房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)核算與合理籌劃研究

1、    房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)核算與合理籌劃研究    李敬通摘要：房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)核算與合理籌劃已經(jīng)成為影響企業(yè)效益的重要因素，本文在深入了解房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算工作的基礎(chǔ)上，對(duì)其中存在的問題進(jìn)行了討論;之后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務(wù)核算的路徑與方法進(jìn)行了詳細(xì)的研究。從本次研究結(jié)果可知，在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算與籌劃階段，必須要從全局的角度出發(fā)，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)整，這樣才能更好的適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的需求。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);稅務(wù)核算;稅務(wù)籌劃：f293.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼：a ：1001-828x（2019）016-0232-02前言從企業(yè)管理的角度來看，稅務(wù)核算與稅務(wù)籌劃已經(jīng)

2、成為影響企業(yè)發(fā)展的重要因素。其中稅務(wù)核算的主要目的是了解企業(yè)的運(yùn)營收支情況，而稅務(wù)籌劃就是要立足于當(dāng)前的法律手段，利用合理手段降低自身的稅負(fù)，保證經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，做好稅務(wù)核算與合理籌劃，對(duì)于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)生重要影響，因此值得關(guān)注。一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算工作分析1.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算工作的基本特征與其他類型的行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)存在一個(gè)較為明顯的特征，就是稅務(wù)核算的范疇很大，且應(yīng)稅項(xiàng)目多，這些都決定了企業(yè)在稅務(wù)核算與籌劃中會(huì)面臨更多的問題。（1）稅務(wù)核算更加復(fù)雜。在2016年我國全面推行了“營改增”，在這種大的環(huán)境改變下，很多企業(yè)的稅務(wù)核算看似得到了簡(jiǎn)化，但是整體上依然還存在著很

3、大的復(fù)雜性，例如在新稅制環(huán)境下，企業(yè)的應(yīng)稅額度與增值部分相關(guān)，很多企業(yè)為了可以維護(hù)自身的效益、降低稅負(fù)的影響，在稅務(wù)核算中會(huì)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目成本變化。這種方法證明很多企業(yè)都希望在收入水平不變的情況下，能夠改善增值水平。由此可見，目前房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)核算更加復(fù)雜。（2）應(yīng)稅項(xiàng)目多。就目前而言，房地產(chǎn)企業(yè)存在著較為明顯的特殊性，就目前情況來看，無論是房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)環(huán)節(jié)，還是流轉(zhuǎn)、保有等項(xiàng)目中，都與納稅之間存在著密切的關(guān)系。而在此基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目的納稅做進(jìn)一步分析后，還可以將上述諸多納稅環(huán)節(jié)作出細(xì)分，例如管理稅務(wù)、材料項(xiàng)目等。但是此時(shí)需要注意的是，在不同的項(xiàng)目中，不僅存在應(yīng)稅標(biāo)準(zhǔn)、額度上的不同，在內(nèi)資項(xiàng)目、

4、外資項(xiàng)目等方面也具有一定的差異，而這些差異都會(huì)為稅務(wù)核算工作造成困擾。2.當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)核算中存在的問題就目前工作而言，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)核算中還處存在著諸多的不足，突出表現(xiàn)為以下幾方面的問題：（1）從稅制結(jié)構(gòu)上來看，現(xiàn)階段房地產(chǎn)的稅務(wù)管理的存在“波動(dòng)性”特征，例如在保有環(huán)節(jié)，整體的稅負(fù)壓力相對(duì)理想;而在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)所面臨的稅負(fù)壓力很高，這種情況最終會(huì)引發(fā)稅負(fù)壓力變化上的差異。其中保有稅是指相關(guān)方在持有房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)需要繳納的稅金，包括城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等。而到了房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)階段，可以將其視為在市場(chǎng)上的銷售環(huán)節(jié)，在這個(gè)過程中，消費(fèi)者需要承擔(dān)契稅，而房地產(chǎn)企業(yè)需要繳

