2019商品房營銷方案范本【三篇】

1、 文章來源網(wǎng)，僅供分享學習參考 2019商品房營銷方案范本【三篇】 不同的商品都有不同的營銷方式，那商品房該怎樣營銷呢 ？下面是小編為您 整理的“商品房營銷方案”，僅供參考，希望您喜歡！ 商品房營銷方案 1 1 一、 市場背景： xxxx 位于 xxxx 東部 xxxx 地區(qū)，是 xxxx 新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積 441.5441.5 平方 公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口 1717 萬。 xxxx 是我國重要的化學工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合 發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè) 300300 余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、 冶金、機械加工等十多個工業(yè)

2、門類。xxxx 不僅是一個工業(yè)重地，而且還是一個魚 米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負盛名。 xxxx 所在寨上街，其南部為 xxxx 老牌化工企業(yè)一天津化工廠，她曾為 xxxx 區(qū)的 發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開放的進行及國有老企業(yè)的通病， 企業(yè)的效益 大不如前，也在某種程度上影響了 xxxx 區(qū)的發(fā)展。隨著 xxxx 新一屆領(lǐng)導班子對當?shù)?經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為 xxxx 區(qū)結(jié)構(gòu)的補充體，使 xxxx 成為一個經(jīng)濟結(jié)構(gòu) 多角化的地區(qū)，從而保證 xxxx 區(qū)經(jīng)濟的健康、可持續(xù)發(fā)展。 二、 競爭對手分析： 由于 xxxx 房地產(chǎn)市場的發(fā)展屬于初級階段，市場對

3、價格的敏感度較高，面對 產(chǎn)品的認知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、 價 格、產(chǎn)品三個層面進行歸納與比較，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。 1.1. 在 xxxx 我們的直接競爭對手是誰呢？ 2.2. 在 xxxx 我們的間接競爭對手？ 在 xxxx 市場中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達花園定為間接競爭對手，具 體原因我們分列如下： xxxx 處于天化的附近，濱河小區(qū)處于烈士陵園附近，他們都遠離于城區(qū)中心 相對的位置優(yōu)勢，不足以與第壹城形成競爭態(tài)勢。富達雖與第壹城相鄰，但其銷 售已近尾聲，故并不對第壹城銷售造成直接威脅； 文章來源網(wǎng)，僅供分享學習參考 綠地人家的

4、產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式，不能與本地居住習慣相對接；而濱河小 區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住習慣相符， 但其產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計水平與第壹城相比 較仍不在同一層面，要落后與第壹城。 而富達花園的規(guī)劃、設(shè)計，仍初級產(chǎn)品形態(tài)；綠地、濱河及富達的銷售均價 與第壹城相差 500500 元左右，故此在目標人群層面，不與第壹城形成直接競爭。 三、 競爭項目基本信息： 項目名稱規(guī)劃面積銷售均價基本情況綠地人家 2727 萬平方米 17601760 社區(qū)規(guī)模較大， 銷售單價較低，一期開發(fā)面積 7 7 萬平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計較為南方化， 銷售樓層以一、二、三、六層為主。濱河小區(qū) 1212 萬平方米 15841584

5、社區(qū)規(guī)劃有中心 景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無會所，鄰近薊運河及烈士陵園，價格優(yōu)勢明顯， 戶型面積控制較好，并帶簡單裝修。井田藍月灣 6 6 萬平方米 2050120501 型地塊，與 第壹城一路之隔，戶型、價格、配套與第壹城相近。 分析： 從已銷售的戶型比來看，其中兩室占了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由 于價位較低得到了市場的認可，所以我們有理由說，xxxx 市場的主要需求在兩室， 對于一室戶型的銷售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。 在兩室的銷售當中主要以 a ba b、e e 戶型為主導，是典型的經(jīng)典戶型，面積在 9090100100 卅之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費

