碧桂園之房地產(chǎn)產(chǎn)品戰(zhàn)略篇-課件

1、碧桂園之房地產(chǎn)產(chǎn)品戰(zhàn)略篇 碧桂園“做生不做熟”，通過大規(guī)模拿地，將生地做成熟地，在業(yè)內(nèi)已經(jīng)不是秘密。一位熟悉碧桂園的業(yè)內(nèi)人士介紹，碧桂園就是這么發(fā)家的，這也是支持碧桂園在廣東二十多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)成功的商業(yè)模式。 香港是廣東房地商最直接的學(xué)習(xí)榜樣，1991年彭磷基來廣州番禺開發(fā)廣州祈福新邨的時(shí)候，一次成片開發(fā)7000畝土地，用了10年的時(shí)間將之建成5萬套住宅，吸引15萬人入住超大型社區(qū)，開發(fā)這個(gè)超大型住區(qū)的港商彭磷基，被人們戲稱為“彭鎮(zhèn)長”、“彭市長”。在不經(jīng)意間，也把香港“生地做成熟地”的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)帶入內(nèi)地市場(chǎng)。 楊國強(qiáng)自己這樣定義碧桂園成功：“大規(guī)模、快速生產(chǎn)、價(jià)廉物美的房屋工廠”，其秘訣就是“低

2、成本土地、規(guī)?；a(chǎn)、快速銷售”。以二、三線城市為根據(jù)地的碧桂園，“購地成本較低”已成為其主要賣點(diǎn)之一，2004至2006年土地成本僅是售價(jià)的67。 碧桂園所參與的地產(chǎn)項(xiàng)目，基本是由土地一級(jí)開發(fā)階段就開始介入，所謂土地一級(jí)開發(fā)，即是房地產(chǎn)開發(fā)大多數(shù)情況是先把土地由“生地”開發(fā)為“熟地”，之后進(jìn)入政府組織的土地市場(chǎng)，通過“招拍掛”進(jìn)行公開出讓。競(jìng)得土地的開發(fā)商再進(jìn)行直接面向購房者的房地產(chǎn)開發(fā)，即二次開發(fā)。 截至2007年1月底，在內(nèi)地持有土地儲(chǔ)備達(dá)到1900萬平方米建筑面積。其中97土地已獲“土地使用證”，另外3仍在辦理當(dāng)中。碧桂園集團(tuán)主席楊國強(qiáng)在5月28日股東大會(huì)后表示，該公司上市一個(gè)多月以來

3、，增加了約900萬平方米可建筑面積，土地儲(chǔ)備從上市時(shí)約1900萬平方米迅速增至約2800萬平方米。 趙卓文認(rèn)為，像碧桂園這樣的商業(yè)模式，已經(jīng)超出一般的房地產(chǎn)商，帶有土地開發(fā)商的性質(zhì)。普通的房地產(chǎn)商的利潤來源，主要靠賣房子，也就是說房子是他的主要商品，占利潤的主體。但是，碧桂園的利潤來自兩塊，一個(gè)是低廉的土地增值之后的部分；另外是賣房子獲得的價(jià)值，而土地增值部分是其主要的利潤來源。 廣東省省情調(diào)查研究中心執(zhí)行副主任馮勝平告訴記者，碧桂園目前的開發(fā)模式選擇了二、三線城市作為開發(fā)重點(diǎn)，其實(shí)是一種避重就輕的方法，反而降低了房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。國家對(duì)房?jī)r(jià)的監(jiān)管比較嚴(yán)格，但主要還是集中在一線的大城市，并且這

4、些一線城市的土地開發(fā)成熟，招牌掛的土地也有限，所以拿地也比較困難，開發(fā)成本相對(duì)透明。而在二、三線城市，有大量的未開發(fā)土地，資源豐富，價(jià)格相對(duì)便宜，更重要的是，開放商還可以通過協(xié)議拿地的模式進(jìn)行開發(fā)，這中間有很大的操作空間。 正是因?yàn)閰⑴c了土地的前期開發(fā)與規(guī)劃，甚至引導(dǎo)和協(xié)助政府的土地規(guī)劃，確保碧桂園能夠以低于市場(chǎng)價(jià)格的價(jià)格獲得大面積土地，這也是碧桂園獲利的關(guān)鍵點(diǎn)。 而碧桂園所取得的土地，在上市前和上市后有一個(gè)明顯的區(qū)別，碧桂園上市之前，多數(shù)土地儲(chǔ)備集中在其發(fā)家的珠三角一帶，上市之后，連續(xù)兩次在東北的沈陽和湖南拿到兩塊地。其中在沈陽取得的四地塊總面積超過12000畝，地塊性質(zhì)是居住和商業(yè)兼?zhèn)涞幕?/p>

