福州市好景花園土地競(jìng)拍可行性分析報(bào)告

1、福州市好景花園土地競(jìng)拍可行性分析報(bào)告項(xiàng)目編號(hào)：俠客行估字200488號(hào)項(xiàng)目名稱：福州市好景花園土地競(jìng)拍總造價(jià)：344798612.91元 樓面造價(jià)：1638.04元/M2土地面積：41032.87M2 建筑面積：210495M2建筑密度：30% 容積率：3.6 綠化率：35%建設(shè)單位：俠客行置業(yè)有限責(zé)任公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：俠客行編制單位：俠客行置業(yè)有限責(zé)任公司編制負(fù)責(zé)人：俠客行 編制審核人：俠客行編制人：俠客行 編制日期：04-7-3目錄 一、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1 二、可行性分析1 三、福州市好景花園土地競(jìng)拍成本計(jì)算表2 四、福州市好景花園土地競(jìng)拍面積和銷售收入表3 五、福州市好景花園土地競(jìng)拍經(jīng)濟(jì)分析表

2、4 六、福州市好景花園土地競(jìng)拍敏感性分析表5 一、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 1、用地面積：55832m2 2、容積率：3.6 3、可建面積：200995m2 其中：住宅面積：184763m2 商店面積 沿街商店面積：6916m2*2層=13832 m2 小區(qū)內(nèi)商店面積：1200 m2*2層=2400 m2 另外可建車位：地下室面積9500 m2（車庫(kù)450個(gè)） 4、綠化率：35% 5、密 度：30%以內(nèi)（本方案按30%計(jì)算） 二、可行性分析 本可行性測(cè)算方案，銷售收入為100%，因此在本地塊投標(biāo)中應(yīng)考慮該因素。建議按80%的銷售率為底限，同時(shí)結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目的最理想的總地價(jià)款在9638萬(wàn)元以內(nèi)

3、。 附：福州市好景花園土地競(jìng)拍成本計(jì)算表 福州市好景花園土地競(jìng)拍面積和銷售收入表 福州市好景花園土地競(jìng)拍經(jīng)濟(jì)分析表 福州市好景花園土地競(jìng)拍敏感性分析表 俠客行置業(yè)有限責(zé)任公司 二00四年九月十二日福州市好景花園土地競(jìng)拍可行性報(bào)告成本計(jì)算表編碼工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱計(jì)量單位工程量單價(jià)或費(fèi)率造價(jià)或費(fèi)用(元)樓面造價(jià)(元/M2)百分比(%)計(jì)算公式或說(shuō)明1.一、征地、拆遷、前期費(fèi)00259.9215.87%1-1-1征地補(bǔ)償費(fèi)項(xiàng)1237.5414.51%按實(shí)際發(fā)生1-2-1設(shè)計(jì)費(fèi)平方米2104951818.001.1%18元/平方米1-3-1建筑招投標(biāo)費(fèi)項(xiàng)110000100000.050.01%1-4

4、-1建筑核放樣費(fèi)項(xiàng)150000500000.240.02%1-5-1施工許可證項(xiàng)120000200000.100.01%1-6-1消防審核費(fèi)平方米21049548419804.000.25%2.二、建安造價(jià)00191948968911.8955.67%2-1-1土建及安裝費(fèi)用平方米210495650136821750650.0039.69%2-1-2地下室部份建安費(fèi)用平方米0120000.000%2-2-1小區(qū)道路配套費(fèi)平方米2104957070.004.28%2-3-1電梯費(fèi)用部7025000083.145.08%2-4-1工程監(jiān)理費(fèi)項(xiàng)17.130.44%2-5-1工程監(jiān)督費(fèi)元、%15594

5、00000.223430681.630.1%2-6-1小區(qū)配水電費(fèi)用等平方米210495100100.006.11%5.三、其他稅費(fèi)0098138754.91466.2328.47%3-1-1營(yíng)業(yè)稅等元、%5344361508.545427072.75215.8113.18%3-2-1廣告費(fèi)項(xiàng)123.751.46%3-3-1銷售管理費(fèi)用元、%53443615015344361.525.391.55%3-3-1建設(shè)管理費(fèi)用元、%24665985824933197.1623.441.44%3-4-1利息費(fèi)用元、%2466598585.630034327.76142.688.72%8-1-1不可預(yù)見(jiàn)

