人民廣場改擴(kuò)建工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

1、人民廣場改擴(kuò)建工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告0一三年五月i陜西省咸陽市人民廣場改擴(kuò)建工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-、總論1、項(xiàng)目建設(shè)背景1）改造原因：樹立城市形象開發(fā)未來市場2）想要達(dá)到的改造目的結(jié)合咸陽當(dāng)?shù)貪夂竦那匚幕卣鳎晟撇?qiáng)化綜合建筑的文化底蘊(yùn)使之成為咸陽市的標(biāo)志性建筑融合咸陽古老文化底蘊(yùn)，代表咸陽今天的城市發(fā)展水平人民廣場、會展中心和商業(yè)中心三位一體，相互促進(jìn)，形成和諧統(tǒng)一 的城市空間2、項(xiàng)目現(xiàn)狀簡述“咸陽人民廣場改擴(kuò)建工程” 包括人民廣場的改造和金富州購物廣場 建設(shè)兩個部分該項(xiàng)目地處咸陽市秦都區(qū)中心位置，緊鄰人民路用地周邊現(xiàn)狀為秦都區(qū)政府辦公樓、新華大廈、中國移動等辦公建筑以及盛世銀泰、嘉惠商

2、場等商業(yè)街區(qū)整體地勢平坦，視野較為開闊人民廣場現(xiàn)狀為以硬質(zhì)鋪地為主的城市型廣場，廣場中設(shè)有樹木、噴 泉和座椅，并有地下通道與人民路商業(yè)街區(qū)相連接。但人民廣場地下 空間尚未利用，廣場設(shè)施不完善，空間形象不夠完整。金富洲購物廣場現(xiàn)狀為 秦都區(qū)政府辦公建筑，高度僅為 5層，并有 道路與人民廣場相隔，因此，與人民廣場的空間關(guān)系過于平淡，沒有 形成和諧統(tǒng)一的城市空間效果。另外，由于項(xiàng)目區(qū)地處秦都區(qū)的中心位置，周邊交通狀況良好，通達(dá) 性佳由于項(xiàng)目周邊多為辦公場所，因此，缺乏大面積停車區(qū)域，有可能影響未來項(xiàng)目功能的發(fā)揮二、項(xiàng)目概況（主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)）1）總用地面積：48, 830n2人民廣場用地面積：25,

3、 620 m2購物廣場用地面積：23, 210 m22） 建筑總面積：139, 890 m2,其中：地下建筑面積：65, 270 m2地面建筑面積：74, 620 m2,其中：步行商業(yè)街：10, 220 m2一層內(nèi)廊商業(yè)街：9, 900 m2二一四層購物廣場：32, 200 m2五一六層會展中心：22, 300 m23）容積率：1.524）建筑高度：34.2 m5）綜合綠化率：31%三、咸陽市介紹（一）咸陽城市簡介咸陽市是我國著名的秦王朝古都。位于關(guān)中平原中部，渭水的北岸。 規(guī)轄2個區(qū)，11個縣?？偯娣e10223平方公里，其中市區(qū)面積617平方 公里。總?cè)丝?391萬人，其中市區(qū)城鎮(zhèn)人口 28

4、.6萬人?，F(xiàn)在是陜西省主要的工業(yè)城市，也是全國14個中等明星城市之一。解放37年來，咸陽市經(jīng)濟(jì)和社會都得到迅速發(fā)展，人民生活逐步改善 1985年，全市工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值：37.2億元，其中工業(yè)總產(chǎn)值：24.9億元， 分別占陜西的14.5%和14.7%。全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)、1190多戶，生產(chǎn)門 類比較齊全。紡織和電子工業(yè)為其主要行業(yè)， 1985年，紡織工業(yè)產(chǎn)值達(dá) 9.37億元，占全市工業(yè)產(chǎn)值的37.8%;電子工業(yè)發(fā)展迅速，目前全國唯 一的、具有世界先進(jìn)水平的陜西彩色顯像管總廠就在該市，年產(chǎn)彩色顯 橡管百萬只以上，質(zhì)量獲國家金質(zhì)獎。咸陽市不僅工業(yè)比較發(fā)達(dá)，而且還是陜西省重要的科研基地和旅 游勝地。該市楊陵

