深圳市羅湖區(qū)北斗酒店項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)可行性研究報(bào)告

1、北斗酒店項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)可行性研究報(bào)告項(xiàng) 目 運(yùn) 營(yíng) 部2010-04-15目 錄一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介3二、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方式選擇3三、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓環(huán)境研究4四、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)環(huán)境研究6五、項(xiàng)目出讓價(jià)值評(píng)估7六、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)價(jià)值評(píng)估9七、項(xiàng)目租賃價(jià)值評(píng)估16八、實(shí)施方案與風(fēng)險(xiǎn)分析17九、綜合闡述18北斗酒店項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)可行性分析報(bào)告一、 項(xiàng)目簡(jiǎn)介1.1項(xiàng)目物業(yè)屬性本項(xiàng)目物業(yè)屬性為二手商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。1.2地理位置本項(xiàng)目位于深圳市羅湖區(qū)北斗路東與沿河南路北交匯處，南依文錦渡口岸，與其相距僅200多米，西面為錦星花園小區(qū)，北面為文華花園，東面為深圳市美術(shù)學(xué)校。1.3項(xiàng)目現(xiàn)狀已完成酒店的結(jié)構(gòu)改造和部分室內(nèi)裝修，初步設(shè)計(jì)為：一層：接待中心、中

2、餐宴會(huì)大廳、西餐廳、商務(wù)中心、廚房操作間（內(nèi)設(shè)自用倉(cāng)庫(kù)）、消防控制中心；二層：多功能餐飲娛樂(lè)包間；三層、四層：酒店客房（內(nèi)有自用辦公區(qū)）1.4擬定檔次與項(xiàng)目規(guī)模本項(xiàng)目初步擬定為四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，總建筑面積為7025平米，規(guī)劃有客房81間，多功能餐飲娛樂(lè)包間20間，中餐宴會(huì)廳可容70桌，西餐廳可容13桌。1.5項(xiàng)目受讓價(jià)格本項(xiàng)目受讓價(jià)格約為16，000萬(wàn)元。 二、 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方式選擇本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)可供選擇的方式為：Ø 轉(zhuǎn)讓Ø 委托經(jīng)營(yíng)（或自營(yíng)）Ø 整體出租三、 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓環(huán)境研究3.1商業(yè)轉(zhuǎn)讓政策環(huán)境較住宅寬松2010年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將在復(fù)蘇中進(jìn)入又一輪發(fā)展上升周期，家庭人均可支配收

3、入不斷增長(zhǎng)、消費(fèi)市場(chǎng)日趨活躍，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)寬松的政策環(huán)境以及允許保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域等一系列措施，為商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的進(jìn)一步發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐。從資本市場(chǎng)的角度看，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房屬于收益性物業(yè)，長(zhǎng)期具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益和增值能力，從目前來(lái)看，隨著全球經(jīng)濟(jì)的回暖以及服務(wù)業(yè)的又一輪市場(chǎng)大范圍的拓展，為商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)的發(fā)展提供了更為廣闊的空間。3.2深圳商業(yè)新增供給減少，總體需求呈負(fù)增長(zhǎng)2009年1-11月，深圳商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積326.53萬(wàn)平方米，比去年同期下降1.6%；新開(kāi)工面積58.30萬(wàn)平方米，比去年同期減少11.12%；竣工面積19.74萬(wàn)平方米，同比減少17.2%；銷售面積

4、14.14萬(wàn)平方米，同比減少10.12%。3.3深圳市二手房近期交易量明顯回升，商業(yè)轉(zhuǎn)讓價(jià)格大幅上揚(yáng)后又回落Ø 交易量深圳市二手房市場(chǎng)最近兩年波動(dòng)較大， 2008年，二手房交易量面積為351萬(wàn)平方米，比2007年減少62.3%，成交量大幅下降。但自去年9月開(kāi)始活躍，2009年以來(lái)，深圳市二手房成交量快速回升，1-9月份，二手房成交面積達(dá)到838萬(wàn)平方米，比2008年同比增加2.3倍，成交量超過(guò)2007年同期水平。2009年深圳市二手房交易量變動(dòng)趨勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局Ø 轉(zhuǎn)讓價(jià)格去年深圳市二手房轉(zhuǎn)讓價(jià)格的變化幅度較大。1月份和2月份，二手房轉(zhuǎn)讓價(jià)格分別環(huán)比下