6、價格在 1818 萬左 右。 3.3. 樓棟售出率分析 分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出， 大量消費出現(xiàn)于臨 街與臨學校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般。 出現(xiàn)這種情況的 原因，一方面是現(xiàn)場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷售 情況也為項目后期景觀節(jié)點釋放后的銷售，提供有力的產(chǎn)品支持。 4.4. 已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價格區(qū)間分析： 四、 已購客戶分析 1.1. 付款方式分析： 分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出， 一次性付款與貸款 的比例相差較大，說明當?shù)氐南M者在消費能力上雖有一定的問題， 但他們具有 相當穩(wěn)定和充足的還款能力，且在

7、消費意識上較為超前，這當然也與客戶的職業(yè) 及受教育 文章來源網(wǎng)，僅供分享學習參考 的程度有關(guān)。 2.2. 年齡結(jié)構(gòu)分析： 分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析， 主要可以得出的判斷是我們的 客戶以中年人為主，他們對新事物的接受能力較強，具有一定的購買力及資金支 配能力，相應對生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可 以得出另外一個問題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當中還有 更多的需求，比如：子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業(yè)狀況問題等。由于 xxxx 當?shù)厝罕妼Ξ數(shù)亟?jīng)濟狀況的擔憂，更多反映出的是對子女教育的關(guān)注較多。 3.3. 行業(yè)分析： 行業(yè) 累計銷售套數(shù)

8、累計百分比 天化 58 30.05%58 30.05% 石化 5 2.59%5 2.59% 個體及私營 36 18.65%36 18.65% 銀行 9 4.66%9 4.66% 學校 9 4.66%9 4.66% 醫(yī)院 5 2.59%5 2.59% 鹽場 6 3.11%6 3.11% 稅務(wù) 5 2.59%5 2.59% 規(guī)劃局 2 1.04%2 1.04% 保險 2 1.04%2 1.04% 其它 56 29.02%56 29.02% 總計 193193 分析：從已購客戶的行業(yè)特征來看，大部分的已購客戶集中在企、事業(yè)單位 及個體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層， 其收入狀況較穩(wěn)定

9、， 收入水平相對較優(yōu)厚。而這樣的客戶在 xxxx 當?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好 的市場承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標。 4.4. 居住區(qū)域分析： 分析：從項目已購客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中， 我們可以看出我們的主要 消費對象仍是以 xxxx 城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以 文章來源網(wǎng)，僅供分享學習參考 后的宣傳通路指明的方向。 五、 產(chǎn)品前期市場推廣簡要分析： XXXX 在前期的媒介宣傳過程中，主要是對 XXXX 區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì) 量、物業(yè)及部分戶型進行了市場傳達。 其項目的促銷活動，主要是結(jié)合項目的工 程節(jié)點進行了一些老客戶的維系活動。 在我

10、們對宣傳及活動的分析當中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個方面的問題。 一是宣 傳主題與客戶需求上的錯位，也即宣傳內(nèi)容的針對性不強；二是在各宣傳節(jié)點上 的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐 ；三是宣傳中對產(chǎn)品的價值宣泄不 足。 六、 分析 I I 總結(jié)： 1.1. 對市場、產(chǎn)品、消費者的總結(jié)： 我們在前面對市場及競爭對手、產(chǎn)品及客戶進行了一個簡要的分析， 通過分 析我們得出我們對市場、產(chǎn)品及市場中的消費者的理解，我們在明示如下： 市場：在 XXXX 的房地產(chǎn)市場中充斥著大量的房地產(chǎn)項目，單從供應量上來講 已基本上可以滿足市場現(xiàn)有的消費需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進 入市場，并為市場帶來新的產(chǎn)品

11、，這樣我們就可以說 20042004 年的 XXXX 房地產(chǎn)市場， 將快速成長為供大于求的買方市場。對于在市場中的各個項目來說， XXXX 將是一 個各項目進行快速掠奪的市場。 我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看，雖然 XXXX 已經(jīng)進入了 買方市場，雖然各項目都已經(jīng)在市場中得到相應的認知， 雖然各競爭對手之間的 差異較大（包括產(chǎn)品及價格），但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點， 成為 市場銷售的領(lǐng)跑者，成為市場中最具殺傷力的項目。 在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會， 一方面也 讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施。 如果我們能 夠在

