前期介入管理方案及物業(yè)費測算方案

1、.前期介入管理前期介入管理方案2.1.1人員進駐時間計劃：如我公司中標，我公司將在物業(yè)管理委托合同簽訂后，根據(jù)建業(yè)桂花居項目的具體特點，確保服務的有效性，及時對服務細節(jié)進行管理和把控，迅速組建物業(yè)分公司，由物業(yè)分公司具體負責本項目的全面工作，提前介入本項目的物業(yè)管理工作。并全面導入ISO9000質(zhì)量管理體系，嚴格考核，充分發(fā)揮員工的工作潛能和熱情，從而達到理想的服務成效。2.1.2物業(yè)組織機構(gòu)： 河南建業(yè)物業(yè)管理有限公司河南建業(yè)物業(yè)管理有限公司安陽分公司維修部客戶服務部保潔服務部公共秩序部2.1.3人員配置計劃：安陽建業(yè)·桂花居項目占地面積57627平方米，建筑面積58991平方米，

2、其中，住宅面積55336平方米，商業(yè)用房2700平方米，公建設施780平方米?，F(xiàn)根據(jù)實際需要進行人員配置，共需27人，其中物業(yè)經(jīng)理1人、微機管理員兼出納1人、管理員1人、維修工2人、保潔工5人、公共秩序管理員班長1人、公共秩序管理員15人（門崗2名、監(jiān)控1名、巡邏2名、三班運轉(zhuǎn)）、廚師1人。2.1.4主要工作職責2.1.4.1物業(yè)經(jīng)理職責2.1.4.1.1在總公司的領導下，全面負責該項目的物業(yè)工作。2.1.4.1.2負責對該項目進行日常管理和控制，其結(jié)果對總公司負責。2.1.4.1.3負責該項目所有事物的對外聯(lián)絡、協(xié)調(diào)工作。2.1.4.2管理員職責2.1.4.2.1負責對業(yè)主的日常聯(lián)絡、接待、

3、溝通、協(xié)調(diào)工作。2.1.4.2.2負責電話的接聽、具體工作任務的傳達、保潔服務過程的考核和監(jiān)督。2.1.4.2.3負責收集分公司文件、資料整理工作。2.1.4.2.4負責有關費用的收取工作。2.1.4.3維修人員職責：2.1.4.3.1嚴格按各崗位作業(yè)指導書進行操作，并認真填寫運行日志，完善運行技術參數(shù)。2.1.4.3.2及時調(diào)整運行方式，降低空耗，節(jié)約費用。2.1.4.3.3加強與其他專業(yè)的協(xié)作配合，確保整體設備的正常運行。2.1.4.4公共秩序管理員職責2.1.4.4.1工作期間要具有良好的親和力。2.1.4.4.2工作時間內(nèi)，嚴格按作業(yè)指導書值守現(xiàn)場。2.1.4.4.3負責該項目的公共秩

4、序維護、交通秩序管理、消防、安防監(jiān)控。2.1.5主要工作內(nèi)容2.1.5.1對設施、設備的安裝和驗收的跟蹤配合。2.1.5.2物業(yè)交接中，各種物品、資料的準備和制作。2.1.5.3對所有參與土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯(lián)的中介單位的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設備訂購合同或施工合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯(lián)系電話進行收集。2.1.5.4作好技術資料交接前的準備和交接后的歸類、整理、歸檔工作。2.1.5.5對該物業(yè)的客戶檔案資料進行整理、收集，以便后期有針對性的開展各項服務。2.1.5.6在竣工驗收

5、的基礎上，按照國家有關交接驗收標準進行接管、驗收。2.1.5.7物業(yè)服務人員的招聘、培訓、現(xiàn)場實習和具體業(yè)務指導。2.1.5.8房屋裝修過程中的監(jiān)管和服務。2.1.5.9物業(yè)各種標識的制作和服務工具的配置。2.1.5.10物業(yè)交付前房屋拓荒工作的實施。2.1.6啟動開辦費的測算：2.1.6.1員工工資：因項目計劃在2005年12月31日交付，交付后到2006年1月31日，因考慮到各項手續(xù)的不齊備，不具備收費條件，建議由招標方一次性支付前期物業(yè)啟動開辦費。項目經(jīng)理、管理員、維修工、公共秩序管理員班長、廚師要提前50天到崗（距2006年1月31日），公共秩序管理員、保潔工提前40天到崗（距2006

6、年1月31日）。項目人數(shù)月工資標準工資總額備注項目經(jīng)理11000166750天管理員2650216750天維修工2650216750天公共秩序管理員班長1650108350天，含吃公共秩序管理員155501100040天，含吃保潔工5420280040天廚師150083350天合計27217172.1.6.2社會保險和按規(guī)定提取的福利費：項目測算依據(jù)費用總額社會保險按項目經(jīng)理、大班長工資總額的34.63%計算，其中養(yǎng)老24.63%、醫(yī)保8%、失業(yè)2%。因上述二人為總公司外派，其余人員尚處在試用期，暫不考慮。952培訓費按工資總額的1.5%計算326合計12782.1.6.3辦公用品購置費：名稱

7、數(shù)量單價概算金額備注臺式電腦2臺35007000辦公1臺，收費1臺。針式打印機1臺26002600收費打印專用普通辦公桌7張3002100經(jīng)理1張，管理員2張，維修工2張，門衛(wèi)值班室2張。普通辦公椅10把1501500文件柜5套5002500經(jīng)理1套，管理員2套，維修1套，公共秩序管理員1套接待用沙發(fā)、茶幾1組15001500辦公室用柜機空調(diào)1臺30003000辦公室用電熱水器1臺500500辦公室用電話2部50100經(jīng)理1部，收費1部。計算器2臺50100經(jīng)理1臺，收費1臺。合計209002.1.6.4維修工具購置費：名稱數(shù)量單價備注3米合梯1個8001.5米合梯1個120管道疏通機1臺25

