基準(zhǔn)地價評價方法

1、4南安市人民政府文件南政文（20083 65號南安市人民政府關(guān)于公布實施南安市2007年土地定級和基準(zhǔn)地價的通知各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，雪峰管委會，市直有關(guān)單位：為了加強地價管理，建立和完善土地使用權(quán)價格體系，認(rèn)真 落實益準(zhǔn)地價定期更新和公布制度，現(xiàn)將南安市2007年土地定 級和基準(zhǔn)地價予以公布實施，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行,南安市2004 年土地定級和基準(zhǔn)地價（南政文C2005J 136號）同時停止執(zhí) 行"特此通知附件：1、土地級別的劃分- 2、基.準(zhǔn)地價的標(biāo)淮二 O"-"F.3.、基準(zhǔn)地價的應(yīng)用說可附件一 土地級別的劃分、市區(qū)土地級別劃分 （見表1、表2）表1市區(qū)商

2、服用地、住宅用地土地級別的劃分級別范圍備注市區(qū)I自溪美大橋向南接西溪環(huán)路，沿西溪環(huán)路向西至環(huán)城西路，沿環(huán)城西路向 南至環(huán)城南路，沿環(huán)城南路向東至柳東路，沿柳東路南側(cè)山腳線向東至小 路，沿小路向北至省道 308線，沿省道308線向東至聯(lián)豐小區(qū)，過 308線 全西溪，沿西溪向西全柳城大橋，向北過柳城大橋接色道308復(fù)線，向西接溪美大橋。詳 見 級 別 圖nI級地范圍除外，自 308線（崎峰段）舊防洪堤沿 308線向東南至崎峰工 業(yè)區(qū)規(guī)劃路（崎峰郵政局對面），沿規(guī)劃路向西南至規(guī)劃西二路，沿路向南 過科技園橋至成功科技園，沿科技園北側(cè)、東側(cè)圍墻線向東、向南至新華 南路，沿新華南路向東南至規(guī)劃西溪環(huán)路，

3、沿規(guī)劃西溪環(huán)路向西南至規(guī)劃 南安路，沿規(guī)劃南安路向東南至規(guī)劃中心路，沿規(guī)劃中心路向西南至南安 市總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍線，沿規(guī)劃區(qū)范圍線向東南至南山腳，沿南山山腳線東北、向南至南呂公路斜坡下，過南呂公路沿山腳線向北、 向東至職業(yè)中專旁規(guī)劃東三路，沿規(guī)劃路向東至規(guī)劃水頭四路，沿規(guī)劃水 頭四路向北過308線至西溪，沿西溪向西北至規(guī)劃聯(lián)臺大橋，沿新行政中 心外圍線向北至規(guī)劃區(qū)范圍線，沿規(guī)劃范圍線向北至規(guī)劃外環(huán)路，沿規(guī)劃 外環(huán)路向北至火車站前路口，沿路向南至規(guī)劃蓮池大道，沿規(guī)劃蓮池大道 向西過規(guī)劃蓮池大橋至西溪南岸，沿西溪向北至舊防洪堤。m規(guī)劃區(qū)內(nèi)除I、II級外其余用地。w規(guī)劃區(qū)外用地。表2市

4、區(qū)工業(yè)用地、其它用地土地級別的劃分級別范圍備注I與住宅用地I級地范圍相同。市區(qū)nI級地范圍除外，自 308線（崎峰段）舊防洪堤沿 308線向東南至崎峰工 業(yè)區(qū)規(guī)劃路（崎峰郵政局對面），沿規(guī)劃路向西南至規(guī)劃西二路，沿路向南 過科技園橋至成功科技園，沿工廠路向西至規(guī)劃區(qū)范圍線，沿規(guī)劃外環(huán)路 向南至南山腳，沿南山山腳線東北、向南至南呂公路斜坡下，過南呂公路 沿山腳線向北、向東全職業(yè)中專勞規(guī)劃東二路，沿規(guī)劃路向東至規(guī)劃水頭 四路，沿規(guī)劃水頭四路向北過308線至西溪，沿西溪向西北至規(guī)劃聯(lián)臺大橋，沿新行政中心外圍線向北至規(guī)劃區(qū)范圍線，沿規(guī)劃區(qū)范圍線向北至規(guī) 劃外環(huán)路，沿外環(huán)路向北至火車站，沿鐵路保護線向西

