代建工程賬務(wù)處理

1、代建工程賬務(wù)處理 代建工程同時(shí)符合以下條件的，可就收取的代建手續(xù)費(fèi)按 服務(wù)業(yè)-代 理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅，如不同時(shí)符合下述條件，應(yīng)按照國(guó)稅函 1998554 號(hào)的規(guī)定，受托方按銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。1、由委托方自行立項(xiàng)；2、不發(fā)生土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；3、受托方不墊付資金，單獨(dú)收取代建手續(xù)費(fèi)（或管理費(fèi)）；4、事先 與委托方訂有委托代建合同。5、施工企業(yè)將建筑業(yè)發(fā)票全額開(kāi)具給委托建房單位。關(guān)于代建項(xiàng)目的核算問(wèn)題，由于代建項(xiàng)目不屬于B公司的資產(chǎn)而是代管項(xiàng)目，核算也屬于代為核算性質(zhì)，因此核算方法應(yīng)征求委托方的 意見(jiàn)，按照委托方確認(rèn)的方式核算。同時(shí)在核算方式上必須滿足稅務(wù) 上的要求，由于了 B公司不墊付資

2、金，而且發(fā)生的發(fā)票都應(yīng) A公司 的抬頭，那么在設(shè)立業(yè)務(wù)流程上，所有工程資金支出，應(yīng)走委托方的 帳；也可以受托方設(shè)立專戶，委托方的撥款?？顚Ｓ茫芡蟹讲荒荏w 現(xiàn)墊資。受托方的會(huì)計(jì)核算上，如果資金只是從委托方帳戶核算，那么可以只 設(shè)鋪助帳，正式帳只是對(duì)收取的代建費(fèi)進(jìn)行核算。如果受托方設(shè)專戶進(jìn)行核算，受托戶應(yīng)把代建工程整個(gè)流程體現(xiàn)出來(lái)，具體可參考以下內(nèi)容。代建工程開(kāi)發(fā)成本的核算一、代建工程的種類及其成本核算的對(duì)象和項(xiàng)目代建工程是指開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)的各種工程， 包括土地、房屋、市政工程等。由于各種代建工程有著不同的開(kāi)發(fā)特 點(diǎn)和內(nèi)容，在會(huì)計(jì)上也應(yīng)根據(jù)各類代建工程成本核算的不同特點(diǎn)和要

3、 求，采用相應(yīng)的費(fèi)用歸集和成本核算方法?，F(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定：企業(yè) 代委托單位開(kāi)發(fā)的土地（即建設(shè)場(chǎng)地）、各種房屋所發(fā)生的各項(xiàng)支出， 應(yīng)分別通過(guò) 開(kāi)發(fā)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本”和 開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成 本”賬戶進(jìn)行核算，并在這兩個(gè)賬戶下分別按土地、房屋成本核算對(duì) 象和成本項(xiàng)目歸集各項(xiàng)支出，進(jìn)行代建工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的明細(xì)分類 核算。除土地、房屋以外，企業(yè)代委托單位開(kāi)發(fā)的其他工程如市政工 程等，其所發(fā)生的支出，則應(yīng)通過(guò) 開(kāi)發(fā)成本代建工程開(kāi)發(fā)成本”賬戶 進(jìn)行核算。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)在 開(kāi)發(fā)成本代建工程開(kāi)發(fā)成本”賬戶核算 的，僅限于企業(yè)接受委托單位委托，代為開(kāi)發(fā)的除土地、房屋以外的 其他工程所發(fā)生的支出。代建工程開(kāi)

4、發(fā)成本的核算對(duì)象，應(yīng)根據(jù)各項(xiàng) 工程實(shí)際情況確定。成本項(xiàng)目一般可設(shè)置如下幾項(xiàng)：（I） 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程 費(fèi)；（5）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。在實(shí)際核算工作中，應(yīng)根據(jù)代建工程支出內(nèi)容 設(shè)置使用。二、代建工程開(kāi)發(fā)成本的核算開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程支出和對(duì)代建工程分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 用，應(yīng)記入開(kāi)發(fā)成本代建工程開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和銀行存款” 應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”庫(kù)存材料”應(yīng)付工資”開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用” 等賬戶的貸方。同時(shí)應(yīng)按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目分別歸類記入各代建工程開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬。代建工程開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬的格式, 基本上和房屋開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬相同。完成