12、未來的工作中，及時總結(jié)我們的經(jīng)驗教訓，及時調(diào)整我們的營銷戰(zhàn)略，及時 登上市場領(lǐng)軍者的寶座，我們的項目明天將會異常光明。 產(chǎn)品：在 XXXX 房地產(chǎn)市場中，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單 就一個方面說我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最 好的，雖然我們銷售價格高于競爭對手， 但這個價格是與其價值相符的，這從我 們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出 文章來源網(wǎng)，僅供分享學習參考 雖然目前市場上普遍認為我們的價格高， 但那只是表面現(xiàn)象，那只是因為我 們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產(chǎn)品的價值而已， 只要我們 能讓消費者實際感受到我們的產(chǎn)品， 看到我們的產(chǎn)品價值，我

13、們的銷售必然會放 量，我們的項目必然會成為市場關(guān)注的熱點， 我們的項目必然會成為市場的領(lǐng)跑 者。 消費者：在 XXXX 當?shù)氐南M市場中，主要以工薪收入階層為主，這是由當?shù)?相對單一的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對 穩(wěn)定，這為他們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。 同時由于他們受教育程度相對 較高，這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費者要強， 因此也就說明他們 是我們的目標消費群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。 商品房營銷方案 2 2 .、八 、- 刖言 一、 XXXX 樓市分析 個性化、形象化競爭日益激烈，將成為 XXXX 市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項目要 取得優(yōu)異

14、的銷售業(yè)績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力， 把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。 二、 項目物業(yè)概述（略） 三、 項目物業(yè)的優(yōu)勢與不足 優(yōu)勢： 1 1、 位置優(yōu)越，交通便捷 位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心；徒步 3 3 分鐘即可到達酒店、食府、 劇院、商場、超市等社區(qū)設(shè)施一應俱全。 交通便捷： 公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案 2 2、 區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設(shè)施一應俱全 室外設(shè)施：活動廣場、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購物廣場、籃球場 室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉 0K0K 酒廊 3 3、 小戶型 2 2 房 2 2 廳、3 3

15、房 2 2 廳，面積 68.7968.79-106.92106.92 平方米之間的小戶型，以及提供 菜單式裝修，對于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡單、時尚、享受的目標購房群極具吸引 力。 不足： 文章來源網(wǎng)，僅供分享學習參考 1 1、 環(huán)境建設(shè)缺之吸引性景觀 環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標購房群興趣；不利于提升 HSHS 花園 在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶；同時也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽感。 （現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求 ） 2 2、 物業(yè)管理缺乏特色服務(wù) 物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標購房群的職業(yè)特點和實際需求（事業(yè)有成、時尚、 享受）開展特色服務(wù)，使 HSHS

16、 花園在服務(wù)方面缺乏了應有的個性和吸引力。 四、 目標購房群 1 1、 年齡在 3535-6060 歲之間經(jīng)濟富裕有投資意識或有習慣在北城生活的中老年 人。 家庭構(gòu)成：1 1- -3 3 口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年 2 2、 年齡在 2828-4545 歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在 30003000 元以上時尚、享受在 北城工作的管理者或小私營業(yè)主 家庭構(gòu)成：1 1- -3 3 口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年 五、 項目物業(yè)營銷阻礙及對策 阻礙： 1 1、 HSHS 花園內(nèi)朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。 2 2、 區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況不景氣，銷售業(yè)績不佳。 對策： 1 1、 把區(qū)

17、內(nèi)朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特 價單位適時限量發(fā)售。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送 來促進銷售。 2 2、 商鋪經(jīng)營不景氣，銷售業(yè)績不佳，究其原因有二。 一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是 HSHS 花園離大型購物中心太近。 故對策有二： 一、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進商鋪的經(jīng)營和銷售 ； 二、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點、年齡結(jié)構(gòu)、心理特征、追求喜好和實際需求 開展特色經(jīng)營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。 六、 形象定位 根據(jù)物業(yè)項目的自身特點和目標購房群特殊的身份、 社會地位和所處的人生 階 文章來源網(wǎng)，僅供分享學習參考 段，我們把物業(yè)項目定位為：凸顯人