6、費(fèi)元、%24665985837399795.7435.152.15%zzj總成本00344798612.911638.04100.01%0000.000% 0000.000%福州市好景花園土地競(jìng)拍可行性報(bào)告銷售收入表序號(hào)樓層、單元或樓房名稱計(jì)量單位單價(jià)建筑面積(M2)可售面積(M2)項(xiàng)目套數(shù)可售套數(shù)銷售收入(元)銷售模式備注1住宅元/2050184763000378764150按建筑面積2沿街店面一層元/130006916000按建筑面積3沿街店面二層元/40006916000按建筑面積4小區(qū)店面一層元/100001200000按建筑面積5小區(qū)店面二層元/30001200000按建筑面積6車庫(kù)

7、元/套50000950004500按項(xiàng)目套數(shù)合計(jì)00000534436150福州市好景花園土地競(jìng)拍可行性報(bào)告租賃收入表序號(hào)樓層、單元或樓房名稱計(jì)量單位單價(jià)建筑面積(M2)可租面積(M2)項(xiàng)目套數(shù)可租套數(shù)租賃收入(元)租賃模式備注000000合計(jì)000000福州市好景花園土地競(jìng)拍可行性報(bào)告投資計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目名稱成本（元）合計(jì)（元）第1年第2年第3年第4年1一、征地、拆遷、前期費(fèi)13677722.513677722.513677722.513677722.52二、建安造價(jià)1919489681919489683三、其他稅費(fèi)98138754.9198138754.9224534688.73245346

8、88.7324534688.7324534688.73合計(jì)344798612.91344798612.9286199653.2386199653.2386199653.2386199653.23福州市好景花園土地競(jìng)拍可行性報(bào)告資金籌措計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目名稱成本（元）合計(jì)（元）第1年第2年第3年第4年1投資計(jì)劃344798612.91344798612.9286199653.2386199653.2386199653.2386199653.232資金籌措計(jì)劃0344798612.9286199653.2386199653.2386199653.2386199653.232.1 自有資金1206795

9、14.52120679514.5230169878.6330169878.6330169878.6330169878.632.2 借款0224119098.456029774.656029774.656029774.656029774.62.21 向銀行貸款0224119098.456029774.656029774.656029774.656029774.6福州市好景花園土地競(jìng)拍可行性報(bào)告全投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱成本（元）合計(jì)（元）第1年第2年第3年第4年1現(xiàn)金流入0534436149.990178145383.33178145383.33178145383.331.1銷售收入05344

10、36149.990178145383.33178145383.33178145383.331.2租賃收入0000001.3其它收入0000002現(xiàn)金流出0344798612.9286199653.2386199653.2386199653.2386199653.232.1開(kāi)發(fā)投資、經(jīng)營(yíng)0344798612.9286199653.2386199653.2386199653.2386199653.232.2其它支出000000凈現(xiàn)金流量0189637537.07-86199653.2391945730.191945730.191945730.1累計(jì)凈現(xiàn)金流量00-86199653.23574607

11、6.8797691806.97189637537.07福州市好景花園土地競(jìng)拍可行性報(bào)告資本金現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱成本（元）合計(jì)（元）第1年第2年第3年第4年1現(xiàn)金流入0534436149.990178145383.33178145383.33178145383.331.1銷售收入0534436149.990178145383.33178145383.33178145383.331.2租賃收入0000001.3其它收入0000002現(xiàn)金流出0120679514.5230169878.6330169878.6330169878.6330169878.632.1開(kāi)發(fā)投資、經(jīng)營(yíng)0120679514.

12、5230169878.6330169878.6330169878.6330169878.632.2其它支出000000凈現(xiàn)金流量0413756635.47-30169878.63147975504.7147975504.7147975504.7累計(jì)凈現(xiàn)金流量00-30169878.63117805626.07265781130.77413756635.47福州市好景花園土地競(jìng)拍可行性報(bào)告多方案經(jīng)濟(jì)分析表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)量單位基本方案方案1方案2方案3方案4方案5方案6方案7方案8方案9方案10方案11方案12方案13方案14方案15方案16方案17方案181土地拍賣價(jià)款萬(wàn)元50005000600

13、0700080009000100001100012000130001400015000160001700018000190002000021000220001.1 土地拍賣單價(jià)元/M212191219146217061950219324372681292431683412365638994143438746304874511853621.2 土地拍賣單價(jià)元/畝8123618123619748331.3 土地拍賣價(jià)款占比例%14.514.516.8319.0121.0622.9824.7926.528.1129.6431.0932.4733.7835.0236.2137.3438.4239.45

14、40.442項(xiàng)目總成本萬(wàn)元344803448035652368233799539167403394151042682438544502646198473694854149713508855205653228544003資金籌措萬(wàn)元344803448035652368233799539167403394151042682438544502646198473694854149713508855205653228544003.1 資本金萬(wàn)元120681206812478128881329813708141191452914939153491575916169165791698917399178101

