農(nóng)村宅基地上房屋轉讓協(xié)議的效力怎么認定

1、農(nóng)村宅基地上房屋轉讓協(xié)議的效力怎么認定農(nóng)村宅基地上房屋轉讓在廣大農(nóng)村地區(qū)是很常見的現(xiàn)象。那么， 農(nóng)村宅基地上房屋轉讓協(xié)議的效力怎么認定？我們知道，農(nóng)村宅 基地是一戶一宅的，宅基地不能隨便轉讓？那么，有關農(nóng)村宅基 地上房屋轉讓協(xié)議的效力怎么判斷？農(nóng)村宅基地上房屋轉讓合同的效力及處理原則從前文可以看出，宅基地使用權通常與地上房屋一并轉讓，單獨 轉讓宅基地使用權的情形非常少見。因此，實踐中多見的是因宅 基地上房屋轉讓而引發(fā)的糾紛。根據(jù)農(nóng)村宅基地上房屋轉讓合同 主體的差異，可以將農(nóng)村宅基地上房屋轉讓合同糾紛分為三類： 一是農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間的糾紛 ;二是農(nóng)村本集體經(jīng)濟組 織成員與外集體經(jīng)濟組織

2、成員之間的糾紛 ;三是農(nóng)村本集體經(jīng)濟組 織成員與城鎮(zhèn)居民之間的糾紛。因為合同主體的不同，在適用法 律認定宅基地上房屋轉讓合同效力時也會得出不同的結論。1、對農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋轉讓合同應認定有效。因購買者是本集體經(jīng)濟組織成員，宅基地使用權可以在本集體成 員內(nèi)部流轉。因此，對本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋轉讓， 只要轉讓雙方所訂立的轉讓合同符合合同法關于有效合同要件， 就應當認定轉讓合同有效。2、本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋轉讓合 同應認定有效。我國相關法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權向本集體經(jīng)濟 組織成員以外的人轉讓，但對農(nóng)村居民轉讓房屋所有權并無禁止 性

3、規(guī)定，而國家相關政策也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農(nóng)村居 民出售房屋的規(guī)定。因此，對這類農(nóng)村房屋轉讓合同，只要其符 合合同法關于有效合同其他要件，也應依法認定為有效合同。3、對農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋轉讓合同應 認定無效。國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理、嚴禁炒賣土地通知和 國土資源部關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見均有明確規(guī)定， 農(nóng)民住宅不得向城市居民出售。因此，對農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成 員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋轉讓合同應認定無效。對于農(nóng)村宅基地上房屋轉讓行為發(fā)生后如何處理的問題，審判實 踐中通常存在以下幾種情形：第一，對于發(fā)生在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋轉讓， 如果查明無欺

4、詐、顯失公平情形存在，應當認定房屋轉讓合同有 效，駁回當事人要求退房退款的訴訟請求。第二，對于將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員的，如果取 得有關組織和部門批準的，可認定合同有效，判決駁回當事人要 求確認合同無效的訴訟請求。第三，對于將房屋出售給本鄉(xiāng) （鎮(zhèn) ）以外的人員，未經(jīng)有關組織和部 門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該 房屋的，該合同應作無效處理，雙方當事人應各自返還房屋及購 房款。第四，對于將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員，未經(jīng)有關 組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居 住使用該房屋的，應本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，立足調解， 承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權 利。第五，對于將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，如果認定合同無效，在決定退房退款時，要全 面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響以及各方的過錯責任 大小，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買 受人因房屋現(xiàn)值和原轉讓價格的差異造成的損失 ;其次，對于買受 人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償。365 小編為您整理