華發(fā)國(guó)際可研專(zhuān)業(yè)技術(shù)方案

1、華發(fā)國(guó)際工程可行性研究報(bào)告珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司2004-03-071 工程簡(jiǎn)介 42 市場(chǎng)分析 42.1 住宅物業(yè)市場(chǎng)4中山住宅市場(chǎng)特點(diǎn)42.2 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)6百貨類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)6專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 6連鎖超市 73 工程定位分析103.1 工程發(fā)展定位104 開(kāi)發(fā)方案及工程計(jì)劃134.1 發(fā)展期的設(shè)定134.2 技術(shù)參數(shù) 135 成本分析 145.1 土地成本估算145.2 前期費(fèi)用 145.3 小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費(fèi)145.4 土建工程費(fèi)155.5 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)155.6 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)155.7 開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算分項(xiàng)說(shuō)明15企業(yè)管理費(fèi) 15銷(xiāo)售費(fèi)用 15財(cái)務(wù)費(fèi)用 15開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用估算16開(kāi)發(fā)總成本費(fèi)用估算

2、16工程總體開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用估算16成本的動(dòng)態(tài)投入166 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)176.1 工程收益分析176.2 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)設(shè)定17財(cái)務(wù)計(jì)算中稅項(xiàng)及費(fèi)用設(shè)定17財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取186.3 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)19靜態(tài)財(cái)務(wù)分析19動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析196.4 財(cái)務(wù)分析結(jié)論20財(cái)務(wù)附件：附件 1：工程發(fā)展計(jì)劃安排表附件 2：工程總體開(kāi)發(fā)進(jìn)度表附件 3：工程開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用估算表附件 4：工程開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用估算明細(xì)表附件 5：工程進(jìn)度投資估算表附件 6：工程銷(xiāo)售收入表附件 7：工程資金回收進(jìn)度表附件 8：靜態(tài)財(cái)務(wù)綜合表附件 9：全部投資現(xiàn)金流量表附件 10：現(xiàn)金流量表1 工程簡(jiǎn)介中山市華發(fā)國(guó)際工程 ( 下稱(chēng)本工程 ) 工程位于

3、傳統(tǒng)城市中心區(qū)范圍內(nèi)，該區(qū)域集辦公、居住、購(gòu)物休閑功能于一體，生活配套成熟，交通便捷，區(qū)域認(rèn)知度高。工程位置在岐江西岸，東臨石岐河，南望岐江公園，具備優(yōu)良景觀(guān)資源，旺中帶靜，區(qū)域形象高尚。東側(cè)、南側(cè)臨城市道路，具有較高的商業(yè)價(jià)值。工程地塊總占地面積為12272平方M。規(guī)劃用地性質(zhì)為商住，容積率為6，建筑限高為99M?！爸楹ＨA發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司”是一家上市公司房地產(chǎn)公司，（簡(jiǎn)稱(chēng)“華發(fā)股份”）將在此開(kāi)發(fā)的高檔商住工程。2 市場(chǎng)分析綜合工程的區(qū)位特征和影響因素，本工程可能發(fā)展的物業(yè)類(lèi)型包括：商場(chǎng)、高層住宅。因此，以下將對(duì)這兩個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)分析。2.1 住宅物業(yè)市場(chǎng)中心城區(qū)住宅市場(chǎng)分為老城區(qū)、東區(qū)、西

4、區(qū)和南區(qū)四大板塊。中山市域住宅市場(chǎng)特點(diǎn)1、老城區(qū)（石歧區(qū)）和東區(qū)是住宅成交的主要區(qū)域2、老城區(qū)成交單價(jià)主要集中在3000 元 / 平方M左右 ,東區(qū)的3000-4000元/ 平方M3、目前，老城區(qū)戶(hù)型面積主要集中在100-120平方M/戶(hù)，主要集中在30-50萬(wàn)/套范圍內(nèi)；而東區(qū)戶(hù)型面積主要集中在120-160平方M/戶(hù)，總價(jià)主要集中在40-70萬(wàn)/套；老城區(qū)生活配套成熟，區(qū)域認(rèn)知度高，住宅主要針對(duì)追求成熟生活配套的市區(qū)內(nèi)常住型買(mǎi)家。目前，老城區(qū)缺乏新開(kāi)發(fā)的高端住宅產(chǎn)品。中山傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)高層住宅市場(chǎng)分析1、現(xiàn)有供應(yīng)基本售罄中懇商業(yè)大廈、永勝數(shù)碼廣場(chǎng)、西苑數(shù)碼廣場(chǎng)，目前已全部售罄。君悅豪庭產(chǎn)品素質(zhì)

