杭州住房需求調(diào)查報(bào)告

1、杭州住房需求調(diào)查報(bào)告指導(dǎo)老師：朱晉住房原本是一種基本生存需求，應(yīng)該是一種大眾消費(fèi)品。而最近幾年房?jī)r(jià)猛漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率。住房對(duì)于普通勞動(dòng)者來(lái)說(shuō)已經(jīng)成為一種奢侈品。同時(shí)給我們社會(huì)的穩(wěn)定性造成一定的影響。杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格逐年上漲，2004年杭州市商品房預(yù)售平均價(jià)格達(dá)到每平方米7253.52元，住宅平均價(jià)格也高達(dá)每平方米6865.65元，二手房平均價(jià)格也創(chuàng)新高，達(dá)到每平方米6312.33元。據(jù)浙江省城調(diào)隊(duì)統(tǒng)計(jì)，今年一季度杭州房?jī)r(jià)上漲13.8%，漲幅創(chuàng)歷史新高。在房?jī)r(jià)高歌猛進(jìn)的同時(shí)，杭州商品房銷售量依然在攀升。房?jī)r(jià)過(guò)高會(huì)帶來(lái)一系列問(wèn)題，如抬高了勞動(dòng)力成本，削弱了國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)一步加劇了

2、社會(huì)貧富差距等。同時(shí)，杭州房產(chǎn)信貸迅速擴(kuò)張，房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)初現(xiàn)。銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款繼續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)貸款在杭州銀行中所占比重較高，兩者相加占17.09%。雖然目前這兩類貸款的質(zhì)量都非常高，違約率僅為0.55%和0.05%。但由于大量信貸支持，開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力和購(gòu)房者的購(gòu)買力都可能被放大，為杭州市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展埋下了資金短缺或資金鏈斷裂的隱患。資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，會(huì)使房產(chǎn)企業(yè)難以為繼。杭州的房?jī)r(jià)持續(xù)處于高位，引起媒體和市民的高度關(guān)注。杭州市建設(shè)主管部門近日公布了杭州一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告，對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)、目前存在的問(wèn)題以及相應(yīng)的解決對(duì)策進(jìn)行了全面的闡述。據(jù)悉，這是杭州市近年來(lái)第一次對(duì)外公布城

3、市建設(shè)形勢(shì)分析報(bào)告。因此，2004年杭州的房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的指導(dǎo)下，出臺(tái)了一系列政策和辦法，進(jìn)一步規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為，從二手房交易20%個(gè)人所得稅的征收到暫停、8.31土地大限的規(guī)定、銀行加息、貸款額度的嚴(yán)控、經(jīng)濟(jì)適用房政策的調(diào)整以及透明售房網(wǎng)的開(kāi)通等，都給杭州樓市帶來(lái)了不小的影響。2005年一季度，宏觀調(diào)控繼續(xù)加強(qiáng)，“國(guó)八條”、七部委“意見(jiàn)”及地方政策系列組合拳的出擊，更為杭州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及購(gòu)房者帶來(lái)了新的課題。當(dāng)前，如何促進(jìn)杭州房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，如何使杭州百姓居者有其屋，這是杭州市委、市政府，開(kāi)發(fā)商以及社會(huì)各界共同的責(zé)任，也是義不容辭的使命。為全面了解我市房地產(chǎn)市場(chǎng)

4、現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題，探究產(chǎn)生這些問(wèn)題的根本性原因，從而為杭州市民營(yíng)造一個(gè)放心購(gòu)房、放心住房的消費(fèi)環(huán)境，我們與杭州市政府合作，于2005年6月開(kāi)始在各房產(chǎn)中介進(jìn)行抽樣調(diào)查，共同開(kāi)展了為期2個(gè)月，樣本總量為1500個(gè)的杭州市住房需求問(wèn)卷調(diào)查。本次調(diào)查活動(dòng)涉及消費(fèi)者普遍關(guān)心的房?jī)r(jià)、房產(chǎn)類型、購(gòu)房地段、戶型和面積、付款方式等協(xié)商等問(wèn)題。調(diào)查結(jié)果將提供給杭州房產(chǎn)信息中心，為主管部門提供信息和決策依據(jù)。最終我們獲得有效樣本1199個(gè)，并結(jié)合房產(chǎn)信息中心的大型數(shù)據(jù)，對(duì)杭州房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行綜合分析，發(fā)現(xiàn)目前房產(chǎn)需求情況，也為政府決策提供一定依據(jù)。一、 購(gòu)房目的首次購(gòu)房占多數(shù)盡管近幾年杭州房?jī)r(jià)一路飆升，但杭州的良好的