5、區(qū)是全國聞名的農(nóng)業(yè)科學(xué)城，30多年來為國家培養(yǎng)出農(nóng)業(yè)科技人員5萬多人，共取得1000多項(xiàng)科研成果。全市主要文物景觀點(diǎn)現(xiàn)有 450多處，其中漢、唐兩代的帝王陵墓 有27座，規(guī)模大、景觀多、國內(nèi)少有，1984年被國務(wù)院列為甲級開放城 市。（二）城市宏觀經(jīng)濟(jì)因素分析1. 咸陽市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀經(jīng)濟(jì)總量：2004年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 338.6億元，比上年凈增 50 億元，增長13.1 %,是8年來的最高水平財(cái)政收支：2004年完成地方財(cái)政收入32.2億元，同口徑增長8.2% 其中地方財(cái)政收入完成12.6億元，同口徑增長16.4% 金融：城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達(dá)到 304.2億元 投資：投資強(qiáng)勁增長。2004年全

6、社會固定資產(chǎn)投資161.7億元，比上年 增長37.8%第三產(chǎn)業(yè)投資89.6億元，增長23.8%消費(fèi)市場狀況:全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額突破 90億元，達(dá)到90.3億元，同比增長12.6%在社會消費(fèi)品零售額中，限額以上零售額8.72億元，同比增長32.1 %消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐漸升級，通訊器材、建材、化妝品、服裝類商品熱銷房地產(chǎn)業(yè)：2004年全市資質(zhì)等級以上建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值155.2億元，比上年增長37.8 %房屋建筑施工面積552.2萬平方米房屋建筑竣工面積199.7萬平方米房地產(chǎn)市場理性發(fā)展，開發(fā)完成投資 16.6億元，增長28.9%;更新改造力度不斷加大，完成投資26.4億元，比上年增長54.9%

7、旅游業(yè)：全年接待國內(nèi)外游客896萬人次，比上年增長3%其中海外游客人數(shù)3.8萬人，增長26.7%綜合旅游收入28.5億元，增長11%；其中，國際旅游收入1359萬美元，增長32.3%人口：2004年末，全市總?cè)丝?489.8萬人，其中農(nóng)業(yè)人口 387.9萬人白然增長率為千分之3.57。居民生活：2004年城鎮(zhèn)（城區(qū)）居民人均可支配收入 8257.31元，比上年增長 8.9%。人均消費(fèi)支出為6438.65元，比上年增長6.6%.9全市農(nóng)民人均稅費(fèi)支出凈減少43.4元，比上年下降53.8%2. 咸陽市未來5年發(fā)展方向1）經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn)翻番：到2008年，全市GD鬧過500億元，人均達(dá)到 1萬元，基本

8、建成以西部農(nóng)業(yè)強(qiáng)市、工業(yè)強(qiáng)市、旅游強(qiáng)市和數(shù)字化城 市為支撐的西部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。2）城鎮(zhèn)化水平明顯提高：到2008年，建成3.5個縣級市和30個重點(diǎn) 中心鎮(zhèn)，城區(qū)人口達(dá)到70萬，建成區(qū)米那機(jī)達(dá)到65平方公里以上， 形成以渭河為軸線、以北岸老城區(qū)和南岸洋河新區(qū)為兩翼的城市框架，使咸陽成為西部人居環(huán)境佳、開放程度高、創(chuàng)業(yè)條件好的現(xiàn)代 化城市。3）優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)：經(jīng)過努力，成為西部最重要的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加 工河供應(yīng)基地、全國重要的電子信息產(chǎn)品制造基地、西部重要的醫(yī) 藥保健品生產(chǎn)經(jīng)營基地，成為西部第一紡織工業(yè)基地、陜西的第二 大能源化工基地、關(guān)中第一大食品工業(yè)基地和全國知名的勞務(wù)培訓(xùn)、 輸出基地，成為在國內(nèi)

