房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告范例

1、 12級(jí) 造價(jià)2班 張心懿 23房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 報(bào) 告估價(jià)項(xiàng)目名稱：南京市夫子街25號(hào)房地產(chǎn)抵押評(píng)估報(bào)告委托估價(jià)方：陽光房地產(chǎn)公司受委托估價(jià)方： 杰威爾房地產(chǎn)公司估價(jià)人員： 張亮.李杰,王沙估價(jià)日期：2014年6月11日至2014年6月16日估價(jià)報(bào)告編號(hào)： 目 錄致委托方函估價(jià)師聲明估價(jià)假設(shè)和限制條件估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)技術(shù)報(bào)告附件致 委 托 方 函杰威爾房地產(chǎn)公司：我公司受您委托，于2014年6月11日對(duì)您坐落于南京市夫子街23號(hào)的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)對(duì)象房屋建筑面積為145.9，土地獨(dú)用面積為：213.6。估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2014

2、年6月11日。經(jīng)過市場調(diào)查和實(shí)地查看，遵照中華人民共和國房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國擔(dān)保法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法、房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見和房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范及其它相關(guān)法規(guī)，選用成本法進(jìn)行評(píng)定估算，在滿足本估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)的假設(shè)和限制”條件下，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的公開市場價(jià)值為人民幣583966.00元，大寫：伍拾捌萬叁仟玖佰陸拾陸元整，單價(jià)為：4002.51元/特此函告陽光房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司法人代表： 二一四年六月十一日估 價(jià) 師 聲 明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒敬喂纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和客觀的。2、本次估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析

3、、意見和結(jié)論。但受本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件限制。3、我們與本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、我們對(duì)本次估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象在2014年6月11日進(jìn)行了實(shí)地查看，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場查看僅限于其外觀和使用狀況，被遮蓋、未暴露及難以接觸的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評(píng)估。我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，查看人：。6、本次估價(jià)報(bào)告依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，委托方對(duì)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)

4、任。7、本報(bào)告僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。8、本估價(jià)報(bào)告的全部或其他部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有。 評(píng)估人員簽章：估 價(jià) 的 假 設(shè) 和 限 制 條 件一、估價(jià)的假設(shè)條件1、以估價(jià)對(duì)象合法取得房屋所有權(quán)證及國有土地使用證，并以合法用途為假設(shè)前提。2、本報(bào)告以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)處于良好狀態(tài)，達(dá)到委托方所提供的使用功能為假設(shè)前提。3、本次估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)值是在委托房屋及附屬設(shè)施未設(shè)立任何的抵

5、押、擔(dān)保的假設(shè)條件下成立。二、本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件1、估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)估價(jià)對(duì)象估價(jià)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)結(jié)論。2、本估價(jià)結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。3、本次估價(jià)未考慮特殊交易方式對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。4、本次估價(jià)是基于估價(jià)對(duì)象的管理及國家、地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策穩(wěn)定的前提進(jìn)行的。敬請(qǐng)相關(guān)方面在運(yùn)用本估價(jià)報(bào)告時(shí)注意此點(diǎn)，特此提示。5、本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象證載建筑面積：145.9為準(zhǔn)，不考慮房屋所有權(quán)人后期加建的部分價(jià)值。6、本估價(jià)報(bào)告有效期自出具報(bào)告之日起為一年，如超過此期限使用

6、，報(bào)告應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。本估價(jià)機(jī)構(gòu)提請(qǐng)估價(jià)報(bào)告使用方注意閱讀報(bào)告中的估價(jià)的假設(shè)和限制條件房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告一、委托方委托人：王沙地址：南京市夫子街25號(hào)聯(lián)系電話：二、估價(jià)方受托單位：房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司法定代表人： 資質(zhì)等級(jí)：證書編號(hào)： 詳細(xì)地址： 三、估價(jià)對(duì)象1、估價(jià)對(duì)象基本情況估價(jià)對(duì)象位于南京市夫子街25號(hào)，地處南京市中心，四面皆鄰居民自建住宅樓，且進(jìn)出正街通道較窄，距離天馬路約50米。房屋總建筑面積為145.9，用途為住宅，磚混結(jié)構(gòu)，房屋約于2001年建蓋完成。土地使用權(quán)類型為出讓，證載土地面積為213.6，其中獨(dú)用面積為213.6，終止日期為2080年12月23

