簽訂上海市二手房買賣合同注意事項(xiàng)課稿(共15頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上1、承重墻分布；2、水、電、煤管線走向；3、過(guò)戶時(shí)是否可以房屋共有人的委托公證書；4、長(zhǎng)城寬帶取消；5、小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取、水、電、煤、有限電視、固定電話、維修基金過(guò)戶；6、小區(qū)固定車庫(kù)；7、沒(méi)有委托公證書、沒(méi)有生效的購(gòu)房合同是否可以辦理貸款？8、未見產(chǎn)調(diào)，15元/次。二手房交易中，許多購(gòu)房者往往只考慮房產(chǎn)價(jià)值的高低，而忽略了交易中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少。事實(shí)上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時(shí)更需要特別注意。簽訂前一、購(gòu)房者一定要對(duì)售房者有較為全面的了解。1、查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。2、房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位?如果是幾位共有，

2、則共有人是否全部同意?出售房產(chǎn)時(shí)，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，也要全部到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。二、對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。1、售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)?2、房產(chǎn)面積多大?3、該房產(chǎn)用途是什么?是辦公還是居住，或是其他?4、該房產(chǎn)有沒(méi)有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利?5、該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押?根據(jù)中華人民共和國(guó)擔(dān)保法的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)

3、讓行為無(wú)效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行;受讓人就是購(gòu)房者。這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知購(gòu)房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。6、該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃?如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明。同時(shí)購(gòu)房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案?根據(jù)上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理

4、租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。這個(gè)規(guī)定的意思是售房者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購(gòu)房者繼續(xù)履行。也就是說(shuō)：如果購(gòu)房者購(gòu)買該房產(chǎn)是為了投資，這種帶租約的房產(chǎn)是比較適合的;如果購(gòu)房者購(gòu)買該房產(chǎn)是為了自己居住，這種帶有已經(jīng)登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會(huì)對(duì)購(gòu)房者造成較大影響的。簽訂時(shí)一、需要準(zhǔn)備的證明材料。購(gòu)置房地產(chǎn)，購(gòu)房者可能是一人，也可能是數(shù)人。無(wú)論哪種情況，都需要購(gòu)房者準(zhǔn)備好如下材料：1、身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件;2、未成年人的戶口簿或出生證明;3、有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。購(gòu)房者如是境外人士，所提供的公

5、證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效：1)香港地區(qū)：經(jīng)國(guó)家司法部授權(quán)的香港律師公證;2)澳門地區(qū)：中國(guó)法律服務(wù)(澳門)公司;3)臺(tái)灣地區(qū)：經(jīng)臺(tái)灣地方法院公證后由?；鶗?huì)將副本寄送上海市公證員協(xié)會(huì)，當(dāng)事人憑正本前往上海市公證員協(xié)會(huì)核對(duì)蓋章;4)外國(guó)：經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)公證并經(jīng)中國(guó)駐外使領(lǐng)館認(rèn)證。二、看清楚合同中的約定內(nèi)容。盡管二手房交易當(dāng)中使用的上海市房地產(chǎn)買賣合同，是由上海市房屋土地資源管理局與上海市工商行政管理局聯(lián)合制定的規(guī)范文書，但其中也有很多地方需要填寫，所以要仔細(xì)些，尤其注意以下幾點(diǎn)的填寫(如果正文寫得不夠全面，

6、可在補(bǔ)充條款中加以說(shuō)明)：1、房款的金額是否寫清楚?2、付款方式該如何?是一次性付款還是分幾次?每次付款是什么時(shí)間?這與購(gòu)房者自己的資金流轉(zhuǎn)是否有沖突?避免向售房者承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。3、購(gòu)房者如需按揭貸款，在合同中是否已經(jīng)注明?(這里需要提醒購(gòu)房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規(guī)定，一定不要使自己的貸款額度超過(guò)貸款銀行的規(guī)定額度，造成貸款審核不能通過(guò)，目前上海大多數(shù)銀行可以貸款七成);4、何時(shí)交房?交房時(shí)還有哪些物品(家具、電器等設(shè)備隨房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)交購(gòu)房者，也需要在合同的附件中列出明細(xì)清單);5、交房前與交房后的物業(yè)管理費(fèi)、水電、燃?xì)狻⑼ㄐ诺荣M(fèi)用由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?一般是交房前由售房者承擔(dān)，交房后

