淺析資產(chǎn)評估法對房地產(chǎn)估價的影響

1、    淺析資產(chǎn)評估法對房地產(chǎn)估價的影響    惠宇摘 要：2016 年 7 月 2 日第十二屆全國人大常委會由全國人民代表大會常務(wù)委員會審核通過的資產(chǎn)評估法自2016年12月1日起施行。資產(chǎn)評估法是為了規(guī)范當(dāng)前市場上的資產(chǎn)評估行為，保護(hù)評估過程中當(dāng)事人的合法權(quán)益不受侵害，促進(jìn)資產(chǎn)評估行業(yè)的健康發(fā)展，維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展而制定的法律。目前我國的資產(chǎn)評估行業(yè)主要包括資產(chǎn)評估、礦業(yè)權(quán)評估、房地產(chǎn)估價、土地估價、保險公估和舊機(jī)動車鑒定估價六大類評估專業(yè)，資產(chǎn)評估法的起草、立法對資產(chǎn)評估市場的健康發(fā)展具有重要的意義。關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評估法 房地產(chǎn)估價 影響近年來，隨

2、著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，資產(chǎn)評估服務(wù)已經(jīng)日益滲透到經(jīng)濟(jì)、社會服務(wù)中去。資產(chǎn)評估對進(jìn)行市場交易的雙方提供了具有價值的信息的專業(yè)服務(wù)，對保障資本市場的有效運轉(zhuǎn)以及保護(hù)國有資產(chǎn)防止流失具有至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)估價作為目前我國市場上最大、應(yīng)用范圍最廣的資產(chǎn)評估服務(wù)，資產(chǎn)評估法的立法對于房地產(chǎn)估價行業(yè)會產(chǎn)生什么樣的影響？下面我就資產(chǎn)評估法對房地產(chǎn)估價的影響進(jìn)行簡單分析。一、房地產(chǎn)估價以及資產(chǎn)評估法的概念1.房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價指的是具有專業(yè)知識的房地產(chǎn)估價人員，依照需要的估價目的，按照公認(rèn)的估價原則，遵循嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，運用科學(xué)的估價方法，以對影響估價對象價值的因素進(jìn)行綜合分析作為基礎(chǔ)，對估價對

3、象在價值時點的價值進(jìn)行估算和判定的活動，是將房地產(chǎn)價格客觀的揭示、表達(dá)出來的過程1。房地產(chǎn)估價若按照估價的目的進(jìn)行分類，主要包括土地使用權(quán)的出讓價格評估、房地產(chǎn)的租賃價格評估、房地產(chǎn)的保險估價、征地和房屋的征收拆遷補(bǔ)償估價、房地產(chǎn)的拍賣底價評估、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)抵押價值評估以及其他目的的房地產(chǎn)價格評估等。2.資產(chǎn)評估法中華人民共和國資產(chǎn)評估法 在 2016 年 7 月 2 日由中華人民共和國第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過，自 2016 年 12 月 1 日起施行。資產(chǎn)評估法立法目的是保護(hù)資產(chǎn)評估過程中各當(dāng)事人的合法權(quán)益，對當(dāng)前資產(chǎn)評估市場中的

4、某些不合理、不合法的行為進(jìn)行整治和規(guī)范，保證和促進(jìn)資產(chǎn)評估行業(yè)健康發(fā)展的同時，還穩(wěn)定了社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序。二、房地產(chǎn)估價的原則以及方法1.房地產(chǎn)估價的原則（1）供需原則：商品的價格由商品的供給和需求的均衡點來決定。供大于求時，則價格上升，否則下降。房地產(chǎn)的價格由類似房地產(chǎn)的供求狀況決定。（2）替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產(chǎn)，價格趨于一致。（3）最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產(chǎn)的價格。（4）貢獻(xiàn)原則：他是收益法和剩余法的基礎(chǔ)。（5）含法原則：房地產(chǎn)估價要在法律規(guī)定的條件下進(jìn)行。測算房地產(chǎn)的純收益時，不能以臨時建筑或違章建筑的收益為測算原則。2.房地產(chǎn)估價的方法當(dāng)

5、前，我國常見房地產(chǎn)估價方法包括以下 5 種，分別是市場法（將評估對象與近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對類似的房地產(chǎn)的已知價格進(jìn)行系數(shù)修正，并以此為根據(jù)對評估對象的客觀價值或合理價值進(jìn)行評估和計算）、收益法（由于社會不同行業(yè)對企業(yè)的價值的理解大不相同，導(dǎo)致國內(nèi)很少使用收益法，即便有少數(shù)機(jī)構(gòu)或從業(yè)者采用了收益法，其評估結(jié)果也會受到有關(guān)部門的質(zhì)疑，因此收益法很少在我國應(yīng)用）、資產(chǎn)基礎(chǔ)法（在對估價對象進(jìn)行評估時，需要考慮估價對象在價值時點的重置價格，扣除折舊，對估價對象的客觀合理價格進(jìn)行評估）、假設(shè)開發(fā)法（預(yù)估估價對象在開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理

