房地產(chǎn)業(yè)對金融市場的帶動(dòng)作用分析講解

1、|金融天地|Financial World當(dāng)前,中國正處于城市化和工業(yè)化發(fā)展的新階段,及國外發(fā)達(dá)國家不同,目前我國的城市化水平還不到50%,而且每年以大約2%的速度增加,城市化帶來的結(jié)果就是房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是當(dāng)前及今后相當(dāng)長一段時(shí)期內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè),其發(fā)展必須持續(xù)、健康、穩(wěn)定才能為中國經(jīng)濟(jì)及社會(huì)的進(jìn)步保駕護(hù)航。在此前提下,房地產(chǎn)業(yè)每年的銷售金額增長至少要及GDP的增持平。在實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)增長的過程中,量價(jià)齊增是必然結(jié)果;且隨著大量人口進(jìn)入城市,原住居民改善型需求的放亦是重點(diǎn)。而國房地產(chǎn)環(huán)境,對于消費(fèi)者和銀行界已經(jīng)形成了一個(gè)普遍的共識(shí):住房金融的發(fā)展是推動(dòng)中國住宅及房地產(chǎn)市場啟動(dòng)的

2、關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中,房地產(chǎn)行業(yè)是最有代表性的產(chǎn)業(yè)之一,同時(shí)也是最具有現(xiàn)實(shí)意義的行業(yè)。房地產(chǎn)的發(fā)展一方面能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮,帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展,另一方面對地區(qū)形象的良好促進(jìn)、對土地資源需求的不斷提升,又會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)的更大發(fā)展。一、房地產(chǎn)業(yè)及金融業(yè)的互生共存房地產(chǎn)及金融業(yè)是相互促進(jìn)、相互支持的共生關(guān)系。一方面,房地產(chǎn)市場的發(fā)展離不開金融業(yè)的支撐。房地產(chǎn)是一種投入大、價(jià)值高的資產(chǎn),是典型的資金密集型行業(yè),因此,無論是房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)還是改善型釋放的環(huán)節(jié),都需要大量資金及金融信貸業(yè)務(wù)的介入及支持。另一方面,金融業(yè)的成長離不開房地產(chǎn)市場的繁榮。由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性,房地產(chǎn)企業(yè)往往需要

3、依靠貸款來開發(fā)盈利,及此同時(shí),金融機(jī)構(gòu)也需要依靠房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)獲得快速發(fā)展。根據(jù)國內(nèi)幾大上市銀行披露的最新年報(bào)顯示,其主要貸款中及房地產(chǎn)直接相關(guān)的貸款, 包括開發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款兩大類, 占據(jù)貸款總額的近三成,房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)成為各家銀行爭相搶奪的重要市場。房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮發(fā)展,會(huì)引導(dǎo)銀行業(yè)貸款大量流入房地產(chǎn)市場,銀行貸款融資項(xiàng)目將日益增長, 從而房地產(chǎn)市場的繁榮間接促進(jìn)了金融市場的繁榮。反之,房地產(chǎn)市場一旦陷入低迷,及之相關(guān)的金融業(yè)的發(fā)展也將面臨不利局面,甚至對金融業(yè)的發(fā)展造成沖擊,引發(fā)金融危機(jī)。因此,從某種程度上說,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)及金融業(yè)的發(fā)展相互捆綁,形成了互惠互利、共存

4、共榮的關(guān)系。二、房地產(chǎn)市場加速資金流動(dòng)的作用分析房地產(chǎn)因?yàn)榫哂刑摂M資產(chǎn)和實(shí)物資產(chǎn)的雙重特征,具備保值增值性,所以成為游資青睞的對象。民間游資以“炒房團(tuán)”的形式大舉進(jìn)入房地產(chǎn)銷售市場,對需求產(chǎn)生直接刺激,必然引起房價(jià)飆升,最終導(dǎo)致房地產(chǎn)過熱;而當(dāng)游資撤離時(shí),房地產(chǎn)表面上的虛假繁榮將崩潰,不僅危及房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,甚至可能造成國家金融風(fēng)險(xiǎn)。正是由于房地產(chǎn)市場投資者的投機(jī)心理,從而加速了民間資本的迅速流動(dòng)。(一房地產(chǎn)業(yè)加速資本流動(dòng)的原因1. 房地產(chǎn)虛擬性無論是何種資產(chǎn),一旦以資本化的方式確定價(jià)格,它便具有虛擬資產(chǎn)的運(yùn)行特征。房地產(chǎn)的建筑部分為實(shí)體產(chǎn)品,而土地具有虛擬資產(chǎn)的特點(diǎn),這種虛擬資產(chǎn)和物資

