深圳市羅湖區(qū)北斗酒店項目運營可行性研究報告

1、北斗酒店項目運營可行性研究報告項 目 運 營 部2010-04-15目 錄一、項目簡介3二、項目運營方式選擇3三、項目轉(zhuǎn)讓環(huán)境研究4四、項目經(jīng)營環(huán)境研究6五、項目出讓價值評估7六、項目經(jīng)營價值評估9七、項目租賃價值評估16八、實施方案與風險分析17九、綜合闡述18北斗酒店項目運營可行性分析報告一、 項目簡介1.1項目物業(yè)屬性本項目物業(yè)屬性為二手商業(yè)營業(yè)用房。1.2地理位置本項目位于深圳市羅湖區(qū)北斗路東與沿河南路北交匯處，南依文錦渡口岸，與其相距僅200多米，西面為錦星花園小區(qū)，北面為文華花園，東面為深圳市美術學校。1.3項目現(xiàn)狀已完成酒店的結(jié)構(gòu)改造和部分室內(nèi)裝修，初步設計為：一層：接待中心、中

2、餐宴會大廳、西餐廳、商務中心、廚房操作間（內(nèi)設自用倉庫）、消防控制中心；二層：多功能餐飲娛樂包間；三層、四層：酒店客房（內(nèi)有自用辦公區(qū)）1.4擬定檔次與項目規(guī)模本項目初步擬定為四星級標準，總建筑面積為7025平米，規(guī)劃有客房81間，多功能餐飲娛樂包間20間，中餐宴會廳可容70桌，西餐廳可容13桌。1.5項目受讓價格本項目受讓價格約為16，000萬元。 二、 項目運營方式選擇本項目運營可供選擇的方式為：Ø 轉(zhuǎn)讓Ø 委托經(jīng)營（或自營）Ø 整體出租三、 項目轉(zhuǎn)讓環(huán)境研究3.1商業(yè)轉(zhuǎn)讓政策環(huán)境較住宅寬松2010年，中國經(jīng)濟將在復蘇中進入又一輪發(fā)展上升周期，家庭人均可支配收

3、入不斷增長、消費市場日趨活躍，商業(yè)地產(chǎn)市場相對寬松的政策環(huán)境以及允許保險資金進入房地產(chǎn)投資領域等一系列措施，為商業(yè)營業(yè)用房的進一步發(fā)展提供了強有力的支撐。從資本市場的角度看，商業(yè)營業(yè)用房屬于收益性物業(yè)，長期具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益和增值能力，從目前來看，隨著全球經(jīng)濟的回暖以及服務業(yè)的又一輪市場大范圍的拓展，為商業(yè)營業(yè)用房市場的發(fā)展提供了更為廣闊的空間。3.2深圳商業(yè)新增供給減少，總體需求呈負增長2009年1-11月，深圳商業(yè)營業(yè)用房施工面積326.53萬平方米，比去年同期下降1.6%；新開工面積58.30萬平方米，比去年同期減少11.12%；竣工面積19.74萬平方米，同比減少17.2%；銷售面積

4、14.14萬平方米，同比減少10.12%。3.3深圳市二手房近期交易量明顯回升，商業(yè)轉(zhuǎn)讓價格大幅上揚后又回落Ø 交易量深圳市二手房市場最近兩年波動較大， 2008年，二手房交易量面積為351萬平方米，比2007年減少62.3%，成交量大幅下降。但自去年9月開始活躍，2009年以來，深圳市二手房成交量快速回升，1-9月份，二手房成交面積達到838萬平方米，比2008年同比增加2.3倍，成交量超過2007年同期水平。2009年深圳市二手房交易量變動趨勢數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源與房產(chǎn)管理局Ø 轉(zhuǎn)讓價格去年深圳市二手房轉(zhuǎn)讓價格的變化幅度較大。1月份和2月份，二手房轉(zhuǎn)讓價格分別環(huán)比下

