發(fā)展能力得到提升，為城市商業(yè)的發(fā)展奠定了良好的宏觀市場(chǎng)背景；² 合肥商業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，各種商業(yè)形式、超前形態(tài)已經(jīng)進(jìn)入，零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，以 家樂(lè)福、沃爾瑪、易初蓮花、北京華聯(lián)等為代表的大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)集中進(jìn)入；² 市場(chǎng)投資主體與方向已經(jīng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，資金與市場(chǎng)關(guān)注度傾向商業(yè)地產(chǎn)；² 城市商業(yè)市場(chǎng)近幾年發(fā)展迅速，市場(chǎng)放量比較大、短期內(nèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)飽和狀態(tài)；² 開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)集中在

3、老市區(qū)、一環(huán)線等與主干道的交匯處；倍訊易 ² 單體規(guī)模越來(lái)越大，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積在五萬(wàn)平方米及以上的項(xiàng)目層出不窮；² 新建集中商業(yè)向Mall的形式發(fā)展，集餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑于一體；² 定位上走中高、高端路線，在此基礎(chǔ)上細(xì)分市場(chǎng)。No.1購(gòu)物中心類商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目 物業(yè)地址 營(yíng)業(yè)面積 經(jīng)營(yíng)范圍 售價(jià) （元/）均為當(dāng)時(shí)銷售價(jià)格 銷售策略解析 年投資回報(bào)率安徽國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng) 長(zhǎng)江西路 77000 家樂(lè)福、家福特、KFC、百貨 一層：25000-30000三層：7000-9000 一層四年內(nèi)返租8，四年后有經(jīng)營(yíng)權(quán)，可代租；三層返租十年，前五年8，后五年8.5，10年后交公司管理

4、或回購(gòu) 返租年投資回報(bào)率8%稅后“金色巴黎”旺城國(guó)際裙樓 國(guó)購(gòu)家樂(lè)福對(duì)面 9839 服飾為主婚慶、體育 一層：25000 二層：15000三層：9000 四層：6000 簽三年，稅后8%的年回報(bào)率，234層基本售完，首層總價(jià)高，約50 返租年投資回報(bào)率8%稅后環(huán)球購(gòu)物廣場(chǎng) 馬鞍山路與一環(huán)交匯處 48000（有1.2萬(wàn)平方米的夾層 綜合、家樂(lè)福、麥當(dāng)勞、KFC、環(huán)球百貨 首層街鋪：37000一層：19000-25000夾層：11000-15000四層：5000-9000 返租三年，稅后8，三年后承諾原價(jià)的130回購(gòu)，業(yè)可續(xù)約，保10以上的年收益 返租年投資回報(bào)率8%稅后元一時(shí)代廣場(chǎng) 勝利路 15

5、7000 綜合、引進(jìn)華聯(lián)、國(guó)美，KFC、百貨、 一層：19000-25000 返租10年，稅前10，到期后必須續(xù)約 返租年投資回報(bào)率8%稅前NO.2社區(qū)商業(yè)街類項(xiàng)目含一般社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目名稱 區(qū)位 產(chǎn)品 銷售模式 當(dāng)時(shí)售價(jià)或租金 銷售情況 目前租金及銷售價(jià)格 年增長(zhǎng)率約 面積 特點(diǎn) 聯(lián)邦花園 馬鞍山南路中段（合工大斜對(duì)面） 80150m2 二層聯(lián)體商鋪 直接以現(xiàn)鋪銷售 2530元/ 售完 3545元/ 13%文景雅居 馬鞍山南路 120300m2 二層聯(lián)體 街鋪銷售 12層0.70.8萬(wàn)元/ 售完 11.1萬(wàn)元/ 12%逍遙苑 馬鞍山南路與太湖路交叉口 70130m2 二層聯(lián)體 直接以現(xiàn)鋪一二層聯(lián)