5、好，市場(chǎng)消化迅速，僅余少量單位。2、現(xiàn)有產(chǎn)品價(jià)格分析君悅豪庭： 3500-4000 元 / 平方 M4、以常住型買(mǎi)家為主公務(wù)員、事業(yè)單位人員、企業(yè)中高層管理人員和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員等追求成熟生活配套的常住型買(mǎi)家傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)高層住宅的主要消費(fèi)者。市域高端住宅市場(chǎng)分析目前市域內(nèi)高端住宅市場(chǎng)的代表產(chǎn)品是新鴻基開(kāi)發(fā)的弈翠園和雅居樂(lè)開(kāi)發(fā)的匯星臺(tái)。平方右和弈翠園一期為多層和小高層物業(yè)，主要戶(hù)型面積有100-140 平方 M 左右的平層及M的復(fù)式，銷(xiāo)售均價(jià)多層為5000 元/ 平方 M，小高層為4000 元 / 平方 M，總價(jià)為80-120 萬(wàn)元左右。200-26050 萬(wàn)元左匯星臺(tái)為小高層物業(yè)，主要以三房均價(jià)

6、約 4000 元/ 平方 M，總價(jià)在 50-80120-160 萬(wàn)元。平方M和四房160-200平方M戶(hù)型為主，銷(xiāo)售從市場(chǎng)銷(xiāo)售情況看，上述物業(yè)銷(xiāo)售情況均較好，奕翠園一期目前銷(xiāo)售率達(dá)到剛開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售情況也較為樂(lè)觀(guān)。90%，匯星臺(tái)市場(chǎng)評(píng)析老城區(qū)住宅市場(chǎng)有較大提升空間老城區(qū)配套成熟，生活氛圍好，但現(xiàn)有住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平和居住舒適性較差，難以滿(mǎn)足買(mǎi)家既追求完善城市配套又兼顧居住舒適性的要求。老城區(qū)住宅供應(yīng)量日漸稀少將提升老城區(qū)住宅價(jià)值，對(duì)追求成熟生活配套的買(mǎi)家有相當(dāng)吸引力。隨著市民居住觀(guān)念的改變，小高層住宅已經(jīng)被市場(chǎng)接受，高層住宅亦逐漸獲得買(mǎi)家認(rèn)可。2.2 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)百貨類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)廣州友誼、益華時(shí)尚商城

7、、中懇百貨分布在傳統(tǒng)商業(yè)中心，益華百貨分布在新商業(yè)中心。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)1、商品種類(lèi)單一、檔次較低益華百貨中懇廣場(chǎng)廣州友誼一層化妝品、名貴中食品化妝、服飾、煙藥材酒食品、精品二層服裝日用品服裝、皮具、三層服裝、床上用品服裝鞋、床上用品四層?jì)D嬰保健用品家電2 、商業(yè)物業(yè)租售市場(chǎng)較好，但目前投資回報(bào)水平一般益華百貨中懇廣場(chǎng)售價(jià)15000元/平方 M租金100-200 元/ 平方 M50元/平方 M市場(chǎng)評(píng)析百貨業(yè)經(jīng)營(yíng)難度大珠三角城市交通聯(lián)系便捷，高檔百貨消費(fèi)者一般在廣州、香港等中心城市購(gòu)買(mǎi)高檔百貨，本地百貨商品檔次難提高，租售價(jià)格將維持在較低水平，投資回報(bào)水平不高；經(jīng)營(yíng)品種單一，對(duì)消費(fèi)者吸引力弱。專(zhuān)業(yè)市