5、至南金路，沿南金 路向南全規(guī)劃蓮池大道， 沿規(guī)劃蓮池大道向西過規(guī)劃蓮池大橋全西溪南岸， 沿西溪向北至舊防洪堤。詳 見 級 別 圖m規(guī)劃區(qū)內(nèi)除I、II級外其余用地。w規(guī)劃區(qū)外用地。、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地級別的劃分（見表3、表4）表3各鄉(xiāng)鎮(zhèn)商服用地、住宅用地土地級別的劃分鎮(zhèn)名級別范圍水頭I自324國道大轉(zhuǎn)盤向南沿建材大道至規(guī)劃路，沿規(guī)劃路向東過奎峰大道至沿海大通道，沿沿海大通道向北至建材街，沿建材街向西至324國道復(fù)線，沿324國道復(fù)線向南至大轉(zhuǎn)盤。n規(guī)劃區(qū)內(nèi)除I級地外其余用地范圍。豐州I自舊金雞攔河閘沿北渠向東至僑中路，沿僑中路向北至鎮(zhèn)政府門前口，沿鎮(zhèn) 政府前路向東至東環(huán)路，沿東環(huán)路向南至防洪堤，沿防洪堤

6、至舊金雞攔河閘。n規(guī)劃區(qū)內(nèi)除I級地外其余用地范圍。官橋i由交警中隊往南沿福官中路北段至汽車站，往西南方向沿福官南路至美人橋，往西沿金莊街至324國道，沿324國道向東北至交警中隊。n規(guī)劃區(qū)內(nèi)除I級地外其余用地范圍。梅山i鎮(zhèn)中心區(qū)范圍，東至省道307線，南至芙蓉中路，西至芙蓉溪，北到芙蓉東路。n規(guī)劃區(qū)（調(diào)整前）內(nèi)除I級地外其余用地范圍。石井i由石井碼頭向西沿林柄街至林柄街與石蓮路交叉口，由林柄街與石蓮路交 叉口向北沿石蓮路至石蓮路與進港路父叉口，由石蓮路與進港路交叉口向南 沿進港路和井碼頭；規(guī)劃環(huán)城路兩側(cè) 100米范圍。n規(guī)劃區(qū)內(nèi)除I級地外其余用地范圍。規(guī)劃區(qū)范圍：東至石井灣，南至南安石 井灣項

7、目區(qū)，四至古山村地界，北至濱海工業(yè)區(qū)。洪潮i自洪漱大橋橋頭沿東大路向北至規(guī)劃路，沿規(guī)劃路向西至防洪堤路，沿防洪 堤路向南至洪漱大橋橋頭。n規(guī)劃區(qū)內(nèi)除I級地外其余用地范圍。霞美i自交警中隊旁規(guī)劃路沿 308線至軍民連心路，沿軍民連心路向西南至規(guī)劃路， 沿規(guī)劃路向東南至規(guī)劃福廈鐵路，沿福廈鐵路向北至規(guī)劃路，沿規(guī)劃路向西 至交警中隊旁規(guī)劃路。n規(guī)劃區(qū)內(nèi)除I級地外其余用地范圍。侖蒼i規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地范圍（包含侖蒼、聯(lián)盟、大泳、國美村四個行政村）。詩山i規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地范圍（東至詩山中學(xué)，西全鳳坡山環(huán)鎮(zhèn)路，南至社一村環(huán)鎮(zhèn)路， 北至紅旗村環(huán)鎮(zhèn)路）。康美i規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地范圍（南洪公路、福蕓路、康寧路包圍的區(qū)域）。省新

8、i規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地范圍（北至新僑街，南至南源針織廠，東至省道307線東側(cè)300 米，西至省道 307線西側(cè)500米）。金淘i規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地范圍（東至南金公路與省道307線交叉路口，西至眉山公路蓋溪路口，南至淘溪，北至斗南中心小學(xué)）。碼頭i規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地范圍（東至新湯村，西全俏頭村、豐美村，南至豐聯(lián)村，北至 美嶺村、康安村居委會）。英都i規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地范圍（東至民山溪仔橋，西至恩惠中學(xué)四板橋，南至沙溪壩， 北至英溪）。羅東i規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地范圍（包含羅東村和新明村）。洪梅i規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地范圍（包含梅新村、洪梅村、三梅村）。蓬華i規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地范圍（包含蓬島村、華美村、蘇厝村）。東田i規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地范圍（包含東田村）

9、。九都i規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地范圍（包含新東村）。樂峰I規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地范圍（包含爐山村、爐中村）。翔云I規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地范圍（包含翔云村）。眉山I規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地范圍（包含田內(nèi)村）。向陽I規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地范圍（包含向陽村）。表4各鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地、其它用地土地級別的劃分鎮(zhèn)名級別范圍水頭、豐州、官橋、梅山、霞美、洪漱、石井、侖蒼、康美、 各新、十寸山、金淘、碼頭、央都、羅東、洪梅、逢華、東田、 九都、樂峰、翔云、眉山、向陽I鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)及規(guī)劃 區(qū)外工礦用地附件二基準(zhǔn)地價的標(biāo)準(zhǔn)、市區(qū)基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)（一）市區(qū)商服用地主街路線價表（見表1）表1市區(qū)商服用地主街路線價表編P街道范圍路線價1中山街成功街至民主街126002民主街成功街至新

