薊縣房地產市場調研報告

1、薊縣調研報告 2012.9.29目 錄薊縣宏觀區(qū)域情況薊縣房地產市場概況土地市場概況主要地塊經濟測算薊縣宏觀區(qū)域情況薊縣基本情況介紹規(guī)劃發(fā)展方向經濟現狀城市人口收入水平薊縣在天津中的地位薊縣作為天津市城鎮(zhèn)體系中的11個新城之一被定位為京津冀地區(qū)重要的風景旅游區(qū)重點發(fā)展旅游業(yè)和輕加工工業(yè)十二五期間建設成為城市北部重要節(jié)點和歷史文化特色的現代化新城來源：天津市城市總體規(guī)劃（20052020年）薊縣地理位置薊縣位于天津市北部，燕山南麓。東臨唐山，西襟北京，南聯天津，北靠承德，為四市的腹心地區(qū)?？偯娣e1590.22平方公里，其中山地面積840.3平方公里，平原面積504.72平方公里，洼地面積245.

2、2平方公里。薊縣總人口83萬人，新城現狀總人口22.8萬人，下轄26個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 一個城區(qū)街道辦事處、949個行政村、 15個居委會。 薊縣城鎮(zhèn)體系規(guī)劃薊縣總體規(guī)劃十二五規(guī)劃一城四區(qū)、集約發(fā)展；一軸兩帶、山水生態(tài)；城鄉(xiāng)產業(yè)布局：以旅游業(yè)帶動三產，以三產帶動二產和一產服務業(yè)發(fā)展布局：“一城一帶多景點”“一城”即薊縣新城“一帶”即山前文化旅游產業(yè)帶“多景點”即分布在全縣的旅游景區(qū)景點薊縣房地產規(guī)劃發(fā)展方向城區(qū)規(guī)劃發(fā)展方向20072005 2010 20112008 2009山水生態(tài)休閑區(qū)原生態(tài)旅游區(qū)文化旅游區(qū)2011盤龍谷 恒大金碧路勁 泰和 至道開發(fā)時序2012天一 圣世宮 都鐸薊縣規(guī)劃方向：旅游

3、生態(tài) 養(yǎng)生 文化薊縣2008年開始，房地產向山前發(fā)展區(qū)域逐漸形成，各開發(fā)商拿地亦集中在薊縣規(guī)劃產業(yè)帶上，旅游休閑帶動地產發(fā)展。薊縣縣城薊縣縣城位于縣域中部，南距天津市中心城區(qū)115公里，西距北京市中心城88公里，東距唐山90公里，北距承德220公里。地塊位置薊縣新建居住組團區(qū)位分布天 一圣世宮都鐸路勁至道莊園泰和莊園東部山水生態(tài)休閑區(qū)度假組團居住片區(qū)山前組團居住片區(qū)薊縣開發(fā)項目主要集中在山前產業(yè)帶以宜居、生態(tài)、風景區(qū)為開發(fā)賣點產品集中為5-6層電梯洋房及別墅產品山前文化旅游產業(yè)帶地塊位置薊縣處于四通八達的京津冀區(qū)域交通圈內，鐵路、高速、區(qū)域公路等道路網縱橫交織，與北京、天津兩機場遙相呼應，發(fā)達

4、的交通網為薊縣經濟的發(fā)展，特別是旅游產業(yè)的發(fā)展，提供了得天獨厚的交通資源優(yōu)勢。薊縣交通規(guī)劃u 薊縣縣域旅游資源豐富，薊縣縣城為歷史文化遺存古鎮(zhèn)。u 風景名勝與保護區(qū)：盤山風景名勝區(qū)，九龍山自然保護區(qū)，八仙山自然保護區(qū)，黃崖關長城保護區(qū)。 薊縣旅游資源分析薊縣經濟現狀2011年全縣實現地區(qū)生產總值264.5億元，比上年增加58.2億元，增長28.2%，可以看出薊縣區(qū)域經濟方面呈較快的發(fā)展趨勢。按三次產業(yè)劃分，第一產業(yè)實現增加值23.7億元，同比增長11.5%；第二產業(yè)實現增加值75.8億元，同比增長36.2%；第三產業(yè)實現增加值165.0億元，同比增長27.6%。按照戶籍人口計算，全縣人均生產總