5、就業(yè)和生活環(huán)境仍然吸引了很大一批外來(lái)人員到杭工作和生活，因此首次購(gòu)房的占了很大的比例。除了上圖可以看到的被調(diào)查者目前住房比例情況，調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，有44.6%的人是首次購(gòu)買，為滿足自己的住房需求占了最大比例，其次有22.5%的人回答是二次購(gòu)房，為了改善自己的居住條件。有2.8%的人是為了給父母買房。有15.7%的人是為了給子女購(gòu)買住房。只有8%的人認(rèn)為杭州房?jī)r(jià)還有上漲的空間，主要出于投資收益的考慮，比之前炒房熱時(shí)對(duì)投資收益為目的所占的比例有大幅下降。3.7%的人選擇了其他。我們?cè)倏匆幌沦?gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，有11%的人認(rèn)為杭州市區(qū)的房?jī)r(jià)絕對(duì)不會(huì)漲，有33%的人認(rèn)為不太會(huì)漲，有42%的人認(rèn)為基本同意認(rèn)

6、為會(huì)漲，有13%的人完全同意會(huì)漲。有1%的人對(duì)此不置可否?？偟膩?lái)講看漲大于看跌。二、購(gòu)房需求描述1、購(gòu)房的類型新建商品房是市場(chǎng)的寵兒雖然總體上新建商品房的房?jī)r(jià)要高于二手房，且被調(diào)查者中覺(jué)大多數(shù)感慨房?jī)r(jià)實(shí)在是太高消費(fèi)不起，但主要還是希望選擇購(gòu)買新建商品房，比例達(dá)到有80.2%，只有19.8%的人選擇購(gòu)買二手房。選擇二手房的購(gòu)買者中大部分都愿意購(gòu)買1996-2003年之間的二手房，他們認(rèn)為在這些建造年份里建造的房子的面積和價(jià)格都比較適合自己的需求。而且離現(xiàn)在也不是很遠(yuǎn)，這些房子裝修以后和新房差不多。在1991-1995年之間的房子不被看好，可能是因?yàn)檫@些房子比較靠近市中心，價(jià)格也比較貴，消費(fèi)者認(rèn)為

7、不值得。在2003年以后的建造年份，選擇以新房為多。我們?cè)倏匆幌掠卸嗌偃艘驗(yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高而選擇長(zhǎng)期租房或選擇離開(kāi)杭州去別的地方就業(yè)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)有86%的人表示不會(huì)以長(zhǎng)期租賃的形式解決住房問(wèn)題，只有14%的人會(huì)選擇在以長(zhǎng)期租房形式在杭州居住。另一方面，在被問(wèn)到單價(jià)達(dá)到多少是會(huì)離開(kāi)杭州去其他城市生活就業(yè)時(shí)，有6.3%的人選擇5000元/平米以下。13.8%的人選擇50008000元/平米；19.3%的人選擇800010000元/平米。另外有18.3%的人選擇1000012000元/平米：有8.3%的人選擇12000-15000元/平米；還有17.7%的人選擇1500020000元/平米；而沒(méi)有人選擇20

8、000元以上的，但并不表示他們會(huì)離開(kāi)杭州，因?yàn)槠渲杏胁糠秩艘呀?jīng)有居住的房屋，購(gòu)房只是想改善生活條件。此外，還有16.3%的人認(rèn)為就業(yè)生活地點(diǎn)與房?jī)r(jià)無(wú)關(guān)。從上分析，消費(fèi)者普遍是要一套屬于自己的房子。對(duì)生活和就業(yè)的地點(diǎn)的要求就相對(duì)要低的多。2、最熱的地段城中地段是消費(fèi)者看重的一個(gè)重要原因。城中各項(xiàng)配套設(shè)施發(fā)展成熟，依然是購(gòu)房熱點(diǎn)，但現(xiàn)在隨著杭州城市建設(shè)的飛速發(fā)展和人民對(duì)生態(tài)環(huán)境質(zhì)量的重視，選擇錢塘江南岸和閑林的比例也緊隨其后，對(duì)杭州其他地段的需求也都有一定比例。在調(diào)查中，有20.7%的人選擇在城中購(gòu)房，14.6%的人選擇在錢塘江南岸購(gòu)房，占了前兩位；接下來(lái)是12.3%的人選擇閑林片，10.8%的人

