淺談房地產(chǎn)企業(yè)扭虧為盈的幾點(diǎn)措施

1、    淺談房地產(chǎn)企業(yè)扭虧為盈的幾點(diǎn)措施    朱偉峰摘要：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，有很多的企業(yè)出現(xiàn)在了我們的視野里。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的洗禮下有很多的企業(yè)應(yīng)為各種原因出現(xiàn)了虧損情況，本文從分析旅游房地產(chǎn)企業(yè)虧損原因從而找出使得虧損企業(yè)擺脫虧損，扭虧為盈的途徑與方法。關(guān)鍵詞：企業(yè)虧損；扭虧為盈；途徑；方法威海某房地產(chǎn)公司是由國(guó)有控股集團(tuán)公司與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作，共同組建的海濱旅游和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。公司經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分為濱海地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和濱海旅游建設(shè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目占地500畝，總規(guī)劃面積45萬(wàn)平方米，自2007年開(kāi)始分三期開(kāi)發(fā)，現(xiàn)已竣工面積30萬(wàn)平方米。因受濱海地產(chǎn)市

2、場(chǎng)持續(xù)低迷形勢(shì)的影響，自2013年度暫緩建設(shè)。一、企業(yè)的主要收入來(lái)源開(kāi)發(fā)的景區(qū)項(xiàng)目。國(guó)家aaaa級(jí)銀灘海岸景區(qū)，自2005年始，總投入為8000萬(wàn)元，對(duì)周邊灘涂進(jìn)行整形造景，覆土綠化美化，進(jìn)行區(qū)域環(huán)境整治提升，通過(guò)打造連貫的綠地景觀帶，形成城市綠色框架，實(shí)現(xiàn)區(qū)域的品質(zhì)提升和生態(tài)永續(xù)。地產(chǎn)項(xiàng)目銷售。至2015年6月底已售25萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額6億元，庫(kù)存面積5萬(wàn)平方米，賬面庫(kù)存額2億元，預(yù)計(jì)銷售額約3億元。景區(qū)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)。景區(qū)的主要功能以打造的國(guó)家aaaa級(jí)銀灘海岸景區(qū)為平臺(tái)，彰顯宣傳企業(yè)形象，每年以旅游門票、商鋪?zhàn)赓U為主收入約為300萬(wàn)元。二、企業(yè)虧損情況近六年經(jīng)營(yíng)情況如下：2011年：主營(yíng)業(yè)

3、收入10000萬(wàn)元，其他業(yè)務(wù)收入300萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)外凈額為-20萬(wàn)元，合計(jì)10280萬(wàn)元。利潤(rùn)總額為1300萬(wàn)元。2012年：主營(yíng)業(yè)收入6000萬(wàn)元，其他業(yè)務(wù)收入300萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)外凈額10萬(wàn)元，合計(jì)6310萬(wàn)元。利潤(rùn)總額為320萬(wàn)元。2013年：主營(yíng)業(yè)收入4000萬(wàn)元，其他業(yè)務(wù)收入280萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)外凈額1萬(wàn)元，合計(jì)4281萬(wàn)元。利潤(rùn)總額為-24萬(wàn)元。2014年：主營(yíng)業(yè)收入1800萬(wàn)元，其他業(yè)務(wù)收入260萬(wàn)元，因野外凈額2200萬(wàn)元，合計(jì)4260萬(wàn)元。利潤(rùn)總額為290萬(wàn)元。2015年：主營(yíng)業(yè)收入350萬(wàn)元，其他業(yè)務(wù)收入240萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)外凈額3400萬(wàn)元，合計(jì)3990萬(wàn)元。利潤(rùn)總額為2975萬(wàn)元。2

4、016年上半年：主營(yíng)業(yè)收入150萬(wàn)元，其他業(yè)務(wù)收入100萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)外凈額35萬(wàn)元，合計(jì)285萬(wàn)元。利潤(rùn)總額-650萬(wàn)元。單位：萬(wàn)元可以看出：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（房產(chǎn)銷售）、利潤(rùn)完成情況自2012年度呈現(xiàn)逐年大幅下降的趨勢(shì)。三、虧損原因分析第一，受濱海地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的影響，銷售壓力巨大，導(dǎo)致了主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的大幅降低，2014-2015年已經(jīng)可以看出，實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)主要是通過(guò)爭(zhēng)取政府政策性補(bǔ)助，增加營(yíng)業(yè)外收入所實(shí)現(xiàn)，公司經(jīng)營(yíng)舉步維艱，正常經(jīng)營(yíng)行為已無(wú)法滿足企業(yè)現(xiàn)金流需求，企業(yè)已陷入困境。第二，因公司產(chǎn)品庫(kù)存積壓，自2013年度暫緩了房產(chǎn)和景區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)任務(wù)，故自2013年度開(kāi)始，按照會(huì)計(jì)制度，賬務(wù)處理將原計(jì)入

