第三章理財方案決策分析

1、18第三章CFP理財規(guī)劃案例示范一、理財方案決策模板案例在國際競爭力標準中，搜集資料、分析與整合成理財規(guī)劃報告書，是理財師必須具有的專業(yè)技能。其中如何評估不同的理財方案，協(xié)助客戶作理財方案決策，更是理財師是否具有整合能力的綜合體現(xiàn)。1. 理財方案決策的內(nèi)容在之前AFP與CFP課程的學(xué)習(xí)階段，我們就曾經(jīng)分析過幾種常見的理財方案如何進行決策。如在AFP課程中的房產(chǎn)規(guī)劃單元，以年成本法與凈現(xiàn)值法分析租房劃算還是購房劃算。教育金規(guī)劃單元以成本效益分析評估是否出國留學(xué)決策，信用管理單元以利息成本規(guī)劃貸款組合決策:。特殊理財規(guī)劃單元從夫妻財產(chǎn)制與現(xiàn)金流需求評估離婚財產(chǎn)分配方案，在創(chuàng)業(yè)時也要分析幾個籌資方案

2、。在綜合理財規(guī)劃中，當理財目標無法達成時，通過降低目標、延長達成年限、提高儲蓄額或提高投資報酬率等決策因素，來實現(xiàn)目標。在CFP課程中稅務(wù)規(guī)劃單元講述過各項節(jié)稅方案的選擇標準，遺產(chǎn)規(guī)劃單元也列出遺囑、贈與、保險、信托等不同的財產(chǎn)移轉(zhuǎn)方案的優(yōu)缺點?？梢娎碡敺桨笡Q策在整個理財規(guī)劃流程中的重要性。2. 方案選擇的層次:1) 所有可能方案: 樹形圖比如說當一對新婚夫妻的購房方案，在還沒有考慮到本人意愿時，理財師可幫他列出所有可能方案，一為仍與父母同住，二為購房、三為租房。當一對夫妻準備分手時，也可以把所有可能方案作成樹型圖如下: 爭取 子女扶養(yǎng)權(quán) 不爭取 離婚 要房子分手 財產(chǎn)分配 分居 不要房子 方

3、案一：分居，先冷靜一段時間，兩年后無法復(fù)合再離婚方案二：離婚，爭取子女扶養(yǎng)權(quán)，要房子方案三：離婚，不爭取子女扶養(yǎng)權(quán)，要房子方案四：離婚，爭取子女扶養(yǎng)權(quán)，不要房子方案五：離婚，不爭取子女扶養(yǎng)權(quán)，不要房子至少可做出五個方案。2) 可選方案: 篩選各年度現(xiàn)金流量可達成理財目標者根據(jù)客戶的主觀意愿，及以下詳述的現(xiàn)金流量決策，刪除不合乎客戶主觀意愿與現(xiàn)金流量不足以支應(yīng)的方案，剩下的是可選方案。3) 推薦方案: 可選方案超過三個時，可擇優(yōu)選擇三個方案供客戶最最后決策選擇的標準，根據(jù)以下詳述的凈現(xiàn)值決策與內(nèi)部報酬率決策，選擇凈現(xiàn)值較高或內(nèi)部報酬率較低的三個方案。為什么要提三個方案呢? 因為只提一個方案時，客

4、戶不知道你是否事先幫他考慮各種可能性，而如果進行利弊分析的方案超過三個，客戶可能又覺得太多，難以理解或決策時間過長。4) 最終方案: 由客戶做最后的決定，根據(jù)最終方案配置產(chǎn)品。 雖然理財師提出的三個方案，都可以解決客戶的問題或是達到客戶的理財目標，也可以排列這三個方案建議的優(yōu)先級，假使客戶沒特殊考慮的話，應(yīng)會選擇順位一的建議方案。然而客戶可能有一些特殊考慮，最后選擇順位二或順位三的方案。我們常把理財師比喻為家庭的財務(wù)醫(yī)生，對于病人可能開出可治療重感冒病情三個處方，但是三個處方各有不同的負作用，比如說甲處方會讓病人食欲不振，乙處方會讓病人昏昏欲睡，丙處方會讓病人皮膚發(fā)癢，不同的病人可能會選擇對他