7、由購(gòu)房者承擔(dān);6、房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任何時(shí)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者?上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法的規(guī)定是：房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人(即購(gòu)房者);但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日(交房之日)起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的，從其約定。大多數(shù)的購(gòu)房者會(huì)選擇使用在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任;7、違約責(zé)任是否約定?違約金的數(shù)額是否約定清楚?8、房地產(chǎn)買賣合同何時(shí)生效?(這對(duì)購(gòu)房者是否能夠很好地履行合同是至關(guān)重要的)1)如果交易雙方?jīng)]有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。2)交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時(shí)生效。3)交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同

8、自期限到時(shí)生效。4)雙方當(dāng)事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產(chǎn)買賣合同時(shí)應(yīng)經(jīng)過(guò)公證，此時(shí)合同方才生效。關(guān)于二手房買賣簽訂合同時(shí),應(yīng)注意哪些問(wèn)題?答:二手房買賣合同沒(méi)有具體的樣本，但是您需要了解該合同應(yīng)該具備如下內(nèi)容： 一、當(dāng)事人的姓名、住所，有助于搞清當(dāng)事人的具體情況、聯(lián)系辦法，以免受騙。 二、標(biāo)的。即雙方要進(jìn)行交易的二手房，這是合同的關(guān)鍵。要寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)備設(shè)施等情況；寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，是否共有財(cái)產(chǎn)；原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣；是否存在房屋所有權(quán)糾紛；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用交費(fèi)狀況；房屋相關(guān)文字資料的移交過(guò)程。 三、價(jià)款。寫明

9、總價(jià)款；付款方式；付款條件；如何申請(qǐng)貸款；定金；尾款。四、履行期限、地點(diǎn)、方式。寫明交房時(shí)間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程；如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù)；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?；遇有價(jià)格上漲、下跌時(shí)如何處理。五、違約責(zé)任說(shuō)明。違約責(zé)任及如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金的計(jì)算與給付；在什么情況下可免責(zé)；擔(dān)保的形式等。 六、解決爭(zhēng)議的方式。寫明是采取仲裁方式還是訴訟方式，若采取仲裁方式解決爭(zhēng)議，應(yīng)按仲裁法的有關(guān)規(guī)定寫明條款。 七、合同生效條款。合同生效時(shí)間；生效或失效條件；生效或失效期限；致使合同無(wú)效的情況；無(wú)效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤銷合同的條件；合同無(wú)效或被撤銷后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。

10、八、合同中止、終止或解除條款。明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；補(bǔ)救措施；合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還等。 合同是當(dāng)事人協(xié)商一致的產(chǎn)物，如果雙方無(wú)法形成合意的話，合同就無(wú)法成立。在合意的過(guò)程當(dāng)中，任何一方都無(wú)權(quán)強(qiáng)制對(duì)方，任何一方都有不簽訂合同的權(quán)利。雙方都有權(quán)就合同的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行修改或是補(bǔ)充，或是追加相關(guān)的條款。在二手房交易過(guò)程中應(yīng)該注意的問(wèn)題：房屋手續(xù)是否齊全，特別是房產(chǎn)證；房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰，是否存在共有產(chǎn)權(quán)等其他情況；交易房屋是否在租；房屋所在土地的尚可使用年限；市政規(guī)劃是否對(duì)該房屋有影響，是否在拆遷范圍內(nèi)；如果是福

11、利房屋、單位房屋，出售人是否違規(guī)；物業(yè)管理費(fèi)用是否拖欠；合同約定是否明確。（9）產(chǎn)權(quán)過(guò)戶需要及時(shí)，辦完了房屋過(guò)戶手續(xù)，從買方的角度來(lái)說(shuō)只有產(chǎn)權(quán)過(guò)戶了，這套房子才真正屬于你，在此之前賣方隨時(shí)可以毀約。二手房通過(guò)中介辦理，您需要查驗(yàn)所委托的中介是否三證齊全，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、資質(zhì)證。通過(guò)中介的二手房，同樣需要了解賣方產(chǎn)證的真?zhèn)渭笆欠裼泄灿腥说惹闆r。委托中介買房，需要與中介簽訂委托協(xié)議。接受委托后，中介在向買方介紹適合的房產(chǎn)時(shí)，一般會(huì)核實(shí)賣方身份證件，產(chǎn)權(quán)所有人，是否存在共有人等情況。付首付簽合同當(dāng)天，讓銀行辦貸款人員的到場(chǎng)，只要不是太復(fù)雜，銀行這邊不會(huì)有錢不賺；至于中介需要做的事，就是提供