5、合型用地。而汕尾地塊則是6月份最新公布的地塊，土地規(guī)劃同樣也是居住和商業(yè)兼?zhèn)涞幕旌闲陀玫?，非常適合碧桂園模式的大盤開發(fā)。 碧桂園在珠三角各地的復(fù)制 碧桂園的規(guī)劃和開發(fā)能力是毋庸置疑的，趙卓文在分析碧桂園模式的時(shí)候談到碧桂園的另外一個(gè)特點(diǎn)，即有成熟的產(chǎn)品模式，可以在三個(gè)月內(nèi)完成一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作。其成本控制除了土地外，甚至形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，碧桂園在廣東幾乎扮演了各個(gè)環(huán)節(jié)的所有角色，設(shè)計(jì)、建筑、裝修甚至建材生產(chǎn)全部一條龍服務(wù)。 從成本控制出發(fā)，這點(diǎn)非常關(guān)鍵，確保其開發(fā)周期和開發(fā)質(zhì)量，趙卓文考察過碧桂園在廣東的二十多個(gè)項(xiàng)目，他說基本是一樣的產(chǎn)品，但是這二十多個(gè)碧桂園，已經(jīng)在售的，銷售情況都不錯(cuò)，比如

6、高明碧桂園，市內(nèi)的房?jī)r(jià)基本在每平方米一千元左右，但是碧桂園的房?jī)r(jià)可以買到每平方米20003000元。至于開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，以一個(gè)3000畝的項(xiàng)目為例，碧桂園的二、三線城市項(xiàng)目以別墅型樓盤為主，容積較小，還是少量發(fā)售，在中小型城市屬于小眾消費(fèi)，吸引當(dāng)?shù)氐捻敿?jí)人群，因此銷售理想。 碧桂園的產(chǎn)品沒有改變，但是因?yàn)閰^(qū)域消費(fèi)的差異，所以同樣品質(zhì)的樓盤到了高明，就成為高端產(chǎn)品，屬于高收入人群才能消費(fèi)的，而在廣州，比如華南碧桂園，普通的白領(lǐng)市民也可以購買。 碧桂園的品牌效應(yīng)也是碧桂園在二、三線城市所向披靡的原因之一，作為一家香港上市公司，其口碑和號(hào)召力在地方政府和市民心中無形為碧桂園增加籌碼，取得一個(gè)先聲奪人的優(yōu)勢(shì)

7、，為碧桂園省去不少廣告費(fèi)用。 汕尾地方官員非常明確地表示，希望引進(jìn)像碧桂園這樣的企業(yè)入駐，拉動(dòng)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)和形象。 碧桂園在開發(fā)二線城市項(xiàng)目的時(shí)候，一般還會(huì)投資興建五星級(jí)酒店，碧桂園認(rèn)為，高檔酒店有助于提升城市形象，在二、三線城市投資高檔酒店符合當(dāng)?shù)卣猩桃Y的目標(biāo)，因此，在土地競(jìng)爭(zhēng)中將具備更高的議價(jià)籌碼。而這點(diǎn)和落后地區(qū)的政府發(fā)展思路不謀而合，共同的利益出發(fā)點(diǎn)使得雙方關(guān)系融洽。 所以趙卓文認(rèn)為碧桂園10億元汕尾拿地，非但沒有豪賭的風(fēng)險(xiǎn)，反而是為碧桂園錦上添花。地拿得越多，碧桂園活得越好。 首先，不可否認(rèn)的是，在一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)，為了求發(fā)展，政府只有以低廉的土地進(jìn)行招商引資。為了發(fā)展，所以給開發(fā)

8、商敞開大門，這在行業(yè)內(nèi)也是潛規(guī)則，早期的深圳、東莞，都曾經(jīng)用這種模式取得發(fā)展。 大規(guī)模拿地的另外一個(gè)壓力就是資金問題。由于前期土地儲(chǔ)備需要大量的資金，對(duì)此，楊國強(qiáng)透露，碧桂園目前可以動(dòng)用的銀行現(xiàn)金達(dá)180億港元，這促使該集團(tuán)在內(nèi)地開發(fā)的項(xiàng)目每個(gè)占地面積基本都不小于100萬平方米。可見上市讓碧桂園資金充裕。 而很多碧桂園的投資者，看好的就是碧桂園的土地儲(chǔ)備，作為楊國強(qiáng)同鄉(xiāng)的李兆基，其投資碧桂園動(dòng)因雖然主要是看好其土地儲(chǔ)備。 根據(jù)招股文件，公司現(xiàn)有項(xiàng)目27個(gè)，共有1814萬平方米可建樓面面積的土地儲(chǔ)備，可支持未來5年以上發(fā)展。更有碧桂園高層稱，由于拿地時(shí)間較早，碧桂園土地成本僅占售價(jià)的10。 業(yè)內(nèi)