5、個人工作或生活影響最小的副作用處方。因此最終方案必須由客戶最最后的決定，而且只能有一個最終方案，理財師必須根據(jù)最終方案來配置投資、保險、信貸等理財產(chǎn)品，制定收入預(yù)算或支出預(yù)算的行動計劃。3. 理財決策分析方法1) 現(xiàn)金流量決策法: 現(xiàn)有資產(chǎn)、借貸或收支結(jié)余能否支應(yīng)該方案所需的額外支出比如說一個創(chuàng)業(yè)方案，有100萬、200萬、300萬三個籌資計劃。100萬的計劃變現(xiàn)現(xiàn)有金融資產(chǎn)就可實現(xiàn)，200萬的計劃加上將現(xiàn)有房產(chǎn)抵押貸款也可以實現(xiàn)，300萬的計劃變現(xiàn)資產(chǎn)與貸款后仍有差額，若無其它資金來源，在現(xiàn)金流量決策下，應(yīng)舍棄300萬的籌資計劃。而選擇100萬或200萬的籌資計劃，還要看創(chuàng)業(yè)后的預(yù)期投資報酬

6、率而定。2) 凈現(xiàn)值決策法: 只考慮該決策所涉及的現(xiàn)金流量，還原為凈現(xiàn)值，凈現(xiàn)值高者優(yōu)先考慮比如說租房或購房決策，租房考慮押金與租金的現(xiàn)金流量，購房考慮首付款、貸款、期末出售款的現(xiàn)金流量，都還原為凈現(xiàn)值，比較兩方案的凈現(xiàn)值，較高者優(yōu)先考慮。此時暫不考慮子女教育金或退休儲蓄所需要的現(xiàn)金流量?？梢杂秘攧?wù)計算器算出來。1) 內(nèi)部報酬率決策法:把所有的理財目標涉及的現(xiàn)金流量一并考慮，內(nèi)部報酬率低者，表示要達成所有理財目標鎖需要的投資報酬率較低，達成的可能性較高，應(yīng)優(yōu)先考慮。 一個綜合理財決策，如移民決策，同時要在異地購房、創(chuàng)業(yè)與子女教育安排，因為同時牽涉到多項現(xiàn)金流量，最好是用內(nèi)部報酬率決策。內(nèi)部報酬

7、率決策的另一優(yōu)點，是可考慮收支成長率，作動態(tài)分析。以上三項決策依據(jù)如何運用，我們看以下案例。4. 理財決策案例背景1) 家庭成員背景資料小李夫妻兩人年齡均為29歲，結(jié)婚3年，兩人都是金融從業(yè)人員。男方父母: 均為58歲，原來在鄉(xiāng)下務(wù)農(nóng)，過去積蓄給小李夫妻購房，無退休金。2) 家庭收支資料小李月稅前收入5,000元，妻子月稅前收入4,000元，兩人都有一個月的年終獎金?，F(xiàn)有的家庭支出包括每月的物業(yè)費300元，衣食費2,000元，交通費400元，通訊費200元，醫(yī)療費200元，娛樂費200元，其它雜支300元。3) 家庭資產(chǎn)負債資料三年前夫妻結(jié)婚時在男方父母的資助下，并利用兩人當時已累積的住房公積

8、金，購買目前價值300,000元的住房，無貸款。現(xiàn)有存款50,000元，股票基金100,000元。目前的住房公積金帳戶余額47,000元，個人養(yǎng)老金賬戶余額50,000元。除社會保險外未購買商業(yè)保險。4) 理財目標A )預(yù)計兩年內(nèi)將生育一子女，培養(yǎng)子女到大學(xué)畢業(yè)，大學(xué)學(xué)費每年現(xiàn)值10,000元。同時男方父母將兩年后由外地遷入本市居住，幫忙帶小孩。并負擔兩老的生活費用。每增加一個家庭成員，預(yù)計增加10,000元的年開銷現(xiàn)值，到子女大學(xué)畢業(yè)或父母85歲為止。B) 想兩年后換買一套現(xiàn)值800,000元的房屋供屆時一家五口使用,。3) 小李60歲退休，配偶55歲退休。 退休后生活水準為退休前的75%，