9、選擇城北片，9%的人選擇城東片，7.7%的人選擇臨平片，5.8%的人選擇在錢塘江北岸，5%的人選擇三墩片，3.7%的人選擇老余杭片，3.3%的人選擇蔣村片， 3.1%的人選擇留下片， 2.4%的人選擇在蕭山片，只有0.8%的人選擇在下沙片。3、住房需求的主流戶型三室一廳和三室二廳現(xiàn)在的人追求更高的生活水平，在家里也需要一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的空間。因此在戶型方面，三室一廳或三室二廳成為主流戶型，有28.1%的人選擇了三室一廳；有27.1%的人選擇了三室二廳。其次，分別有15.5%的人選擇了沒(méi)有間隔，希望自行設(shè)計(jì)；13.4%的人選擇二室一廳；7.8%的人選擇二室二廳；7.0%的人選擇四室二廳。而對(duì)于一室一

10、廳乏人問(wèn)津，所占比例只有1.1%。還有0.3%的人選擇了其他。4、住房需求的主流面積100至130平方米從調(diào)查的結(jié)果來(lái)看，最受消費(fèi)者歡迎的住房面積在100-130平方米之間。有的人選擇了100-130平方米；其次有的人選擇了45平方米以下；再次有的人選擇了45-60平方米；另一方面，有的人選擇了6080平方米；有的人選擇了80100平方米；還有的人選擇了130-150平方米；最后有的人選擇了150平方米以上。5、最看重的因素房屋面積和戶型設(shè)計(jì)我們?cè)賮?lái)看消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)所看重的因素，這些因素有很多。有的人認(rèn)為是房屋面積和戶型設(shè)計(jì)；有的人看重周邊生活配套設(shè)施；有的人選擇了物業(yè)管理；有的人認(rèn)為是房產(chǎn)價(jià)格

11、；還有地段、開(kāi)發(fā)商品牌、交通的便利性、升值潛力、周邊自然環(huán)境質(zhì)量等。為了進(jìn)一步了解消費(fèi)者最看重的因素，我們?cè)O(shè)置了您最看重的因素。前面的名次發(fā)生了變化，戶型設(shè)計(jì)和面積依然是最重要的，但是周邊自然環(huán)境質(zhì)量從第六上升到了第二；其次是房產(chǎn)價(jià)格占了第三；再次是交通便利性占了第四；然后是周邊配套設(shè)施等因素。6、對(duì)樓盤類型的要求小高層最走俏調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小高層是最受歡迎的，緊隨其后的是多層；另外，打算購(gòu)買高層、獨(dú)立別墅、排屋和聯(lián)體別墅的比例從9%5%，比較接近。 7、購(gòu)房者的預(yù)算總價(jià)和單價(jià)分別主要分布在50-70萬(wàn)和50007000從總價(jià)上看，有36%的人能接受50-70萬(wàn)，在這個(gè)檔次的人數(shù)最多，接下

12、來(lái)是30-50萬(wàn)，70-90萬(wàn)， 30萬(wàn)以下，90-120萬(wàn)，120-150萬(wàn)，當(dāng)然也包括個(gè)別150萬(wàn)以上的夠房者，這一組數(shù)據(jù)意味著杭州的高房?jī)r(jià)已經(jīng)深入人心了，但依然受到購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)承受能力的制約。再看單價(jià)，很明顯5000-7000的占的比例最大，達(dá)到36%；接下來(lái)是3000-5000，占了24%；接著是7000-9000，占了15%；其余比例都較小?？梢?jiàn)購(gòu)房者可接受的單價(jià)集中在3000-9000元/平方米。三、購(gòu)買房屋的付款方式近7成分期付款購(gòu)買房屋的付款方式中只有3成左右的人選擇一次付清，有近7成的人選擇分期付款，說(shuō)明人們消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變。近7成選擇分期付款的人中有4%的人能接受的6萬(wàn)元以下的

13、最高首付額，11%的人能接受6-12萬(wàn)，12-18萬(wàn)和18-24萬(wàn)的人數(shù)比例超過(guò)一半， 30萬(wàn)以上的人數(shù)明顯減少。可見(jiàn)購(gòu)房者大多數(shù)的首付能力都在30萬(wàn)元以下。四、誰(shuí)在買房購(gòu)買者特征描述這次的調(diào)查年齡段從21歲到25歲的比例最大，在25-29歲的有164人，也不少，21-29這個(gè)年齡段群體處在事業(yè)發(fā)展中準(zhǔn)備組織家庭，購(gòu)房需求最為旺盛，成為最主要的需求者。其他的幾個(gè)年齡段分布都比較平均，體現(xiàn)了數(shù)據(jù)的有效性。被調(diào)查者在30-34歲有140人，在35-39歲的有103人，在40-44歲的有114人，在45-49歲的有66人，在50-55歲的有94人，55歲以上的有147人。在被訪問(wèn)者中國(guó)有/集體企業(yè)/

