商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)流程12

1、商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)流程1 、市場條件判斷開發(fā)商需要在項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進(jìn)行 初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進(jìn)行針對項目微觀角度 的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展 相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性。和對該項目的定位有個宏觀的思考。 因為商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在 市場成熟性的問題：如果某個地區(qū)的社會生產(chǎn)力水平比較低， 人們的 收入水平不高的話，投資商再有實力，也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大 型商業(yè)房地產(chǎn)項目。2 、項目位置選擇商業(yè)房地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上，并不是所有的地方都適合做商

2、業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點，對 位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過之而無不及。 一個住宅 社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地 產(chǎn)則不同，所要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增，也 會發(fā)生銳減。當(dāng)一個商業(yè)房地產(chǎn)項目的客流發(fā)生倍增的時候， 項目所 在位置能否適應(yīng)就成為一個重要的問題。 針對不同的項目有不同的確 定方案，開發(fā)商可以組織白己的團(tuán)隊進(jìn)行該項工作的研究分析，也可以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行選址。3 、判斷可發(fā)展規(guī)模在完成商業(yè)房地產(chǎn)項目選址工作后，需要針對特定項目地址進(jìn)行 市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析

3、。 將確定該項目的市場基礎(chǔ)，周 邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額 及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。例：位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達(dá) 74000平方 米，二期可出租面積達(dá)43000平方米，一期1998年投入運營后，生 意興隆，但二期2000年開業(yè)后，二期長期經(jīng)營狀況不佳，管理商開 始認(rèn)為是因為商品組合不同的原因， 但一、二期商品組合調(diào)整后二期 依然經(jīng)營狀況不良。直到最近，二期經(jīng)營狀況才得到改觀。其實新世 界二期運營不佳的原因在于市場規(guī)模判斷不準(zhǔn)確：崇文門地區(qū)在2000 年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業(yè)， 這說明開發(fā)商對市場可支 撐的發(fā)展規(guī)模的判斷

4、不夠準(zhǔn)確。該項工作屬于微觀判斷，很多咨詢機(jī) 構(gòu)分析時使用的方法是：以市場調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析模型，測 算出該項目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對所在地區(qū)人均零售消費 額的判斷，可以測算出該項目可能的零售額， 再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè) 施每平方米平均零售額，即可以得出該項目地可發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項目 的規(guī)模。不同的咨詢機(jī)構(gòu)在進(jìn)行上述分析時因為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息取得的 渠道不同，分析結(jié)果可能有很大的不同。比如，有些咨詢機(jī)構(gòu)在為商 業(yè)房地產(chǎn)項目做市場分析時采用政府年鑒作為基礎(chǔ)信息，并在分析過程中采用較多基于其市場經(jīng)驗的假設(shè)， 該種分析方法有其優(yōu)點，但缺 點也是很明顯的。某些以市場調(diào)查為主業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)在做商業(yè)房地

5、產(chǎn) 項目的市場分析時充分發(fā)揮其優(yōu)勢， 依靠其大量調(diào)查信息，建立全方 位分析模型對項目的市場潛力進(jìn)行分析判斷， 假設(shè)較少，結(jié)論更具有 時效性。個人認(rèn)為最好是上述兩種咨詢機(jī)構(gòu)的融合。 在做完市場咨詢 及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商 圈分析等資料對項目的客戶定位進(jìn)行階段性判斷。 雖然在此階段完成 該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環(huán) 節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。4、項目土地取得及政府許可完成商業(yè)房地產(chǎn)項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后， 將面臨項 目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主 管部門商定的價格從政府土地部門得到相應(yīng)地塊一

6、定期限的土地開 發(fā)使用權(quán)。政府許可指向政府相關(guān)主管部門申請建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)項 目，并得到政府相應(yīng)計劃委員會、規(guī)劃局、商業(yè)委員會等政府機(jī)構(gòu)的 批準(zhǔn)等。項目土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn)：1 ）、土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)房地產(chǎn)項目對土地規(guī)模的要求：要滿 足該項目本身功能的需要，得夠用。2 ）、土地價格標(biāo)準(zhǔn)。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優(yōu) 勢。尤其在項目運做初期，土地價格越低，前期資金壓力越小。5 、項目定位細(xì)化徹底的，細(xì)致的研究分析項目的目標(biāo)客戶，市場定位，產(chǎn)品形式, 特點，啟動策略，財務(wù)測算等相關(guān)問題。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項目沒有成功的可能。反復(fù)探討，反 復(fù)修改定位，定位的準(zhǔn)確

