目標(biāo)下的戰(zhàn)略——鵬達(dá)尖峰山項(xiàng)目前期策略思考

1、口標(biāo)下的戰(zhàn)略一一（鵬達(dá)尖峰山項(xiàng)ri前期策略思考）10/2010深圳市合縱聯(lián) 行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司【深圳市南山商業(yè)文化中心區(qū)海岸城西座1508室】 rooml508, suite wes to f'coas talc ity, nansha nbus incss&cu ltu rcccntraldis trict, shenzhen86）czonglianhang126 惠州市合縱聯(lián)行房地產(chǎn) 顧問(wèn)有限公司【惠州市云山西路德威大廈1108房】 room609, block, b, shuangzixing. internationalbusin

2、cssbu訂ding,jiangbeidi strict., huizhou86）0752一7822488hczonglianhang1262010unionproperty, allrightsrcscrvcd 思想踐彳亍 未來(lái)思想踐彳亍未來(lái)2010unionproperty, allrightsrcscrvcd思想踐彳亍未來(lái)本次報(bào)告的思維導(dǎo)圖：？區(qū)域項(xiàng)口借鑒?產(chǎn)品類型研判？?發(fā)展模式研判？? 齊類產(chǎn)品面積段3定位z而的思考發(fā)展方向研判整體定位首期啟動(dòng)?項(xiàng)目木體 認(rèn)知?項(xiàng)口開(kāi)發(fā)主張?開(kāi)發(fā)h標(biāo)明晰?形彖建議?物業(yè)類型研判？開(kāi)發(fā)節(jié)奏及 一期啟動(dòng) 2010unionproperty, allrig

3、htsrcscrvcd 思想踐行未來(lái)尖峰山價(jià)值：惠城最后一塊待開(kāi)發(fā)山體綠地，未來(lái)居住氛圍濃厚南線客運(yùn)站 尖峰山地處惠州西南而，位于惠環(huán)實(shí)驗(yàn)屮學(xué)街道辦2與河南岸街道辦z間，占 地885公頃，規(guī)劃居住人口 13萬(wàn)。尖峰山地區(qū)緊臨惠州的南大門(mén)南線客運(yùn) 站，是老城區(qū)、仲愷及南部新城的核心交匯處。其西連古塘坳山背坑，與古塘坳 居住區(qū)呈融合z勢(shì)。尖峰山主山體處于尚未開(kāi)發(fā)狀態(tài)，僅在其東南方（惠州學(xué)院 新校區(qū)內(nèi)）本項(xiàng)口有一段約3公里的自然登山道?；葜菔忻駥?duì)于尖峰山的印彖相 對(duì)于南惠大登山道山、高榜山等山體較為陌生。惠州學(xué)院尖峰山位路挺方便的， 就是沒(méi)有登新校區(qū)山道，而且那里有一個(gè)看守所，平時(shí)很少去。麥地南山莊

4、 陳先生 2010unionproperty, allrightsrcscrvcd 思想踐彳亍未來(lái)尖峰山價(jià)值：三大城市綠肺2，營(yíng)造高品質(zhì)人居環(huán)境惠城目而僅有三大城 市綠化集小區(qū)第一區(qū)是以高榜山、紅花湖為屮心的上排城市綠化區(qū)第二區(qū)為江北 西區(qū)，惠博沿江路一帶，擁有成規(guī)模山地地形及綠色植被第三區(qū)即南山一尖峰山， 馬莊至南部新城一帶的自然原生態(tài)森林在20惠10u州nion,pro ill pert居y, al 物irig業(yè)hts就rose代rved表著高品質(zhì)的生活居住環(huán)境思想踐行未來(lái)尖峰山價(jià)值：占據(jù)政府規(guī)劃利好的高點(diǎn)惠州市尖峰山地區(qū)土地開(kāi)發(fā)建設(shè)可 行性研究顯示：？?發(fā)展口標(biāo)：將打造成集文化教育、科技

5、交流、研發(fā)創(chuàng)意等功 能于一體的低密度、生態(tài)化的“產(chǎn)業(yè)cbd”（即屮心商務(wù)區(qū)），是惠州市營(yíng)造南部 新城和推進(jìn)仲愷“二次創(chuàng)業(yè)”空間戰(zhàn)略的重要平臺(tái)。？?功能結(jié)構(gòu)與用地布局：研 究地區(qū)將形成“三片、兩軸、七組團(tuán)”的功能組織格局。其小，三片分別是北部 城市居住片區(qū)、中部研發(fā)服務(wù)片區(qū)和南部文化教育片區(qū)。三大片區(qū)以生態(tài)廊道為 隔離，由城市居住組團(tuán)、高等教育組團(tuán)、科技服務(wù)組團(tuán)、創(chuàng)意研發(fā)組團(tuán)、技術(shù)教 育組團(tuán)以及2個(gè)配套居住組團(tuán)等7個(gè)緊湊集中布局的功能組團(tuán)構(gòu)成。201 ounionpropcrty, allrightsrcscrvcd 思想踐行未來(lái)尖峰山價(jià)值：高端?正在形成的主流居住區(qū)域尖峰山位于惠城區(qū)與仲愷新區(qū)

6、 的交匯處，緊臨南線片區(qū)，隨著南線區(qū)域幾個(gè)高端盤(pán)的成功開(kāi)發(fā)，目而客戶對(duì)該 區(qū)域的形彖認(rèn)知相對(duì)高端，后續(xù)隨著該區(qū)生活配套的逐漸完善，未來(lái)將成為惠城 區(qū)另一個(gè)路業(yè)熱點(diǎn)惠城與仲愷的融合，主耍是麥地區(qū)域與占塘坳?項(xiàng)目所在片區(qū) 與麥地核心居住區(qū)區(qū)域的融合，尖峰山區(qū)只隔著三環(huán)路，距離惠州市屮心區(qū)域處 于中心位路江北片區(qū)域5分鐘車程，距離江北中心區(qū)15分鐘車程，距離仲愷高新 區(qū)5分鐘車程。？?片區(qū)處于惠城和仲愷新區(qū)的交界紅花湖片區(qū)東平-水口片區(qū)老 城區(qū)處，缺乏成熟的生活配，但未來(lái)規(guī)劃完善，居住氛圍正在逐漸提高；木項(xiàng)h? 近年惠城區(qū)房地產(chǎn)熱門(mén)片區(qū)為陳江仲愷片區(qū)和金山湖片區(qū)，本項(xiàng)陳江金山湖片區(qū) 目-仲凱片區(qū)止處

7、于這兩個(gè)主流板塊的交匯處，居住氛圍將日漸濃厚。201 ounionpropcrty, allrightsrcscrvcd 思想踐行未來(lái)價(jià)值帶來(lái)機(jī)會(huì)資源價(jià)值：自然原生態(tài)綠色植被覆蓋保證居住品質(zhì)高，臺(tái)地式 山地地形利于多形態(tài)產(chǎn)品打造環(huán)境價(jià)值：大部分區(qū)域未開(kāi)發(fā)，未來(lái)規(guī)劃高端居住 為主，無(wú)工業(yè)，居住純粹，區(qū)別惠州其他區(qū)域區(qū)位價(jià)值：扼守惠州南大門(mén)，借勢(shì) 地鐵2號(hào)線，打造1小時(shí)生活圈，居住功能涵蓋珠三角主城市發(fā)展價(jià)值：品質(zhì)型 樓盤(pán)云集區(qū)域，未來(lái)居住氛圍濃厚，發(fā)展前景看好機(jī)會(huì)下的思考如何充分利用資 源價(jià)值、環(huán)境價(jià)值，在惠城擴(kuò)張及區(qū)域發(fā)展的大趨勢(shì)f,打造順應(yīng)市場(chǎng)潮流的項(xiàng) 目和產(chǎn)品?本項(xiàng)目該如何進(jìn)行開(kāi)發(fā)? 20

