深圳新房交易分析報告

1、深圳2008年1月份新房交易分析報告（1月1日1月31日）港置地產(chǎn)拓展部調(diào)研員羊博備注：本文根據(jù)政府統(tǒng)計部門每日的交易數(shù)據(jù)綜合了本月深圳全市及各區(qū)的新房交易情況，并根據(jù)交易數(shù)據(jù)分析本月深圳市的新房市場趨勢走向。（數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計局、深圳市房地產(chǎn)管理局、行業(yè)統(tǒng)計）第一部分：供應(yīng)情況土地供應(yīng)：作為本年度的第一個月，深圳市國土部門在1月4號推出兩塊居住用地（位于龍崗區(qū)的G02113-0021和位于寶安區(qū)的A816-0039分別為39312.41平方米和29480.592平方米），其中寶安的那塊地被深圳市長城投資控股股份有限公司以238860000元購得，龍崗的地至今仍未成交。1月10日又推出兩塊

2、居住用地（位于寶安區(qū)的A001-0126和A207-0102分別為92808.281平方米和45509.309平方米）均未成交。商品房供應(yīng)：1月份全市預(yù)售新房的供應(yīng)量僅4023套，共有14個項目在本月入市，只有12月份的1/3。供應(yīng)量最大的行政區(qū)是寶安區(qū)，共有6個項目1500多套商品房入市；而羅湖區(qū)沒有一個項目的商品房入市。入市項目詳情如下：項目名稱項目地址項目類別開盤均價開發(fā)商推出數(shù)量開盤日期明福居 福田.竹子林農(nóng)林路高檔住宅（高層）20000深圳市雄江投資發(fā)展有限公司、深圳市福田環(huán)慶實業(yè)股份有限公司 1381月1日南荔苑（悠山美地）南山.內(nèi)環(huán)路以北、南山大道以西

3、0;普通住宅15000深圳市文廣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4231月3日華浩源（景園）龍崗.布吉街道辦高層住宅（商住樓）8500中國寶安集團(tuán)股份有限公司住宅400商業(yè)51月5日招商華僑城曦城寶安.新安街道廣深高速公路東側(cè) 別墅37000深圳招商華僑城投資有限公司住宅971月6日金水灣御園 鹽田.鹽田區(qū)北山道和鹽田路交界路口處高層住宅（商住樓）11000深圳市東海成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 住宅560商業(yè)401月12日金泓凱旋城寶安.寶城中心區(qū)N8區(qū)高層住宅；商業(yè)（商住樓）20000深圳市屹海達(dá)實業(yè)有限公司 住宅401商業(yè)141月12日東部明珠雅苑 龍崗.龍崗區(qū)大鵬街道

4、多層住宅（商住樓）6300深圳市鵬業(yè)房地產(chǎn)有限公司住宅117商業(yè)101月12日桃園居桃源盛景園 寶安.寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道廣深公路東側(cè) 高層住宅9500深圳航空城（東部）實業(yè)有限公司3971月12日星河丹堤花園 寶安.寶安區(qū)龍華街道梅觀高速公路東北側(cè)別墅30000深圳豐澤湖山莊有限公司 住宅732商業(yè)31月12日項目名稱項目地址項目類別開盤均價開發(fā)商推出數(shù)量開盤日期龍翔花園龍崗.中心城 普通住宅（商住樓）7900深圳市科誼力實業(yè)發(fā)展有限公司住宅60商業(yè)301月12日鼎勝林棲園 南山.南山區(qū)龍井路普通住宅（商住樓）13000深圳市浩展實業(yè)發(fā)展

