休閑娛樂(lè)會(huì)所項(xiàng)目策劃書(shū)

1、休閑娛樂(lè)會(huì)所項(xiàng)目籌備計(jì)劃書(shū) 2011.09 目 錄第一章 項(xiàng)目概要 2第二章 市場(chǎng)分析 3第三章 項(xiàng)目定位分析 5第四章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 8第五章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念 11第六章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 12第七章 風(fēng)險(xiǎn)分析與應(yīng)對(duì)策略 18第一章 項(xiàng)目概要本項(xiàng)目抓住休閑娛樂(lè)行業(yè)迅速發(fā)展的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，依據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及團(tuán)隊(duì)對(duì)行業(yè)市場(chǎng)的充分了解與專(zhuān)業(yè)判斷，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，最大限度地利用當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的雄厚資金、專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)、社會(huì)關(guān)系等各方面的資源優(yōu)勢(shì)，致力于在惠州打造一個(gè)集保健理療與夜總會(huì)娛樂(lè)于一體的全新休閑娛樂(lè)品牌。Ø 經(jīng)營(yíng)主體：惠州市*休閑娛樂(lè)會(huì)所有限公司（具體命名待定）Ø 業(yè)務(wù)范圍：足療、洗浴、按摩

2、為主，夜總會(huì)娛樂(lè)為輔Ø 項(xiàng)目選址：惠州市花邊南路隆泰金都對(duì)面（初定）Ø 經(jīng)營(yíng)面積：約3000（具體規(guī)劃布局詳見(jiàn)后文）Ø 投資金額：約1500萬(wàn)元（具體詳見(jiàn)投資預(yù)算部分）第二章 市場(chǎng)分析一休閑娛樂(lè)行業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)、人民生活質(zhì)量的提高和傳統(tǒng)保健產(chǎn)業(yè)的發(fā)揚(yáng)光大，休閑娛樂(lè)成為現(xiàn)代人重要的生活方式，休閑娛樂(lè)行業(yè)在中國(guó)異軍突起。經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，必然伴隨著休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一條規(guī)律。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)的年產(chǎn)值超過(guò)2000億人民幣。“休閑娛樂(lè)”所帶動(dòng)的各類(lèi)生產(chǎn)和服務(wù)活動(dòng)，日益成為經(jīng)濟(jì)繁榮的重要因素。據(jù)美國(guó)休閑專(zhuān)家杰夫瑞戈比預(yù)測(cè)，專(zhuān)門(mén)提供休閑

3、服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)在2015年左右將主導(dǎo)勞務(wù)市場(chǎng)，休閑業(yè)在GDP中將有一半的份額。而國(guó)內(nèi)外不少專(zhuān)家學(xué)者認(rèn)為，在2015年后的約100年時(shí)間內(nèi)，休閑經(jīng)濟(jì)將居主導(dǎo)地位。隨著人們工作、生活節(jié)奏的不斷加快，生活水平的穩(wěn)步提高，休閑理療在短短的幾年內(nèi)異軍突起，正成為現(xiàn)代人消除“亞健康”保健休閑的潮流和時(shí)尚。足療、穴位針灸、按摩推拿、刮痧等休閑健康理療形式，不僅逐漸為市民大眾喜聞樂(lè)見(jiàn)，而且成為人們放松身心、交友待客、商務(wù)洽談的場(chǎng)所，也是消費(fèi)經(jīng)濟(jì)的新的發(fā)現(xiàn)點(diǎn)、著陸點(diǎn)和生長(zhǎng)點(diǎn)。在歐洲、日本、韓國(guó)、東南亞，休閑理療養(yǎng)生正漸成為習(xí)慣，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)的一些企業(yè)也以“陽(yáng)光操作、規(guī)范經(jīng)營(yíng)”的休閑保健理念給市場(chǎng)帶來(lái)了巨大的商機(jī)和發(fā)