12、上家房屋產(chǎn)證原件及產(chǎn)權(quán)調(diào)查單（有些問(wèn)題如查封、抵押、產(chǎn)證上是不體現(xiàn)的）、產(chǎn)權(quán)人本人到場(chǎng)并提供身份證原件。煤氣、電話、有線初裝費(fèi)；維修基金都包含在房?jī)r(jià)款內(nèi)；家電、家具如有贈(zèng)送 應(yīng)該上下家簽署清單。如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同及其交易注意事項(xiàng)      第一篇：房產(chǎn)交易相關(guān)！在二手房交易過(guò)程，購(gòu)房者不僅要關(guān)注房屋價(jià)格、物業(yè)管理、鄰居住戶等方面的問(wèn)題，更要熟知某些交易環(huán)節(jié)的專業(yè)法律知識(shí)。特別是后者，實(shí)際操作中，二手房糾紛多集中在交易環(huán)節(jié)，因此為了防止不必要的麻煩，預(yù)先了解和掌握交易注意事項(xiàng)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是非常必要的。 一、賣方身份的真實(shí)性 交易時(shí)

13、，買方需查看賣方的房地產(chǎn)權(quán)證原件，或委托律師到房地產(chǎn)交易中心查詢。其中有幾項(xiàng)需要特別關(guān)注：產(chǎn)權(quán)人姓名、租賃備案情況、房屋面積、共有人信息、抵押狀態(tài)。 另外，在雙方簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，必須驗(yàn)證賣方的身份證原件，并查看全部共有人的身份證。如果共有人中有未滿16周歲且沒(méi)有身份證的，那就要查看該共有人的出生證原件。 二、賣方的還貸情況 若標(biāo)的房產(chǎn)存在抵押，則賣方需要在交易過(guò)戶之前，將該房屋內(nèi)的抵押情況予以注銷。若賣方的抵押是在購(gòu)進(jìn)該套房屋時(shí)，由于抵押貸款而產(chǎn)生的，則他需要與銀行預(yù)約還貸，并在取得抵押注銷材料后，將全套材料送進(jìn)房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行注銷。此時(shí)，買方應(yīng)當(dāng)注意貸款銀行確認(rèn)賣方預(yù)約提前還貸

14、所需的時(shí)間。一般來(lái)說(shuō)，各大銀行的預(yù)約還貸時(shí)間從2周至1個(gè)月不等，即從預(yù)約還貸之日起，需要經(jīng)過(guò)上述時(shí)間，銀行才接受還貸。這個(gè)時(shí)間直接影響到何時(shí)可以到房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行過(guò)戶交易。 三、購(gòu)房貸款的審批程序 大多購(gòu)房者購(gòu)房需要貸款。因此，向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，最好能夠熟悉申請(qǐng)銀行貸款的政策，從而使貸款的申請(qǐng)能夠順利被批準(zhǔn)。一般來(lái)說(shuō)，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動(dòng)產(chǎn)證明，或者是擔(dān)任法人代表的公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及財(cái)務(wù)報(bào)表等材料，可以幫助買方貸到希望的數(shù)額。但要提請(qǐng)購(gòu)房者注意的是，如果通過(guò)中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關(guān)，不能輕信中介公司的貸款承諾。 四、過(guò)戶交易有新規(guī) 國(guó)家二手房稅收新政是自2005年

15、6月開始實(shí)施的。新政規(guī)定，未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的不準(zhǔn)過(guò)戶。買賣取得房產(chǎn)證或完稅時(shí)間不足兩年的住房，售房者將繳納房屋銷售額5.5的營(yíng)業(yè)稅，超過(guò)兩年不滿五年的按照買賣差額征個(gè)人所得稅，超過(guò)五年不收取營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。 新出臺(tái)的政策還將二手房劃分為普通住宅和非普通住宅兩種，其計(jì)稅方式不同。各地對(duì)普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)亦不同。      五、關(guān)于租賃房屋是否設(shè)立租賃以及是否備案。如果有租賃，則需要賣方在簽約當(dāng)日，提供承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)承諾書。如果有備案，則需要在買賣合同中，約定賣方和承租人辦理完結(jié)租賃備案注銷手續(xù)的時(shí)間。    