8、10unionpropcrty, allrightsrcscrvcd 思想踐行未來(lái)項(xiàng)目卬象z項(xiàng)目指標(biāo):132萬(wàn)平米的超級(jí)大盤(pán)木項(xiàng)目規(guī)模較大，相對(duì)于片區(qū) 周邊的項(xiàng)口，具有絕對(duì)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。實(shí)驗(yàn)金迪星苑屮學(xué)南線占地：客運(yùn)站60萬(wàn) 名流建筑面積:132萬(wàn)佳兆業(yè)卬象地塊0. 92容積率：rw公里2. 2熙龍山水周 邊項(xiàng)n指標(biāo)一覽德賽地塊小鎮(zhèn)江南項(xiàng)h名稱占地建面金迪星苑17萬(wàn)37. 4名流印 象11萬(wàn)35萬(wàn)山水江南本項(xiàng)目7萬(wàn)12萬(wàn)熙龍小鎮(zhèn)5力t5萬(wàn)佳兆業(yè)地塊9萬(wàn)29 萬(wàn)德賽地塊28萬(wàn)70萬(wàn)2010unionpropcrty, allrightsrcscrvcd思想踐行未來(lái)項(xiàng)目卬象z景觀資源：360度無(wú)敵山

9、景?？口然原生態(tài)植被項(xiàng)目位于尖峰山 腰，內(nèi)部地勢(shì)高差起伏較大，具有較為豐富的山景資源及自然原生態(tài)的植被覆蓋 西邊：熙龍小鎮(zhèn)等項(xiàng)口內(nèi)湖變電站內(nèi)湖東邊：看守所及山景內(nèi)部山景內(nèi)部山景遠(yuǎn) 眺江景內(nèi)部山景內(nèi)部山景2010unionpropcrty, allrightsrcscrvcd思想踐彳亍未 來(lái)項(xiàng)冃卬象z惠州城區(qū)稀缺大規(guī)模山地高檔項(xiàng)口？?惠城目而僅有少數(shù)山地物 業(yè)1雅居樂(lè)口鷺湖ii萬(wàn)林湖萬(wàn)林湖臺(tái)地別墅iii. ill水江南山地地形便于打造 創(chuàng)新產(chǎn)品，且項(xiàng)口品質(zhì)普遍較高?萬(wàn)林湖的臺(tái)地別墅，成為惠城別墅市場(chǎng)的銷售 亮點(diǎn)?？山水江南的創(chuàng)新山地洋房，為項(xiàng)h熱銷奠定基礎(chǔ)?依山勢(shì)而建的雅居樂(lè)口 鷺湖，整體形象高

10、端，且有品質(zhì)感山水江南創(chuàng)新型山地洋房 2010unionproperty, allrightsrcscrvcd 思想踐行未來(lái)項(xiàng)口印彖：60萬(wàn)占地大盤(pán)/自然原生山景/稀缺山地居住環(huán)境思考：項(xiàng)口先 天素質(zhì)為定位及規(guī)劃帶來(lái)的基木支撐點(diǎn)，如何結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展模式找到最有利的發(fā) 展策略，突圍競(jìng)爭(zhēng)、跑贏大勢(shì)？ 2010unionpropcrty, allrightsrcscrvcd思想踐 行未來(lái)目標(biāo)溝通各位同仁，你們認(rèn)為我們的目標(biāo)是什么？是利潤(rùn)最大化是低風(fēng)險(xiǎn)開(kāi) 發(fā)是迅速回收資金是品牌和知名度2010unionpropcrty, allrightsrcscrvcd思 想踐行未來(lái)一切基于開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)迅速回籠資金一

11、一項(xiàng)目必須快速銷售實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目口身 的資金鏈內(nèi)部循環(huán)、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)最大化項(xiàng)h耍在快速銷售同時(shí)保證合理價(jià) 格以及盡可能的實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)層面的豐收低風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)一一在目而市場(chǎng)麗景不明情況 下，低風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)模式是市場(chǎng)條件下的必然口標(biāo)高形象鵬達(dá)在惠州的邊向-線 開(kāi)發(fā)商的扛鼎z作，項(xiàng)目形象和企業(yè)形象均有要求 2010unionproperty, allrightsrcscrvcd 思想踐行未來(lái)回顧本案的土地屈性。2010unionpropcrty, allrightsrcscrvcd思想踐彳亍 未來(lái)合縱聯(lián)行房地產(chǎn)pt體系（住宅版）類別判定指標(biāo)系a1a2a3b1b2c1c2t0p1t0p2 核心商務(wù)城區(qū)宜居城區(qū)棲居城郊棲

12、居城郊宜居郊區(qū)經(jīng)濟(jì)郊區(qū)宜居城區(qū)地標(biāo)郊區(qū) 資源片區(qū)（居住/商務(wù)/工業(yè)/旅游等商務(wù)、商業(yè)居住居住、商業(yè)居住、商業(yè)居住居 住居住商務(wù)旅游）商業(yè)保護(hù)距傳統(tǒng)中心的車行時(shí)間<10分鐘25-35分鐘20-35 分鐘35-45分鐘35-45分鐘>45分鐘>45分鐘<10分鐘>45分鐘公交 線數(shù)> 101-43-62-41-31-2l-2> 10便利性超市步行時(shí)間 5-15 分鐘 10-20 分鐘5-15分鐘15-25分鐘15-30分鐘20-40分鐘20-40分鐘5-15分鐘一學(xué)校車 行時(shí)間15-25分鐘15-25

13、分鐘15-25分鐘15-35分鐘15-35分鐘15-60分鐘15-60 分鐘15-25分鐘一土地醫(yī)院車行時(shí)間15-25分鐘15-25分鐘15-25分鐘15-40 分鐘15-40分鐘25-60分鐘25-60分鐘15-25分鐘一人口密度高中、中低中高、 中中、中低中低、低低低高低光噪干擾高中、中低中高、中中、中低中低、低低 低高低空氣質(zhì)量茅一般、較好一般、較差較好好好好差好宜居性水質(zhì)一般一般一 般一般一般較好較好一般好自然環(huán)境差一般、較好一般、較差較好好好好差好重 大抗性無(wú)無(wú)可有可有無(wú)可有無(wú)無(wú)無(wú)稀缺資源（口然、人文）可有可有無(wú)無(wú)可有無(wú)可 有有有產(chǎn)單身公寓、品主力產(chǎn)品舒適二/三/四一居、緊湊二/三居

14、舒適l0ft、一 房、二/三/四舒適二/三居舒適三/四緊湊二房居緊湊二/三居舒適二/三居居緊湊 三/四居居豪宅別墅2009unionproperty, allrightsrcscrved思想踐行未來(lái)合縱聯(lián)行房地產(chǎn)pt體系（住宅版）本案土地小太陽(yáng)、孩子三代、后小太陽(yáng)、 pt 屈性所在（客戶年齡以 28 50 歲為主） 2009unionproperty, allrightsrcscrved 思想踐行未來(lái)本案的土地pt屬性適宜將城郊宜居型作為項(xiàng)口的開(kāi)發(fā)方向 2010unionpropcrty, allrightsrcscrved 思想踐行未來(lái)城郊宜居型社區(qū)的開(kāi)發(fā)模式研究初步考慮案例？?深圳富通城?