9、退休生活計算到85歲。5) 其它假設(shè)條件A)四金提撥率為：醫(yī)療2%，失業(yè)1%，住房公積金8%，養(yǎng)老金8%。B)換房后房貸住房公積金利率為5%，一般貸款利率為7%，貸款20年。公積金貸款上限150,000元。若貸5年期利率可各降0.5%。存款平均報酬率4%，股票長期平均報酬率為10%。住房公積金投資報酬率3%C) 退休支出調(diào)整率75%,養(yǎng)老金替代率25%D) 房價成長率4%，房屋折舊率2%。E) 薪資所得免稅額為每人每月2,000元。6) 問題：請幫小李夫妻制作家庭理財規(guī)劃報告書，報告書中必須回答下述問題A) 財務(wù)診斷：編制家庭資產(chǎn)負債表與現(xiàn)金流量表，指出需要改進之處。B）換房規(guī)劃：擬定三個換房

10、方案，即盡量少用貸款，五年內(nèi)把貸款還清,與七成貸款，分析其可行性。 (考慮與不考慮收支成長率)5. 理財方案基本數(shù)據(jù)計算1) 計算稅后可支配收入（不含延期收入）A) 社保提繳率=醫(yī)療2%+失業(yè)1%+住房公積金8%+養(yǎng)老金8%=19% 5,000元×19%=950元 4,000元×19%=760元B)小李:月薪應(yīng)繳稅(5,000元-950元-2,000元) × 15%-125元=182.5元C) 小李年終獎金應(yīng)繳稅: 5,000元/12=416.7元，低于500元，適用5%稅率，5,000元× 5%=250元D) 小李妻: (4,000元-760元-2,0

11、00元) × 10%-25元=99元E) 小李妻年終獎金應(yīng)繳稅: 4,000元/12=333.3元，低于500元，適用5%稅率，4,000元× 5%=200 元F) 家庭稅后收入=(5,000元-950元-182.5元) × 12+(5,000元-250元)+(4,000元-760元-99元) × 12+(4,000元-200元)=46,410元+4,750元+37,692元+3,800元=92,652元2) 編制家庭資產(chǎn)負債表資產(chǎn)金額負債金額存款50,000負債0股票基金100,000公積金賬戶47,000養(yǎng)老金賬戶50,000自用住宅300,000資

12、產(chǎn)合計547,000凈值547,0003) 編制家庭現(xiàn)金流量表項目金額百分比稅后收入92,652100.00%物業(yè)費3,6003.89%衣食費24,00025.90%交通費4,8005.18%通訊費2,4002.59%娛樂費2,4002.59%醫(yī)療費2,4002.59%其它雜支3,6003.89%支出合計43,20046.63%凈現(xiàn)金流量49,45253.37%4) 財務(wù)診斷指出需要改進之處A)無負債，財務(wù)穩(wěn)健，可適度利用財務(wù)杠桿加速資產(chǎn)成長；B) 家庭收入中上，支出一般，因此儲蓄率高達53%，理財規(guī)劃彈性大；C) 現(xiàn)有存款高于年支出，流動性高；D) 沒有商業(yè)保費支出，夫妻只有社保未投保商業(yè)險

13、，保障不足；E) 投資性資產(chǎn)(股票基金)占可運用資金三分之二，比重適當。6. 理財方案現(xiàn)金流量決策分析計算1) 換房規(guī)劃方案一：盡量少用貸款 (不考慮收支成長率)兩年后房價=800,000元× 1.042=865,280元出售舊房房價=300,000元× 1.042 ×(1-2% × 2)=311,501元目前可投資資產(chǎn)=150,000元，可運用儲蓄=49,452元，資產(chǎn)平均投資報酬率=50,000 元×4%+100,000 元×10%)/150,000元=8%,兩年后累積額=FV(8%,2,-49452,-150000)=277,8

14、20元公積金余額47,000元，夫妻年繳公積金合計=9,000元× 16% × 12 =17,280元,兩年后累積FV(3%,2,-17280,-47000) =84,941 元可準備首付款總額= 311,501元+277,820元+84,941 元=674,262元最低貸款額=865,280元-674,262元=191,018元公積金貸款上限=150,000元商業(yè)貸款額=191,018元- 150,000元=41,018元公積金貸款年供額=PMT(5%,20,150000)=-12,036元商業(yè)貸款年供額=PMT(7%,20,41018)=-3,872元12,036元+3