4、展空間。二惠州休閑娛樂(lè)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀通過(guò)對(duì)惠州業(yè)進(jìn)行廣泛的考察，根據(jù)本項(xiàng)目擬建的規(guī)模檔次，在休閑理療方面,我們選定周邊的金泰沐足、金手指、順天云景等距離本項(xiàng)目較近的同等級(jí)經(jīng)營(yíng)企業(yè)列為關(guān)聯(lián)單位，作為重點(diǎn)考察的對(duì)象；在夜總會(huì)業(yè)務(wù)方面，則選定康帝、隆泰金都、英煌會(huì)、瑤芳等單位作為重點(diǎn)考察的對(duì)象。以下是兩組經(jīng)營(yíng)情況分析表：1. 周邊關(guān)聯(lián)休閑理療單位基本情況和經(jīng)營(yíng)狀況表： 單位類(lèi)項(xiàng)金泰沐足金手指風(fēng)華港順天云景金太陽(yáng)席位數(shù)量200240160100150經(jīng)營(yíng)面積13001500120010001200設(shè)備檔次中高定位中等定位中低定位中低定位中等定位服務(wù)項(xiàng)目沐足、按摩沐足、按摩沐足、按摩沐足、按摩沐足、按摩

5、收費(fèi)情況140元/雙鐘120元/雙鐘90元/雙鐘100元/雙鐘120元/雙鐘上 座 率平時(shí)：80 %節(jié)假日：120 %平時(shí)：100 %節(jié)假日：250 %平時(shí)：50 %節(jié)假日：100 %平時(shí)：80 %節(jié)假日：200 %平時(shí)：60 %節(jié)假日：150 %2. 周邊關(guān)聯(lián)夜總會(huì)娛樂(lè)單位基本情況和經(jīng)營(yíng)狀況表： 單位類(lèi)項(xiàng)康帝隆泰金都瑤芳英豪會(huì)所英煌會(huì)包間數(shù)量4030504040經(jīng)營(yíng)面積16001200200012001200設(shè)備檔次高檔定位高檔定位中等定位中低定位中低定位收費(fèi)情況3000元/間2500元/間2000元/間1500元/間1500元/間開(kāi) 房 率平時(shí)：60 %節(jié)假日：100 %平時(shí)：50 %節(jié)假

6、日：100 %平時(shí)：60 %節(jié)假日：100 %平時(shí)：50 %節(jié)假日：100 %平時(shí)：100 %節(jié)假日：100 %結(jié)論：從上面的調(diào)查表分析，惠州的休閑娛樂(lè)企業(yè)大多處于中檔定位，無(wú)論從裝修設(shè)備檔次、收費(fèi)等方面都可以反映出來(lái)。而且從以上的上座率和開(kāi)房率來(lái)看，惠州的休閑娛樂(lè)市場(chǎng)遠(yuǎn)未達(dá)到飽和狀態(tài)，仍處于需求大于供應(yīng)的市場(chǎng)狀況。第三章 項(xiàng)目定位分析一項(xiàng)目品牌定位根據(jù)對(duì)惠州休閑娛樂(lè)行業(yè)市場(chǎng)狀況的分析，深入了解行業(yè)市場(chǎng)的需求狀況，本項(xiàng)目品牌定位為高端市場(chǎng)品牌，通過(guò)硬件環(huán)境投入、高質(zhì)量的專(zhuān)業(yè)服務(wù)、準(zhǔn)確客源定位、品牌形象推廣等方式，打造一個(gè)集保健理療與夜總會(huì)娛樂(lè)于一體的高端休閑娛樂(lè)品牌。二項(xiàng)目客源定位根據(jù)項(xiàng)目的高

7、端品牌定位，結(jié)合惠州當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)狀況及本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍，細(xì)分和定位本項(xiàng)目的客源群體為：1.保健理療業(yè)務(wù)客源定位：政府人員、企業(yè)老板、高薪白領(lǐng)等群體，適合于朋友接待、商務(wù)接待、政府接待等活動(dòng)。2.夜總會(huì)娛樂(lè)業(yè)務(wù)客源定位：政府人員、企業(yè)老板等群體，適合于較高規(guī)格的政府接待與商務(wù)接待等活動(dòng)。三項(xiàng)目產(chǎn)品定位1.產(chǎn)品組合定位足療是傳統(tǒng)理療的重要組成部分，社會(huì)上普遍認(rèn)同經(jīng)常進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的足療，能夠起到保健作用。對(duì)比推拿按摩、SPA、桑拿等理療形式，足療能被更廣泛地接受。因此，本項(xiàng)目在保健理療業(yè)務(wù)方面的產(chǎn)品組合定位中，依然以專(zhuān)業(yè)的足療作為核心產(chǎn)品，配合傳統(tǒng)推拿按摩的服務(wù)產(chǎn)品，適應(yīng)市場(chǎng)需求。同時(shí)，針對(duì)高端客戶(hù)的政