10、華街126003新華街1必利達灑店至長安街90004岸街1新華街至第三座天橋90005新華街2長安街至二環(huán)路74006成功街1汽車站至南城路74007溪美街1必利達灑店至柳新路74008M路1榮溪宮至湖中路74009武榮街660010溪美街2河濱路至新美路600011新美路1河濱路至第二菜市場580012K街2第三座天橋至新美路520013成功街2汽車站至成功雕像510014新華南路二環(huán)路至宣化路口450015環(huán)城西路西溪環(huán)路全環(huán)城南路450016新美路2第二菜市場至二環(huán)路450017柳城路新華街全環(huán)城南路450018溪美街3新美路至港仔渡大橋450019河濱路南城路至港仔渡大橋4200203

11、08線東1成功雕像至東區(qū)市場410021西溪環(huán)路新美路全壞城西路400022M路2湖中路至二環(huán)路370023防洪堤美林大橋至溪美大橋370024美林規(guī)劃路防洪堤至規(guī)劃路口370025普蓮路1成功街路口至二環(huán)路360026環(huán)城南路1環(huán)城西路至普蓮路360027308線東2東區(qū)市場至職專路口350028環(huán)城南路2普蓮路至成功雕像350029308崎峰段港仔渡圓盤至舊南同公路330030M路3二環(huán)路至普蓮路曰320031普蓮路2二環(huán)路至南大路交義路口320032南洪路溪美大橋至南金路口320033柳美南路柳城大橋至南洪公路圓盤3000（二）市區(qū)商服用地級別平均路線價、 住宅用地、工業(yè)用地、 其它用地

12、基準(zhǔn)地價表（見表2）表2 市區(qū)商服用地級別平均路線價、住宅用地、工業(yè)用地、其它用地基準(zhǔn)地價表用途商服用地住宅用地工業(yè)用地其它用地級別平均 路線價元/M2調(diào)整幅 度樓面地 價元/M2調(diào)整幅 度地面地價元/M2調(diào)整幅 度地面地價元/M2調(diào)整幅 度I級2800土 20%785土 20%450土 15%1540土 15%II級2000土 20%530土 20%340土 15%408土 15%m級1400土 20%360土 20%260土 15%P 312土 15%IV級1000土 20%| 250土 20%200土 15%240土 15%備注：1、土地開發(fā)程度為“五通一平”2、容積率：住宅用地2.0、

13、工業(yè)用地1.0、其它用地1.0。:、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價表（一）各鄉(xiāng)鎮(zhèn)冏服用地主街路線價表（見表3）表3 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)商服用地主街路線價表鄉(xiāng)鎮(zhèn)編號路線區(qū)段名稱路段范圍樓面地價水 頭 鎮(zhèn)1廈盛街水石踏一奎峰人道100002鑫順街南段廈盛街-鑫順街轉(zhuǎn)盤100003新街北路廈盛街-福興北路70004福興街南段福興北路-廈盛街70005水石路北段廈盛街-新華書店70006鑫順街北段鑫順街轉(zhuǎn)盤-建材街45007324國道中段建材大道-建材街45008建材街東段福興北路324國道45009福興北路建材街-福興街南段450010P奎峰大道北段廈盛街華輝石業(yè)公司路口450011水石路南段新華書店-規(guī)劃路350012324

14、國道復(fù)線大轉(zhuǎn)盤-建材街300013建材街西段324國道復(fù)線一324國道北段300014奎峰大道南段華輝右業(yè)公司路口一規(guī)劃路3000豐 州 鎮(zhèn)1武榮街中國農(nóng)業(yè)銀彳了一南口街45002南門街南段中心小學(xué)一省 307線45003僑中路一華僑中學(xué)一省307線32004省307線中南酒店一東環(huán)路2200官橋 鎮(zhèn)1福官南路美人橋-南街48002共建街東段官橋市場-福官南路45003興華街共建街至興華街與太同街交叉口42004太同街38005金莊街美人橋324國道35006福官中路南段西街-南街30007西環(huán)路金莊街一324國道28008福官中路北段西街至交警中隊20009324國道交警中隊至金莊街路口18