8、場(chǎng)中山現(xiàn)有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分布較分散，主要包括天英家居廣場(chǎng)、百易居家居廣場(chǎng)、M 蘭香家居廣場(chǎng)、永勝數(shù)碼廣場(chǎng)、西苑數(shù)碼廣場(chǎng)和水牛城。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)1、商品種類(lèi)單一、檔次較低永勝數(shù)碼西苑數(shù)碼M蘭香水牛城百易居家居天英家居廣場(chǎng)廣場(chǎng)家居一層手機(jī)電腦配件服裝批發(fā)高檔家具旅游商品高檔家具二層手機(jī)電腦耗材高檔家具總匯三層數(shù)碼產(chǎn)品四層電腦耗材2 、出租市場(chǎng)較旺，出租率超過(guò) 90%永勝數(shù)碼廣場(chǎng)水牛城一層110-130 元/ 平方 M120 元/ 平方 M二層80-105 元/ 平方 M40-60 元 / 平方 M三層68-99元/平方 M四層50-85元/平方 M市場(chǎng)評(píng)析有較大市場(chǎng)空間，檔次需提高專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集中滿(mǎn)足了消費(fèi)者

9、對(duì)某類(lèi)商品的需求，銷(xiāo)售價(jià)格適中，對(duì)消費(fèi)者有一定吸引力。目前各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)品種單一，檔次不高，產(chǎn)品細(xì)分不夠，經(jīng)營(yíng)思路單調(diào)，難以滿(mǎn)足消費(fèi)者多方面的需求。連鎖超市大型連鎖超市分布較分散，主要有吉之島、好又多和萬(wàn)佳。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)1、經(jīng)營(yíng)規(guī)模大，商品種類(lèi)豐富吉之島好又多萬(wàn)佳經(jīng)營(yíng)10000 平方 M12000 平方 M40000 平方 M面積手機(jī)、食街、首一層生鮮、食品生鮮、副食品飾、眼鏡、娛樂(lè)城、汽車(chē)客運(yùn)中心二層精品、日用品日用品生鮮、副食品、茶葉、煙酒三層精品、日用品日用品家電、日用品、文體、音像四層家用電器、食街2 、營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，人氣較旺吉之島好又多萬(wàn)佳營(yíng)業(yè)9：0021：9： 00 22： 30首層 2

10、4 小時(shí)00時(shí)間市場(chǎng)評(píng)析滿(mǎn)足一站式購(gòu)物，但發(fā)展商資金壓力大連鎖超市商品種類(lèi)豐富，經(jīng)營(yíng)規(guī)模大，時(shí)間長(zhǎng)，價(jià)格相對(duì)較低，滿(mǎn)足了消費(fèi)者一站式購(gòu)物的需求，市場(chǎng)反應(yīng)好。由于經(jīng)營(yíng)面積大，且為了吸引知名品牌商家進(jìn)駐，連鎖超市租金水平低，開(kāi)發(fā)商資金壓力大。摩登匯位于傳統(tǒng)商業(yè)中心，大信新都匯則位于城區(qū)北部市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)1、經(jīng)營(yíng)面積大，商品檔次高，種類(lèi)豐富經(jīng)營(yíng)面積負(fù)一層首層二層三層四層五層品牌 店10205 平（G2000,美食廣場(chǎng)摩登匯 優(yōu)之良時(shí)尚精品時(shí)尚精品 （御風(fēng)日本 美食廣場(chǎng)方 M品、明廊料理等）眼睛等）流行時(shí)尚百貨、超（屈臣市（優(yōu)越餐飲工程大信新12 萬(wàn)平方氏、國(guó)美家居家私娛樂(lè)休閑都會(huì)M圖書(shū)音像百貨、大（綠