5、有限公司、深圳市珠光實業(yè)股份有限公司 住宅166商業(yè)401月19日雷圳碧榕灣海景花園南山.沿湖路與月亮灣大道東南高層住宅（商住樓）12500深圳市雷圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 1591月20日航城國際公寓（雅樂居）寶安.西鄉(xiāng)街道廣深公路東側(cè)西部開發(fā)區(qū) 小高層住宅（公寓）；商業(yè)8000深圳市樂安居實業(yè)發(fā)展有限公司 住宅165商業(yè)101月20日陽光海灣花園寶安.寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道寶源路西南側(cè) 高檔住宅（商住樓）17000深圳金榮泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司住宅561月26日 表1深圳市2008年1月份新開盤項目總匯第二部分：成交情況綜述從本月綜合的成交量上看，本月深

6、圳市全市共成交新房2350套，環(huán)比增加43.5%，日均成交量達(dá)到78套；成交面積為223830，環(huán)比增長57%；成交金額為36.53億元，環(huán)比增長52.7%；成交套均面積為95.24/套，成交套均價格為1554315元/套。1月份全市成交數(shù)據(jù)總匯行政區(qū)成交面積環(huán)比增幅成交均價環(huán)比增幅成交套數(shù)環(huán)比增幅套均面積環(huán)比增幅寶安區(qū)6132920.3%1740253.84%532-7.96%11530.39%福田區(qū)172083.13%22626-16.2%20921.51%82.3-15.16%龍崗區(qū)78496-21.7%8892-22.6%908-17.98%86.45-4.59%羅湖區(qū)5328-63.

7、5%19919-13.35%90-43.4%59.2-35.44%南山區(qū)3046051.98%18627-33.66%353102.87%86.3-25.07%鹽田區(qū)6569-69.04%16893-36%75-53.13%87.6-33.95%全市198787-11.19%14784-9.4%2167-7.79%91.7-3.72%（注：成交面積：平方米；成交均價：元/平方米；套均面積：平方米/套） 表2全市1月份新房成交數(shù)據(jù)總匯從本月的成交情況上看，龍崗區(qū)以908套的成交量仍占據(jù)各行政區(qū)的首位，其成交量在本月占全市總成交量的42%。羅湖區(qū)因為沒有新項目入市，僅靠前幾個月的項目支撐，因此銷售

8、量有限。鹽田雖然有1個新項目的入市，但在其銷售不佳，使得其本月銷量更是環(huán)比下跌53.13%。全市只有福田區(qū)和南山區(qū)因為有幾個新項目都是在本月開盤使得本月成交量環(huán)比分別上升21.51%和102.87%，其他行政區(qū)一手房本月成交量均下跌。（見圖1） （圖1）環(huán)比上個月的各行政區(qū)的成交量比例可以發(fā)現(xiàn)，龍崗雖仍在成交量方面占據(jù)主導(dǎo)地位，但其成交份額有所下降，而福田和南山所占比例有所上升，寶安與上月基本持平，而鹽田和羅湖的成交量非常低，下跌幅度很大。從成交價格上看，全市本月新房成交均價為14748元/平方米，環(huán)比小幅下降9.4%。福田區(qū)雖有明福居的高價入市，但量少，使得環(huán)比均價仍下降16.2%，而寶安大

9、量高價樓盤入市，使得均價大幅上仰，環(huán)比上漲53.84%，龍崗區(qū)和鹽田區(qū)因新盤相對有限，均價都有大幅度的下跌，而羅湖區(qū)根本沒有新盤入市，因此均價仍大幅度的下降。（見下圖2） 叢成交的套均面積上看，各個行政區(qū)的起伏都比較大。成交套均面積最小的行政區(qū)為羅湖區(qū)，均面積為59.2平方米/套，套均面積最大的行政區(qū)為寶安區(qū)為115平方米/套。全市套均面積為91.7平方米/套，環(huán)比12月份下跌3.72%?；仡櫧鍌€月以來全市一手房成交的套均面積，只有福田區(qū)和龍崗區(qū)保持了相對穩(wěn)定，并以90平方米/套做上下浮動；南山和鹽田則以120平方米/套為基準(zhǔn)線做上下浮動，浮動范圍較大，可以確定在未來，隨著西部通道的日趨完善