5、全部開(kāi)發(fā)過(guò)程并經(jīng)驗(yàn)收的代建工程，應(yīng)將其實(shí)際開(kāi)發(fā)成本自開(kāi)發(fā)成本代建工程開(kāi)發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方， 并在將代建工程移交委托代建單位， 辦妥工程價(jià)款結(jié)算手續(xù)后，將代 建工程開(kāi)發(fā)成本自 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 經(jīng)營(yíng)成本”賬戶的借 方。如某開(kāi)發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托， 代為擴(kuò)建開(kāi)發(fā)小區(qū)旁邊 一條道路。擴(kuò)建過(guò)程中，用銀行存款支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)300000元，前期工程費(fèi)160000元，應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施工程款540000元，分配開(kāi)發(fā)間接 費(fèi)用80000元，在發(fā)生上列各項(xiàng)擴(kuò)建工程開(kāi)發(fā)支出和分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 用時(shí)，應(yīng)作如下分錄入賬：借：開(kāi)發(fā)成本代建工程開(kāi)發(fā)成本1080000貸：銀行存款460

6、000 應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款540000開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用80000道路擴(kuò)建工程完工并經(jīng)驗(yàn)收，結(jié)轉(zhuǎn)已完工程成本時(shí)，應(yīng)作如下分錄入賬：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品代建工程1080000貸：開(kāi)發(fā)成本代建工程開(kāi)發(fā)成本 1080000為滿足稅法的要求，在財(cái)務(wù)處理上，個(gè)人認(rèn)為應(yīng)在業(yè)務(wù)上有所突破， 財(cái)務(wù)處理只能是按業(yè)務(wù)特點(diǎn)，來(lái)滿足核算要求，代建的會(huì)計(jì)處理是很 多年以前的流程，由于稅務(wù)上不斷出現(xiàn)新的要求，老的核算思路已不 能滿足業(yè)務(wù)上的要求，希望網(wǎng)友提出寶貴意見(jiàn)，來(lái)解決不斷出現(xiàn)的新 問(wèn)題。代建工程開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)稅務(wù)處理關(guān)于代建工程的核算，規(guī)定不很明確，新準(zhǔn)則及新通則沒(méi)有說(shuō)明，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)教科書(shū)說(shuō)的太籠統(tǒng)，值得 我們探討。這里只探討會(huì)

7、計(jì)稅務(wù)處理，不探討籌劃。一、先看幾個(gè)稅務(wù)規(guī)定：A、 江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干征稅問(wèn)題的補(bǔ)充通知（二）蘇地 稅發(fā)1996074號(hào)三、關(guān)業(yè)其他代理服務(wù)的征稅問(wèn)題。其他代理服務(wù) 是指受托方按照協(xié)議或委托方的要求，以委托方的名義從事除代購(gòu)代 銷貨物、代辦進(jìn)出口、介紹服務(wù)以外的其他受托事項(xiàng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并與委托方實(shí)行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向委托方收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。 納稅人提供上述其他代理服務(wù)，可根據(jù)其實(shí)際取得的手續(xù)費(fèi)，按服務(wù) 業(yè)稅務(wù)依5%的稅率計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。否則，應(yīng)一律按自營(yíng)業(yè)務(wù)計(jì)征營(yíng)業(yè) 稅。四、關(guān)于房屋開(kāi)發(fā)公司代承建的房屋征稅問(wèn)題。 房屋開(kāi)發(fā)公司承辦國(guó) 家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房的單位

8、能提供土地使用權(quán) 證書(shū)和有關(guān)部門的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書(shū)以及基建計(jì)劃，且房屋開(kāi)發(fā)公司 （即受托方）不墊付資金，并同時(shí)符合本通知第三：條中"其他代理 服務(wù)"條件的，則對(duì)房屋開(kāi)發(fā)公司實(shí)際取得的手續(xù)費(fèi)收入按"服務(wù)業(yè)"稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。否則，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)公司承辦建設(shè)的各種房屋，均應(yīng) 全額按"銷售不動(dòng)產(chǎn)"計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。B、 關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代建工程征收營(yíng)業(yè)稅的批復(fù)寧地稅（流）發(fā)1998073 號(hào)你局關(guān)于進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代建工程計(jì)稅依據(jù)的請(qǐng)示（銀地稅（流）發(fā)1998008號(hào)）收悉。經(jīng)了解，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事代 建工程業(yè)務(wù)的方式有二種：第一種是土