5、納增值稅等。（2）稅制明確性存在的問題。這種問題突出表現(xiàn)為稅、費(fèi)等沒有明確的規(guī)定，最終引發(fā)了以租代稅、以費(fèi)代稅等問題，在這些問題的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)壓力很大，并且容易發(fā)生核算混亂等問題，最終對(duì)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)生影響。從上述研究中可以發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)核算中還存在較多的不足，所以為了可以能夠應(yīng)對(duì)其中存在的問題，在未來工作中可以從稅務(wù)籌劃等工作人手，幫助房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算與合理籌劃的意見與對(duì)策1.采購環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃目前房地產(chǎn)企業(yè)在采購環(huán)節(jié)主要會(huì)采用現(xiàn)金采購與賒賬兩種方法，但是此時(shí)不管使用任何一種方法，都會(huì)直接影響房地產(chǎn)企業(yè)支付稅金的行為（以增值稅為

6、主）。而在這個(gè)過程中，從采購方的立場(chǎng)上出發(fā)，可以發(fā)現(xiàn)采購方希望在采購環(huán)節(jié)中可以持續(xù)的延緩支付時(shí)間，這種方法可以保證各項(xiàng)資金的合理使用，并強(qiáng)化現(xiàn)金流水平，因此很多房地產(chǎn)企業(yè)都對(duì)這種稅務(wù)籌劃表示出需求。針對(duì)這種情況，本文所給出的稅務(wù)籌劃思路為：（1）在沒有支付貨款的情況下線取得供貨方提供的發(fā)票;（2）在結(jié)算方法的選擇中，可以讓供貨商接受托收承付與委托收款的模式;（3）通過分期付款或者賒購的方法，嘗試讓供貨商先行墊付稅金，這種方法可以有效改善企業(yè)的資金壓力，獲得一定的資金周轉(zhuǎn)時(shí)間;（4）盡量控制現(xiàn)金支付的情況。從目前而言，在采購環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃中，延長付款是其中最為常見的一種方法，雖然并不是唯一的手段

7、，但是在采購環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃中卻發(fā)揮著重要的作用。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，若選擇了延時(shí)付款來實(shí)現(xiàn)稅務(wù)規(guī)劃時(shí)，這種行為將會(huì)讓合作伙伴的效益受損，因此在一定程度上會(huì)影響企業(yè)的聲譽(yù)，這對(duì)于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展而言是不利的。所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在實(shí)施階段需要正視這一問題，從全局角度出發(fā)，爭(zhēng)取可以通過多種方法實(shí)現(xiàn)自身的利益最大化。2.銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃方法更加多樣化，在不同的銷售方式下，房地產(chǎn)企業(yè)所能獲得的收入存在明顯差異，而這種差異最終可以歸結(jié)到企業(yè)的稅負(fù)上。根據(jù)我國的相關(guān)法律規(guī)定可知，在打折銷售環(huán)節(jié)中，同一張發(fā)票上面標(biāo)注了折扣額度與銷售額，這種情況銷項(xiàng)稅就按照折扣以后的銷售額來計(jì)算。根據(jù)這

8、種特殊性，本文所提出的稅務(wù)籌劃思路主要為：（1）在使用直接收取貨款的方法完成商品銷售時(shí)，無論是否完成交易，都應(yīng)該直接歸結(jié)到獲得銷售票據(jù)的當(dāng)天。（2）在采用托收承付或者委托銀行收款的情況下，銷售的出票時(shí)間主要以出貨且手續(xù)完結(jié)的當(dāng)天來確定的。（3）針對(duì)商品銷售環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的賒銷、分期付款等出售商品的情況，還需要做到具體問題具體分析，例如在買賣雙方簽訂合同，并且合同中已經(jīng)明確提出了收款日期的情況下，就可以根據(jù)這一時(shí)期為標(biāo)準(zhǔn);沒有確定具體的收款日期情況下，則以成交當(dāng)天為標(biāo)準(zhǔn)。3.采用全局性的稅務(wù)籌劃在稅務(wù)籌劃過程中，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)本身就具有的稅務(wù)工作特征，考慮到房地產(chǎn)工作涉及的內(nèi)容很多，包括立項(xiàng)、啟動(dòng)、