7、日。2、估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)狀況根據(jù)委托人提供的房屋所有權(quán)證及國有土地使用權(quán)證記載，房屋所有權(quán)人為XXX，無共有權(quán)人。 四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2014年6月11日六、價(jià)值定義此次評(píng)估的價(jià)格為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)格。七、估價(jià)依據(jù)（1）中華人民共和國土地管理法；（2）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；（3）中華人民共和國擔(dān)保法；（4）城市房地產(chǎn)抵押管理辦法；（5）房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范； （6）南京市建設(shè)工程材料及設(shè)備價(jià)格信息；（7）南京市建設(shè)工程工程量清單細(xì)目指南；（8）南京市建設(shè)工程重置價(jià)計(jì)價(jià)規(guī)則；（9）南京市施工臺(tái)班費(fèi)用計(jì)價(jià)辦法；（10）產(chǎn)

8、權(quán)持有者提供的有關(guān)預(yù)結(jié)資料；（11）建設(shè)部房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)；（12）工程建設(shè)定額基本理論與實(shí)務(wù)；（13）南京市安裝工程消耗量定額；（14）南京市建設(shè)工程措施項(xiàng)目計(jì)價(jià)辦法；（15）南京市建筑裝飾工程消耗量定額；（16）南京市建筑工程消耗量定額；（17）關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知；（18）金融機(jī)構(gòu)存款利率表。（19）估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場查看記錄；（20）委托方提供的與本次估價(jià)相關(guān)的房地產(chǎn)建筑面積及權(quán)屬資料；（21）本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料；（22）委托方與本估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)估價(jià)委托書；八、估價(jià)原則本次估價(jià)依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正原則、合法原則、最

9、高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則和謹(jǐn)慎原則。1、獨(dú)立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場上，評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價(jià)值。具體地說，房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)受任何組織或者個(gè)人的非法干預(yù)，完全憑借自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和應(yīng)有的職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從客觀實(shí)際出發(fā)，反映事物的本來面目。房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)中應(yīng)當(dāng)公平正直，不偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方。2、合法原則應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，其權(quán)益才能受法律保護(hù)，并體現(xiàn)其權(quán)益價(jià)值。3、最高最佳使用原則應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最

10、佳使用為前提進(jìn)行。在合法使用前提下，房地產(chǎn)只有在最高最佳使用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用。最高最佳使用應(yīng)是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用方式。4、替代原則估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。同一供求范圍內(nèi)，在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面類似的房地產(chǎn)之間具有相互影響作用，其價(jià)格會(huì)相互牽掣而趨于一致。5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性和時(shí)效性，它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，在不同的時(shí)點(diǎn)上，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。6、謹(jǐn)慎原則在存在不確定因素的情況

11、下，房地產(chǎn)估價(jià)師作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價(jià)報(bào)告中作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。九、估價(jià)方法估價(jià)對(duì)象為私有獨(dú)棟居民樓，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀及估價(jià)目的，在遵守有關(guān)法規(guī)、政策和符合評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，經(jīng)過評(píng)估人員的實(shí)地查看和認(rèn)真分析，經(jīng)過評(píng)估人員的實(shí)地查看和認(rèn)真分析，由于估價(jià)對(duì)象使用性質(zhì)特殊，在市場上相類似的房地產(chǎn)交易案例很少，故無法采用市場比較法評(píng)估；估價(jià)對(duì)象作為住宅，雖有租賃情況但較難確定其凈收益及報(bào)酬率，故無法采用收益法評(píng)估；但估價(jià)對(duì)象的重新取得成本可以通過市場上相類似的房

12、地產(chǎn)取得成本確定，故在此次評(píng)估中我們采用成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值。十、估價(jià)結(jié)果本著公正、公平、合理的總原則，在分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，采用成本法估價(jià)，我們確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年4月25日的市場價(jià)格為人民幣583966.00元，大寫：伍拾捌萬叁仟玖佰陸拾陸元整，單價(jià)為：4002.51元/十一、估價(jià)人員十二、估價(jià)作業(yè)日期2014年6月11日至2014年6月16日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期本報(bào)告有效期自報(bào)告出具之日起一年，隨著房地產(chǎn)市場的變化，估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。十四、房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析房地產(chǎn)變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。1、通