5、形態(tài)運(yùn)行結(jié)合在一起的方式,使得房地產(chǎn)采用資本化定價(jià)方式。其次,強(qiáng)波動(dòng)性是虛擬資產(chǎn)的重要特征。由于土地自然總供給無彈性,所以土地價(jià)格決定于土地特殊的供求關(guān)系,其中土地需求具有決定性作用。這就意味著需求增加時(shí),房地產(chǎn)通過價(jià)格上漲來達(dá)到市場均衡。所以說,對房地產(chǎn)需求進(jìn)行刺激,能直接導(dǎo)致房價(jià)的波動(dòng)。房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)的這種價(jià)格強(qiáng)波動(dòng)性和資本定價(jià)方式,決定了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)具有虛擬性。2.買房的保值心理房地產(chǎn)雖然具有虛擬資產(chǎn)的特性,但同時(shí)也是一種實(shí)物資產(chǎn),用于實(shí)際的生產(chǎn)和消費(fèi),具有保值性。在市場形勢良好的情況下,游資進(jìn)一步把房價(jià)炒高,從中獲取高額的非正常溢價(jià)。而在市場形勢不利的情況下,投機(jī)者也能擁有切實(shí)的實(shí)物

6、資產(chǎn),使損失大大減小。隨著人口增加和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,對土地資具有顯著的增值性。3. 資本市場不發(fā)達(dá),投資渠道缺乏進(jìn)入2000年,我國基尼系數(shù)基本上在0.4以上的水平發(fā)展,2019 年則高達(dá)0.496,已經(jīng)超過警戒線0.4,說明我國貧富差距懸殊,導(dǎo)致了10%-20%的高收入群體掌握了社會(huì)80%-90%的財(cái)富總量。由于我國低迷、不發(fā)達(dá)的資本市場導(dǎo)致這些富裕階層的大量閑散資金缺少合適的投資渠道,自然就會(huì)尋找像房地產(chǎn)這樣有益于保值增值的資產(chǎn)5。而房地產(chǎn)企業(yè)缺乏直接融資渠道,民間資本無法找到合適的渠道來投資迅速發(fā)展的房地產(chǎn)市場,于是通過炒房來分享房地產(chǎn)發(fā)展帶來的豐厚利潤,造成房地產(chǎn)市場的過熱。4.實(shí)業(yè)投資

7、回報(bào)低,資本市場低迷由于2019年金融危機(jī)的影響,實(shí)業(yè)投資回報(bào)率一直處于較低水平同時(shí)資本市場也比較低迷,股市和歷史高位還存在很大的差距。而房地產(chǎn)作為一個(gè)資金密集型行業(yè),高投資、高回報(bào)是其特點(diǎn)。2009年地王頻現(xiàn),房價(jià)突飛猛進(jìn),不斷刷新歷史高位。在這種高回報(bào)預(yù)期下,許多本來服務(wù)于再生產(chǎn)過程的生產(chǎn)資本從生產(chǎn)過程中游離出來,進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),甚至開發(fā)商和炒房團(tuán)共同合作,謀取高利。(二房地產(chǎn)加速資金流動(dòng)的作用經(jīng)濟(jì)全球化、金融自由化產(chǎn)生的一個(gè)效果就是全球資本自由流動(dòng)。我國加入WTO以后,資本管制制度也逐漸放松,正在逐步實(shí)現(xiàn)資本自由流動(dòng)。由于短期資本流動(dòng)對一國的沖擊比較大,因此,研究短期資本流動(dòng)對我國經(jīng)濟(jì)的促

8、進(jìn)作用和產(chǎn)生的負(fù)面影響,以及探討應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的措施,對我房地產(chǎn)業(yè)對金融市場的帶動(dòng)作用分析盧文清 西南財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院黃多文 上海師范大學(xué)商學(xué)院摘要:房地產(chǎn)熱是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)關(guān)注的重要問題。國民經(jīng)濟(jì)要維持良好的發(fā)展就需要房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展作保證,但目前國內(nèi)一線城市房價(jià)存在較大泡沫,給房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)甚至國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康發(fā)展帶來了較大風(fēng)險(xiǎn)。 當(dāng)前的房地產(chǎn)熱對金融及國民經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在宏觀層面,他是國際國內(nèi)雙重流動(dòng)性過剩格局下的畸形產(chǎn)物。房地產(chǎn)業(yè)亟待從需求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、交易機(jī)制 四個(gè)層面進(jìn)行相關(guān)對策性調(diào)整。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中充當(dāng)了重要角色。房地產(chǎn)金融投資在固定資產(chǎn)投資中所占的