9、外具有較高知名度的重要旅游目的地。4）社會文明做大做強(qiáng)：基本建成西部科技強(qiáng)市、教育強(qiáng)市、文化強(qiáng)市 和國家環(huán)保模范城市，爭創(chuàng)國家園林城市。四、咸陽市住宅、寫字樓市場現(xiàn)狀分析（一）寫字樓1. 咸陽市目前主要的寫字樓項(xiàng)目都集中在人民廣場周邊2. 單位面積較小，集中在100平米左右項(xiàng)層數(shù)層建筑總面層總租售價(jià)主流單-JI*-* , t租售況幕峰B座（人民廣 場東400 米）4 16層 寫字 樓2500 平米27500平米791戶0.7元 平 米 天均價(jià) 2500 元平 米1咐平米已滿。租 年付，售 按揭或分 期。新華大廈（人民廣 場西側(cè)）7 20層寫字 樓1500 平米20000平米10戶130戶0.7

10、元平 米天均價(jià) 2500 元平 米120 平米。區(qū)間100 160平米入住80%租年付壓2000 元，售分期。華瑞城 市境界（人民廣 場西400 米路南）4 11層商務(wù) 商住1500 平米12000平米7戶70戶0.7元 平 米 天均價(jià) 2500 元平 米110 平米。區(qū)間50 120平米已定70%租年付，售按揭。瑞和名座（人民路 團(tuán)結(jié)路什 口南）2 5層寫 字間1800 平米8000平米10余 戶50戶1元平米天2500元平 米60平米。區(qū)間4090平 米已定50%租半年付 或年付， 售按揭富園廣場（西蘭路 渭陽路什 口 西 300 米）三層 寫字 樓500平米1500平米廣 場 式 樓 層

11、自 由 分 割0.8元平米天2500元平 米白由分 割9月18號開盤，售 一次性付 或按揭3.整體租金水平月在0.7-1元之間4.咸陽市寫字樓處于初期發(fā)展階段，還沒有形成一般中大城市的商務(wù)氛（二）住宅項(xiàng)目名稱位 置層數(shù)層面 積總戶 數(shù)售價(jià)售況購買主力人群主流單面 積附注中宏D座桐 苑（人民廣場西500米）15層1000平米每層12套，共180 套2400元平米僅余第14層140平米戶型，其他售完本地居民單套主力 面積80平 米（套內(nèi)面積）生態(tài)住 宅，按揭 或分期華泰怡景 園世紀(jì)華 城（樂育南 路6號，人 民廣場南400 米）18層，5 棟花 園洋 房2 棟小 高層1000平米每層6套，共200

12、余套均售價(jià)2200元平米花園洋房基本售完，小高層售出70%本地居 民單套主力 面積90平 米，其他 面積區(qū)間50170 平米復(fù)合型高 尚住宅社 區(qū)，按揭 或分期， 05年6月 開始出售華宇御景 名苑（西蘭 路49號）2棟 18層 和一*棟16 12 層高 層住宅1000平米共200余套均售價(jià)2200元平米目前售出50%本地居 民單套主力面積100平米純高層住宅，按揭或分期1. 目前咸陽市已售在售項(xiàng)目約 45個，主要建筑形式為多層和板式小高層，有少量塔樓。戶型的主力面積介于80- 120平米。2. 多數(shù)項(xiàng)目都設(shè)有住宅底商3. 主力價(jià)位根據(jù)項(xiàng)目所處地點(diǎn)和位置各有不同，其中價(jià)格較高的項(xiàng)目約 為250