5、值達到31764元，同比增長26.8%。薊縣GDP增量地區(qū)生產總值在天津市排名第14位，占總體比例為2.12%；第三產業(yè)在天津市排名第9位，占天津市比例為3.21%，占薊縣總體比例為63.22%。（來源：2011年統(tǒng)計年報）0100020003000400050006000濱海新區(qū)東麗區(qū)西青區(qū)河西區(qū)和平區(qū)北辰區(qū)南開區(qū)河北區(qū)武清區(qū)津南區(qū)靜?？h寶坻區(qū)河東區(qū)薊縣寧河縣紅橋區(qū)生產總值14薊縣在天津中的經濟地位GDP排名第三產業(yè)排名薊縣仍處于發(fā)展階段，第三產業(yè)為當地的主要發(fā)展核心薊縣仍處于發(fā)展階段，第三產業(yè)為當地的主要發(fā)展核心收入水平城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18703元，同比增長14.0%家庭經營收入54

6、09元，比上年增長388元，同比增長7.7%；居民消費支出快速增長。職工年平均勞動報酬和生活費47076元，同比增長34.3%。農村居民人均純收入10998元，同比增長10.4%。其中，工資性收入4828元，比上年增長538元，同比增長12.5%；農村居民人均生活消費支出4489元，比上年增長522元，同比增長13.2%。農村居民人均居住面積27.97平方米，同比增長5.0%。 （2011年統(tǒng)計數字）u承德、唐山、天津、北京四市區(qū)域地理中心位置，區(qū)位優(yōu)勢明顯。承德、唐山、天津、北京四市區(qū)域地理中心位置，區(qū)位優(yōu)勢明顯。u處于四通八達的京津冀區(qū)域交通圈內，鐵路、高速、區(qū)域公路等處于四通八達的京津冀

7、區(qū)域交通圈內，鐵路、高速、區(qū)域公路等道路網縱橫交織，與北京、天津兩機場遙相呼應。道路網縱橫交織，與北京、天津兩機場遙相呼應。 u區(qū)域周邊旅游資源豐富，位于環(huán)首都旅游圈內，受北京輻射影響區(qū)域周邊旅游資源豐富，位于環(huán)首都旅游圈內，受北京輻射影響大。盤山、九龍山、于橋水庫等優(yōu)質旅游資源。大。盤山、九龍山、于橋水庫等優(yōu)質旅游資源。 區(qū)域分析區(qū)域分析區(qū)位交通區(qū)位交通旅游資源分析旅游資源分析小結經濟指標分析經濟指標分析u薊縣薊縣85萬人口，縣城人口萬人口，縣城人口22.8萬，受旅游及本地發(fā)展因素，外來萬，受旅游及本地發(fā)展因素，外來人口呈逐漸上升的趨勢，區(qū)域經濟及人均可支配收入逐年增長，人口呈逐漸上升的趨勢

8、，區(qū)域經濟及人均可支配收入逐年增長，區(qū)域發(fā)展快速。區(qū)域發(fā)展快速。 薊縣定位為：宜居薊縣定位為：宜居 生態(tài)生態(tài) 養(yǎng)生養(yǎng)生 文化城鎮(zhèn)文化城鎮(zhèn)薊縣房地產市場概況土地市場供需情況商品房供需情況房價走勢在售產品分布典型別墅產品對比薊縣近5年土地出讓走勢 受調控政策影響，自2011年以來薊縣住宅用地成交量環(huán)比降低，且從2011年開始住宅用地成交樓面價呈下降態(tài)勢，整體市場受政策影響較大。 （2012年數據統(tǒng)計截止到8月）02004006008001000120005000001000000150000020000002500000300000035000004000000450000050000002008

9、2009201020112012住宅用地出讓量（平米）土地出讓量（平米）住宅土地樓面價（元/）住宅用地成交價格下降薊縣2012年土地出讓情況住宅用地33%商辦用地8%綜合用地7%工業(yè)用地52%2012年（截至8月）土地出讓情況，住宅用地256358，占薊縣總體土地出讓的33%，住宅用地樓面價為874元/，較2011年下降13%年份土地成交量（平米）環(huán)比住宅用地出讓量（平米）住宅土地占比住宅土地樓面價（元/）樓面價環(huán)比20082021708-247431.812%774.07 -20091495905-26%690977.646%843.97 9%20104554998204%128098028

10、%1064.96 26%20113111564-32%143917646%998.56 -6%2012793538.6-74%256358.133%873.58 -13%受調控政策影響，薊縣整體土地市場樓面積呈降低趨勢，同時也成為拿地的較佳時機67189迎賓大街2354本案周邊土地市場序號序號土地面積土地面積( (平方米平方米) )用途用途容積率容積率溢價率溢價率樓面價樓面價17457.9住宅1.0-1.51%1439 29805.9住宅1.11%830 367577.9住宅1.0-1.10.20%656 4145604.3住宅1.0-1.10%656 525912.1住宅1.0-1.10%2