11、榕居酒電器、麥廣場(chǎng)福 源 超工程樓）城當(dāng)勞、優(yōu)市）越百貨）2 、租售價(jià)格較高，租售情況理想首層二層三層售： 8000-9000元 /售： 20000 元 / 平方 M售： 11000-12000元 /平方 M平方 M摩登匯租： 150 元/ 平方 M租： 50-89元/ 平方租： 60-99 元/ 平方 MM大信新都會(huì)租： 200 元/ 平方 M租： 150 元/ 平方 M租： 100 元/ 平方 M摩登匯首層全部售罄，二三樓租售比例接近90%.大信新都會(huì)只租不售，5 月份正式營(yíng)業(yè)，招商情況理想，已引入多家品牌店。市場(chǎng)評(píng)析綜合性購(gòu)物及服務(wù)功能更強(qiáng)大，但發(fā)展條件尚未成熟Shopping Mall

12、商品種類(lèi)多樣，集合多種零售及服務(wù)模式，對(duì)消費(fèi)者一站式購(gòu)物的滿(mǎn)足程度遠(yuǎn)大于連鎖超市，對(duì)消費(fèi)者有較強(qiáng)吸引力；經(jīng)營(yíng)面積大，對(duì)場(chǎng)地規(guī)模要求高；該模式在中山形成較晚，發(fā)展條件尚未成熟。3 工程定位分析3.1 工程發(fā)展定位案名：華發(fā)國(guó)際理念： CEO官邸3.2 物業(yè)組合：商場(chǎng) +住宅設(shè)定依據(jù)：地塊位于傳統(tǒng)城市中心區(qū)，具有較高的商業(yè)價(jià)值；同時(shí)區(qū)域配套完善，區(qū)域認(rèn)知度高，地塊東臨石岐河，南望岐江公園，旺中帶靜，具備良好的景觀(guān)條件，適合開(kāi)發(fā)高端的常住型住宅。3.3 商場(chǎng)功能及業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)：差異性的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)功能：一站式服務(wù)的高檔家居廣場(chǎng)。包括從室內(nèi)設(shè)計(jì)、居家展示、衛(wèi)浴產(chǎn)品、廚具、裝潢設(shè)計(jì)、床上用品、燈具、家用電器

13、、建材和飾物等。定位依據(jù)：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)對(duì)場(chǎng)地規(guī)模和人流聚集度要求相對(duì)較低，有較大市場(chǎng)發(fā)展空間；中山商品房市場(chǎng)發(fā)展迅猛，產(chǎn)品供應(yīng)以毛坯房居多；家居市場(chǎng)前景看好，但中山市現(xiàn)有家居廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種單一，功能分散，多為品牌家具專(zhuān)賣(mài)，無(wú)一站式綜合家居專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。3.4商業(yè)面積及價(jià)格價(jià)格定位首層二層三層建筑面積5500 平方 M5500 平方 M5500平方 M售價(jià)20000元/平方M10000 元 / 平方 M6000元/平方 M租金180 元/平方 M80元/平方 M45 元/平方 M定位依據(jù)：首層二層三層售： 11000-12000 元 /售： 8000-9000 元 /售： 20000元/ 平方平方 M元/

14、平方平方 M摩登匯M 租： 150租： 50-89元/ 平方M租： 60-99元/平方MM永勝數(shù)碼廣場(chǎng)租： 110-130元 / 平租： 80-105 元 / 平方 M租： 68-99元/ 平方方 MM水牛城租： 120元/ 平租： 40-60元/平方M方 M大信新都會(huì)租： 200 元/ 平方 M 租： 150 元/ 平方 M租： 100 元/ 平方 M3.5 高層住宅目標(biāo)客戶(hù)定位核心客戶(hù)：中山市中心城區(qū)范圍內(nèi)追求成熟生活配套的常住型中高端買(mǎi)家拓展客戶(hù)：珠三角和港澳部分在中山工作的外地人士3.6 住宅建筑形式建議1、一梯兩戶(hù)板式高層，電梯直接入戶(hù)2、立體的休閑及綠化空間設(shè)定依據(jù)：一梯兩戶(hù)最大限