9、地使用權(quán)歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)； 第二種是土地使用權(quán)歸建設(shè)單位。以上二種方式，工程所需全部建設(shè) 資金均由建設(shè)單位提供，并與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂工程代建合同或房 屋代建協(xié)議書(shū)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)工作，并按代建工程總投資的一定比例收取管理費(fèi)（代建費(fèi)）或按代建工程的建筑 面積定額收取管理費(fèi)（代建費(fèi)）。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：一、凡土地使用權(quán)歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與建設(shè) 單位如何結(jié)算，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程價(jià)款及管理費(fèi)（代建費(fèi)）和 價(jià)外費(fèi)用，按 銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。二、凡土地使用權(quán)歸建設(shè)單位的，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的代建業(yè)務(wù)， 其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括管理費(fèi)（代建費(fèi)）和價(jià)外費(fèi)

10、用，按 服務(wù)業(yè)”稅目 征收營(yíng)業(yè)稅。C、關(guān)于 代建”房屋行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)國(guó)稅函1998554 號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱甲方）取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后 根據(jù)其他單位（以下簡(jiǎn)稱乙方）的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方 預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上 述行為屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按 銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；如甲方 自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對(duì)甲方的自建行為，按建筑業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。D、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收企業(yè)所得稅的有關(guān)規(guī)定國(guó)稅發(fā)200631號(hào)七、 關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問(wèn)題（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過(guò)12個(gè)月的，可按合同約定的

11、價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。完工百分比法即是根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收入和費(fèi)用。完工進(jìn)度可按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例、 測(cè)量已完成合同工作量等 方法確定。（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節(jié)省的材料、下腳料、 報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于 實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。補(bǔ)充一下（一），一般是在竣工后一次結(jié)算辦法確認(rèn)收入。補(bǔ)充一下（二），出售時(shí)，繳納增值稅，按小規(guī)模工業(yè) 6%繳納增值稅。二、代建工程的必備

12、條件：從上邊 4個(gè)稅務(wù)規(guī)定可看出1、委托方擁 有土地使用權(quán)。2、委托方取得了有關(guān)部門的批復(fù)，既委托方立項(xiàng)。3、簽訂委托代建合同，列明合理代建費(fèi)。4、受托方（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司）不墊付資金。三、代建工程和定向開(kāi)發(fā)及合作建房的區(qū)別。代建工程和定向開(kāi)發(fā)、合作建房有本質(zhì)區(qū)別。定向開(kāi)發(fā)（先有了購(gòu)房 人，你開(kāi)發(fā)的房屋是專門賣給他們的。實(shí)際上是一種定向銷售方式， 其他與正常開(kāi)發(fā)過(guò)程沒(méi)區(qū)別的）。合作建房（國(guó)稅函發(fā)1995 156號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知十七、合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱 甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱乙方）提供資金，合作建 房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方

13、式是純粹的以物易物”即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建 房。）四、在實(shí)際處理過(guò)程中代建工程的兩種方式：第一種方式是受托方與委托方實(shí)行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向委托 方收取代建手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)，就是說(shuō)在建設(shè)過(guò)程中施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān) 理等不與房屋開(kāi)發(fā)公司（受托方）簽訂合同，而直接與委托方簽訂合 同，受托方只收取一定代理費(fèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的代建工程成本核算很簡(jiǎn)單， 僅僅核算代建手續(xù)費(fèi)即 可。在工程結(jié)束時(shí)向委托方開(kāi)具服務(wù)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票， 繳納按服務(wù)業(yè) 的營(yíng)業(yè)稅。委托方自用產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的不繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增

14、值稅、 所得稅等稅種。委托方產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的則繳納稅金， 產(chǎn)權(quán)所有方的發(fā) 票由委托方開(kāi)具。第二種方式是受托方與委托方實(shí)行撥付結(jié)算， 就是說(shuō)在建設(shè)過(guò)程中施 工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理等直接與房屋開(kāi)發(fā)公司（受托方）簽訂合同，不與 委托方簽訂合同，資金由委托方撥付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 公司再撥付給施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理等。最后銷售或移交給委托方， 并向委托方收取代建手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。這種方式也就是中國(guó)目前所有房 地產(chǎn)教科書(shū)上所講述的，代建工程開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受 委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)除土地、房屋以外的市政工程（如城市道 路、基礎(chǔ)設(shè)施、園林綠化、旅游風(fēng)景）等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。代 建的土地、