15、,872元=15,908元，購房后年儲蓄額=49,452元+年繳公積金17,280元-養(yǎng)親30,000元=36,732元，36,732元> 15,908元,在可負擔范圍之內(nèi),可行。2) 換房規(guī)劃方案二：五年內(nèi)或盡早把房貸還清A) 按方案一，最低貸款額=191,018元，房貸年供能力=36,732元若五年還清，商業(yè)貸款利率6.5%，年供額= PMT(6.5%,5,41018)=- 9,870元公積金貸款利率4.5%，年供額 =PMT(4.5%,5,150000) = 34,169元9,870元+34,169元=44,039元>36,732元，5年還清現(xiàn)金流流量不足，不可行。B) 那到

16、底多久可以還清呢? 可計算如下:36,732元-9,870元=26,862元, NPER(5%,-268622,150000) =6.71年,以剩余的現(xiàn)金流量來還公積金貸款，需要6.71年才能把貸款還清?？紤]到五年后商業(yè)貸款已經(jīng)還完，原來用來還商業(yè)貸款的現(xiàn)金流量五年后可用來還住房公積金貸款，PV(5%,1.71,-26862)=43,004元, 為五年后住房公積金余額,此時商業(yè)貸款已經(jīng)還完，共有36,732元可用來還貸款，NPER(5%,-36732,43004)=1.24年, 5年+1.24年=6.24年，即使收支不增長，最快還是可以在6.24年內(nèi)把所有的貸款還清3) 換房規(guī)劃方案三：盡量多

17、用貸款考慮投資報酬率8%大于貸款利率5%-7%，盡量多用貸款，以房價的七成或現(xiàn)有儲蓄能力可負擔的貸款,取其低者A) 房價七成貸款865,280元× 70%=605,696元公積金貸款上限150,000元，公積金貸款年供額=PMT(5%,20,150000)=-12,036元，商業(yè)貸款=605,696元-150,000元=455,696元,商業(yè)貸款年供額=PMT(7%,20,455696) =43,014元,年供額計12,036元+43,014元=55,050元房貸年供能力=36,732元七成貸款年供額55,050元>房貸年供能力36,732元，只考慮到工作儲蓄與公積金提撥額，七

18、成貸款現(xiàn)金流流量不足，不可行。B) 現(xiàn)有儲蓄能力可負擔的貸款房貸年供能力36,732元-公積金貸款到上限150,000元時年供額12,036元=可供商業(yè)貸款年供額24,696元?？少J商業(yè)貸款額=PV(7%, 20 ,-24696)=261,630元, 貸款總額=261,630元+150,000元=411,630元，不過此方案未考慮多余貸款拿去投資可產(chǎn)生的理財收入C) 七成貸款時應(yīng)有的理財收入七成貸款年供額55,050元-房貸年供能力36,732元=不足額18,318元，為要彌補房貸年供額缺口應(yīng)有的理財收入。方案三房價七成貸款額605,696元-方案一最低貸款額191,018元=可將貸款運用于投

19、資額414,678元。18,318/414,678=4.42%,投資的現(xiàn)金收益率需大于4.42%才足以支應(yīng)貸款年供額支出。本案假設(shè)投資報酬率為8%，若存款與股票基金仍維持1:3的比率，存款收益率4%，(4%*1+X*3)/4=4.42%，X=4.56%，應(yīng)選擇現(xiàn)金分紅率超過4.42%的股票型基金。以中國目前股票型基金的分紅狀況，假設(shè)長期平均投資報酬率10%的股票型基金，應(yīng)可提撥4.42%的現(xiàn)金分紅，在這種條件下最高貸款額仍可到房價的七成。7. 理財方案凈現(xiàn)值決策分析計算不考慮收支成長率，設(shè)定一投資報酬率,以凈現(xiàn)值高低來考量的決策投資報酬率假設(shè)為8%A) 方案一:盡量少用貸款的凈現(xiàn)值: CF0=