5、降0.7%和0.4%；3月份，價(jià)格環(huán)比變化由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比漲幅在7月份達(dá)到最高，為4.2%；9月份以來(lái)，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比變化幅度趨緩，在1個(gè)百分點(diǎn)左右。1-12月，深圳市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比累計(jì)上漲23.8%，居全國(guó)首位。從分類物業(yè)屬性來(lái)看，去年1-11月，深圳商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的平均價(jià)格為19250元/平方米，比2008年同期上漲58.7%。從季度變化來(lái)看，1-3季度平均銷售價(jià)格，分別13800元/平方米、16100元/平方米和24500元/平方米，同比分別上漲31.1%、34.3%以及下降6.2%。深圳市去年二手房轉(zhuǎn)讓價(jià)格環(huán)比指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局結(jié)論：商業(yè)營(yíng)業(yè)用房轉(zhuǎn)讓政策環(huán)境較住宅寬松

6、，整體市場(chǎng)反應(yīng)雖有所回升，但仍有波動(dòng)，存在一定的不確定性。四、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)環(huán)境研究4.1全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額繼續(xù)增長(zhǎng)，達(dá)到1986年以來(lái)的最高點(diǎn)。需求水平和購(gòu)買能力，是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)需求最根本的支撐，而社會(huì)消費(fèi)品零售總額反映需求水平和購(gòu)買能力的活躍程度。2009年國(guó)內(nèi)市場(chǎng)銷售從年初的一度低迷中逐步復(fù)蘇，城鄉(xiāng)消費(fèi)均保持較快增長(zhǎng)。2009年前三季度，社會(huì)消費(fèi)品零售總額89,676億元，同比增長(zhǎng)15.1%；扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)17.0%，比上年同期加快2.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，城市消費(fèi)品零售額61,013億元，增長(zhǎng)14.8%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)總支出比上年同期增長(zhǎng)14.9%，扣除價(jià)格因素后實(shí)際增長(zhǎng)9.

7、8%，同比提高2.3個(gè)百分點(diǎn)。而2009年全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到1986年以來(lái)的最高點(diǎn)。4.2深圳消費(fèi)市場(chǎng)增長(zhǎng)快速，成熟商圈的商業(yè)整體經(jīng)營(yíng)環(huán)境繼續(xù)利好2009年前11個(gè)月深圳社會(huì)消費(fèi)品零售額接近2358億元，同比增長(zhǎng)14.6%。消費(fèi)市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)，使得深圳優(yōu)質(zhì)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房總體需求并未出現(xiàn)明顯萎縮，特別是來(lái)自餐飲業(yè)和國(guó)際快速時(shí)裝品牌積極尋找合適的鋪位擴(kuò)張或進(jìn)駐本地市場(chǎng)，使得深圳成熟商圈的整體經(jīng)營(yíng)環(huán)境繼續(xù)利好。 4.3近期商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的資本收益比呈上揚(yáng)趨勢(shì)根據(jù)2010年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)狀況將逐漸向好的預(yù)期下，預(yù)計(jì)2010年資產(chǎn)收益比有所下降，經(jīng)營(yíng)的不確定性隨之減少，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)亦有所

8、降低。近期商業(yè)營(yíng)業(yè)用房資產(chǎn)收益比變化數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市統(tǒng)計(jì)局結(jié)論：經(jīng)營(yíng)環(huán)境一直較為穩(wěn)定，資本收益比呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有所較低。五、 項(xiàng)目出讓價(jià)值評(píng)估5.1周邊商鋪出讓掛牌價(jià)格調(diào)查經(jīng)過(guò)本次實(shí)地調(diào)查，本項(xiàng)目周邊目前僅有錦上花家園和文錦花園的小單位底層商鋪轉(zhuǎn)讓。表5.1 周邊商鋪出讓價(jià)格調(diào)查表所在小區(qū)地理位置面積（）總價(jià)(萬(wàn)元)均價(jià)（元/）備 注錦上花家園錦聯(lián)路與沿河南路交匯處416.3699523898今年4月發(fā)布文錦花園北斗路與春風(fēng)路交匯處52083216000今年4月發(fā)布數(shù)據(jù)來(lái)源：本次實(shí)地調(diào)查5.2項(xiàng)目靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格確定表5.2項(xiàng)目靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格因數(shù)項(xiàng)目項(xiàng)目權(quán)重規(guī)模交通配套產(chǎn)品區(qū)位品牌總分轉(zhuǎn)讓價(jià)格

