碧桂園之房地產(chǎn)產(chǎn)品戰(zhàn)略篇-課件

1、碧桂園之房地產(chǎn)產(chǎn)品戰(zhàn)略篇 碧桂園“做生不做熟”，通過大規(guī)模拿地，將生地做成熟地，在業(yè)內(nèi)已經(jīng)不是秘密。一位熟悉碧桂園的業(yè)內(nèi)人士介紹，碧桂園就是這么發(fā)家的，這也是支持碧桂園在廣東二十多個項(xiàng)目開發(fā)成功的商業(yè)模式。 香港是廣東房地商最直接的學(xué)習(xí)榜樣，1991年彭磷基來廣州番禺開發(fā)廣州祈福新邨的時候，一次成片開發(fā)7000畝土地，用了10年的時間將之建成5萬套住宅，吸引15萬人入住超大型社區(qū)，開發(fā)這個超大型住區(qū)的港商彭磷基，被人們戲稱為“彭鎮(zhèn)長”、“彭市長”。在不經(jīng)意間，也把香港“生地做成熟地”的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)帶入內(nèi)地市場。 楊國強(qiáng)自己這樣定義碧桂園成功：“大規(guī)模、快速生產(chǎn)、價廉物美的房屋工廠”，其秘訣就是“低

2、成本土地、規(guī)模化生產(chǎn)、快速銷售”。以二、三線城市為根據(jù)地的碧桂園，“購地成本較低”已成為其主要賣點(diǎn)之一，2004至2006年土地成本僅是售價的67。 碧桂園所參與的地產(chǎn)項(xiàng)目，基本是由土地一級開發(fā)階段就開始介入，所謂土地一級開發(fā)，即是房地產(chǎn)開發(fā)大多數(shù)情況是先把土地由“生地”開發(fā)為“熟地”，之后進(jìn)入政府組織的土地市場，通過“招拍掛”進(jìn)行公開出讓。競得土地的開發(fā)商再進(jìn)行直接面向購房者的房地產(chǎn)開發(fā)，即二次開發(fā)。 截至2007年1月底，在內(nèi)地持有土地儲備達(dá)到1900萬平方米建筑面積。其中97土地已獲“土地使用證”，另外3仍在辦理當(dāng)中。碧桂園集團(tuán)主席楊國強(qiáng)在5月28日股東大會后表示，該公司上市一個多月以來

3、，增加了約900萬平方米可建筑面積，土地儲備從上市時約1900萬平方米迅速增至約2800萬平方米。 趙卓文認(rèn)為，像碧桂園這樣的商業(yè)模式，已經(jīng)超出一般的房地產(chǎn)商，帶有土地開發(fā)商的性質(zhì)。普通的房地產(chǎn)商的利潤來源，主要靠賣房子，也就是說房子是他的主要商品，占利潤的主體。但是，碧桂園的利潤來自兩塊，一個是低廉的土地增值之后的部分；另外是賣房子獲得的價值，而土地增值部分是其主要的利潤來源。 廣東省省情調(diào)查研究中心執(zhí)行副主任馮勝平告訴記者，碧桂園目前的開發(fā)模式選擇了二、三線城市作為開發(fā)重點(diǎn)，其實(shí)是一種避重就輕的方法，反而降低了房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險。國家對房價的監(jiān)管比較嚴(yán)格，但主要還是集中在一線的大城市，并且這

4、些一線城市的土地開發(fā)成熟，招牌掛的土地也有限，所以拿地也比較困難，開發(fā)成本相對透明。而在二、三線城市，有大量的未開發(fā)土地，資源豐富，價格相對便宜，更重要的是，開放商還可以通過協(xié)議拿地的模式進(jìn)行開發(fā)，這中間有很大的操作空間。 正是因?yàn)閰⑴c了土地的前期開發(fā)與規(guī)劃，甚至引導(dǎo)和協(xié)助政府的土地規(guī)劃，確保碧桂園能夠以低于市場價格的價格獲得大面積土地，這也是碧桂園獲利的關(guān)鍵點(diǎn)。 而碧桂園所取得的土地，在上市前和上市后有一個明顯的區(qū)別，碧桂園上市之前，多數(shù)土地儲備集中在其發(fā)家的珠三角一帶，上市之后，連續(xù)兩次在東北的沈陽和湖南拿到兩塊地。其中在沈陽取得的四地塊總面積超過12000畝，地塊性質(zhì)是居住和商業(yè)兼?zhèn)涞幕?/p>