13、0元/平米4. 咸陽市住宅市場尚處于初級開發(fā)階段，產(chǎn)品中體現(xiàn)最多的仍然是居住功能，有少量住宅產(chǎn)品仍然采用磚混結(jié)構(gòu)5. 另外，在社區(qū)中，對于綠化景觀等涉及較少。社區(qū)配套幾乎處于空白 狀態(tài)，車位很少涉及五、咸陽市娛樂休閑市場分析1. 主要分布在團(tuán)結(jié)路、安定路、渭陽中路、西蘭路、人民中路和樂育路2. 整體娛樂休閑業(yè)以餐飲為主，有少量酒吧、 KTV咖啡廳、網(wǎng)吧等3. 除飯店有扎堆經(jīng)營的趨勢外，其他各業(yè)態(tài)均沒有形成足夠的聚集效應(yīng)4. 當(dāng)?shù)鼐用裰辉诓惋嬌嫌幸欢ǖ某跋M(fèi)，口味偏好麻辣，對于其他業(yè) 態(tài)持觀望態(tài)度5. 另外，當(dāng)?shù)鼐用駥τ趭蕵贰⒔∩?、美容等業(yè)態(tài)較為冷淡六、咸陽市商業(yè)市場分析（一）現(xiàn)狀咸陽市沿渭河

14、呈狹長狀分布，市區(qū)道路縱橫交叉，城市主要為人民 路和西蘭路。屬于三級城市。由于鄰近國家重點(diǎn)旅游城市西安，特別是 西安國際機(jī)場就設(shè)立在咸陽，因此整體商業(yè)受旅游經(jīng)濟(jì)影響較大，屬于 西安的輻射范圍之內(nèi)。由于咸陽市與西安距離過近，因此商業(yè)受西安影 響非常大，可輻射的商圈范圍也比較小，僅僅是周邊的幾個隸屬于咸陽 的縣級市，雖然現(xiàn)在咸陽轄區(qū)內(nèi)的人口有 55萬，但實(shí)際的有效消費(fèi)群體 較少，這樣對于整體商業(yè)的檔次和業(yè)態(tài)的構(gòu)成都會有較大影響。目前咸陽市最主要的商業(yè)集中在人民中路、樂育路和渭陽路。主力 消費(fèi)群體仍然以咸陽市本地居民為主。目前隨著城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，咸陽市已經(jīng)白發(fā)形成了2個主要的商圈，分別是人民廣場

15、商圈和渭陽路商圈。1、人民廣場商圈由人民中路、人民東路、樂育南路等主要街道形成的城市中心商業(yè)區(qū)，屬白發(fā)形成，經(jīng)過多年的歷史演變，現(xiàn)已集中了咸陽最主要的商場、 專業(yè)店（包括已開的、未開的），經(jīng)營種類涵蓋商業(yè)的各個業(yè)態(tài)，如：服 裝、家電、手機(jī)、醫(yī)藥、化妝品、鐘表、眼鏡、黃金飾品、床上用品、 家私、布藝、圖書音像、百貨、工藝品、食品果蔬等。尤其是人民中路，在這里幾乎集中了咸陽市所有的大中型商場，同 時(shí)還有不少開發(fā)商瞄準(zhǔn)了這一地點(diǎn)，陸續(xù)開發(fā)新的商場。目前該地已經(jīng) 成為咸陽最繁華、最具輻射力和影響力的路段。但也正是因?yàn)殚_發(fā)較早，且屬于白發(fā)形成，因此造成人民廣場商圈 內(nèi)業(yè)種混雜，特點(diǎn)不突出，高中低檔一應(yīng)俱

16、全，缺乏必要的商業(yè)特色。 同時(shí)，和整個咸陽市力求打造的城市形象也有所偏離。1）人民廣場商圈內(nèi)主要零售業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)百貨店專業(yè)店專賣店步行街超市批發(fā)市場名寶安廣場、紅旗商場、蘇寧電金利來、盛世銀泰佳5m稱百貨大樓、升元商場（倒 閉）銀泰春天百貨（在 建）、金義百貨（在建）、 貿(mào)源購物廣場（在建）器、華聯(lián)通信廣場鱷魚、雅 戈?duì)枴⑵?匹狼、哥 弟、歌莉 亞購物廣場、中宏購物廣場樂場2）人民廣場商圈內(nèi)主要商業(yè)市場分析:購物廣場地理位置人民廣場南側(cè)規(guī)模地下1層（設(shè)計(jì)商鋪112個），地上1 3層（各層設(shè)計(jì) 商鋪70個），總建筑面積約為2.8 "米，設(shè)計(jì)總商鋪數(shù)為322個交通市中心地段，1、7、9、

