接管與入伙培訓(xùn)

1、物 業(yè) 的 接 管 驗 收 及 入 伙第一節(jié) 物業(yè)的接管驗收一、概念：是指物業(yè)管理企業(yè)代表全體業(yè)主，根據(jù)物業(yè)管理委托合同，以確保物業(yè)日后的正常使用及維修的角度出發(fā)，對物業(yè)委托方委托的物業(yè)進行的質(zhì)量驗收。二、含義是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的物業(yè)經(jīng)過政府主管部門的竣工驗收合格后，及物業(yè)管理企業(yè)之間進行的再驗收工作。三、意義：1 為物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范管理創(chuàng)造一個好的條件。同時履行一個手續(xù)2.為物業(yè)管理企業(yè)交房工作創(chuàng)造一個好環(huán)境，以便順利辦理業(yè)主入伙手續(xù)。3.為物業(yè)管理企業(yè)熟悉物業(yè)內(nèi)各種設(shè)備、設(shè)施功能及操作流程，奠定基礎(chǔ)，并且可以施工單位及廠家規(guī)范作業(yè)，以確保工程質(zhì)量。四、內(nèi)容1. 資料驗收1) 土地購

2、買合同，土地使用證等權(quán)屬證書2) “五證”（規(guī)劃許可證、建筑許可、商品房銷售許可證明、開工許可證等項目各類批準證書。3) 建筑圖、施工圖、施工組織設(shè)計等圖紙文件。4) 竣工圖5) 竣工工程項目一覽表6) 設(shè)備技術(shù)清單（設(shè)備名稱、規(guī)格、數(shù)量、場地、主要性能、單價、隨機工具及備件等）7) 設(shè)備技術(shù)手冊、使用說明及質(zhì)保說明。8) 設(shè)備安裝調(diào)試記錄，（各種設(shè)備系統(tǒng)的試壓、試漏、檢查記錄、暖氣、衛(wèi)生、空調(diào)、電訊、電氣、通風(fēng)、供水、供氣、消煙滅火、防暴報警、電視監(jiān)控等系統(tǒng)）9) 土建施工記錄（地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝校正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等）10) 建（構(gòu)）筑物監(jiān)測記錄、建（構(gòu)）筑物的沉降、變形防震、

3、鋼結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄）11) 隱蔽工程的驗收記錄。12) 工程事故發(fā)生及處理記錄13) 圖紙會審記錄，設(shè)計變更通知和技術(shù)核定單。14) 項目的重要技術(shù)決定和文件。15) 驗收計劃和驗收會議紀要。16) 返修記錄。17) 驗收總結(jié)報告。2. 物業(yè)驗收分類1) 房屋的本體。（公共通道、屋頂、分戶室內(nèi)）2) 配套設(shè)備（配電、供水、電梯、采暖）3) 單項工程(道路、綠化、地下室、停車場、消防、監(jiān)控）四、方法：1. 眼看：（驗收項目的外觀完好，達到預(yù)期使用效果）2. 手摸：(驗收項目的基本功能，達到預(yù)期使用效果）3. 借助于其它工具（驗收項目的性能達到預(yù)期使用標準）五：注意事項：1. 作好驗收的準備工

4、作。1) 使用的表格2) 人員的具體分工3) 資料清單4) 設(shè)備應(yīng)達到的要求5) 分戶室內(nèi)的交付標準6) 其它重點事項2. 操作中的原則1) 原則性及靈活性相結(jié)合所謂原則性就是要求我們一定要以事實為根據(jù)，嚴格要求，在驗收表中如實反映驗收的結(jié)果，達不到要求的，要責(zé)成施工單位進行整改，返工后還達不到要求的，堅決不予簽字認可。所謂靈活性就是指在不違背原則的前提下，具體問題具體分析。驗收人員不必拘泥于成規(guī)，要針對不同情況分別采取措施。不能把接管驗收雙方置于對立狀態(tài)，而應(yīng)共同協(xié)商，力爭合理地，圓滿地解決接管驗收中存在的問題。2) 細致入微及整體把握相結(jié)合工程質(zhì)量問題對物業(yè)產(chǎn)生的不定影響是相當久遠的，給管

