新房二手房貸款首付區(qū)別大買二手房規(guī)避的問題

1、新房二手房貸款首付區(qū)別大買二手房規(guī)避的問題紅網(wǎng)綜合2014-01-06 09:24新房如何貸款，二手房如何買，實(shí)際上我們的目標(biāo)只有一個(gè)，如 何用好手中錢買到自己如意且劃算的好房，無所謂新i口，因?yàn)榉孔拥?空間/理論壽命/折舊程度并非第一要著，反而獲得屬于自己的東西且 買得值買得起，這才是首要的。二手房的訂價(jià)機(jī)制與新房的差異這一點(diǎn)比較重要，它決定你對房子性價(jià)比的基本評價(jià)。一般而言，新房訂價(jià)地段為首，再結(jié)合新近出讓用地的樓面價(jià)來 考慮，更多的訂價(jià)方法是依照本區(qū)域領(lǐng)先樓盤比照訂價(jià)，因而價(jià)格中 的泡沫成分比較多，而二手房的訂價(jià)來源于兩個(gè)方面，一是由中介自 主訂價(jià)，這種出價(jià)有較大的回旋余地，主要參照物是

2、新房均價(jià)，再考 慮所在小區(qū)的建設(shè)品質(zhì)與配套優(yōu)越性來加計(jì)部分領(lǐng)先價(jià)格內(nèi)容；二是 房東自主訂價(jià)，基本是看公示的價(jià)格區(qū)間，按照自己的內(nèi)心想法訂價(jià), 也有談判的余地。記住購二手房與購新房訂價(jià)機(jī)制差異后我們可以明顯看到，二手 房東能夠讓價(jià)的因素主要來自于市場的影響，出手方便與否，目前市 場是否存在降價(jià)預(yù)期，這個(gè)是最為關(guān)鍵的，只要目前市場存在降價(jià)預(yù) 期，則二手房價(jià)岀手本來就要低些，我們可以現(xiàn)金支付挑挑對方房子 的小毛病使用年限小區(qū)新舊程度等共性問題來獲得理想的價(jià)碼。而新 房則不然，即使現(xiàn)今市場出現(xiàn)觀望或停滯，但不是所有開發(fā)商都愿意 薄利多銷，不是所有開發(fā)商都會(huì)受制于市場不得不降價(jià)銷售。新房二手房貸款首付的

3、區(qū)別目前貸款買房，在購買新房與購買二手房時(shí)，貸款首付的計(jì)算有 較大區(qū)別。辦理新房貸款時(shí)，首付款是按照購買時(shí)的市場價(jià)作為參考, 并根據(jù)個(gè)人貸款次數(shù)和個(gè)人貸款的信譽(yù)程度進(jìn)行多方面的審核來制 定貸款比例。而與新房貸款相區(qū)別的是，辦理二手房屋貸款是根據(jù)“二手房評估價(jià)”作為參考。所謂評估價(jià)是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場情況，通過銀行指定的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值評估而計(jì)算出來的。一般二手房評估價(jià)低于市場價(jià)。評估價(jià)大多為二手房市場價(jià)值的80%-90%,部分房屋會(huì) 更低。一手房首付計(jì)算方式：首付款二總房款-客戶貸款額貸款額二合同價(jià)（市場價(jià)）x 70%（首次貸款額度最高可達(dá)70%）二手房首付計(jì)算方式：凈首付款二實(shí)際成交價(jià)-

4、客戶貸款額（凈首付款：不包括國家稅費(fèi) 和中介服務(wù)傭金的首付款）貸款額二二手房評估價(jià)x 70% （首次貸款額度可達(dá)70%）貸款額估算方式，可用合同價(jià)x85%,預(yù)估出大致評估價(jià)格。*新房購房貸款最高能夠30年，而二手房最高年限為20年。律師答疑：購買二手房要注意規(guī)避哪些問題？單位宿舍的i口房，能否轉(zhuǎn)讓？ “二手房”辦過戶手續(xù)吋，原業(yè)主一直不肯簽字，怎么辦?1買房前，必須確認(rèn)賣房人已取得房屋所有權(quán)證。按照我國物權(quán)法第十六條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和 內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。同時(shí)該法第十七條還規(guī) 定：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬 證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不