18、生至高境界，完美人生超凡享受的非常住 宅。 主體廣告語： 輝煌人生，超凡享受 -HSHS 花園提供的（給您的）不止是稱心滿意的住宅 輝煌人生 HSHS 花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是 有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。 超凡享受： 享受入住方便 享受交通便捷 享受特別服務(wù) 享受都市繁華 享受至尊榮譽 七、 兩點整體建議 1 1、建 HSHS 廣場和寓意噴泉 針對 HSHS 花園缺乏吸引性景觀一點，建議在二期工程中建 HSHS 廣場和寓意噴泉。 為北城區(qū)增一別致夜景，給項目周邊居民添一處夜來休閑、散步散心的好去處。 試想：當夜幕降臨的

19、時候，沿一路走來。遠遠的看到 HSHS 廣場上燈火一閃一 閃的跳動著“輝煌人生，超凡享受”的字幕。近處聽著“嘩嘩嘩”的水聲。走進 廣場，或立于水邊，或坐于石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情， 豈不妙哉。 如此一來，一方面能夠增加 HSHS 花園的吸引性，提高 HSHS 花園在公眾中的知名 度、美譽度、和記憶度；另一方面也有利于贏得目標購房群的認同，滿足區(qū)內(nèi)居 民的榮譽感。 2 2、物業(yè)管理方面提供特色家政服務(wù) HSHS 花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒有太多時間 料理家務(wù)、清掃居所、照看孩子。故 HSHS 花園在物業(yè)管理方面可以根據(jù)居民的實 際需要提供*送早、午、

20、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點家教等特色 家政服務(wù)。一方面切實解決住戶的實際問題，另一方面有利于增強 HSHS 花園對目 文章來源網(wǎng)，僅供分享學習參考 標購房群的吸引力。 八、廣告宣傳 HSHS 花園的廣告宣傳要達到以下三個目的： 1 1、 盡竭傳達 HSHS 花園的優(yōu)勢與賣點； 2 2、 盡快樹立起 HSHS 花園“輝煌人生，超凡享受”的物業(yè)形象； 3 3、 直接促進 HSHS 花園的銷售。 基于以上三個目的和太原房地產(chǎn)市場一直以來的廣告情況。我們建議把錦繡 花園的廣告宣傳分為兩個階段，即廣告切入期和廣告發(fā)展期。 在廣告切入期主要通過報紙軟文章和報紙硬廣告形式盡竭傳達 HSHS 花園

21、的優(yōu) 勢與賣點； 在廣告發(fā)展期，一方面利用密集的報紙、電視、電臺等媒體廣告、車身、路 牌、建筑物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造 HSHS 花園“輝煌人生， 超凡享受”的形象；另一方面利用各種促銷活動和現(xiàn)場 POPPOPS接促進樓盤的銷售。 廣告切入期（1 1-2 2 個月） 1 1、 報紙軟文章 主題 1 1:輝煌人生，超凡享受 -記“我”為什么選擇 HSHS 花園 主題 2 2:事業(yè)生活輕松把握 -記 HSHS 花園特別的家政服務(wù) 2 2、 系列報紙硬廣告 主題 1 1:輝煌人生，超凡享受 -這里離購物休閑廣場只有 4545 分鐘 主題 2 2:輝煌人生，超凡享受 -家里面的娛樂休

22、閑 主題 3 3:輝煌人生，超凡享受 -HSHS 廣場就是我們家的后花園 3 3、網(wǎng)絡(luò)宣傳同樣突出相應的主題，進行豐富多彩的小型的對項目的討論和 發(fā)表文章，為硬廣告的投放提供素材，同時可以嘗試對廣告的訴求賣點的市場考 察，為廣告的投放降低風險，同時保證廣告的宣傳效果。 文章來源網(wǎng)，僅供分享學習參考 廣告發(fā)展期（3 3-4 4 個月） 1 1、 報紙 從各個側(cè)面打造錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的品牌形象。 2 2、 電視 配合促銷活動和對開發(fā)公司的專訪等形式對項目從工程設(shè)計、 工程質(zhì)量、開 發(fā)商實力、開發(fā)理念和項目的優(yōu)勢方面進行正面宣傳， 建立項目及開發(fā)商的良好 口碑。 3 3、 電臺 通過電

