張家港陽光水岸房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議報(bào)告

1、陽光水岸價(jià)格建議項(xiàng)目概況: “陽光水岸”位于位于張家港市區(qū)東環(huán)路,緊鄰東環(huán)路和暨陽路交匯處的1+1城中城,這里各式政府設(shè)施，銀行、酒店林立，交通方便，人流量大?？傆玫孛娣e14538.4平方米，規(guī)劃建設(shè)面積33670.29平方米。項(xiàng)目由兩棟小高層組成，總共172套住宅，其中回遷安置16套住宅。戶型面積為76.1-246.3。項(xiàng)目規(guī)劃定位為小規(guī)模高品質(zhì)住宅小區(qū)。港城市場(chǎng)狀況目前張家港整體經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，人口增長(zhǎng)速度10萬/年，為港城房產(chǎn)發(fā)展，作為良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。截止2008年，房產(chǎn)銷售縱向的可售與已售的情況來看，270萬平方米的待售按120萬平方米的年成交量來看，需要兩年才能消化?？v看200

2、7年與2008年第一季度的土地成交情況：過2006年后，房產(chǎn)體現(xiàn)出回暖現(xiàn)象，從07年到08年第一季度土地出讓，累計(jì)：平方米。由2008年第一季度的土地成交狀況來看：在一定程度上可以看出：目前地產(chǎn)市場(chǎng)觀望態(tài)度，港城七一廠土地的二次流拍，足以說我市房地產(chǎn)開發(fā)投資在政策、市場(chǎng)等多重因素的作用下，投資增長(zhǎng)速度緩慢。同時(shí)我們關(guān)注下：2008年上半年，張家港市二手房市場(chǎng)也與新房市場(chǎng)一樣經(jīng)歷了一段時(shí)間的購房者持幣觀望，作為市場(chǎng)真實(shí)購買力剛性需求的反映，市區(qū)二手房的交易量去年同期相當(dāng)，月交易量基本接近；從價(jià)格上看，經(jīng)過大半時(shí)間的時(shí)間，張家港市區(qū)二手房已經(jīng)隨著新房一樣水漲船高地漲了500元/平方。以上二手房交易

3、數(shù)據(jù)只是單純顯示過戶協(xié)議中的一些數(shù)據(jù)，前5個(gè)月市區(qū)二手房均價(jià)為3916元平方米，如果算上交易稅費(fèi)，市區(qū)二手房的均價(jià)約2元平方米。另外，市區(qū)一些地段好、配套好二手房的報(bào)價(jià)已經(jīng)超過4500元平方米，甚至一些裝修和室內(nèi)配套較好的房源已經(jīng)報(bào)到了近5000元平方米。價(jià)格定位以市場(chǎng)為導(dǎo)向的定價(jià)，我們采取以權(quán)重系數(shù)指數(shù)來衡量?jī)r(jià)格定位！住宅名稱住宅價(jià)格影響因素可比物業(yè)A可比物業(yè)B可比物業(yè)C可比物業(yè)D可比物業(yè)E評(píng)估物業(yè)權(quán)數(shù)景江花園帝景豪園藍(lán)湖灣藍(lán)波金典公園八號(hào)陽光水岸項(xiàng)目外部因素地理位置15%0.1-0.2-0.2-0.3-0.10公共配套12%0.1-0.1-0.2-0.3-0.20交通因素9%0.1-0.1

4、-0.1-0.2-0.20景觀環(huán)境10%-0.20.30.40.20.10（一般）項(xiàng)目?jī)?nèi)部因素項(xiàng)目規(guī)模5%0.10.70.20.20.250（體量?。┓慨a(chǎn)商品牌3%-0.30.10.2-0.1010（良）容積率6%-0.15-0.1-0.10.1-0.30園林設(shè)計(jì)11%-0.20.20.30.1-0.10（良）內(nèi)部配套12%-.0.30.30.10.20.20（良）物業(yè)管理3%-0.10.10.10.10.10戶型設(shè)計(jì)14%-0.30.1-0.100.00（良）修正指數(shù)90%108.6%102.1%97.2%96.65%100%銷售均價(jià)62007000850056007800修正價(jià)格55807

5、602867855443275387可比權(quán)重見附件0.30.20.20.10.2*5580×0.3+7602×0.2+8678.5×0.2+5443.2×0.1+7538.7×0.2=6982.16元/平方米*針對(duì)本案我司除了對(duì)各個(gè)樓盤的調(diào)研之外另采用了以下幾種方式：1：我司對(duì)市區(qū)人群做了電話隨機(jī)的訪問調(diào)查，對(duì)本案的價(jià)格最高接受度在7000元/平方米以內(nèi)。2：通過對(duì)友邦、方程置業(yè)、金城、我愛我家以及毗鄰項(xiàng)目所在地梁豐路上數(shù)家二手中介公司以買家身份咨詢了解1+1城中城買入價(jià)格區(qū)間在6000多元/平方米。東環(huán)路以東10年以上房?jī)r(jià)5000元/平方米左