14、公司，黨政機(jī)關(guān)/行政事業(yè)單位里的一般職員居多，達(dá)到47%，這部分人都想買房的，但收入?yún)s又不高，合資/外資/獨(dú)資中高層和民營(yíng)企業(yè)的老板這些都是買房的實(shí)際消費(fèi)者，收入也較高。而在校大學(xué)生和研究生的買房主要是為了滿足自己的居住需求，還有一部分不愿意透露自己職業(yè)的人都選了自由職業(yè)者和其他。還有被調(diào)查者的學(xué)歷，很明顯，大中專畢業(yè)和大學(xué)本科占了絕大多數(shù)比例，這也說(shuō)明了這些購(gòu)房者有能力購(gòu)房也最期望購(gòu)房。五、房屋購(gòu)買者獲取信息的渠道現(xiàn)在信息渠道多樣，盡管購(gòu)房者從樓盤現(xiàn)場(chǎng)報(bào)紙和房交會(huì)獲取信息的傳統(tǒng)購(gòu)房渠道仍然占了前三位，但這次的調(diào)查數(shù)據(jù)中上網(wǎng)找房子的人越來(lái)越多，說(shuō)明信息的傳播方式也在傳統(tǒng)的基礎(chǔ)上有所改變。六、總

15、結(jié)目前杭州市區(qū)土地面積僅有683平方公里，建設(shè)用地非常稀缺。2002年和 2003年杭州市住宅土地出讓面積比上一年增長(zhǎng)24.7%和52.7%，2004年則明顯趨緩，比2003年增長(zhǎng)13 .2%。根據(jù)國(guó)土資源部對(duì)2003年全國(guó)城市地價(jià)的監(jiān)測(cè)結(jié)果，杭州地價(jià)名列全國(guó)城市的第三位。土地供給已經(jīng)與杭州市城市人口的激增形成了供需矛盾。杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分割，產(chǎn)業(yè)發(fā)展宏觀調(diào)控困難。行政區(qū)域分割使得政府難以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控。杭州市區(qū)(含蕭山、余杭兩區(qū))行政區(qū)劃面積3068平方公里，其中余杭區(qū)、蕭山區(qū)、杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、之江旅游度假區(qū)享受獨(dú)立的管理權(quán)限，使得在3068平方公里的范圍中真正賦予市財(cái)

16、政、規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)土等有關(guān)職能部門的權(quán)限最多只有559平方公里，僅占市區(qū)的18.20%，而且這些范圍的土地利用率已經(jīng)相對(duì)較高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間已經(jīng)較少。市場(chǎng)分割使房地產(chǎn)供給失衡，老市區(qū)供給嚴(yán)重不足。杭州住宅供應(yīng)體系也不完善，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)不理想。雖然2004年杭州市基本建立起住宅供應(yīng)的“ 四級(jí)體系”，但實(shí)踐中存在著較嚴(yán)重的問(wèn)題：一是適用對(duì)象難以嚴(yán)格地界定。二是經(jīng)濟(jì)適用房的政府核價(jià)機(jī)制不合理，杭州市區(qū)(不包括蕭山、余杭區(qū))經(jīng)濟(jì)適用房絕對(duì)價(jià)格高達(dá)每平方米3000元以上。三是戶型設(shè)計(jì)不合理，面積過(guò)大。四是供給總量不足。2003年杭州老市區(qū)申購(gòu)登記經(jīng)濟(jì)適用房住戶有38000戶，而實(shí)際解決的只有485

17、0戶，只占申購(gòu)登記總數(shù)的12.80%。如何解決中低收入階層的住房問(wèn)題依然嚴(yán)峻，對(duì)杭州市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展提出了挑戰(zhàn)。調(diào)查顯示，從受訪者現(xiàn)有的居住情況分析，有近30%的人最期望購(gòu)買房屋也是最直接的購(gòu)買力。從這些購(gòu)買房屋的類型來(lái)看，購(gòu)買者主要是用來(lái)滿足自己住房需求，而二次購(gòu)房者也基本上是為了這個(gè)需求，為了改善自己的生活需求。為了投資而購(gòu)買房屋的目的不大，往往都是作為第二選者，大多數(shù)的購(gòu)買者都是為了滿足自己生活需求，但還是有8%的人是為了投資而買房。從購(gòu)房者購(gòu)買的地段來(lái)分析城中的地段最佳，這個(gè)與房屋的面積，交通的便利性，周遍的配套設(shè)施都有關(guān)，但房產(chǎn)價(jià)格卻起到了限制作用，由于城中的房?jī)r(jià)過(guò)高，許多的人