5、降0.7%和0.4%；3月份，價格環(huán)比變化由負轉(zhuǎn)正，環(huán)比漲幅在7月份達到最高，為4.2%；9月份以來，二手房價格環(huán)比變化幅度趨緩，在1個百分點左右。1-12月，深圳市二手房價格環(huán)比累計上漲23.8%，居全國首位。從分類物業(yè)屬性來看，去年1-11月，深圳商業(yè)營業(yè)用房的平均價格為19250元/平方米，比2008年同期上漲58.7%。從季度變化來看，1-3季度平均銷售價格，分別13800元/平方米、16100元/平方米和24500元/平方米，同比分別上漲31.1%、34.3%以及下降6.2%。深圳市去年二手房轉(zhuǎn)讓價格環(huán)比指數(shù)數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源與房產(chǎn)管理局結(jié)論：商業(yè)營業(yè)用房轉(zhuǎn)讓政策環(huán)境較住宅寬松

6、，整體市場反應雖有所回升，但仍有波動，存在一定的不確定性。四、 項目經(jīng)營環(huán)境研究4.1全國社會消費品零售總額繼續(xù)增長，達到1986年以來的最高點。需求水平和購買能力，是商業(yè)營業(yè)用房市場需求最根本的支撐，而社會消費品零售總額反映需求水平和購買能力的活躍程度。2009年國內(nèi)市場銷售從年初的一度低迷中逐步復蘇，城鄉(xiāng)消費均保持較快增長。2009年前三季度，社會消費品零售總額89,676億元，同比增長15.1%；扣除價格因素，實際增長17.0%，比上年同期加快2.8個百分點。其中，城市消費品零售額61,013億元，增長14.8%。城鎮(zhèn)居民人均消費總支出比上年同期增長14.9%，扣除價格因素后實際增長9.

7、8%，同比提高2.3個百分點。而2009年全年社會消費品零售總額達到1986年以來的最高點。4.2深圳消費市場增長快速，成熟商圈的商業(yè)整體經(jīng)營環(huán)境繼續(xù)利好2009年前11個月深圳社會消費品零售額接近2358億元，同比增長14.6%。消費市場的快速增長，使得深圳優(yōu)質(zhì)商業(yè)營業(yè)用房總體需求并未出現(xiàn)明顯萎縮，特別是來自餐飲業(yè)和國際快速時裝品牌積極尋找合適的鋪位擴張或進駐本地市場，使得深圳成熟商圈的整體經(jīng)營環(huán)境繼續(xù)利好。 4.3近期商業(yè)營業(yè)用房的資本收益比呈上揚趨勢根據(jù)2010年宏觀經(jīng)濟環(huán)境和商業(yè)營業(yè)用房市場狀況將逐漸向好的預期下，預計2010年資產(chǎn)收益比有所下降，經(jīng)營的不確定性隨之減少，經(jīng)營風險亦有所

8、降低。近期商業(yè)營業(yè)用房資產(chǎn)收益比變化數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計局結(jié)論：經(jīng)營環(huán)境一直較為穩(wěn)定，資本收益比呈上揚態(tài)勢，經(jīng)營風險有所較低。五、 項目出讓價值評估5.1周邊商鋪出讓掛牌價格調(diào)查經(jīng)過本次實地調(diào)查，本項目周邊目前僅有錦上花家園和文錦花園的小單位底層商鋪轉(zhuǎn)讓。表5.1 周邊商鋪出讓價格調(diào)查表所在小區(qū)地理位置面積（）總價(萬元)均價（元/）備 注錦上花家園錦聯(lián)路與沿河南路交匯處416.3699523898今年4月發(fā)布文錦花園北斗路與春風路交匯處52083216000今年4月發(fā)布數(shù)據(jù)來源：本次實地調(diào)查5.2項目靜態(tài)比準價格確定表5.2項目靜態(tài)比準價格因數(shù)項目項目權(quán)重規(guī)模交通配套產(chǎn)品區(qū)位品牌總分轉(zhuǎn)讓價格

9、合成10%20%15%25%10%20%錦上花商鋪60%4445454.2514339文錦花園商鋪40%4554454.556400本項目100%5545444.5520693根據(jù)與各樓盤分因數(shù)權(quán)重打分，可以得出項目的市場靜態(tài)比準價格為：20693元/5.3項目動態(tài)價格確定由于本項目為二手商鋪，在考慮溢價因素時不需考慮產(chǎn)品展示因素和營銷創(chuàng)新因素，僅需考慮自然溢價。根據(jù)本次研究，去年深圳的二手房交易價格累計增長23.8%，結(jié)合商業(yè)營業(yè)用房新增供給減少，總體需求穩(wěn)定的市場環(huán)境，本項目年度理想自然溢價可保守確定在20%左右，最低溢價空間可保持在12.5%。據(jù)此計算本項目在一年后轉(zhuǎn)讓可實現(xiàn)動態(tài)價格：&