5、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、在建工程的相關(guān)費(fèi)用全部計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用，大幅降低利潤(rùn)總額。第三，作為集團(tuán)品牌宣傳平臺(tái)的景區(qū)旅游項(xiàng)目，每年折舊及管理費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于景區(qū)的各種收入，長(zhǎng)期以來(lái)嚴(yán)重影響了公司整體的經(jīng)濟(jì)效益。四、解決虧損的措施（一）去庫(kù)存，回資金，盤(pán)活存量資產(chǎn)梳理各地經(jīng)驗(yàn)表明，只有積極適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，堅(jiān)定不移地推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力改善產(chǎn)品端供給，才能真正確保樓市去庫(kù)存，防止房地產(chǎn)泡沫的滋長(zhǎng)。力爭(zhēng)短期內(nèi)去化庫(kù)存，迅速回流資金，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，減少利息支出，盤(pán)活存量資產(chǎn)。鑒于當(dāng)前區(qū)域海景房市場(chǎng)整體慘淡，區(qū)域配套不完善、自然生態(tài)資源保護(hù)乏力，加之購(gòu)房者超理性和對(duì)比，可選空間非常大，因此，短時(shí)間內(nèi)去化高庫(kù)存必須打

6、破常規(guī)思維，以審計(jì)評(píng)估確定的單位成本為保底價(jià)進(jìn)行去庫(kù)存促銷，當(dāng)前的主要任務(wù)是加快去庫(kù)存方案的制定與實(shí)施，抓住時(shí)機(jī)迅速推進(jìn)。（二）挖掘潛力，加強(qiáng)管理，著力降本增效企業(yè)采用一定的措施方案來(lái)降低成本，是同利潤(rùn)的增加密切相關(guān)的，降低成本則意味著利潤(rùn)的增加。有人認(rèn)為增加銷售量是增加利潤(rùn)的主要途徑，但它卻需要付出一定的代價(jià)。但降低成本卻不需要花錢或花很少的錢。所以，對(duì)于企業(yè)的管理者來(lái)說(shuō)，應(yīng)將增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重點(diǎn)，放在降低成本的環(huán)節(jié)上。1.堅(jiān)持將低成本運(yùn)營(yíng)理念貫穿于日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程，對(duì)總收入、利潤(rùn)總額、歸屬于母公司凈利潤(rùn)等指標(biāo)進(jìn)行層層分解，確保生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)落到實(shí)處。同時(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)成本費(fèi)用控制及考核力度

7、，加大獎(jiǎng)懲力度等措施，全面擴(kuò)大降本增效成果。2.加大景區(qū)造血能力，與政府合作引進(jìn)大型娛樂(lè)項(xiàng)目，提高公司知名度及游客量，加大與社會(huì)團(tuán)體、各大旅行社的溝通及海上旅游項(xiàng)目的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，發(fā)展新會(huì)員，在不增成本的情況下，增加經(jīng)營(yíng)收入。3.是加速催回款，按照相關(guān)協(xié)議、合同約定回款時(shí)限繼續(xù)加大追訪力度，制定催回款激勵(lì)政策，加大現(xiàn)金流入。4.是物業(yè)公司增產(chǎn)增值，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，拓寬經(jīng)營(yíng)范圍，加強(qiáng)居家旅店等宣傳推廣，推行多種經(jīng)營(yíng)，多措并舉，在不增成本的情況下，增加收入。5.是強(qiáng)化內(nèi)控管理，積極創(chuàng)新薪酬激勵(lì)體系，研究建立以銷售業(yè)績(jī)?yōu)閷?dǎo)向的薪酬管理制度，盯緊降本增效課題推進(jìn)，整合人力資源，通過(guò)各部門動(dòng)態(tài)支持，實(shí)現(xiàn)降工增效、降