8、府或商務(wù)接待需求，增加夜總會(huì)娛樂(lè)服務(wù)產(chǎn)品，讓高端客戶(hù)群感受“理療娛樂(lè)”的至尊享受，以高質(zhì)量的硬件環(huán)境和服務(wù)獲得高端群體的青睞，引領(lǐng)高端消費(fèi)。2.產(chǎn)品價(jià)格定位本項(xiàng)目客源定位的鎖定在當(dāng)?shù)馗叨说目蛻?hù)群，高質(zhì)量的硬件環(huán)境及 “專(zhuān)業(yè)、至尊享受”的產(chǎn)品的組合，決定了需要在價(jià)格方面區(qū)分目標(biāo)群體。因此，在產(chǎn)品定價(jià)方面，本項(xiàng)目的價(jià)格定位以高出市場(chǎng)平均價(jià)格約30%的定位，以體現(xiàn)高端的品牌定位，增加盈利的能力。四項(xiàng)目SWOT分析1.優(yōu)勢(shì)（Strengths ) Ø 專(zhuān)業(yè)理療技法，針對(duì)高端群體打造“理療娛樂(lè)”至尊享受的專(zhuān)業(yè)服務(wù)體驗(yàn)，易獲得客戶(hù)的青睞，打開(kāi)高端客戶(hù)市場(chǎng)；Ø 項(xiàng)目選址位于惠州較繁華的地

9、段，行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境成熟，客源充分；Ø 惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，休閑娛樂(lè)的市場(chǎng)需求旺盛；Ø 擁有良好的社會(huì)關(guān)系資源及雄厚的資金實(shí)力。2.劣勢(shì)（Weaknesses ) Ø 進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)相對(duì)滯后；Ø 產(chǎn)品價(jià)格定位較高；Ø 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積不大，較難產(chǎn)生更大的規(guī)模效應(yīng)。3.發(fā)展機(jī)會(huì)（Opportunities ) 得益于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，休閑娛樂(lè)行業(yè)正處于一個(gè)飛速發(fā)展的時(shí)期。結(jié)合惠州的實(shí)際情況，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上暫未出現(xiàn)專(zhuān)業(yè)、高端的，集休閑理療與夜總會(huì)娛樂(lè)與一體的會(huì)所式經(jīng)營(yíng)品牌。以此為契機(jī)和賣(mài)點(diǎn)，將有利于迅速占領(lǐng)惠州休閑娛樂(lè)的高端市場(chǎng)，引領(lǐng)惠州高端休閑娛樂(lè)消費(fèi)。4.

10、競(jìng)爭(zhēng)威脅（Threats ) 惠州當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上中低端沐足理療的經(jīng)營(yíng)單位較多，大多收費(fèi)較低，消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有非專(zhuān)業(yè)理療的認(rèn)識(shí)較根深蒂固，這都將給項(xiàng)目帶來(lái)較大的競(jìng)爭(zhēng)威脅?？偨Y(jié)：經(jīng)過(guò)綜合的SW0T分析，惠州整體經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)、對(duì)休閑娛樂(lè)業(yè)的政策相對(duì)寬松，為本項(xiàng)目的投資提供了良好的環(huán)境。契合休閑娛樂(lè)行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期的市場(chǎng)機(jī)遇，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)需求，針對(duì)目前市場(chǎng)存在的缺陷，細(xì)分目標(biāo)群體，采取差異化定位的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)策略，發(fā)揮項(xiàng)目品牌的專(zhuān)業(yè)技法、高質(zhì)量服務(wù)、良好硬件環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，滿(mǎn)足專(zhuān)業(yè)、高端、綜合的市場(chǎng)需求。第四章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃一項(xiàng)目組織建設(shè)1注冊(cè)項(xiàng)目公司以李文麗作為公司股東及法人代表，在惠州當(dāng)?shù)刈?cè)項(xiàng)目公司，引進(jìn)