15、度改善通風(fēng)和采光，提高居住舒適性；板式高層展開(kāi)面積大，既有利于更多住戶(hù)享受江景，也可避免外立面過(guò)碎；在商場(chǎng)與高層住宅之間的轉(zhuǎn)換空間設(shè)置平臺(tái)花園，有利于提高樓盤(pán)綠化率，增加住戶(hù)的休閑空間，提高居住舒適程度3.7 配套設(shè)施建議配套設(shè)施健身室棋牌室乒乓球室文化活動(dòng)室露天游泳池兒童活動(dòng)室建筑面積2001501001001250100設(shè)定原則：工程應(yīng)充分利用城市成熟生活配套，自身配套少而精，面積不宜太大，以服務(wù)住戶(hù)為主；配套設(shè)施設(shè)置在商場(chǎng)與住宅之間的轉(zhuǎn)換層空間。3.8 住宅戶(hù)型配比戶(hù)型三房?jī)蓮d四房?jī)蓮d戶(hù)型面積130150160180200比例5%25%40%25%5%3.9 價(jià)格定位 ：均價(jià)： 5000

16、 元/ 平方 M（毛坯）；設(shè)定依據(jù)：產(chǎn)品素質(zhì)和居住舒適性在老城區(qū)范圍內(nèi)最高旺中帶靜，既能享受成熟完善的城市生活配套，又有良好的景觀(guān)和怡人的居住環(huán)境。4 開(kāi)發(fā)方案及工程計(jì)劃根據(jù)工程的開(kāi)發(fā)條件及發(fā)展模式，按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的構(gòu)成方式，估算工程的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用，并按工程的發(fā)展進(jìn)度估算各期開(kāi)發(fā)的成本費(fèi)用投入。4.1 發(fā)展期的設(shè)定根據(jù)工程的發(fā)展模式，本工程開(kāi)發(fā)期設(shè)定為2.3 年，其中開(kāi)發(fā)籌備期為2004 第四季度，施工開(kāi)工日期為2005 年第一季度，開(kāi)發(fā)完成日期為2006 年第四季度。銷(xiāo)售日期由2006 年三季度開(kāi)始至2007 年第四季度銷(xiāo)售完畢。在對(duì)工程進(jìn)行分析時(shí)設(shè)定每季度為一計(jì)算期，各期成本費(fèi)用

17、按當(dāng)期的支出計(jì)算，累總到期末；各期銷(xiāo)售收入計(jì)算現(xiàn)金流入時(shí)按當(dāng)期現(xiàn)金流入計(jì)算。工程分期發(fā)展計(jì)劃安排詳見(jiàn)附件1。工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度表詳見(jiàn)附件2。4.2 技術(shù)參數(shù)按初步的方案，本工程的各項(xiàng)指標(biāo)如下：總用地面積： 12,270 平方 M；總建筑面積： 73,150 平方 M，其中：商品住宅面積59,000 平方 M會(huì)所建筑面積： 650 平方 M商業(yè)建筑面積： 13,500 平方 M地下室面積： 9,000 平方 M，停車(chē)位為 320 個(gè)。建筑類(lèi)型：高層住宅, 一梯兩戶(hù)。三層裙樓為商業(yè)面積。轉(zhuǎn)換設(shè)備層設(shè)住宅配套設(shè)施.容 積 率： 6.00 （按總用地面積計(jì)算）。不同類(lèi)型物業(yè)面積指標(biāo)詳見(jiàn)附件1。5 成本分析根

18、據(jù)委托方提供的資料數(shù)據(jù)，結(jié)合我司收集的資料數(shù)據(jù)及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，并與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)水平加以綜合分析，最后估算出工程開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本。5.1土地成本估算土地成本主要為土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議價(jià)格。根據(jù)委托方提供的資料，土地成本按地面以上建筑面積1500元/平方 M計(jì)算(樓地面積) 。5.2前期費(fèi)用1、可行性研究、測(cè)量、鉆探及規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用：按總建筑面積，以30 元/ 平方 M計(jì)算。2、三通一平費(fèi)用：按用地面積，以20 元 / 平方 M計(jì)算。5.3小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費(fèi)1、道路工程：按用地面積的 20%計(jì)取道路面積，以 120 元/ 平方 M計(jì)算工程費(fèi)。2、供氣工程：室內(nèi)外的煤氣管道工程費(fèi)用，按總建筑面積以15 元/ 平方