7、程度取決于市場。通常第四與第五步同時實 施，在取地的過程中修正項目定位， 在項目定位過程中取地工作已開 始。6 、項目規(guī)劃設(shè)計項目的規(guī)劃設(shè)計包括項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計 等。其中，尤其以方案設(shè)計為重中之重：方案設(shè)計可以稱之為宏觀設(shè) 計，將決定商業(yè)房地產(chǎn)項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、 室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布 局等。初步設(shè)計及施工圖設(shè)計可以稱之為微觀設(shè)計， 即在方案設(shè)計基礎(chǔ) 上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。一般開發(fā)商都委托外國的設(shè)計 機(jī)構(gòu)進(jìn)行方案設(shè)計階段的設(shè)計，委托國內(nèi)設(shè)計單位進(jìn)行初步設(shè)計及施 工圖的設(shè)計。該種組合即可以降低設(shè)計成本，

8、又可以保證設(shè)計質(zhì)量。 但必須要與國外設(shè)計機(jī)構(gòu)明確方案設(shè)計的深度， 否則方案設(shè)計的深度 達(dá)不到應(yīng)有的要求，國內(nèi)設(shè)計機(jī)構(gòu)將無法正確完成初步設(shè)計及施工圖 設(shè)計，或者盡管完成，但會有大量潛在問題遺留給開發(fā)商。7 、設(shè)計方案的市場化指投資商必須將建筑師的概念設(shè)計方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場 專家或商業(yè)策劃公司，由市場專家或商業(yè)策劃公司針對此概念設(shè)計提 出基于市場角度的修改建議，并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次 循環(huán)，才可以最大限度保證最終設(shè)計方案的市場化理念， 具有市場準(zhǔn) 確度。這正是很多開發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。原因 在于商業(yè)房地產(chǎn)項目必須強(qiáng)調(diào)經(jīng)營，無論是百貨店、超市、專賣店或 任何業(yè)態(tài)都對

9、商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、 客流有效引導(dǎo)有需求，如 果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計不能最大限度滿足商戶的功能需求， 那么商戶最 簡單的選擇就是不選擇該項目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項目的設(shè)計必須 遵守市場需求。而建筑師的最大的長處是通過其建筑美學(xué)思路有效創(chuàng) 造美學(xué)空間，而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點及風(fēng)格的美學(xué)空間概 念。我們關(guān)注建筑師的美學(xué)空間概念本身并沒有錯誤， 但把一個建筑 藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場概念、功能概念融合進(jìn)去，否則該 項目將面臨空前的市場壓力。例：第五大街商業(yè)街坊。商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)過建筑師和市場專家 或咨詢公司的多循環(huán)溝通后，該項目的方案設(shè)計得以確定。8 、項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)方案

10、的系統(tǒng)化整合在完成了上述項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案后， 需要 就以上方案進(jìn)行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問題。通過調(diào)整整合，判斷項目規(guī) 模和投資回報的關(guān)系是否合理；判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)白身資金、 資源背景是否符合投資規(guī)律；判斷投資商白身資金、資源和其對股權(quán) 的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問題，那么需 要回到設(shè)計階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)行市場調(diào)整方案及財務(wù)融 資方案，驗證確定最終可行方案。9 、項目方案的政府許可指完成項目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計劃部門提交可行 性研究報告，向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計，向交通部門提交交通方案， 向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評

11、估報告，向供電部 門提交項目用電方案，向天然氣、白來水公司、市政管理部門提交相 應(yīng)方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認(rèn)可批準(zhǔn) 的過程。項目方案的政府許可過程，常規(guī)來講需要至少近半年的時間， 需要認(rèn)真對待。在上述政府許可的各項內(nèi)容中，可行性批復(fù)、規(guī)劃審 批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分，影響到項目 的最終規(guī)劃，項目的交通條件保證，項目的方案能否滿足消防規(guī)范， 以及項目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發(fā)生 較大的變化都會影響項目的投資回報預(yù)測。在項目可行性審批過程中，需要合理安排與政府的公關(guān)活動。1 ）交通審批交通審批指規(guī)劃部門協(xié)助交通主管部門對該商