9、合成10%20%15%25%10%20%錦上花商鋪60%4445454.2514339文錦花園商鋪40%4554454.556400本項(xiàng)目100%5545444.5520693根據(jù)與各樓盤分因數(shù)權(quán)重打分，可以得出項(xiàng)目的市場(chǎng)靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格為：20693元/5.3項(xiàng)目動(dòng)態(tài)價(jià)格確定由于本項(xiàng)目為二手商鋪，在考慮溢價(jià)因素時(shí)不需考慮產(chǎn)品展示因素和營(yíng)銷創(chuàng)新因素，僅需考慮自然溢價(jià)。根據(jù)本次研究，去年深圳的二手房交易價(jià)格累計(jì)增長(zhǎng)23.8%，結(jié)合商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新增供給減少，總體需求穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境，本項(xiàng)目年度理想自然溢價(jià)可保守確定在20%左右，最低溢價(jià)空間可保持在12.5%。據(jù)此計(jì)算本項(xiàng)目在一年后轉(zhuǎn)讓可實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)價(jià)格：&

10、#216; 理想動(dòng)態(tài)價(jià)格（一年后）均價(jià)：20，693×20%=24，832元/平米總價(jià)：24，832×7025=17，444.5萬(wàn)元Ø 最低動(dòng)態(tài)價(jià)格（一年后）均價(jià)：20693×12.5%=23，280元/平米總價(jià)：23280×7025=16，354.2萬(wàn)元結(jié)論：項(xiàng)目目前的靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格不高，短期內(nèi)轉(zhuǎn)讓難以實(shí)現(xiàn)盈利，根據(jù)市場(chǎng)走勢(shì)一年后可能有套現(xiàn)獲利空間。六、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)價(jià)值評(píng)估 6.1周邊酒店調(diào)查本項(xiàng)目周邊酒店較多，方圓一公里范圍內(nèi)有丹楓白露酒店、三九大酒店、圣廷軒酒店、萬(wàn)事達(dá)酒店、國(guó)賓大酒店、長(zhǎng)安大酒店、深圳東方賓館、錦華唐酒店、鳳凰酒店、柏豪大酒

11、店、聯(lián)城酒店等。本次選取離項(xiàng)目方圓500米范圍內(nèi)，較具競(jìng)爭(zhēng)性的酒店：丹楓白露酒店、三九大酒店、長(zhǎng)安大酒店、圣廷軒酒店、聯(lián)城酒店、萬(wàn)事達(dá)酒店和厚道大酒樓展開(kāi)調(diào)查分析。表6.1周邊酒店客房調(diào)查分析表酒店名稱地理位置實(shí)收房?jī)r(jià)入住率丹楓白露酒店沿河南路與深南東路交匯處500-800元/間·天90%三九大酒店沿河南路與深南東路交匯處298-398元/間·天90%長(zhǎng)安大酒店深南東路與文錦南路交匯處320元/間·天85%圣廷軒酒店延河路與水庫(kù)南路交匯處268-428元/間·天95%聯(lián)城酒店文錦南路與錦星路交匯處188-208元/間·天80%萬(wàn)事達(dá)酒店新安路與

12、沿河南路交匯處298-308元/間·天85%數(shù)據(jù)來(lái)源：本次實(shí)地調(diào)查表6.2周邊大型餐飲中檔消費(fèi)水平調(diào)查分析表餐飲店名稱地理位置大廳消費(fèi)包間消費(fèi)私房菜丹楓白露酒店2樓150元/人1680元/間三九酒店餐廳三九酒店11樓60元/人1200元/間圣廷軒酒店餐廳圣廷軒酒店2樓50元/人800元/間聯(lián)城酒店餐廳聯(lián)城酒店1樓60元/人500元/間厚道大酒樓森威大廈2-3樓80元/人700元/間數(shù)據(jù)來(lái)源：本次實(shí)地調(diào)查6.2客房實(shí)收房?jī)r(jià)評(píng)估Ø 區(qū)域及個(gè)別因素綜合分析表6.2.1 項(xiàng)目與比較案例區(qū)域及個(gè)別因素分析表比較因素本項(xiàng)目丹楓三九長(zhǎng)安圣廷軒聯(lián)城萬(wàn)事達(dá)區(qū)域因素區(qū)域繁華程度不繁華繁華繁華繁