15、深圳萬(wàn)科東海岸?深圳觀瀾高爾夫著重分析了三個(gè)案例?深圳桃源居?深圳萬(wàn)科城? 廣州碧桂園鳳凰城?深圳天琴灣?廣州假日半島？?廣州星河灣?廣州碧桂園?？ 廣州星河灣?廣州雅居樂(lè)花園?廣州雅居樂(lè)花園?廣州奧林匹克花園?廣州i鳴 泉國(guó)際會(huì)議中心?東莞三止半山豪苑?東莞駿景高爾夫?珠海御溫泉合縱聯(lián)行 根據(jù)城郊宜居型社區(qū)的特征，對(duì)城?湯泉度假村市群類似規(guī)模的區(qū)域級(jí)大盤(pán)定位 進(jìn)行了廣泛?北京奧林匹克花園?上海余山高爾夫社區(qū)研究，并著重分析了其中 的三個(gè)典型案例2010unionproperty, allrightsrcscrved思想踐彳亍未來(lái)1碧桂園鳳凰城以資源+低價(jià)作為項(xiàng)口的開(kāi)發(fā)模式，是廣州白領(lǐng)經(jīng)濟(jì)型別

16、墅 住區(qū)的代表作碧桂園鳳凰城地址位于增城區(qū)廣園東快速路東側(cè)，處于廣州、東莞、 深圳三大城市圈小心地帶基本指標(biāo)占地約9000畝，自2002年五一公開(kāi)發(fā)售以來(lái)， 現(xiàn)已開(kāi)發(fā)5000余畝資源情況山景，湖景，增城荔枝文化村產(chǎn)品別墅、洋房?jī)r(jià)格 （元/別墅均價(jià)19000元/平方米；洋房7000-平米）9000元/平方米客戶情況本 地人，本地做生意外地人，廣州東部地區(qū)齊占三分z物業(yè)配套生活配套一一游 泳池網(wǎng)球場(chǎng)健身中心兒童活動(dòng)中心有線電視超市會(huì)所保安系統(tǒng)小學(xué)幼兒園市場(chǎng) 醫(yī)院小學(xué)?開(kāi)發(fā)定位：第一居所，借助大規(guī)模以及超低地價(jià)形成的成本優(yōu)勢(shì)，打 造配套完善，具有成熟居住氛圍的經(jīng)濟(jì)型別墅大型社區(qū)?客戶構(gòu)成：本地人，本

17、 地做生意外地人，廣州東部地區(qū)齊占三分z-,而本地人對(duì)別墅的需求很大 2010unionproperty, allrightsrescrvcd 思想踐行未來(lái)2星河灣利用精美園林、創(chuàng)新性的產(chǎn)品設(shè)計(jì)打造高品質(zhì)社區(qū)，營(yíng)造出社區(qū)高 端資源+創(chuàng)新性產(chǎn)品的成功模式?項(xiàng)h緊鄰珠江，通過(guò)修建江邊近兩公里的木棧 道及市政路，達(dá)到控制區(qū)域、獨(dú)占珠江資源的目的?項(xiàng)目分五期開(kāi)發(fā)，逐步實(shí)現(xiàn) 價(jià)值升值，一期4800元/平米，二期5300,三期5500?在前三期樹(shù)立良好品牌 的基礎(chǔ)上，四期打造豪宅社區(qū)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，每平米700012000元?降低 快速路對(duì)社區(qū)的影響，將三期酒丿占、商業(yè)設(shè)于路旁區(qū)域 2010unionp

18、roperty, allrightsrescrvcd 思想踐行未來(lái)3廣州雅居樂(lè)以頂級(jí)休閑度假配套啟動(dòng)，極大地拉動(dòng)區(qū)域外關(guān)注度，增強(qiáng)項(xiàng) 口競(jìng)爭(zhēng)力，展于資源+配套型社區(qū)類型配套標(biāo)致性配套設(shè)施建筑巴厘島度假 型會(huì)所運(yùn)動(dòng)2萬(wàn)平米超大型半山五星級(jí)會(huì)所山頂休閑公園三大園林游泳池，恒溫 游泳池5個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)地小海spa水療小心3米寬緩跑徑攀巖館保齡球道、 壁球館、射箭館、乒乓球館休閑，15萬(wàn)平米人工湖商業(yè)巴厘島度假型會(huì)所5. 6 萬(wàn)平米購(gòu)物小心?建筑而積2萬(wàn)平米400米商業(yè)步行街?整體建筑風(fēng)格選用亞熱 帶島嶼度假酒店的形式大型連鎖超市、環(huán)球美食、名店坊?？以超五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造, 包括標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、

19、壁球館、游泳館等二十中央廣場(chǎng)余項(xiàng)設(shè)施，更有獨(dú) 貝特色的中、西美食餐廳、大型卡拉0k廳。湖濱咖啡館、blues咅樂(lè)吧、卡拉 0k、西餐廳?做為超大盤(pán)的推出亮點(diǎn)，具有吸引人氣重要作用社區(qū)的配套投入一 以頂級(jí)的休閑,度假社區(qū)功能為r標(biāo)2010unionpropcrty, allrightsrescrvcd 思想踐行未來(lái)城郊宜居型社區(qū)的三種發(fā)展模式?模式一：資源+低價(jià)開(kāi)發(fā)模式?結(jié)合市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)與項(xiàng)目特?模式二：資源+產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式點(diǎn)判斷項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式?模式三：資 源+配套開(kāi)發(fā)模式思考：項(xiàng)口適宜采取那種模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)？ 2010unionproperty, allrightsrescrvcd 思想踐行未來(lái)惠州眾

20、多大盤(pán)形成了不同的開(kāi)發(fā)模式，和項(xiàng)h有類似規(guī)模和資源的雅居樂(lè)口 鷺湖、碧桂園山河城及山水華府三個(gè)盤(pán)樓盤(pán)占地（mj總建面（mj容積率物業(yè)類型 資源配套分況期情項(xiàng)口進(jìn)程光耀荷蘭堡3. 5萬(wàn)10萬(wàn)2. 8高層、小高層交通 二期售罄光耀荷蘭水鄉(xiāng)40萬(wàn)60萬(wàn)1. 5高層、小高層江景、教育教育資社源區(qū)、 大共六期五期花售語(yǔ)岸在萬(wàn)科金域華庭15. 1萬(wàn)32. 7萬(wàn)2. 5高層、小高層幼兒園 幼兒園共二期二期尾盤(pán)雅居樂(lè)口鷺湖別墅、酒店、公寓、寫(xiě)1067萬(wàn)201萬(wàn)0.18 字樓、商業(yè)街、洋房湖景、山景酒店、高爾夫共七期貝月灣售組團(tuán)在小高層、空 中復(fù)式、聯(lián)城市原筑2. 66萬(wàn)6. 7萬(wàn)1. 88排別墅山景、森林公園

