唐山住宅市場調(diào)研報告

1、唐山市區(qū)住宅項目市場調(diào)研報告結(jié)合唐山住宅項目的市場現(xiàn)狀及。的產(chǎn)品定位，本次調(diào)查在唐山市區(qū)范圍內(nèi)共選取多個項目進行市場調(diào)查，分別為：鷺港、香木林、景泰翰林、翡翠城、金洋華城、麗景新城、馨秀園、瑞景國際公館、金洋旺座、碧玉華府、金港國際、龍脈國際公寓、大唐龍城、龍庭盛世。其中鷺港、香木林、翡翠城與。同處于唐山西北地產(chǎn)版塊，產(chǎn)品定位、客戶定位有部分類似或重疊，與。會產(chǎn)生競爭，進行了重點市調(diào)，并在后期會定期對此些項目進行市場調(diào)研，關注其動態(tài)。而南北房地產(chǎn)的龍脈國際公寓、大唐龍城、龍庭盛世以及碧玉華府、金港國際，因為土地或者規(guī)劃問題，皆已經(jīng)處于停滯狀態(tài)。此些項目市調(diào)具體數(shù)據(jù)附后。通過市調(diào)進行分析，唐山房

2、地產(chǎn)市場目前呈現(xiàn)以下幾個特點：1.上市項目偏少整個唐山市區(qū)的住宅總體供應量偏少，以上多個項目中，目前取得商品房預售證的有：麗景新城、金洋旺座、鷺港一期、馨秀園，此些項目的住宅基本已經(jīng)售罄。其余項目基本處于“圈地”或者等待政府審批的階段。由于上市項目偏少，供不應求，導致唐山市區(qū)目前的住宅銷售火爆，價格持續(xù)上漲。2.住宅銷售火爆由于整個市區(qū)上市項目偏少，購房者的剛性需求得不到有效釋放，住宅供不應求，致使住宅價格一路走高，住宅銷售火爆。例如以上四個在售的項目，項目未封頂，都已經(jīng)基本售罄。在這種情況下，唐山的內(nèi)部認購、甚至開發(fā)商連土地證未取得的情況下，普遍進行發(fā)放貴賓卡或者收取認購金。3.房地產(chǎn)市場不

3、成熟、購房者法律意識淡薄由于住宅房市場良好，購房者迫切的需要住房，普通住宅價格的一路走高，房子越來越貴。唐山的房地產(chǎn)市場違規(guī)嚴重，發(fā)生一些在成熟的房地產(chǎn)市場不可能看到的情況，例如“圈地就收錢”等，收錢收了兩三年項目仍未動工，例如香木林、碧玉華府、金港國際、藍天樓三期等?；蛘唔椖恳呀?jīng)動工，但土地證或者規(guī)劃證仍未辦理的情況，如龍脈國際公寓。這種情況除了開發(fā)商、購房者的因素外，主管部門的監(jiān)管力度不強可以說也是很重要的一個因素。唐山的購房者普遍認為“期房”就是房子沒蓋就收錢的，早買早便宜，而未考慮到其中的風險，同時對購置房產(chǎn)的程序、所需的費用、應注意的問題都知之甚少。4.違規(guī)操作嚴重 開發(fā)商違規(guī)操作嚴

4、重，此現(xiàn)象在唐山的房地產(chǎn)市場比較普遍，這里不多做敘述。但隨著政府的監(jiān)管力度加大，市場競爭日趨激烈，購房者逐漸理性，此種現(xiàn)象會逐漸好轉(zhuǎn)。5.廣告偏少、推廣無主題 由于05、06年市場良好，可以說房子一動工基本就售罄。開發(fā)商從利潤最大化的角度出發(fā)，故很少做各種推廣廣告，同時也不注意提升自己的品牌形象。 開發(fā)商對整個項目的把握上并未真正的提煉項目的賣點，沒有形成項目的“靈魂”，未形成項目獨特的理念。 部分開發(fā)商做的廣告，也未作有計劃、系統(tǒng)的一個企劃推廣主題，例如香木林的主訴求為“平原上的坡地生活”。 此種現(xiàn)象隨著政府的調(diào)控力度加大、市場競爭日趨激烈，相信各開發(fā)商會逐漸轉(zhuǎn)變。6.營銷手段較單調(diào) 同“廣

5、告偏少、推廣無主題”一樣，唐山的房地產(chǎn)銷售在營銷手段上比較單調(diào)，很少舉辦各種SP活動，基本是靠市場的火爆在賣房子。部分案場現(xiàn)場的管理、業(yè)務人員水平上也都有所欠缺，業(yè)務員人員不夠?qū)I(yè)、缺乏熱情。7.政府調(diào)控增強、不確定因素加大 從06年下半年至今，唐山市政府的對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度增強，查處各種房地產(chǎn)違規(guī)現(xiàn)象，各項審批逐漸嚴格，在土地供應量上也較少。 國家政策上07年上半年兩次加息，征收土地增值稅，以及可能出臺的調(diào)控政策，不確定因素加大。8.項目集中上市，競爭加劇從06下半年起，整個唐山西北地產(chǎn)板塊除了“鷺港”一期外，再無項目動工。而多個體量較大的項目，如：景泰翰林、宏揚香木林、鷺港二期，都可能在07年下半年同時動工。市場放量增大，競爭加劇。這種情況，則必須要求開發(fā)商苦練內(nèi)功，以市場為導向，提高產(chǎn)品的性價比，形成項目的賣點。利用豐富的廣告推廣及營銷活動最終來促進銷售，打造品牌。目前多個