13、用性：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)為居民自建住宅用房，其用途具有廣泛性，從而使得該房地產(chǎn)要改變用途難度較小，故該房地產(chǎn)的通用性較好。2、獨(dú)立使用性：估價(jià)對(duì)象為獨(dú)立使用的房地產(chǎn)，獨(dú)立使用性強(qiáng)。3、可分割轉(zhuǎn)讓性：根據(jù)合法用途和房地產(chǎn)狀況，估價(jià)對(duì)象可分割轉(zhuǎn)讓性較弱，且轉(zhuǎn)讓時(shí)不能改變用途，分割轉(zhuǎn)讓對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值會(huì)產(chǎn)生一定負(fù)面影響。4、快速變現(xiàn)價(jià)值：假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)強(qiáng)制處分估價(jià)對(duì)象，因賣方價(jià)外手續(xù)費(fèi)、競價(jià)空間、雙方合理的談判周期、快速變現(xiàn)的付款方式及目前拍賣市場成交活躍度等因素，將會(huì)產(chǎn)生一定的價(jià)格減損。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象可實(shí)現(xiàn)的快速變現(xiàn)價(jià)值為市場價(jià)值的七成。5、變現(xiàn)費(fèi)用、稅金等：當(dāng)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，預(yù)

14、計(jì)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)用營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、交易服務(wù)費(fèi)等，營業(yè)稅=（轉(zhuǎn)讓額-原建購價(jià)款）×5%左右，城市維護(hù)建設(shè)稅為營業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加為營業(yè)稅的3%，地方教育附加1%，交易費(fèi)約為房價(jià)的1%-2%，拍賣傭金為成交價(jià)格的5%。6、變現(xiàn)時(shí)間：在當(dāng)前市場條件下估價(jià)對(duì)象預(yù)計(jì)變現(xiàn)所需時(shí)間為：6個(gè)月到一年。十五、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)提示（一）估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)值可能產(chǎn)生影響，在估價(jià)對(duì)象實(shí)物及區(qū)域因素不受意外損害，能正常維護(hù)使用，且房地產(chǎn)市場沒有大的波動(dòng)的情況下，預(yù)計(jì)估價(jià)報(bào)告使用有效期內(nèi)，房地產(chǎn)市場價(jià)值基本保持穩(wěn)定。（二）對(duì)抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)

15、險(xiǎn)，估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)給予關(guān)注: 估價(jià)對(duì)象可能會(huì)由于房屋現(xiàn)狀變更、環(huán)境變化以及房地產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)、房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)整等原因?qū)е路康禺a(chǎn)抵押價(jià)值減損。（三）估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)合理使用評(píng)估價(jià)值,關(guān)注處置房地產(chǎn)時(shí)快速變現(xiàn)及費(fèi)用的影響,當(dāng)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告出具后至抵押登記之間,是否會(huì)出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權(quán)利。（四）若估價(jià)對(duì)象進(jìn)入清算或執(zhí)行程序需變現(xiàn)，其變現(xiàn)過程中可能出現(xiàn)的不可預(yù)測(cè)因素較多。而評(píng)估值的計(jì)算僅從理論上和評(píng)估人員對(duì)市場的直觀判斷及經(jīng)驗(yàn)做出估測(cè)，因此估價(jià)對(duì)象實(shí)際變現(xiàn)價(jià)格可能會(huì)與通常情況下的變現(xiàn)價(jià)格出現(xiàn)一定程度的差距或背離，甚至形成有價(jià)無市的市場交易格局，從而導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果與實(shí)際交易價(jià)格產(chǎn)生差異，特此提請(qǐng)報(bào)告的

16、使用者注意。（五）定期或者在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化比較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告一、個(gè)別因素分析估價(jià)對(duì)象位于南京市夫子街25號(hào)，地處南京市中心，四面皆鄰居民自建住宅樓，且進(jìn)出正街通道較窄，距離天馬路約50米。房屋總建筑面積為145.9，用途為住宅，磚混結(jié)構(gòu)，房屋約于2001年建蓋完成，房屋外墻刷白，室內(nèi)為簡單裝修，估價(jià)對(duì)象所在層數(shù)為一層，內(nèi)有一天井，后期加建三層，現(xiàn)為四層樓房。土地使用權(quán)類型為出讓，證載土地面積為213.6，其中獨(dú)用面積為213.6，終止日期為2080年12月23日。二、區(qū)域因素分析1、坐落：估價(jià)對(duì)象位于南京市夫子街25號(hào)，四周均為居民自建房。2、交通條

17、件：該處交通條件較好，距天馬路約50米，出租車較多，有多路公交車通過。3、公共配套設(shè)施：估價(jià)對(duì)象周邊有中國銀行，建設(shè)銀行，天馬大酒店，九龍農(nóng)貿(mào)市場，三角塘公交車始發(fā)站、振興商場以及俊豪商都和桂林街等商業(yè)中心、南京市第二人民小學(xué)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，公共配套設(shè)施較完善。4、環(huán)境條件：夫子街道兩旁主要集中餐廳，小吃和宵夜市場，街道衛(wèi)生較好，道路擁擠。三、最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用，由于估價(jià)對(duì)象的評(píng)估目的，即按目前房屋用途、估價(jià)對(duì)象已達(dá)最高最佳使用。四、估價(jià)方法選用估價(jià)對(duì)象為私有獨(dú)棟居民樓，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的