12、業(yè)房地產(chǎn)項目的 交通進(jìn)行審批。通常需要委托專業(yè)交通研究機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目的交通分析 和研究，對商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后對周邊交通系統(tǒng)的影響及項目白身 交通的組織進(jìn)行方案設(shè)定及分析研究其可行性。 交通條件及交通組織 對于其成功運營起決定性作用。交通問題可以成為項目的障礙， 也可 以成為項目成功的瓶頸。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來講，良好的外部交通 環(huán)境會有效引導(dǎo)客流進(jìn)入項目地來消費，否則會大大降低到訪客戶的 數(shù)量；良好的內(nèi)部交通設(shè)置可以避免交通堵塞， 促進(jìn)項目的內(nèi)部交通 循環(huán)。2 ）消防審批指消防部門對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的方案設(shè)計根據(jù)國家的消防規(guī) 范進(jìn)行審查，最終確定該方案是否符合國家消防規(guī)范， 是否可以予以 批準(zhǔn)

13、的過程。如果消防部門最終否定了該項目的消防設(shè)計， 那么將意 味著前面所作的工作很大程度上需要返工， 這將造成極大的浪費。一 般來說，項目的設(shè)計方案和目前國內(nèi)落后的消防規(guī)范之間存在沖突似 乎是必然的事情，畢竟國內(nèi)的消防規(guī)范很保守，而作為當(dāng)今商業(yè)業(yè)態(tài) 最復(fù)雜形式的商業(yè)房地產(chǎn)項目，不突破中國的消防規(guī)范的話，幾乎不 可能真正按照其應(yīng)有的功能建設(shè)。 面對這種沖突，開發(fā)商應(yīng)探索雙方 的平衡點。3 ）規(guī)劃審批指項目所在地區(qū)規(guī)劃管理部門依據(jù)開發(fā)商上報的項目方案設(shè)計， 以項目的規(guī)劃使用條件為基礎(chǔ)，結(jié)合諸如交通審批、消防審批等專項 審批的結(jié)果對項目的規(guī)劃方案進(jìn)行批準(zhǔn)的過程。 規(guī)劃審批的結(jié)果將是 商業(yè)房地產(chǎn)項目操作

14、過程中又一個對項目成功起決定作用的環(huán)節(jié)。規(guī)劃審批一旦定案，商業(yè)房地產(chǎn)的方案就基本確定，原則上不再修改， 而且也最好不要再修改，否則浪費太大。規(guī)劃審批的過程對于開發(fā)商 極為關(guān)鍵：如果發(fā)生規(guī)劃審批方案和上報方案差距較大的情況，對投資商來說將面臨很多需要返工、 損失利益的問題。要想保證規(guī)劃審批 能按照計定目標(biāo)實現(xiàn)，必須有效與政府各主管部門進(jìn)行溝通， 做好對 政府的公共關(guān)系工作等。10 、項目招投標(biāo)指開發(fā)商完成項目設(shè)計方案的深化后， 在項目規(guī)劃得到審批、項目土地使用得到許可后，經(jīng)過招投標(biāo)的程序確定項目的施工企業(yè)、 監(jiān)理單位、工料測量師及后面階段的機(jī)電咨詢商等，以便做好項目施工準(zhǔn)備的過程。11 、項目的

15、財務(wù)核算指開發(fā)冏在完成項目的設(shè)計方案后，建立或委托專門的財務(wù)融資 機(jī)構(gòu)對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏 感性分析等進(jìn)行專業(yè)化分析。這是投資商對項目進(jìn)行投資的微觀量化 的決策依據(jù)。在財務(wù)分析核算過程中，財務(wù)融資機(jī)構(gòu)需要以項目市場 前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考， 并大量引用分析結(jié)論。對于小型 商業(yè)房地產(chǎn)項目，該項工作需要，但不需要做的很細(xì)。尤其采取銷售 模式的商業(yè)房地產(chǎn)項目，財務(wù)核算的工作很簡化很多。12 、資金需求方案指財務(wù)融資機(jī)構(gòu)結(jié)合項目的財務(wù)核算進(jìn)一步細(xì)化項目的資金需 求量及資金流量的工作。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資 金流進(jìn)行宏觀的方案編制，再結(jié)合項目他