9、比重較大,地位也非常重要,并且房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對中國經(jīng)濟(jì)的增長具有重要的拉動(dòng)作用。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅涉及產(chǎn)業(yè)本身,更會(huì)影響到我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定及健康發(fā)展。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè);金融市場;帶動(dòng);房地產(chǎn)熱中圖分類號(hào):D912.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):16727355(201903008802東方企業(yè)文化 /088/國的金融市場甚至整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場都具有重要的意義。1.房產(chǎn)市場加速資本流動(dòng)的正面作用(1資本流動(dòng)有利于全球經(jīng)濟(jì)一體化的實(shí)現(xiàn)首先,國際資金流動(dòng)表現(xiàn)為短期貿(mào)易資金的流動(dòng)。及短期貿(mào)易資金流動(dòng)相對應(yīng)的是商品和服務(wù)的國際貿(mào)易。商品和服務(wù)的國際貿(mào)易產(chǎn)生了資金的國際間流動(dòng),是資本國際流動(dòng)的原動(dòng)力;

10、反過來,資本的國際間流動(dòng)也促進(jìn)了商品和服務(wù)的國際貿(mào)易。其次,資本流動(dòng)也包括經(jīng)營外匯業(yè)務(wù)的銀行在國際市場上的操作資金。經(jīng)營外匯業(yè)務(wù)的銀行在國際貨幣市場和金融衍生品市場進(jìn)行套利、套匯、掉期、短期拆放、頭寸抵補(bǔ)和調(diào)撥等操作,以滿足本國銀行沖銷風(fēng)險(xiǎn)和獲取利潤的需要。再次,投機(jī)性的短期資金也是短期流動(dòng)資金的重要組成部分。短期投機(jī)資金因較強(qiáng)的避險(xiǎn)性和趨利性而具有較高的流動(dòng)性,并且規(guī)模日趨擴(kuò)大。因此, 有利于國際金融市場的完善,同時(shí)也加強(qiáng)了各國金融市場之間的聯(lián)系。(2有利于資本輸出國的經(jīng)濟(jì)利益首先,本國短期資金投資國際市場,可以增加輸出國資金的投資收益渠道。本國輸出短期流動(dòng)資金,在國際市場上頻繁獲得套利套匯

11、利潤,使資本迅速增值,增加了輸出國的經(jīng)濟(jì)利益; 同時(shí),由于短期資金投資分散于國際市場的不同區(qū)域,減小了投資過于集中所承擔(dān)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),增加了收益機(jī)會(huì)。其次,作為貿(mào)易用途的短期流動(dòng)資金,促進(jìn)輸出國的出口貿(mào)易。例如資本輸出國發(fā)放出口信貸貸款,即貸款給國外進(jìn)口商,有利于促進(jìn)本國的出口貿(mào)易;出口貿(mào)易的發(fā)展反過來促進(jìn)了貿(mào)易資金的流動(dòng),形成良性循。不僅發(fā)展本國的對外貿(mào)易,也促進(jìn)了本國商品和服務(wù)市場及國際市場的聯(lián)系,有利于本國吸取先進(jìn)技術(shù)經(jīng)驗(yàn),改善本國市場的不足。同時(shí),作為銀行資金來說,輸出國可以通過經(jīng)營外匯業(yè)務(wù)提高輸出國的的經(jīng)濟(jì)地位。輸出國可以對外匯銀行業(yè)務(wù)進(jìn)行宏觀調(diào)控,從而擴(kuò)大本國在國際經(jīng)濟(jì)市場的影響力。

12、例如,輸出國可以通過擴(kuò)大短期資本拆出增加拆入國對輸出國的資本依賴,或者通過注入短期資金的方式加強(qiáng)各國之間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系和政治聯(lián)系,增加本國對外國經(jīng)濟(jì)的影響,提高本國的經(jīng)濟(jì)影響力。2.房產(chǎn)市場加速資本流動(dòng)的負(fù)面效應(yīng)分析(1 資本流動(dòng)對世界經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響雖然短期資本流動(dòng)促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)全球化的進(jìn)程,但是如果各國或者國際金融機(jī)構(gòu)管理措施缺失或者體系不完善,也會(huì)給世界經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重消極影響。規(guī)模的國際流動(dòng)資本在實(shí)現(xiàn)了國際資源有效配置的同時(shí)也埋下了引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的隱患。當(dāng)國際經(jīng)濟(jì)形勢出現(xiàn)變化,引起大量國際資金尤其是短期資金投資流向迅速逆轉(zhuǎn),會(huì)導(dǎo)致資本投資國的金融動(dòng)蕩,金融自由化使各國的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系越來越緊密,因此危機(jī)會(huì)從