15、00梅 山 鎮(zhèn)1南街芙蓉東路一規(guī)劃芙蓉中路45002光前東街西段南街一國光中學(xué)45003光前西街光前東街-電站45004梅仙路芙蓉東路-梅樂路45005光前東街東段國光中學(xué)一國光門28006芙蓉東路國光門-南街28007芙蓉西街南街一后田路18008梅樂路梅仙路-芙蓉東路1800石 井 鎮(zhèn)1延平西路石蓮路-成功南路38002延平東路1成功南路一中憲弟38003成功南路南段成功東路-鎮(zhèn)府路38004石蓮路2進港路以北段38005成功北路成功西路-進港路38006環(huán)城路沿海環(huán)鎮(zhèn)規(guī)劃道路35007延平東路2中憲弟一延平中學(xué)22008成功南路北段鎮(zhèn)府路-信用聯(lián)社22009石蓮路1進港路-古郭路2200

16、10石蓮路3石郭路以南段2200洪¥賴街4濱西路全郊二路福次境痛43002洪南街江浜東路全洪漱街43003洪東街南段洪漱街全華南巷43004安街江濱西路至華南巷3800洪5洪東街北段華南巷全洪新路2500漱61L浜四路洪新路全1可玄街2500鎮(zhèn)71L供木踏舊洪瀕橋頭至東大踏25008東大路南段郊二路至省恒307線泉州巾錦輝經(jīng)貿(mào)發(fā) .rr用右阻染奇，廣25009外二踏洪撅耐堅未契路220010郊一路江濱東路全東大路200011東大路北段郊二路全新僑路1800W1 308杲州而看寸所一霞美新街3200霞2軍民連心路北段柳南中學(xué)省道308線3200美3霞美新街2500鎮(zhèn)4308霞美新街一交

17、警中隊22005軍民連心路南段柳南中學(xué)一紅星職業(yè)中專22001南北大道2500侖2水暖城街道工業(yè)街-南北大道2500蒼3侖蒼街2300鎮(zhèn)4工業(yè)街省道308線一侖蒼街20005省道308線除水暖城外1臨308線路段15001詩山街中段舊省道307線至社星路3500詩2社星路詩山街至派出所2500山3詩山街東段舊省道307線至省道307線2500鎮(zhèn)4詩蕓路省道307線至電信局25005詩山街西段社星路至詩山街已改造區(qū)域25001南洪公路衛(wèi)生院路口一堀內(nèi)路口2000康美2福蕓路南段渡蕓溝-康美大橋2000鎮(zhèn)3康寧路渡蕓溝-南洪公路12004福蕓路北段渡蕓溝以北段12001善星街南段善橋一善星街270

18、號3200省2恒利生活區(qū)內(nèi)街道3200新3鋪頂街善星街一南星工業(yè)大廈3200鎮(zhèn)4善星街北段:善星街270號一新橋街15005南金公路鎮(zhèn)政府一善橋1500金諭1省道307線1北街一僑光路口30002省道307線2僑光路口-郵政局2000何鎮(zhèn)3北街：13004南街13001十字街南段:鎮(zhèn)府街一郵電局2200碼頭2厝美街北段鎮(zhèn)政府一鎮(zhèn)府街22003鎮(zhèn)府街厝美街一碼頭派出所2000鎮(zhèn)4圓橋嶺街十字街一碼頭稅務(wù)所20005十字街北段郵電局以北段13006厝美街南段鎮(zhèn)政府以南段13001金英街.鎮(zhèn)府路一東山街2000央2鎮(zhèn)府路塘邊街-金英路2000白P鎮(zhèn)3塘邊街東山街一英墟路16004東山街塘邊街一金英路

19、1600（二）各鄉(xiāng)鎮(zhèn)商服用地級別平均路線價、住宅用地、工業(yè)用地、其它用地基準(zhǔn) 地價表（見表4）表4各鄉(xiāng)鎮(zhèn)商服用地級別平均路線價、住宅用地、工業(yè)用地、其它用地基準(zhǔn)地價表鄉(xiāng)鎮(zhèn)商服用地住宅用地工業(yè)用地其它用地樓面地價（元/M）樓面地價（元/M2）地面地價（元 / M）地面地價（元 / M）I級U級I級U級I級I級級別平均路線 價調(diào)整幅度級別 平均 路線 價基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)地價調(diào)整幅度基準(zhǔn)地價調(diào)整幅度基準(zhǔn)地價調(diào)整幅 度基準(zhǔn)地價調(diào)整幅度水頭1700+ 20%1200+ 20%650+ 25%400+ 25%300+ 25%360+ 25%豐州1400+ 20%1000+ 20%500+ 20%350+ 20

20、%280+ 25%336+ 25%官橋1400+ 20%1000+ 20%460+ 20%330+ 20%270+ 25%324+ 25%梅山1200+ 20%850+ 20%420+ 20%300+ 20%250+ 25%300+ 25%石井1100+ 20%750+ 20%400+ 20%290+ 20%270+ 25%324+ 25%洪賴1100+ 20%750+ 20%400+ 20%290+ 20%250+ 25%300+ 25%霞美1100+ 20%750+ 20%380+ 20%280+ 20%270+ 25%324+ 25%侖蒼800+ 20%300+ 20%240+ 25%2