9、人士分析，只要能拿到地，根本不用擔(dān)心錢的問題，現(xiàn)在企業(yè)的融資渠道非常方便，而土地經(jīng)過規(guī)劃，拿到土地證后立馬增值，一些項(xiàng)目評(píng)估之后，可能10億，就變成100個(gè)億，碧桂園的錢還沒有完全投入進(jìn)去，就翻倍了。 清算閑置土地是否給碧桂園拿地增加風(fēng)險(xiǎn) 大規(guī)模拿地，將生地做成熟地的最后一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)，就是國家土地政策改變，從2006年開始對(duì)閑置土地征收土地閑置費(fèi)用。 根據(jù)新政說法，土地增值稅清算的最后豁免期是從1998年開始的兩年內(nèi)，也就是說，從2000年左右開始銷售的樓盤，只要今天仍有據(jù)可查，都應(yīng)該按要求清算土地增值稅，且增值越大，稅率越高。這對(duì)拿地便宜、售價(jià)較高的企業(yè)影響巨大。 據(jù)了解，截至2007年1月

10、，碧桂園現(xiàn)有的1900萬平方米土地儲(chǔ)備，其中絕大部分是類似華南碧桂園這樣的低價(jià)土地，如果按照新的土地增值稅計(jì)征方法，華南碧桂園的已開發(fā)部分增值額超過扣除金額50，可征收增值部分40，這一支出可能達(dá)到10億元！后期未開發(fā)部分在結(jié)算后未超過扣除金額的50，則將被計(jì)征純利的30左右增值稅，這一部分支出則只有1.8億元左右。 這和在一線城市動(dòng)輒10億以上的拿地價(jià)格和3年的開發(fā)期限相比，能用協(xié)議拿地的模式取得土地開發(fā)資格，其所要繳納的土地閑置滯納金還是非常有限的。 根據(jù)德銀6月份發(fā)布的研究報(bào)告顯示，給予碧桂園初始投資評(píng)級(jí)為“中性”，該行表示，碧桂園在內(nèi)地房產(chǎn)開發(fā)商中擁有最多土地儲(chǔ)備，其已完成的土地開發(fā)數(shù)

11、量亦名列前三名，預(yù)計(jì)其2009年完成的總樓面面積（GFA）將從2006年的180萬平方米，大增178至500萬平方米，估計(jì)其毛利潤將增至38，在20072009年同業(yè)中將擁有最高盈利。 德銀給予碧桂園模式很高的評(píng)價(jià)，說明其目標(biāo)銷售對(duì)象是在珠江三角洲的中產(chǎn)階級(jí)，其開發(fā)產(chǎn)品位于市中心之外的大型項(xiàng)目，降低了土地成本和拆遷風(fēng)險(xiǎn)，并通過建設(shè)自己的社區(qū)設(shè)施，可控制到整個(gè)規(guī)劃，以至為項(xiàng)目的價(jià)格帶來增值。 可以肯定的是，碧桂園拿地還有很多隱性規(guī)則，即所謂房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的潛規(guī)則，以碧桂園陽東項(xiàng)目為例。根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)一篇廣東貧困縣填湖建別墅，征地補(bǔ)償每平方米不足10元的報(bào)道，“2005年夏天，陽東縣東城鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)以招商

12、引資為由，把以燕山湖公園為中心的幾平方公里的山山水水廉價(jià)出賣給碧桂園開發(fā)商?！倍?dāng)?shù)剞r(nóng)民之前所獲得的征地補(bǔ)償款僅每平方米10元。 報(bào)道還引述了陽東國土局紀(jì)檢組書記林達(dá)文的說法，指項(xiàng)目屬陽東縣重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，不存在違規(guī)情況；碧桂園發(fā)言人也回應(yīng)說，該土地是集團(tuán)透過掛牌出讓途徑而獲得。 而在碧桂園的招股說明書之中，碧桂園目前正加大對(duì)一些廣東的三線城市如陽江、五邑、臺(tái)山、韶關(guān)、惠州、高要、肇慶等地的拓展，在這些地區(qū)碧桂園同樣是通過招商引資方式，以低廉的地價(jià)拿下眾多山水圍繞的大面積地塊，規(guī)模動(dòng)輒數(shù)千畝。 此外，從2006年12月底到2007年1月，在天津、沈陽、泰州、巢湖、樂昌等地，碧桂園也成立了項(xiàng)目公司，運(yùn)作郊區(qū)低價(jià)大盤。但是其中不少土地是尚未簽訂正式的買賣協(xié)議。這也是記者在汕尾采訪中所遇到的問題，地方政府以低廉的地價(jià)作為招商引資的條件，勢(shì)必爆發(fā)的矛盾。 在房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，所謂潛規(guī)則是不能說破又心知肚明的，政府對(duì)土地的價(jià)值認(rèn)識(shí)不足，或者開發(fā)能力有限，只有首先讓利于發(fā)展商，交給發(fā)展商去辦。只要政府低價(jià)出讓土地，本身就是一筆只賺不賠的買賣，只要一日存在潛規(guī)則，碧桂園模式就繼續(xù)可以玩轉(zhuǎn)地球。of rural drin