價(jià)格推算過程

1、價(jià)格推算過程據(jù)常規(guī)體會(huì)，決定都市居民住宅價(jià)值的要緊因素有以下幾項(xiàng)：1、地塊區(qū)位：土地價(jià)值，周邊景觀，周圍物業(yè)種類和檔次，興建居民住宅的成熟度。2、小區(qū)規(guī)劃：環(huán)境規(guī)劃，戶型，交通組織，外立面風(fēng)格，配套設(shè)施。3、市政配套：周邊醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、公園、銀行、郵局等布局結(jié)構(gòu)。4、進(jìn)展商形象、實(shí)力：資金實(shí)力，地產(chǎn)開發(fā)體會(huì)，客戶集合能力，知名度，社會(huì)資源綜合利用能力，工程進(jìn)展 和治理5、物業(yè)治理：物業(yè)公司綜合實(shí)力，物業(yè)治理執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)素。6、戶型安排：戶型的安排是否同市場(chǎng)需求相吻合，內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及功能區(qū)的劃分是否科學(xué)、合理。7、設(shè)備材料：用料是否考究、設(shè)備是否先進(jìn)、有無(wú)裝修等。8社區(qū)規(guī)模：大

2、規(guī)模的社區(qū)更容易引起社會(huì)購(gòu)房人士的關(guān)注。 同時(shí)大規(guī)模社區(qū)也能夠從側(cè)面體現(xiàn)進(jìn)展商的實(shí)力9、營(yíng)銷策劃和推廣：主力客戶群定位、價(jià)格策略、入市時(shí)機(jī)、形象包裝、廣告推廣。權(quán)重的比例分配地塊區(qū)位小區(qū)規(guī)劃市政配套進(jìn)展商實(shí)力物業(yè)治理戶型安排設(shè)備材料社區(qū)規(guī)模營(yíng)銷策劃?rùn)?quán)重15151281215878均價(jià)可比樓盤大致排名均價(jià)地塊 區(qū)位小區(qū)規(guī)劃市政 配套進(jìn)展商 實(shí)力物業(yè)治理戶型 安排設(shè)備材料社區(qū)規(guī)模營(yíng)銷策劃龍畔金泉3500211123311奧林園3980111131212友好園3200232222222福典人家4000332221232鼎新鼎潤(rùn)府4500321211121金馬圣隆3500423323322新星綠城39

3、00423123212按照實(shí)地考察結(jié)果和項(xiàng)目物業(yè)構(gòu)成要素比較能夠得出以下推斷。1、地塊區(qū)位（權(quán)重15）項(xiàng)目地理位置有關(guān)于泉水與機(jī)場(chǎng)新區(qū)比較的話，泉水板塊更具有優(yōu)勢(shì)。從機(jī)場(chǎng)新區(qū)的鼎潤(rùn)府、福典人家比較來(lái) 看，我們不具有優(yōu)勢(shì)。和金馬位置相同，相當(dāng)于第四位水平。約3700元/ M2。2、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)（權(quán)重15）本項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)及社區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)中存在著一定的咨詢題。樓間距較近、沒有地下停車庫(kù)、但景觀設(shè)計(jì)及 施工比較好。能夠處于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手規(guī)劃的第二位水平，約3966元/M2。3、市政配套（權(quán)重12）項(xiàng)目目前配套有關(guān)于鼎潤(rùn)府和福典人家有一定的差距，我們煤氣尚未入戶。周便配套也比較少。屬于有待于開 發(fā)區(qū)域。項(xiàng)

4、目配套價(jià)值相當(dāng)于第三名平均價(jià)值，約3700元/M2。4、進(jìn)展商實(shí)力（權(quán)重8）新星集團(tuán)在資金實(shí)力上是其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所不具本的。關(guān)于工程質(zhì)量上要求專門高。綜合實(shí)力相當(dāng)于第一名的平 均值，約為3793元/M25、物業(yè)治理（權(quán)重 12）生生物業(yè)治理水平價(jià)值可達(dá)到第二位同型小區(qū)的平均值，約為3620元/M2。6、戶型安排（權(quán)重 15）我們項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)上沒有專門之處。戶型安排價(jià)值可達(dá)到第二位的平均水平，約3633元/M2。7、設(shè)備材料（權(quán)重 8）可達(dá)到前兩位的平均水平，即 3770元/M2。8、社區(qū)規(guī)模（權(quán)重 7） 就本項(xiàng)目的社區(qū)規(guī)模來(lái)講，在大連也是少見的大盤。占地面積近 40萬(wàn)平，建筑面積 50萬(wàn)平在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。可達(dá)到同類小區(qū)第一位的平均水平。約3793元/M2。9、營(yíng)銷策劃（權(quán)重 8） 我們的營(yíng)銷推廣始終也沒有達(dá)到“沸騰”狀態(tài)。相較于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)講我們達(dá)到同類小區(qū)的第二位平均水平，約3716 元/ M2。項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)價(jià)值=類比物業(yè)均價(jià)（1）X權(quán)重（1） + +類比物業(yè)均價(jià)（9）X權(quán)重（9）寧總權(quán)重得出結(jié)論：項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)價(jià)值 二（3700X 15） + （3966X 15） + （3700X 12） + （3793X 8） + （