18、也愿意購(gòu)買近郊的房產(chǎn)。從希望的戶型來(lái)，三室一廳和三室二廳是最受人們歡迎的，這些說(shuō)明購(gòu)買者大多是為了改善自己的居住條件。購(gòu)房者愿意支付的總房?jī)r(jià)和希望購(gòu)買的面積比值可得出6000-7000的單價(jià)，但就目前的城中房?jī)r(jià)價(jià)格來(lái)說(shuō)這樣的價(jià)格是很低的，這就是房?jī)r(jià)與現(xiàn)在的購(gòu)買者愿意支付的價(jià)格有差距。從付款方式來(lái)看，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念漸漸在改變，大多數(shù)人都愿意分期付款來(lái)買房，基本不考慮以租住方式解決長(zhǎng)期的住房需求。由收入和房?jī)r(jià)的比較可以很明顯的看出，中低收入的人群對(duì)過(guò)高的房?jī)r(jià)是承受不住的。房?jī)r(jià)過(guò)高帶來(lái)一系列問(wèn)題該怎么辦？浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心賈生華教授提出的三大戰(zhàn)略很具代表性。賈生華教授首先提出“城市空間的都市圈

19、戰(zhàn)略”。杭州需要打造以“一個(gè)主城、三個(gè)副城”為特色的都市圈。為了支持都市圈戰(zhàn)略的實(shí)施，杭州市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)應(yīng)進(jìn)行適應(yīng)性調(diào)整，應(yīng)該在繼續(xù)發(fā)展住宅用房的同時(shí)大力發(fā)展寫(xiě)字樓、商業(yè)用房和工業(yè)用房，應(yīng)該在學(xué)習(xí)、吸收國(guó)外辦公建造設(shè)計(jì)理念的同時(shí)結(jié)合杭州社會(huì)人文特點(diǎn)，不斷提升商業(yè)用房的品質(zhì)，為優(yōu)化杭州市的商務(wù)環(huán)境作出貢獻(xiàn)。其次是住宅布局的郊區(qū)化戰(zhàn)略。在杭州市主城區(qū)土地供給有限和居民住房選址隨經(jīng)濟(jì)收入水平提高而郊區(qū)化的國(guó)際趨勢(shì)下，未來(lái)杭州的住宅也將呈現(xiàn)出郊區(qū)化的特點(diǎn)。按照“十一五”期間的杭州市城市發(fā)展規(guī)劃，杭州將圍繞雙軸進(jìn)行拓展，東西向以錢塘江為軸線發(fā)展，南北向以主城-江南城為軸線發(fā)展。這樣，杭州將形成六大

20、組團(tuán)，即塘棲、良渚、余杭、臨浦、瓜瀝和義蓬組團(tuán)，這些組團(tuán)將成為未來(lái)吸納中心城區(qū)人口的衛(wèi)星城鎮(zhèn)和城鎮(zhèn)群。因此，未來(lái)杭州市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)這些區(qū)域。第三，實(shí)行土地利用的集約化戰(zhàn)略。一是城市功能模式與集約用地模式相匹配，如城郊型、交通型、商務(wù)型、文教型、支柱產(chǎn)業(yè)型等城市功能，要求采用不同的土地利用模式，以達(dá)到集約用地的目的。二是堅(jiān)持土地可持續(xù)利用的原則，在用地總量控制的前提下，盤活存量土地，立足內(nèi)涵挖潛，節(jié)約和集約利用土地。三是必須建立統(tǒng)一協(xié)調(diào)的區(qū)域規(guī)劃體系，以區(qū)域土地利用綜合效益最大化為目標(biāo)，科學(xué)地確定用地規(guī)模和布局，避免粗放的土地利用方式。四是加大土地整理力度，在確保耕地總量動(dòng)態(tài)平衡的前提下，堅(jiān)持土地用途管制制度，使拆遷地、廢棄地及時(shí)復(fù)耕，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展提供充足的土地資源，支持杭州市城市發(fā)展的需要。我們建議政府應(yīng)該從降低土地成本、限制投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房、解決住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本等方面著