20、150,000元,為期初可運用生息資產(chǎn)(不包括住房公積金賬戶余額) CF1= 49,452元，CF2=-865,280元(兩年后房價)+311,501元(賣舊房凈收入)+191,018元(最低貸款額)+ 49,452元(年儲蓄額)+ 84,941元(住房公積金余額與前兩年提繳額累計) = -228,368元, CF3= 49,452元(年儲蓄額)+ 17,280元(住房公積金年提繳額)-30,000元(多養(yǎng)三口人增加的支出)- 12,036元(公積金貸款年供額)- 3,872元(商業(yè)貸款年供額) =20,824元, N3=20, I=8%, NPV=175,286B)方案二:五年還清房貸的凈現(xiàn)

21、值:CF0=150,000元, CF1=49,452元, CF2=-228,368元 (同方案一)CF3= 49,452元(年儲蓄額)+ 17,280元(住房公積金年提繳額)-30,000元(多養(yǎng)三口人增加的支出)- 34,169元(公積金貸款年供額)- 9,870元(商業(yè)貸款年供額)= -7,307元, N3=5, CF4= 49,452元(年儲蓄額)+ 17,280元(住房公積金年提繳額)-30,000元(多養(yǎng)三口人增加的支出)=36,732元,N4=15, I=8%, NPV=158,441C) 方案三凈現(xiàn)值:CF0=150,000元, CF1=49,452元, (同方案一)CF2=-8

22、65,280元(兩年后房價)+311,501元(賣舊房凈收入)+605,696元(最高貸款額)+ 49,452元(年儲蓄額)+ 84,941元(住房公積金余額與前兩年提繳額累計) = 186,310元, CF3= 49,452元(年儲蓄額)+ 17,280元(住房公積金年提繳額)-30,000元(多養(yǎng)三口人增加的支出)- 12,036元(公積金貸款年供額)- 43,014元(商業(yè)貸款年供額) = -18,318, N3=20, I=8%, NPV=201,328以方案三的凈現(xiàn)值最高，應(yīng)選擇方案三，盡量多用貸款8. 考慮收入與支出成長率, 以內(nèi)部報酬率作動態(tài)分析內(nèi)部報酬率是可使一生收支平衡的投資

23、報酬率，應(yīng)選擇內(nèi)部報酬率低于風險屬性測出的合理報酬率，且三個方案中內(nèi)部報酬率最低的方案。理財準備在任何一年都應(yīng)保持正數(shù),才可支應(yīng)各年度現(xiàn)金流量。內(nèi)部報酬率分析與凈現(xiàn)值分析的不同點在于：1) 考慮的不光是與該方案直接涉及的購房首付、房貸、工作儲蓄等現(xiàn)金流量，還包括如大學(xué)學(xué)費、保險費支出等現(xiàn)金流量，是一個比較全面性的考慮模式；2) 每年收入與支出,學(xué)費與房價,都按預(yù)設(shè)成長率成長。收入、支出、學(xué)費、房價可以設(shè)定不同的成長率。而凈現(xiàn)值分析一般只設(shè)定一個通貨膨脹率來代表收入、支出、學(xué)費、房價的成長率，計算時折現(xiàn)率I=(1+投資報酬率)/(1+通貨膨脹率)-1。3) 由于內(nèi)部報酬率的計算較為復(fù)雜，通常是用

24、EXCEL報表設(shè)定公式計算。而考慮該方案直接涉及現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值分析可以用財務(wù)計算器計算。4) 可以改變投資報酬率、收入成長率、支出成長率、學(xué)費成長率或房價成長率作敏感度分析，審視不同假設(shè)條件下的方案選擇狀況。打開 3 方案分析.xls來看內(nèi)部報酬率分析。方案一的內(nèi)部報酬率分析：幾年后工作收入生活支出學(xué)費支出購房支出養(yǎng)親支出保費支出凈現(xiàn)金流量理財準備假設(shè)條件數(shù)據(jù)0目前可投資資產(chǎn)150,000150,000本人目前年齡29196,358(44,928)000(9,000)42,430194,092本人退休年齡602100,212(46,725)000(9,000)44,487240,729本人終

25、老年齡853104,221(48,594)0(22,695)(33,746)(9,000)(9,814)233,581本人離退休年限314108,390(50,538)0(21,917)(35,096)(9,000)(8,161)228,008本人預(yù)期余命565112,725(52,559)0(21,109)(36,500)(9,000)(6,442)224,091配偶目前年齡296117,234(54,662)0(20,268)(37,960)(9,000)(4,655)221,918配偶退休年齡557121,924(56,848)0(19,393)(39,478)(9,000)(2,796