16、;  六、關(guān)于戶口  要確認(rèn)該房屋內(nèi)是否有戶口，如果有，則要確認(rèn)賣方有沒(méi)有戶口遷入地，什么時(shí)候可以遷出，并在合同中進(jìn)行明確的約定。     另外，還要注意定金、各筆房款和產(chǎn)證的保管等情況        第二篇：房產(chǎn)確定相關(guān)！ 一、房屋質(zhì)量認(rèn)定房屋質(zhì)量是買房時(shí)十分重要的一個(gè)考核因素。就目前二手房市場(chǎng)而言，由于其使用時(shí)間較長(zhǎng)，因此可能存在管線老化或走線不合理、墻體爆裂或脫皮明顯、天花板滲水、防水防火性能較差等狀況，因此購(gòu)房者在選購(gòu)二手房時(shí)應(yīng)注意這些因素。 二、

17、戶型面積確定 購(gòu)房者在購(gòu)買房時(shí)要盡量選擇自己更看中哪一方面。首次置業(yè)者可以選擇戶型小、總價(jià)相對(duì)較低的房屋過(guò)渡；而經(jīng)濟(jì)寬裕的則可以購(gòu)買那些戶型相對(duì)較寬敞的房屋。     三、探訪鄰里是否和睦 鄰里之間是否和睦關(guān)系到購(gòu)房者日后的居住生活狀態(tài)，好的鄰居會(huì)讓你生活愉快。通過(guò)衣著和生活規(guī)律判斷在此居住人們的社會(huì)層次，拜訪樓上、樓下、左左、右右的鄰居，了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞?。這樣，不但能夠提前與鄰里之間打好基礎(chǔ)以便日后好相處，同時(shí)亦能知曉購(gòu)房者所購(gòu)買房屋的整體居住氛圍與自身需求是否相符。       &#

18、160;第三篇：房地產(chǎn)買賣注意事項(xiàng)相關(guān)（綜合篇）     對(duì)二手房買賣上下家和中介公司來(lái)說(shuō)，如何簽好合同成為大家關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。本律師團(tuán)隊(duì)根據(jù)實(shí)踐認(rèn)為，審查下面六個(gè)問(wèn)題是簽好二手房買賣合同的關(guān)鍵。 （一）權(quán)屬審查。主要是審查房屋的權(quán)屬狀況，如有無(wú)共有人或房屋有無(wú)抵押等權(quán)利限制。實(shí)踐中，權(quán)屬不清是引發(fā)二手房買賣糾紛主要原因之一，由于上家對(duì)房屋沒(méi)有處置權(quán)而導(dǎo)致合同無(wú)效。一般來(lái)說(shuō)，售后公房、因婚姻或繼承形成新的共有關(guān)系的房屋權(quán)屬比較復(fù)雜，上下家應(yīng)當(dāng)十分留心。     （1）、查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。  

19、60; （2）、房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？出售房產(chǎn)時(shí)，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，也要全部到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。    （3）、售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)？    （4）、房產(chǎn)面積多大？    （5）、該房產(chǎn)用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？    （6）、該房產(chǎn)有沒(méi)有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地

20、產(chǎn)權(quán)利？    （7）、該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押？    （8）、該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃？如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明。同時(shí)購(gòu)房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？根據(jù)上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。這個(gè)規(guī)定的意思是售房者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購(gòu)房者繼續(xù)履行。也就是說(shuō)：如果購(gòu)房者購(gòu)買該房產(chǎn)是為了投資，這種帶租約

21、的房產(chǎn)是比較適合的；如果購(gòu)房者購(gòu)買該房產(chǎn)是為了自己居住，這種帶有已經(jīng)登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會(huì)對(duì)購(gòu)房者造成較大影響的（二）房?jī)r(jià)與傭金審查。如今二手房買賣大多數(shù)通過(guò)中介公司，因此明確委托價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容、傭金數(shù)額就非常必要。審查內(nèi)容包括兩方面，1.上家的委托價(jià)與下家的買價(jià)是否一致；2.中介公司收取的傭金數(shù)額不得超過(guò)國(guó)家規(guī)定的上限比例。審查的依據(jù)是上下家與中介公司簽訂的居間合同和上下家簽訂的買賣合同。這樣的審查能有效地防止極少數(shù)中介從業(yè)人員違反規(guī)定，賺取差價(jià)或謀取不當(dāng)利益。（三）付款審查。由于房屋買賣實(shí)行登記過(guò)戶制度，因此一般不能實(shí)現(xiàn)“一手交錢，一手交房”。上下家對(duì)付款方式進(jìn)行審查是保證交易安全的關(guān)