10、和東部深鹽第二通道的投入使用以及鹽田人居環(huán)境的進(jìn)一步完善，南山區(qū)和鹽田區(qū)在深圳房地產(chǎn)市場上大戶型比例所占市場份額將進(jìn)一步擴(kuò)大。（見圖3） （圖3） （圖4）自7月份以來，（見圖4）全市一手房的月成交量持續(xù)性下降，直到11月份為止，整個成交趨勢線呈一條平滑的向下走曲線，進(jìn)入年底的12月份，由于推盤量集中放大，成交曲線初步上揚(yáng)。由于進(jìn)入08年年初的新項目入市量有所放緩，1月份的成交量又有所萎縮，在近期，深圳的一手房月成交量仍然將處于低谷并由于市場鋼性需求的存在而保持相對穩(wěn)定，短期內(nèi)不會有太大的變化。各行政區(qū)的分析寶安區(qū)寶安區(qū)在1月份新盤的沖擊下，共成交新房532套，環(huán)比下跌7.96%，但是成交面積

11、反而增加20.37%，本月寶安區(qū)的成交套均面積環(huán)比12月份有30.39%的增加。全區(qū)本月一手房成交均價為17402元/平方米，環(huán)比大漲53.84%，是本月各行政區(qū)里面唯一有漲幅的區(qū)域，并且漲幅很大。從銷售情況上看，招商華僑城和星河丹堤花園別墅區(qū)的開盤，無疑使得該區(qū)域的成交均價大幅度上仰，同時也為該區(qū)域的成交量貢獻(xiàn)良多。 （圖5）從下半年的各月成交情況上可以發(fā)現(xiàn)，寶安的一手房的交易從趨勢上看呈現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)的波型浮動，在9月份達(dá)到后半年的銷售高點之后，峰回急轉(zhuǎn)落入10月份和11月份的低谷，當(dāng)然這兩個月新項目入市量比較少也是一個重要的原因。到12月份，隨著新項目的開盤入市，寶安的新房成交量又開始穩(wěn)步回升，

12、1月份又有大量的高檔新盤入市，在目前的市場態(tài)勢下，仍然銷售頗佳，說明市場的需求依然強(qiáng)勁，只要產(chǎn)品、價格合適，依然能夠受到市場的熱捧。截止1月31日為止，寶安區(qū)尚有可售套數(shù)為9464套，環(huán)比12月增加16.54%，占全市總額的18.25%。福田區(qū)福田區(qū)1月份共成交新房209套，環(huán)比增加21.51%，與12月相反，福田區(qū)是全市唯一成交量環(huán)比增加的行政區(qū)；成交面積也同步增加3.13%，成交套均面積環(huán)比12月份減少15.16%；本月福田區(qū)的成交均價為22626元/平方米，環(huán)比小幅下降，其下降幅度為16.2%；成交金額為3.8935億，環(huán)比下跌13.48%，占全市成交金額的13.25%，比12月反而增加

13、了0.55個百分點。 （圖6）供應(yīng)情況上看，福田區(qū)1月只有1個項目、138套新房入市，與前幾個月份相比減少了很多。明福居開盤均價20000元/平方米，與12月入市的首地容御、中城天邑花園開盤23000元/平方米均價，香蜜湖唯珍府的小高層開盤45000元/平方米均價，連排開盤更是以100000元/平方米均價相比較，可以看出，1月份開發(fā)商為了更好的適應(yīng)市場，在不同程度上在價格方面還是有很大的松動。截止1月31日止，福田區(qū)尚有9821房可售量，與上個月基本持平，占全市總額的18.94%。龍崗區(qū)龍崗區(qū)（見圖7）1月份成交新房908套，環(huán)比下跌17.98%占全市區(qū)份額的41.9%，比12月份減少5.2個