5、動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證 據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第5條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán) 利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利 的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)屬證書受國家法律保護(hù)。房屋 所有權(quán)證作為房屋權(quán)屬證書，是國家對房屋所有權(quán)的確認(rèn)。作為購 房者在購買二手房時(shí)，必須審查出售方是否已取得房屋所有權(quán)證 而且盡量查明賣方提交的房屋所有權(quán)證是真實(shí)的。2.買房時(shí)，必須查明房屋的土地使用權(quán)性質(zhì)。我國冃前的土地性質(zhì)分為“國有”和“集體所有”兩類。國有土 地使用權(quán)取得方式包括劃撥、岀讓、出租、作價(jià)入股等；集體土地使 用權(quán)包括集體

6、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等。在不同土地權(quán)屬性質(zhì)前提下，土地使用權(quán)的取得方式有所不同， 出讓取得的土地使用權(quán)交易時(shí)不存在額外的費(fèi)用，如果是劃撥的土地 在交易時(shí)會(huì)補(bǔ)交土地出讓金，增加交易成本。所以購買二手房時(shí)還必 須弄清所購房屋土地使用權(quán)取得方式。3.如果房屋屬夫妻或家庭成員共同財(cái)產(chǎn)，須取得共有人同意出售的聲明。有買房人反映，買“二手房”吋，遇到夫妻一方拒絕簽字而導(dǎo)致 買賣無法成交。律師解釋說，按照我國合同法和民法通則的規(guī)定，共 有人未獲得其他共有人同意，擅口處分共有財(cái)產(chǎn)的，其行為無效。所以在購買“二手房”時(shí)，買房人應(yīng)查清該房屋是否存在其他共 有人，如果存在其他共有人，必須要求其同意出售房屋，

7、如夫妻一方 出售房屋，應(yīng)要求另一方書面確定同意出售。4在購買在租房屋時(shí)，應(yīng)確認(rèn)房屋承租方已放棄優(yōu)先購房。按照我國合同法第230條規(guī)定，出租方出售房屋時(shí)應(yīng)通知承 租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。依據(jù)上述規(guī)定，在購買那些在租的“二手房”時(shí)，買房人應(yīng)考察 所購房屋是否存在租賃關(guān)系，如果存在的話，應(yīng)落實(shí)出售人的出售行 為是否已通知承租人，口已得到承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的認(rèn)可。5所購房屋沒有被司法機(jī)關(guān)財(cái)產(chǎn)保全、查封，沒有設(shè)定抵押權(quán)。按照我國法律規(guī)定，被司法機(jī)關(guān)依法查封的房產(chǎn)在一定期限內(nèi)是 不能交易過戶的。同時(shí)根據(jù)物權(quán)法、擔(dān)保法和城市房地產(chǎn)抵 押管理辦法的規(guī)定，抵押人處理抵押房屋，應(yīng)獲得抵押權(quán)人同意

8、， 否則不得轉(zhuǎn)讓房屋。按照上述規(guī)定，購買“二手房”應(yīng)審查擬購房屋 是否設(shè)有抵押權(quán)。根據(jù)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的規(guī)定，房屋抵 押應(yīng)辦理抵押登記，并在權(quán)屬證書上記載抵押情況。所以，審查房屋 是否設(shè)有抵押權(quán)，可審查權(quán)屬證書原件是否有抵押的記載。6.經(jīng)濟(jì)適用房或房改房應(yīng)符合轉(zhuǎn)讓的條件。按照經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法第26條規(guī)定，已購經(jīng)濟(jì)適用住房 在取得房屋所有權(quán)證和土地證一定年限后，方可按市場價(jià)上市出售。 另按經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得上 市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，由市國土房產(chǎn)部門按照原價(jià) 格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用

9、住房的，應(yīng) 當(dāng)按照市人民政府規(guī)定的比例交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，市國土房產(chǎn) 部門可以優(yōu)先回購；購房人也可以在交納土地收益等價(jià)款后，取得完 全產(chǎn)權(quán)。個(gè)人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)前，不得用于出租 經(jīng)營。律師提醒：為避免不必要的糾紛，經(jīng)濟(jì)適用住房的交易必須符合 以上規(guī)定。交易指南：二手房買賣雙方注意五大問題避風(fēng)險(xiǎn)由于一些特殊性質(zhì)的房屋需要客戶具備一定的資格才可購買，如未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房對購買人的收入和資格都有明確的限制，因此 如果業(yè)主不了解客戶是否具有購買資格而到了購買后期才暴露資格 問題，會(huì)直接導(dǎo)致此樁交易的中途夭折。登:記二手房交易流程（1）收購行為要慎行1、有些房主因?yàn)槟炒嗽蚣毙栌缅X

