(完整版)20140316章丘市場調(diào)研數(shù)據(jù)

1、1 章丘市場商業(yè)調(diào)研 2014.3.16 章丘市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及競爭態(tài)勢 一） 章丘傳統(tǒng)商業(yè)格局 二） 匯泉路代表商場分析 三） 新興商業(yè)及特點 四） 章丘商圈價格 2 （一）章丘市商業(yè)格局 章丘市面積較小，傳統(tǒng)商業(yè)格局并不發(fā)達，但總體商業(yè)格局清晰，主要集中在市區(qū)中心區(qū)域，傳統(tǒng)商業(yè)以匯泉路、秀水大街、香 港街為主，新興商業(yè)以雙山大街中高檔商業(yè)圈銀座商圈，西外環(huán)義務(wù)批發(fā)市場為主，通本區(qū)域劃分可細分可以下幾個次級商圈。 1 1、 匯泉路中心商圈 匯泉路位于章丘市區(qū)核心地帶。 匯泉路商圈是繼章丘市老商業(yè)區(qū)拆遷后興起的中心商圈， 章丘市區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)氣氛最為濃厚的商業(yè) 區(qū)域。 該商圈處于章丘市中心，集中

2、了各種商業(yè)業(yè)態(tài)，分布著百貨大樓、供銷大廈、商業(yè)大廈、華聯(lián)商廈等大型的商場，以及專專業(yè)店、 臨街店鋪等眾多形式，經(jīng)營種類涉及服裝、手機、百貨、快餐、化妝品、鐘表、眼鏡、圖書、美容等眾多種類。 匯泉路商圈客源廣泛，主要為市區(qū)內(nèi)中高收入階層為主。作為章丘的傳統(tǒng)核心商圈，不僅有大量的本市消費者前來購物，同時由 于臨近百脈泉公園等旅游景點，也吸引了一部分外來旅游消費者和外地消費者。 2 2、秀水大街商圈 秀水大街主要以餐飲、服飾等中低檔商業(yè)為主，商圈客源以市區(qū)中低收入階層為主 3 3 、香港街商圈 3 香港街商圈地段優(yōu)越，但由于經(jīng)營較為繁雜，目前較為蕭條，主要商業(yè)形態(tài)以服飾和餐飲為主 4 4、銀座商圈與

3、小義務(wù)商圈 銀座商圈與小義務(wù)商圈都是章丘新興商業(yè)圈，其中銀座商圈處于新城核心位置，商業(yè)形態(tài)以銀座商城為代表的中高檔商業(yè)為主；義 務(wù)地段較為偏僻，但因經(jīng)營形成規(guī)模效應(yīng)，成為章丘知名的批發(fā)市場， （ 二） 匯泉路傳統(tǒng)商圈代表商場分析： 1 1 、章丘百貨大樓 ? ? 業(yè)態(tài)分布 ： 一層：日用百貨；二層：服裝鞋帽；三層：鞋，布藝；四層：家電 ? ? 主要消費人群、人群密度： 目前百貨大樓吸引的消費人群多為中低檔次。一、二層人流量相對較多，三四層人流量甚少。 ? ? 租金： 1 1、2 2 層租金約 2000 2000 元/ /平米 / /年 三四層租金 1500 1500 元/ / 平米/ /年 ?

4、 ? 備注： 此大樓作為章丘傳統(tǒng)商廈，經(jīng)營狀態(tài)較好，但因受到銀座商城的影響，中高端階層收入客流被嚴重分流 嘉華購物廣場 4 業(yè)態(tài)分布： 一層食品百貨、化妝品；二層中高檔服裝；三層淑女精品館；四層休閑運動館 ? ? 經(jīng)營規(guī)模和檔次： 章丘傳統(tǒng)大規(guī)模、檔次較高、業(yè)態(tài)較為豐富的商場。 （三）章丘新興商業(yè)項目及其特點 ? ? 伴隨著章丘市政府招商引資力度的加大，章丘在原有商圈的基礎(chǔ)上，又新增唐人中心、 、大潤發(fā)、千禧龍南地塊城市綜合體等新的 商業(yè)項目，新增商業(yè)都有規(guī)模大，經(jīng)營業(yè)態(tài)較為全面的特點 （四）各商圈價格調(diào)研 1. 1. 銀座商圈 上城 租金 2.32.3- -3.53.5 元/ / m m2