21、88+ 25%詩山800+ 20%260+ 20%225+ 25%270+ 25%康美700+ 20%260+ 20%240+ 25%288+ 25%省新700+ 20%250+ 20%240+ 25%288+ 25%金淘700+ 20%250+ 20%225+ 25%270+ 25%碼頭700+ 20%240+ 20%225+ 25%270+ 25%英都700+ 20%240+ 20%210+ 20%252+ 20%羅東650+ 20%240+ 20%210+ 20%252+ 20%洪梅500+ 15%200+ 15%200+ 16%252+ 16%蓬華500+ 15%200+ 15%200

22、+ 16%240+ 16%東田500+ 15%200+ 15%200+ 16%240+ 16%九都500+ 15%200+ 15%200+ 16%240+ 16%樂峰500+ 15%200+ 15%200+ 16%240+ 16%翔云450+ 15%180+ 15%177+ 5%212+ 5%眉山450+ 15%180+ 15%177+ 5%212+ 5%向陽450+ 15%180+ 15%177+ 5%212+ 5%備注：1、土地開發(fā)程度為“三通一平”；2、容積率：住宅用地 2.0、工業(yè)用地1.0、其它用地1.0。5附件三基準(zhǔn)地價的應(yīng)用說明第一章基準(zhǔn)地價的基本內(nèi)容一、基準(zhǔn)地價的構(gòu)成本次評估的

23、基準(zhǔn)地價，是指對城市各級土地或均質(zhì)地域及其商服、 住宅、工 業(yè)等不同土地用途分別評估的法定最高年期的土地使用權(quán)平均價格， 土地用途分 為商服用地、住宅用地、工業(yè)用地和其它用地等四類，基準(zhǔn)日為 2007年1月1 日，其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán)，其地價構(gòu)成包括土地取得成本、土地前期開 發(fā)成本、按規(guī)定收取的相關(guān)費用和土地增值收益四個部分， 不包括契稅、教育附 加費、行政配套費、人防費、排污費等土地取得后的費用。其中：（一）土地取得成本：包括征地（拆遷安置）費用，其中征地費用包括土地 補償費、安置補助費和宵苗、地上物補償費等各項客觀費用，拆遷安置費用包括 拆除房屋及構(gòu)筑物的補償費及拆遷安置補助費等各項

24、客觀費用。（二）土地前期開發(fā)成本：市區(qū)是指土地前期開發(fā)達到“五通一平”（宗地紅 線外通路、通上水、通下水、通電、通訊、紅線內(nèi)土地平整）所需的各項客觀費用；鄉(xiāng)鎮(zhèn)是指土地前期開發(fā)達到“三通一平”（宗地紅線外通路、通上水、通電、 紅線內(nèi)土地平整）所需的各項客觀費用。（三）按規(guī)定收取的相關(guān)費用：包括新增建設(shè)用地有償使用費、 耕地開墾費、 耕地占用稅、新菜地開發(fā)基金和征地管理費以及按規(guī)定應(yīng)收取的其他費用。（四）土地增值收益：是指待估土地因改變用途或進行土地開發(fā)，達到建設(shè) 用地的某種利用條件而發(fā)生的價值增加，是土地開發(fā)后市場價格與成本價格之間 的差額。二、基準(zhǔn)地價的表現(xiàn)形式和內(nèi)涵（一）商服用地基準(zhǔn)地價的表

25、現(xiàn)形式和內(nèi)涵商服用地主要包括商業(yè)（含商店、商場、各類批發(fā)、零售市場及相應(yīng)附屆設(shè) 施用地）、金融保險業(yè)（含銀行、保險、信托、證券、期貨、信用社等用地）、餐 飲娛樂用地（含飯店、餐廳、灑吧、賓館、旅館、招待所、度假村等及相應(yīng)附屆 設(shè)施用地）和其他商服用地（包括寫字樓、商業(yè)性辦公樓和企業(yè)廠區(qū)外獨立的辦 公用地；旅行社、運動保健休閑設(shè)施、夜總會、歌舞廳、俱樂部、高爾夫球場、 加油站、洗車場、洗染店、廢舊物資回收站、維修網(wǎng)點、照相、理發(fā)、洗浴等服 務(wù)設(shè)施用地）。商服用地級別基準(zhǔn)地價采用級別平均路線價為表現(xiàn)形式。主街路 線價是指出讓年限為40年，沿主街標(biāo)準(zhǔn)進深（市區(qū)為15米，鄉(xiāng)鎮(zhèn)為12米）的 首層商業(yè)店面