26、)221,581配偶終老年齡858126,801(59,122)0(18,484)(41,057)(9,000)(862)223,173配偶離退休年限269131,873(61,487)0(17,538)(42,699)(9,000)1,149226,794配偶預(yù)期余命5610137,148(63,947)0(16,554)(44,407)(9,000)3,240232,546退休支出調(diào)整率75.00%11142,633(66,504)0(15,531)(46,184)(9,000)5,415240,536本人養(yǎng)老金替代率25.00%12148,339(69,165)0(14,467)(48,

27、031)(9,000)7,677250,877配偶養(yǎng)老金替代率25.00%13154,272(71,931)0(13,360)(49,952)(9,000)10,029263,685本人稅后工作收入51,16014160,443(74,808)0(12,209)(51,950)(9,000)12,475279,082配偶稅后工作收入41,49215166,861(77,801)0(11,012)(54,028)(9,000)15,020297,193本人生活支出(21,600)16173,535(80,913)0(9,767)(56,189)(9,000)17,666318,150配偶生活支出

28、(21,600)17180,477(84,149)0(8,473)(58,437)(9,000)20,418342,092養(yǎng)親每人年支出10,00018187,696(87,515)0(7,126)(60,774)(9,000)23,280369,162收入成長率4.00%19195,204(91,016)0(5,726)(63,205)(9,000)26,256399,507支出成長率4.00%20203,012(94,657)0(4,270)(65,734)(9,000)29,352433,284子女一年齡-221211,132(98,443)(27,860)(2,755)(68,363)

29、013,712451,795子女二年齡-9922219,578(102,380)(29,253)(1,180)(71,098)015,667472,467子女一幾年上大學(xué)2023228,361(106,476)(30,715)42,590(73,941)059,819537,519子女二幾年上大學(xué)11724237,495(110,735)(32,251)44,294(76,899)061,904605,377大學(xué)年學(xué)費10,00025246,995(115,164)046,066(53,317)0124,580736,663學(xué)費成長率5.00%26170,598(104,799)047,908

30、(55,449)058,258803,081幾年后贍養(yǎng)父母227177,422(108,991)049,825(57,667)060,588872,564贍養(yǎng)父母年數(shù)2728184,519(113,351)051,818(59,974)063,012945,241目前房產(chǎn)現(xiàn)值300,00029191,900(117,885)053,890(62,373)065,5321,021,244目前房產(chǎn)貸款余額030199,576(122,600)056,04600133,0211,165,578目前房貸利率6.00%3178,132(109,290)0000(31,158)1,147,331目前房貸剩

31、余年限103281,257(113,661)0000(32,404)1,127,636幾年后購換房23384,507(118,208)0000(33,700)1,106,427擬購新房現(xiàn)值800,0003487,888(122,936)0000(35,048)1,083,635擬購新房屆時值865,2803591,403(127,853)0000(36,450)1,059,188房屋折舊率2.00%3695,059(132,967)0000(37,908)1,033,012房價成長率4.00%3798,862(138,286)0000(39,424)1,005,031出售舊房屆時值311,50

32、138102,816(143,818)0000(41,001)975,162舊房屆時房貸039106,929(149,570)0000(42,641)943,322出售舊房凈流入311,50140111,206(155,553)0000(44,347)909,425公積金賬戶余額47,00041115,654(161,775)0000(46,121)873,377公積金提繳率8.00%42120,280(168,246)0000(47,966)835,086公積金年提繳額17,28043125,092(174,976)0000(49,884)794,452公積金投資報酬率3.00%44130,

33、095(181,975)0000(51,880)751,372購房時公積金余額84,94145135,299(189,254)0000(53,955)705,740可支付首付款額396,44246140,711(196,824)0000(56,113)657,444尚須支付首付款額047146,340(204,697)0000(58,358)606,369尚需貸款總額468,83948152,193(212,885)0000(60,692)552,394公積金房貸利率5.00%49158,281(221,401)0000(63,120)495,393公積金房貸上限150,00050164,61