11、459 657870.4商服+住宅1.0-1.10%3007 717554.4商服3.072%2089 838790.6商服0.50%2583 98346.4商服1.50.00%3243 延迎賓大街向東延伸的布局已經形成多為住宅及商服用地地塊周邊項目樓面地價成交時間樓面地價（元/）售價（元/）圣世宮20101026.5611000-15000至道莊園20072907.7310000-11000泰和莊園20061752.6313000-15000曲院風荷20081105.8411000-13000地塊位置薊縣商品房供需情況由上表看出，09年至12年，薊縣新建商品住宅成交面積呈逐年下降趨勢，調控下

12、薊縣新建商品房成交走勢趨緩，但價格則穩(wěn)步上揚。高層價格：65007500元/洋房：80008500元/別墅：1100013000元/銷售價格受項目位置影響較大，最高價差可達到1000元/01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0000100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,0002009年2010年2011年2012年供應面積成交面積成交均價薊縣2011-2012年整體房價走勢成交面積（） 36727 27459 26734 15243 11576 3276 12916 19885 13303 25066

13、27402 19788 45795均價（元/）78557783843680337499718367097157709969947214707171862011.82011.92011.12011.112011.122012.12012.22012.32012.42012.52012.62012.72012.8010002000300040005000600070008000900005000100001500020000250003000035000400004500050000成交面積薊縣房價走勢自2011年以來，薊縣整體商品房市場成交均價呈現平穩(wěn)的態(tài)勢，維持在7200元/，近段市場呈現穩(wěn)定

14、的狀態(tài)。在調控政策延續(xù)下價格趨于穩(wěn)定薊縣整體市場在售產品面積區(qū)間 2012年薊縣總體市場供應量薊縣在售產品中：以90-110為主，成交均價為7071元/，占整體供應量的29%；其次為250以上戶型（別墅），成交均價為10886元/，占整體供應量的16%。70以下2%70-9011%90-11029%110-13015%130-15010%150-1703%170-1902%190-2104%210-2151%215-2507%250以上16%薊縣別墅產品歷年銷售情況02,0004,0006,0008,00010,00012,000050,000100,000150,000200,000250,

15、000300,000350,0002009年2010年2011年2012年供應面積成交面積成交均價別墅產品售價變化2009201020112012成交均價成交均價（元（元/）5,8917,6929,48310,460環(huán)比增長環(huán)比增長30%23%10%圖表說明：別墅產品開發(fā)量成交量逐年下降，但是價格持續(xù)走高，2012年售價為10460元/2012年在嚴厲調控背景下，別墅產品呈現零供應就目前薊縣地區(qū)上市的別墅項目看，景區(qū)資源，無疑是最大的賣點別墅作為高端產品，其地段、稀缺優(yōu)勢是保證價格持續(xù)增長的動力2012年售價環(huán)比增長10%薊縣典型別墅產品對比高層高層天一綠海天一綠海圣世宮圣世宮路勁領山路勁領山

16、產品形態(tài)產品形態(tài)聯排 獨棟雙拼 獨棟聯排 獨棟面積區(qū)間面積區(qū)間獨棟290-320聯排170-209雙拼264-320獨棟309-500聯排面積190-250價格區(qū)間價格區(qū)間（元（元/）獨棟13000聯排10000雙拼11000獨棟1300011000-12000開盤時間開盤時間2011.62010.52011.6開發(fā)進度開發(fā)進度二期銷售中，三期未動工，規(guī)劃為別墅產品一期銷售中，二期未動工，全別墅產品五期銷售中，六期洋房11月開盤，七期別墅項目未動工別墅產品別墅產品面積區(qū)間在260-500價格受環(huán)境資源影響較大，價格區(qū)間為11000-13000元/主要在售競品分布及存量天 一圣世宮路勁至道莊園盤