14、百分點，各行政區(qū)在本月的成交總量環(huán)比走向均衡；成交套均面積環(huán)比12份有小幅度減??；1 月份龍崗區(qū)一手商品房的成交均價為8892元/平方米，和12月份相比，較大幅度減少；總成交金額為6.98億，環(huán)比下跌39.46%，占全市份額為23.75%；總成交面積為78496平方米，環(huán)比下降21.7個百分點，占全市成交份額的39.49%。從供給上看，龍崗區(qū)依然是全市推盤量較大的行政區(qū)，本月共有3項目、622套新房入市。所有項目開盤均價不到萬元，東部明珠雅苑更是以6300元/平方米的均價在1月12日開盤。 截止1月31日，龍崗區(qū)尚有一手可售量為15624套，占全市可售量的30.13%，比12月份稍有降低。總量

15、環(huán)比有1.67個百分點的下跌，主要原因在于龍崗區(qū)本月入市量相對于前幾個月較少。 （圖7） 羅湖區(qū)羅湖區(qū)（見圖8）1月份共成交新房90套，環(huán)比大跌43.4%，下跌幅度是全市僅次于鹽田區(qū)的行政區(qū)，與12月份類似；成交總面積為5328平方米，環(huán)比更是下跌63.5%，成交套均面積為59.2平方米/套，環(huán)比下跌35.44%；羅湖區(qū)本月一手新房的成交均價為19919元/平方米，環(huán)比下跌13.35%，總成交金額為1.0613億元，環(huán)比下跌68.79%。從新開盤項目上看，羅湖區(qū)本月是全市唯一一個沒開新盤的行政區(qū)，因此本月成交量極少。截止1月31日，羅湖區(qū)尚有4582套一手新房可售，比12月份下降1.93%，占

16、全市總一手新房的8.84%。 （圖8）南山區(qū)南山區(qū)（見圖9）1月份共成交一手新房353套，環(huán)比12月份增長102.87%；成交套均面積為86.3，環(huán)比減小25.07%，總成交面積為30460平方米，環(huán)比增長51.98%。1月份南山區(qū)一手成交金額合計5.6738億，環(huán)比下跌1.84%，成交均價為18627元/平方米，環(huán)比降低33.66%。 （圖9）南山區(qū)1月份一手房入市量也是比較大的，合計共有3個項目、788套一手房進(jìn)入市場。三個項目是均以12000-15000元/平方米的均價入市，截止1月31日，南山區(qū)的一手房可售存量為9300套，占全市總可售量的17.94%。 鹽田區(qū)鹽田區(qū)1月份共成交新房7

17、5套，環(huán)比大跌53.13%，是全市下跌幅度最大的行政區(qū)，成交總面積為6569平方米，套均面積87.6平方米/套，環(huán)比下跌33.95%；成交均價為16893元/平方米，與上個月相比有較大幅度下降，其幅度為36%。從供應(yīng)量上看，鹽田區(qū)1月份只有1個項目金水灣、600套一手房入市銷售。但銷售情況不容樂觀，目前不到一成。截止1月31日，鹽田區(qū)尚有一手可售量3063套，占全市可售總量的5.9%。 （圖10）第三部分 總結(jié) 2007年7月份至08年1月份深圳二級市場共成交商品房193.5787萬平方米，總計成交金額為304.2879億元，下半年成交均價為15719元/平方米，總的成交套數(shù)為19914套。從圖11的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，這7個月中，除了10月份和今年1月份因為龍崗區(qū)新項目的低價在全市成交量中的大權(quán)重比而造成均價下滑之外，價格基本停止上半年瘋漲的勢頭，進(jìn)入相對穩(wěn)定的局面。結(jié)合目前的市場形勢和政府相關(guān)的調(diào)控政策，可以預(yù)見，在2008年的上半年，深圳市房地產(chǎn)的二級市場將保持相對的穩(wěn)定并有一定程度的下滑（包括成交均價和