11、1500萬(wàn)元注冊(cè)資本。項(xiàng)目公司命名暫定為：惠州市*娛樂(lè)會(huì)所有限公司。2.公司組織架構(gòu)二項(xiàng)目實(shí)施流程為了科學(xué)規(guī)范地建設(shè)本項(xiàng)目，盡量避免由于項(xiàng)目前期因定位失誤，重復(fù)施工，運(yùn)營(yíng)管理不善等原因，導(dǎo)致的投資風(fēng)險(xiǎn)。投資時(shí)按以下運(yùn)作流程運(yùn)行。第一步：編制休閑娛樂(lè)會(huì)所項(xiàng)目籌備計(jì)劃書(shū)第二步：依據(jù)休閑娛樂(lè)會(huì)所項(xiàng)目籌備計(jì)劃書(shū)進(jìn)行項(xiàng)目方案審定，同時(shí)進(jìn)行資金規(guī)劃與籌措。第三步：確定項(xiàng)目運(yùn)行合作單位（包括項(xiàng)目行業(yè)運(yùn)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)單位、裝修設(shè)計(jì)單位和工程監(jiān)理單位）。第四步：組建項(xiàng)目執(zhí)行團(tuán)隊(duì)（包括運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)、行政等人員），該團(tuán)隊(duì)與各合作單位共同組建項(xiàng)目籌備小組。第五步：項(xiàng)目籌備小組共同擬定籌備進(jìn)度日程表，各部門(mén)嚴(yán)格按日程表交叉作

12、業(yè)運(yùn)行。第六步：在籌建過(guò)程中重點(diǎn)導(dǎo)入科學(xué)化、國(guó)際化、規(guī)范化運(yùn)行模式，組建優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，完整財(cái)稅規(guī)劃方案，采用行業(yè)信息化管理系統(tǒng)等；同時(shí)注重工程施工質(zhì)量，以及設(shè)施設(shè)備的選用。第七步：擬定開(kāi)業(yè)方案，按倒計(jì)時(shí)進(jìn)行適當(dāng)營(yíng)銷(xiāo)推廣，同時(shí)選定項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的運(yùn)營(yíng)管理方式。第八步：成功開(kāi)業(yè)，穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。第九步：獲取強(qiáng)大社會(huì)資源平臺(tái)與社會(huì)影響力，并且有效實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流積累。三項(xiàng)目實(shí)施日程安排日 期計(jì)劃工作內(nèi)容備 注2011年10月下旬資金到位2011年11月底前1. 簽訂場(chǎng)地租賃協(xié)議2. 設(shè)定籌備辦公室3. 項(xiàng)目核心籌備人員到位4. 敲定項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工單位2011年12月上旬完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)，審定設(shè)計(jì)方案2012年3月

13、底前完成所有裝修工程2012年4月底前1. 完成技師、服務(wù)人員招聘2. 開(kāi)展技師、服務(wù)人員培訓(xùn)3. 完成所有設(shè)備、物品的采購(gòu)工作4. 完成相關(guān)證件、執(zhí)照的辦理2012年5月1日隆重試業(yè)第五章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念本項(xiàng)目的產(chǎn)品、價(jià)格及品牌均定位為惠州當(dāng)?shù)氐母叨耸袌?chǎng)，因此，在硬件投入方面，必須具備做到區(qū)別于惠州當(dāng)?shù)氐囊恍蕵?lè)場(chǎng)所的環(huán)境設(shè)計(jì)，做到別出心裁、與眾不同。行之有效的方法是與一些著名的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行合作，結(jié)合當(dāng)前北京、上海、廣州、香港等一線(xiàn)城市的知名休閑娛樂(lè)場(chǎng)所的主流環(huán)境設(shè)計(jì)，讓硬件條件成為贏(yíng)得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有利因素之一。以下參照一些知名的會(huì)所反映本項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì)理念。(休閑理療環(huán)境設(shè)計(jì)參照)(夜總會(huì)環(huán)境