13、華不繁華不繁華不繁華對(duì)外交通便利度較好好好好一般好較好道路通達(dá)度好好好好一般一般一般區(qū)域環(huán)境條件一般一般一般一般一般一般一般個(gè)別因素規(guī)模小中大大中小中外部景觀無(wú)有有無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)附屬產(chǎn)業(yè)配套一般好好較好一般一般無(wú)內(nèi)部裝修好(擬定)好一般一般好一般較好星級(jí)服務(wù)好(擬定)好較好較好好一般較好Ø 修正系數(shù)確定各酒店實(shí)收房?jī)r(jià)為P0 ，加權(quán)后實(shí)收房?jī)r(jià)為Pn（n=1.2.3）期日修正系數(shù)K1=100%；使用權(quán)年限修正系數(shù)K2，考慮到本次評(píng)估各酒店的使用年期，將會(huì)重新計(jì)算，因此選取K2=1.10；區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)K3內(nèi)容見(jiàn)表6.2.2。Ø 區(qū)域因素及個(gè)別因素修正表6.2.2 區(qū)域及個(gè)

14、別因素修正表比較因素本項(xiàng)目比較值丹楓三九長(zhǎng)安圣廷軒聯(lián)城萬(wàn)事達(dá)區(qū)域因素區(qū)域繁華程度100102102105959899對(duì)外交通便利度1001051051059598102道路通達(dá)度10010510510210098102區(qū)域環(huán)境條件1001051051029895100個(gè)別因素規(guī)模100105105105102102102外部景觀100100100100100100100附屬產(chǎn)業(yè)配套10010510510210210098內(nèi)部裝修100102989810095102星級(jí)服務(wù)10010598981009898加權(quán)分-202010251510綜合系數(shù)27.8825.0111.8022.5513.00

15、10.29加權(quán)實(shí)收房?jī)r(jià)139.474.537.860.424.430.7本項(xiàng)目評(píng)估房?jī)r(jià)367Ø 計(jì)算過(guò)程及實(shí)收房?jī)r(jià)評(píng)估結(jié)果各酒店實(shí)收房?jī)r(jià)加權(quán)值= P0×K1×K2×（1K3）擬定經(jīng)營(yíng)程度下的實(shí)收房?jī)r(jià)= P1+P2+P3+P4+P5+P6 =139.4+74.5+37.8+60.4+24.4+30.7 =367元/間·天6.3餐飲消費(fèi)額評(píng)估Ø 區(qū)域及個(gè)別因素綜合分析表6.3.1 項(xiàng)目與比較案例區(qū)域及個(gè)別因素分析表比較因素本項(xiàng)目私房三九圣廷軒聯(lián)城厚道區(qū)域因素區(qū)域繁華程度不繁華繁華繁華不繁華不繁華不繁華對(duì)外交通便利度較好好好一般好一般道路通

16、達(dá)度好好好一般一般一般區(qū)域環(huán)境條件一般一般一般一般一般一般個(gè)別因素規(guī)模大中中中大大外部景觀無(wú)有有無(wú)無(wú)無(wú)內(nèi)部裝修好(擬定)好一般好一般較好星級(jí)服務(wù)好(擬定)好較好好一般較好Ø 修正系數(shù)確定餐飲業(yè)其他系數(shù)無(wú)需考慮，僅需考慮區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)，具體內(nèi)容見(jiàn)表6.3.2。Ø 區(qū)域因素及個(gè)別因素修正表6.3.2 區(qū)域及個(gè)別因素修正表比較因素本項(xiàng)目比較值丹楓三九圣廷軒聯(lián)城厚道區(qū)域因素區(qū)域繁華程度100102102959899對(duì)外交通便利度100105105959898道路通達(dá)度1001051051009898區(qū)域環(huán)境條件1001051059895100個(gè)別因素規(guī)模10098999

17、8100100外部景觀100100100100100100內(nèi)部裝修100102989898102服務(wù)質(zhì)量100105989598100加權(quán)分-2525251510綜合系數(shù)-28.4528.0719.1712.889.70中晚餐大廳消費(fèi)額42.6816.849.597.737.76中晚餐大廳消費(fèi)額85元/人加權(quán)包間消費(fèi)額-477.96336.84153.3664.4067.90包間評(píng)估消費(fèi)額1100元/間說(shuō)明：中餐早茶/宵夜均按行業(yè)平均25元/人，西餐早/午/晚按行業(yè)平均分別為20元/人、40元/人、40元/人，不同項(xiàng)目以上消費(fèi)水平區(qū)別不大，本次不做修正。6.4年收入測(cè)算本酒店的投資價(jià)值通過(guò)收益