26、每建筑平方米分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)平均價格；級別平均路線價是指出 讓年限為40年，級別內(nèi)除主街路線價區(qū)段外，沿街（或沿路）標(biāo)準(zhǔn)進深（市區(qū) 為15米，鄉(xiāng)鎮(zhèn)為12米）的首層商業(yè)店面每建筑平方米分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)平均價 格。（二）住宅用地基準(zhǔn)地價的表現(xiàn)形式和內(nèi)涵：住宅用地主要包括高級住宅、普通住宅和別墅等用地。其地價采用樓面地價 表示，其內(nèi)涵是指出讓年限為70年，標(biāo)準(zhǔn)容積率為2.0,地上建筑物每建筑平方 米分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)平均價格。（三）工業(yè)用地基準(zhǔn)地價的表現(xiàn)形式和內(nèi)涵工業(yè)用地主要包括工業(yè)（含工業(yè)生產(chǎn)及其相應(yīng)附屆設(shè)施用地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 研發(fā)與展示中心）、倉儲（含用于物資儲備、中轉(zhuǎn)的場所及相應(yīng)附屆設(shè)施用地）

27、等用地。其地價采用地面地價表示，其內(nèi)涵是指出讓年限為50年，標(biāo)準(zhǔn)容積率為1.0,每平方米土地的使用權(quán)平均價格。（四）其它用地基準(zhǔn)地價的表現(xiàn)形式和內(nèi)涵其它用地主要包括營利性的科、教、文、衛(wèi)、體用地，營利性的市政公用設(shè) 施及營利性停車場、公墓及需以有償出讓方式供地的其它用地。 其地價采用地面 地價表示，其內(nèi)涵是指出讓年限為50年，標(biāo)準(zhǔn)容積率為1.0,每平方米土地的使 用權(quán)平均價格。4第二章基準(zhǔn)地價的修正系統(tǒng)、商服用地修正系統(tǒng)（一）市區(qū)商服用地修正系統(tǒng)1、市區(qū)商服用地主街路線價修正系統(tǒng)商服用地主街路線價適用丁主要街道沿街首層店面進深20米以內(nèi)（標(biāo)準(zhǔn)深度15米）的地價測算，主要對臨街深度、臨街形式、個

28、別因素、使用年限和期 日進行修正：深度修正（見表2-1 ）表2-1市區(qū)商服用地主街路線價臨街深度修正系數(shù)表進深修正系數(shù)進深修正系數(shù)進深修正系數(shù)進深修正系數(shù)< 101.275012.61.104815.20.992817.80.913510.11.266812.71.099615.30.989217.90.910910.21.258812.81.094515.40.9857180.908310.31.251012.91.089515.50.982318.10.905810.4:1.2433131.084615.60.978818.20.903310.51.235713.11.079815.

29、70.975518.30.900810.61.228313.21.075015.80.972218.40.898410.71.221013.31.070315.90.968918.5P 0.895910.81.213913.41.0657160.965618.60.893510.91.206913.51.061116.10.962418.70.8912111.200013.61.056616.20.959318.80.888811.11.193213.71.052216.30.956118.90.886511.21.186613.81.047816.40.9530190.884211.31.1

30、80113.9P 1.043516.5 10.950019.1P 0.881911.41.1737141.039316.60.947019.20.879711.51.167414.11.035116.70.944019.30.877511.61.161214.21.031016.80.941119.40.875311.71.155114.31.026916.90.938219.50.873111.81.149214.41.0229170.935319.60.870911.91.143314.51.019017.10.932519.70.8688121.137514.61.015117.2 一0

31、.929719.8P 0.866712.11.131814.71.011217.30.926919.90.864612.21.126214.8P 1.007417.40.924120.0P 0.862512.31.120714.91.003717.50.9214> 20.00.860412.41.115315P 1.000017.6 10.918812.51.110015.10.996417.70.9161臨街形式修正（見表2-2）表2-2市區(qū)商服用地主街路線價臨街類型修正系數(shù)表臨街形式一面臨街物向臨街二面以上臨街修正幅度03%5%個別因素修正（見表2-3）表2-3市區(qū)商服用地主街路線價

32、個別因素的修正系數(shù)表優(yōu)劣程度優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣個別因素路段繁華路段較繁華路段繁華度一般路段繁華度較差路段繁華度差修正系數(shù)+5%+2.5%0-2.5%-5%2、市區(qū)商服用地級別平均路線價修正系統(tǒng)商服用地級別平均路線價適用丁除主街路線價適用范圍外的其余商服用地地價測算（包括主街路線價20米以外商服用地的地價評估），主要對臨街深度、樓層、區(qū)位因素、使用年限和期日進行修正： 深度修正（見表2-2）（二層及以上商業(yè)用房不進行深度修正） 樓層修正（見表2-4）表2-4市區(qū)商服用地級別平均路線價樓層修正系數(shù)表級別第一層修正系數(shù)第二層修正系數(shù)第三層修正系數(shù)第四層修正系數(shù)備注I級1.000.450.400.35五