5、理帶來的困難是巨大的，所以，物業(yè)管理體制公司在進行工程驗收必須細致入微，任何一點疏忽大意都會給自己日后的管理帶來無盡的困難，也將嚴重損害業(yè)主的利益。大的方面如排水管是否通暢，供電線路的正確及否以及各種設(shè)備的運行是否正常。細致入微所用材料的性能；供電線容的大小是否恰當；電梯、空調(diào)、發(fā)電機組等大型設(shè)備的檢測和驗收必須是在其負載運行一段時間以后進行。整體上的把握是以更高層次上驗收，無論什么類型的物業(yè)，其土地使用情況，市政公用設(shè)施、公共配套設(shè)施等綜合性項目將標示該物業(yè)的檔次和發(fā)展?jié)摿Αψ≌^(qū)，因為及千家萬戶的日常生活緊密相關(guān)，所以，一個舒適，優(yōu)美，安靜的環(huán)境是小區(qū)建設(shè)和管理的重要目標；寫出字樓則重

6、視能體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此裝飾、地段和一流的設(shè)施、系統(tǒng)應(yīng)是接管驗收的重點。第二節(jié) 業(yè)主入伙一、 概念：是指開發(fā)商按照商品房買賣合同的約定，所建設(shè)的物業(yè)達到了向業(yè)主承諾的交付條件，并經(jīng)過政府主管部門的竣工驗收和物業(yè)接管驗收，而通知業(yè)主前來辦理收樓手續(xù)的一種行為和過程。二、 意義：1) 標致物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主之間正式形成了合約關(guān)系。2) 標致物業(yè)管理企業(yè)開始了其正式管理工作。3) 標致業(yè)主開始了其正式享受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。三、 流程制度定合同驗正 房款結(jié)算簽訂相關(guān)協(xié)議交物業(yè)費驗房四、 人員分工1、 簽訂協(xié)議組：2人2、 收費組：1人3、 領(lǐng)取鑰匙組：1人4、 驗房組：4人5、 答疑處：

7、1人6、 裝修辦理：1人五、 員工培訓(xùn)：1、 物業(yè)條例：2、 可能遇到疑難問題解答3、 各種物業(yè)收費標準4、 小區(qū)物業(yè)的分布5、 分戶防盜門鑰匙的使用方法6、 裝修管理中的注意事項六、 陪同業(yè)主驗樓的注意事項。1、 拿到鑰匙后，以最捷近處迅速帶業(yè)主到目的地，親自為業(yè)主開啟分戶防盜竊案門。2、 業(yè)主提出的問題屬于是質(zhì)量問題的，告其，我們將盡快給以解決，不屬于質(zhì)量問題盡力說服。以保證業(yè)主滿意收樓。3、 對業(yè)主要求自己逗留在其室內(nèi)的，在業(yè)主對驗房表進行簽字后，告知業(yè)主走后注意關(guān)如門，并立即回到交樓現(xiàn)場，等待接待下一位業(yè)主。4、 對于難以說服的業(yè)主，迅速帶到指定的答疑處，千萬不能帶到交樓的主現(xiàn)場，以免引起不必要的混亂。5、 對于要炸鞭以示慶賀的業(yè)主，要進行勸阻并告之現(xiàn)在屬于業(yè)主集體收樓時間，炸鞭一會影響其它業(yè)主及物業(yè)人員的之間的正常交流；二會造成不安全隱患。七、 集中交樓時需注意事項：1、 建立業(yè)主初始檔案，確認面積房號。2、 確認鑰匙及其實際進戶門相對應(yīng).3、 確認鑰匙快速計算出物業(yè)綜合服務(wù)費的起止時間。1) 總和小于是12起始月日預(yù)收月數(shù)1天2) 總和大于123) 起始月、日預(yù)收月數(shù)12個月1天向前推進幾年10.3164.3114.304、物業(yè)費的計收日期1) 期房：a) 如期交房，以商品房買賣合同約定的日期為準。b) 延期交房，以開發(fā)商發(fā)入伙通知書約定