18、還原法進(jìn)行測(cè)算，先計(jì)算出客房及餐飲的總收益，減去其正常的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、專業(yè)管理公司的利潤(rùn)和稅費(fèi)等，得出本項(xiàng)目的純收益，選取適當(dāng)?shù)倪€原利率進(jìn)行還原，測(cè)算出本項(xiàng)目的投資價(jià)值。根據(jù)本酒店規(guī)模，設(shè)定本酒店的籌建期為一年，開(kāi)業(yè)一年內(nèi)不產(chǎn)生利潤(rùn)，在第三年進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)期。入住率：根據(jù)本次周邊酒店的平均入住率調(diào)查，結(jié)合本項(xiàng)目的客房規(guī)模不大的情況，本項(xiàng)目在進(jìn)入正常運(yùn)營(yíng)期后入住率會(huì)較高，至少在85%以上。上座率：根據(jù)本次周邊大型餐飲的平均上座率調(diào)查，結(jié)合本項(xiàng)目的規(guī)模較大的情況，本項(xiàng)目在進(jìn)入正常運(yùn)營(yíng)期后入住率會(huì)較高，早茶至少15%，午餐至少50%，晚餐至少在60%，宵夜至少35%；西餐廳早/午/晚均為20%左右。使用率

19、：根據(jù)本次周邊大型餐飲的包間使用率調(diào)查，結(jié)合本項(xiàng)目餐飲規(guī)模較大的情況，項(xiàng)目在進(jìn)入正常運(yùn)營(yíng)期后包間午餐使用率率50%，晚餐70%。表6.4 .1年總收入計(jì)算表項(xiàng) 目?jī)r(jià) 格數(shù)量使用頻率年收入客房367元/間·天81間85%9,222,800元餐飲34,194,430元總計(jì)43,417,230元說(shuō)明：餐飲各項(xiàng)收入見(jiàn)表6.4.2表6.4.2餐飲年收入計(jì)算表項(xiàng) 目消費(fèi)額數(shù)量上座率年收入西餐廳早餐20元/人13桌20%75,920元午餐40元/人13桌20%151,840元晚餐40元/人13桌20%75,920元中餐廳早茶25元/人70桌15%958,125元午餐85元/人70桌50%10,85

20、8,750元晚餐85元/人70桌70%15,202,250元夜宵25元/人70桌35%2,235,625元包間午餐1100元/間20間50%4,015,000元晚餐1100元/間20間70%5,621,000元 合 計(jì)34,194,430元6.5利潤(rùn)測(cè)算Ø 直接費(fèi)用：客房及商務(wù)配套設(shè)施在服務(wù)時(shí)的直接成本Ø 間接費(fèi)用：房屋及設(shè)施折舊、薪金及福利、食材、行政管理、市場(chǎng)推廣、維修保養(yǎng)、其他部分費(fèi)用、能源費(fèi)用Ø 其他費(fèi)用：支付給酒店管理公司費(fèi)用Ø 稅收：營(yíng)業(yè)稅、所得稅同項(xiàng)目的總收入一樣，各項(xiàng)費(fèi)用的具體計(jì)算較為復(fù)雜，根據(jù)周邊酒店的各項(xiàng)費(fèi)用水平調(diào)查結(jié)合行業(yè)平均水平確

21、定：餐飲業(yè)扣除各種稅費(fèi)開(kāi)支后毛利潤(rùn)為該項(xiàng)營(yíng)業(yè)收入的50%，住宿扣除各種稅費(fèi)開(kāi)支后毛利潤(rùn)為該項(xiàng)營(yíng)業(yè)收入的65%。表6.5項(xiàng)目總利潤(rùn)計(jì)算表項(xiàng) 目營(yíng)業(yè)收入（年）利 潤(rùn) 率利 潤(rùn)客房利潤(rùn)9,222,800元65%600萬(wàn)元餐飲利潤(rùn)34,194,430元50%1,710萬(wàn)元總利潤(rùn)2，310萬(wàn)元6.6資本化率的確定我們?cè)诖_定本項(xiàng)目的資本化率時(shí)，要考慮的因素有三個(gè)：Ø 一是現(xiàn)行無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，一般采用國(guó)庫(kù)券利率；Ø 二是深圳市資本市場(chǎng)的資金使用利率，如同行拆借利率；Ø 三是行業(yè)利潤(rùn)率及行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合香港的評(píng)估案例，對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)三個(gè)主要因素、本項(xiàng)目投資資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，采用加權(quán)平均法，