6、右，5年房?jī)r(jià)6000元/平方米左右。多數(shù)中介公司對(duì)陽光水岸的將來售價(jià)預(yù)估為接近7000元/平方米。3：以買家的名義通過網(wǎng)絡(luò)搜尋到業(yè)主直接放盤價(jià)格15層/9層149.6平方米，中檔裝出讓報(bào)價(jià)為119萬（其中含裝修成本近20萬，聲稱保留有裝修期間所有原始發(fā)票），以此推算該套房毛胚轉(zhuǎn)讓價(jià)格為6617.65元/平方附件：景江花園與本案比較接近，屬同一版塊，周遍的地段一定程度上比較接近，而且樓盤體量上差距不是很大，故此權(quán)重系數(shù)設(shè)置為30。 藍(lán)湖灣區(qū)域：城市步行街為中心的立體商業(yè)調(diào)查圈中，與帝景豪園同屬第二層范圍，同時(shí)分別取于城南和城北具有代表性樓盤。權(quán)重系數(shù)為20。藍(lán)波經(jīng)典，位于步行街為中心的立體商業(yè)調(diào)

7、查圈的，第三層；而且在城南有一定的代表性，在價(jià)格都在7000以上的其他樓盤中，獨(dú)立一面，故此考慮權(quán)重系數(shù)為10。公園八號(hào)，為城西很具有代表性的樓盤，標(biāo)榜新城新的商業(yè)圈中心，有城西各樓盤的一定號(hào)召力。與此我們將他納入我案的立體商業(yè)調(diào)查范圍中，并且處于本次調(diào)查的第三商業(yè)圈。設(shè)置權(quán)重系數(shù)為20。第一、 要做到短頻快，就必須價(jià)格定位準(zhǔn)確，以藍(lán)湖灣與公園八號(hào)為列，銷售均小于等于50%，銷售周期長(zhǎng)，無法做到短頻快第二、 陽光水岸在體量上和城市版塊的關(guān)注度無法與他們持橫，無疑銷售周期的加長(zhǎng)，廣告等投入必定是增加，銷售的成本加大。結(jié)合我們以上定價(jià)參考的樓盤來看，我們是否單兵作戰(zhàn)？還是集體價(jià)格拉伸？我公司認(rèn)為：

8、由集體作戰(zhàn)到單兵作戰(zhàn)，從市場(chǎng)大的環(huán)境中，我們遠(yuǎn)超過景江花園，追尋我市一等樓盤，價(jià)格的拉升；但我們有版塊的特殊性和體量小等原因，也就決定了我案要做到短快；第三、 市場(chǎng)投資行為的增長(zhǎng)緩慢，土地成交量的增加幅度較小，一度持平；加上政策和市場(chǎng)本身自有的產(chǎn)品累計(jì)，現(xiàn)有土地開發(fā)率的提高，短期的市場(chǎng)產(chǎn)品飽和；再次城區(qū)二手市場(chǎng)的暫緩交易，持幣觀望，也一定程度上說明了投資回報(bào)率，與價(jià)格的上揚(yáng)不成比例。鑒于以上三點(diǎn)，我公司建議：以短期熱賣，用理性銷售撞擊非理性購買。力求短頻快的銷售模式！建議價(jià)格：7150元/平方米以下是我公司簡(jiǎn)單對(duì)該項(xiàng)目的投資回報(bào)預(yù)算：序號(hào)項(xiàng)目名稱取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量（元/平方米）總計(jì)（一）開發(fā)成本估算

9、12551.69(住宅總占地面積)20082.7（建筑面積）1地價(jià)5250.52565902962.141.1土地使用權(quán)出讓金1.2契稅1.14%59.86751344.162前期工程費(fèi)42.00527170.982.1勘察，設(shè)計(jì)費(fèi)16.00200827.042.2可行性研究費(fèi)1.0020082.72.3三通一平費(fèi)25.00502067.53建安工程費(fèi)820.003.1土建部分700.003.2設(shè)備120.004基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)905室外配套費(fèi)100.006公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)80.007開發(fā)期間市政費(fèi)408033088不可預(yù)見費(fèi)33.96682008.4合計(jì)107747727.9（二）開發(fā)費(fèi)用估算序號(hào)項(xiàng)目名稱取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量（元/平方米）總計(jì)1管理費(fèi)用(1-6)%33.96682008.4922銷售費(fèi)用4%17