5、合型用地。而汕尾地塊則是6月份最新公布的地塊，土地規(guī)劃同樣也是居住和商業(yè)兼?zhèn)涞幕旌闲陀玫?，非常適合碧桂園模式的大盤開發(fā)。 碧桂園在珠三角各地的復(fù)制 碧桂園的規(guī)劃和開發(fā)能力是毋庸置疑的，趙卓文在分析碧桂園模式的時候談到碧桂園的另外一個特點(diǎn)，即有成熟的產(chǎn)品模式，可以在三個月內(nèi)完成一個項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作。其成本控制除了土地外，甚至形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，碧桂園在廣東幾乎扮演了各個環(huán)節(jié)的所有角色，設(shè)計(jì)、建筑、裝修甚至建材生產(chǎn)全部一條龍服務(wù)。 從成本控制出發(fā)，這點(diǎn)非常關(guān)鍵，確保其開發(fā)周期和開發(fā)質(zhì)量，趙卓文考察過碧桂園在廣東的二十多個項(xiàng)目，他說基本是一樣的產(chǎn)品，但是這二十多個碧桂園，已經(jīng)在售的，銷售情況都不錯，比如

6、高明碧桂園，市內(nèi)的房價基本在每平方米一千元左右，但是碧桂園的房價可以買到每平方米20003000元。至于開發(fā)風(fēng)險，以一個3000畝的項(xiàng)目為例，碧桂園的二、三線城市項(xiàng)目以別墅型樓盤為主，容積較小，還是少量發(fā)售，在中小型城市屬于小眾消費(fèi)，吸引當(dāng)?shù)氐捻敿壢巳?，因此銷售理想。 碧桂園的產(chǎn)品沒有改變，但是因?yàn)閰^(qū)域消費(fèi)的差異，所以同樣品質(zhì)的樓盤到了高明，就成為高端產(chǎn)品，屬于高收入人群才能消費(fèi)的，而在廣州，比如華南碧桂園，普通的白領(lǐng)市民也可以購買。 碧桂園的品牌效應(yīng)也是碧桂園在二、三線城市所向披靡的原因之一，作為一家香港上市公司，其口碑和號召力在地方政府和市民心中無形為碧桂園增加籌碼，取得一個先聲奪人的優(yōu)勢

7、，為碧桂園省去不少廣告費(fèi)用。 汕尾地方官員非常明確地表示，希望引進(jìn)像碧桂園這樣的企業(yè)入駐，拉動當(dāng)?shù)氐南M(fèi)和形象。 碧桂園在開發(fā)二線城市項(xiàng)目的時候，一般還會投資興建五星級酒店，碧桂園認(rèn)為，高檔酒店有助于提升城市形象，在二、三線城市投資高檔酒店符合當(dāng)?shù)卣猩桃Y的目標(biāo)，因此，在土地競爭中將具備更高的議價籌碼。而這點(diǎn)和落后地區(qū)的政府發(fā)展思路不謀而合，共同的利益出發(fā)點(diǎn)使得雙方關(guān)系融洽。 所以趙卓文認(rèn)為碧桂園10億元汕尾拿地，非但沒有豪賭的風(fēng)險，反而是為碧桂園錦上添花。地拿得越多，碧桂園活得越好。 首先，不可否認(rèn)的是，在一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)，為了求發(fā)展，政府只有以低廉的土地進(jìn)行招商引資。為了發(fā)展，所以給開發(fā)

8、商敞開大門，這在行業(yè)內(nèi)也是潛規(guī)則，早期的深圳、東莞，都曾經(jīng)用這種模式取得發(fā)展。 大規(guī)模拿地的另外一個壓力就是資金問題。由于前期土地儲備需要大量的資金，對此，楊國強(qiáng)透露，碧桂園目前可以動用的銀行現(xiàn)金達(dá)180億港元，這促使該集團(tuán)在內(nèi)地開發(fā)的項(xiàng)目每個占地面積基本都不小于100萬平方米。可見上市讓碧桂園資金充裕。 而很多碧桂園的投資者，看好的就是碧桂園的土地儲備，作為楊國強(qiáng)同鄉(xiāng)的李兆基，其投資碧桂園動因雖然主要是看好其土地儲備。 根據(jù)招股文件，公司現(xiàn)有項(xiàng)目27個，共有1814萬平方米可建樓面面積的土地儲備，可支持未來5年以上發(fā)展。更有碧桂園高層稱，由于拿地時間較早，碧桂園土地成本僅占售價的10。 業(yè)內(nèi)