17、12、13、14、18、59、23、24路公共汽車均可到達(dá)（紅旗商場站）特點(diǎn)地理位置優(yōu)越，整體形象及整體布局較為合理；經(jīng)營項(xiàng) 目多為小品牌時(shí)尚休閑服裝、服飾，比周邊市場產(chǎn)品檔 次、購物環(huán)境稍好；但客流稀少，成交比較低，管理混 舌L,空置店鋪過多經(jīng)營狀況B1改建過程中（計(jì)劃建超市），1F出租率80%門面店 次品牌專賣店，如：班尼路、安踏、別克361、特步、 依韻兒、依高、阿依蓮、卓多姿等，經(jīng)營面積均在 100 平米以上，2F出租率30% 3F的“深藍(lán)網(wǎng)吧”占全層 面積的20%其余都是空鋪；租金標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)冏鋪為25平米（實(shí)用面積），其中，1F租金3-3.8 元/平米/天（不含水、電、工商、稅務(wù)等），

18、押二付三（或押5000元5個月），轉(zhuǎn)讓費(fèi)為2.8萬；2F租金 0.8元/平米/天（不含水、電、工商、稅務(wù)等），押800 元付半年（可協(xié)商），轉(zhuǎn)讓費(fèi)為0.5萬；業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)服裝箱包鞋工藝 品、飾 品化妝品美容美發(fā)攝影音像快餐網(wǎng)吧空置合計(jì)數(shù)量6788964331121232223綜述(1) 盛世銀泰購物廣場于2004年9月開業(yè)，商鋪為銷售產(chǎn)權(quán) 方式，使用權(quán)為50年，開盤均價(jià)為1萬元/每平米，不 返租；(2) 商場基本處于無管理狀態(tài)，通往二層的樓梯位置設(shè)計(jì)不 合理；(3) 工商、國稅、地稅、管理費(fèi)用較高，月 500元/鋪；大型百貨店商場名稱寶安廣場百貨大樓停車場位置及停車臺數(shù)門前廣場約20輛無業(yè)態(tài)定

19、位百貨店+量販店服裝商場經(jīng)營定位中低檔（18-55歲）低檔為主（18-60歲）樓層布局一層：金飾、電訊、化妝 品、工藝品、皮鞋、包 二層：男女服裝、羊毛羊 絨、羽絨服、內(nèi)衣 三層一四層：量販店一層：小家電、眼鏡、皮鞋二層：女裝三層：男裝商場面積5000平米4500平米賣場出入口 數(shù)正門出口 2個1個出入口客流量2000人/天600人/天功能設(shè)施配 置上下滾梯為平行型滾梯2部（只開上行）； 步行梯1部；促銷活動的形式?jīng)]有統(tǒng)一活動，廠家白行 打折沒有4活動，廠家白 行打折議價(jià)店裝特點(diǎn)簡單節(jié)日氣氛無服務(wù)待客的態(tài)度差、無禮貌用語無禮貌用語，常串崗聊 天會員制度無無租金水平1樓8元/天/平方米3 6元/

20、天/平方米專柜數(shù)100個64 （其余為柜臺和散 架）年銷售額約4000萬約600萬零售商業(yè)：嘉惠商業(yè)區(qū)地理位置人民廣場南側(cè)規(guī)?？傉嫉孛娣e約2.4萬平米，大小1700余攤位交通市中心地段，1、7、9、12、13、14、18、59、23、24路公共汽車均口到達(dá)（紅旗商場站）特點(diǎn)由恭惠服裝城、異惠商場、欣惠市場、咸陽招商樓、 北院市場、東廊市場等構(gòu)成，冏品以中低檔零售為主， 客流量較大，多為周邊居民，經(jīng)營狀況成交比例大，成交額小，整體規(guī)劃、購物環(huán)境、硬件 設(shè)施、管理水平較差。臨街商業(yè)（人民路、樂育路）表街道 名稱業(yè)態(tài)/業(yè) 種數(shù)量單位面積 區(qū)間總面積預(yù)計(jì)銷售額租金水平人民 中路女裝381060平米15