10、#216; 理想動態(tài)價格（一年后）均價：20，693×20%=24，832元/平米總價：24，832×7025=17，444.5萬元Ø 最低動態(tài)價格（一年后）均價：20693×12.5%=23，280元/平米總價：23280×7025=16，354.2萬元結(jié)論：項目目前的靜態(tài)比準價格不高，短期內(nèi)轉(zhuǎn)讓難以實現(xiàn)盈利，根據(jù)市場走勢一年后可能有套現(xiàn)獲利空間。六、 項目經(jīng)營價值評估 6.1周邊酒店調(diào)查本項目周邊酒店較多，方圓一公里范圍內(nèi)有丹楓白露酒店、三九大酒店、圣廷軒酒店、萬事達酒店、國賓大酒店、長安大酒店、深圳東方賓館、錦華唐酒店、鳳凰酒店、柏豪大酒

11、店、聯(lián)城酒店等。本次選取離項目方圓500米范圍內(nèi)，較具競爭性的酒店：丹楓白露酒店、三九大酒店、長安大酒店、圣廷軒酒店、聯(lián)城酒店、萬事達酒店和厚道大酒樓展開調(diào)查分析。表6.1周邊酒店客房調(diào)查分析表酒店名稱地理位置實收房價入住率丹楓白露酒店沿河南路與深南東路交匯處500-800元/間·天90%三九大酒店沿河南路與深南東路交匯處298-398元/間·天90%長安大酒店深南東路與文錦南路交匯處320元/間·天85%圣廷軒酒店延河路與水庫南路交匯處268-428元/間·天95%聯(lián)城酒店文錦南路與錦星路交匯處188-208元/間·天80%萬事達酒店新安路與

12、沿河南路交匯處298-308元/間·天85%數(shù)據(jù)來源：本次實地調(diào)查表6.2周邊大型餐飲中檔消費水平調(diào)查分析表餐飲店名稱地理位置大廳消費包間消費私房菜丹楓白露酒店2樓150元/人1680元/間三九酒店餐廳三九酒店11樓60元/人1200元/間圣廷軒酒店餐廳圣廷軒酒店2樓50元/人800元/間聯(lián)城酒店餐廳聯(lián)城酒店1樓60元/人500元/間厚道大酒樓森威大廈2-3樓80元/人700元/間數(shù)據(jù)來源：本次實地調(diào)查6.2客房實收房價評估Ø 區(qū)域及個別因素綜合分析表6.2.1 項目與比較案例區(qū)域及個別因素分析表比較因素本項目丹楓三九長安圣廷軒聯(lián)城萬事達區(qū)域因素區(qū)域繁華程度不繁華繁華繁華繁

13、華不繁華不繁華不繁華對外交通便利度較好好好好一般好較好道路通達度好好好好一般一般一般區(qū)域環(huán)境條件一般一般一般一般一般一般一般個別因素規(guī)模小中大大中小中外部景觀無有有無無無無附屬產(chǎn)業(yè)配套一般好好較好一般一般無內(nèi)部裝修好(擬定)好一般一般好一般較好星級服務好(擬定)好較好較好好一般較好Ø 修正系數(shù)確定各酒店實收房價為P0 ，加權(quán)后實收房價為Pn（n=1.2.3）期日修正系數(shù)K1=100%；使用權(quán)年限修正系數(shù)K2，考慮到本次評估各酒店的使用年期，將會重新計算，因此選取K2=1.10；區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)K3內(nèi)容見表6.2.2。Ø 區(qū)域因素及個別因素修正表6.2.2 區(qū)域及個

14、別因素修正表比較因素本項目比較值丹楓三九長安圣廷軒聯(lián)城萬事達區(qū)域因素區(qū)域繁華程度100102102105959899對外交通便利度1001051051059598102道路通達度10010510510210098102區(qū)域環(huán)境條件1001051051029895100個別因素規(guī)模100105105105102102102外部景觀100100100100100100100附屬產(chǎn)業(yè)配套10010510510210210098內(nèi)部裝修100102989810095102星級服務10010598981009898加權(quán)分-202010251510綜合系數(shù)27.8825.0111.8022.5513.00