21、入口廣榜場(chǎng)閣、 掛一期二期在售小信水岸城56萬(wàn)153萬(wàn)2. 73江景一期首批售罄世紀(jì)東方城& 7萬(wàn)26萬(wàn)2.04別墅、洋酒房丿占、小高層、酒店、幼兒園酒店、幼兒 園共二期一期在售合生高爾夫莊園207萬(wàn)122萬(wàn)0.59別墅、高層、酒店酒店、 江高景爾夫、高爾夫、酒店共三期一期在售鵬基萬(wàn)林湖41. 4萬(wàn)33. 1萬(wàn)0. 8別墅、 小高層山景、湖景共六期五期三售組團(tuán)在山水華府12萬(wàn)23. 82萬(wàn)別墅、洋 房、高層山景體育館學(xué)、院惠州四期三期在售碧桂園山河城100期萬(wàn)）（一 130 萬(wàn)13雙拼、聯(lián)排、賓館山景、湖景賓館在售珠光御景灣10萬(wàn)20萬(wàn)2.0 高層、小高層幼兒園幼場(chǎng)兒、園湖人濱民公廣

22、2010unionproperty, allrightsrcscrved 園共二期思想踐一行期未在來(lái)售雅居樂(lè) 口鷺湖項(xiàng)口地處惠州市區(qū)東北部，轄屈惠城區(qū)汝湖鎮(zhèn)，屈于城市遠(yuǎn) 郊型資源大盤(pán)?？邡樅喜慷ㄎ粸樯鷳B(tài)游覽區(qū)，將開(kāi)發(fā)包括游覽、嬉戲、登高、 森林探險(xiǎn)、果木觀賞等內(nèi)容的旅游項(xiàng)口。休閑度假區(qū)位于口鷺湖屮心地帶，包括 白鷺湖東岸大部分區(qū)域和西岸部分區(qū)域，著重發(fā)展住宿、會(huì)議、園林賞景、水上 活動(dòng)等功能。高尚住宅區(qū)主要分布在湖區(qū)的外圍，白鷺湖北部還將建設(shè)一處山水 高爾夫練習(xí)場(chǎng)、會(huì)所和山水度假村，作為居住區(qū)域的活動(dòng)中心。白鷺湖集主題公 園、會(huì)議屮心、休閑度假配套及高尚住宅于一體，是以資源開(kāi)發(fā)統(tǒng)領(lǐng)的高端休閑

23、 大盤(pán)，屈于典型的“資源+配套”型大盤(pán)。但此種開(kāi)發(fā)模2式010u需nion耍prope 頂rty, a級(jí)llrigh強(qiáng)tsrc勢(shì)serve資d源，且開(kāi)發(fā)商的投入較多，不適用于項(xiàng) 目。思想踐行未來(lái)碧桂園山河城秉承碧桂園集團(tuán)的開(kāi)發(fā)理念，利用資源和低價(jià)占據(jù)市場(chǎng)，別 墅價(jià)格低過(guò)豪華洋房，高端市場(chǎng)平民化消費(fèi)“口領(lǐng)也可住別墅”“平過(guò)自己起屋” “你的一生因70萬(wàn)而改變”惠陽(yáng)碧桂園山河開(kāi)采取的是典型的“資源+低價(jià)”的 開(kāi)發(fā)模式，雖然能有效規(guī)模市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，迅速回籠資金，但與項(xiàng)h爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化 及建立鵬2達(dá)oloun品ionp牌ropert的y, all目rights標(biāo)reser不ved符合。 思想踐行未來(lái)山水華

24、府核心競(jìng)爭(zhēng)力：區(qū)域（絕版區(qū)位）+產(chǎn)品（英倫風(fēng)格）+營(yíng)銷推廣建立 形象?項(xiàng)口經(jīng)濟(jì)指標(biāo)?開(kāi)發(fā)商：惠州山水華府路業(yè)有限公司？?地址:惠州市金山 湖九號(hào)小區(qū)?？占地面積：12萬(wàn)川？?建筑面積：23萬(wàn)nf?二期產(chǎn)品:181套聯(lián)排 別墅、40套tudor情景洋房?三期產(chǎn)品：32層高層湖景園景洋房，產(chǎn)品為128-170 平米的居家戶型?？四期產(chǎn)品：4棟25層御品洋房，共360套，面積為75-135平 米在絕版地段及山景資源基礎(chǔ)上，通過(guò)引進(jìn)英倫風(fēng)格的建筑設(shè)計(jì)理念實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品 創(chuàng)新，引領(lǐng)南部新城的熱銷，是典型的“資源+產(chǎn)品”型項(xiàng)目，但此種開(kāi)2010u 發(fā)nion模propc式rty, a是llrigh否tsrcs

25、與erved項(xiàng)口相契合？思想踐彳亍未 來(lái)“資源+產(chǎn)品”開(kāi)發(fā)模式位于城區(qū)的過(guò)渡區(qū)域?城市與郊區(qū)的中間地帶，是 城市與郊區(qū)的平衡區(qū)項(xiàng)口與區(qū)域密不可分?項(xiàng)口與區(qū)域的關(guān)系緊密，項(xiàng)口開(kāi)發(fā)與 區(qū)域開(kāi)發(fā)屈性相關(guān)具備良好門(mén)然資源條件或kpi體系?項(xiàng)冃具備較好的口然資 源條件或者具特殊資源條件有特殊競(jìng)爭(zhēng)力的資源區(qū)域具備良好的進(jìn)入性?所處 的區(qū)域交通通達(dá)性良好，有多條通路直達(dá)城市各區(qū)配套既區(qū)域又社區(qū)?項(xiàng)r既樂(lè) 載部分城市功能，又有居住功能，使配套既能服務(wù)區(qū)域又服務(wù)社區(qū)創(chuàng)新性的產(chǎn)品 足以形成市場(chǎng)？?產(chǎn)品的打造必須突破市場(chǎng)的慣性，形亮點(diǎn)成較大的競(jìng)爭(zhēng)力 2010unionproperty, allrightsrcscr

26、ved 思想踐行未來(lái)識(shí)別點(diǎn)：1、項(xiàng)口位于惠城與仲愷的中間黃金地帶2、項(xiàng)口具備無(wú)敵的山景 資源3、區(qū)域與中心緊密相連，具備良好的進(jìn)入性4、特色地形便于打造創(chuàng)新型 產(chǎn)品結(jié)論：項(xiàng)口開(kāi)發(fā)模式清晰而明確“資源+產(chǎn)品”那在此種開(kāi)發(fā)模式下，項(xiàng)口 面對(duì)的困局是什么？怎樣進(jìn)彳亍破局？ 2010unionpropcrty, allrightsrcscrved 思想踐行未來(lái)開(kāi)發(fā)主張？ q1：整體開(kāi)發(fā)定位形彖定位及特色建議？而案名建議？臨的物業(yè) 類型組合？ q2:控地策略困開(kāi)發(fā)節(jié)奏及一期體量？局產(chǎn)品類型建議？ q3:首期啟 動(dòng)物業(yè)產(chǎn)品面積段?作201為ounionp6roper01y, all萬(wàn)rightsrcscr

27、v占ed地 的超級(jí)大盤(pán)，如何運(yùn)作？思想踐行未來(lái)主要內(nèi)容 content 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)定位 2010unionproperty, allrightsrcscrved 思想踐行未來(lái)i 整體開(kāi)發(fā)主張社區(qū)功能復(fù)合化：大盤(pán)社區(qū)功能呈綜合性互補(bǔ)形態(tài)，大盤(pán) 社區(qū)應(yīng)該成為一個(gè)“緊縮城市”形態(tài)?超越“單一功能模式冬通過(guò)自身綜合多 功能打造，匯集居住，商業(yè)，娛樂(lè)，文化等復(fù)合型結(jié)構(gòu)模式，滿足人們“工作、 居住、生活”需求；？?外向互動(dòng)、內(nèi)向緊湊：大盤(pán)既是一個(gè)領(lǐng)域，又與周邊的環(huán) 境、人文、氛圍緊密銜接、融合，大盤(pán)是對(duì)內(nèi)獨(dú)立與對(duì)外融合的統(tǒng)一。？?集約化、 集聚化：多功能組合是主要特征，是一個(gè)城市功能的濃縮和剪影。大盤(pán)功

