北京路項(xiàng)目提案策劃報(bào)告

1、文檔僅供參考北京路項(xiàng)目提案策劃報(bào)告北京路某項(xiàng)目提案策劃報(bào)告一、商業(yè)物業(yè)市場現(xiàn)狀簡析1.1 對中國商業(yè)市場總體現(xiàn)狀簡析中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)勢頭十分兇猛,呈現(xiàn)出供應(yīng)量放大,需求量拉動(dòng)不夠的市場特征。據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)查, 之后 ,中國商業(yè)地產(chǎn)市場中,單體建筑面積在6000 m2 以上的典型在售商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,多達(dá)653個(gè),總體供應(yīng)量達(dá)1316萬m2,而且出現(xiàn)了有增無減的趨勢。按照正常進(jìn)度 ,建設(shè)中的商業(yè)體量有望在未來3 年內(nèi)完全得到釋放。1.1.1 供應(yīng)規(guī)?？傮w向上從已經(jīng)投放市場的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體規(guī)劃來看,面積在15萬20 萬 m2 的房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目為當(dāng)今市場供應(yīng)的主體;而商業(yè)規(guī)模在500010000 m

2、2及1000115000 m2的項(xiàng)目淇供應(yīng)比例旗鼓相當(dāng)，分別達(dá)到了總供應(yīng)項(xiàng)目數(shù)量的1/4;1.5萬 20萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎充當(dāng)了當(dāng)今市場的絕對主力 ,其次才是面積在500110000 m2、10001-15000 m2 的項(xiàng)目。1.1.2 中心城區(qū)仍是主角靠聚集中心城區(qū)人氣而發(fā)達(dá)起來的商業(yè)地產(chǎn),隨著舊城改造、大型居住社區(qū)不斷外向型擴(kuò)張,而顯現(xiàn)出由中心城區(qū)漸漸向新城區(qū)、近郊區(qū)蔓延的趨勢。然而盡管如此, 中國各大城市的城市中心區(qū)域,特別是舊城區(qū)對商業(yè)地產(chǎn)的吸附力 ,依然位居榜首,占到了整個(gè)商業(yè)市場份額的 46.84%,而新區(qū)只占18.77%,郊區(qū)占10.13%,其它區(qū)域占 24.26% 。

3、商業(yè)地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域城市中心區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量在城市商業(yè)市場中依然占主導(dǎo)地位。1.1.3 價(jià)格走勢有漲有落雖然在售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 , 因地段、商業(yè)形態(tài)的各異,價(jià)格跨度很大,但各類商業(yè)的價(jià)格總體趨勢向上。以成都商業(yè)市場為例,城中心黃金口岸商業(yè)項(xiàng)目每平方米超過了36000元 ,大地城市脈搏每平方米售價(jià)最高賣到了 6 萬元 ,城西及城北平均價(jià)格維持在每平方米7500元。1.1.4 投資者首選臨街商鋪據(jù)分析 ,中國商業(yè)地產(chǎn)投資、經(jīng)營、消費(fèi)群體中,雖然商業(yè)地產(chǎn)營業(yè)房空置率呈上升趨勢,不能盲目樂觀;但需求面積30平方米左右的商鋪需求依然很大。特別是面寬 5-8 米、 3-4 米、 9-10 米的小商鋪受到多數(shù)

4、投資者的青睞;由于 5-8米面寬的商鋪能夠適應(yīng)多種經(jīng)營業(yè)態(tài) ,不但被選率高,一次性付款的比例也最高,達(dá) 40%。其次才是各占 30% 的分期付款和按揭付款。投資者熱衷小型的臨街商鋪,中小投資者仍是投資市場的主流群體。據(jù)市場情況看,投資者最關(guān)注的還是投資回報(bào)率。至少半數(shù)以上的商鋪投資者希望自己握有經(jīng)營權(quán),并從中獲利。1.1.5 需求拉動(dòng)乏力 ,商鋪市場依然嚴(yán)重飽和從 市場形勢看,中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的竣工面積變化與商業(yè)用房實(shí)際銷售面積呈現(xiàn)出相同的變化趨勢,市場供應(yīng)情況對需求的波動(dòng)敏感性較強(qiáng) ,需求的加大直接刺激供應(yīng)的增加。 1997年以后市場的商業(yè)營業(yè)用房的供應(yīng)平緩,而市場的消化則呈現(xiàn)出在小范圍的周

5、期波動(dòng) , 需求的突然放量直接刺激了 商業(yè)營業(yè)房的大面積竣工,而從空置面積直接反映出的是這些進(jìn)入市場的新增營業(yè)房并未投入使用 ,整體商業(yè)營業(yè)房市場呈現(xiàn)出假性需求,局部存在泡沫。雖然當(dāng)前商業(yè)機(jī)構(gòu)的大舉擴(kuò)張,給商業(yè)物業(yè)的出路帶來了希望 ;但同時(shí)也能夠看出 ,每年商業(yè)物業(yè)的大量開發(fā)更加劇了市場消化的難度,同時(shí) ,開發(fā)的商業(yè)并不是都能滿足不同商家的實(shí)際需要。1.1.6 大型商圈不斷涌現(xiàn)隨著城市的發(fā)展,除原有的商業(yè)區(qū)域外,在大城市的中心區(qū)以及房地產(chǎn)發(fā)展較快的新區(qū)也已具備新一代商圈規(guī)模,同時(shí)其它周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)等區(qū)域由于政府規(guī)劃的因素影響,商業(yè)發(fā)展也逐漸步入軌道,呈現(xiàn)欣欣向榮的局面,能夠預(yù)見,中國各大城市的商

6、業(yè)將向多點(diǎn)多層次, 原有商圈的集中化交易在新一代大型商圈中已轉(zhuǎn)化為社區(qū)服務(wù)配套。1.1.7 商鋪已成大眾投資品種相比較以往的商鋪銷售對象,中國的中產(chǎn)階級(jí)逐步成為市場購買的主力群體 ,同時(shí) ,大型商業(yè)的商鋪分割的小型化也滿足每一個(gè)投資者的資金要求,商鋪投資方式成為大眾化的投資工具。1.1.8 商鋪?zhàn)馐凼袌鲋匦箩绕痣S著中國加入WTO 后 ,外資商業(yè)機(jī)構(gòu)將加快在中國的擴(kuò)張步伐,同時(shí) ,近年國內(nèi)商業(yè)的日益成熟也具備了擴(kuò)張的條件,像華潤、萬佳、百佳、華聯(lián)等一批國內(nèi)的商業(yè)巨子已具備與國外商業(yè)機(jī)構(gòu)抗衡的條件 ,但同時(shí)也應(yīng)看到,近年來的商業(yè)大幅度擴(kuò)張與攻城掠地勢必會(huì)造成一批競爭實(shí)力弱的小型商業(yè)倒閉,但對于急于尋求商家的開發(fā)商而言卻無疑是個(gè)良好機(jī)遇。1.1.9 二級(jí)城市成”圈地 ”新熱點(diǎn)二級(jí)城市成” 圈地”新