15、10.29加權(quán)實收房價139.474.537.860.424.430.7本項目評估房價367Ø 計算過程及實收房價評估結(jié)果各酒店實收房價加權(quán)值= P0×K1×K2×（1K3）擬定經(jīng)營程度下的實收房價= P1+P2+P3+P4+P5+P6 =139.4+74.5+37.8+60.4+24.4+30.7 =367元/間·天6.3餐飲消費額評估Ø 區(qū)域及個別因素綜合分析表6.3.1 項目與比較案例區(qū)域及個別因素分析表比較因素本項目私房三九圣廷軒聯(lián)城厚道區(qū)域因素區(qū)域繁華程度不繁華繁華繁華不繁華不繁華不繁華對外交通便利度較好好好一般好一般道路通

16、達度好好好一般一般一般區(qū)域環(huán)境條件一般一般一般一般一般一般個別因素規(guī)模大中中中大大外部景觀無有有無無無內(nèi)部裝修好(擬定)好一般好一般較好星級服務好(擬定)好較好好一般較好Ø 修正系數(shù)確定餐飲業(yè)其他系數(shù)無需考慮，僅需考慮區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)，具體內(nèi)容見表6.3.2。Ø 區(qū)域因素及個別因素修正表6.3.2 區(qū)域及個別因素修正表比較因素本項目比較值丹楓三九圣廷軒聯(lián)城厚道區(qū)域因素區(qū)域繁華程度100102102959899對外交通便利度100105105959898道路通達度1001051051009898區(qū)域環(huán)境條件1001051059895100個別因素規(guī)模10098999

17、8100100外部景觀100100100100100100內(nèi)部裝修100102989898102服務質(zhì)量100105989598100加權(quán)分-2525251510綜合系數(shù)-28.4528.0719.1712.889.70中晚餐大廳消費額42.6816.849.597.737.76中晚餐大廳消費額85元/人加權(quán)包間消費額-477.96336.84153.3664.4067.90包間評估消費額1100元/間說明：中餐早茶/宵夜均按行業(yè)平均25元/人，西餐早/午/晚按行業(yè)平均分別為20元/人、40元/人、40元/人，不同項目以上消費水平區(qū)別不大，本次不做修正。6.4年收入測算本酒店的投資價值通過收益

18、還原法進行測算，先計算出客房及餐飲的總收益，減去其正常的經(jīng)營費用、專業(yè)管理公司的利潤和稅費等，得出本項目的純收益，選取適當?shù)倪€原利率進行還原，測算出本項目的投資價值。根據(jù)本酒店規(guī)模，設定本酒店的籌建期為一年，開業(yè)一年內(nèi)不產(chǎn)生利潤，在第三年進入正常經(jīng)營期。入住率：根據(jù)本次周邊酒店的平均入住率調(diào)查，結(jié)合本項目的客房規(guī)模不大的情況，本項目在進入正常運營期后入住率會較高，至少在85%以上。上座率：根據(jù)本次周邊大型餐飲的平均上座率調(diào)查，結(jié)合本項目的規(guī)模較大的情況，本項目在進入正常運營期后入住率會較高，早茶至少15%，午餐至少50%，晚餐至少在60%，宵夜至少35%；西餐廳早/午/晚均為20%左右。使用率

19、：根據(jù)本次周邊大型餐飲的包間使用率調(diào)查，結(jié)合本項目餐飲規(guī)模較大的情況，項目在進入正常運營期后包間午餐使用率率50%，晚餐70%。表6.4 .1年總收入計算表項 目價 格數(shù)量使用頻率年收入客房367元/間·天81間85%9,222,800元餐飲34,194,430元總計43,417,230元說明：餐飲各項收入見表6.4.2表6.4.2餐飲年收入計算表項 目消費額數(shù)量上座率年收入西餐廳早餐20元/人13桌20%75,920元午餐40元/人13桌20%151,840元晚餐40元/人13桌20%75,920元中餐廳早茶25元/人70桌15%958,125元午餐85元/人70桌50%10,85

20、8,750元晚餐85元/人70桌70%15,202,250元夜宵25元/人70桌35%2,235,625元包間午餐1100元/間20間50%4,015,000元晚餐1100元/間20間70%5,621,000元 合 計34,194,430元6.5利潤測算Ø 直接費用：客房及商務配套設施在服務時的直接成本Ø 間接費用：房屋及設施折舊、薪金及福利、食材、行政管理、市場推廣、維修保養(yǎng)、其他部分費用、能源費用Ø 其他費用：支付給酒店管理公司費用Ø 稅收：營業(yè)稅、所得稅同項目的總收入一樣，各項費用的具體計算較為復雜，根據(jù)周邊酒店的各項費用水平調(diào)查結(jié)合行業(yè)平均水平確