10、，因此給了屮介公司“收 購”業(yè)務(wù)存在的合理性。這無疑給中介公司的違規(guī)行為留下了操作空 間，在買賣價(jià)格上大做文章，消費(fèi)者有必要與中介公司約定在其出售 時(shí)耍見買方并了解實(shí)際的交易價(jià)格，以確認(rèn)中介公司沒有得到除代理 費(fèi)外的不合理收益。2、如果時(shí)間不緊迫，最好選擇買賣雙方見面的交易，以真正杜 絕某此中介公司的非分之想。3、買房身份與資格確認(rèn)由于一些特殊性質(zhì)的房屋需要客戶具備一定的資格才可購買，如 未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房對購買人的收入和資格都有明確的限制，因此 如果業(yè)主不了解客戶是否具有購買資格而到了購買后期才暴露資格 問題，會(huì)直接導(dǎo)致此樁交易的中途夭折。(2)合同條款權(quán)利清1、如果出現(xiàn)買方違約，賣方應(yīng)擁

11、有怎樣的權(quán)利，在利益上得到 怎樣的權(quán)利，在利益上得到怎樣的補(bǔ)償都要約定清楚，違約金的數(shù)量 以及交付時(shí)間應(yīng)寫清楚。2、賣方還應(yīng)了解買方款項(xiàng)的打入情況，如首付款、尾款的支付 比例、數(shù)量和時(shí)間等。3、明確買房付款方式，因此在二手房買賣安例中存在客戶貸款 方式購買二手房卻因?yàn)榕J不成而導(dǎo)致交易失敗的例子。因此，為了 避免浪費(fèi)無謂的時(shí)間，業(yè)主應(yīng)盡早對客戶是能被批貸進(jìn)行確認(rèn)。(3)購買方要注意的問題1、查證件、見房主客戶在買房時(shí)核對證件身份三步走：第一要檢驗(yàn)房產(chǎn)證的真?zhèn)尾?與實(shí)際物業(yè)地址吻合；第二一定要核對房屋產(chǎn)權(quán)證上的所有人姓名是 否與房主身份證上所載相同，第三房主本人是否與其身份證上的照片 相符。2、

12、由于二手房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)復(fù)雜，如已購公房存在成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn) 價(jià)問題，同時(shí)還可能存在已抵押存在已抵押等債務(wù)登記問題。因此對 于房屋的隱形問題消費(fèi)者應(yīng)給予足夠的重視。3、查驗(yàn)房層顯性問題結(jié)構(gòu)及市政配套4、實(shí)地看房要看面積、看結(jié)構(gòu)、看裝修、看市政配套(水、電、 煤氣、暖氣、有線電視)、看物業(yè)管理，以上各項(xiàng)缺一不可，且越細(xì) 致越能避免今后的居住麻煩，而實(shí)際情況如何需耍在合同上明確記載，即買賣雙方認(rèn)可簽字，這樣可以在最大程度上保障買方的利益。(4)合同簽署三注意1、過戶時(shí)間要明確，買房人最在乎的某過于什么時(shí)間房屋最終 屬于我，因此約定過戶時(shí)間是合同中較重要的條款之一，買方慎重的 簽訂準(zhǔn)確的時(shí)限。2、賣房單方違約不賣了或拖延時(shí)間不配合過戶要承擔(dān)的責(zé) 任需在合同里寫明，即買房可以得到的經(jīng)濟(jì)賠償。3、交易最后進(jìn)入物業(yè)交割階段，需房屋交付條款里約定的以何 時(shí)何地點(diǎn)作為水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接時(shí)間，同 時(shí)如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房 主所在單位是否有些歷史要求或改變，買方需改簽協(xié)議吋賣房應(yīng)做出 的配合等，都應(yīng)在合同中明確注明，從而達(dá)到維護(hù)買房利益的目的。(5)資金安全最重要客戶買二手房最怕的就是資金的風(fēng)險(xiǎn)，