34、2(230,257)0000(65,644)435,236公積金房貸年限2051171,197(239,467)0000(68,270)371,787公積金年供額12,03652178,044(249,045)0000(71,001)304,904銀行可貸款上限70.00%53185,166(259,007)0000(73,841)234,440尚須商業(yè)房貸額318,83954192,573(269,368)0000(76,795)160,243商貸利率7.00%55200,276(280,142)0000(79,866)82,151商貸年限2056208,287(291,348)0000(8

35、3,061)0商業(yè)貸款年供額30,0965700000000目前商業(yè)險年保費05800000000規(guī)劃后應(yīng)繳年保費9,0005900000000已保險需繳費年數(shù)06000000000規(guī)劃保險繳費年數(shù)20IRR=1.11%目前可投資資產(chǎn)150,000假設(shè)條件：1) 收入成長率、支出成長率、房價成長率為4%，學(xué)費成長率5%，房屋折舊率2%2) 大學(xué)年學(xué)費10,000元，子女18歲上大學(xué)。規(guī)劃后商業(yè)保險保費年繳9,000元。3) 換房后房貸住房公積金利率為5%，一般貸款利率為7%，貸款20年，最高貸房價70%。公積金貸款上限150,000元。若貸5年期利率可各降0.5%。4) 住房公積金提繳率8%，

36、住房公積金投資報酬率3%，住房公積金余額47,000元5) 退休支出調(diào)整率75%,養(yǎng)老金替代率25%，本人60歲退休，配偶55歲退休。6) 每多贍養(yǎng)一人增加現(xiàn)值開銷10,000元，2年后開始贍養(yǎng)父母與子女，子女贍養(yǎng)22年，父母贍養(yǎng)27年。7) 第二年底時購房，把住房公積金兩年后累積額與賣出舊房得凈收入當作首付款，第三年開始償付貸款本息。公式計算說明：1)退休后收入部分養(yǎng)老金收入降至退休前一年的25%，退休后的支出部份年支出降為退休前一年支出的75%。2) 學(xué)費支出只計算大學(xué)學(xué)費，高中以前學(xué)費列入日常生活費用中。3) 把累積的理財準備也用來支付首付款，雖然所需的貸款額較少，但在EXCEL中會面臨

37、循環(huán)運算的問題。因此只設(shè)定把住房公積金兩年后累積額與賣出舊房凈收入當作首付款。由于舊房與住房公積金余額并未包含在期初可投資資產(chǎn)150,000元中，因此在購房欄中，第二年需要運用理財準備支付首付款的金額為0。4) 需要貸款額=房屋總價865,280元-賣出舊房凈收入311,501元-住房公積金兩年后累積額84,941元=468,838元，468,838元-150,000元=318,838元，PMT(7%,20,318838)= -30,096元, PMT(5%,20,150000)= -12,036元。合計42,132元5) 假設(shè)每年住房公積金提繳額都用來還貸款，第三年提繳額=17,280元*1

38、.043=18,437元，42,132元-19,438元=22,695元，就是從理財準備中支付的房貸現(xiàn)金流量。由于住房公積金提繳額會隨著收入每年提高4%，而房貸本金攤還額是固定的，所以自己繳的部分越來越少，到繳貸款的最后一年只要自繳1180元就可以了。而房貸繳完到退休前所提繳的住房公積金仍然在購房欄內(nèi)繼續(xù)提繳，可滾入理財準備在退休后當退休金來使用。6) 從第三年到第24年養(yǎng)親數(shù)3人，子女獨立后由第25年到29年養(yǎng)親數(shù)降為2人7) 年繳保費固定為9000元，從現(xiàn)在起繳費20年。結(jié)果：理財準備均為正數(shù)，且內(nèi)部報酬率僅1.11%，低于無風險利率。方案一可行。方案二的內(nèi)部報酬率分析：五年把貸款還清幾年

39、后工作收入生活支出學(xué)費支出購房支出養(yǎng)親支出保費支出凈現(xiàn)金流量理財準備假設(shè)條件數(shù)據(jù)0目前可投資資產(chǎn)150,000150,000本人目前年齡29196,358(44,928)000(9,000)42,430192,740本人退休年齡602100,212(46,725)000(9,000)44,487237,627本人終老年齡853104,221(48,594)0(92,970)(33,746)(9,000)(80,089)158,029本人離退休年限314108,390(50,538)0(92,193)(35,096)(9,000)(78,437)79,919本人預(yù)期余命565112,725(52