15、房屋參照正常的開(kāi)發(fā)成本設(shè)置。開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程支出和對(duì)代建工程分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 用，應(yīng)記入 生產(chǎn)成本（開(kāi)發(fā)成本）-代建工程開(kāi)發(fā)成本”科目的借方 和 銀行存款”應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款”原材料”應(yīng)付職工薪酬” 制造費(fèi)用（開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用）”等科目的貸方。同時(shí)應(yīng)按成本核算對(duì)象 和成本項(xiàng)目分別歸類記入各代建工程開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬。代建工程 開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬的格式，基本上和房屋開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬相 同。完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程并經(jīng)驗(yàn)收的代建工程， 應(yīng)將其實(shí)際開(kāi)發(fā)成本自 生產(chǎn)成本-代建工程開(kāi)發(fā)成本”科目的貸方轉(zhuǎn)入 庫(kù)存商品（開(kāi)發(fā)產(chǎn) 品）”科目的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價(jià) 款結(jié)算手續(xù)后，將

16、代建工程開(kāi)發(fā)成本自庫(kù)存商品”科目的貸方轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目的借方。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不僅核算代建工程成本， 還要核算代建手續(xù)費(fèi)。在工 程結(jié)束時(shí)的稅金繳納及發(fā)票開(kāi)具同第一種方式。擴(kuò)展閱讀：代建工程的稅務(wù)賬務(wù)處理代建工程開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)稅務(wù)處理關(guān)于代建工程的核算，規(guī)定不很明確，新準(zhǔn)則及新通則沒(méi)有說(shuō)明，房 地產(chǎn)會(huì)計(jì)教科書(shū)說(shuō)的太籠統(tǒng)，值得我們探討。一、先看 5個(gè)稅務(wù)規(guī)定 及會(huì)計(jì)規(guī)定：A、江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干征稅問(wèn)題的補(bǔ)充通知（二）蘇地 稅發(fā)1996074號(hào)三、關(guān)業(yè)其他代理服務(wù)的征稅問(wèn)題。其他代理服務(wù) 是指受托方按照協(xié)議或委托方的要求，以委托方的名義從事除代購(gòu)代 銷貨物、*進(jìn)出口、介紹服務(wù)以外的其

17、他受托事項(xiàng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并與 委托方實(shí)行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向委托方收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。 納稅人提供上述其他代理服務(wù)，可根據(jù)其實(shí)際取得的手續(xù)費(fèi)，按服務(wù) 業(yè)稅務(wù)依5%的稅率計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。否則，應(yīng)一律按自營(yíng)業(yè)務(wù)計(jì)征營(yíng)業(yè) 稅。四、關(guān)于房屋開(kāi)發(fā)公司代承建的房屋征稅問(wèn)題。 房屋開(kāi)發(fā)公司承辦國(guó) 家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房的單位能提供土地使用權(quán) 證書(shū)和有關(guān)部門的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書(shū)以及基建計(jì)劃，且房屋開(kāi)發(fā)公司 （即受托方）不墊付資金，并同時(shí)符合本通知第三：條中"其他代理 服務(wù)"條件的，則對(duì)房屋開(kāi)發(fā)公司實(shí)際取得的手續(xù)費(fèi)收入按"服務(wù)業(yè)"稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。否則，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)

18、公司承辦建設(shè)的各種房屋，均應(yīng) 全額按"銷售不動(dòng)產(chǎn)"計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。B、關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代建工 程征收營(yíng)業(yè)稅的批復(fù)寧地稅（流）發(fā)1998073號(hào)你局關(guān)于進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代建工程計(jì)稅依據(jù)的請(qǐng)示（銀地稅（流）發(fā)1998008號(hào)）收悉。經(jīng)了解，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事代 建工程業(yè)務(wù)的方式有二種：第一種是土地使用權(quán)歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)； 第二種是土地使用權(quán)歸建設(shè)單位。以上二種方式，工程所需全部建設(shè) 資金均由建設(shè)單位提供，并與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂工程代建合同或房 屋代建協(xié)議書(shū)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)工作，并按代建工程總投資的一定比例收取管理費(fèi)（代建費(fèi)）或按代建工程的建筑面積

19、定額收取管理費(fèi)（代建費(fèi)）。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下:一、凡土地使用權(quán)歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與建設(shè) 單位如何結(jié)算，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程價(jià)款及管理費(fèi)（代建費(fèi)）和 價(jià)外費(fèi)用，按 銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。二、凡土地使用權(quán)歸建設(shè)單位的，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的代建業(yè)務(wù)， 其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括管理費(fèi)（代建費(fèi)）和價(jià)外費(fèi)用，按 服務(wù)業(yè)”稅目 征收營(yíng)業(yè)稅。C、關(guān)于 代建”房屋行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)國(guó)稅函1998554 號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱甲方）取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后 根據(jù)其他單位（以下簡(jiǎn)稱乙方）的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方 預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移