14、設(shè)計(jì)參照)第六章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一項(xiàng)目財(cái)務(wù)技術(shù)數(shù)據(jù)指標(biāo)1.面積技術(shù)數(shù)據(jù)匯總表項(xiàng) 目指 標(biāo)備 注會(huì)所大堂150 過(guò)道、走廊150 所有走廊面積合計(jì)休閑理療面積1400 夜總會(huì)面積1200 辦公區(qū)域面積200 包括行政、會(huì)議辦公面積后勤區(qū)域面積200 含倉(cāng)庫(kù)、食堂等功能區(qū)域面積總和：3000 2.經(jīng)營(yíng)布局技術(shù)數(shù)據(jù)匯總表經(jīng)營(yíng)類(lèi)型面積設(shè)置房間數(shù)量席位數(shù)量休閑理療大 房40 / 間8 間8 個(gè)中 房30 / 間16間6個(gè)小 房20 / 間16間4個(gè)情侶房12 / 間10間2個(gè)夜 總 會(huì)總統(tǒng)房65 / 間5間豪華房40 / 間10間貴賓房30 / 間15間二項(xiàng)目投資估算1.裝飾工程費(fèi)用序號(hào)項(xiàng) 目估算方法與說(shuō)

15、明基礎(chǔ)指標(biāo)單位單價(jià)（元）/系數(shù)估算值（萬(wàn)元）1會(huì)所大堂按市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)及項(xiàng)目要求估算1502000302過(guò)道、走廊同上1501000153理療大房同上8間60000484理療中房同上16間40000645理療小房同上16間30000486理療情侶房同上10間20000207夜總會(huì)總統(tǒng)房同上5間100000508夜總會(huì)豪華房同上10間80000809夜總會(huì)貴賓房同上15間60000909辦公區(qū)域同上20015003010后勤區(qū)域同上2008001611室外燈光、燈飾、廣告牌同上1組3535裝 飾 工 程 費(fèi) 用 小 計(jì)5262.經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備費(fèi)用序號(hào)項(xiàng) 目估算方法與說(shuō)明基礎(chǔ)指標(biāo)單位單價(jià)（元）/系數(shù)估算值

16、（萬(wàn)元）1綜合空調(diào)系統(tǒng)按市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)及項(xiàng)目要求估算1套60602綜合消防工程同上1套30303綜合監(jiān)控系統(tǒng)同上1套10104管理軟件系統(tǒng)及硬件同上1套35355綜合熱水系統(tǒng)同上1套886發(fā)電機(jī)組同上1套15157電視機(jī)及有線(xiàn)電視同上1批80808綜合污水處理同上1套10109理療設(shè)備同上1批808010音響系統(tǒng)設(shè)備同上1批505011夜總會(huì)家具同上1批6060經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備費(fèi)用小計(jì)4383.開(kāi)辦費(fèi)用與流動(dòng)資金序號(hào)項(xiàng) 目估算方法與說(shuō)明基礎(chǔ)指標(biāo)單位單價(jià)（元）/系數(shù)估算值（萬(wàn)元）1桑拿用品按市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)及項(xiàng)目要求估算1批662桑拿布草同上1批333夜總會(huì)用品用具同上1批884清潔設(shè)備及用品同上1批115辦公設(shè)

17、備、家具同上1批20206注冊(cè)、辦證費(fèi)用同上-337裝修設(shè)計(jì)費(fèi)用同上-30308籌備期工資及福利同上-25259辦公車(chē)輛添置同上-808010開(kāi)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用同上1宗202011員工制服同上400套200812員工宿舍及餐廳同上-606013租金及押金同上-303013隱性費(fèi)用-505014流動(dòng)資金-300200開(kāi)辦費(fèi)用小計(jì)5544.會(huì)所投資估算表匯總類(lèi) 別估算值（萬(wàn)元）占總投資的百分比裝飾工程526.0034.65 %經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備費(fèi)用438.0028.85 %開(kāi)辦費(fèi)用與流動(dòng)資金554.0036.50 %項(xiàng)目總投資估算1518.00100%業(yè)務(wù)類(lèi)別單位數(shù)量日均使用率單位平均消費(fèi)營(yíng)業(yè)收入休閑理療22