5、2/ /天；售價 2.52.5 萬/ /平米 齊魯澗橋：租金 1.51.5- -2 2 元/ / m / /天；售價 2 2 萬/ /平米 中央公館：租金 2.32.3 元/ / m / /天；售價 2.32.3 萬/ /平米 2. 2. 匯泉路商圈 租金 1 1.3.3- -4.54.5 元/m/m2 2/ /天; 3.3. 秀水大街商圈 租金 1 1- -2 2 元/ itfitf/ /天； 4.4. 義務(wù)商圈 租金 1, 1, 5 5- -3 3 元/ itfitf/ /天; 5.5. 義務(wù)商圈 租金 1, 1, 5 5- -3 3 元/ itfitf/ /天; 優(yōu)勢 ? 規(guī)模優(yōu)勢6 本

6、地塊商業(yè)部分 SWOT 分析7 本項目商業(yè)部分以廣場商業(yè)、主力店、寫字間多種商業(yè)物業(yè)組合；規(guī)模優(yōu)勢和產(chǎn)品多功能優(yōu)勢明顯 ? ? 輻射優(yōu)勢 項目的商業(yè)位于新城中心，從區(qū)域上輻射周邊 5 5 公里范圍，步行街區(qū)以及主力商業(yè)超市將吸引大學(xué)城及其他周邊的消費 群體，業(yè)態(tài)輻射、區(qū)域輻射優(yōu)勢明顯。 ? ? 區(qū)位優(yōu)勢 項目宏觀規(guī)劃優(yōu)勢明顯，地處章丘新城市中心，緊鄰市政中心，周邊規(guī)劃配套優(yōu)勢明顯，為章丘群眾認可的未來核心區(qū) 域，新城地標(biāo)社區(qū)。 劣勢 ? ? 商業(yè)氛圍 項目所在區(qū)域為新城區(qū)，雖然遠景規(guī)劃良好，但項目周邊缺乏商業(yè)氛圍，在項目本身沒有形成一定規(guī)模的前提下，作為商業(yè) 物業(yè)在此區(qū)域缺乏能夠作為支撐的消費

7、環(huán)境。 機會 ? ? 新區(qū)發(fā)展 新區(qū)的發(fā)展已經(jīng)成為章丘不折不扣的未來城市發(fā)展方向，大學(xué)城、市政設(shè)施的遷入已經(jīng)將未來新區(qū)的前景定格，齊魯澗橋的機 會在于與廣大業(yè)主共同抓住發(fā)展機遇，創(chuàng)建章丘新的財富平臺。 8 威脅 ? ? 開發(fā)量 章丘市 2014 2014 年商業(yè)樓盤集中放量，以唐人中心，大潤發(fā)，新興項目底商產(chǎn)品集中投放，造成短期內(nèi)開發(fā)量劇增，市場競爭加 劇。 宏觀政策影響 房地產(chǎn)的長時間宏觀調(diào)控影響，商業(yè)物業(yè)的投資客戶變得謹慎，對于短期內(nèi)無法快速達到期望值的物業(yè)，更是表現(xiàn)出懷疑的 態(tài)度，所以作為遠期前景的投資物業(yè)更加依賴實力強勢的客戶群作長線固定資產(chǎn)進行購買，客戶群變得更為狹窄，商業(yè)投資市場

8、受到一定的影響。 本地塊潛在消費客群預(yù)判9 不同目作為軒訴區(qū)的憧心位畐. 商業(yè)啻射花團占有唱珂優(yōu)嗚X 戶髀定忖呈網(wǎng)以下特點: 一鎬射齋規(guī)區(qū)10笛里范 圍內(nèi)的房耶髀悴; 二鋁的器薦祎M禺兄化.包直闿邊惺住喜 戶群，大釜臨師主曲相黃衍生喬業(yè)RP6T . 甘婕區(qū)尚務(wù)療雖專戶帶*百E*泉祇橋害戶 群； 三大寧匾時彈惜為飾匡商業(yè)廳瘴不眇肥褊 選酉鼻脅一走烏期博點的聲蝕消萍欝; 四落尸計前定丘田和詢?nèi)搜ν麻e人新訊 Urban Map 4 1(1(萬年輕由費 、對品牌 章丘沒有一他 在童丘有_倂 餐忱的嫁合購物 擇在葷丘消費 _ - -if? if? J J _ _ J JJJ 宅淸費群 人口均萬人 輔費群，該小 將入住 匸宅禹嫩獵費群，約i i方 以箕丘為姿，消費也儲 對瞬故、 休閑.娓樂 肉楞有很犬需求 是本項目前圭 齊魯潤?quán)?人,他們; 亶在章丘 Si 宏昌小區(qū)東山花園力區(qū)住 宅消費群.已住與 人口約3 3萬# 大羊園消費群，J J 辟 + 他 衍 追 逐 時 宥一宦的熹求， 橫較