28、能復(fù)合 不僅僅是多功能的簡(jiǎn)單組合，更重耍的是功能z間的合理配比與功能z間的合理 布局，以實(shí)現(xiàn)社區(qū)的和諧與舒適。“緊縮城市”是一種可持續(xù)發(fā)展的城市形態(tài)一 邊克詹克斯2009unionpropcrty, allrightsrescrvcd思想踐彳亍未來(lái)i 整體開(kāi)發(fā)主張街區(qū)建設(shè)與公共空間：街區(qū)與公共空間是社區(qū)活力的最關(guān) 鍵要素，是業(yè)主z間最主要的交流平臺(tái)?街區(qū)是大盤(pán)社區(qū)重要的組織成分、生活 配套和精神延伸；無(wú)論曲方還是國(guó)內(nèi)，都重視社區(qū)內(nèi)部獨(dú)立街區(qū)的打造；？?街區(qū) 創(chuàng)造健康的環(huán)境、建設(shè)良好的社會(huì)關(guān)系、促進(jìn)共生和成長(zhǎng)；？?活力街區(qū)基本特征: 小尺度、互動(dòng)性、便利與共享、多樣性、包容性、防衛(wèi)性社區(qū)公共空間

29、：在 整個(gè)社區(qū)、鄰里的空間布局中，公共領(lǐng)域、公共空間以及居民共同使用的建筑與 設(shè)施，如社區(qū)街道、城市廣場(chǎng)、學(xué)校、綠化公園等，是居民口常交往與活動(dòng)的重 要場(chǎng)所。街區(qū)與公共空間不是越大越好，大廣場(chǎng)的結(jié)果常常是死角。街區(qū)與公共 空間是城市生活的基木元素，能夠沉淀城市的歷史與文化，增加居住者對(duì)環(huán)境的 依戀與歸屬感。2009unionpropcrty, allrightsrescrvcd思想踐行未來(lái)i 整體開(kāi)發(fā)主張科學(xué)分期與合理的進(jìn)度安排：分期開(kāi)發(fā)屮前期開(kāi)發(fā)要達(dá)到 奠定形象，后期開(kāi)發(fā)持續(xù)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)口價(jià)值?景觀資源最好的區(qū)域首期開(kāi)發(fā)：保證項(xiàng) 口啟動(dòng)成功和前期實(shí)現(xiàn)，吸引高端客戶群；？以最好的產(chǎn)品首期開(kāi)發(fā)：奠定項(xiàng)

30、口 高端形象，奠定項(xiàng)h高品質(zhì)，建立項(xiàng)口的圈層感。？?首期產(chǎn)品選擇：以市場(chǎng)能實(shí) 現(xiàn)產(chǎn)品啟動(dòng)，如果不了解產(chǎn)品的市場(chǎng)反應(yīng)，多產(chǎn)品組合啟動(dòng)，檢驗(yàn)市場(chǎng)反應(yīng)；? 開(kāi)發(fā)節(jié)奏控制：而期犧牲容積率，后期逐步提高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，通過(guò)麗期樹(shù)立的項(xiàng)冃 品牌獲得后期成功開(kāi)發(fā)；？?產(chǎn)品分期策略：前期高品質(zhì)產(chǎn)品（低容積率），屮期 高容積率實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，后期高品質(zhì)拔高項(xiàng)目形象。 2009unionpropcrty, allrightsrescrvcd 思想踐行未來(lái)i 整體開(kāi)發(fā)主張注重鄰里關(guān)系：人際交往空間的打造，提供社區(qū)戶外公共 活動(dòng)、交往的場(chǎng)景。？?鄰里空間被融入社區(qū)規(guī)劃z中，把室外空間設(shè)計(jì)當(dāng)成一個(gè) 標(biāo)準(zhǔn)，從人的需求出發(fā)，創(chuàng)造人

31、性化居住環(huán)境；？?鄰里空間成為人們居家的-個(gè) 重要標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)被體現(xiàn)為兩個(gè)特征，一是尺度適宜，二是相對(duì)封閉；？?營(yíng)造 和睦社區(qū)的軟環(huán)境，參與社區(qū)活動(dòng)，討論有關(guān)公共利益的話題，產(chǎn)生對(duì)社區(qū)的歸 屈感和責(zé)任感。鄰里關(guān)系不僅要求大盤(pán)在規(guī)劃上考慮與周邊建筑的和諧與統(tǒng)一， 保持尺度與建筑風(fēng)格的統(tǒng)一；更重耍的是耍通過(guò)居民的參與建立和諧的社區(qū)居住 氛圍。鄰里z間的首屬群體與互動(dòng)，社區(qū)的生長(zhǎng)點(diǎn)與鄰里空間的社區(qū)色彩，兒童、 生青年活、方老式年打在造齊是個(gè)階大段盤(pán)，城價(jià)市值鄰與里總品是牌家提的 延升仲重耍手段 keller 于城市鄰里 2009unionpropcrty, allrightsrcscrvcd 思想

32、踐彳亍未來(lái)i【形象定位思考?惠州大盤(pán)百花齊放，中式的山水江南、歐式的合生國(guó)際 新城、賣山水資源的萬(wàn)林湖，炒作城市別墅概念的領(lǐng)墅?在配套打造、產(chǎn)品 附加價(jià)值及品質(zhì)建造等方面的典型有雅居樂(lè) 口鷺湖、碧桂園山河城；？?木項(xiàng)h 占地面積達(dá)60萬(wàn)，開(kāi)發(fā)模式意指“資源+創(chuàng)新型產(chǎn)品”的模式，口標(biāo)客戶指向惠 州28-50歲的城市中產(chǎn)階層；我們應(yīng)樹(shù)立項(xiàng)目何種形象？ 201 ounionpropcrty, allrightsrcscrvcd 思想踐行未來(lái)他們屬于年輕一族，大部分生于70年代他們是城市屮正在興起的屮堅(jiān)力量 對(duì)多元文化的容納能力強(qiáng)，崇尚西方悠閑的生活他們希望更多地與親朋好友相 處，重視自己的身體和精神

33、健康，他們想擺脫現(xiàn)代社會(huì)的快節(jié)奏、讓生活慢下來(lái)。 他們向往口在慵懶的生活，渴望解決生活中瑣碎的口常服務(wù)，得到門(mén)我空間。他 們是追求高雅和浪漫的情調(diào)，對(duì)居住環(huán)境不茍同于他人，對(duì)居所的位路、建筑形 式都有口己的看法和專有的生活方式。他們渴望從緊張的現(xiàn)實(shí)生活中脫離出來(lái)。 他們有個(gè)性，喜歡差異化、品位高雅的商品。理想中的家沒(méi)出現(xiàn)時(shí)，他們的心是 漂泊的。他們渴望交流，希望在生活的社區(qū)中重新獲得友誼與關(guān)懷。他們喜歡陽(yáng) 光運(yùn)動(dòng)、自然，熱愛(ài)參與，以及熱衷于與運(yùn)動(dòng)相關(guān)的一切見(jiàn)聞。 2010unionpropcrty, allrightsrcscrvcd 思想踐彳亍未來(lái)生活狂想 2010unionpropcrty