23、臺配合*網(wǎng)的購房者俱樂部活動和配合項目的形象， 給目標受眾以聲 音和感官的信息傳達。 4 4、 單張 通過商業(yè)信函投遞、售樓處發(fā)送、報刊雜志夾送、活動資料派送形式使單張 廣告進入每一個意向客戶手中，從而擴大項目自身的影響范圍。 5 5、 戶外廣告 在項目周邊沿線各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建筑物廣告 ； 在北城中心作巨幅建筑物或路牌廣告； 在北城生意火爆的大酒店對面樹巨幅廣告牌； 6 6 車身廣告 項目-繁華地段 項目-購物中心 項目-火車站 7 7、公共活動 舉辦各種公共活動，樹立 HSHS 花園美好形象，迅速提升 HSHS 花園的知名度、美 譽度和記憶度。 HSHS 廣場落成剪彩儀式

24、 邀請北城區(qū)各界知名人士及 HSHS 花園新老業(yè)主榮譽出席（有文藝表演及娛樂 節(jié)目等） 寓義噴泉征名及題名活動 以各種方式（信函、熱線、現(xiàn)場、郵件等）大張旗鼓向社會各界征集 HSHS 廣場 寓義噴泉的名稱。之后，在一個令人矚目的日子里，開展現(xiàn)場題名活動。在題名 現(xiàn)場向熱心參與并支持征名活動的群眾致以感謝并獎勵 （根據(jù)所提供的名稱與所 文章來源網(wǎng)，僅供分享學習參考 題名稱的接近程度進行獎勵）。 HSHS 花園“文化活動月”活動 一方面豐富項目周邊居民的文化活動， 有益于地方文化事業(yè)，易博得社會各 界的支持，造成極大的社會效應，博得民眾的好感，有利于迅速樹立 HSHS 花園美 好的公眾形象；另一方

25、面吸引新聞媒體的注意，為新聞報道提供很好的素材，有 利于大范圍內(nèi)提高 HSHS 花園的知名度，造成持續(xù)記憶。 1 1） 向北城區(qū)各界人士贈送或優(yōu)惠提供當月影院大片入場券 ； 2 2） 于各節(jié)假日及工休日在 HSHS 廣場舉辦各種歌舞表演、文化活動等； 3 3） 在北城區(qū)范圍內(nèi)開展 HSHS 花園“文化活動月”萬人簽名活動。 8 8、 網(wǎng)絡(luò) 通過 xxxx 搜房進行全面宣傳， 配合網(wǎng)絡(luò)炒作和 xxxx 市購房者俱樂部的會員看房 活動，消化一部分產(chǎn)品。 xxxx 市購房者俱樂部“假日看房班車”活動; ;（目前有效會員近千名，并且 數(shù)字還在以每周 5 5- -1010 人的速度增加，消費能力不可低估

26、。） 項目網(wǎng)站或是網(wǎng)頁的制作（建立廉價互動的溝通平臺）；）； 網(wǎng)站論壇同時進行討論，使開發(fā)商和未來業(yè)主進行全面溝通，以便于了 解客戶的基本情況，更好的拉動銷售。 9 9、 DMDM 直投雜志 xxxx 市房地產(chǎn)信息雜志的定向投遞，通過強大的派發(fā)網(wǎng)絡(luò)進行宣傳，雜志本 身的信息量大保存時間長和到達率高的優(yōu)勢表現(xiàn)的淋漓盡致。 九、費用預算（略） 十、專業(yè)精神和職業(yè)水準將為您帶來不一樣的效果 由于我們是聯(lián)合和太原市的各強勢媒體，同媒體同時由于政府的支持我們的 費用會成為效果明顯之外的另一個吸引人的地方。 優(yōu)勢互補、資源共享、促成立 體報道的輿論合力網(wǎng)絡(luò)、報紙、電臺和電視臺聯(lián)動合作組織，互相提供新聞線索