16、項資金的需求，最終完成該 項目的資金需求方案13 、融資方案指開發(fā)商結(jié)合其白有資金狀況、企業(yè)白身資源、股權(quán)策略等，以 項目資金需求方案為參照對象，制定的資金供給計劃。在此強(qiáng)調(diào)以投 資商的白有資金狀況、企業(yè)白身資源和股權(quán)策略為參照對象， 是因為 任何金融工具的基礎(chǔ)都只能是企業(yè)白身資源， 否則除非非市場因素存 在，企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。 有些國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點，所以在項目運做時低估白身 資源的重要性，過高評價白身在項目中的價值，并盲目產(chǎn)生對股權(quán)的 過高期望，從而導(dǎo)致融資方案不可行。項目的財務(wù)核算、資金需求方 案及融資方案對于開發(fā)商準(zhǔn)確判斷項目的可操作性

17、至關(guān)重要。以上測算及相關(guān)方案的準(zhǔn)確度會直接影響投資商決策的準(zhǔn)確度。14 、項目融資除非開發(fā)商有足夠的資金做支持，除非項目采取出售的投資模 式，投資商一旦完成對項目設(shè)計方案、財務(wù)融資方案的決策，就可以 推進(jìn)項目運做過程中最重要的工作， 即項目融資工作。項目融資包括 項目開發(fā)階段的資金準(zhǔn)備及項目運營期間的資金準(zhǔn)備兩階段的內(nèi)容。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。開發(fā)商在進(jìn)行項目融資工作之前首先要進(jìn)行項目融資的決策工作。準(zhǔn)確對商業(yè)房地產(chǎn)項目的融資策略 及方案進(jìn)行決策，可以最大限度保證融資工作的有效進(jìn)行。 如果開發(fā) 商過高估計其在該項目中的股權(quán)期望，在融資過程中必然面臨失敗， 最終嚴(yán)重影響融資工作的進(jìn)程。完

18、成融資決策后，進(jìn)行的首要工作是 項目商業(yè)計劃書的編寫工作。項目商業(yè)計劃書是其他投資商及金融機(jī) 構(gòu)了解該項目的有效渠道。在完成項目商業(yè)計劃書的編寫工作以后， 開始該項目的融資操作工作。融資操作的形式主要有兩種：1 ）、委托專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資；2 ）、白己組織融資團(tuán)隊進(jìn)行融資。這兩種融資方式相互之間并 不沖突，如果協(xié)調(diào)好的話，會齊頭并進(jìn)。第一種融資操作對于初步進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資商來講是必不可少的，因為專業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)可以通過其特殊 的操作渠道將該商業(yè)房地產(chǎn)項目。與國際資本直接、快速兌接。國際 上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機(jī)構(gòu)實際上局限在某個圈子里面，如果對這個金融圈子不了解、

19、對這些機(jī)構(gòu)不熟悉，盲目的沖撞只會耽誤時間， 不會取得任何進(jìn)展。當(dāng)然委托專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目融資服務(wù) 時，開發(fā)商是需要付出融資成本，即需要向融資服務(wù)機(jī)構(gòu)在支付一定 融資啟動費用的同時，需要另外支付相當(dāng)于總?cè)谫Y金額2.5-5%的費用作為融資服務(wù)費。上述融資服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)是國際上融資通行的收費 標(biāo)準(zhǔn)。有些開發(fā)商可能認(rèn)為上述標(biāo)準(zhǔn)太高，但可以明確的是，只要求 1.5%左右融資費用的融資服務(wù)機(jī)構(gòu)其專業(yè)化能力絕大多數(shù)有問題，換言之，這種融資機(jī)構(gòu)是不太可能完成項目的融資。第二種融資操作對于已經(jīng)有商業(yè)房地產(chǎn)項目操作經(jīng)驗、融資經(jīng)驗的投資商來講，是可以采納的。但是投資商白己進(jìn)行融資操作也必須 建立一個融資團(tuán)隊，這個融資團(tuán)隊并非簡單一兩個人就可以組成。15 、市場策劃項目的市場策劃對于項目的成功至關(guān)重要， 高明的市場策略可以 降低項目的成本，并有效打開市場空間，收益空間和利潤空間。贏得 市場必須面對市場克爭的局面，避免克爭的市場策略是制勝的關(guān)鍵之 舉。16 、招商項目招商的方式主要有兩種，即：1）、委托專業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu) 進(jìn)行項目招商；2）、白己