9、人士分析，只要能拿到地，根本不用擔(dān)心錢的問題，現(xiàn)在企業(yè)的融資渠道非常方便，而土地經(jīng)過規(guī)劃，拿到土地證后立馬增值，一些項(xiàng)目評估之后，可能10億，就變成100個億，碧桂園的錢還沒有完全投入進(jìn)去，就翻倍了。 清算閑置土地是否給碧桂園拿地增加風(fēng)險 大規(guī)模拿地，將生地做成熟地的最后一個風(fēng)險環(huán)節(jié)，就是國家土地政策改變，從2006年開始對閑置土地征收土地閑置費(fèi)用。 根據(jù)新政說法，土地增值稅清算的最后豁免期是從1998年開始的兩年內(nèi)，也就是說，從2000年左右開始銷售的樓盤，只要今天仍有據(jù)可查，都應(yīng)該按要求清算土地增值稅，且增值越大，稅率越高。這對拿地便宜、售價較高的企業(yè)影響巨大。 據(jù)了解，截至2007年1月

10、，碧桂園現(xiàn)有的1900萬平方米土地儲備，其中絕大部分是類似華南碧桂園這樣的低價土地，如果按照新的土地增值稅計(jì)征方法，華南碧桂園的已開發(fā)部分增值額超過扣除金額50，可征收增值部分40，這一支出可能達(dá)到10億元！后期未開發(fā)部分在結(jié)算后未超過扣除金額的50，則將被計(jì)征純利的30左右增值稅，這一部分支出則只有1.8億元左右。 這和在一線城市動輒10億以上的拿地價格和3年的開發(fā)期限相比，能用協(xié)議拿地的模式取得土地開發(fā)資格，其所要繳納的土地閑置滯納金還是非常有限的。 根據(jù)德銀6月份發(fā)布的研究報告顯示，給予碧桂園初始投資評級為“中性”，該行表示，碧桂園在內(nèi)地房產(chǎn)開發(fā)商中擁有最多土地儲備，其已完成的土地開發(fā)數(shù)

11、量亦名列前三名，預(yù)計(jì)其2009年完成的總樓面面積（GFA）將從2006年的180萬平方米，大增178至500萬平方米，估計(jì)其毛利潤將增至38，在20072009年同業(yè)中將擁有最高盈利。 德銀給予碧桂園模式很高的評價，說明其目標(biāo)銷售對象是在珠江三角洲的中產(chǎn)階級，其開發(fā)產(chǎn)品位于市中心之外的大型項(xiàng)目，降低了土地成本和拆遷風(fēng)險，并通過建設(shè)自己的社區(qū)設(shè)施，可控制到整個規(guī)劃，以至為項(xiàng)目的價格帶來增值。 可以肯定的是，碧桂園拿地還有很多隱性規(guī)則，即所謂房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的潛規(guī)則，以碧桂園陽東項(xiàng)目為例。根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)時報一篇廣東貧困縣填湖建別墅，征地補(bǔ)償每平方米不足10元的報道，“2005年夏天，陽東縣東城鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)以招商

12、引資為由，把以燕山湖公園為中心的幾平方公里的山山水水廉價出賣給碧桂園開發(fā)商?！倍?dāng)?shù)剞r(nóng)民之前所獲得的征地補(bǔ)償款僅每平方米10元。 報道還引述了陽東國土局紀(jì)檢組書記林達(dá)文的說法，指項(xiàng)目屬陽東縣重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，不存在違規(guī)情況；碧桂園發(fā)言人也回應(yīng)說，該土地是集團(tuán)透過掛牌出讓途徑而獲得。 而在碧桂園的招股說明書之中，碧桂園目前正加大對一些廣東的三線城市如陽江、五邑、臺山、韶關(guān)、惠州、高要、肇慶等地的拓展，在這些地區(qū)碧桂園同樣是通過招商引資方式，以低廉的地價拿下眾多山水圍繞的大面積地塊，規(guī)模動輒數(shù)千畝。 此外，從2006年12月底到2007年1月，在天津、沈陽、泰州、巢湖、樂昌等地，碧桂園也成立了項(xiàng)目公司，運(yùn)作郊區(qū)低價大盤。但是其中不少土地是尚未簽訂正式的買賣協(xié)議。這也是記者在汕尾采訪中所遇到的問題，地方政府以低廉的地價作為招商引資的條件，勢必爆發(fā)的矛盾。 在房地產(chǎn)這個行業(yè)，所謂潛規(guī)則是不能說破又心知肚明的，政府對土地的價值認(rèn)識不足，或者開發(fā)能力有限，只有首先讓利于發(fā)展商，交給發(fā)展商去辦。只要政府低價出讓土地，本身就是一筆只賺不賠的買賣，只要一日存在潛規(guī)則，碧桂園模式就繼續(xù)可以玩轉(zhuǎn)地球。of rural drin