21、00 平米20 30 兀 / 日/平方米4元/日/平方米男裝780 150平米600平米15 30 兀 / 日/平米4元/日/平方米兒童21000平米1030平米10元一20元/日/平米4元/日/平方米化妝品330平米90平米15元一20元/日/平米4元/日/平方米飾品161020平米200平米10元一20元/日/平米4元/日/平方米餐飲1815 200平米560平米150元/日/平米4元/日/平方米鞋141530平米300平米30 40 元 / 日/平米4元/日/平方米運(yùn)動休 閑181060平米600平米15 40 元 / 日/平米4元/日/平方米醫(yī)藥2200平米左右400平米20 30 兀

22、 / 日/平米4元/日/平方米內(nèi)衣41030平米90平米15 30 兀 / 日/平米4元/日/平方米其他231030平米1100 平米4元/日/平方米服銀 套郵 配務(wù)徉主830 400平米2000 平米表二街道 名稱業(yè)態(tài)/業(yè) 種數(shù)量單位面 積區(qū)間總面積預(yù)計(jì)銷售額租金水平樂育 南路女裝630 120平米1000 平米20元/日/平方米5元/日/平方米男裝580 200平米1000 平米20元/日/平米5元/日/平方米化妝品250平米100平米30元/日/平米4元/日/平方米飾品230平米60平米30元/日/平米4元/日/平方米餐飲、娛 樂1515 500平米1000 平米100元/日/平米4元/

23、日/平方米鞋330 150平米300平米25元/日/平米5元/日/平方米運(yùn)動休閑150平米50平米20元/日/平米4元/日/平方米醫(yī)藥1200平米左右200平米裝修、工 藝美術(shù)1310 30平米250平米20元/日/平米2. 5元/日/平方米攝影940 200平米1500 平米3元/日/平方米其他201060平米900平米4元/日/平方米配套服務(wù)7200平米左右1200 平米電腦專賣1250平米250平米3元/日/平方米步行街中宏時(shí)代廣場地理位置人民廣場西側(cè)項(xiàng)目定位時(shí)尚步行商業(yè)街規(guī)模占地4000平米，總建筑面積約為1.2力平米，共約150個攤位樓層設(shè)置地上3層，單層面積3000平米租售價(jià)格F1

24、:租：3兀/平.天；售：3萬兀/平米F2:租：2.5元/平.天；售：2.5萬元/平米F3:租：1.5元/平.天；售：1.5萬元/平米租售率F1 已滿；F2 70%; F3 50%招冏息象個性主力店秦隆步行街（裝修中）地理位置西蘭路22號，人民路與西蘭路交叉口南 400米項(xiàng)目定位商業(yè)步行街規(guī)模占地40畝，總建筑面積約為4.8力平米，共約300個攤 位樓層設(shè)置地下1層地上5層，分為A、B兩棟樓租售價(jià)格F1:租：2.5元/平.天；售：2.5萬元/平米F2 5:租：23元/平.天租售率70%備注地下一層有4550平米停車場2、渭陽路商圈它是僅次于人民廣場商圈的重要商業(yè)中心區(qū)。該商圈內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài) 相較于

25、人民廣場商圈內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)有所提高，能夠看出一定的品牌化定 位的特點(diǎn)，目前商圈內(nèi)的商場已經(jīng)成為咸陽零售市場上高端商場的代表 主要商場有：民生商場、愛家購物廣場、富園購物廣場（在建）商場名稱民生商場商圈、位置渭陽路停車場位置及停 車臺數(shù)約30輛業(yè)態(tài)定位現(xiàn)代精品百貨經(jīng)營定位高檔樓層布局一層：化妝品、金飾、皮鞋皮具二層：男裝三層：女裝四層：小家電、按摩椅等商場面積16000平米賣場出入口數(shù)1客流量2000人/天功能設(shè)施配置上下滾梯為平行型促銷活動的形式?jīng)]有統(tǒng)一活動，廠家白行打折店裝特點(diǎn)服務(wù)待客的態(tài)度服務(wù)態(tài)度良好會員制度無租金水平租金與聯(lián)營專柜數(shù)260個年銷售額約6000萬（二）咸陽市整體商業(yè)特點(diǎn):1.