34、, allrightsrcscrvcd 思想踐行未來(lái)“如杲不去酋酋里，就像沒(méi)有到過(guò)意大利：因?yàn)樵谖魑骼锬悴拍苷业揭獯罄?的美麗之源” scv訂la這是格斯在1787年4月13日到達(dá)巴勒莫時(shí)寫(xiě)下的句 t sic訂y熱情一浪漫西西里島陽(yáng)光一快樂(lè)品味一典雅慵懶一享受 201 ounionpropcrty, allrightsrcscrvcd 思想踐行未來(lái)陽(yáng)光熱情慵懶品味201 ounionpropcrty, allrightsrcscrvcd思想踐行未來(lái)穿越國(guó)度的紅色寫(xiě)意陽(yáng)光關(guān)聯(lián)詞：金色的沙灘美女棕稠樹(shù)迷人的微笑 sunshine2010unionproperty, allrightsrcscrvc

35、d 思想踐彳亍未來(lái)穿越國(guó)度的紅色寫(xiě)意熱情關(guān)聯(lián)詞：奔放意大利女郎角斗士 伊莎貝 拉自由國(guó)際米蘭 entilusiasm2010un ionproperty, allrightsrcscrvcd 思想 踐行未來(lái)穿越國(guó)度的紅色寫(xiě)意 classic慵懶關(guān)聯(lián)詞：湛藍(lán)的天空輕柔的海風(fēng) 悠長(zhǎng)的海岸線落日的夕陽(yáng)午后的紅茶 2010unionproperty, allrightsrcscrvcd 思想踐行未來(lái)穿越國(guó)度的紅色寫(xiě)意品味關(guān)聯(lián)詞：意大利歌劇sassicaia洋酒繪 畫(huà) 鋼琴 帕瓦羅蒂 拉斐爾 2010unionpropcrty, allrightsrcscrvcdtaste 思 想踐行未來(lái)西西里誕生于意

36、大利的“慢”生活哲學(xué)西西里sic訂y,這個(gè)名字可以是關(guān) 于美麗的傳說(shuō)浪漫話題，也可以是享受時(shí)尚設(shè)計(jì)的dolce gabbanao但無(wú)論世界 怎樣變化，這個(gè)海島在地屮海的十字路口依然h在，燦爛的地屮海陽(yáng)光、來(lái)來(lái)去 去的征服者留卜豐富的文化遺產(chǎn)這些都是西曲里迷人的地方和值得向往的 原因。海岸邊的咖啡小館、海邊落日、陶爾米納古希臘劇場(chǎng)呼嘯的風(fēng)聲，它們會(huì) 讓你慢慢感受到口成一個(gè)國(guó)度的西西里。即便是在初春時(shí)分，西西里依然慷慨呈 現(xiàn)著充沛陽(yáng)光和源源不斷的新鮮檸檬，只需租上一輛車，就可奔馳于這片肥沃z 地，欣賞最美的風(fēng)景，享受最愜意的陽(yáng)光。上世紀(jì)二三十年代，西西里作為意大 利最美麗的島嶼，以美麗而精致的生活

37、而享譽(yù)世界。半個(gè)多世紀(jì)后的今天，隨著 鄭州經(jīng)濟(jì)的繁榮，在物質(zhì)生活得到極大的滿足2后，人們開(kāi)始逐漸追求居住的精 神享受，向往建筑z外的詩(shī)意生活。2010unionpropcrty, allrightsrcscrvcd思 想踐行未來(lái)整體形象定位本案將與尖峰山-南山、熙龍小鎮(zhèn)、山水江南、名流卬象 既有社區(qū)融合成一體，社區(qū)內(nèi)徜徉的到處都是和諧、溫馨、熱情、陽(yáng)光而富有品 味，所以她是一個(gè)：浪漫的國(guó)度快樂(lè)的國(guó)度典雅的國(guó)度南意大利歐情城邦享受的 國(guó)度 2010unionproperty, allrightsrcscrvcd 思想踐彳亍未來(lái)主入口主入口形成私家道路入口儀式的講究，利用山勢(shì)形成，打造惠州最牛 最

38、長(zhǎng)的私家路景觀帶，景觀帶一直延伸至小區(qū)內(nèi)經(jīng)典案例：香蜜湖1號(hào)百年占榕 百米私家大道 儀式感2010unionpropcrty, allrightsrcscrvcd思想踐彳亍未外立而風(fēng)格風(fēng)格關(guān)鍵詞：分段深色坡屋頂/三種暖色調(diào)色彩體系/分層建筑門(mén) 窗線腳/拱門(mén)齡樓一公共走廊/石材貼面地面等意大利一現(xiàn)代簡(jiǎn)約歐式 2010unionproperty, allrightsrcscrved 思想踐行未來(lái)標(biāo)識(shí)意式建筑典型標(biāo)識(shí)?在道路進(jìn)入處設(shè)路建筑節(jié)點(diǎn)，突岀項(xiàng)口昭示性? 節(jié)點(diǎn)建筑也成為項(xiàng)目風(fēng)格的展示臺(tái)在節(jié)點(diǎn)處形成外部昭示性標(biāo)識(shí)（比薩斜樓，圣 馬可廣場(chǎng)、鐘樓、人物雕塑）2010unionpropcrty, al

39、lrightsrcscrved思想踐行 未來(lái)庭院的建議意大利等歐式元素引入:疊水噴泉鐵藝桌椅羅馬柱石質(zhì)線角 等 2010unionproperty, allrightsrcscrved 思想踐彳亍未來(lái)細(xì)部的打造元素：柱的細(xì)部處理坡屋頂、穹頂、鐵藝欄桿、花窗玻璃雕塑與 公共空間：人物小品色彩的跳躍、鮮明特征，象征熱情米蘭街區(qū) 2010unionproperty, allrightsrcscrved 思想踐行未來(lái)iii 案名建議（主推）：鵬達(dá) 西西里城 2010unionpropcrty, allrightsrcscrved開(kāi)啟南意大利慢生活體驗(yàn)范思想踐本 行未來(lái)iii.案名建議（備選）：鵬達(dá)溫莎

40、小城鵬達(dá)翡翠城鵬達(dá)御林山鵬達(dá) 領(lǐng)秀城 20lounionproperty, allrightsrcscrved 思想踐彳亍未來(lái)主要 內(nèi) 容 content 一一項(xiàng) 目 控地策略 2010unionproperty, allrightsrcscrved 思想踐行未來(lái)i 物業(yè)類型組合建議本案物業(yè)組合思維導(dǎo)圖依據(jù)土地增值模型基準(zhǔn)方 案推薦對(duì)基準(zhǔn)方案進(jìn)行變量滿足容積率上下指標(biāo)卜分析的物業(yè)組合方案合理方 案推薦上下極限方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益對(duì)比確定主推組合方案并進(jìn)行優(yōu)化 2010unionpropcrty, allrightsrcscrved 思想踐行未來(lái)項(xiàng)目最佳物業(yè)組合的理論基礎(chǔ)一一土地增值模型一般而言，房