33、層（含五層）以上參照住宅用地樓曲地價計算H級1.000.450.35四層（含四層）以上參照住宅用地樓囪地價計算山級1.000.40三層（含三層）以上參照住宅用地樓面地價計算IV級1.00二層（含二層）以上參照住宅用地樓面地價計算區(qū)位因素修正（見表2-5）表2-5市區(qū)商服用地級別平均路線價地價區(qū)位影響因素修正系數(shù)表影響因素影響因子修正幅度（商業(yè)繁華度距冏服中心距離-2.4 2.4商業(yè)聚集度-1.8 1.8人口密度-1.8 1.8交通便捷度道路類型-1.35 1.35停車方便度-1.05 1.05公交便捷度-0.6 0.6社會服務(wù)設(shè)施距銀行、灑店等服務(wù)設(shè)施距離-2.2 2.2距學(xué)校距離-1.8 1

34、.8規(guī)劃限制規(guī)劃土地用途-1.1 1.1局圍土地用途-0.9 0.9示地條件宗地形狀-0.5 0.5示地面積-0.25 0.25宗地寬深比-2.25 2.25周圍建筑密度-1.0 1.0地勢條件-0.5 0.5地質(zhì)條件-0.5 0.5（二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)商服用地修正系統(tǒng)1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)商服用地主街路線價修正系統(tǒng)商服用地主街路線價適用丁主要街道沿街首層店面進深18米以內(nèi)（標(biāo)準(zhǔn)深度12米）的地價測算，主要對臨街深度、臨街形式、個別因素、使用年限和期 日進行修正：深度修正（見表2-6）表2-6鄉(xiāng)鎮(zhèn)冏服用地主街路線價臨街深度修正系數(shù)表進深修正系數(shù)進深修正系數(shù)進深修正系數(shù)進深修正系數(shù)< 81.275010.6P 1

35、.072613.2 )0.950015.8P 0.86778.11.264810.71.066813.30.946215.90.86518.21.254910.8P 1.061113.40.942516P 0.86258.31.245210.91.055513.50.938916.10.85998.41.2357111.050013.60.935316.20.85748.51.226511.11.044613.70.931816.30.85498.61.217411.21.039313.80.928316.40.85248.71.208611.31.034113.90.924816.50.85

36、008.81.200011.41.0289140.921416.60.84768.91.191611.51.023914.1 -0.918116.7P 0.845291.183311.61.019014.20.914816.80.84299.11.175311.71.014114.30.911516.90.84059.21.167411.81.009314.40.9083170.83829.31.159711.9r 1.004614.50.905217.1P 0.83609.41.1521121.000014.60.902117.20.83379.51.144712.10.995514.70.

37、899017.3P 0.83159.61.137512.20.991014.80.895917.40.82939.71.130412.30.986614.90.893017.50.82719.81.123512.4P 0.9823150.890017.6P 0.82509.91.116712.50.978015.10.887117.70.8229101.110012.60.973815.20.884217.80.820810.11.103512.70.969715.30.881417.90.818710.21.097112.80.965615.40.8786180.816710.31.0908

38、12.90.961615.50.8758> 180.800010.41.0846130.957715.60.873110.51.078613.10.953815.70.8704臨街形式修正（見表2-7）表2-7鄉(xiāng)鎮(zhèn)商服用地主街路線價臨街類型修正系數(shù)表臨街形式一面臨街物向臨街二面以上臨街修正幅度03%5%個別因素修正（見表2-8）表2-8鄉(xiāng)鎮(zhèn)商服用地主街路線價個別因素的修正系數(shù)表優(yōu)劣程度優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣個別因素路段繁華路段較繁華路段繁華度一般路段繁華度較差路段繁華度差修正系數(shù)+5%+2.5%0-2.5%-5%2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)商服用地級別平均路線價修正系統(tǒng)商服用地級別平均路線價適用丁除主街路線價適用

39、范圍外的其余商服用地地價測算，主要對臨街深度、樓層、區(qū)位因素、使用年限和期日進行修正: 深度修正（見表2-6）（二層及以上商業(yè)用房不進行深度修正） 樓層修正（見表2-9）表2-9鄉(xiāng)鎮(zhèn)商服用地級別平均路線價樓層修正系數(shù)表級別第一層修止系數(shù)第二層修止系數(shù)備注：I級1.000.45三層（含三層）以上參照住宅用地樓面地價計算H級1.00二層（含二層）以上參照住宅用地樓面地價計算備注：除水頭、豐州、官橋、梅山、石井、洪漱、霞美七個鄉(xiāng)鎮(zhèn)外其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)的二層（含二層）以上的商業(yè)用房樓面地價參照住宅用途樓面地價進行計算。區(qū)位因素修正（見表 2-10、2-11）表2-10 水頭、豐州、官橋、梅山、石井、洪漱、霞美、