18、6（席）160 %150元/席5.42萬(wàn)夜 總 會(huì)30（間）70 %4500元/間9.45 萬(wàn)每日營(yíng)業(yè)收入14.87 萬(wàn)每月?tīng)I(yíng)業(yè)收入446.1 萬(wàn)每年?duì)I業(yè)收入5353.2萬(wàn)二項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)根據(jù)營(yíng)業(yè)收入，按照每年15%的行業(yè)凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)，即Ø 每年凈利潤(rùn)額為：5407.2萬(wàn) × 15 % 802.98萬(wàn)元/年；Ø 投資回報(bào)期為：1518萬(wàn) ÷ 802.98萬(wàn) 1.89年。第七章 風(fēng)險(xiǎn)分析與應(yīng)對(duì)策略一政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)包括政府限制休閑娛樂(lè)項(xiàng)目建設(shè)或提高準(zhǔn)入門(mén)檻，或項(xiàng)目本身受環(huán)保及其他政策、法規(guī)的影響而無(wú)法立項(xiàng)，或項(xiàng)目啟動(dòng)后無(wú)法正常進(jìn)行。Ø 應(yīng)對(duì)策略：

19、A. 項(xiàng)目啟動(dòng)前進(jìn)行充分的調(diào)查、分析和論證；B. 加強(qiáng)與政府有關(guān)管理部門(mén)的溝通，引用其他城市的行業(yè)發(fā)展情況，獲取政府部門(mén)支持；C. 通過(guò)各種方法把項(xiàng)目置于法律保護(hù)之下；D. 嚴(yán)格按行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)操作實(shí)施項(xiàng)目。二資金風(fēng)險(xiǎn) 資金風(fēng)險(xiǎn)是指投資者對(duì)資金的需求估計(jì)不足，資金的安排、使用計(jì)劃不周密，從而造成資金缺口，以致延長(zhǎng)項(xiàng)目的建設(shè)周期，增加建設(shè)成本，最終延緩項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)間，喪失市場(chǎng)先機(jī)，延長(zhǎng)項(xiàng)目投資回收期及影響各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)。Ø 應(yīng)對(duì)策略：進(jìn)行精確的投資預(yù)算與緊密的資金投放計(jì)劃，確保資金能夠按計(jì)劃投放。三建設(shè)成本控制風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)成本控制風(fēng)險(xiǎn)包括建設(shè)期間建材、設(shè)備和勞動(dòng)力價(jià)格上升，或者建設(shè)周期過(guò)長(zhǎng)，導(dǎo)致

20、建設(shè)成本上升，投資總額增加，從而延長(zhǎng)投資回收期，導(dǎo)致投資回報(bào)率下降。Ø 應(yīng)對(duì)策略：在項(xiàng)目前期策劃和設(shè)計(jì)上嚴(yán)格把關(guān)，廣泛邀請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格審核各種設(shè)計(jì)方案，保證工程啟動(dòng)后設(shè)計(jì)不作或少作改動(dòng)；選任有經(jīng)驗(yàn)之工程監(jiān)理部門(mén)，有計(jì)劃性地制定各項(xiàng)工程施工進(jìn)度和材料選購(gòu)，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，減少重復(fù)施工和施工誤差機(jī)率；同時(shí)選擇優(yōu)秀之籌備經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，導(dǎo)入一套科學(xué)成熟的運(yùn)營(yíng)機(jī)制構(gòu)建核心團(tuán)隊(duì)等。四市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要指宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，包括國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)危機(jī)，惠州市經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大滑坡等，在這種情況下，人們的消費(fèi)欲望和消費(fèi)水平下降，餐飲收入減少，最終導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)虧損。Ø 應(yīng)對(duì)策略：A. 抓住目前國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)穩(wěn)定，惠州市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們消費(fèi)能力不斷提高的大好時(shí)機(jī)，千方百計(jì)加快項(xiàng)目建設(shè)速度，使項(xiàng)目盡快投入使用，收回投資；B. 項(xiàng)目投入使用后，密切掌握和預(yù)測(cè)國(guó)內(nèi)、惠州市的經(jīng)濟(jì)動(dòng)向，提前采取適當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)措施：C. 對(duì)經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行精心策劃，使項(xiàng)目的贏(yíng)利能力達(dá)到最大化；D. 堅(jiān)持走品牌道路，將本項(xiàng)目產(chǎn)生的社會(huì)影響力投入到自身多板塊的多元化發(fā)展經(jīng)營(yíng)路子。E. 壓縮運(yùn)營(yíng)成本。五競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)主要指同一區(qū)域內(nèi)同檔次數(shù)量急劇增加，市場(chǎng)供大于求，休閑娛樂(lè)項(xiàng)目之間削價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致會(huì)所收入減少。Ø 應(yīng)對(duì)策略：A. 充分做好市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的思想準(zhǔn)備，認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是