18、現(xiàn)狀及估價(jià)目的，在遵守有關(guān)法規(guī)、政策和符合評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，經(jīng)過評(píng)估人員的實(shí)地查看和認(rèn)真分析，經(jīng)過評(píng)估人員的實(shí)地查看和認(rèn)真分析，由于估價(jià)對(duì)象使用性質(zhì)特殊，在市場上相類似的房地產(chǎn)交易案例很少，故無法采用市場比較法評(píng)估；估價(jià)對(duì)象作為住宅，雖有租賃情況但較難確定其凈收益及報(bào)酬率，故無法采用收益法評(píng)估；但估價(jià)對(duì)象的重新取得成本可以通過市場上相類似的房地產(chǎn)取得成本確定，故在此次評(píng)估中我們采用成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值。成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格及綜合成新率，然后將重新購建價(jià)格乘以綜合成新率來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。五、估價(jià)測(cè)算過程1、采用市場比較法測(cè)算土地價(jià)值市場比較法是以替代原則為依據(jù)

19、，將待估土地與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、日期、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地在評(píng)估時(shí)點(diǎn)地價(jià)的方法。其計(jì)算公式為：待估宗地價(jià)格=比較案例價(jià)格×（待估宗地情況指數(shù)/比較案例情況指數(shù)）×（待估宗地估價(jià)時(shí)點(diǎn)地價(jià)指數(shù)/比較案例交易日期地價(jià)指數(shù)）×（待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例區(qū)域因素條件指數(shù)）×（待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較案例個(gè)別因素條件指數(shù)）根據(jù)市場比較法的計(jì)算方法，評(píng)估步驟如下： 比較案例選擇選擇比較案例時(shí)，應(yīng)符合以下要求（與待估宗地比較）（a）用途相同（b）交易類型相同（

20、c）屬于正常交易（d）區(qū)域及個(gè)別條件相似（e）交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近（f）價(jià)格基礎(chǔ)統(tǒng)一本次估價(jià)，選擇了與估價(jià)對(duì)象條件類似的三個(gè)交易案例作為比較案例：案例一：南京市天馬路與興州路交叉口，土地用途為普通商品住房用地，土地級(jí)別為二級(jí)，面積22077, 1.6容積率2，出讓年限為70年，總價(jià)3388.8195萬元，土地單價(jià)為1535元/，于2010年5月18日拍賣成功，買受人為xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 案例二：朝陽路與育才路路口東南側(cè)，土地用途為普通商品住房用地，土地級(jí)別為二級(jí)，面積19871，容積率1.2，出讓年限為70年，總價(jià)2732.2625萬元，土地單價(jià)約為1375元/，成交日期為2009年

21、12月31日，買受人為南京市xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。案例三：紅河大道南側(cè)、紅河富康花園小區(qū)西側(cè)，土地用途為普通商品住房用地，土地級(jí)別為二級(jí)，面積16513, 1.2容積率3.2，出讓年限為70年，總價(jià)為4730.9745萬元，土地單價(jià)為2865元/，于2010年10月13日拍賣成功，買受人為xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。比較因素的選擇根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途及區(qū)域位置等條件，選擇影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的主要因素有：（a）交易時(shí)間：確定地價(jià)指數(shù)，進(jìn)行交易日期修正。（b）交易情況：是否為正常、客觀、公平、自愿的交易。（c）土地使用年期修正。（d）區(qū)域因素：有居住社區(qū)成熟度、公交便捷度分值、對(duì)外交通便利度、公用設(shè)

22、施完善度、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度等。（e）個(gè)別因素：主要有宗地寬深比、守地臨街狀況、周圍土地利用類型、宗地面積、宗地形狀、商業(yè)聚集規(guī)模。編制比較因素：因素條件說明表比較因素待估宗地案例一案例二案例三位置夫子街天馬路與興州路交叉口朝陽路與育才路路口東南側(cè)紅河富康花園小區(qū)西側(cè)土地用途住宅用地住宅用地住宅用地住宅用地土地級(jí)別一級(jí)二級(jí)二級(jí)二級(jí)交易日期2011.4.252010.5.182009.12.312010.10.13交易情況正常拍賣拍賣拍賣土地單價(jià)（元/）待估153513752865土地使用年限69.67707070價(jià)格類型出讓出讓出讓出讓社區(qū)成熟度良好較好較好較好商業(yè)繁華度一般一般一般一般區(qū)域土地利