26、 整體商業(yè)檔次處于初級狀態(tài)2. 主要的零售業(yè)仍然是服裝和餐飲，說明城市整體經(jīng)濟(jì)水平仍然處 于溫飽狀態(tài)3. 由于城市較小，整體購買力有限，所以咸陽市市場白我調(diào)節(jié)能力 較強(qiáng)，商業(yè)經(jīng)營錯位競爭特點(diǎn)體現(xiàn)明顯4. 雖然城市處于三級城市，購買力也很有限，但貨品檔次，特別是 服裝類的貨品檔次并不遜于國內(nèi)一級或二級城市，一些大的服裝 品牌如：七匹狼、雅戈?duì)?、哥弟、歌莉亞等一?yīng)俱全5. 不但從商品上各商家白發(fā)進(jìn)行了錯位競爭，消費(fèi)者也很白覺的按 照收入水平將購買檔次劃分的非常清楚。6. 雖然現(xiàn)在咸陽市城市居民人口僅為 55萬左右，人均月收入為1000 元左右，但在人民中路相隔約 150米處，有麥當(dāng)勞餐廳和肯德基

27、餐廳。根據(jù)這兩大快餐店選擇的特點(diǎn)，說明咸陽市的整體消費(fèi)潛力尚可。（三）咸陽商業(yè)市場中目前存在的問題1、管理方式落后，管理水平較低；2、品牌布局不合理、商品陳列雜亂、品牌形象展示較差；3、品牌結(jié)構(gòu)趨于一般，無主導(dǎo)性品牌，競爭乏力；4、物業(yè)設(shè)施配備不完善，購物環(huán)境較差；5、營銷服務(wù)體系基本未建立，服務(wù)不規(guī)范；（四）咸陽市商業(yè)物業(yè)潛在競爭分析金義大廈（在建中）地理位置人民路與團(tuán)結(jié)路口西南項(xiàng)目定位中高檔時(shí)尚百貨店（含寫字樓）規(guī)模占地3670平米，總建筑面積約為3萬平米，總攤位數(shù)696 家樓層設(shè)置地下一層地面9層，單層面積3300平米開盤、營業(yè)時(shí)間05年7月30"盤，11月14試營業(yè)，11月1

28、8正式營業(yè)租售率50%U 上新華大廈（二次裝修中）地理位置人民廣場西側(cè)項(xiàng)目定位綜合商業(yè)樓規(guī)模占地1500平米，總建筑面積約為2.98力平米樓層設(shè)置地下一層地上21層，單層面積1390平米招冏息象個性主力店茂源大廈（在建）地理位置人民廣場南側(cè)項(xiàng)目定位綜合商住樓（含住宅）規(guī)模占地4000平米，總建筑面積約為5力平米樓層設(shè)置地上18層，單層面積3600平米租售率銷售約60%華瑞城市境界（裝修中）地理位置人民中路20號，人民路與團(tuán)結(jié)路交叉口東南項(xiàng)目定位綜合商居樓（含寫字樓、住宅）規(guī)模占地2000平米，總建筑面積約為1.8力平米，共約175個攤位樓層設(shè)置地下1層地上11層，1 3單層面積2000平米，4層以上 1500租售價(jià)格F1:租：3.5元/平.天；售：3萬元/平米F2:租：2 2.5兀/平.天；售：2.5 3萬兀/平米F3:租：1.5 2兀/平.天；售：2萬兀/平米租售率70%福園購物廣場（裝修中）地理位置渭陽路與西蘭路交叉口西 400米項(xiàng)目定位綜合購物中心規(guī)模占地3000平米，總建筑面積約