9、建設(shè)、銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)中，所以為了確保稅務(wù)籌劃的效果可以達(dá)到預(yù)期，工作人員就需要從全局性的工作角度出發(fā)，對(duì)每個(gè)影響稅務(wù)籌劃質(zhì)量的要素進(jìn)行約束，并從全局性的角度出發(fā)作出調(diào)整，具體可以劃分為保有環(huán)節(jié)、建設(shè)環(huán)節(jié)與流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。在整個(gè)稅務(wù)籌劃階段，就需要從這三個(gè)環(huán)節(jié)人手，制定具體的稅務(wù)籌劃計(jì)劃。檢查某城市的污水排放時(shí)，很有可能會(huì)因?yàn)橛昙镜挠绊?，?dǎo)致自然資源資產(chǎn)認(rèn)定出現(xiàn)錯(cuò)誤。4.審計(jì)人員在對(duì)地理信息技術(shù)進(jìn)行應(yīng)用時(shí)的能力以及意識(shí)欠缺在地理信息技術(shù)的實(shí)際應(yīng)用過程當(dāng)中，首先需要審計(jì)人員運(yùn)用空間以及圖形的相關(guān)知識(shí)去考慮具體的應(yīng)用，然而在當(dāng)前階段，由于某些領(lǐng)導(dǎo)自然資源資產(chǎn)離任進(jìn)行審計(jì)的時(shí)間比較短，并且涉及到很多的領(lǐng)域，

10、所以進(jìn)行審計(jì)的工作人員傳統(tǒng)的審計(jì)方式也是沒有轉(zhuǎn)變，在加上自身審計(jì)知識(shí)的欠缺，嚴(yán)重阻礙了自然資源資產(chǎn)審計(jì)工作的正常進(jìn)行。四、以某市的領(lǐng)導(dǎo)干部自然資源資產(chǎn)離任審計(jì)的相關(guān)項(xiàng)目為例，探究自然資源資產(chǎn)審計(jì)的創(chuàng)新應(yīng)用1.審計(jì)案例：地理信息技術(shù)與谷歌地球在林業(yè)資源審計(jì)中的實(shí)際應(yīng)用在對(duì)林業(yè)資源進(jìn)行正式的審計(jì)之前，負(fù)責(zé)審計(jì)的工作人員可以事先將某市林業(yè)部門所提供的相關(guān)信息數(shù)據(jù)及時(shí)的導(dǎo)入abcgis軟件，之后通過遙感的衛(wèi)星影像做對(duì)比，借助軟件影響進(jìn)行預(yù)處理（進(jìn)行處理的原因是因?yàn)槭艿教鞖庖约捌矫鎴D片和地表曲率的影響，需要對(duì)影像像進(jìn)行修正，做成可視化的矢量圖）。在實(shí)際的過程當(dāng)中，審計(jì)人員首先需要將某市的地理坐標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)一

11、，使得所有的數(shù)據(jù)資料都可以進(jìn)行疊加，如果發(fā)現(xiàn)與林業(yè)局所給的數(shù)據(jù)有不重合的地方，則需要進(jìn)行標(biāo)注位置，之后需要通過谷歌地球的軟件來查詢這個(gè)地塊的林業(yè)變化情況，如果在圖像中發(fā)現(xiàn)有變化，而在林業(yè)資源所給的數(shù)據(jù)中沒有變化，那么就可以做研究重點(diǎn)。審計(jì)人員在進(jìn)行統(tǒng)計(jì)之后，可以將所有發(fā)生變化的地塊位置總數(shù)進(jìn)行記錄，向林業(yè)局填寫審計(jì)取證單，通過林業(yè)局核實(shí)。2.審計(jì)發(fā)現(xiàn)林業(yè)局在進(jìn)行林地管理的過程中不嚴(yán)格，許多的林地被毀壞。有許多的采礦企業(yè)是違規(guī)建設(shè)，大量的破壞林地。五、結(jié)語在審計(jì)工作中利用好地理信息技術(shù)是當(dāng)前的工作重點(diǎn)。首先，需要對(duì)于審計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)以及審計(jì)技能進(jìn)行培訓(xùn)。在當(dāng)前階段，從事審計(jì)的相關(guān)人員大都是會(huì)計(jì)專業(yè)，很少有遙感以及地理信息系統(tǒng)專業(yè)的人員從事審計(jì)工作，這樣會(huì)直接影響審計(jì)人員專業(yè)的判斷能力，進(jìn)而影響到審計(jì)效果。所以，審計(jì)部門需要招收專業(yè)能力強(qiáng)的從業(yè)人員，同時(shí)