19、M計(jì)算。3、供電工程：供電工程費(fèi)用包括小區(qū)室外電網(wǎng)、路燈、配電房電氣設(shè)備安裝工程費(fèi)用等，以及室內(nèi)電氣安裝 ( 毛坯房 ), 按地上建筑面積以 25元/ 平方 M計(jì)算。4、給排水工程、指從市級(jí)供水管道接駁供水管至區(qū)內(nèi)樓房外的工程費(fèi)用，以及室內(nèi)外管道工程費(fèi)用，按地上建筑面積，以50 元/ 平方 M計(jì)算。5、弱電、智能化系統(tǒng)工程：包括小區(qū)內(nèi)背景廣播、對(duì)講系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、信息系統(tǒng)等，按地上建筑面積，以 90 元/ 平方 M計(jì)算。6、消防工程 : 消防供水 , 自動(dòng)噴淋以及消防設(shè)備 , 按地下室及裙樓面積以40 元/平方 M計(jì)算。7、空調(diào)通風(fēng)工程 : 裙樓中央空調(diào)系統(tǒng) ,按裙樓面積以 400 元 / 平

20、方 M計(jì)算。8、小區(qū)園林綠化工程：按總用地面積的40%計(jì)算綠化面積，以150 元 / 平方 M 計(jì)算工程費(fèi)。9、會(huì)所：按建筑面積，以 1000 元/ 平方 M計(jì)算安裝及裝修成本。5.4 土建工程費(fèi)1、地下結(jié)構(gòu)：按建筑面積，以4000 元/ 平方 M計(jì)算土建成本（毛坯房的裝修標(biāo)準(zhǔn)）。2、商業(yè)裙樓：按建筑面積，以1150 元/ 平方 M計(jì)算土建成本（毛坯房的裝修標(biāo)準(zhǔn)）。3、塔樓住宅：按建筑面積，以1150 元/ 平方 M計(jì)算土建成本（帶裝修）。5.5 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)是開(kāi)發(fā)期間各項(xiàng)行政事業(yè)收費(fèi)及稅收，及部分工程開(kāi)發(fā)中發(fā)生的支出費(fèi)用，根據(jù)委托方提供資料，各項(xiàng)稅費(fèi)計(jì)算如下：1、市政配套費(fèi)：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

21、為100 元 / 平方 M，按建筑面積計(jì)算。2、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：按工程造價(jià)的0.17%收取。3、工程安全監(jiān)督費(fèi)：按工程造價(jià)的0.35%收取。4、工程報(bào)建費(fèi)：按工程造價(jià)的0.01%收取。5、招投標(biāo)及預(yù)算編制費(fèi)：按建安造價(jià)0.3%收取。6、工程監(jiān)理費(fèi)：按工程造價(jià)的1.0%收取。7、物業(yè)管理基金：按工程總投資的2%收取。5.6 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)指開(kāi)發(fā)過(guò)程中不可預(yù)見(jiàn)的工程費(fèi)用及其它費(fèi)用支出，按以上五項(xiàng)費(fèi)用之和的3%計(jì)算。5.7 開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算分項(xiàng)說(shuō)明企業(yè)管理費(fèi)以建安成本和配套工程費(fèi)用之和為基數(shù)，以3%計(jì)算。銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售額的3%計(jì)算。財(cái)務(wù)費(fèi)用全部資金按銀行借貸資金計(jì)算，目前法定貸款利息三年期為5.49

22、%，考慮手續(xù)費(fèi)用等，以年息 6.0%復(fù)利計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用估算根據(jù)工程的開(kāi)發(fā)規(guī)模及以上各項(xiàng)工程及費(fèi)用的設(shè)定值，對(duì)工程各期的開(kāi)發(fā)總成本費(fèi)用進(jìn)行估算。開(kāi)發(fā)總成本費(fèi)用估算工程成本費(fèi)用如下表：工程指標(biāo)總體開(kāi)發(fā)成本（萬(wàn)元）28,605開(kāi)發(fā)費(fèi)用（萬(wàn)元）4,412總成本費(fèi)用（萬(wàn)元）33,018銷(xiāo)售稅項(xiàng)（萬(wàn)元）2,748銷(xiāo)售成本（萬(wàn)元）35,765單方銷(xiāo)售成本4,856（元/平方 M）工程開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用詳見(jiàn)附件3。工程總體開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用估算工程總體的銷(xiāo)售成本為4,856 元/ 平方 M，工程總投資（成本費(fèi)用）為33,018 萬(wàn)元。詳細(xì)估算參見(jiàn)附件4。成本的動(dòng)態(tài)投入動(dòng)態(tài)的成本投入根據(jù)成本估算的結(jié)果，按工程進(jìn)