17、龍谷66萬11萬17萬6萬6萬3萬6萬3萬總體量存量別墅產品價格 受環(huán)境資源影響較大，現別墅存量為32萬，價格區(qū)間為11000-13000元/都鐸9萬9萬別墅客戶來源及特征總結別墅產品的主要客戶來源90%本地客戶，市區(qū)及北京、唐山客戶占10%天一綠海、路勁領山售樓員客戶來源及特征總結40%本地客戶，30%市區(qū)客戶，20%北京客戶，10%唐山客戶近三個月來訪車輛登記140人次，北京牌照約20人次北京地區(qū)設有外展圣世宮售樓員別墅產品客戶來源及特征客戶的特征對居住的地勢、風水、朝向、口碑十分關注他們大多都有住房，屬改善型客戶，具備投資意識主要分布為本地大型企業(yè)及私營業(yè)主、市區(qū)、北京、唐山、承德第二居

18、所客戶客群獲得房地產信息方式主要通過電視，報紙等媒體和通過朋友的了解口碑的良好傳遞和強有力的宣傳力度將對銷售形成有效的支持典型別墅產品對比別墅產品別墅產品天一綠海天一綠海圣世宮圣世宮路勁領山路勁領山產品形態(tài)產品形態(tài)聯排 獨棟雙拼 獨棟聯排 獨棟面積區(qū)間面積區(qū)間獨棟290-320聯排170-209雙拼264-320獨棟309-500聯排面積190-250價格區(qū)間價格區(qū)間（元（元/）獨棟13000 聯排10000雙拼11000 獨棟1300011000-12000存量存量現售170套三期別墅產品未開工存量總計約340套合8萬平米現售140套二期別墅未開工存量總計約440套合11萬平米現售56套合1

19、.2萬七期產品未定銷售量銷售量50套22套13套開盤時間開盤時間2011.62011.112011.6開發(fā)進度開發(fā)進度二期銷售中，三期未動工，規(guī)劃為別墅產品一期銷售中，二期未動工，全別墅產品五期銷售中，六期洋房11月開盤，七期別墅項目未動工年銷量在29-43套之間（月均銷量為3-4套）周邊競品情況天一綠海占地85萬，建面66萬，目前上市兩期約45萬，三期未動工一期：多層 高層 疊拼別墅 建面約25萬 已售罄二期：獨棟 聯排 洋房 建面約19萬 2011.11開盤三期：仍未來發(fā) 建面約11萬天 一 3期天 一 2期天 一 1期周邊競品情況天一綠海2007年上市 建面66萬大盤，知名度較高產品沿坡

20、地而建，景觀資源較好，都市化主題風格產品業(yè)態(tài)覆蓋面廣，價格區(qū)域內較低，區(qū)域認可度高產品業(yè)態(tài)面積區(qū)間（）價格范圍（元/）高層65-90100-1306500洋房100-130140-1708500別墅200-24011000周邊競品情況天一綠海產品業(yè)態(tài)豐富價格在同類型產品中占有優(yōu)勢積累消費者眾多區(qū)域內口碑較好半年成交16套，月均銷售3套成交均價10106元/天一綠海別墅產品面積小、單價低項目屬經濟型別墅，接受本地消化較多020004000600080001000012000140001600002004006008001000120014002012.12012.22012.32012.4201

21、2.52012.62012.72012.8成交面積（）成交均價（元/）圣世宮占地29萬，建面17萬，目前上市約11萬一期：獨棟 雙拼 聯排 建面約11萬二期：預計2013年6月開盤 建面約6萬五星級酒店：建面5.6萬周邊競品情況圣世宮 1 期圣世宮 2 期地塊位置都鐸項目周邊競品情況圣世宮與地塊位置一路之隔產品業(yè)態(tài)為獨棟 雙拼 聯排 總建面17萬，目前開發(fā)過半，共分兩期預計二期2013年6月開盤 建面約6萬配建五星級酒店：建面5.6萬產品業(yè)態(tài)面積區(qū)間（）價格范圍（元/）聯排別墅260-30011000-13000獨棟別墅320-400周邊競品情況圣世宮西班牙建筑風格配套5星級酒店（萬豪入住經營

22、）中央水系，320-500雙拼、獨棟別墅定位高端，戶型面積大，總價高本地消化力有限北京地區(qū)設有外展2011年11月開售，共計成交22套合每月成交2-3套成交均價10048元/02000400060008000100001200002004006008001000120014002012.1 2012.2 2012.3 2012.4 2012.5 2012.6 2012.7 2012.8成交面積（）成交均價（元/）山中的都鐸建筑業(yè)態(tài)：洋房、別墅、商業(yè)配套建面：在建設中 建面約9萬容 積 率： 1.10建筑風格：英倫建筑工程進度：沿街商業(yè)配套即將落成 新售樓處即將面世在售產品為6層電梯洋房，別墅產