13、一個(gè)國家迅速蔓延到國際市場,引起大范圍的金融危機(jī)。(2資本流動(dòng)對資本輸入國的影響大量的流動(dòng)資本流入國內(nèi),對輸入國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了很大壓力,主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:首先,大量的外資流入影響了貨幣政策的制定和實(shí)施效果。外資的大量流入會(huì)增加本國國內(nèi)的貨幣供給量,不僅使金融流通的供給量轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)流通的供給量,還會(huì)影響銀行的儲(chǔ)備資金和儲(chǔ)備比率,從而通過銀行體系的貨幣創(chuàng)造效用,增加整個(gè)市場上的流動(dòng)性,使輸入國發(fā)生通貨膨脹。其次,大量流動(dòng)資金流入容易形成資本市場泡沫。一般具有豐富投資經(jīng)驗(yàn)的國際短期資金的投資者具有信息和經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢,他們比容易獲得有效信息并且具有豐富的投資經(jīng)驗(yàn),但是國內(nèi)投資基金經(jīng)理尤其是小基金經(jīng)理

14、容易受“噪聲信息”的影響,同時(shí)缺乏投資經(jīng)驗(yàn)容易產(chǎn)生集體非理性的羊群行為,容易跟隨大趨勢進(jìn)行決策。(3資本流動(dòng)對資本輸入國的影響對施行浮動(dòng)匯率制度的國家,資金的大規(guī)模外逃,使本幣在外匯市場上貶值,本幣的貶值會(huì)增加進(jìn)口型企業(yè)進(jìn)口原料成本,還債負(fù)擔(dān)加重,又由于國內(nèi)銀行系統(tǒng)出現(xiàn)呆壞帳增加和流動(dòng)性危機(jī)的情況,壓縮貸款規(guī)模,進(jìn)口導(dǎo)向型企業(yè)面臨成本增加和資金來源的雙重困境。同時(shí)由于出現(xiàn)本幣貶值的趨勢,引起國際游資通過操縱遠(yuǎn)期和期貨等衍生工具對本幣的惡意攻擊, 故意拋售本幣加劇本幣貶值的趨勢而從中獲利,進(jìn)一步貶值增加了國內(nèi)市場的悲觀預(yù)期,資本繼續(xù)外流,形成循環(huán)貶值,并從匯率市場迅速傳導(dǎo)到證券市場和貨幣市場,甚

15、至快速影響實(shí)體經(jīng)濟(jì),引發(fā)全面的經(jīng)濟(jì)衰退。三、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展對金融業(yè)的對策建議畸形房地產(chǎn)熱的直接后果,就是房地產(chǎn)市場滋生大量泡沫,在京滬廣深四大城市表現(xiàn)得最為明顯,房價(jià)的上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國民收入的增長速度。房價(jià)泡沫嚴(yán)重,大大增加了商業(yè)銀行的信貸危機(jī)及金融風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)橐坏┡菽屏?商業(yè)銀行信貸危機(jī)、金融危機(jī)就很可能產(chǎn)生,將給國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來困境。因此,要使房地產(chǎn)業(yè)及金融業(yè)和諧共存,保持持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展,有效地規(guī)避房地產(chǎn)熱引致的金融風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。第一,在房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)方面,要區(qū)分不同層次的需求,將房地產(chǎn)需求劃分為首次購房需求、改善型需求和投資性需求,以制定相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策。一般情況

16、下,我們簡單地將房地產(chǎn)市場中的住宅市場當(dāng)成一個(gè)整體,而沒有有效區(qū)分首次購房需求、改善型需求和投資性需求。這就易于造成一旦打壓投資性需求,往往容易誤傷包括首次購房和改善型購房在內(nèi)的自住需求,代價(jià)過大;而一旦鼓勵(lì)自住需求,由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力懸殊,往往真正得利者卻是投資客。這就需要設(shè)計(jì)一套能有效區(qū)分不同需求層次的政策體系,進(jìn)而才能針對不同層次的需求制定相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策。第二,建立合適的房地產(chǎn)信托交易平臺(tái),以正確引導(dǎo)房地產(chǎn)投資行為,優(yōu)化房地產(chǎn)市場的投資結(jié)構(gòu)。當(dāng)前,我國房地產(chǎn)市場的需求主體幾乎完全是個(gè)人,也即個(gè)人在憑不完全的信息進(jìn)行消費(fèi)和投資,這就難免被虛假信息和輿論誤導(dǎo)。個(gè)人投資者和自住客混在一起,難以有效區(qū)分,增加了政策的實(shí)施難度。由于個(gè)人是樓市需求的主體,而個(gè)人的能力和信息都相對有限,因此在缺乏機(jī)構(gòu)投資者護(hù)盤的條件下,容易放大市場短期的波動(dòng)。第三,必須調(diào)整和完善當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)。如前已述,房地產(chǎn)市場的需求應(yīng)該劃分為不同的層次,這些不同的需求層次對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的要求是不一樣的。當(dāng)前,房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供應(yīng)存在嚴(yán)重不合理現(xiàn)象。在巨大經(jīng)濟(jì)利益的刺激下,房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)趨于高端化