27、， 聯(lián)合采訪，充分利用雙方的新聞資源，充分發(fā)揮各自媒體的傳播優(yōu)勢，以達到最 佳宣傳效果；共同策劃新節(jié)目、新欄目。 網(wǎng)絡(luò)、報紙、電臺和電視臺的結(jié)合有利于雙方爭取更多的潛在受眾。 所謂潛 在受眾是指目前尚無受傳行為而在一定時間內(nèi)可能創(chuàng)造受傳條件成為受眾的人。 幾個 文章來源網(wǎng)，僅供分享學習參考 媒體的潛在受眾雖不盡相同，但若結(jié)合起來，其潛在受眾將是十分巨大的。 將潛在受眾轉(zhuǎn)變?yōu)閷嵲谑鼙?，既是傳媒提高傳媒效果的需要，也是傳媒拓展市場?提高社會效益和經(jīng)濟效益的需要。 網(wǎng)絡(luò)、報紙、電臺和電視臺充分利用各自的傳播優(yōu)勢，進行立體報道，達到 輿論合力，這是媒體整合的主要目標。在網(wǎng)絡(luò)、報紙、電臺和電視臺的整合

28、過程 中，網(wǎng)絡(luò)、電視將通過栩栩如生的動感畫面和快捷性的長處， 使觀眾盡快得到初 步的，鮮明的，直觀的感性認識；電臺、報紙則克服電視瞬間性的缺陷，禾 I I用報 紙能反復閱讀，具有穩(wěn)定性的文字報道和犀利評論的特點，弓 I I 導讀者深入思考 ； 雜志的針對性強、生命周期長的特點。 這將有利于開發(fā)商和相關(guān)行業(yè)商家依據(jù)自身的情況特點， 選擇合適的信息傳 遞給目標受眾，同時保證廣告容易被目標受眾接受。 媒體聯(lián)動既發(fā)揮了各自的特 長，又交叉互補，彌補了各自的不足和局限性，從而擴大了傳播的深度和廣度， 形成立體傳播的推廣合力。 我們秉承如下方面原則： 1 1、 經(jīng)濟節(jié)約，最大限度為客戶省錢。 2 2、 追

29、求創(chuàng)新。廣告形式力求創(chuàng)新，創(chuàng)新同時與創(chuàng)意進行很好地結(jié)合。 3 3、 努力建立品牌與目標群之間的關(guān)系。對于大眾媒體，通?？梢杂行У貛?助建立牌的知名度。而對于小眾媒體，則可以針對某些特定人群，而且它可以很 好地建立起消費者與產(chǎn)品或品牌的某種內(nèi)在聯(lián)系， 讓消費者感覺親切，感覺這是 專為他而做的廣告。 4 4、 建立協(xié)作關(guān)系。巧妙溶入媒體中去，不但純進行硬廣告的宣傳。 5 5、 巧妙利用媒體本身的廣告作用。適當?shù)墓P(guān)活動可以更好地提升公司形 象，巧妙地利用軟性文章的形式可以增強品牌的置信度和廣告效果。 在整合營銷傳播中，“整合”是基礎(chǔ)，互動才是雙贏，需要在營銷中產(chǎn)生拉 力同時與消費者建立起良好的互動

30、關(guān)系。 商品房營銷方案 3 3 冃 U U 言 任何的策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售， 塑造、提升品牌形 象。本方案在于為“站前廣場”提供一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略 性的 文章來源網(wǎng)，僅供分享學習參考 指導。 在對 XXXX 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出 “站前廣場”項目的資源問題與機會，以達到或超出“站前廣場”原定銷售計劃， 并為 xxxx定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。 第一節(jié)市場分析 一、XXXX 市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況 （一） 20 xx20 xx 年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長。 20 xx20 xx 年 1 1- -8 8 月全市房地產(chǎn)開發(fā)