21、定：餐飲業(yè)扣除各種稅費開支后毛利潤為該項營業(yè)收入的50%，住宿扣除各種稅費開支后毛利潤為該項營業(yè)收入的65%。表6.5項目總利潤計算表項 目營業(yè)收入（年）利 潤 率利 潤客房利潤9,222,800元65%600萬元餐飲利潤34,194,430元50%1,710萬元總利潤2，310萬元6.6資本化率的確定我們在確定本項目的資本化率時，要考慮的因素有三個：Ø 一是現(xiàn)行無風險利率，一般采用國庫券利率；Ø 二是深圳市資本市場的資金使用利率，如同行拆借利率；Ø 三是行業(yè)利潤率及行業(yè)風險。結(jié)合香港的評估案例，對當前國內(nèi)三個主要因素、本項目投資資金結(jié)構(gòu)進行分析，采用加權(quán)平均法，

22、綜合確定本項目的資本化率為R=5.5%6.7項目的經(jīng)營價值計算V=C/R ×（1-1/（1+R）N）=2,310萬元/5.5%×（1-1/（1+5.5%）56）=44,151萬元N為本項目的經(jīng)營年期，本項目的使用年限還有58年，扣除工程期及試運營時間、前一年的虧損及持平期，經(jīng)營期為56年。結(jié)論：項目經(jīng)營的經(jīng)濟效益較高，并具有較大的可塑性。七、 項目整體出租價值評估7.1商業(yè)租賃09年價格較08年有所上升，但仍處于下降水平 深圳市場租賃交投活躍，去年末租金較2008年同期輕微上漲1.6%。餐飲租戶仍然是最活躍的租戶群體，國際快速時裝品牌也是2009年深圳零售市場的亮點，年末市

23、場空置率處于10.7%的水平，較去年上漲了5.3個百分點?？罩寐氏陆狄苍鰪娏藰I(yè)主提高租金的信心，商鋪租金逐步穩(wěn)定。其中，首層平均租金為904元/平方米·月，環(huán)比上升1.7%。但是縱觀全年，深圳商鋪首層平均租金仍下降8.5%。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，深圳市二手商鋪整體租金為204元/平米·月，環(huán)比下降9%，與去年同期相比下降15%，其中跌幅最大的區(qū)域為羅湖區(qū)，下跌幅度達31%，相鄰國貿(mào)商圈的商鋪整體租金為168元/平方米·月。7.2整體出租價格確定由于本項目周邊沒有商鋪出租，本項目的租賃均價參考周邊國貿(mào)商圈的整體租金水平，界定為168元/平方米·

24、;月。7.3租賃價值評估Ø 評價標準租金乘數(shù)比較售價小于12  租金乘數(shù)，比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式（租金乘數(shù)投資金額/每年潛在租金收入），小于12。 Ø 租賃價值評估168元/平方米·月×12月×7025平米×12=16，994.9萬元本項目售價16，000萬元。結(jié)論：根據(jù)深圳近期商鋪整體租賃價格走向，項目出租價值偏低。八、 實施方案與風險分析一方面鑒于項目目前的靜態(tài)比準價格不高，以及租賃價格走低，近期難以實現(xiàn)其合理經(jīng)濟價值；另一方面鑒于項目委托經(jīng)營（或自營）的經(jīng)濟效益較高，結(jié)合目前深圳二手房轉(zhuǎn)讓價格走勢，項目一年后可能實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓盈利。據(jù)此可實施如下方案：Ø 方案一：積極與控股方聯(lián)系，在對本項目未來發(fā)展進度與信息有利的前提下，委托第三方進行客房和餐飲經(jīng)營管理，每年獲取2300余萬元的穩(wěn)定凈現(xiàn)金流；Ø 方案二：繼續(xù)維系目前狀況，視時機再行采取股權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。Ø 方案三：撤銷與合作方的合作關系，通過法律途徑回收所投資金并賠付利息； 方案一：委托經(jīng)營可行性：經(jīng)營環(huán)境與政策較為穩(wěn)定，經(jīng)營效益較好，具有較高可行性