22、鍵措施。本律師團(tuán)隊(duì)建議采用如下流程：由于客戶需求各不相同，因此付款方式也不是千篇一律。比如，有先交易后交房的，也有先交房后交易的。本律師團(tuán)隊(duì)鼓勵(lì)前者，因?yàn)槿糍I賣不成功，交房便沒(méi)有任何意義，還容易造成裝潢款糾紛和房屋遷讓糾紛。另外，上下家交接房款時(shí)應(yīng)盡量請(qǐng)律師進(jìn)行監(jiān)管。   （四）風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移及合同生效審查。   （1）風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移審查    上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法的規(guī)定是：房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人（即購(gòu)房者）；但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日（交房之日）起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的，從其約定。大多數(shù)

23、的購(gòu)房者會(huì)選擇使用在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。   （2）合同生效審查如果交易雙方?jīng)]有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。 交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時(shí)生效。交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時(shí)生效。雙方當(dāng)事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產(chǎn)買賣合同時(shí)應(yīng)經(jīng)過(guò)公證，此時(shí)合同方才生效。 （五）交房審查。合同簽訂過(guò)程中的交房審查，主要是對(duì)有關(guān)交房條款的審查，其中包括交房時(shí)間、交房條件、交房標(biāo)志等。交房條件一般包括下家付清房款，上家遷出戶口、付清物業(yè)及水電煤有線電視等費(fèi)用，上下家維修金結(jié)清。在此要特別

24、說(shuō)明的是戶口遷移，由于戶籍管理是公安部門的行政行為，因此戶口遷移處于民事行為和行政行為的交叉領(lǐng)域，涉及到買賣法律關(guān)系和行政管理法律關(guān)系，法院不能在二手房買賣糾紛中對(duì)戶口遷移直接作出判決。這使得一旦因戶口遷出而發(fā)生的糾紛，將十分頭疼，而且會(huì)影響到下家的孩子入學(xué)問(wèn)題。（六）違約救濟(jì)審查。主要是對(duì)上下家違約責(zé)任及救濟(jì)途徑的審查。值得一提的是，行政部門傾向于鼓勵(lì)市民通過(guò)仲裁這一途徑來(lái)解決糾紛。由于仲裁是一審制，有利于提高解決糾紛的效率。當(dāng)然，上下家也可以選擇通過(guò)法院解決糾紛。          

25、0;        和中介簽主要注意:1.注意房屋內(nèi)部實(shí)際狀況、更要了解房屋四鄰周邊環(huán)境。合同約定的只是房屋本身基本情況，一旦簽約，周邊狀況出現(xiàn)的問(wèn)題導(dǎo)致購(gòu)房者權(quán)益受損很難得到法律保護(hù)。2.注意賣房者是否為房屋的真正產(chǎn)權(quán)人，是否擁有完全、合法的處分權(quán)。這個(gè)是主要也是最容易出問(wèn)題的地方.應(yīng)該在合同中約定中介保證房產(chǎn)的權(quán)屬問(wèn)題,并由中介承擔(dān)責(zé)任.3.注意房屋是否受到權(quán)利限制：是否設(shè)有抵押？是否已被查封？是否已被出租？房屋用途是否受到限制，民用還是商用？4.注意該房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬是否清楚。產(chǎn)權(quán)不清、產(chǎn)權(quán)有糾紛、無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋不應(yīng)購(gòu)買。5.注意在買賣合同中對(duì)付款金額、付款時(shí)間、交房程序等作出明確、可操作性的約定。6.意在合同中明確約定交房時(shí)的房屋狀態(tài)以及水、電、煤、物業(yè)管理費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用的結(jié)算辦法，避免因水電煤結(jié)算糾紛影響交房。二手房買賣合同簽訂前應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？二手房由于具有個(gè)