20、等手續(xù)。甲方的上 述行為屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按 銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；如甲方 自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對(duì)甲方的自建行為，按建筑業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。D、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收企業(yè)所得稅的有關(guān)規(guī)定國(guó)稅發(fā)200631號(hào)七、 關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問(wèn)題（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過(guò)12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間超過(guò) 12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。完工百分比法即是根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收入和費(fèi)用。完工進(jìn)度可按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例、已經(jīng)完成 的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例、 測(cè)量已完

21、成合同工作量等 方法確定。（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節(jié)省的材料、 下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有 的，應(yīng)于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。補(bǔ)充一下（一），一般是在竣工后一次結(jié)算辦法確認(rèn)收入。補(bǔ)充一下（二），出售時(shí)，繳納增值稅，按小規(guī)模 3%征收率繳納增值稅。E、注冊(cè)會(huì)計(jì)師教材稅法里關(guān)于土地增值稅的房地產(chǎn)代建房行為：這 種情況是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)， 開(kāi)發(fā)完成后向 客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收 入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。也就是不屬于土

22、地增值稅暫行條例第二 條規(guī)定的情形。F、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定的通知（財(cái)基字199974號(hào)）四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托代建房屋及其他工程， 不需辦理土地使用權(quán)過(guò)房過(guò)登記手續(xù)。在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù) 后，應(yīng)按照委托方確認(rèn)的結(jié)算價(jià)款，計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)代建工程 相關(guān)成本二、代建工程的必備條件：從上邊稅務(wù)規(guī)定及會(huì)計(jì)規(guī)定可看出1、委托方擁有土地使用權(quán)。2、委托方取得了有關(guān)部門的批復(fù)，既委托方 立項(xiàng)。3、簽訂委托代建合同，列明合理代建費(fèi)。4、受托方（房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)公司）不墊付資金。三、代建工程和定向開(kāi)發(fā)及合作建房的區(qū)別。代建工程和定向開(kāi)發(fā)、合作建房有本質(zhì)區(qū)別定向開(kāi)發(fā)通常是指房地產(chǎn)企

23、業(yè)根據(jù)定向客戶群（團(tuán)購(gòu)客戶）進(jìn)行的有針對(duì)性項(xiàng)目開(kāi)發(fā)行為。定向開(kāi)發(fā)實(shí)際上是一種定向銷售方式， 與開(kāi)發(fā) 企業(yè)自行開(kāi)發(fā)過(guò)程沒(méi)實(shí)質(zhì)的區(qū)別，收入、成本、稅金等會(huì)計(jì)核算也與 自行開(kāi)發(fā)一致。合作建房，廣義的合作建房是包括以各類形式聯(lián)合開(kāi) 發(fā)土地、建設(shè)房屋建筑等行為，且不限于商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)主 體不一定是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。而狹義的合作建房主要是指商業(yè)性開(kāi) 發(fā)，即雙方（或多方）當(dāng)事人約定，由一方提供建設(shè)用地，另外一方提 供資金、勞務(wù)和技術(shù)等，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益 的一種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，最為常見(jiàn)的是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為主體的聯(lián) 合開(kāi)發(fā)。四、在實(shí)際處理過(guò)程中代建工程的兩種方式：第一種方式是受托方與委托方實(shí)行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向委托 方收取代建手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)，就是說(shuō)在建設(shè)過(guò)程中施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān) 理等不與房屋開(kāi)發(fā)公司（受托方）簽訂合同，而直接與委托方簽訂合 同，受托方只收取一定代理費(fèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的 代建工程成本核算很簡(jiǎn)單，僅僅核算代建手續(xù)費(fèi)即可。在工程結(jié)束時(shí) 僅就代建手續(xù)費(fèi)向委托方開(kāi)具發(fā)票， 繳納按服務(wù)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅。委托方 自用產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的不繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅等稅種。委托方產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的（如委托代建的商品房、住宅房等）則不按代 建處理。委托方憑簽訂合同的施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理等提供的發(fā)票和 房地產(chǎn)公司開(kāi)具的代建手續(xù)費(fèi)發(fā)票計(jì)入固定資產(chǎn)。第