23、度計(jì)劃的安排，以每一季度為一計(jì)算期，并按工程開(kāi)發(fā)各期的實(shí)際投入進(jìn)行估算。總體的動(dòng)態(tài)投入成本詳見(jiàn)附件5。6 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)效益分析是在對(duì)工程的成本和收益測(cè)算的基礎(chǔ)上，以盡量接近工程開(kāi)發(fā)實(shí)際情況為原則，并據(jù)此建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型進(jìn)行計(jì)算。根據(jù)制定的營(yíng)銷(xiāo)方案，對(duì)工程進(jìn)行財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)如下：6.1 工程收益分析本工程僅考慮商鋪、住宅、車(chē)位的銷(xiāo)售收入，住宅配套等營(yíng)業(yè)性物業(yè)暫不考慮收益。工程于 2006 年第三季度開(kāi)始發(fā)售，至2007 年第四季度售完。住宅、商場(chǎng)、車(chē)位按銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行銷(xiāo)售，銷(xiāo)售收入先用于償還工程的投資貸款?？傮w銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售計(jì)劃及資金回收計(jì)劃詳見(jiàn)附件6。各期銷(xiāo)售收入總體項(xiàng) 目面積（平方 M

24、）均價(jià)(元)銷(xiāo)售總額（萬(wàn)元）住宅56,5005,00028,250商鋪16,50012,00019,800總體32060,0001,920車(chē)位（個(gè)）小 計(jì)73,00049,9706.2 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)設(shè)定財(cái)務(wù)計(jì)算中稅項(xiàng)及費(fèi)用設(shè)定1、按非外資方式進(jìn)行該房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)，在進(jìn)行物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)預(yù)計(jì)須交納的稅項(xiàng)主要有營(yíng)業(yè)稅、營(yíng)業(yè)稅附加、印花稅等，根據(jù)委托方提供的資料，銷(xiāo)售期間稅項(xiàng)合計(jì)按銷(xiāo)售收入的5.5%計(jì)算。2、銷(xiāo)售費(fèi)用：按銷(xiāo)售收入的百分比計(jì)算，其中包括中介代理費(fèi)、工程推廣宣傳、廣告等費(fèi)用，按銷(xiāo)售額的 3%計(jì)算。3、所得稅：根據(jù)委托方提供資料，按應(yīng)納稅所得額的33%計(jì)算征收。4、財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)算設(shè)定：在財(cái)務(wù)分

25、析中，全部按借貸資金進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，設(shè)定每一個(gè)核算期對(duì)上一個(gè)核算期的累計(jì)資金投入計(jì)息，利息按年息6.0%復(fù)利計(jì)算。靜態(tài)財(cái)務(wù)分析中，財(cái)務(wù)成本將直接采用動(dòng)態(tài)計(jì)算所得的數(shù)據(jù)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取參照我國(guó)的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，在進(jìn)行本工程的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)時(shí)，所選取的財(cái)務(wù)指標(biāo)為：1、內(nèi)部收益率（ IRR）內(nèi)部收益率（ IRR）是指工程在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，它反映工程自身的盈利能力，是工程占用的尚未回收資金的獲利率，是考察工程自身的盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。當(dāng)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿(mǎn)足最低要求。本工程選定的基準(zhǔn)收益率為 10%。2、凈現(xiàn)值（ NPV）凈現(xiàn)值（ NPV）是按設(shè)定的貼現(xiàn)率，將工程計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。它是考察工程在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)，則認(rèn)為工程的盈利水平是可以接受的。貼現(xiàn)率是計(jì)算凈