6、價格或價值的方法）以及基準(zhǔn)地價修正法（利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)等評估成果，依據(jù)替代原理，將待估價地區(qū)的區(qū)域條件和其他所處區(qū)域的個別條件相等的相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，從而求取待估價地在估價基準(zhǔn)日價格的一種估價方法），其中比較法是當(dāng)前使用較多的一種房地產(chǎn)估價方法，也是較為成熟的一種評估方法。三、資產(chǎn)評估法對房地產(chǎn)估價的影響1.降低了房地產(chǎn)估價行業(yè)的門檻，使得該行業(yè)可以快速發(fā)展在新出臺的資產(chǎn)評估法中，國務(wù)院取消了關(guān)于評估師資格的行政許可，降低了評估專業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻，評估專業(yè)人員內(nèi)包括通過評估資格考試的專業(yè)評估師以及具有評估專業(yè)知識以及實踐知識的從業(yè)人

7、員，國家將會根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要對評估師類別進(jìn)行劃分2。取消了注冊評估師的資格準(zhǔn)入，由市場進(jìn)行最優(yōu)配置，既有利于該行業(yè)大的評估機(jī)構(gòu)的發(fā)展，也有利于原有評估機(jī)構(gòu)的發(fā)展。目前，我國多數(shù)中、小型的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的在職評估師數(shù)量較少，降低注冊評估師行業(yè)門檻，就可以讓市場按照需要進(jìn)行最有分配，使得整個房地產(chǎn)估價行業(yè)得到快速發(fā)展。2.確立設(shè)立評估師的原則，使得房地產(chǎn)估價行業(yè)更加專業(yè)在資產(chǎn)評估法中，規(guī)定了評估專業(yè)人員從事資產(chǎn)評估行業(yè)時，應(yīng)當(dāng)加入評估機(jī)構(gòu)，并且只能在一個評估機(jī)構(gòu)從事業(yè)務(wù)。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)估價制度是以城市房地產(chǎn)管理法作為基礎(chǔ)建立的。但是在資產(chǎn)評估法施行后，房地產(chǎn)估價法既要遵守原有的城市房地產(chǎn)管

8、理法，又要遵守資產(chǎn)評估法。因此，在城市房地產(chǎn)管理法中對房地產(chǎn)估價有特別規(guī)定的，應(yīng)采用城市房地產(chǎn)管理法，城市房地產(chǎn)管理法沒有特別規(guī)定的，應(yīng)遵守資產(chǎn)評估法3。3.加大懲處力度，規(guī)范房地產(chǎn)估價行業(yè)的行為資產(chǎn)評估法是一部為了維護(hù)評估市場健康發(fā)展、規(guī)范資本運作的國家法律。在以前，行政法規(guī)對于注冊評估師以及其他相關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任認(rèn)定不明確，導(dǎo)致責(zé)任含糊不清，評估過程中的獨立、公正以及客觀性受到極大的影響。因此資產(chǎn)評估法的出臺為維護(hù)整個評估過程的公平公正以及為當(dāng)事人的權(quán)益提供了有效的法律保障。4.評估工作難度加大，評估師需要更加謹(jǐn)慎勤勉在評估法中出現(xiàn)了一個關(guān)鍵詞“實現(xiàn)自律管理”，即國務(wù)院牽頭建立了該行業(yè)管理協(xié)

9、調(diào)配合機(jī)制，對整個行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行管理和協(xié)調(diào)。強(qiáng)調(diào)行業(yè)協(xié)會需要依法實行行業(yè)自律管理，并明確行業(yè)協(xié)會職責(zé)。并且資產(chǎn)評估法施行后，其對房地產(chǎn)評估工作的要求比現(xiàn)行的評估標(biāo)準(zhǔn)將要更加嚴(yán)格5。要求評估從業(yè)人員對評估過程中所使用的資料的真實性、準(zhǔn)確性以及完整性不但要進(jìn)行檢查，而是要進(jìn)行核查驗證。資產(chǎn)評估行業(yè)已經(jīng)慢慢開始逐漸滲入到各行各業(yè)的各個地方，但在以前的評估環(huán)境下，并沒有一部明確的法律法規(guī)對整個行業(yè)進(jìn)行規(guī)范，明確法律責(zé)任并且維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。資產(chǎn)評估法的出臺，規(guī)范了資產(chǎn)評估行業(yè)的行政審批，加強(qiáng)了對行業(yè)協(xié)會的監(jiān)管，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。資產(chǎn)評估法的出臺雖然加強(qiáng)了對房地產(chǎn)評估者的工作要求，但是必然會使得房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)越來越透明，使得房地產(chǎn)估價行業(yè)越來越專業(yè)化。參考文獻(xiàn)：1 胡芬芬.房地產(chǎn)估價方法的研究與應(yīng)用d.南昌大學(xué)，2012.2 姜偉，胡愛民.國際評估準(zhǔn)則趨同的機(jī)遇與挑戰(zhàn)j.清華金融評