41、地產(chǎn)的增值主 要來(lái)源于土地增值，因此，當(dāng)某種物業(yè)類型的土地增值達(dá)到最大化時(shí)，即是該項(xiàng)口適合開(kāi)發(fā)的物業(yè)類型。2010unionproperty, allrightsrcscrved思想踐行未來(lái)土地增值模型下最佳物業(yè)組合的測(cè)算方法一一模型假設(shè)條件：設(shè)項(xiàng)口的占地 面積為s,規(guī)劃容積率為r（規(guī)），每種物業(yè)的用地比例為xi、參考容積率為ri、 售價(jià)為pi、綜合成本ci、每平米土地增值額為zi,貝山占地而積用地比例規(guī)劃 參考產(chǎn)品售價(jià)綜合建筑成本土地成木每平米土地（itf） （%）容積率容積率（元/ m2）（元）（元/nf）增值額（元）利潤(rùn)最大值sxir （規(guī)）ripijitziymax某種物 業(yè)每平米土地

42、增值額二（產(chǎn)品售價(jià)一綜合建筑成本）=參考容積率一每平米土地 費(fèi)用 zi二（pi-ji） * ri-tymax=（刀zi*xi） s 其?。簅wxiwl 刀xiwl exi*ri wr （規(guī)）2010unionpropcrty, allrightsrcscrved 思想踐行未來(lái)項(xiàng)目已知條件占地面積（nf）規(guī)劃容積率6000002. 2項(xiàng)目未知條件 土地成本綜合建筑成本各物業(yè)類型的參考各物業(yè)類型的銷售（元/nv）（元）容積 率均價(jià)（元/ m2 ） t （按占地面積計(jì)算） jiripi2010unionproperty, allrightsrcscrved 思想踐行未來(lái)項(xiàng)口 土地成本評(píng)估一一掛牌編號(hào)

43、地塊位路而積（nf）交易起始價(jià)成交價(jià)樓而 地價(jià)（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（元/nf）交易時(shí)間競(jìng)得人惠州市嘉隆泰giiii2007-1占塘坳 尖峰山307957158003800012342007. 02. 14房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)有限公司ghh惠州市 駿威實(shí)2007-2古塘坳龍頭山473484800710015002007. 05. 18業(yè)有限公司 ghh2007-11古塘坳猛虎跳墻惠州名流實(shí)業(yè)2547& 73500430016882007. 12. 13投 資有限公司選取與項(xiàng)目地塊最具有參考性的尖峰山項(xiàng)目的樓面地價(jià)，初步評(píng)估本 案的土地成本為：1300 元/nf 2010unionpropcrty,

44、 allrightsrcscrved 思想踐行 未來(lái)項(xiàng)目綜合建筑成本評(píng)估序號(hào)項(xiàng)目別墅多層小高層高層備注1開(kāi)發(fā)建造 費(fèi)用 1120. 00 1400. 00 1680. 00 1960. 00 1. 1 主體建安費(fèi) 800. 00 1000. 00 1200. 00 1400. 00含土建、安裝和部分裝修1.2社區(qū)網(wǎng)管工程費(fèi)80. 00 100. 00 120. 00 140. 00 建安費(fèi)用的 8-10%1.3 園林環(huán)境費(fèi) 80. 00 100. 00 120. 00 140. 00 建安 費(fèi)用的8-10%1.4紅線內(nèi)市政費(fèi)80. 00 100. 00 120. 00 140. 00建安費(fèi)用的

45、8 10%1. 5小區(qū)配套費(fèi)80. 00 100. 00 120. 00 140. 00建安費(fèi)用的810%2不可預(yù)見(jiàn) 費(fèi) 40. 00 50. 00 60. 00 70. 00 建安費(fèi)用的 5 10%3 專業(yè)人士費(fèi) 56. 00 70. 00 84. 00 9& 00建造費(fèi)用的5-10%4管理費(fèi)用建造費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、專業(yè)人士費(fèi)的36. 48 45. 60 54. 72 63. 84 3-5%財(cái)務(wù)費(fèi)用綜合建安成本* （1+貸款利率）八計(jì)息5 （貸 款 5 年）420. 46 525. 58 630. 69 735.81 期一 1） 6 銷售費(fèi)用 1020. 00 552. 50450.

46、 50 433. 50 兩稅一費(fèi) 5. 5%,銷售費(fèi)用 2-3%7 土地取得價(jià)格 1300. 00 1300. 00 1300. 00 1300. 00 按占地面積 2010unionproperty, allrightsreservcd 思想踐行 未來(lái)項(xiàng)口各物業(yè)類型的銷售價(jià)格初步評(píng)估一一物業(yè)類型均價(jià)（元/nv）別墅12000 多層 6500 小高層 5300 高層 51002010unionpropcrty, allrightsreservcd 思想踐 行未來(lái)合縱聯(lián)行最佳物業(yè)組合測(cè)算系統(tǒng)2010unionpropcrty, allrightsreservcd 思想踐行未來(lái)木案最佳物業(yè)組合分析

47、用地比例（）綜合綜合建筑規(guī)模土地增值額用 地比例（%）綜合綜合建筑規(guī)模土地增值額別墅多層小高層高層容積率（萬(wàn)nv） （萬(wàn)元）別墅多層小高層高層容積率（萬(wàn)nf）（萬(wàn)元）3204642.2132241888. 9914840382. 2132233614. 4230010602.2132241201. 6820164602.2132233587. 5828016562.2132240514. 376082122.2132232953.9426022522.2132239827.0612846342.2132232927. 1024028482. 2132239139. 74181610562.21

48、32232900. 2722034442.2132238452.43408882.2132232266. 6220040402.2132237765. 1210852302.2132232239. 792684622.2132237738. 29161616522. 2132232212. 9618046362.2132237077.81209442.2132231579.3124810582.2132237050.988858262.2132231552. 4816052322.2132236390. 50141622482. 2132231525. 6522816542.213223636

49、3.660010002.2132230892. 0014058282.2132235703. 186864222.2132230865. 1720822502.2132235676. 35121628442. 2132230838. 3412064242.2132235015.874870182.2132230177.8618828462.2132234989.04101634402.2132230151.0216834422.2132234301.7310070202.213223432& 56 2876142.2132229490.5481640362.2132229463.718

50、076162.2132233641.2514244582. 2132229436. 88經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的精密測(cè)算,我們可以分析發(fā)現(xiàn):在2. 2容 積率的規(guī)劃指標(biāo)卜，多層產(chǎn)品出現(xiàn)的概率最低，而其他三類物業(yè)組合的可能性幾 乎達(dá)到 100%2010unionproperty, allrightsreservcd 思想踐彳亍未來(lái)本案最佳物業(yè)組合分析土地增值（萬(wàn)元）多層占比（%）此外，我們述 發(fā)現(xiàn)：隨著多層產(chǎn)品比例的增加，土地可實(shí)現(xiàn)的增值呈遞減趨勢(shì)，說(shuō)明多層產(chǎn)品 對(duì)項(xiàng)口的利潤(rùn)貢獻(xiàn)度最差。2010unionpropcrty, allrightsreservcd思想踐彳亍未 來(lái)本案物業(yè)類型組合初步結(jié)論一一別墅+小

51、高層+高層考慮到本案作為超級(jí)大 盤(pán)的規(guī)模效果，同時(shí)項(xiàng)口在整體定位層面厘定為南意大利風(fēng)格的歐情社區(qū)，宜豐 富建筑形態(tài)的層次性，而多層產(chǎn)品岀于利潤(rùn)最大化的考慮不進(jìn)行開(kāi)發(fā)，故建議在 小高層產(chǎn)品形態(tài)上考慮以11 + 1層與17+1層兩類小高層相搭配的物業(yè)組合形式。 2010unionproperty, allrightsrcscrved 思想踐行未來(lái)本案物業(yè)類組合方案建議評(píng)估項(xiàng)口用地比例別墅小高層高層別墅小高 層高層綜合建筑規(guī)模合計(jì)土地增值額容積率（萬(wàn)川）套數(shù)（萬(wàn)元）推薦方案別墅 小高層高層而積比例面積比例面積比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例方案一4.45%114830%10%60%2. 21321080