23、品未定周邊競品情況地塊優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢迎賓大街貫通、周邊多塊土地出讓，城區(qū)已呈現明顯東進趨勢北靠府君山、南臨于橋水庫，系風水上位，投資價值突出劣勢周邊大項目齊聚、潛在別墅類產品量巨大，將延長銷售周期東側和庾地產一定程度上影響該項目的觀景效果機會薊縣作為旅游城市的定位，加上國家限制下別墅產品的稀缺性，造就了該區(qū)域作為養(yǎng)生、休閑的第二居所的特性威脅大量旅游地產項目落成，市場存量加大，造成同質化競爭，影響未來定位、定價總結區(qū)位：屬縣城東部高端居住區(qū)，區(qū)域已形成別墅群落，地域認可度高，景觀資源較好競爭：別墅類產品存量約16萬未來別墅項目上市量預計將達到32萬，未來競爭相對激烈銷售：周邊項目及周邊交通為項

24、目的雙刃劍，將存在客戶分流現象，延長銷售周期同時也將區(qū)域炒熱，有效加強整體區(qū)域的競爭力。市場：目前別墅地塊稀缺，且地塊地理位置較好，市場客戶來源渠道較廣 具備一定的市場機會，目前周邊項目多為月均3-4套，增強項目附加值是項目未來的核心因素。收益：項目土地款1.64億元，總投資為4.02億元 暫按每平米10500元測算，項目凈利潤7319萬元，自有資金收益率6.12%，高于一年期貸款利率（6%）總結： 產品品質高，有利于開發(fā)商品牌建立銷售周期較長，競爭較為激烈，存在一定的開發(fā)難度，建議繼續(xù)跟進，深層次對市場及競品進行深入分析。周邊一手房市場情況富龍灣 東方明珠苑 開發(fā)進度共2期，當前1期開盤5棟

25、高層2期建設中，工程近半目前在售共4棟高層工期過半建筑形式 26層高層高層面積區(qū)間50-95平米70-140平米價格區(qū)間 7700-8300元/6500-7000元/地塊周邊共兩個高層項目，主里戶型為70-90，得益于于薊縣客運站、津薊高速等交通條件，吸納藍印型客戶較多，有總價低，面積小的優(yōu)勢。薊縣市場高層產品銷售情況在售高層產品面積區(qū)間60-110成交面積逐年下降，售價平穩(wěn)上升四年間價格增長47%2012年成交均價為6944元/（截止2012.8數據）01000200030004000500060007000800005000010000015000020000025000020092010

26、20112012薊縣高層產品成交情況薊縣高層產品成交情況成交面積成交均價成交面積（平方米）成交套數（套）成交均價（元/平方米）200924174727284719201022490925375924201117966720466845201212289913906944典型產品對比-在售高層高層高層天一綠海天一綠海曲院風荷曲院風荷富龍灣富龍灣產品形態(tài)產品形態(tài)18層24層26層高層面積區(qū)間面積區(qū)間90-13088-12650-95價格區(qū)間價格區(qū)間（元（元/）6500-70008000-84007700-8300開盤時間開盤時間2011年11月2010年5月2009年開發(fā)進度開發(fā)進度開盤4棟，余兩

27、棟未開發(fā)最后一期2棟高層在售共2期，當前1期開盤5棟高層2期建設中，工程近半高層產品高層產品面積主要集中在80-120價格受位置及產品品質影響較大，價格區(qū)間為7800-8300元/左右周邊競品情況富龍灣存量情況：2009年開盤，產品以中小戶型為主，以兩室、三室居多，面積在80-120之間總價低，面積小7%45%45%1% 2%富龍灣商品房存量情況富龍灣商品房存量情況一房二房三房四房五房房型總面積套數一房4220.6572二房28388.49278三房28178.6224四房638.323五房1011.184周邊競品情況富龍灣中小戶型搭配合理價格趨于穩(wěn)定其中一室戶型均價8300元/兩室戶型均價7

28、900元/三室戶型均價7200元/010002000300040005000600070008000900002000400060008000100001200014000160002009201020112012一房二房三房一房售價二房售價三房售價2009201020112011成交面積成交均價成交面積成交均價成交面積成交均價成交面積成交均價一房2331396639970514328810723488309二房136514623144867693797768210627957三房1374944948577164192071300薊縣市場洋房產品銷售情況在售洋房產品面積區(qū)間100-170受2011調控及同質產品集中出讓影響售價較2011年有所下降四年間價格增長55%2012年成交均價為7591元/（截止2012.8數據）0100020003000