40、侖蒼、詩山、康美、省新、金淘、碼頭、英都、羅東商服用地級別平均路線價宗地影響因素修正表影響因素影響因子修正幅度（商業(yè)繁華度商業(yè)聚集度-4.8 4.8人口密度-3.2 3.2交通便捷度道路類型-33周圍冏服設(shè)施完善 度距銀行、灑店、車站等配套服務(wù) 設(shè)施距離-2.0 2.0規(guī)劃限制局圍土地用途-22宗地條件宗地形狀-0.75 0.75示地面積-0.5 0.5宗地寬深比-2.25 2.25地勢條件-0.75 0.75地質(zhì)條件-0.75 0.75表2-11洪梅、蓬華、東田、九都、樂峰、翔云、眉山、向陽 商服用地級別平均路線價宗地影響因素修正表影響因素影響因子修正幅度（商業(yè)繁華度商業(yè)聚集度-3.6 3.

41、6人口密度-2.4 2.4交通便捷度道路類型-2.25 2.25周圍冏服設(shè)施完善 度距銀行、灑店、車站等配套服務(wù) 設(shè)施距離-1.5 1.5規(guī)劃限制局圍土地用途-1.5 1.5宗地條件宗地形狀-0.56 0.56示地面積-0.38 0.38宗地寬深比-1.69 1.69地勢條件-0.56 0.56地質(zhì)條件-0.56 0.56、住宅用地基準(zhǔn)地價修正系統(tǒng)住宅用地基準(zhǔn)地價主要對容積率、區(qū)位因素、使用年限和期日進行修正（一）容積率修正 （見表2-12、2-13）表2-12市區(qū)住宅用地地價容積率修正系數(shù)表容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)1.51.21762.70.95133.90.

42、87085.10.74511.61.16242.80.94794.00.86415.20.73481.71.11412.90.9464.10.85165.30.72671.81.07153.00.9394.20.83865.40.71611.91.03373.10.93014.30.82325.50.71012.013.20.9214.40.81255.60.70182.10.99123.30.91214.50.8045.70.69482.20.98263.40.90614.60.79415.80.68632.30.97533.50.8984.70.78395.90.68012.40.9689

43、3.60.88914.80.77436.00.67212.50.9633.70.88124.90.76512.60.95753.80.87585.00.754注：容積率小于 1.5時按1.5對應(yīng)的地面價計算，大于 6.0時按6.0對應(yīng)的地面價計算。表2-13鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅用地地價容積率修正系數(shù)表容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)1.51.18082.70.88393.90.81585.10.69151.61.13432.80.875440.80975.20.68121.71.09382.90.86804.10.80185.30.67141.81.058430.86174.20.

44、79215.40.66191.91.02743.10.85564.30.78145.50.652821.00003.20.85044.40.77135.60.64372.10.97623.30.84614.50.76025.70.63502.20.95513.40.84264.60.74815.80.62652.30.93643.50.83984.70.73595.90.61832.40.91983.60.83284.80.724160.61052.50.90513.70.82654.90.71292.60.89383.80.820850.7021注：容積率小于 1.5時按1.5對應(yīng)的地面價計

45、算，大于 6.0時按6.0對應(yīng)的地面價計算。本表在制定過程中容積率檔次劃分結(jié)果采用保留一個小數(shù)的方案，在具體應(yīng) 用中難免遇到容積率小數(shù)位多丁一位的現(xiàn)象， 可根據(jù)上述容積率修正系數(shù)表采用 內(nèi)插法求取容積率修正系數(shù)，計算方法如下：設(shè)XV Z< Y, X、Y為上表中相鄰兩容積率，Z為待估宗地的容積率計算式：Tz= Tx- （K- Ty） + （Y X） X （Z X）式中：Tz為容積率為Z時的容積率修正系數(shù)（待求）；T x為容積率為X時的容積率修正系數(shù)（查表）；T y為容積率為X時的容積率修正系數(shù)（查表）；（二）區(qū)位因素修正 （見表2-14、2-15、2-16、2-17）表2-14 市區(qū)住宅用地地價區(qū)位影響因素修正系數(shù)表影響因素影響因子修正幅度（為商服條件距市級冏服中心距離-1.6 1.6距區(qū)域商服中心距離-2.4 2.4交通便捷度道路類型-1.2 1.2距長途汽車站距離-0.75 0.75公交便捷度-1.05 1.05基礎(chǔ)設(shè)施保證度供