8、00切割機1臺300電工用具1套550萬用表1部150元，鉗型表1部300元，電筆1把5元，電工刀1把15元，老虎鉗1把10元，尖嘴鉗1把10元，活扳手1把10元，螺絲刀2把20元，電工包30元水工用具1套630管鉗2把50元，老虎鉗1把10元，尖嘴鉗1把10元，活扳手1把10元，螺絲刀2把20元，工具包30元，熱熔機1臺200元，板牙1套300元合計49002.1.6.5保潔工具購置費：名稱數(shù)量單價概算金額備注三輪車1輛10001000加裝頂箱配套工具2套100200含塵推、玻璃擦等合計12002.1.6.6公共秩序管理員宿舍物品配置費：名稱數(shù)量單價概算金額備注高低雙人床82401920電視

9、柜130030029 吋電視機118001800公共秩序管理員宿舍用1.5P 空調(diào)2160032002間宿舍雙缸洗衣機1600600公共秩序管理員宿舍用太陽能熱水器12000200020根管，電輔加熱（一次4人）桌子3200600每班1張凳子1625400窗頭柜1650800每人1個合計116202.1.6.7公共秩序管理員裝備費：名稱數(shù)量單價概算金額備注對講機610006000每班5人，班長1人手電筒430120每班4人橡膠棒42080每班4人伺客臺1600600雨衣480320每班4人膠鞋435140每班4人電暖氣1300300門崗合計75602.1.6.8前期資料制作費：名稱概算金額業(yè)主

10、公約1000房屋裝飾裝修管理規(guī)定1000前期物業(yè)服務協(xié)議1000房屋裝飾裝修管理協(xié)議1000房屋交付表格1000合計50002.1.6.9上述合計：74175元，根據(jù)財務管理規(guī)定，單價在2000元以上的物品，要進行固定資產(chǎn)的攤售。上述單價超過2000元的物品共15100元，按五年分攤，則每月可分攤252元。2.1.6.10啟動開辦費為：74175-15100+252*2=59579元2.2物業(yè)服務費收費標準報價物業(yè)服務費收費標準報價2.2.1根據(jù)鄭價公（2004）2號文件，物業(yè)服務費用有下列各項構(gòu)成：管理服務人員的工資，社會保險和按規(guī)定提取的福利費；物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費

11、用： 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；辦公費用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用：法定稅費；物業(yè)管理企業(yè)的利潤。2.2.2人員配置：現(xiàn)根據(jù)實際需要進行人員配置，共需27人，其中物業(yè)經(jīng)理1人、微機管理員兼出納1人、管理員1人、維修工2人、保潔工5人、公共秩序管理員班長1人、公共秩序管理員15人（門崗2名、監(jiān)控1名、巡邏2名、三班運轉(zhuǎn)）、廚師1人。2.2.3物業(yè)服務費用成本測算：2.2.3.1物業(yè)服務人員的工資項目人數(shù)月工資標準月工資總額備注項目經(jīng)理110001000管理員26501300維修工26501300公共

12、秩序管理員班長1650650含吃公共秩序管理員155508250含吃保潔工54202100廚師1500500合計27151002.2.3.2社會保險和按規(guī)定提取的福利費：項目測算依據(jù)測算結(jié)果（元/月）社會保險按管理員、維修工工資總額的34.63%計算，其中養(yǎng)老24.63%、醫(yī)保8%、失業(yè)2%。5229獎金福利費按工資總額的14%計提2114培訓費按工資總額的1.5%計算227法定節(jié)日加班費按公共秩序管理員每人每年加班10天，其余人員每人每年加班5天，每天按40元計算。716服裝費服裝兩年更換一次，春秋季按200元/套，夏季按100元/套，每人每季兩套。675合計89612.2.3.3物業(yè)共用部

13、位、共用設施設備的日常運行、維護費：0.11元/月· ，具體執(zhí)行安價房（2000）127號文中的相關規(guī)定。2.2.3.4物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費用：項目測算依據(jù)測算結(jié)果（元/月）清潔工具費200元/人·年83化糞池清淘費2400元/年200垃圾外運費4車/月,70元/車280消殺費5元/戶·年113合計6762.2.3.5物業(yè)管理公共區(qū)域綠化養(yǎng)護費用：執(zhí)行安價房（2000）127號文中的相關規(guī)定。0.04元/·月×58492=2340元/月2.2.3.6物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護費：項目測算依據(jù)測算結(jié)果（元/月）裝備費（對講機、橡膠棒

14、等）300元/人·年400人身保險費（意外傷害險）100元/人·年133合計5332.2.3.7辦公費用：項目測算依據(jù)測算結(jié)果（元/月）電話費300元/月（含上網(wǎng)費）300低值易耗品費100元/月100社區(qū)活動費100元/月100節(jié)日布置費1000元/次，每年3次250辦公水電采暖費每月按300元計算300固定資產(chǎn)折舊每月按252元計算252不可預見費按管理成本的3%計提1062合計23642.2.3.8物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用：（國家規(guī)定的公眾責任保險標準為25）(1237)×3.5=128元/月2.2.3.9法定稅費：（1238）×5.5%=2013元/月2.2.3.10利潤：（1239）×8%=3088元/月2.2.3.11上述合計：項目