52、008. 18%13200010. 00%108000081. 82%49110.41%939185.14%11030241201.6828%16%56%2. 21321008007. 64%21120016. 00%100800076. 36%4584.14%183716.61%876579.25%11060240514. 36826%22%52%2.2132936007. 09%29040022. 00%93600070. 91%4253.84%252522. 77%8139 73. 39%11090 239827. 056注：以上是鑒于容積率2. 2的指標(biāo)下土地 增值額排名前三位的物業(yè)組

53、合配比，三個(gè)方案的土地增值額羌異弱小，特別是方 案二與方案三，考慮到小高層物業(yè)類型是作為豐富產(chǎn)品建筑形態(tài)的層次性的角 色，需要有一定量的保證，因此，合縱聯(lián)行建議參考方案三中的用地比例配比進(jìn) 彳亍物業(yè)組合。2010unionproperty, allrightsrcscrved思想踐行未來(lái)本案整體物業(yè)類型組合研判一一別墅+小高層+高層物業(yè)類型占地而積（in?） 綜合容積率參考容積率建筑面積（nf）面積配比別rf 1560000. 6936007.09%小高 層 1320002. 22. 229040022. 00%高層 312000393600070. 91%?附注：以上而積指標(biāo) 與配比指標(biāo)可接

54、受微調(diào)。2010unionpropcrty, allrightsrcscrved思想踐彳亍未來(lái)主要內(nèi)容content項(xiàng)目控地策略ii項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏及一期啟動(dòng)？2010unionproperty, allrightsrcscrved 思想踐行未來(lái)1市場(chǎng)容量分析惠城區(qū)歷年成交情況南部新城歷年成交情況1、惠城區(qū)07 年09年年均銷售面積約210萬(wàn)打，南部新城金山湖片區(qū)07年一09年年均總銷 售面積為20.6萬(wàn)打2、根據(jù)合縱聯(lián)行大盤(pán)開(kāi)發(fā)研究，一般大盤(pán)每年的消化量取 城市消化率5%,片區(qū)消化率的30%。則項(xiàng)目每年的銷售目標(biāo)約710萬(wàn)冊(cè)。3、 按年均完成每期推售面積的70%銷售率反推，每期的推售面積宜為10

55、-14萬(wàn)nv 2010unionpropcrty, allrightsrcscrved 思想踐行未來(lái)2大盤(pán)分期開(kāi)發(fā)溢價(jià)空間1、根據(jù)合縱聯(lián)行6月份進(jìn)行的大盤(pán)開(kāi)發(fā)研究專題, 超級(jí)大盤(pán)的分期價(jià)格增長(zhǎng)率一般可在1020%左右。而根據(jù)對(duì)全國(guó)19個(gè)超過(guò)建 面100萬(wàn)打以上的大盤(pán)的開(kāi)發(fā)周期統(tǒng)計(jì)，平均開(kāi)發(fā)周期一般在610期；2、而 木案按照容積率2. 2計(jì)算，總建筑面積132萬(wàn)nv,因此建議最佳開(kāi)發(fā)周期控制在 810期，根據(jù)市場(chǎng)的變化對(duì)每期的開(kāi)發(fā)量進(jìn)行調(diào)整，在保證每期的旺銷的同時(shí), 追求溢價(jià)的最大化。2010unionpropcrty, allrightsrcscrvcd思想踐彳亍未來(lái)回答第一個(gè)問(wèn)題ii0w項(xiàng)

56、目該分幾期進(jìn)行開(kāi)發(fā)？項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)建議一一開(kāi)發(fā) 周期 8 - 10 期，每期開(kāi)發(fā)體量約 10 14 萬(wàn) 2010unionpropcrty, allrightsrcscrvcd 思想踐彳亍未來(lái)引屮出第二個(gè)問(wèn)題what我們首期該開(kāi)發(fā)多少體量？合縱觀點(diǎn)：確保絕對(duì)成 功而低風(fēng)險(xiǎn)的首期啟動(dòng)，同時(shí)建立項(xiàng)口的整體形彖標(biāo)桿 2010unionpropcrty, allrightsrcscrvcd 思想踐彳亍未來(lái)再次明晰一期開(kāi)發(fā)目標(biāo)首要目標(biāo)：迅速回籠資金實(shí)現(xiàn)建立充分的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)樹(shù) 立項(xiàng)口整體高形彖2010unionpropcrty, allrightsrcscrvcd思想踐行未來(lái)參考：大盤(pán)首期啟動(dòng)規(guī)模參照華僑城波

57、托菲諾:108萬(wàn)m2 , 17年成熟社 區(qū)中心區(qū)黃埔雅苑：47萬(wàn)m2 ,強(qiáng)勢(shì)地段，強(qiáng)勢(shì)地產(chǎn)商南山后海蔚藍(lán)海岸： 55萬(wàn)m2 ,濱海大道開(kāi)通的最大獲益者二線關(guān)外四季花城：53萬(wàn)m2 ,工薪白 領(lǐng)的精神家園2010unionpropcrty, allrightsrcscrvcd思想踐彳亍未來(lái)波托菲諾黃埔雅苑總建筑面積：108萬(wàn)m總建筑面積:47萬(wàn)冊(cè)每期開(kāi)發(fā)均值:11.98萬(wàn)m2每期開(kāi)發(fā)均值:11.98萬(wàn)m2首期規(guī)模：7. 1萬(wàn)m2首期規(guī)模:10.7 萬(wàn)m2首期占比：6.6%首期占比：22. 7%啟動(dòng)配路：會(huì)所（售樓處）啟動(dòng)配路：會(huì) 所（售樓處）蔚藍(lán)海岸四季花城總建筑面積：55萬(wàn)nf總建筑面積：53

58、萬(wàn)hi?每期 開(kāi)發(fā)均值：1& 3萬(wàn)m2每期開(kāi)發(fā)均值：7. 57萬(wàn)m2首期規(guī)模：8. 4萬(wàn)m2首期規(guī)模: 7. 64萬(wàn)m2首期占比:15.2%首期占比:14. 4%動(dòng)配路：售樓處啟動(dòng)配路：300m 商業(yè)街以上四個(gè)大盤(pán)的首期開(kāi)發(fā)占比一般在6.6%227%z間，取其中位數(shù)為 142. 0710%unio,nprop 首 erty,期 allrig 的 htsr 銷 cscrvc 售 d 周期一般在 1. 5 年一2年z間。思想踐行未來(lái)回答第二個(gè)問(wèn)題ii0w 一期的開(kāi)發(fā)體量及開(kāi)發(fā)周期？項(xiàng)目啟動(dòng)體量建議 一期開(kāi)發(fā)的體量建議在15-20萬(wàn)左右，開(kāi)發(fā)周期控制在2年。2010unionproperty, allrightsrcscrved 思想踐行未來(lái)主要內(nèi)容content第三部分首期啟動(dòng)物業(yè)定位2010unionpropcrty, allrightsrcscrved 思想踐行未來(lái)物業(yè)定位的思維流程未來(lái)的潛在競(jìng)爭(zhēng)惠城市場(chǎng)主流的產(chǎn)品南線市場(chǎng)主流產(chǎn) 品開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品類型地塊核心價(jià)值市場(chǎng)的差異化需求各