31、投資達 1645716457 萬元，同比增長 87.4%87.4%,是近年 來增長較快的。 （二） 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、 資金、 市場同步增 長。 1 1、 土地前期投入增加。 20 xx20 xx 年 1 1- -8 8 月， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積 10.8810.88 萬平方米， 土地購置 費 30573057萬元，分別比去年同期增長 14.5%14.5%和 19.9%;19.9%;土地開發(fā)投資 12501250 萬元，已 完成土地開發(fā)面積 9.79.7 萬平方米。 2 2、 開發(fā)規(guī)模擴大，開發(fā)投資高速增長。 20 xx20 xx 年 1 1- -8 8 月

32、份，全市房地產(chǎn)施工面積 43.2343.23 萬平方米，比去年同期增加 1818 萬平方米，本年新開工面積 13.313.3 萬平方米，比去年同期增加 7.97.9 萬平方米， 增長 145%145% 全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 1645716457 萬元，比去年同期增加 76747674 萬元，增長 87.4%87.4%，對全市國有及其它經(jīng)濟投資增長貢獻率為 2.1%2.1%。從投資用途看，住宅投 資完成 66306630萬元，增長 1.21.2 倍，辦公樓房完成投資 542542 萬元，增長 3.93.9 倍。 3 3、 企業(yè)融資能力有所增強，資金到位狀況較好。 20 xx20 xx 年 1

33、1- -8 8 月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金 2226622266 萬元，同比增長 2.62.6 倍，從其 構(gòu)成看，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多。1 1- -8 8 月企業(yè)自籌資金 13152 13152 萬元，增長 3.83.8 倍; ;利用外資資金 10501050 萬元，增長 6969 倍，其他資金 80048004 萬元， 增長 2.52.5 倍。 4 4、 住房銷售高速增長。 今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長 27.8%27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長 勢頭，20XX20XX 年 1 1- -8 8 月份全市共銷售現(xiàn)房 1.791.79 萬平方米， 同比增長 82.7%82

34、.7%， 其中 住宅銷售 1.721.72萬平方米，比去年同期增長 1.21.2 倍。 5 5、 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 文章來源網(wǎng)，僅供分享學習參考 我市北擴南移的外延式城市擴展建設(shè)促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展， 在我市今年從 事房地產(chǎn)開發(fā)的 2020 家企業(yè)中，婁星區(qū)內(nèi)集中了 1414 家，新化縣 3 3 家，雙峰縣 2 2 家，漣源市 1 1 家。 二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn) 一是商品房空置面積增加。 今年 1 1- -8 8 月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積 0.60.6 萬平方米，商品 房空置面積達 1.11.1 萬平方米（其中住宅

35、空置 0.610.61 萬平方米），占當年施工面積總 量的2.5%2.5%，空置面積增長 63.6%63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上 商品房面積占全部空置面積的比例增長， 比上年提高 4.44.4 個百分點，空置房增多 占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。 二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力 差。 近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展， 存在一個項目孵出一 個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小。 20 xx20 xx 年全市參加年檢的企業(yè)達 6565 家，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅 2020 家， 僅占全部年檢企

36、業(yè)的 30.8%30.8%。就目前有開發(fā)工作量的 2020 個企業(yè)而言，開發(fā)任務(wù) 在 30003000萬元以下有 1010 個，占總數(shù)的 50%50%開發(fā)任務(wù)在 30003000 萬元以上 50005000 萬元 以下有 5 5 個，占總數(shù)的 25%25%開發(fā)任務(wù)在 50005000 萬元以上有 5 5 個，占總數(shù)的 25% 25% 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負債經(jīng)營為主，嚴重依賴銀行資金， 有的開發(fā)項目前期 靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款，缺乏后續(xù)開發(fā)能 力。 三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。 房地產(chǎn)的開發(fā)應該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)， 但大多 數(shù)是開放式

37、、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全， 管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管 道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買欲望， 影響了持續(xù)開發(fā)。 四是外部因素制約。 銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個人 住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住 房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做 了進一步明確 文章來源網(wǎng)，僅供分享學習參考 和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地 規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工