15、822018630190403.2 借款萬(wàn)元224122241223174239352469725458262202698227743285052926730028307903155232313330753383734598353604經(jīng)營(yíng)總收入萬(wàn)元534445344453444534445344453444534445344453444534445344453444534445344453444534445344453444534444.1 銷售收入萬(wàn)元5344453444534445344453444534445344453444534445344453444534445344453444

16、53444534445344453444534444.2 租賃收入萬(wàn)元00000000000000000005利潤(rùn)總額萬(wàn)元18964189641779216620154481427713105119331076195908418724660744903373125591387216-9566所得稅萬(wàn)元6258625858715485509847114325393835513165277823912005161812318444587107稅后利潤(rùn)萬(wàn)元1270612706119211113610350956587807995721064255640485540703285250017159291

17、44-9568全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%91.591.583.876.5569.663.0556.7550.754539.4534.1528.9523.9519.114.49.755.20.8-3.69資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%488.1488.1468.55450.2433416.8401.55387.1373.45360.55348.3336.65325.55315304.9295.3286.05277.25268.810全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=30%)萬(wàn)元6214621455804945431036763041240717721138503-132-766-1401-2035-2670-3305

18、-3939-457411資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=30%)萬(wàn)元1835218352181291790717685174631724117019167971657516353161311590815686154641524215020147981457612全投資回收期年1.941.9422.072.142.222.32.42.492.62.722.842.983.143.313.53.713.95013資本金回收期年1.21.21.211.221.231.241.251.261.271.271.281.291.31.311.321.331.341.351.3614投資利潤(rùn)率%555549.914

19、5.1340.6636.4532.4928.7525.2121.8718.715.6912.8210.17.55.032.660.4-1.7615資本金利潤(rùn)率%157.14157.14142.59128.96116.17104.1592.8282.1472.0462.4853.4244.8136.6428.8621.4414.377.611.16-5.02福州市好景花園土地競(jìng)拍可行性報(bào)告敏感性分析表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)量單位基本數(shù)變化1變化2變化3變化4變化50000001土地拍賣價(jià)款萬(wàn)元5000500050005000500050001.1 土地拍賣單價(jià)元/M2121912191219121912

20、1912191.2 土地拍賣單價(jià)元/畝8123618123618123618123618123618123611.3 土地拍賣價(jià)款占比例%14.513.7514.2915.0214.5713.772項(xiàng)目總成本萬(wàn)元3448036363349973328934318363033資金籌措萬(wàn)元3448036363349973328934318363033.1 資本金萬(wàn)元1206812727122491165112011127063.2 借款萬(wàn)元2241223636227482163822307235974經(jīng)營(yíng)總收入萬(wàn)元5344447030545125184056116507714.1 銷售收入萬(wàn)元53

21、44447030545125184056116507714.2 租賃收入萬(wàn)元0000005利潤(rùn)總額萬(wàn)元1896410668195161855121797144696所得稅萬(wàn)元6258352064406122719347757稅后利潤(rùn)萬(wàn)元12706714713076124291460496948全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%91.551.792.6592.6104.1568.49資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%488.1389.4491490.9520.75429.910全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=30%)萬(wàn)元62142208643261127546398311資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=30%)萬(wàn)元1835215008

22、1875117831196271676212全投資回收期年1.942.381.931.931.852.1613資本金回收期年1.21.251.21.21.191.2314投資利潤(rùn)率%5529.3455.7655.7363.5239.8615資本金利潤(rùn)率%157.1483.82159.33159.22181.47113.87基準(zhǔn)(期望)收益率%030303030301土地拍賣價(jià)款臨界點(diǎn)萬(wàn)元08486151441464016900112831.1 土地拍賣單價(jià)元/M20206836913568411927501.2 土地拍賣單價(jià)元/畝01.3 土地拍賣價(jià)款占比例%020.9832.332.8435

23、.0225.842項(xiàng)目總成本萬(wàn)元040447468834458548262436653資金籌措萬(wàn)元040447468834458548262436653.1 資本金萬(wàn)元014157164091560516892152833.2 借款萬(wàn)元026291304742898031370283824經(jīng)營(yíng)總收入萬(wàn)元047030545125184056116507714.1 銷售收入萬(wàn)元047030545125184056116507714.2 租賃收入萬(wàn)元0000005利潤(rùn)總額萬(wàn)元0658376297255785471066所得稅萬(wàn)元0217225182394259223457稅后利潤(rùn)萬(wàn)元0441151124861526247618全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%030303030309資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%0429.9429.9429.9429.9429.910全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=30%)萬(wàn)元0-4-5-5-5-511資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=30