23、用類型住宅住宅住宅住宅交通便捷度良好良好良好良好基礎(chǔ)設(shè)施狀況五通五通五通五通公共服務(wù)配套設(shè)施完善基本完善基本完善基本完善環(huán)境質(zhì)量較差較好較好較好宗地形狀及可利用程度較好好好好臨路狀況未臨路兩面臨路兩面臨路一面臨路宗地面積一般適中適中適中宗地地質(zhì)情況無不良地質(zhì)現(xiàn)象無不良地質(zhì)現(xiàn)象無不良地質(zhì)現(xiàn)象無不良地質(zhì)現(xiàn)象 比較因素指數(shù)確定（a）使用年期修正系數(shù)宗地使用年限不同，其地價(jià)將會(huì)不同，且土地使用年限越長，其土地收益期限就越長，地價(jià)就越高。因此，通過土地使用權(quán)年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的價(jià)格上的差別。土地使用年限修正系數(shù)可通過下面公式計(jì)算確定：使用年期修正系數(shù)K=1-1/（1+r）m/1-1

24、/（1+r）n 式中：r：土地還原率（5.00%），根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日一年期存款利率2.25%(無風(fēng)險(xiǎn)利率)并結(jié)合該地區(qū)土地投資風(fēng)險(xiǎn)情況綜合確定為5.00%）， m：待估宗地法定最高出讓年限70年, n：比較宗地法定最高出讓年限70年。把以上數(shù)字代入公式計(jì)算可得使用年限修正系數(shù)為1。（b）土地級(jí)別修正系數(shù)將委估對(duì)象土地級(jí)別修正指數(shù)定為100，高一級(jí)上調(diào)10%，低一級(jí)下調(diào)10%。（c）土地用途因估價(jià)對(duì)象為住宅用地，與可比實(shí)例用途相同，故不需對(duì)估價(jià)對(duì)象與所選三個(gè)案例進(jìn)行土地不同用途修正。（d）交易日期修正指數(shù)的確定根據(jù)近年個(gè)舊市市場價(jià)格趨勢(shì)和地塊所在區(qū)域價(jià)格變化情況，得出委估區(qū)域用地價(jià)格變化幅度為平均

25、每月上漲0.5%。（e）居住社區(qū)成熟度修正指數(shù)的確定成熟度分為五個(gè)級(jí)別，良好、較好、一般或較差及差，每上、下調(diào)一個(gè)級(jí)別修正指數(shù)分別±2%。（f）商業(yè)繁華度修正指數(shù)的確定將商業(yè)繁華度分為五個(gè)級(jí)別，良好、較好、一般或較差及差，每上、下調(diào)一個(gè)級(jí)別修正指數(shù)分別±5%。（g）區(qū)域土地利用類型修正指數(shù)的確定以周圍土地利用類型為住宅、商業(yè)時(shí)的修正指數(shù)定為100，周圍土地利用類型為住宅、綜合或工業(yè)，修正指數(shù)分別下調(diào)2%。（h）交通便捷度的確定將交通便捷度分為良好、較好、一般、較差、差五級(jí)，每上下調(diào)一級(jí)幅度為±1%。 （i）基礎(chǔ)設(shè)施狀況修正指數(shù)的確定將基礎(chǔ)設(shè)施配套達(dá)到五通的修正指數(shù)定為100，五通或四通，修正指數(shù)下調(diào)幅度為5%。（j）公共服務(wù)配套設(shè)施修正指數(shù)的確定將公共服務(wù)配套分為分設(shè)施完善利用率高、設(shè)施完善利用率較高、設(shè)施基本齊全、僅有零星設(shè)施分布、未規(guī)劃五個(gè)級(jí)別，每降低一個(gè)級(jí)別，其指數(shù)就減少2%。(k)宗地形狀修正指數(shù)的確定將宗地形狀分為對(duì)土地利用影響良好、較好、對(duì)土地利用無不良影響、對(duì)土地利用有一定影響、有較大影響五個(gè)級(jí)別，每上下調(diào)一個(gè)級(jí)別則調(diào)整幅度為±3%。(l)環(huán)境質(zhì)量修正指數(shù)的確定將環(huán)境質(zhì)量分為良好、較好、一般、較差、差五類，每上