38、證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實 際投入應不低于項目總投資的 30%30%個人住房貸款要求貸款人有 3030 沖上的首付 款，有的項目要求項目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸 ；還有就是居民收入低，抑制 了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴大；再有就是二級市場放而不活，房屋交易 手續(xù)繁多，收費項目多且雜，稅費負擔比例過高，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展，從而 影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 總體看來，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實和潛在需求，發(fā)展空間較大。 市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需 要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20 xx20 xx 年我市城市化率僅 26.48%,26.48%,低于全省平均水

39、平 5.55.5 個 百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求 8484 萬平方米 以上；國際經(jīng)驗表明：當一國人均 GDPGDP 達到 300300- -10001000 美元時，居民的住房需求進 入加速增長期，20 xx20 xx 年我市的人均 GDPGDP 為 52085208 元（651651 美元），是房地產(chǎn)業(yè)加速 發(fā)展的時期；目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅 20.0520.05 平方米，離國家“十五”規(guī)劃 的 20 xx20 xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積 2222 平方米，人均還少 1.951.95 平方米，若達到這一標 準，需求住宅在 208208 萬平方米以上，顯然，我市

40、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?20032003 年 xxxx 市城建投資公司成立，xxxx 城市建設(shè)項目開發(fā)實行市場化，通過項目招 標，實行市場化經(jīng)營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資 金“瓶頸”，使城建坐上了 “特快列車”，加速了 xxxx 市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn) 的發(fā)展 三、XXXX 市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計 “同類”定義為具有商業(yè)廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈?，F(xiàn)將 XXXX 市 XXXX 開發(fā)區(qū)，X XX X 市城西區(qū)及婁星區(qū)進行大體對比分析如下： 1 1、 XXXX 開發(fā)區(qū)。 由于 XXXX 為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu) 勢?？傮w來說，XX

41、XX 開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。 明源大酒店： 核心競爭力：五星級酒店標準概念 其周邊自然環(huán)境好； 用綠色和五星級酒店標準來吸引白領(lǐng)、外來投資者、社會成功人士等 ； 文章來源網(wǎng)，僅供分享學習參考 其定位為社會高薪階層。 2 2、 城西地帶。以新開發(fā)的項目- -城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主。 城西農(nóng)貿(mào)綜合市場： 核心競爭力：XXXX 市、區(qū)兩級政府批準興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場。 規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢： 擁有 1515 畝的面積，其中有 320320 個攤位，24802480 平方米生活超市，108108 個鋪面， 12001200 平方米倉庫，4848 套配套住宅，4040 各農(nóng)副產(chǎn)品批

42、發(fā)車位。 住房均價 718718 元每平方米。門面 25802580 元至 43804380 元每平方米。 定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的 大型農(nóng)貿(mào)綜合市場。 3 3、 城區(qū)地帶。 環(huán)球商業(yè)廣場： 核心競爭力： 1.1. 八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財富街區(qū)； 2.2. 原老街批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經(jīng)營，超大規(guī)模優(yōu)勢。 有功能優(yōu)勢： 總建筑面積面積 8 8 萬多平方米，門面主力面積 3030 多平方米 住房均價 500500 多元每平方米。門面 20002000 元至 1100011000 元每平方米。 定位：湘中地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化

43、的超大 型、多功能財富街區(qū)。 國貿(mào)商城： 核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢。 四、消費者分析 根據(jù)XXXX 房地產(chǎn)市場調(diào)查報告的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗，我 們得出消費者購房心理和對住宅（辦公樓）要求如下： 1 1、 環(huán)境規(guī)劃一定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠；在規(guī)劃時， 一定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化 ；在樓盤外立面的設(shè) 計上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風格要跟上潮流；92%92%的消費者傾向于入住全封閉式的 管理； 2 2、 住宅（辦公樓）及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學校、 幼兒園、菜市場、 超市、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場、圖書館、棋牌室等 ； 文章來源網(wǎng)，僅供分享學習參考 3 3、 67%67%勺消費者選擇多層住宅，