6、體銷售 2025元/ 售完 3045元/ 13%香江世紀(jì)名城 長(zhǎng)江東路 150250m2左右 二層聯(lián)體商鋪 現(xiàn)鋪銷售 0.8萬(wàn)元/ 售完 1萬(wàn)元/ 8%合家福商業(yè)街 位于安徽大市場(chǎng)東側(cè)500米 90120m2左右 外街二層聯(lián)體，內(nèi)街一層鋪 先推出60左右外街部分復(fù)式鋪，后嘗試推出內(nèi)街 端頭鋪王10000元/，均價(jià)13000元/m2 租售，主力店合家福 1.5萬(wàn)元/ 7.6%上城國(guó)際 一環(huán)路與二環(huán)路之間，距離市府廣場(chǎng)2公里 100200m2 二層聯(lián)體商鋪 開(kāi)盤前認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠十萬(wàn)，圖紙認(rèn)購(gòu)、圖紙與期鋪結(jié)合銷售 0.9萬(wàn)/元/ 05年12月15日開(kāi)盤銷售，推出41間商鋪 1.1萬(wàn)元/ 11.1%

7、6; 綜上所述：社區(qū)商業(yè)年租金年增長(zhǎng)率集中在6%8%左右；銷售單價(jià)年增長(zhǎng)率集中在8%11%左右。NO.3目前已發(fā)展成熟社區(qū)商業(yè)街（鋪）項(xiàng)目名稱 區(qū)位 產(chǎn)品 當(dāng)期銷售模式 當(dāng)時(shí)售價(jià)或租金 銷售情況 目前租金及銷售價(jià)格 年增長(zhǎng)率約 單位面積 特點(diǎn) 江晨園 臨泉路與當(dāng)涂路交匯處 100220m2 二層聯(lián)體商鋪 住宅售完，銷售期鋪 0.7萬(wàn)元/m2 售罄 0.9萬(wàn)元/m2 8%國(guó)際花都 東流路，潛山路口 100250m2 90%二層聯(lián)體商鋪銷售 現(xiàn)鋪銷售 0.65萬(wàn)元/m2 四期商鋪售罄 1.2萬(wàn)元/m2 9%廣利花園 合肥梅山路103號(hào)（中醫(yī)學(xué)院西側(cè)） 200m2左右 二層聯(lián)體鋪 現(xiàn)鋪銷售 0.8萬(wàn)

8、元/ m2 售罄 1.0萬(wàn)元/m2 7.5%世紀(jì)陽(yáng)光 馬鞍山南路 60m2左右 單層商鋪 推出標(biāo)桿商鋪價(jià)，提升知名度 標(biāo)桿商鋪價(jià)格3.6萬(wàn)元/m2 售罄 3.9萬(wàn)元/m2 5.5%金色池塘 長(zhǎng)江西路與蜀鑫路交界處 80100多m2 二層聯(lián)體鋪 直接銷售 0.50.7萬(wàn)元/m2 售罄 0.9萬(wàn)元/m2 9.5%幸福人家 界首路西側(cè) 70120m2左右 單層商鋪 期鋪銷售 0.60.7萬(wàn)元/m2 售罄 0.81.1萬(wàn)元/m2 8.3%Ø 上述相關(guān)數(shù)據(jù)可以分析看出：目前已售商鋪單價(jià)目前出售均已提升，且年銷售單價(jià)提升幅度集中分布在9%左右。結(jié)語(yǔ)：從宏觀層面來(lái)說(shuō)，合肥市經(jīng)濟(jì)前景看好，具有扎實(shí)的商業(yè)基礎(chǔ)且城區(qū)人口總量和平均收入水平都在不斷增長(zhǎng)，這些為商業(yè)發(fā)展提供了動(dòng)力源泉；1、集中商業(yè)一般進(jìn)行主題定位包裝，來(lái)提高整個(gè)項(xiàng)目形象；并力爭(zhēng)成功引入主力店，來(lái)加強(qiáng)投資者的信心，進(jìn)行帶租約銷售，一般返租10年，年均回報(bào)率稅后8%10%左右；銷售情況普遍較好，一般都在期鋪條件下完成銷售；2、街鋪產(chǎn)品以住宅底商為主要形式，個(gè)別為專業(yè)街區(qū)規(guī)劃；一般在準(zhǔn)現(xiàn)鋪階段銷售，銷售速度較好，但單價(jià)不高，普遍在8000-15000元之間，