22、綜合確定本項(xiàng)目的資本化率為R=5.5%6.7項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)價(jià)值計(jì)算V=C/R ×（1-1/（1+R）N）=2,310萬(wàn)元/5.5%×（1-1/（1+5.5%）56）=44,151萬(wàn)元N為本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)年期，本項(xiàng)目的使用年限還有58年，扣除工程期及試運(yùn)營(yíng)時(shí)間、前一年的虧損及持平期，經(jīng)營(yíng)期為56年。結(jié)論：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益較高，并具有較大的可塑性。七、 項(xiàng)目整體出租價(jià)值評(píng)估7.1商業(yè)租賃09年價(jià)格較08年有所上升，但仍處于下降水平 深圳市場(chǎng)租賃交投活躍，去年末租金較2008年同期輕微上漲1.6%。餐飲租戶仍然是最活躍的租戶群體，國(guó)際快速時(shí)裝品牌也是2009年深圳零售市場(chǎng)的亮點(diǎn)，年末市

23、場(chǎng)空置率處于10.7%的水平，較去年上漲了5.3個(gè)百分點(diǎn)?？罩寐氏陆狄苍鰪?qiáng)了業(yè)主提高租金的信心，商鋪?zhàn)饨鹬鸩椒€(wěn)定。其中，首層平均租金為904元/平方米·月，環(huán)比上升1.7%。但是縱觀全年，深圳商鋪首層平均租金仍下降8.5%。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)顯示，深圳市二手商鋪整體租金為204元/平米·月，環(huán)比下降9%，與去年同期相比下降15%，其中跌幅最大的區(qū)域?yàn)榱_湖區(qū)，下跌幅度達(dá)31%，相鄰國(guó)貿(mào)商圈的商鋪整體租金為168元/平方米·月。7.2整體出租價(jià)格確定由于本項(xiàng)目周邊沒(méi)有商鋪出租，本項(xiàng)目的租賃均價(jià)參考周邊國(guó)貿(mào)商圈的整體租金水平，界定為168元/平方米·

24、;月。7.3租賃價(jià)值評(píng)估Ø 評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)租金乘數(shù)比較售價(jià)小于12  租金乘數(shù)，比較全部售價(jià)與每年的總租金收入的一個(gè)簡(jiǎn)單公式（租金乘數(shù)投資金額/每年潛在租金收入），小于12。 Ø 租賃價(jià)值評(píng)估168元/平方米·月×12月×7025平米×12=16，994.9萬(wàn)元本項(xiàng)目售價(jià)16，000萬(wàn)元。結(jié)論：根據(jù)深圳近期商鋪整體租賃價(jià)格走向，項(xiàng)目出租價(jià)值偏低。八、 實(shí)施方案與風(fēng)險(xiǎn)分析一方面鑒于項(xiàng)目目前的靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格不高，以及租賃價(jià)格走低，近期難以實(shí)現(xiàn)其合理經(jīng)濟(jì)價(jià)值；另一方面鑒于項(xiàng)目委托經(jīng)營(yíng)（或自營(yíng)）的經(jīng)濟(jì)效益較高，結(jié)合目前深圳二手房轉(zhuǎn)讓價(jià)格走勢(shì)，項(xiàng)目一年后可能實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓盈利。據(jù)此可實(shí)施如下方案：Ø 方案一：積極與控股方聯(lián)系，在對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展進(jìn)度與信息有利的前提下，委托第三方進(jìn)行客房和餐飲經(jīng)營(yíng)管理，每年獲取2300余萬(wàn)元的穩(wěn)定凈現(xiàn)金流；Ø 方案二：繼續(xù)維系目前狀況，視時(shí)機(jī)再行采取股權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。Ø 方案三：撤銷與合作方的合作關(guān)系，通過(guò)法律途徑回收所投資金并賠付利息； 方案一：委托經(jīng)營(yíng)可行性：經(jīng)營(yíng)環(huán)境與政策較為穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)效益較好，具有較高可行性