40、,559)0(91,384)(36,500)(9,000)(76,718)3,367配偶目前年齡296117,234(54,662)0(90,543)(37,960)(9,000)(74,930)(71,557)配偶退休年齡557121,924(56,848)0(89,669)(39,478)(9,000)(73,071)(144,776)配偶終老年齡858126,801(59,122)023,649(41,057)(9,000)41,270(103,805)配偶離退休年限269131,873(61,487)024,595(42,699)(9,000)43,281(60,739)配偶預(yù)期余命5

41、610137,148(63,947)025,579(44,407)(9,000)45,372(15,492)退休支出調(diào)整率75.00%11142,633(66,504)026,602(46,184)(9,000)47,54732,023本人養(yǎng)老金替代率25.00%12148,339(69,165)027,666(48,031)(9,000)49,80981,898配偶養(yǎng)老金替代率25.00%13154,272(71,931)028,772(49,952)(9,000)52,161134,229本人稅后工作收入51,16014160,443(74,808)029,923(51,950)(9,00

42、0)54,608189,115配偶稅后工作收入41,49215166,861(77,801)031,120(54,028)(9,000)57,152246,659本人生活支出(21,600)16173,535(80,913)032,365(56,189)(9,000)59,798306,967配偶生活支出(21,600)17180,477(84,149)033,660(58,437)(9,000)62,550370,153養(yǎng)親每人年支出10,00018187,696(87,515)035,006(60,774)(9,000)65,412436,331收入成長率4.00%19195,204(91

43、,016)036,406(63,205)(9,000)68,389505,623支出成長率4.00%20203,012(94,657)037,863(65,734)(9,000)71,484578,154子女一年齡-221211,132(98,443)(27,860)39,377(68,363)055,844635,194子女二年齡-9922219,578(102,380)(29,253)40,952(71,098)057,799694,308子女一幾年上大學(xué)2023228,361(106,476)(30,715)42,590(73,941)059,819755,563子女二幾年上大學(xué)1172

44、4237,495(110,735)(32,251)44,294(76,899)061,904819,031大學(xué)年學(xué)費10,00025246,995(115,164)046,066(53,317)0124,580945,306學(xué)費成長率5.00%26170,598(104,799)047,908(55,449)058,2581,005,520幾年后贍養(yǎng)父母227177,422(108,991)049,825(57,667)060,5881,068,189贍養(yǎng)父母年數(shù)2728184,519(113,351)051,818(59,974)063,0121,133,412目前房產(chǎn)現(xiàn)值300,00029

45、191,900(117,885)053,890(62,373)065,5321,201,289目前房產(chǎn)貸款余額030199,576(122,600)056,04600133,0211,336,797目前房貸利率6.00%3178,132(109,290)0000(31,158)1,308,406目前房貸剩余年限103281,257(113,661)0000(32,404)1,278,709幾年后購換房23384,507(118,208)0000(33,700)1,247,655擬購新房現(xiàn)值800,0003487,888(122,936)0000(35,048)1,215,189擬購新房屆時值8

46、65,2803591,403(127,853)0000(36,450)1,181,254房屋折舊率2.00%3695,059(132,967)0000(37,908)1,145,790房價成長率4.00%3798,862(138,286)0000(39,424)1,108,737出售舊房屆時值311,50138102,816(143,818)0000(41,001)1,070,030舊房屆時房貸039106,929(149,570)0000(42,641)1,029,603出售舊房凈流入311,50140111,206(155,553)0000(44,347)987,387公積金賬戶余額47,

47、00041115,654(161,775)0000(46,121)943,309公積金提繳率8.00%42120,280(168,246)0000(47,966)897,296公積金年提繳額17,28043125,092(174,976)0000(49,884)849,268公積金投資報酬率3.00%44130,095(181,975)0000(51,880)799,146購房時公積金余額84,94145135,299(189,254)0000(53,955)746,845可支付首付款額396,44246140,711(196,824)0000(56,113)692,277尚須支付首付款額047146,340(204,697)0000(58,358)635,352尚需貸款總額468,83948152,193(212,885)0000(60,692)575,975公積金房貸利率5.00%49158,281(221,401)0000(63,120)514,047公積金房貸上限150,00050164,612(230,257)0000(65,644)449